REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Magistrada Ponente: Dra. María Julia Figueredo Vivas Proceso: Resolución de Contrato por mutuo disenso tácito Demandante: Nubia Cadena Ojeda y Edgar Servando Cuevas Gómez Apoderado: Pedro Simón Garrote Becerra Demandado: Constructora O&R Asociados S.A.S. Apoderado Sandra Liliana Olarte Romero Radicación: 2023-0791/ NUR 2022-0053 Sentencia No. 013 Proyecto discutido y aprobado en Sala Virtual según los dispuesto por el Consejo Superior de la Judicatura en el parágrafo segundo del Artículo segundo del Acuerdo PCSJA22-11972 en Sala del ocho (8) de mayo de 2024.
Tunja, dieciséis (16) de mayo de dos mil veinticuatro (2024). TEMA. Quien adquirió inmueble en conjunto residencial, inmueble negociado, separado y cancelado sobre planos, demanda la resolución del contrato por mutuo disenso tácito, al igual que demanda la nulidad absoluta del contrato, pues a pesar que canceló la totalidad del precio, la parte demandada, es decir la constructora, ni entregó el inmueble, ni les hizo escritura.
La escritura fue prevista para el año 2.015, y para el año 2.018, la Constructora, ni siquiera tenía autorización o certificación de habitabilidad. De tal manera que no hay incumplimiento en el actor, este pagó la totalidad del precio. I. ASUNTO A TRATAR Procede la Sala Civil – Familia del Tribunal Superior de Tunja a resolver el recurso de apelación interpuesto por los apoderados judiciales del extremo demandante como de la parte demandada contra la sentencia del once (11) de octubre de dos mil veintitrés (2023) proferida por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA MONIQUIRÁ, mediante la cual se accedió a las pretensiones de la demanda y negó las excepciones de fondo formuladas. 1.
ANTECEDENTES LA DEMANDA: A través de apoderado judicial, los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ presentan demanda de resolución de promesa de compraventa por mutuo disenso tácito y en subsidio resolución de la promesa de compraventa por nulidad absoluta contra la CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S., pretendiendo que se declare que entre las partes quedó resuelto por mutuo disenso tácito el contrato de promesa de compraventa suscrito el 22 de mayo de 2015 respecto de los inmuebles apartamento 502 torre A y el parqueadero No. 35 del proyecto Altos del Nogal del Municipio de Moniquirá, demanda que se fundamenta en los siguientes hechos: Indican dentro del escrito de demanda, que los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ y la CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S., celebraron una promesa de compraventa el 22 de mayo de 2015, en donde la constructora se comprometía a vender el apartamento 502 de la torre A del proyecto Altos del Nogal, el cual se encuentra identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 083-40643 de la ORIP de Moniquirá y el parqueadero No. 35 con un área de 14.06 metros, según promesa de compraventa.
Así mismo, señalan que en la cláusula tercera quedó pactado el precio y la forma de pago, el cual equivalió a $162.868.150 luego de efectuar el 10% de descuento, suma de dinero que debía ser cancelada en la cuenta No. 318005394 del Banco BBVA. Señala que los pagos efectuados lo realizaron de la siguiente manera: el 07 de mayo de 2015 canceló la suma de $5.000.000 millones por concepto de separación de los inmuebles, el 25 de mayo de 2015 consignó $72.334.075, el 27 de agosto de 2015, pagó $38.667.037, el 14 de septiembre de 2015, $8.200.000 y el 22 de marzo de 2016 pagó la suma de $9.107.279.
De igual forma, también tenían suscrito otro contrato respecto de un local comercial el cual debían entregar el 30 de diciembre de 2015, sin que cumpliera con ello, pues para esa fecha el mismo se encontraba en obra negra; sin embargo, exigían el pago de la totalidad de los inmuebles sin que se hubiese vencido la fecha de algunas cuotas. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA De otra parte, señala que la constructora para diciembre del año 2016, no contaba con licencia de modificación de la construcción, no había terminado el apartamento 502 de la torre A y el parqueadero No. 35, no poseía la resolución de propiedad horizontal necesaria para otorgar la escritura a los aquí demandantes, no tenía aún el permiso para la venta de los inmuebles, ni la autorización para ocupación de los mismos, el cual debe ser expedido por la Oficina de Planeación del Municipio de Moniquirá conforme el Decreto 1077 de 2015.
Aluden que el 23 de febrero de 2017, la Alcaldía Municipal de Moniquirá dio respuesta al derecho de petición presentado por la Constructora respecto de la autorización de habitabilidad del proyecto, en el que le informaron que no habían concedido dicha autorización, en razón a que el proyecto no cumplía con los parámetros establecidos en la licencia del proyecto y las autorizaciones técnicas autorizadas.
De igual forma, el 17 de abril de 2017, la entidad también le dio respuesta a la solicitud efectuada por el señor CUEVAS GÓMEZ, en el que le indicaron que no se había expedido certificado de habitabilidad para el proyecto. Refieren que, en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa, se indicó que la fecha de otorgamiento de la escritura pública sería el 30 de diciembre de 2016 a las 2:00 p.m.; sin embargo, la constructora demandada nunca se hizo presente ante la Notaría, ni tampoco hizo entrega del apartamento 502 de la torre A con parqueadero No. 35.
A la fecha, los inmuebles objeto del contrato de promesa de compraventa siguen encontrándose en posesión de la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S. quien ha celebrado contratos con otras personas respecto del mismo inmueble 502. De otra parte, indican que el 04 de agosto de 2015, suscribieron promesa de compraventa con la CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S. para efectos de adquirir el local 114 del proyecto Altos del Nogal en el Municipio de Moniquirá, el cual se identifica con matrícula inmobiliaria No. 083-40643 y en la cláusula tercera del mencionado contrato, quedó estipulado el precio por un valor de $84.132.000 y la forma de pago entre las partes, el cual fue efectuado de la siguiente manera: el 17 de julio de 2015 pagaron un valor de $5.000.000 millones por concepto de separación, el 10 de agosto de 2015 un valor de $37.066.000, el 22 de marzo de 2016 $42.066.000, sin embargo, acordaron que el pago final del 50% esto es, los $42.066.000. sería bajo la condición de que el local sería entregado el 30 de noviembre de 2015.
Refieren que, en la cláusula quinta del contrato de promesa de compraventa, se indicó que la fecha de otorgamiento de la escritura pública sería el REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA 30 de diciembre de 2015 a las 2:00 p.m.; sin embargo, la constructora demandada nunca se hizo presente ante la notaría. Arguyen que la CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S de manera verbal, citaron a los aquí demandantes el 07 de diciembre de 2016, para firmar las escrituras públicas en la Notaría Tercera del Círculo de Tunja, sin que los demandados se hayan hecho presentes para suscribir la respectiva escritura, ni hacer entrega del local 114.
Ante los incumplimientos de la CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S, el 02 de junio de 2017, los demandantes elevaron derecho de petición en el que le solicitaron las razones del cambio de notaría y fecha de suscripción de la escritura pública y otros aspectos, sin que hayan obtenido respuesta alguna. De ahí que el señor EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ, presentó nuevamente solicitud en el que pidió la devolución del dinero y la indexación a que había lugar.
El 23 de enero de 2018, el Departamento de Contabilidad de la CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S certificaron que los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ habían comprado el local 114 del proyecto Altos del Nogal por valor de $84.132.000 el cual se encontraba a paz y salvo el inmueble. Sin embargo, sigue en posesión de la aquí constructora quien no quiere hacer entrega de los inmuebles comprados por la parte actora, hasta el punto que ya dispusieron de ellos y ante los continuos incumplimientos de la sociedad demandada, los señores CUEVAS GÓMEZ y CADENA OJEDA ya no quieren continuar con el contrato, por lo cual se encuentran en una situación de estancamiento contractual y ante este mutuo incumplimiento de las obligaciones contractuales deriva, necesariamente, a que se aplique la línea jurisprudencial del mutuo disenso tácito.
Con fundamento en los anteriores hechos se formulan como pretensiones las siguientes: Que se declare que entre la sociedad demandada CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S y los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ, el contrato de promesa de compraventa suscrito el 22 de mayo de 2015, para la compra del apartamento 502 de la torre A y el parqueadero No. 35 del proyecto Altos del Nogal del Municipio de Moniquirá- Boyacá, quedó resuelto por mutuo disenso tácito.
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Como consecuencia de lo anterior, restituya los dineros abonados por los promitentes compradores hoy demandantes a título de restituciones mutuas por valor de $133.308.391. De igual forma que todos los dineros que fueron abonados sean reintegrados de forma indexada a título de restituciones mutuas según la doctrina reiterada de la Corte Suprema de Justicia. Que la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S reintegre con los intereses legales del 6% E. A. De forma subsidiaria solicitan: Que se declare que entre la sociedad demandada CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S y los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ, el contrato de promesa de compraventa suscrito el 22 de mayo de 2015, para la compra del apartamento 502 de la torre A y el parqueadero No. 35 del proyecto Altos del Nogal del Municipio de Moniquirá- Boyacá, quedó resuelto por nulidad absoluta debido a que no se ubicó con certeza, ni se alinderó el bien a tradir, con lo cual se produjo la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos, en consideración a la naturaleza de ellos. Que declare que entre la sociedad demandada CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S y los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ, el contrato de promesa de compraventa suscrito el 22 de mayo de 2015, para la compra del local 114 del proyecto Altos del Nogal del Municipio de Moniquirá - Boyacá, quedó resuelto por nulidad absoluta debido a que no se ubicó con certeza, ni se alinderó el bien a tradir, con lo cual se produjo la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contratos en consideración a la naturaleza de ellos. Como consecuencia de lo anterior, restituya los dineros abonados por los promitentes compradores hoy demandantes a título de restituciones mutuas por valor de $84.132.000.
De igual forma, que todos los dineros que fueron abonados, sean reintegrados de forma indexada a título de restituciones mutuas, según la doctrina reiterada de la Corte Suprema de Justicia. Que la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S reintegre con los intereses legales del 6% E. A REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA
2. EL TRÁMITE INICIAL La demanda de la referencia fue asignada al JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, quien procedió a darle admisión el 03 de mayo de 2022, Despacho que adoptó varias determinaciones, entre ellas, la de ordenar la notificación al extremo demandado, quienes, dentro del término legal, se pronunciaron de la siguiente manera:
2.1. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA y EXCEPCIONES DE MÉRITO CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S La parte demandada a través de apoderado judicial, presentó contestación a la demanda y en ella argumentó lo siguiente: Frente a los hechos objeto de la demanda, señalaron que los hechos 1 al 46 fueron juzgados y definidos dentro del proceso verbal de resolución de contrato de promesa de compraventa adelantado en el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, bajo el radicado No. 2018-00271, culminando con sentencia anticipada el 13 de agosto de 2020, la cual se encuentra debidamente ejecutoriada.
Por tanto, hay REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA similitudes de objeto, causa, identidad de personas, mismos demandantes que adelantan contra la misma sociedad demandada y contando con el mismo objeto de la Litis. De ahí, que una persona no puede ser juzgada dos veces por el mismo hecho, así que cuando ello se intenta, se hace inviable e improcedente jurídicamente el proceso en curso.
Manifiesta que se opone y rechaza todas y cada una de las pretensiones consignadas en la demanda por considerar que el proceso que nos ocupa ya fue dirimido y decidido mediante proceso verbal de resolución de contrato de promesa de compraventa adelantando ante el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá con radicado No. 2018-00271 el cual terminó con sentencia anticipada ejecutoriada y que hace tránsito a cosa juzgada.
Como excepciones de mérito propuso el de cosa juzgada.
3. DECRETO DE PRUEBAS El decreto probatorio, se efectuó mediante auto de fecha 29 de agosto de 2023 (Cuaderno Primera Instancia - folio 065). 3.1 Documentales PARTE DEMANDANTE Las que fueron aportadas con la demanda en el acápite de pruebas que van del numeral 3.1 al
3.11. PARTE DEMANDADA Solicitó el expediente del proceso que cursó en el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá y las pruebas que obraron dentro del mismo. 3.2 Testimoniales PARTE DEMANDANTE AMPARO REGINA ARÉVALO TRIANA REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA ILBA PAULINA CUEVAS GÓMEZ LUIS EDUARDO SALOMÓN CHACÓN VARGAS 3.3 Interrogatorio de parte del extremo demandado y demandante No se accedió a la inspección judicial con intervención de perito solicitada por el extremo demandante.
Interrogatorios de parte PARTE DEMANDADA - CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S. Representante Legal Suplente – SANDRA LILIANA OLARTE ROMERO – Dentro de su declaración indicó “Nosotros suscribimos una promesa de compraventa correspondiendo a un bien inmueble 502 y a un parqueadero, esta promesa de compraventa osciló en valor de $162.868.150 correspondiente a apartamento y parqueadero, con relación a pagos efectuados a esos inmuebles existen unos pagos al 25 de mayo de 2015 por valor de $72.334.075, otro pago del 27 de agosto de 2015 por valor de $38.667.037, existe otro pago por valor de $8.200.000 el 14 de septiembre de 2015, perdón existió una separación de esos bienes por un valor de $5.000.000 correspondiente al 05 de mayo de 2015, esta relación de pago da un total de $124.201.112.
Frente al local, los pagos realizados o recibidos de acuerdo a los recibos emitidos por el Banco BBVA corresponden a un valor de 5.000.000 el 17 de julio de 2015 a 37.066.000 del 10 de agosto de 2015, el 22 de marzo de 2016 un valor de $11.500.000, 18.000.000 el 22 de marzo de 2016 y un último pago correspondiente a $12.566.000 el 22 de marzo de 2016.
En la actualidad el apartamento 502 no corresponde ya a la constructora, tiene un nuevo dueño y frente al local 114 está en cabeza de la constructora, no tengo preciso si el parqueadero esté a nombre de la constructora actualmente, o del señor Edgar Servando y los demás demandantes nunca quisieron recibir el bien inmueble, en construcción ya se estaba terminando el apartamento 502 de la torre A y el local 114, obra si se había terminado para el 30 de diciembre de 2015.
Desde el inicio de la promesa de compraventa, nosotros le dimos dos tarjetas de recaudo, cada tarjeta tiene un código y las consignaciones se van a cada código y por eso la relación de pago que efectué fue la dada por el BBVA, entonces la auxiliar en su momento bien sea por error o por interpretación no tomó a la letra los recibos de consignación, sino que hizo la interpretación que es la que el señor está manifestando, pero el valor que está cotejado con el recibo de BBVA es el valor de los $18.000.000.” PARTE DEMANDANTE - EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ – Señaló dentro de su interrogatorio de parte lo siguiente: “Si eso obedece a que el pago de REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA 18.000.000 que mencionó la señora abogada la constructora lo dividió unilateralmente una parte lo mando al local y otra parte al apartamento, puedo enviar si quiere la relación de pago que expidió la constructora y donde queda claro eso, nosotros tenemos dos relaciones de pagos que nos expidió la constructora que tiene como título libros auxiliares por mil y cuentas, si señora hasta esa fecha ese fue el valor que se consignó. Si señora elevé varios derechos de petición que nunca fueron contestados, no señora cuando firmé la promesa de compraventa los inmuebles no estaban construidos y no lo estudiaron sino hasta el año 2017 parcialmente, en las fechas previstas para las entrega ninguno de los dos estaban listos, debido a eso fue que elevé derechos de petición para que me entregaran las propiedades y en el último solicité que me devolvieran mi plata y las indexaciones e intereses a que hubiera lugar, según la ley, porque ya perdí intereses en esos inmuebles, si yo los compré sobre planos, bueno la vez que fuimos a ver la posibilidad de ver el local y no recibírselo primero por el incumplimiento en los tiempos, segundo por incumplimiento en las áreas negociadas, tercero en la promesa figura servicio de gas y no lo tiene, la constructora modificó el lugar y fecha de la escritura y nunca nos notificó nada al respecto, no tengo oficio que me informe de eso ni ningún otro si cambiando esos aspectos.
Ahí están los pagos relacionados por el banco, el oficio donde ustedes fijaron las nuevas fechas para concretar los pagos, también hay una constancia de la notaría donde nos presentamos y de la constructora no se presentó nadie y además en esas fechas repito, no están listas las obras, yo a la constructora le dije que no efectuaba más pagos hasta que arreglara el tema de la propiedad horizontal, permisos de habitabilidad, permiso de enajenación de inmueble para esa fecha la constructora no tenía nada de eso, los servicios públicos se colocaron fue hasta el año 2017, como le acabó de manifestar suspendimos pagos porque observamos que no había obra, no había servicios públicos.” En relación con el interrogatorio de parte de la señora NUBIA CADENA OJEDA, el despacho consideró que no era necesario su recepción, teniendo en cuenta que respecto de los demandantes el juzgado lo había decretado de oficio.
De las pruebas testimoniales, el despacho desestimó las declaraciones de los señores ILBA PAULINA CUEVAS GÓMEZ y LUIS EDUARDO SALOMÓN CHACÓN VARGAS, en razón a que estuvieron presentes escuchando los interrogatorios de parte y su dicho quedaría contaminado. En relación con la señora AMPARO REGINA ARÉVALO TRIANA, el extremo demandante desistió de su declaración.
4. TRAMITES POSTERIORES POR EL JUZGADO DE PRIMERA INSTANCIA SOLICITUD DE NULIDAD REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Presentado por la apoderada judicial del extremo demandado, en su escrito de nulidad alude la causal dos del artículo 133 del C.G.P., la petición fue resuelta por el A-Quo el 09 de mayo de 2023, quien declaró no probada la nulidad invocada, por lo que dicha decisión fue objeto del recurso de apelación ante la Sala Civil - Familia del Tribunal Superior de Tunja, que, con providencia del 30 de junio de 2023, confirmó lo adoptado por el juez de primer grado.
Estaba referida a la cosa juzgada, la cual se negó.
5. ALEGATOS DE CONCLUSIÓN PARTE DEMANDANTE – Señala que como la parte demandada no hizo alusión de los hechos que admitía o que negaba o le constaba se tendrá como consecuencia que todos los hechos de la demanda son ciertos y aun cuando admiten prueba en contrario no fueron desvirtuados por esta parte. Así mismo indicó: “También señora juez para tener en cuenta que durante el juicio se estableció que las partes celebraron sendos contratos uno de promesa de compraventa un apartamento ubicado en Altos de Nogal junto con su parqueadero y otra promesa de compraventa del local 114 el cual hace parte de Altos de Nogal, de lo que se deduce sin tanto esfuerzo, que se trata de actos mercantiles que se rige por la consensualidad, esas negociaciones es claro, que no cumplen con el requisito del numeral cuarto del artículo 1611 del Código Civil, por cuanto no se indicaron los linderos de los inmuebles, situación que ha sido reiterada por la jurisprudencia por lo que solicito que su despacho se pronuncie sobre el mismo.
Con respecto de la nulidad absoluta hay que tener en cuenta el artículo 1746 del Código Civil, ahí se establecen los efectos de la declaratoria de la nulidad. Tenemos también señora juez que, al establecer los intereses, se establece como efectos de la declaratoria de nulidad, tenemos el artículo 13 del Código de Comercio, que está establecido por el certificado de existencia y representación, que la demandada es una entidad o es una sociedad comercial a las cuales se le aplica en su integridad el Código de Comercio y el articulo 13 habla de la presunción de estar ejerciendo el comercio.” Señala, que la parte demandada debe ser condenada además de la indexación a los intereses bancarios corrientes desde la fecha en que recibió cada uno de los abonos hasta la fecha en que quede ejecutoriada la sentencia y de ahí en adelante los REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA respectivos intereses moratorios que serán el 1.5 bancario corriente, aspecto que ha sido reiterado por la Corte Suprema de Justicia. PARTE DEMANDADA - Señala que no se evidenció probatoriamente la intención que tuviera la demandada para que se ajustara a un tipo de mutuo de disenso tácito del contrato de compraventa, por cuanto de los soportes probatorios lo que se demuestra es la manifestación constante de ellos donde se conminaban a los demandantes a que suscribieran las escritura, para lo cual como bien lo confesó el demandante en su declaración, no estaban interesados en realizar ni llevar a cabo la escritura pública, permitiendo concluir que no es la constructora quien haya tenido la conducta de desistir del contrato o abandono recíproco de las prestaciones derivadas de este contrato.
De otra parte, señala que la compraventa se realizó sobre planos, razón por la cual, la misma naturaleza jurídica del negocio jurídico no es la de indicar linderos, ni matrícula inmobiliaria, por cuanto se encuentran en desarrollo los inmuebles en venta, pues al comprar sobre plano, es adquirir una vivienda que aún no ha iniciado su construcción y con un diseño que se verá en el futuro.
En relación con la nulidad absoluta de compraventa, no puede tener éxito de prosperar justamente por la propia naturaleza del negocio y por tanto no se exige la identificación del inmueble ni linderos justamente porque aún no se encuentra construido. Así mismo, señala que el demandante cuando se le preguntó por las fechas de los pagos relacionados en la promesa de compraventa, manifestó no haberlas pagada por cuanto la constructora no había cumplido y con ello se observó que el demandante no había pagado en las fechas relacionadas en la promesa de compraventa.
De ahí, que ha existido un constante incumplimiento por los demandantes y no solo por lo confesado en su declaración, sino su omisión de cancelar las cuotas correspondientes; por ello, la constructora ha dado cumplimiento a las dos promesas de compraventa de los bienes inmuebles No. 502 con su respectivo parqueadero y al local 114 y en los tiempos acordados, los dineros consignados se encuentran invertidos esos bienes.
6. LA SENTENCIA APELADA El juez de primer grado, mediante sentencia del 11 de octubre de 2023, resolvió declarar la nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa del apartamento 502 y parqueadero No. 35 de la torre A y el local 114 del proyecto REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Altos del Nogal de Moniquirá suscrito el 22 de mayo y 04 de agosto de 2015.
De igual forma accedió a la restitución de los dineros entregados los cuales debían ser indexados y con unos intereses del 6% efectivo anual. La anterior decisión la sustentó bajo los siguientes argumentos: Señaló el A-Quo que, revisando las dos promesas de compraventa y las pretensiones aludidas, la primera de ella no hay lugar a su prosperidad pues no cumple con los requisitos del artículo 1546 del C.C. De otra parte, indicó que, si hay lugar acceder a la nulidad absoluta, pues revisado los dos contratos de promesa de compraventa tanto del apartamento y su parqueadero, como el del local, no se cumplió con lo establecido en el artículo 1611 numeral 4 del Código Civil, pues en dichos contratos, no existe identificación de lo que se pretende vender y la Corte Suprema de Justicia ha sido muy reiterativa en indicar que ese elemento es esencial para la validez del contrato.
Así mismo, refirió que la exigencia de la identificación del inmueble en la promesa de compraventa es necesario, pues conlleva a la celebración de otro contrato, es decir, a una obligación de hacer y al no tener claro qué es lo que se va a transferir, sencillamente no se puede efectuar esa compraventa. Agregó el juez de primer grado, que los planos ni siquiera estaban anexos a la promesa de compraventa y por ningún lado había la identificación de los inmuebles, por más que el proyecto fuera sobre plano. De ahí, que al estar plenamente demostrado que no existió identificación de los inmuebles, es claro que se presenta una nulidad absoluta.
De otra parte, señala que dentro del caso objeto de estudio, quedó plenamente demostrado, que los inmuebles nunca fueron entregados, pues dentro del interrogatorio de parte, la representante de la constructora indicó que el apartamento 502, ni siquiera estaba en poder de la constructora pues ya lo habían vendido a otra persona y el local sí se encontraba en poder de ellos.
De ahí que, al no estar en posesión de los demandantes, los inmuebles no hay lugar a restituir nada, pero la constructora sí debe restituir los dineros que fueron entregados, los cuales además fueron aceptadas por el extremo pasivo, quien indicó fecha y sumas entregadas. Agrega que efectivamente esas sumas de dinero deben ser indexadas, sin embargo, no está de acuerdo con lo referido por la parte actora en la que pretende que los intereses sean los bancarios corrientes establecidos en el código de comercio pues en la demanda pidió el 6% anual tanto para el apartamento 502 como para el local, pues conforme al artículo 281 del C.G.P. tal pretensión aludida REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA en sus alegatos de conclusión, no podrá ser de recibo y por tanto se tendrá como intereses los relacionados en el escrito de la demanda.
No accedió a la excepción planteada de cosa juzgada, por cuanto no se dan los elementos aludidos para su configuración, pues en el Juzgado de Bogotá el demandante solicitó fue resolución de contrato compraventa y aquí es la resolución por mutuo disenso con pretensión subsidiaria de nulidad absoluta del contrato, petición que no fue pedida en el trámite del Juzgado de Bogotá. 7.
REPAROS A LA SENTENCIA El apoderado judicial del extremo demandante, indicó en el desarrollo de la audiencia, como reparos a la sentencia lo siguiente: Señala que su recurso se circunscribe únicamente en los intereses determinados por el Despacho, pues según la regla general del derecho, a la parte le corresponde indicar los hechos y el juez es el que está obligado a aplicar el derecho, independientemente de lo que se haya manifestado o no en la demanda, por ello, al existir la restitución, el juez es quien debe determinar los intereses que corresponde, pues existen reiterados pronunciamientos que indican que en las nulidades absolutas el interés que se debe establecer es el bancario corriente y es el que debió haberse reconocido de oficio por el juez aun cuando la parte no lo haya pedido.
Así mismo, refiere que apela el monto de la fijación de las agencias en derecho, pues el monto, ni siquiera corresponde al establecido en su momento por el Consejo Superior de la Judicatura, quien ha indicado que para este tipo de proceso la suma mínima es un 15% del valor total de las pretensiones y por tanto la suma debe ser superior. El apoderado judicial del extremo demandado, indicó en el desarrollo de la audiencia, como reparos a la sentencia lo siguiente: Reitera que no se evidencia probatoriamente la intención que tuviera la demandada para que se ajustara a un mutuo disenso tácito del contrato de promesa de compraventa, todo lo contrario, se prueba la constante manifestación de los aquí demandados conminando a los demandantes a suscribir las escrituras públicas y donde está la manifestación de llevar a feliz término la promesa de compraventa suscrita, para llevar a cabo la compra de un inmueble sobre plano;
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA también están los oficios del demandante en donde se consigna la intención de suscribir las escrituras públicas, documentos que hacen parte del proceso, es claro, que no se trata de mutuo disenso tácito, se trata es de un incumplimiento por parte de los demandantes, es más, en la promesa de compraventa él manifiesta que conoce de dichos planos. Agrega que comprar sobre plano debe entenderse que se compra sobre un diseño, el cual no está construido y que se verá a futuro, de ahí que este tipo de negocios jurídicos, no es desconocido por la legislación colombiana y por tanto no puede existir una nulidad absoluta sobre un inmueble que ni siquiera existe, porque se encuentra en plano, lo cual no es posible determinarlo, pues cuando se termina la construcción es cuando se genera la propiedad horizontal y eso se eleva a escritura pública y en esa escritura pública es donde queda consignado la identificación de los inmuebles.
Señala que el demandante en su interrogatorio de parte, indicó que no dio cumplimiento a lo pactado en la promesa de compraventa, pues lo que existe es un incumplimiento por parte de los demandantes, más no por parte de los demandados, pues ellos en ningún momento indicaron el incumplimiento de los demandados y en qué consistía ese incumplimiento.
Por lo anterior, solicita que se revoque de manera integral la sentencia y se declare la cosa juzgada del proceso. II. TRÁMITE DE SEGUNDA INSTANCIA Mediante auto del 03 de noviembre de 2023, se admitió el recurso de apelación interpuesto por el apoderado judicial del extremo demandante como demandado, para lo cual les fue concedido el término de cinco días para que sustentaran la alzada.
En dicho término el apoderado judicial de la parte demandante sustentó su recurso argumentando: Manifiesta que el despacho, al no condenar a la parte demandada sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S. al pago de intereses de mora desconoció no solo la normatividad vigente, es decir el artículo 1746 del Código Civil, artículos 13 numeral 1, 20 numeral 15, 22, 100 y 884 del Código Comercio, REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA sino que también desconoció el reiterado precedente jurisprudencial, entre otras por la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia SC-2217-2021 del 28 de enero de dos mil 2021, magistrado ponente OCTAVIO AUGUSTO TEJEIRO DUQUE y la Sentencia de la Corte Suprema de Justicia Gaceta Judicial T. 228 No. 2467 Exp. 4163 No. 31 Pág. 509 7 de marzo de 1994 M.P. Dr. ALBERTO OSPINA BOTERO.
De otra parte, indica que el Código Civil establece en el artículo 1746, los efectos de la declaratoria de nulidad, la cual pronunciada en sentencia que tiene la fuerza de cosa juzgada, da a las partes derecho para ser restituidas al mismo estado en que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo; sin perjuicio de lo prevenido sobre el objeto o causa ilícita.
De ahí, que se debe dar aplicación a la ley y a la reiterada providencia de la Corte Suprema de Justicia Sala Civil y que le fuera citado en los alegatos de conclusión y en la interposición del recurso de apelación, en consecuencia, el despacho estaba obligado a declarar la nulidad absoluta y de oficio a reparar de forma integral a la parte demandante, aunque no hubiere pedido alguna de las condenas, porque el juez de manera oficiosa estaba obligada a condenar a la parte demandada a los intereses corrientes y de mora, en razón a que una de las partes es una sociedad que se dedica a una actividad comercial y por ende, se le aplica entre otros el artículo 884 del Código de Comercio.
Agrega de igual forma, que el juez de primer grado se equivocó al condenar a la parte demandada a pagar unas costas procesales tan irrisorias, esta condena debió ser establecida por una suma muy superior tan sólo teniendo en cuenta las agencias en derecho establecidas mediante Acuerdo por el Consejo Superior de la Judicatura, pues al tener en cuenta el porcentaje mínimo establecido en ese Acuerdo y multiplicado por las pretensiones al momento de radicar la demanda son superiores a$15.000.000, pero como la defensa no se limitó tan sólo a la demanda, sino que además de todo el procedimiento desarrollado en esta, pues hubo actuaciones adicionales como el de intervenir para que se desestimara un incidente de cosa juzgada la cual no le prosperó a la parte demandada, por lo tanto, la liquidación de las agencias en derecho tampoco tendría que liquidarse con el mínimo del porcentaje establecido en ese acuerdo del 3%, sino por un porcentaje superior, lo cual implicaría unas agencias muy superiores a los $20.000.000 y mucho más si tienen en cuenta los intereses corrientes y de mora a los cuales debe ser condenada la parte demandada.
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Concluye sus argumentos señalando que el fallo proferido por el juzgado en relación a no condenar por los intereses corrientes y de mora debe ser revocado y en su lugar se debe proferir condena por dichos intereses y costas procesales muy superiores a la mínima por la actuación adelantada en el trámite del proceso y teniendo en cuenta la condena por intereses corrientes y de mora.
En dicho término el apoderado judicial de la parte demandada sustentó su recurso argumentando: Refiere que la Juez Civil del Circuito no realizó un análisis integral respecto a las circunstancias y particularidades que rodearon la promesa de compraventa, consistentes en que los bienes inmuebles objeto de la promesa de compraventa, fueron celebrados bajo la figura de venta sobre planos, nótese como el mismo demandante a través de su declaración confiesa que la compra desde el principio se realizó sobre planos, así mismo ratifica que los inmuebles no estaban construidos al momento de la firma de la promesa de compraventa de los inmuebles respectivamente.
Los inmuebles como bien indicó en la promesa de compraventa hacían parte del proyecto Altos del Nogal, proyecto que se encontraba promocionado en su etapa de preventa en la modalidad conocida como venta en planos; para la materialización de la negociación celebrada con los demandantes, celebró un contrato de promesa de compraventa con la parte actora, en razón de la tipología negocial.
Dicha venta también llamada cosa futura, bien futuro negociado en venta antes de iniciar su construcción y regularización, consignado en los contratos de promesa de compraventa suscritos con los demandantes vs demandado, documento que señaló a qué objeto correspondía, dónde quedaría ubicada, a cuál proyecto urbanístico correspondía, se relacionan los planos que señalan las especificaciones, área, medida y ubicación de los inmuebles, es así que, los mismos arrojan las áreas que se consignan en las promesas, dichos planos contienen inserto el sello de la resolución de licenciamiento otorgado por autoridad competente, documentos que los demandados conocieron en el momento de firmar escritura pública como bien se encuentra consignado en el escrito de promesa de compraventa, los cuales hicieron parte integral del documento contrato promesa de compraventa y donde manifiestan las partes conocer previo a la firma del documento.
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Así mismo, refiere de que nadie está obligado a lo imposible y a exigir que se consignen los linderos de un bien inmueble inexistente como bien lo expone la providencia sujeta a recurso, no es dable como se ha dicho por la tipología negocial, es menester señalar que una vez construido los inmuebles, el desarrollo normal de esta clase de negocios es proseguir con la constitución mediante escritura pública del Régimen de propiedad horizontal documento que detalla la identificación de los linderos y número de matrícula inmobiliaria del inmueble de manera individualizada.
Es importante señalar, respecto a la naturaleza jurídica de la compraventa de cosa futura que se habla de un negocio jurídico que tiene como principal vocación la transferencia del dominio de una cosa que no existe en manos de un comprador que espera su existencia; por tanto, en criterio se está frente a un verdadero contrato que tienen dentro de sus principales características, la bilateralidad, ya que existen dos partes contractuales que deben intervenir en el negocio, la consensualidad, ya que esta especie de contrato no exige mayores solemnidades para su validez, aunque en este punto se acotaría que deben constar por escrito para otorgar mayor formalidad, también puede decirse que es oneroso, pues esta especie contractual tiene como objeto la transabilidad de bienes puestos en el mercado con el ánimo de ganar un margen, conmutativo por cuanto las dos partes tienen obligaciones dentro del acuerdo, existiendo un deber de proporcionalidad entre las mismas, para conservar el equilibrio y la reciprocidad en las obligaciones.
De otra parte, señala que la providencia objeto de recurso en sus considerandos, deja claro la no procedencia de la excepción de cosa juzgada por considerar que son dos situaciones diferentes a las referidas en el proceso demanda verbal de resolución de promesa de compraventa proceso No 11001310302420180027100 adelantado en el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá. Sin embargo, una vez surtido el proceso que conllevó a sentencia que hoy nos ocupa, se observa que la providencia sujeta a recurso de apelación se emitió frente a los considerandos que se tuvieron en cuenta por ese despacho 3 años atrás, tal como se demostró con la sentencia anticipada del 13 de agosto de 2020 vs lo aludido en líneas anteriores, pues es evidente el análisis jurídico que argumentó el juzgado frente a la validez de las promesas de compraventa celebradas con los demandantes.
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Por otro lado, refiere que el despacho del Circuito de Moniquirá reconoce como factor diferencial del proceso surtido en el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito para no reconocer la figura de cosa juzgada de una parte, la solicitud de declaratoria de nulidad de promesa de compraventa, sin embargo, desconoce la labor surtida y el criterio sentado y motivado en la sentencia anticipada del 13 de agosto de 2020 emitido por el Juzgado 24 civil, de otra con que con la pretensión de la declaratoria de resolución de promesa de compraventa por mutuo disenso tácito.
Sin embargo, es de entenderse que esta figura de disenso tácito corresponde a una especie de resolución de promesa de compraventa, misma surtida con la sentencia anticipada del 13 de agosto de 2020 la cual resolvió el incumplimiento mutuo de las partes demandantes y demandados luego no podría surtirse una declaratoria de resolución de promesa de compraventa mediante dos sentencias.
Añade que el mutuo disenso mantiene vigencia como mecanismo para disolver un contrato que se ha incumplido por ambas partes y, ante la inocultable posición de no permanecer atadas al negocio, la intervención del juez se impone para declarar lo que las partes han reflejado, esto es, desatar el vínculo para volver las cosas al estado que existía al momento de su celebración. Reitera, que además de la desatención o abandono contractual, debe aparecer como hecho concluyente del mutuo disenso, el inequívoco interés de las partes por no continuar con el negocio jurídico, esto es, por desistir del mismo y de las obligaciones que allí se incorporan, en el caso que nos ocupa existe un proceso que antecedió al surtido actualmente, en el cual se declaró el incumplimiento de las dos partes demandantes y demandado.
Concluye sus argumentos, indicando que el extremo demandante al momento de presentar la demanda ante el Juzgado Civil del Circuito de Moniquirá, ya no existe promesa de compraventa por cuanto independiente del tipo de resolución bien sea tácito, expreso o resolución por incumplimiento, ya se encuentra una sentencia proferida por un Juez de turno la cual declaró el incumplimiento de las dos partes frente a las promesas de compraventa, motivos, por lo que solicita se revoque en su integridad la sentencia del 11 de octubre de 2023 y en su lugar se declare prospera la excepción de cosa juzgada.
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA 1. CONSIDERACIONES PRIMERO: Revisado el trámite del proceso, se encuentran cumplidos los presupuestos de demanda en forma, capacidad para ser parte, capacidad para comparecer al proceso, por lo que es del caso proferir decisión de segunda instancia, teniendo en cuenta lo referido en los arts. 280 y 282 del C. G. P. respecto del contenido y congruencia de la sentencia, así como lo previsto en el art. 328 ibidem, para atender los fines previsto en el art. 11 del C. G. P., en armonía con el art. 2 y 228 de la C. P.
SEGUNDO. Ha de precisarse que para el caso objeto de estudio ambas partes apelaron la sentencia del 11 de octubre de 2023, proferida por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, luego, en principio, le es dable al superior resolver sin limitaciones, esto conforme lo establece el artículo 328 del C.G.P. No obstante, la apelación de la actora es específica, en cuanto a la naturaleza de los intereses que se ordena cancelar, y en cuanto a las costas, por considerar irrisoria la suma.
TERCERO. En primer lugar, se estudiarán los reparos efectuados por el apoderado judicial del extremo demandante, los cuales se circunscribe en dos aspectos, el primero de ellos, son los intereses tasados por el juez de primer grado, pues de acuerdo a sus argumentos, si bien los que pidió hacen alusión al 6% anual, el AQuo debía oficiosamente decretar los intereses corrientes comerciales y la segunda inconformidad hace alusión al valor de las agencias en derecho que señaló el despacho.
En ese entendido, se hará alusión al primer reparo efectuado por el apoderado judicial de la parte demandante, consistente en que el juez de primer grado, no debió aplicar los intereses del 6% anual que le fue pedido, sino que debió condenar al extremo demandado a pagar intereses corrientes bancarios, aun cuando no hubiesen sido solicitados en la demanda.
Pues de acuerdo a sus argumentos, la parte relaciona los hechos y pretensiones y es deber del juez aplicar la norma que corresponde, pues al existir restitución, el A-Quo es quien debe determinar los intereses. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Frente a este aspecto es preciso señalar, que la demanda se inició para que fuera declarada la resolución del contrato por mutuo disenso tácito y subsidiariamente se declarara la nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa del apartamento 502 de la Torre A junto con su parqueadero y el local 114 del proyecto Altos del Nogal de Moniquirá. En la demanda, los actores solicitaron como pretensión, que los intereses reconocidos fueran los legales correspondientes al 6% E.A tal como se puede evidenciar: El artículo 281 del C.G.P, reza: “La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley.
No podrá condenarse al demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido en la demanda ni por causa diferente a la invocada en esta. Si lo pedido por el demandante excede de lo probado se le reconocerá solamente lo último. En la sentencia se tendrá en cuenta cualquier hecho modificativo o extintivo del derecho sustancial sobre el cual verse el litigio, ocurrido después de haberse propuesto la demanda, siempre que aparezca probado y que haya sido alegado por la parte interesada a más tardar en su alegato de conclusión o que la ley permita considerarlo de oficio.” (Negrilla y Subrayada por fuera del texto) En lo sustancial, y medular de la sentencia de primera instancia, referida a la declaratoria de nulidad absoluta por ausencia de las exigencias legales en normas imperativas respecto del contenido y requisitos del negocio jurídico (Arts.1500, 1501 del C.C.) A su vez el artículo 1741 del Código Civil, define lo que es la nulidad absoluta y relativa y en dicho postulado se establece lo siguiente: “La nulidad producida por un objeto o causa ilícita, y la nulidad producida por la omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA contratos en consideración a la naturaleza de ellos, y no a la calidad o estado de las personas que los ejecutan o acuerdan, son nulidades absolutas.
Hay así mismo nulidad absoluta en los actos y contratos de personas absolutamente incapaces”. Ahora bien, por su parte el artículo 1742 del C.C. establece que el juez puede y debe declararla, aun cuando no exista petición de parte, es decir, que se debe declarar de oficio. Sin embargo, para el caso objeto de estudio, el juez de primer grado, no declaró la nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa del apartamento 502 de la Torre A, junto con su parqueadero y el local 114 del proyecto Altos del Nogal de Moniquirá, sino que fue solicitada por el extremo demandante como pretensión subsidiaria.
Por ello, no le era dable al juez decretar unos intereses distintos a los que fueron solicitados con la demanda, pues de conformidad con el artículo 281 del C.G.P., la sentencia debe estar en consonancia con los hechos y pretensiones y no podrá condenarse al extremo demandado por cantidad superior o por objeto distinto del pretendido, ni por causa diferente a la invocada en la demanda.
En otras palabras, el juez de primer grado, de manera oficiosa, no podía entrar a regular unos intereses que no fueron solicitados con la demanda, pues aun cuando el apelante señala que el A-Quo sí debía realizarlo, tal manifestación carece de fundamento jurídico, pues de acceder a ello, se estaría fallando de forma extrapetita. De todos modos, todo derecho crediticio genera réditos, y en el tema de restituciones mutuas, conforme al art.1746 del C.C. opera por ministerio de la ley.
En este caso, en la parte resolutiva de la sentencia, la Juez de instancia fue clara al precisar, dada la declaración de nulidad absoluta reclamada como pretensión subsidiaria por parte del extremo demandante y como consecuencia de considerar las restituciones mutuas, ordenó a la parte demandada, restituir debidamente indexados y junto con los intereses del 6% efectivo anual las sumas entregadas en su momento por los demandantes, lo que además de responder con el principio de congruencia de la sentencia, atiende a los pronunciamientos jurisprudenciales en donde se ha señalado que el reconocimiento de indexación e interés bancario corriente, implicaría una doble actualización, precisando lo siguiente: REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA “Dado que el interés bancario corriente mercantil, que constituye el parámetro para sancionar la mora de la convocada, en los términos y límites previstos en el artículo 884 del Código de Comercio, lleva consigo indización indirecta o vía refleja, de ahí que acumular ambos sistemas implicaría aceptar una doble actualización de la respectiva cantidad dineraria, dado que, se insiste, dicho interés mercantil, sea remuneratorio o sancionatorio, tiene implícito un componente correctivo, es decir, una indexación indirecta, según lo ha reconocido la jurisprudencia de esta Corte en reiterados fallos (CSJ SC 30 may. 1996, rad. 4602, SC 25 abr. 2003.
Rad. 7140, SC 6 jul. 2007, rad. 7504, SC 15 ene. 2009, rad. 200100433-01, SC 13 may. 2010, rad. 2001-00161-01 y SC11331-2015).” Sentencia SC514- 2023 Radicación N° 19001-31-03-006-2019-00022-01. M.P. Octavio Augusto Tejeiro. 12 de enero de 2024. Así las cosas, resulta acertada la decisión, no habiendo lugar entonces a reformar tal reconocimiento; además, se insiste que, la parte demandante fue la que delimitó el objeto a reconocer precisamente en la manera como formuló su pretensión, en tanto que, invocó el reconocimiento de intereses legales.
En este sentido, tampoco es dable aplicar la regla expuesta por vía jurisprudencial, en tanto que la misma es observable, y autoriza fallar extrapetita, cuando la parte no elevó solicitud de reconocimiento de intereses. En este caso, la parte demandante fue quien reclamó en esta forma el reconocimiento de intereses y en atención a su pedimento lo reconoció la señora Juez de instancia. Es por ello, que en entrándose de restituciones mutuas, en la que va implícito el pronunciamiento sobre intereses la misma Corte Suprema de Justicia ha reseñado: “(…)Obsérvese, que de antaño esta Corte ha considerado necesario, en materia de restituciones mutuas cuando se deja sin eficacia un contrato bilateral, por ejemplo al declarar su nulidad absoluta, que para considerar una restitución integral y equitativa, la devolución de sumas dinerarias se debe hacer, en principio, realizando la actualización correspondiente, utilizando la más de las veces la variación del IPC, pero, además, reconoce el derecho a una retribución “razonable” por el uso del dinero, que se ve reflejada, justamente, en el reconocimiento de intereses legales, del 6% anual, permitiendo como atrás se vio que se acumulen dichos conceptos.
(…)”. 1 1 SC3971 -2022 Radicación N° 11001-31-03-004-2015-00745-01 (Aprobado en sesión de veintitrés de noviembre de 2022 y dieciséis de febrero de 2023) Bogotá, D. C., veintitrés (23) de marzo de dos mil veintitrés (2023). HILDA GONZÁLEZ NEIRA. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA En este sentido, no obstante, reclamarse por el extremo demandante recurrente, que se observen previsiones legales y jurisprudenciales invocadas, no es dable en este caso aplicarlas, por cuanto no hay identidad de presupuestos fácticos que autoricen su observancia. Se evidencia entonces, que cuando la parte no pida intereses, es deber decretarlos de oficio.
En este caso, la parte demandante, solicitó el reconocimiento de intereses legales, se le otorgó en primera instancia, lo que pidió, por lo que en este punto será confirmada la decisión. Ahora bien, debe precisarse que en el caso objeto de debate, no está en discusión si la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S, es o no una sociedad comercial, pues lo que está claro es que el demandante en su escrito introductorio, no solicitó intereses corrientes comerciales sino los correspondientes al 6% E.A. De tal suerte, que el hecho de que el juez aplique la norma correspondiente al caso en concreto, ello no da lugar a que entre a reconocer prestaciones que no fueron solicitadas y si bien hizo referencia a ese tipo de interés en los alegatos de conclusión, ello no es óbice para que el A-Quo los reconozca de manera oficiosa.
De ahí, que esta Judicatura confirmará la decisión adoptada por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, respecto del reconocimiento de los intereses solicitados en el escrito de la demanda y que hace alusión al 6% E.A.
CUARTO. Frente al otro reparo señalado y que hace alusión al monto de las agencias en derecho, señala el apelante que las costas fijadas por el A-Quo son irrisorias, pues debió establecerse en una suma muy superior pues ni siquiera se encuentra acorde a las referidas en el Acuerdo expedido por el Consejo Superior de la Judicatura el cual establece un 3% de las pretensiones indicadas en la demanda.
Sin embargo, la defensa no solo se limitó a presentar la demanda, sino que existieron actuaciones adicionales, luego el valor determinado debe ser mayor al que normalmente se establece. Frente a este punto, esta Colegiatura es clara en indicar, que esta no es la etapa procesal para cuestionar el monto de las agencias en derecho, pues de acuerdo al numeral 5 del artículo 366 del estatuto procesal, el monto de las agencias en derecho, sólo podrá controvertirse mediante los recursos de reposición y en subsidio apelación contra el auto que aprueba la liquidación de costas.
De ahí, REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA que la alzada carece de fundamento pues a la fecha no se ha proferido la providencia que las liquide, por lo que resulta anticipada. Ciertamente, la Corte Suprema en reiterados pronunciamientos ha sido diáfana en señalar el momento procesal para atacar el monto de las agencias en derecho que se fijen dentro de una actuación y al respecto ha señalado2: “No obstante, el inciso tercero del canon 366 ejusdem, particularmente señala que «[l]a liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas.
La apelación se concederá en el efecto diferido, pero si no existiere actuación pendiente, se concederá en el suspensivo» Del texto transcrito se extrae que el recurso horizontal contra el auto que condenó en agencias en derecho no es el mecanismo de impugnación procedente para controvertir el monto de aquellas. Por el contrario, de conformidad con la aludida norma, tales reparos solo podrán efectuarse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas, el cual no ha sido proferido a la fecha.
Véase que, en pronunciamiento de esta Sala, se aclaró el recurso de reposición contra el auto que fija las cosas solo es procedente cuando se discute su causación, tal como se observa a continuación: «Es necesario precisar, preliminarmente, que si bien el precepto 366-5 del Código General del Proceso señala que «la liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas», en esta oportunidad las demandantes no discuten esas variables, sino la causación misma de las costas, lo que hace procedente la impugnación, tal como lo ha entendido la Corte en providencias como CSJ AC2809-2018, 5 jul»1.” De lo anterior emerge, que sólo se puede impugnar vía reposición la imposición de las agencias en derecho, más no su monto, por ello, es claro que, al no haberse liquidado ni aprobado, las mentadas costas, no es procedente en esta instancia en esta oportunidad, cuestionar a través de alzada el monto fijado por el juzgado de primer grado.
Así las cosas, frente a este ítem, el recurso de apelación será rechazado por no ser procedente dentro de esta etapa procesal. 2 Auto AC 1025 de 2022 Magistrado Ponente Francisco Ternera Barrios REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA QUINTO. Ahora bien, esta Corporación entrará a estudiar los reparos efectuados por la apoderada judicial del extremo demandado, el cual argumenta su alzada en dos aspectos; el primero de ello, se circunscribe en los siguiente: Señala la recurrente, que el juez de primer grado no realizó un análisis integral respecto a las circunstancias y particularidades que rodearon la promesa de compraventa consistentes en que los bienes inmuebles objeto de la promesa de compraventa fueron celebrados bajo la figura de venta sobre planos, pues el mismo demandante a través de su declaración confiesa que la compra desde el principio se realizó sobre planos, así mismo ratifica, que los inmuebles no estaban construidos al momento de la firma de la promesa de compraventa de los inmuebles respectivamente.
Por ello, no entiende el actuar del juez, más aún cuando el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, había hecho un pronunciamiento respecto del contrato de promesa de compraventa y al respecto había indicado que los mismos tenían validez, argumento que quedó consignado en la sentencia anticipada del 13 de agosto de 2020. Así mismo, refiere que respecto a la naturaleza jurídica de la compraventa de cosa futura que se habla de un negocio jurídico que tiene como principal vocación la transferencia del dominio de una cosa que no existe en manos de un comprador que espera su existencia; por tanto, en criterio se está frente a un verdadero contrato que tienen dentro de sus principales características, la bilateralidad, ya que existen dos partes contractuales que deben intervenir en el negocio, la consensualidad, ya que esta especie de contrato, no exige mayores solemnidades para su validez, aunque en este punto se acotaría que deben constar por escrito para otorgar mayor formalidad, también puede decirse que es oneroso, pues esta especie contractual tiene como objeto la transabilidad de bienes puestos en el mercado con el ánimo de ganar un margen, conmutativo por cuanto las dos partes tienen obligaciones dentro del acuerdo, existiendo un deber de proporcionalidad entre las mismas, para conservar el equilibrio y la reciprocidad en las obligaciones; por ello, El contrato de promesa de compraventa sobre planos, no es de aquellos que la ley declara como ineficaz, pues las partes contratantes son capaces jurídicamente para contraer obligaciones, el consentimiento no adolece de vicio alguno, recae sobre objeto y causa lícita y en él se fijó el plazo o condición y época en que se debía celebrar el contrato respectivo, pues claramente se señaló la forma de pago del predio y el saldo, la fecha en que REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA debía hacerse dicho pago, y además se señaló de forma clara el día, hora y lugar en que debía celebrarse la respectiva escritura pública.
En relación con este aspecto, en primer lugar, habrá que decir que si bien el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, se pronunció respecto a una demanda que efectivamente iniciaron los señores NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GÓMEZ en contra de la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S, en ese proceso se debatían unas pretensiones distintas, las cuales se encaminaban a demostrar que había existido incumplimiento por parte de la sociedad aquí mencionada.
Sin embargo, el juez de esa causa determinó no accedió a lo solicitado por los aquí demandantes, al no considerarlos como contratantes cumplidos. Se advierte que la citada Juez emitió sentencia por escrito, en razón a que las únicas pruebas solicitadas y decretadas fueron las documentales, la cual en la parte resolutiva indicó lo siguiente: Decisión que justificó, en que no se acreditó la condición de la parte actora, de ser contratante cumplido, por lo que carece de legitimación en la causa para pedir el cumplimiento del pacto en cuanto a la demanda principal, y respecto de la demanda de reconvención, también destinada al fracaso dado el incumplimiento mutuo de las partes despojándolas de las acciones contempladas en los artículos REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA 1546 del C.C. y 870 del C. de Comercio.
(Archivo 044 Anexos del expediente digital), verificándose que se formularon como pretensiones dentro de la demanda principal la resolución de los contratos de promesa de compraventa invocados y dentro de la demanda de reconvención, se presentaron pretensiones de cumplimiento del contrato, sin que en uno u otra se haya reclamado la resolución de promesa de compraventa por mutuo disenso tácito y en subsidio resolución de la promesa de compraventa por nulidad absoluta.
Además, la citada Juez en su momento, no efectuó estudio de nulidad, aún cuando la ley se lo imponía, conforme las previsiones del artículo 1742 del C.C. establece que el juez puede y debe declararla, aun cuando no exista petición de parte, limitándose única y exclusivamente a indicar en la parte considerativa, que no existe duda acerca de la existencia y validez del contrato de promesa, en tanto que no fue cuestionado total o parcialmente por los extremos del litigio.
(folio 39 archivo 044 del expediente digital Se reitera que, el proceso que aquí nos ocupa hace alusión, es a que se declare la resolución del contrato por mutuo disenso tácito, con pretensión subsidiaria de nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa, figura totalmente distinta al del incumplimiento de las obligaciones contractuales.
Claramente, se entiende que existe desistimiento del contrato por mutuo disenso tácito, cuando el comportamiento de ambas partes frente al cumplimiento de sus obligaciones contractuales se pueda deducir de forma implícita que el querer de ambos es el de no llevar a cabo el mismo, es decir, no ejecutar dicho contrato. De ahí, que el A-Quo en su sentencia determinó que tal figura no se configuró en el caso objeto de estudio, aspecto en el que no profundizará la Sala, en tanto que al haberse considerado por la Juez de primera instancia la nulidad del contrato de promesa de compraventa, resulta inane estudiar si hubo mutuo disenso, pues no REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA podría hablarse de un desistimiento de un contrato que ha sido considerado como nulo.
La nulidad absoluta, por sí misma, aniquila el contrato. Entonces, al hablarse de la nulidad absoluta, es claro que tal situación sí acaece dentro del trámite que aquí se adelanta, pues nótese que, dentro de los contratos de promesa de compraventa, los inmuebles no se encuentran planamente identificados y por ello es claro que no se dan uno de los elementos del artículo 1611 del Código Civil que al respecto señala: “Artículo 1611.
La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: 1a.) Que la promesa conste por escrito. 2a.) Que el contrato a que la promesa se refiere no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces por no concurrir los requisitos que establece el artículo 1511 <sic 1502> del Código Civil. 3a.) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato. 4a.) Que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales.
Los términos de un contrato prometido, solo se aplicarán a la materia sobre que se ha contratado.” (Negrilla y Subrayada por fuera del texto) Es así, que la Corte Suprema de Justicia frente a la identificación de inmueble ha señalado lo siguiente3: Pero de allí no se sigue que los requerimientos que el decreto 960 de 1970 contempla para las escrituras –en particular los artículos 31 a 34- se deban entender como esenciales a la promesa misma.
Porque precisamente es ello así, se cuida muy bien el decreto 960 de indicar que es “desde el punto de vista formal” que las escrituras son nulas cuando los datos y circunstancias necesarios para determinar los bienes objeto de las declaraciones no han quedado consignados. Pero la determinación plena del sustrato contractual formalizado mediante la escritura, que es la exigencia establecida por el ordinal 4º del artículo 1611 del Código Civil, se establece con base en otras reglas, esto es las propias del tipo respectivo.
En 3 Sentencia SC004 de 2015 M.P Jesús Vall de Ruten Ruiz REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA lo tocante a la compraventa prometida, sus elementos esenciales –acuerdo sobre cosa y precio- deben estar presentes, sin que haya un solo precepto en el Código Civil que exija el señalamiento de la tradición, si es inmueble, y cuya omisión acarree la ineficacia del contrato.
Pues bien, precisamente teniendo presente que una es la obligación adquirida en la promesa y otras las que emanan del contrato prometido, a la vez que procurando que la identificación del inmueble prometido no fuera talanquera para el cumplimiento, la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento.
No ha requerido lo mismo de la referencia catastral (que desde 1821 tiene presencia en Colombia) ni de la matrícula inmobiliaria (adoptada desde 1932 en virtud de la ley 40), por cuanto algunos inmuebles no cuentan con dichos instrumentos de identificación. Ni lo propio ha hecho en tratándose de los antecedentes registrales del inmueble que se promete, dado que pueden ser exactamente los mismos de otro, como suele acontecer en bienes sometidos a régimen de propiedad horizontal provenientes de un inmueble matriz.
En suma, se trata de datos muy importantes para el registro y por ello de cuidadosa observancia de los notarios, pero no predicables como elementos esenciales, ante cuya ausencia careciere de efecto la promesa de contrato, por indeterminación del objeto del contrato prometido. A manera de aquilatamiento de su doctrina sobre la materia, parece útil memorar que, en sentencia del 6 de noviembre de 1968, cuando regía entre nosotros un sistema registral mixto integrado por las normas del Código Civil y la Ley 40 de 1932, reiteró la Corporación, tomando pie en una ya establecida doctrina jurisprudencial suya: La razón de ser de esta severidad acerca de la determinación del contrato futuro en el acto de su prometimiento, es obvia: porque si la obligación de los prometientes de un contrato futuro es, como ya se dijo, obligación de hacer o sea la de celebrarlo, y si, por lo mismo, el objeto de la promesa no es otro que la celebración del contrato prometido, resulta que para que la promesa de contrato pudiera lograr su finalidad en el comercio jurídico, sin quedar expuesta q incertidumbres y desvíos que la hicieran peligrosa y ocasionada a controversias, tenía el autor de la ley que exigir como requisito sine qua non de su eficacia, el que se determinase el contrato prometido en todos sus elementos estructurales hasta el punto de que para ser celebrado posteriormente, mediante el empleo de esos cabales elementos, sólo restase en orden a su perfeccionamiento la tradición de la cosa, cuando el contrato fuese real, o las formalidades legales, cuando éstas fuesen requeridas por el derecho, como en los contratos solemnes. 4.
Ahora bien: No podría hacerse en la convención promisoria la determinación del contrato prometido, en la forma exhaustiva reclamada por la ley, sin la especificación de las cosas objeto de este último. Así que, en tratándose de la promesa de compraventa de un bien inmueble, la singularización de éste en el acto mismo de la promesa, por su ubicación y REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA linderos, se impone como uno de los factores indispensables para la determinación del contrato prometido.
Por la naturaleza de las cosas, la identidad de los predios depende de su situación y sus linderos, datos éstos cuya expresión precisamente exigen los artículos 2594, 2658 Y 2663 del Código Civil y 15 de la Ley 40 de 1932, para todos los instrumentos notariales y diligencias de registro que versen sobre bienes raíces, preceptiva en que se traduce el sistema de nuestra ley civil en la materia.
Y si en la promesa ha de determinarse el contrato prometido de suerte que en la cabalidad de sus elementos constitutivos pueda pasar a integrar el acto de su perfeccionamiento, no queda así lugar a duda alguna de que, en la convención promisoria de compraventa de inmuebles, tienen éstos que ser individualizados de modo identificante, esto es por su situación y linderos (CSJ SC 6 nov. 1968, G.J. CXXIV, págs. 359 y 260.
Esta providencia se apoya, además, en sentencias de la Corte del 10 de mar. de 1896, XI, 259; 2 de abr. de 1897, XII, 315; 12 de ago. de 1925, XXXI, 305; 24 de may. de 1934, XLI, 136 ). Es claro, que la identificación del inmueble, su individualización y determinación es necesaria, y que el hecho de que un bien se esté comprando sobre plano, ello no conlleva a que la identificación del mismo no deba efectuarse como lo pretende hacer ver la apoderada judicial de la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S, pues al ser un elemento esencial del artículo 1611 del Código Civil, el contrato de promesa de compraventa estaría viciado de nulidad absoluta.
Apreciación que no solo es determinada por la ley, sino que ha sido reiterada en varios pronunciamientos por la Corte Suprema de Justicia como se indicó en reglones anteriores. De ahí, que al ser necesario la identificación del inmueble, los argumentos que aduce la apoderada judicial del extremo demandado para no haberlos incluidos en los contratos de promesa de compraventa carecen de fundamentos legales.
Es más, el actuar omisivo de la sociedad es reprochable, pues estando demostrado dentro del proceso que los inmuebles fueron cancelados por los aquí demandantes, hayan vendido el apartamento 502 de la torre A del del proyecto Altos del Nogal a otra persona y todavía más cuestionable que estando el local 114 en su poder no hayan efectuado la respectiva entrega.
Por las anteriores consideraciones y teniendo en cuenta que dentro del proceso quedó demostrado que efectivamente no hubo una identificación plena de los inmuebles que iban a ser objeto de venta, la figura de la nulidad absoluta se configuró y por tanto las razones dadas por el A-Quo en su sentencia serán REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA confirmadas por este Tribunal; más aun cuando la propia apoderada judicial del extremo demandado reconoció que efectivamente ese elemento no había sido incluido en los contratos de las promesas de compraventa por tratarse de un proyecto sobre planos, el cual según ella no se exige esas especificaciones.
(Carpeta Primera Instancia – Cuaderno Principal – Archivos 010 -043) (Carpeta Segunda Instancia – Archivo 007); con todo, no sobra recordar que la demanda que dio origen a este proceso, tuvo como objeto y propósito: “PROCESO DECLARATIVO DE RESOLUCIÓN PORMUTUO DISENSO TÁCITO DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y EN SUBSIDIO DE RESOLUCIÓN POR NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA EXTENDIDO ENTRE CONSTRUCTORA O&R SOCIADOS S.A.S. Y NUBIA CADENA OJEDA y EDGAR SERVANDO CUEVAS GOMEZ celebrado el día 4 de agosto de 2.015 cuyo objeto era la compra del LOCAL 114 el cual hace parte del Proyecto ALTOS DEL NOGAL, ubicado en la Carrera 7 No. 22-27 del municipio de Moniquirá del departamento de Boyacá, con un área de 20,97 metros cuadrados.
El inmueble se identifica con la matrícula inmobiliaria No. 083-42527 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Moniquirá, en contra de la sociedad CONSTRUCTORA O&R ASOCIADOS S.A.S., sociedad domiciliada en la ciudad de Bogotá, D.C..”. Se tiene así que el objeto de la demanda fue la declaración de resolución de contrato por mutuo disenso tácito, pero igualmente se planteo la nulidad absoluta del contrato, que fue el pronunciamiento de la señora Juez de primera instancia, quien sustentó al minuto 16 del fallo objeto de alzada que, precisamente teniendo en cuenta las pretensiones de este proceso, no se estructura la excepción de mérito de cosa juzgado.
Por otra parte, la pretensión se fundamenta en lo dispuesto en el hecho 6, 7, y 8 en donde manifestaron que: “6. La constructora no poseía la resolución de propiedad horizontal, necesaria para otorgar la escritura a mis poderdantes para el día 30 de diciembre de 2.016. 7. La constructora no tenía aún el permiso para la venta de inmuebles ni la Autorización para Ocupación de Inmuebles que debe expedirles la Oficina de Planeación Municipal de Moniquirá, conforme lo ordena el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio), el día 30 de diciembre de 2.016. 8.
El 23 de Febrero de 2.017, la Alcaldía Municipal de Moniquirá le dio respuesta al Derecho de Petición manifestándole que: En cuanto a la autorización de la habitabilidad del proyecto le informaron dicha autorización no se ha concedido, ya que valorando la condición del proyecto no cumple con los parámetros establecidos en la licencia del proyecto y las REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA autorizaciones técnicas autorizadas.
Amen que se informa que para la fecha de entrega y de escritura no tenía autorización e habitabilidad.” Mientras que, en la demanda se afirmó que: “6. La constructora no poseía la resolución de propiedad horizontal, necesaria para otorgar la escritura a mis poderdantes para el día 30 de diciembre de 2.016. 7. La constructora no tenía aún el permiso para la venta de inmuebles ni la Autorización para Ocupación de Inmuebles que debe expedirles la Oficina de Planeación Municipal de Moniquirá, conforme lo ordena el Decreto 1077 de 2015 (Decreto Único Reglamentario del Sector Vivienda, Ciudad y Territorio), el día 30 de diciembre de 2.016. 8.
El 23 de Febrero de 2.017, la Alcaldía Municipal de Moniquirá le dio respuesta al Derecho de Petición manifestándole que: En cuanto a la autorización de la habitabilidad del proyecto le informaron dicha autorización no se ha concedido, ya que valorando la condición del proyecto no cumple con los parámetros establecidos en la licencia del proyecto y las autorizaciones técnicas autorizadas.” Aspectos que resultaron probados, así como el que para la fecha de la escritura se presentó a la Notaría el demandante, pero no el demandado.
De tal forma que se advierte por este Tribunal que no se daban las exigencias requeridas en el art. 89 de la Ley 153 de 1887, modificatoria del art. 1.611 del C.C. pues los señalamientos generales en cuanto a número de apartamento, numero de parqueadero, no eran suficientes para determinar e individualizar el inmueble objeto de la promesa de compraventa.
El bien debe estar claramente determinado, lo que no concurre en este caso. Lo dicho amen que el demandado incumplió. De tal forma que por vía de m resolución por mutuo disenso tácito, o por vía de la nulidad, se daba el mismo efecto de las restituciones mutuas, y conforme a estas la obligación de devolver las sumas recibidas, debidamente indexadas y con los intereses civiles durante el tiempo trascurrido.
El juzgado A-quo ordenó intereses civiles, no intereses demora, amen que resulta claro cómo se explicó atrás que, los intereses civiles, de plazo, no son incompatibles con la indexación, pues obedecen a criterios diferentes en los procesos contractuales, que por diferentes razones terminan siendo pretensión de Resolución, o por control judicial, de nulidad absoluta ante la ausencia de los requisitos para la existencia del contrato, conforme al art. 1501 del C.C. Y como en el caso en particular el contrato prometido es de Compraventa, se analiza en armonía a lo dispuesto en los arts. 1857, 1866, 1873 y 1880 del C.C. REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Finalmente se tiene en cuenta que la decisión el A-quo fue de declarar la nulidad del contrato, como se extrae: La indexación y el pago de intereses se ordena a partir del momento en que fueron recibidas las sumas de dinero por la demandada.
Se ordenó restituir sumas indexadas, junto con sus intereses por concepto del apartamento y del local, según lo especifico en la sentencia. Era esta la decisión a recurrir (minuto 17). La parte pasiva no estaba llamada a controvertir una decisión de resolución por mutuo disenso, porque esta decisión no fue la recogida en la sentencia dada.
La parte actora impugno para solicitar que el interes fuera el bancario corriente, y no los intereses civiles. La parte demandada al recurrir no señala objeciones, sino que entra a discutir el mutuo disenso tácito y al minuto 29 dice que la venta fue sobre planos, por lo que el inmueble no estaba construido y hay una imposibilidad jurídica de determinarlo.
La promesa se realiza en planos y que los planos hacen parte integral de la promesa de compraventa. Que se trataba de un proyecto. Por lo que no es un negocio invalido, y no estaba llamada a prosperar la nulidad absoluta de la compraventa conforme al numeral 4 del artículo 89 de la ley 153 de l.887. De tal forma que, en el sentido del recurso, se ha dado respuesta en segunda instancia, para la fecha de la Escritura prevista por las partes, no se tenían elementos necesarios para determinar el bien.
En la promesa de compraventa, no se inspiraron los elementos necesarios para la determinación del inmueble. No se trata de la exigencia de una obligación imposible, sino que no hay lugar a desnaturalizar, ni flexibilizar las exigencias ad sustancian actus que establece la REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA Ley; la parte demandada termina insistiendo que los demandantes no endilgaron el incumplimiento de los demandados.
Afirmación que no se ajusta al contenido de la demanda y de las pruebas. Lo cierto es que, de una parte, el contrato no se ajusta a las exigencias de ley, y de otra parte, la demandada no estuvo en posibilidad, ni disponibilidad de cumplimiento, amen que el bien objeto del negocio que fue la intención de las partes, fue vendido por los demandados a un tercero, fue entregado, desconociendo sus deberes frente a los demandantes, y a pesar de haber recibido en forma y tiempo pactados la mayor parte del precio, y acreditar que para la fecha de la escritura contaban con la solvencia necesaria para asumir el saldo pendiente del proceso.
Encuentra la Sala, en conclusión, que la decisión el A-quo se sujeta a la Ley, la venta sobre planos no es una oferta, no tiene tal connotación, lo querido y convenido fue una promesa de compraventa que de una parte no se ajusta a las exigencias de Ley y, de otra parte, no fue atendida por la parte pasiva. No es de recibo lo afirmado por la señora apoderada al sustentar el recurso en el sentido que los demandante no quisieron atender las múltiples solicitudes de suscribir la escritura, pues esta debió correrse en la fecha, hora y lugar que habían determinado, sin que quedara a disposición el promitente vendedor desatender el contenido del negocio, que se impone como fuente normativa a ambas partes, al tenor de lo previsto en el art.1602 del C.C. amén de lo expuesto, la pasiva se puso en una condición de absoluta imposibilidad de cumplir, incumplió el contrato.
Ya no puede entregar. Mal hace entonces en pretender retener dineros que recibió por un negocio que no cumplió, y que se reitera no esta en posibilidad de cumplir, pues los mismos bienes los vendio a un tercero y le hizo entrega de los mismos. Es decir, retuvo los dineros recibidos, retuvo el bien, los vendio nuevamente y se beneficio por partida doble del mismo bien.
SEXTO. De la cosa juzgada. El otro reparo que refiere la aquí apelante de la parte demandada, es la configuración de cosa juzgada, pues de acuerdo a los argumentos expuestos por ella, refiere que los hechos y pretensiones objeto de estudio en este proceso, ya fueron debatidos por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá, pues no tiene sentido que el juez de primer grado, entre a estudiar la validez de los contratos de promesa de compraventa, cuando el juez de ese entonces determinó que sí lo eran y así lo dejó por sentado en la sentencia anticipada del 13 de agosto de 2020.
REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA En relación con este reparo, la Sala debe precisar, que tal como se expresó en el anterior considerando, si bien en el proceso referido del cual se dio curso ante el juzgado 24 civil del Circuito de Bogotá, se tramitó proceso civil entre las mismas partes, sobre los mismos contratos de promesa de compraventa, las pretensiones abordadas tanto en la demanda principal, como en la demanda de reconvención en ese trámite, distan notoriamente de las abordadas en el asunto que nos convoca; mientras allá se abordó la resolución por incumplimiento contractual en demanda principal y el cumplimiento del contrato en demanda de reconvención, en este asunto se promovió resolución de promesa de compraventa por mutuo disenso tácito y en subsidio resolución de la promesa de compraventa por nulidad absoluta, esta última que fue la que la Juez de instancia dio por probada en razón de la pretensión subsidiara invocada, finiquitando con la nulidad los contratos referidos, por lo que no se advierte que en este evento se consume el fenómeno de la cosa juzgada.
Sin perjuicio de lo mencionado, la nulidad de contrato es declarable oficiosamente, de suerte que, si no se hubiera planteado por la actora, la juez estaba obligada a pronunciarse oficiosamente si la advertía, conforme al art.1742 del C.C. por lo que la sala considera que no hay lugar a estimar la cosa juzgada. Si en gracia de discusión la demanda de Bogotá se hubiera trasladado de manera textual al juzgado de Moniquirá, y hubiera propuesto la misma pretensión, si en tal escenario, el cual no es del caso, Y se advierte que el contrato es nulo, así debe declararse.
Pero ha de precisarse que no se trata de la misma demanda principal, ni la de reconvención propuesta y ventilada en los juzgados civiles del circuito de Bogotá. En conclusión, a la señora juez A-quo resolvió la petición de nulidad, dijo que no había cosa juzgada, en el trámite resolvió igualmente la excepción de mérito propuestas. Y el demandado apelo.
Por otra parte, Si la señora juez de conocimiento hubiera considerado que había cosa juzgada, la hubiera decretado, en los términos del art.278 del CGP, numeral 3. De tal forma que no solo como nulidad, sino como excepción la cosa juzgada fue resuelta. Además, aunque son asuntos diferentes, van íntimamente ligados, se advierte que la aquí apoderada judicial de la parte demandada, presentó solicitud de nulidad invocando la causal segunda del artículo 133 del C.G.P.4 y en la que la juez de instancia mediante auto del 09 de mayo de 2023, negó dicha solicitud y ante lo cual 2.
Cuando el juez procede contra providencia ejecutoriada del superior, revive un proceso legalmente concluido o pretermite íntegramente la respectiva instancia. 4 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA interpuso recurso de apelación ante la Sala Civil d- Familia del Tribunal Superior de Tunja, quien al respecto con providencia del 30 de junio de 2023, confirmó lo adoptado por el A-Quo, decisiones en las que tanto en una u otra, se hizo por lo menos referencia tangencial sobre la cosa juzgada.
(Cud. 3 Archivos 008 y Cud. 04 archivo 005). De ahí, que al ser una situación que ya fue debidamente debatida, no puede pretender la aquí recurrente revivir a través de la alzada un tema que quedó resuelto con anterioridad. En conclusión. Por las anteriores consideraciones, este Tribunal confirmará íntegramente la decisión adoptada por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, como quiera que efectivamente se encuentra demostrado la nulidad absoluta de los contratos de promesa de compraventa y por cuanto las razones que expone el apoderado judicial de los demandantes son abiertamente contrarias al postulado del artículo 281 del C.G.P. No se condenará en costas, como quiera que los argumentos de los apoderados judiciales de ambas partes no fueron acogidos por este Tribunal.
En razón y mérito de lo expuesto, la SALA CIVIL FAMILIA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE TUNJA, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR en su integridad la sentencia proferida el once (11) de octubre de dos mil veintitrés (2023), por el JUZGADO CIVIL DEL CIRCUITO DE MONIQUIRÁ, conforme a las razones expuestas.
SEGUNDO: Sin condena en costas en esta instancia.
TERCERO: ORDENAR que, de manera oportuna por secretaría, se devuelva el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL - FAMILIA MARÍA JULIA FIGUEREDO VIAS Magistrada BERNARDO ARTURO RODRÍGUEZ SÁNCHEZ Magistrada (Salva Voto) JOSÉ HORACIO TOLOSA AUNTA Magistrado Firmado Por: Maria Julia Figueredo Vivas Magistrada Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Jose Horacio Tolosa Aunta Magistrado Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Firma Con Salvamento De Voto Bernardo Arturo Rodriguez Sanchez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 003 Civil Familia Tribunal Superior De Tunja - Boyaca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: ed33e8b31d21545db52be4c178692a69aad59d9687f3d9ee6ec9a2cad0509a65 Documento generado en 16/05/2024 08:44:04 p. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica