República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería Sala Quinta Civil Familia Laboral CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado sustanciador Folio 224-24 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Acta 125 Montería (Córdoba), treinta (30) de septiembre de dos mil veinticuatro (2.024) Decide la Sala Quinta de Decisión Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería (Córdoba), integrada por los magistrados Cruz Antonio Yánez Arrieta, quien la preside, Pablo José Álvarez Caez y Marco Tulio Borja Paradas, el recurso ordinario de apelación interpuesto contra la sentencia adiada 8 de mayo de 2024, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Montería dentro del PROCESO VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO adelantado por FUNTIERRA IPS SAS contra AGROPECUARIA LONDOÑO GÓMEZ Y CIA S EN C, por ello en uso de sus facultades legales y atendiendo a lo normado en el artículo 12 de la ley 2213 de 2022, se profiere la siguiente: SENTENCIA I.
ANTECEDENTES 1.1.- Pretensiones. La demandante solicita se declare resuelto el contrato privado de promesa de compraventa del inmueble urbano en propiedad horizontal, suscrito con el señor Jorge Iván Londoño Peña ubicado en la carrera 6 No. 62B-32 oficina 404 del Edificio Sexta Avenida en Montería (Córdoba). Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 Consecuente con lo anterior, se ordene al contratante incumplido la suscripción de la escritura pública de compraventa sobre el prenotado inmueble, previo pago del saldo pendiente.
Asimismo, se condene al demandado a pagar los valores por concepto de capital pagado, indemnización de perjuicios y usufructo o renta por el uso ilegítimo de la oficina. Finalmente, solicitó que se condenara en costas a la demandada. 1.2.- Sustento fáctico. 1.2.1.- El 21 de diciembre de 2015, se suscribió contrato privado de promesa de compraventa de inmueble urbano en propiedad horizontal ubicado en el Edificio Sexta Avenida de la ciudad de Montería, proyecto que, a la firma de la promesa se encontraba en construcción. 1.2.2.- Afirmó que se realizó un primer pago por la suma de $250.000.000 con la firma de la promesa de compraventa. 1.2.3.- Indicó que, las condiciones de pago de la referida promesa se definieron en la cláusula segunda: «Siendo el área total de los bienes inmuebles prometidos en venta: CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS, (149.43 mts2), especificados y valorados de la siguiente manera: CIENTO CUARENTA Y NUEVE METROS CON CUARENTA Y TRES CENTÍMETROS CUADRADOS, (149.43 mts2) con un valor de TRES MILLONES CUATROCIENTOS VEINTINUEVE MIL SETECIENTOS PESOS ($3.429.700.oo), por metro cuadrado para un total de QUINIENTOS DOCE MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($512.500.000.oo) de este valor el PROMITENTE COMPRADOR acuerda realizar pagos al PROMETIENTE VENDEDOR, de la siguiente manera: 1) El PROMITENTE COMPRADOR entregará DOSCIENTOS CINCUENTA MILLONES DE PESOS M/CTE ($250.000.000.oo) a la firma del presente contrato; y el saldo restante, es decir la suma de DOSCIENTOS SESENTA Y DOS MILLONES QUINIENTOS MIL PESOS M/CTE ($262.500.000.oo) al momento de recibir la escritura.
En caso de que al momento final de la entrega en la medición exacta de los metros que resultaren, si hay excedentes o disminuciones, serán liquidados y pagados a favor del PROMITENTE VENDEDOR en caso de resultar más metros; en caso contrario será EL PROMITENTE VENDEDOR quien devuelva al PROMITENTE COMPRADOR el dinero correspondiente a la 2 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 disminución, liquidaciones estas que se harán conforme al precio de venta estipulado por metro cuadrado en el presente contrato» 1.2.4.- A su vez, el contrato de promesa de compraventa define en su cláusula tercera: «Las partes se obligan a otorgar escritura pública de compraventa de la oficina objeto del presente contrato mediante su comparecencia ante Notario Segundo del Círculo Notarial de Montería, cuando los documentos necesarios para ello estén completamente listos, y el PROMITENTE VENDEDOR se lo anuncie al PROMITENTE COMPRADOR, quien para el día de la firma de escrituras deberá estar a paz y salvo por todo concepto con el PROMITENTE VENDEDOR.
Si dado el caso EL PROMITENTE COMPRADOR no cancelase los valores al momento de firmar las escrituras, le pagará al PROMITENTE VENDEDOR, intereses mensuales del 2% sobre los dineros que se adeuden. La entrega del inmueble prometido en venta será realizada el día 09 de enero de 2016, pero podrá el PROMITENTE COMPRADOR, con permiso previo ingresar a la oficina 404, en los horarios que el PROMITENTE VENDEDOR labore, para tomar medidas y adecuar antes de la fecha» 1.2.5.- Manifestó que, las obligaciones de las partes contenidas en la promesa de compraventa no cumplen los requisitos solemnes y formales del contrato, porque adolecen de las características propias que hacen exigibles las obligaciones conforme el ordenamiento jurídico colombiano, en tanto, no se determina la fecha exacta en la que se debía firmar la escritura pública. 1.2.6.- Refirió que, el 12 de enero de 2016 se realizó la entrega real y material del predio y se levantó la respectiva acta. 1.2.7.- Relató que, a partir de la fecha en la que le entregaron la oficina, ejerció actos propios de señora y dueña. 1.2.8.- Expresó que, la parte demandada de forma subterfugio y con uso de violencia, con la aquiescencia de la administradora de la propiedad horizontal, realizaron el traslado de las pertenencias que se encontraban en la oficina a un destino que desconoce y cambiaron las guardas para el acceso. 1.2.9.- Soslayó que, en la Inspección Primera Urbana de la Policía de Montería presentó acción por perturbación a la posesión, siendo resuelta a su favor mediante resolución n.° 1048 de 2022 emitida por el 3 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 alcalde de Montería, quien resolvió el recurso de apelación que se había interpuesto contra la decisión de la citada inspección. 1.3.- Actuación procesal. 1.3.1.- Mediante proveído adiado 29 de marzo de 2023, se admitió la demanda luego de ser subsanada oportunamente, se ordenó la notificación a los demandados, se corrió traslado de la demanda y se ordenó prestar caución a efectos de decretar la medida cautelar solicitada.
Una vez aportada la póliza que garantizaba los posibles perjuicios que se le pudieran generar a la demandada, en auto datado 29 de mayo de 2023 se decretó la inscripción de la demanda en el FMI No. 140162637 de la ORIP de Montería. 1.3.2.- La demandada no contestó la demanda, pero después alegó nulidad por indebida notificación, la cual se rechazó, quedando en firme la decisión, por lo tanto, el juez de primer grado señaló fecha para celebrar la audiencia inicial e instrucción y juicio.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Montería (Córdoba), dictó sentencia el 8 de mayo de 2024, en la que resolvió: «PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda de resolución de contrato promovida por Funtierra IPS SAS contra Agropecuaria Londoño Gómez y CIA. S en C.
SEGUNDO: DECLARAR la nulidad absoluta del contrato privado de promesa de compraventa de inmueble urbano en propiedad horizontal celebrado por las partes en fecha 21 de diciembre de 2015, en relación con el bien inmueble Oficina 404 del edificio Sexta Avenida en la ciudad de Montería Ubicado en la Carrera 6 No. 62b-32 identificado con M.I. Nro. 140-162637, conforme las razones expuestas.
TERCERO: ORDENAR a la demandada Agropecuaria Londoño Gómez y CIA S en C., a través de su Representante Legal Jorge Iván Londoño Sierra o quien haga sus veces, que en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia, entregue a la demandante Funtierra Rehabilitación IPS SAS representada legalmente por Tatiana Margareth Otero Arroyo o quien haga sus veces, la suma de Doscientos ochenta y dos millones doscientos cincuenta y ocho mil sesenta y cuatro pesos con seis centavos m/cte.
($282.258.064,6) por concepto de la parte pagada del precio 4 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 del inmueble debidamente actualizada sin perjuicio de sus indexación hasta la fecha de pago.
CUARTO
ORDENA a Funtierra Rehabilitación IPS SAS representada legalmente por Tatiana Margareth Otero Arroyo o quien haga sus veces que en el término de diez (10) días, contados a partir de la ejecutoria de esta sentencia, restituir el bien inmueble mencionada con anterioridad a favor de Agropecuaria Londoño Gómez y CIA S en C., en las mismas condiciones en que le fue entregado.
QUINTO: Sin condena en costas» Como fundamento de su decisión, inicialmente trajo a colación normas y jurisprudencia relativa a la condición resolutoria táctica de los contratos que le permitieron concluir que, revisada la promesa de compraventa no hay duda de que, no contiene una estipulación de un plazo o condición determinada o determinable en la cual se hubiera fijado la época del contrato prometido, pues, solo se indicó que sería cuando los documentos necesarios para ello estén completos y listos, situación que sería enunciada por el promitente comprador sin determinar el medio o la forma en que se produciría el anuncio, ya que, no se especificaron los trámites que se realizarían para la obtención de los documentos o el término para la obtención de éstos o su gestión. Conforme con ello, explicó en estricta síntesis que, en virtud de lo consagrado en los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, la nulidad absoluta puede y debe ser declarada de oficio por el juez aún sin petición de parte siempre que concurran los requisitos señalados por la ley.
En ese orden, como la promesa de compraventa carece de uno de los requisitos (Condición determinada) no produce obligaciones. En consecuencia, de lo anterior, dispuso la restitución del bien inmueble cedido en las mismas condiciones en que fue entregado y las correspondientes restituciones económicas ha que haya lugar, ordenando a la parte demandada a reintegrar el valor que le fue pagado, es decir la suma de $250.000.000 en forma indexada.
Finalmente, con relación a la restitución de frutos civiles derivados de la promesa de compraventa, expuso que, es aplicable el artículo 964 del Código Civil, sin embargo, una vez verificado el expediente, coligió 5 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 que no existe prueba de que el promitente comprador haya realizado mejoras al inmueble objeto de restitución. III.
RECURSO DE APELACIÓN La vocera judicial de la parte demandada interpuso recurso de apelación contra el numeral cuarto de la sentencia, manifestando como reparos textualmente los siguientes: «Señor juez, interpongo el recurso de apelación con respecto al numeral cuarto parcial, debido a que no se estipularon el valor de la restitución de los frutos y de lo que hubiera podido obtener de forma inteligente el promitente vendedor teniendo en su propiedad y en su posesión y su tenencia a esa oficina.
Y se solicita que por lo menos se tenga en cuenta un valor de un arriendo por el 1% del avalúo comercial por cada mes que tuvieron en propiedad o en tenencia los promitentes compradores que esto nos arroja por siete años un valor de $420.000.000, esto lo hago en base al artículo 964 del Código Civil, donde se estipulan los frutos civiles y lo que hubiera podido obtener con mediana inteligencia el actual propietario de la oficina 404 del edificio Sexta AvenidaPropiedad Horizontal, que es la parte demandada, Agropecuaria Londoño Gómez, en representación del señor Jorge Londoño» IV.
SUSTENTACIÓN 4.1.- Dentro del término legal, la parte recurrente (demandada) presentó escrito de sustentación, argumentando que, se debe adicionar la sentencia para que se reconozca el valor de los frutos o lo que hubiere podido obtener con mediana inteligencia y actividad teniendo la cosa en su poder el promitente vendedor o demandado, reconociendo así los frutos que el inmueble a devolver pudo generar, valorados en $462.356.752, los cuales deben ser indexados.
Alega que, no existe prueba alguna de que la demandada se haya negado a suscribir la escritura pública que perfeccionaría el contrato de compraventa, pero sí existe evidencia de que el promitente comprador no pagó lo que debía para celebrar el contrato de compraventa. En suma, argumenta que su prohijado actuó de buena fe desde el 12 de enero de 2016, cuando entregó a aquél el bien inmueble para su usufructo respectivo esperando poderlo vender en cuanto pagaran todo el dinero. 6 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 Aunado a ello, expuso que, se prueba la mala fe para cobrar los frutos naturales y civiles desde la entrega del bien inmueble por parte del promitente comprador, ya que el promitente vendedor cumplió su parte acordada de entregar el bien, en tanto, la escritura pública debía realizarse cuando estuviera a paz y salvo.
Señala que, con el acta de entrega del 12 de enero de 2016 se pueden tasar los frutos y los que hubiese podido adquirir con mediana inteligencia el real propietario si lo hubiera tenido en su poder. Entonces, siempre que sea declarada la nulidad de un acto o contrato, las cosas han de retrotraerse al estado en que las partes se hallaban antes de su celebración, lo que abarca toda entrega o cumplimiento que los contratantes en virtud del convenio que hayan llegado a efectuar con cargo a restituir las especies y frutos, teniendo en cuenta la buena o mala fe de las partes.
Indica que no le asiste razón al juez de primera instancia para no decretar los frutos que debió percibir el promitente vendedor sobre el bien inmueble si lo hubiera tenido en su poder, habida cuenta que, a su juicio, la mala fe de la demandante se acreditó con el incumplimiento del acuerdo al no pagar el saldo mientras disfrutaba de la posesión del fundo desde el 12 de enero de 2016. 4.2.- La parte no apelante guardó silencio.
V. CONSIDERACIONES DE LA SALA 5.1.- Competencia. La Sala tiene competencia para resolver el presente asunto al tener la calidad de superior funcional del juzgado emisor del fallo apelado. 7 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 5.2.- Límites de la apelación. La Sala advierte que resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte recurrente, únicamente frente a los puntos o inconformidades planteados ante el A-quo y sustentados debidamente en esta instancia. Ello en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 328 del C.G.P., que dispone que la competencia del juez de segundo grado está restringida a las inconformidades expresamente formuladas y desarrolladas en la apelación. En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia, al estudiar la norma en comento, ha sido enfática en señalar que le «está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso1» 5.3.- Presupuestos procesales.
Se encuentran presentes la competencia, la capacidad para ser parte y procesal, así como la demanda idónea, lo que torna viable decidir el asunto de fondo. Además, los reparos que se hicieron en primera instancia son correctos, concretos sin vaguedad o generalidad y guardan consonancia con la sustentación aportada en esta instancia. 5.4.- Problema jurídico.
De los reparos concretos y la sustentación del recurso se extrae que, el núcleo de la contienda se ciñe: (i) En primer lugar, determinar si, como consecuencia de la declaratoria de nulidad absoluta de la promesa de compraventa suscrita por las partes, hay lugar a ordenar el reconocimiento de 1 CSJ, SC3148-2021 M.P. Dr. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 8 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 los frutos civiles que la parte demandada hubiera podido recibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo el inmueble en su poder.
(ii) De salir avante lo anterior, se establecerá su cuantía. 5.5.- Promesa de compraventa: nulidad absoluta y sus efectos. El contrato de promesa es un acto jurídico que, aunque autónomo, tiene un carácter preparatorio para un futuro contrato. Por esta razón, su existencia está inherentemente limitada en el tiempo. Esta restricción se deriva de lo dispuesto en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, el cual establece que, en principio, el contrato de promesa carece de eficacia salvo que cumpla con todas las exigencias que dicha norma detalla.
De acuerdo con esta normativa, los requisitos para la validez del contrato son los siguientes: Artículo 89. La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1. Que la promesa conste por escrito; 2. Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 del Código Civil; 3.
Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato; 4. Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. Los términos de un contrato prometido, sólo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado. La consecuencia de la ausencia de uno o más de tales requisitos es la nulidad absoluta del acto, pues así lo dispone el artículo 1741 del Código Civil que en su inciso primero establece: «(…) la nulidad producida por un objeto o causa ilícita y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan son nulidades absolutas (…)» 9 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 Por lo tanto, acorde con los artículos 1741 y 1742 del Código Civil, tal nulidad absoluta puede y debe ser declarada de oficio por el juzgador aun sin petición de parte, siempre y cuando concurran los requisitos señalados por la ley.
Estos, conforme al artículo 2º de la Ley 50 de 1936 son: (i) que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato contenga, muestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; (ii) que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derechos u obligaciones para las partes; y (iii) que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaratoria de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron.
En esa misma línea, la Corte Suprema de Justicia ha establecido que, en virtud de la consecuencia liberatoria que surge de la declaración de nulidad de una promesa de contrato: «ninguno de los contratantes podrá reclamar la ejecución del negocio jurídico invalidado -efectos ex nunc-, quedando las partes, de cara al prenotado vínculo de carácter preparatorio, exoneradas del cumplimiento del deber de prestación de celebrar el contrato prometido.
Pero si ellas anticiparon o satisficieron obligaciones propias del contrato respectivo (v.gr. pago del precio, la entrega del bien, etc.), o crearon y cumplieron obligaciones adicionales (v.gr. la entrega de arras penitenciales), como corolario del carácter retroactivo de la declaración aludida -efectos ex tunc- y a manera de insoslayable secuela, como se anticipó, las cosas -por regla- deberán volver a su statu quo, esto es, ‘al mismo estado en que se hallarían (las partes) si no hubiese existido el acto o contrato’ (quod nullum est nullum producit effectum) (art. 1.746, inc. 1o.
C.C.). Por consiguiente, sólo en tales eventos deberán producirse, ex lege, ‘las restituciones mutuas que hayan de hacerse los contratantes’ en materia de pérdidas, deterioros, ‘intereses y frutos y del abono de las mejoras necesarias, útiles y voluptuarias, tomándose en consideración los casos fortuitos y la posición de buena o mala fe de las partes, todo ello según las reglas generales’ (Se subraya, art. 1746 C.C.).
Es lo que, de antaño, se denomina restitución in integrum»2 2 CSJ, SC 5060-2016. 10 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 Añadió que, aunque deben observarse las mismas disposiciones aplicables a las prestaciones mutuas en reivindicación, como el artículo 964 del Código Civil, esto no implica que se deban aplicar de manera estricta, incluyendo los límites temporales ahí mencionados.
Aplicarlos de manera rigurosa implicaría negar el efecto general de la declaración de nulidad, que es devolver las cosas al estado en que se encontrarían si el acto o contrato nulo nunca hubiera existido. 5.6.- Caso en concreto. De acuerdo con lo anterior, se procederá a examinar el reparo planteado y verificar si se demostró la causación de los frutos civiles alegados respecto del inmueble en cuestión. En ese orden de ideas, con el fin de restablecer la situación previa a la negociación y evitar el enriquecimiento sin justa causa, el A-quo ordenó a la parte demandada devolver el dinero ajustado al IPC en el momento del pago y a la demandante devolver el inmueble.
Luego, en cuanto a los frutos civiles, se realizará la evaluación correspondiente, considerando su origen y prueba. Ahora bien, es imperioso recordar que, el extremo pasivo no contestó la demanda, por ende, será necesario basarse en lo que realmente se demostró durante el período probatorio, destacando que, la única mención y solicitud concreta sobre la reclamación específica se hizo en el recurso de apelación en un valor de $420.000.000 y en la sustentación de éste, por un guarismo de $462.356.725 correspondiente a cánones de arrendamiento que hubiese podido recibir desde el año 2016 a la presente anualidad, brillando por su ausencia el avalúo del inmueble o cualquier otro documento que se hubiere tomado como parámetro para efectuar el correspondiente cálculo.
Sin embargo, observa la Sala que no se demostró la generación de los frutos pretendidos, como se pasa a explicar a continuación. 11 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 Al respecto, es plausible memorar a la Sala Civil Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, la cual, en sentencia SC 1468 de 2024 explicó: «Tratándose de inmuebles urbanos es dable inferir que los frutos que estos regularmente producen o están en condiciones de producir, de ser explotados con mediana inteligencia y cuidado, son civiles, específicamente cánones de arrendamiento, como lo señala el precepto 964 ejusdem, según se establezca la buena o mala fe de la demandada, según se dijo en SC 10326-2014 y se reiteró en SC 3966-2019, siempre que haya elementos inferenciales para deducir su existencia o la posibilidad de percibirlos, so pena de caer en lo hipotético al reconocerlos sin mayor sustento plausible.
(…) En el sub júdice, establecido quedó que Luis Enrique Tamayo Gómez no se desprendió de la posesión del predio de matrícula inmobiliaria n.º 001-145396 de la ORIP de Medellín, Zona Sur, a pesar de haber fingido su venta a través de la escritura n.º 1.892 de 12 de mayo de 2000 de la Notaría 4ª de esa ciudad, según se infiere del relato de Francisco Javier Restrepo Macías y Gonzalo de Jesús Jiménez Rúa, quienes dijeron que él cobraba los arriendos y estaba al tanto del inmueble, lo cual adquiere relevancia sobre lo expuesto por Olga Tamayo dada la contradicción que esta litigante exteriorizó en el curso del proceso en torno a las circunstancias de tiempo, modo y lugar que guiaron el antes y el después del contrato fustigado, de ahí que sea posible colegir razonablemente que el fundo estuvo en poder del donante hasta el día de su muerte ocurrida el 31 de mayo de 2012 y que, por lo tanto, solo a partir de su deceso habría lugar a establecer los frutos civiles que pudo producir dicho activo de haber sido explotado con mediana inteligencia y cuidado (art. 964 C.C.).
Sin embargo, observa la Sala que esos frutos no están acreditados, pues, aunque fueron pedidos en la demanda y se decretó un dictamen pericial para determinarlos, el cual estuvo a cargo del perito Luis Fernando Aristizábal Cuervo, dicho estudio está ayuno de fundamentación respecto a ese ítem porque lo único que indicó el perito al efecto fue lo que sigue: «de igual manera para la liquidación de los frutos civiles, arrendamientos y sus intereses se realizó el cálculo teniendo en cuenta las tasas establecidas por el Banco de la República y certificadas por la Superintendencia Financiera, tasas trimestrales aplicadas a partir del 1º de junio de 2015 al 30 de septiembre de 2015».
En lo demás, dicho auxiliar de la justicia determinó que para el 1º de junio de 2012 el canon de arrendamiento mensual era de $9’237.928, que para 2013 fue de $9’463.334, para 2014 de $9’646.923 y para 2015 de $10’000.000, frente a lo cual realizó esas variaciones anuales a partir del Índice de Precios al Consumidor (IPC), sin que ese ejercicio aritmético contenga una explicación clara, precisa, sólida y detallada que sustente técnicamente esos guarismos.
Tampoco explica qué parámetros o criterios técnicos o científicos empleó para obtenerlos, falencia que le resta peso a sus conclusiones e impide acoger el cálculo de dicho concepto, al ser rutilante su carencia de justificación. Se resalta que dicho estudio nada informó sobre los criterios o parámetros técnicos a partir de los cuales tasó el valor de los frutos civiles mensuales que habría producido el inmueble en cuestión, de ahí que los cálculos y las estimaciones efectuadas al respecto no pasen de ser simples elucubraciones del auxiliar de la justicia, insuficientes, por sí solas, para satisfacer la exigencia legal consistente en que el dictamen pericial justifique bien sus conclusiones, mandato que no se cumple con el solo hecho de que el perito 12 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 haya expuesto que esa labor se basó en las tasas establecidas por el Banco de la República, pues ello de por sí no dice nada.
(…) Además, el perito estableció que se trata de un lote de terreno y que en él hay una ramada, pero no identificó el porcentaje construido y su destinación, ni el resto de área, lo cual siembra más incertidumbre e impide fijar certeza sobre su explotación y, por lo tanto, de los frutos civiles producidos o que podrían haber sido percibidos, pues si se asumiera que es una vivienda urbana dedicada a tal fin dichas utilidades podrían ser tasadas mediante la Ley 820 de 2003 (art. 18) con su avalúo comercial; empero, si se le atribuyera uso mercantil sus rendimientos estarían determinados por las reglas del mercado.
Luego, esa indeterminación hace que cualquier cálculo en dichas condiciones, por más aproximado y bienintencionado que sea, caiga en el campo de lo hipotético y se aleje sin razón de la realidad. (…)aunque se trata de un tema cuyo abordaje por el juez ha de ser oficioso (art. 1746 C.C.), ello no significa liberar a las partes, principalmente a la interesada en acceder a esa partida, de la necesidad de fijar las bases cualitativas y cuantitativas requeridas para determinarla y tasarla, ya que esa carga probatoria -al ser de parte- no puede ser suplida ex officio por el fallador, máxime si se tiene en cuenta que en este caso ni siquiera se demostró la generación de tales rendimientos, muy distinto sería si hubieran sido establecidos, pero existiera dubitación sobre su valor económico» (Resalta de la sala) Dicho lo anterior, se destaca que, en el interrogatorio de parte que absolvió el representante legal de la demandada, señor Jorge Londoño, éste manifestó: «Min. 32:31.
Preguntado. ¿Usted o su empresa sacó provecho de la oficina 404 objeto del proceso en cuestión, sacó provecho realizando otro negocio jurídico con la oficina aun existiendo jurídicamente el contrato de promesa de compraventa? Respondió: (…) yo la alquilé a la rama judicial. Min 33:14. ¿Por cuál fue el valor del arriendo de la oficina mensual? Respondió. No lo recuerdo (…)»3 De acuerdo con el relato, se deduce que la sociedad demandada admitió haber arrendado el inmueble en disputa a la rama judicial, aunque no recuerda el monto de la renta.
Esto implica que, si se están reclamando frutos civiles y los que la demandada habría podido obtener con una gestión razonable si hubiera tenido el inmueble en su poder, basta con remitirnos a dicha confesión. En efecto, el inmueble estaba bajo su posesión y, de hecho, estaba generando frutos civiles en forma de cánones de arrendamiento. 3 Archivo 26AudienciaArt372 2.mp4 del expediente electrónico. 13 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 En ese orden, según los medios suasorios que obran en el expediente, tanto las afirmaciones del extremo demandado y la prueba documental visible a folios 14 a 16 del archivo 01Demanda.pdf del expediente electrónico, se confirma que el inmueble fue entregado el 12 de enero de 2016, no siendo esto objeto de debate.
Luego, el señor Londoño confesó haber arrendado ese mismo inmueble a la rama judicial, pero, ninguna precisión hizo, respecto al canon o el período durante el cual se realizó el arrendamiento. Así las cosas, no existen medios probatorios suficientes que permitan concluir la existencia de los frutos civiles. Ello, por cuanto de la revisión de la actuación se extrae que, contrario a lo estimado por el recurrente y acorde con la jurisprudencia citada, no se logró demostrar su existencia. Lo anterior pone en evidencia la pasividad probatoria de la parte accionada, por cuanto, con fundamento en el artículo 167 del CGP tenía la carga de demostrar cuáles son los frutos que pretende le sean reconocidos y no puede simplemente afirmarse, sin ningún medio probatorio, que dejó de percibirlos con mediana inteligencia y actividad, teniendo el inmueble en su poder, con absoluta orfandad probatoria.
Los frutos civiles pedidos no se presumen, incumbiendo a quien reclama su reconocimiento, demostrar su causación, carga que, como se anotó, no asumió la demandada. Como se viene diciendo, ni siquiera existe claridad en los periodos concretos de desocupación del bien objeto de la promesa de compraventa ni el valor del posible canon de arrendamiento, nada de eso se presentó en el proceso, no existen comprobantes de renta, dictamen pericial o cualquier otro medio que pudiese acreditar lo pedido.
La falta de pruebas sobre los frutos que se alegan, pudo haber percibido la promitente vendedora, impiden cualquier reconocimiento a favor de la demandada. 14 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 5.7.- Conclusión. De los medios persuasivos obrantes en el plenario, analizados en su conjunto, concluye la Sala que, no es procedente el reconocimiento de los frutos civiles solicitados.
Así que, lo dicho se estima suficiente para confirmar el fallo apelado. No se impondrán costas por la ausencia de réplica por la parte no apelante. VI. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA-CÓRDOBA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. - CONFIRMAR la sentencia adiada 8 de mayo de 2024, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Montería dentro del PROCESO VERBAL DE RESOLUCIÓN DE CONTRATO adelantado por la FUNTIERRA IPS SAS contra AGROPECUARIA LONDOÑO GÓMEZ Y CIA S EN C.
SEGUNDO. - Sin costas en esta instancia. 15 Radicación n.º 23 001 31 03 002 2023 00028 01 Folio 224-24 TERCERO. - Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado MARCO TULIO BORJA PARADAS Magistrado 16