República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería Sala Quinta Civil Familia Laboral CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado sustanciador Folio 279-25 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Acta 031 Montería (Córdoba), diecinueve (19) de agosto del año dos mil veinticinco (2.025) Decide la Sala Quinta de Decisión Civil-Familia-Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Montería-Córdoba, integrada por los magistrados Cruz Antonio Yánez Arrieta, quien la preside, Pablo José Álvarez Caez y Marco Tulio Borja Paradas, el recurso ordinario de apelación interpuesto contra la sentencia adiada 21 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), dentro del PROCESO DE EXPROPIACIÓN adelantado por LA AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA -ANI- contra ÁNGELA VICTORIA NEGRETE DORIA, por ello en uso de sus facultades legales y atendiendo a lo normado en el artículo 12 de la ley 2213 de 2022, se profiere la siguiente: SENTENCIA I.
ANTECEDENTES 1.1.- Pretensiones. La Agencia Nacional de Infraestructura -ANI- solicita se decrete la expropiación por vía judicial de un área de terreno de 1037,79 metros cuadrados determinado por las siguientes abscisas: «inicial KM 0+509,64 I y final KM 0+637,16 I, terreno denominado en mayor extensión "MIRAMAR", Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 ubicado en la Vereda San Pelayo en el Municipio de San Pelayo, Departamento de Córdoba, identificado con la cédula catastral N° 236860001000000010003000000000 y folio de matrícula inmobiliaria No. 1436673 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cereté, de propiedad de: ANGELA VICTORIA NEGRETE DORIA, Zona de terreno y comprendida dentro de los siguientes linderos especiales, tomados de la mencionada ficha predial: POR EL NORTE: con predio restante de Ángela Victoria Negrete Doria, en una longitud de 132,47 metros.
POR EL ORIENTE: En punta con vía Santa Lucia - San Pelayo, en una longitud de 0,00 metros. POR EL SUR: Con vía Santa Lucia - San Pelayo, en una longitud de 131,12 metros. POR EL OCCIDENTE: En punta con vía Santa Lucia - San Pelayo, en una longitud de 0,00 metros.; por motivos de utilidad pública o de interés social» En virtud de lo anterior, se solicita respetuosamente que se declare que el demandado conservará un área remanente de ciento cuarenta y ocho mil novecientos sesenta y dos con veintiún metros cuadrados (148.962,21 m²).
Asimismo, se solicita que se ordene el registro de la sentencia en la correspondiente Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, se disponga la apertura de un nuevo folio de matrícula inmobiliaria por parte del Registrador y se impongan al demandado las costas procesales. 1.2.- Sustento fáctico. En sustento de dichas súplicas, se expusieron los hechos que a continuación se condensan: 1.2.1.- La Agencia Nacional de Infraestructura (ANI), creada mediante el Decreto 4165 de 2011 como entidad estatal de naturaleza especial adscrita al Ministerio de Transporte, tiene a su cargo la estructuración y ejecución de proyectos de infraestructura de transporte bajo esquemas de concesión y asociaciones público-privadas. 1.2.2.- En virtud del Contrato de Concesión No. 008 de 2010, la ANI, en coordinación con la sociedad Vías de las Américas S.A.S., adelanta el proyecto vial “Transversal de las Américas – Sector 1”, declarado de utilidad pública e interés social conforme al artículo 58 de la Constitución Política. 2 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 1.2.3.- Para su ejecución, se requiere la adquisición parcial del inmueble identificado con cédula catastral No. 236860001000000010003000000000 y matrícula inmobiliaria No. 143-6673 de la Oficina de Registro de Cereté, de propiedad de Ángela Victoria Negrete Doria, quien lo adquirió mediante sentencia judicial de pertenencia del 19 de agosto de 2014. 1.2.4.- La zona requerida, ubicada en la vereda San Pelayo (Córdoba), corresponde a un área de 1.037,79 m², delimitada conforme a la ficha predial VA-Z2-05_00-105.
Inicialmente, se presentó una oferta formal de compra por $66.013.194, posteriormente ajustada a $81.275.815 tras revisión técnica del avalúo. Se suscribió promesa de compraventa y se efectuó un primer pago por $74.011.285, correspondiente al valor de las mejoras. No obstante, la negociación no se perfeccionó. 1.2.5.- Ante la imposibilidad jurídica de concluir la enajenación voluntaria dentro del término legal, la ANI expidió la Resolución No. 1267 del 16 de julio de 2018, ordenando el inicio del trámite judicial de expropiación. La resolución fue debidamente notificada y, al no interponerse recurso alguno, quedó ejecutoriada el 18 de septiembre de 2018, habilitando el inicio del proceso judicial correspondiente. 1.3.- Actuación procesal. 1.3.1.- El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), admitió la demanda a través de proveído adiado 16 de enero de 2019.
Luego se efectuaron las notificaciones y la demandada contestó la demanda. 1.3.2.- La parte demandada, señora Ángela Victoria Negrete Doria, no controvirtió los hechos alegados ni manifestó oposición al desarrollo de la infraestructura vial de la región y del país. Sin embargo, objetó la inscripción de la presente demanda ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, aduciendo que dicha inscripción debe limitarse exclusivamente a la franja territorial requerida y efectivamente utilizada 3 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 para la construcción de la vía. Señaló que el área empleada por el demandante para ejecutar el proyecto vial, no corresponde con precisión a la superficie utilizada en terreno, pues el área realmente afectada asciende a 1.850,52 metros cuadrados, y no a los 1.037,79 metros cuadrados indicados en el libelo demandatorio.
Igualmente, expresó inconformidad respecto del avalúo practicado, en tanto el valor asignado por metro cuadrado, no refleja la realidad del mercado inmobiliario en relación con el predio en cuestión. 1.3.3.- En auto adiado 26 de julio de 2023, se tuvo por contestada la demanda por parte de la demandada, se tuvo por surtido el traslado del avalúo por la parte demandada y se fijó fecha para llevar a cabo la audiencia del artículo 399 del Código General del Proceso. 1.4.- Sentencia de primera instancia. El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba) puso fin a la primera instancia, con sentencia del 21 de mayo de 2025, en el que se resolvió: «PRIMERO. Decretar, a favor de la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA - ANI, la expropiación de Un área de terreno de MIL TREINTA Y SIETE PUNTO SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (1037,79 M²), determinado por las siguientes abscisas: inicial KM 0+509,64 I y final KM 0+637,16 I, terreno denominado en mayor extensión "MIRAMAR", ubicado en la Vereda San Pelayo en el Municipio de San Pelayo, Departamento de Córdoba, identificado con la cédula catastral N° 236860001000000010003000000000 y folio de matrícula inmobiliaria No. 143- 6673 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Cereté, de propiedad de: ANGELA VICTORIA NEGRETE DORIA, Zona de terreno y comprendida dentro de los siguientes linderos especiales, tomados de la mencionada ficha predial: POR EL NORTE: con predio restante de Ángela Victoria Negrete Doria, en una longitud de 132,47 metros.
POR EL ORIENTE: En punta con vía Santa Lucia - San Pelayo, en una longitud de 0,00 metros. POR EL SUR: Con vía Santa Lucia - San Pelayo, en una longitud de 131,12 metros. POR EL OCCIDENTE: En punta con vía Santa Lucia - San Pelayo, en una longitud de 0,00 metros.; por motivos de utilidad pública o de interés social.
SEGUNDO. Ordenar al señor Registrador de Instrumentos Públicos de Cerete se sirva aperturar un folio de matrícula inmobiliaria al área expropiada, el cual se desprende de un lote de mayor extensión que se distingue con el folio de matrícula inmobiliaria N.° 143-6673, haciendo la salvedad que, luego de segregar el área expropiada requerida por el proyecto vial en esta demanda de MIL TREINTA Y SIETE PUNTO SETENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS (1037,79 M²) queda un área remanente a favor del demandado de CIENTO CUARENTA Y OCHO MIL NOVECIENTOS SESENTA 4 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 Y DOS PUNTO VEINTIÚN METROS CUADRADOS (148962,21 M2) comprendida con los siguientes linderos: NORTE: Con predios de Carmela Andrade en 294,36 metros, Zacarías Ortega en 66 y 155 metros; 55,28 metros, antes José María Reyes Hernández y Reyes Hernández.
SUR: Con predios de Angela Victoria Negrete Doria en 300 metro. ESTE: Con canal de INAT, antes José María Hernández en 104,65 metros; con predio requerido por la AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA ANI por medio del presente instrumento en 132,47 metros y canal de INAT, antes José María Hernández en 116,41 metros. OESTE: Con predios de Angela Negrete Doria en 520 metros y Néstor Petro en 40 metros.
TERCERO. Ordenar el registro de esta sentencia al folio de matrícula 1436673 y en que se apertura producto de esta decisión.
CUARTO. ORDENAR la entrega del precio faltante a la parte pasiva, en suma, de ONCE MILLONES DOSCIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS PESOS M/Cte. ($11.213.562).
QUINTO. La anterior suma de dinero ONCE MILLONES DOSCIENTOS TRECE MIL QUINIENTOS SESENTA Y DOS PESOS M/Cte. ($11.213.562) correspondiente a la indemnización restante a la parte demandada, se deberá consignar por la parte demandante dentro de los veinte (20) días siguientes a la ejecutoria de esta decisión» En su decisión, explicó en estrictez que, el problema jurídico central radicaba en determinar cuál avalúo debía adoptarse como base para la indemnización: el presentado por la ANI o el aportado por la parte demandada, quien alegó una mayor área de afectación y, por ende, una compensación superior.
Indicó que, el dictamen de la parte demandada fue elaborado con posterioridad a la intervención del predio, sin que se realizara una reconstrucción topográfica que permitiera establecer con precisión el estado del inmueble antes de la afectación. Por el contrario, el perito de la ANI explicó de forma técnica y detallada la metodología empleada, garantizándose el debido proceso y el derecho de contradicción. También constató que, las partes suscribieron un acuerdo transaccional respecto de las mejoras, construcciones y cultivos, y la parte demandada recibió un pago parcial en 2017.
En virtud de lo anterior, accedió a las pretensiones de la demanda, ordenando la expropiación del inmueble, la cancelación de gravámenes y la entrega del saldo pendiente, debidamente indexado a la fecha de la sentencia. 5 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 La indemnización total fue fijada en $81.275.815, de los cuales ya se habían pagado $74.011.285.
El saldo restante de $7.264.530 fue actualizado a $11.213.562, conforme al principio de conservación del poder adquisitivo de la moneda. Los gastos de protocolización de la sentencia deberán ser asumidos por la parte demandada, sin que hubiere lugar a gastos escriturales ni registrales adicionales. 1.5.- Recurso de apelación. La demandada expuso una serie de reparos frente a la sentencia proferida en el proceso de expropiación, los cuales se detallan a continuación: -Rechazo indebido del dictamen pericial presentado por la parte demandada: Adujo que el A-quo rechazó el dictamen pericial elaborado por el ingeniero Edgar Ortiz Ramírez, argumentando que no provenía de una lonja de propiedad raíz. Sin embargo, se acreditó que el mencionado perito se encontraba debidamente inscrito en la Lonja de Propiedad Raíz de Barranquilla y contaba con las trece categorías del Registro Abierto de Avaluadores, cumpliendo así con los requisitos establecidos en el artículo 399 del Código General del Proceso.
Empero, el dictamen fue desestimado, a pesar de no haber sido objetado por la ANI. - Omisión en el análisis del área efectivamente afectada: El fallo omitió valorar el levantamiento topográfico aportado por la parte demandada, el cual permitía verificar con precisión geoespacial el área realmente intervenida por el proyecto. No se realizó un análisis comparativo entre los planos presentados por ambas partes, lo que generó un vacío argumentativo y vulneró el principio constitucional de indemnización justa. - Falta de valoración técnica del avalúo: No se efectuó un análisis técnico ni jurídico del avalúo presentado por la Agencia Nacional de Infraestructura.
Las muestras utilizadas para determinar el valor del 6 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 metro cuadrado no eran homogéneas ni comparables con el predio objeto de expropiación, como se evidenció en el interrogatorio al perito. - Declaración infundada de incumplimiento del contrato de transacción: La sentencia declaró el incumplimiento del contrato de transacción suscrito entre las partes, sin realizar un análisis de fondo sobre sus determinantes ni valorar las pruebas allegadas al proceso.
Esta omisión constituyó una vulneración a los derechos de propiedad privada y a la indemnización justa, especialmente considerando la posición dominante que ostentaba la parte demandante durante la etapa de negociación directa. - Violación del derecho probatorio: Se incurrió en una omisión al no decretar la prueba solicitada en la demanda, consistente en la designación de un perito del IGAC o de una lonja de propiedad raíz, conforme lo establece el artículo 399 del Código General del Proceso.
Asimismo, no valoró pruebas documentales relevantes, como el levantamiento topográfico, inventarios y registros fotográficos del predio antes y después de la intervención. - Ausencia de motivación probatoria en la sentencia: La providencia careció de una motivación razonada respecto del análisis probatorio. No explicó por qué se otorgó credibilidad exclusiva al avalúo presentado por la parte actora, omitiendo inconsistencias evidenciadas en el contrato de intervención voluntaria. - Omisiones en la determinación de la indemnización: El valor de la indemnización fue fijado sin una revisión exhaustiva del valor real del metro cuadrado ni de las mejoras existentes.
La indexación aplicada no se ajustó a los criterios jurisprudenciales de la Corte Suprema de Justicia, que exigen la aplicación del IPC para preservar el poder adquisitivo de la moneda, especialmente cuando el avalúo data del año 2017. - Omisión de pruebas adicionales solicitadas: La parte demandada solicitó la práctica de una inspección judicial y ocular del 7 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 predio, con el nombramiento de un perito experto en sistemas de información geográfica y topografía, para realizar un levantamiento técnico con equipos de alta precisión (GNSS RTK submétrico).
Esta prueba era esencial para confrontar las franjas utilizadas por la ANI con los planos aportados por ambas partes, pero fue indebidamente omitida por el juez de primera instancia. 1.6.- Sustentación del recurso de apelación. 1.6.1.- Dentro del término legal, el apoderado judicial de la parte demandada reiteró y profundizó los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia. Expuso que, el perito estaba inscrito en una lonja y cumplía con los requisitos legales.
El avalúo no fue objetado oportunamente por la ANI. Precisó que, el área utilizada para la vía es mayor a la reconocida en la demanda y argumenta que la indemnización debe ser justa y actual, no basada en valores antiguos ni en planos desactualizados. Reprochó que el avalúo de la ANI no cumple con los requisitos técnicos ni refleja el valor real del predio, critica el uso de muestras no comparables ni verificables, en tanto, el predio tiene características especiales como son, ubicación estratégica, servicios públicos y potencial urbanístico.
Agregó que, la ANI no cumplió con la etapa de negociación directa. Alegó que, el juez de primera instancia no valoró adecuadamente pruebas como el levantamiento topográfico, planos, certificados de tradición y fotografías, advirtió que el área realmente intervenida fue de 1.850,52 m², no 1.037,79 m² como sostiene la ANI. Además, se omitieron elementos como lucro cesante, daño emergente y área realmente afectada. 1.6.2.- Por su parte, la ANI replicó el recurso.
Manifestó en resumen que, el avalúo presentado por la demandada por no cumplir con 8 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 los requisitos legales, además, el informe fue elaborado por un ingeniero a título personal, sin respaldo de una lonja inmobiliaria o del IGAC. Continuó explicando que, el área fue determinada conforme a los requisitos técnicos del contrato de concesión y normas urbanísticas aplicables, por ende, no se le puede reconocer una indemnización por un área mayor a la requerida por el proyecto Transversal de las Américas.
Mencionó que se pagó el 100% del valor de las mejoras, construcciones y cultivos, y, denuncia una sobrevaloración del terreno por parte del perito contratado por la demandada. Alegó que, la ANI cumplió con el contrato, realizando los pagos acordados, sin embargo, la demandada incumplió al no formalizar la venta mediante escritura pública.
Por último, luego de citar jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia respecto a los avalúos realizados cuando el inmueble fue entregado anticipadamente, solicitó la confirmación del fallo de primera instancia, tras considerar que, las pruebas fueron valoradas conforme al artículo 399 del Código General del Proceso. II. CONSIDERACIONES DE LA SALA 2.1.- Presupuestos procesales.
Los presupuestos tanto de eficacia y validez del proceso están presentes y no han sido discutidos por las partes en esta segunda instancia, por ende, corresponde desatar el recurso de apelación, el cual será considerado únicamente en los puntos o inconformidades planteados en la formulación de los reparos que se hicieron en la primera instancia en forma concreta, sin vaguedad o generalidad (Vid.
STC 7511, 9 jun. 2016, 11001-02-03-000-2016-01472-00 M.P. Dr. Luis Armando Tolosa Villabona.) 9 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 2.2.- Límites de la apelación y competencia de la Sala. La Sala advierte que resolverá el recurso de apelación interpuesto por la parte recurrente, únicamente frente a los puntos o inconformidades planteados ante el A-quo y sustentados debidamente en esta instancia. Ello en acatamiento a lo dispuesto en el artículo 328 del C.G.P., que dispone que la competencia del juez de segundo grado está restringida a las inconformidades expresamente formuladas y desarrolladas en la apelación. En ese sentido, la Corte Suprema de Justicia, al estudiar la norma en comento, ha sido enfática en señalar que le «está vedado al ad quem pronunciarse sobre cuestiones no comprendidas en los reparos concretos expresados por el censor contra la sentencia de primera instancia, como sobre aquellos reproches que, pese a haber sido indicados en esa primera etapa del recurso, no fueron sustentados posteriormente en la audiencia del artículo 327 del Código General de Proceso1» 2.3.- Problema jurídico.
Debe establecerse si el juez de primera instancia, incurrió en un error de valoración probatoria al acoger el avalúo presentado por la parte demandante y descartar el aportado por la parte demandada, en relación con la determinación del área afectada o requerida y el monto de la indemnización a reconocer con ocasión de la expropiación. No se realizará el análisis del reparo relacionado con el presunto incumplimiento del contrato de transacción, toda vez que el apelante no lo sustentó debidamente.
En efecto, en el escrito de sustentación presentado, dicho aspecto no fue abordado ni desarrollado. 1 CSJ, SC 3148-2021 M.P. Dr. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 10 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 2.4.- Expropiación: nociones básicas e indemnización. La expropiación constituye un procedimiento especial mediante el cual se materializa la orden impartida por una autoridad administrativa, con fundamento en razones de utilidad pública o interés social, conforme al artículo 58 de la Constitución Política.
Cuando el interés general prevalece sobre el interés particular, ello no implica la supresión de los derechos del titular del dominio. Este conserva en todo caso, el derecho a: i) que la expropiación —sea administrativa o judicial— respete el debido proceso y su derecho de defensa; y ii) recibir una indemnización, entendida como una reparación integral por el perjuicio derivado del despojo.
Al respecto, la Corte Constitucional, en la sentencia C-227 de 2011, precisó: «Esta Corte ha establecido que la expropiación puede ser definida ‘como una operación de derecho público por la cual el Estado obliga a un particular a cumplir la tradición del dominio privado al dominio público de un bien, en beneficio de la comunidad y mediante una indemnización previa’.
Dado que esta es la limitación más gravosa que puede imponerse sobre el derecho de propiedad legítimamente adquirido, la Carta ha rodeado la figura de la expropiación de un conjunto de garantías, entre las más importantes: i. el principio de legalidad, ii. el respeto al derecho de defensa y el debido proceso y, iii. la indemnización previa y justa al afectado que no haga de la decisión de la Administración un acto confiscatorio, expresamente prohibido en el artículo 34 de la Constitución» Así, una vez definida la expropiación en sede administrativa, se intenta una negociación directa con el propietario.
Si esta fracasa, la administración debe acudir al proceso judicial, el cual, como señala el doctrinante Bejarano Guzmán: «tiene por objeto forzar al particular a cumplir el acto administrativo por medio del cual se decretó la expropiación de un bien, mueble o inmueble, por motivos de utilidad pública o de interés social definidos previamente por el legislador»2 En dicho proceso judicial no se discute la legalidad del acto administrativo que decreta la expropiación, ya que el demandado no puede proponer excepciones, sin perjuicio del control oficioso del juez.
En palabras del doctrinante Azula Camacho: «(…) sin lugar a dudas la ley quiso eliminar la oposición a la pretensión, pues en este proceso no es viable impugnar o controvertir el acto administrativo que decreta la expropiación, por cuanto para hacerlo están los recursos 2 Bejarano Guzmán. R. (2001) Procesos Declarativos. Segunda Edición. Editorial Temis S. A. Bogotá. Pág. 344. 11 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 propios de la vía gubernativa y la acción de nulidad ante lo contencioso administrativo.
Entonces, no se trata de discutir la procedencia de la expropiación, sino de realizarla o darle efectividad»3 El núcleo del debate judicial se centra, entonces, en la determinación del monto de la indemnización que corresponde al propietario y demás titulares de derechos reales afectados. Sobre este punto, la Corte Constitucional, en la sentencia C-1074 de 2002, estableció: «1.
No puede haber expropiación sin indemnización; 2. La indemnización debe ser previa al traspaso del dominio del bien del particular al Estado; 3. La indemnización debe ser justa, es decir, debe ser fijada teniendo en cuenta los intereses de la comunidad y del afectado y, por lo tanto, esos intereses deben ser ponderados caso por caso. La ponderación dentro del marco legal y constitucional la hará el juez civil en el evento de expropiación por vía judicial, y la entidad expropiante o el juez contencioso en el evento de la expropiación por vía administrativa; 4.
La función de la indemnización es, por regla general, de orden reparatoria. Comprende tanto el daño emergente como el lucro cesante. No obstante, en algunas circunstancias, al ser consultados los intereses de la comunidad y asumir dichos intereses un peso especial, ésta puede reducirse y cumplir tan sólo una función compensatoria. De otra parte, en circunstancias diversas, al ser consultados los intereses del afectado y adquirir éstos una relevancia constitucional especial, como en el evento de la vivienda familiar y en otros que serán precisados en esta sentencia, la indemnización puede, tanto en su monto como en su forma de pago, asumir una modalidad que la lleve a cumplir una función restitutiva. 5.
La indemnización no tiene que ser siempre pagada en dinero en efectivo, pero si se paga la indemnización con instrumentos distintos al dinero, éstos han de reunir por lo menos las siguientes características: i) No pueden transformar el pago de la indemnización previa, en un pago futuro, posterior a la trasmisión del dominio del bien expropiado;
(ii) deben garantizar un pago cierto de la obligación y no meramente simbólico o eventual; (iii) deben constituir un medio legal de pago de obligaciones, de tal forma que realmente constituyan para el afectado una indemnización; (iv) deben permitir que el valor de la indemnización por expropiación reconocido como justo, en el caso concreto, se mantenga en el tiempo, si el expropiado actúa en los negocios diligentemente;
(v) deben ser libre y efectivamente negociables, a fin de garantizar que el afectado pueda convertirlos, en dinero en el momento en que lo desee, inclusive al día siguiente del traspaso del dominio del bien; (vi) no pueden ser revocados unilateralmente por la entidad que los emite» En conclusión, la expropiación implica necesariamente el pago de un precio justo al propietario expropiado, como garantía de que no se imponga sobre él una carga pública desproporcionada. 2.5.- Análisis del caso en concreto. 2.5.1.- Corresponde a esta Sala establecer si la indemnización fijada por el A quo, basada en el valor del terreno, las construcciones, los 3 Azula Camacho.
J. “Manual De Derecho Procesal”. Tomo III. 4ª edición. Editorial Temis S. A. Pág. 432. 12 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 árboles y demás mejoras existentes en el inmueble objeto de expropiación, se encuentra ajustada a derecho. Para ello, resulta indispensable examinar las condiciones del bien al momento en que se formuló la oferta de compra. 2.5.2.- Sin embargo, previo a dicho análisis, la Sala debe pronunciarse sobre el reparo relacionado con la omisión del juez de primera instancia de decretar una inspección judicial sobre el inmueble expropiado.
En este sentido, ante la negativa del juzgador, era deber de la parte interesada controvertir dicha decisión mediante los recursos procesales previstos en la ley, y no esperar hasta la emisión de la sentencia definitiva, toda vez que el ordenamiento jurídico contempla etapas y oportunidades probatorias específicas para tal propósito. 2.5.3.- Con lo anterior expuesto, procede esta Sala a examinar los avalúos obrantes en el expediente.
Por una parte, se cuenta con el avalúo presentado por la Agencia Nacional de Infraestructura —ANI—, elaborado por la Asociación Nacional de Lonjas y Colegios Inmobiliarios —Asolonjas—; y por otra, con el avalúo aportado por la parte demandada, elaborado por el ingeniero de minas Edgar Ortiz Ramírez. 2.5.4.- Es preciso advertir, como punto de partida, que en el archivo denominado 01ExpDigitalizadoCuaderno01.pdf del expediente electrónico, consta que durante la etapa administrativa y de negociación, la Agencia Nacional de Infraestructura —ANI— informó que el área afectada por el proyecto sería de 1.037,79 metros cuadrados.
Esta cifra fue utilizada como referencia para adelantar el procedimiento de expropiación y para la elaboración de los avalúos correspondientes. Ahora bien, tal como lo señaló el juez de primera instancia, los avalúos practicados en el marco del proceso, no tenían como finalidad establecer con precisión topográfica el área afectada, sino exclusivamente determinar el valor económico del inmueble para efectos de la indemnización. Esta distinción resulta fundamental, en tanto que la determinación técnica del área corresponde a una labor propia de la 13 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 fase de planeación y ejecución del proyecto, la cual ya se encontraba culminada al momento de la valoración. Sumado a ello, no se acreditó de forma concluyente que el área afectada sea superior a la reconocida por la ANI (1.037,79 m²).
En ausencia de prueba pericial contradictoria o de un levantamiento topográfico judicial, debe prevalecer el dato técnico oficial. De ahí que, pretender cuestionar la extensión del área afectada con base en los avalúos periciales resulta improcedente, pues dichos estudios no fueron concebidos para ese propósito. La información sobre el área fue suministrada por la entidad ejecutora del proyecto en el marco de sus competencias, y sirvió como insumo para la tasación del daño patrimonial. 2.5.5.- Dicho lo anterior, pasamos a comparar los avalúos aportados al plenario, advirtiendo un error evidente en el dictamen pericial suscrito por el ingeniero Ortiz Ramírez, consistente en que no consideró las condiciones valorativas del inmueble para la fecha en que la ANI formuló la oferta de compra a su propietaria —hoy demandada, esto es, en el mes de mayo de 2017, período en el que se realizó y notificó dicha oferta.
Por el contrario, el perito tomó como referencia las condiciones vigentes al momento de elaborar su informe, en septiembre de 2019. Aspecto Fecha del avalúo Solicitante Área requerida Valor del terreno (m2) Valor total del terreno Construcciones y mejoras Especies y cultivos Daño emergente Valor total del avalúo Método valuatorio Avalúo Asolonjas 28 de agosto de 2017 Vías de las Américas S.A.S. 1.032,79 metros cuadrados $7.000 $ 7.264.530 Avalúo Edgar Ortiz 28 de noviembre de 2019 HBG Asesorías Jurídicas y Técnicas 1.850,52 metros cuadrados $34.300 $ 126.789.803 $ 41.790.885 $ 2.078.200 $ 47.304.347,59 $ 4.672.649,80 No se menciona explícitamente $ 194.935.289 Comparación de mercado y costo de reposición (Resolución 620 de 2008 IGAC) $ 30.142.200 $ 81.275.815 Comparación de mercado y costo de reposición (Resolución 620 de 2008 IGAC) 14 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 Cotizaciones y soportes Incluye cotizaciones de mercado, Construdata, Ganadecol, etc.
Incluye cotizaciones de materiales, mano de obra, Construdata, etc. Fecha de cotizaciones Año 2017 Daño emergente Calculado y detallado como parte del avalúo Año 2019 No se incluye explícitamente como categoría separada En este caso, el avalúo presentado por la ANI fue elaborado por la Asociación Nacional de Lonjas Inmobiliarias —ASOLONJAS—, entidad que cumple con los requisitos establecidos en el artículo 399 del Código General del Proceso, en concordancia con el artículo 37 de la Ley 1682 de 2013, modificado por el artículo 6 de la Ley 1742 de 2014.
Esta disposición exige que el avalúo sea practicado por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi (IGAC) o lonjas de propiedad raíz, lo cual se acredita plenamente en el expediente. Corolario a ello, el informe técnico de Asolonjas aplica la metodología de comparación de mercado conforme a la Resolución 620 de 2008 del IGAC, y presenta un análisis detallado del terreno, mejoras, especies vegetales y daño emergente, con soporte documental suficiente (planos, fotografías, fichas prediales, cotizaciones y estudios de mercado).
La valoración se encuentra debidamente motivada, sustentada en criterios objetivos y ajustada a la normatividad técnica vigente, lo que le otorga presunción de acierto y legalidad. 2.5.6.- En contraposición al avalúo aportado por la parte demandante, el dictamen presentado por la parte demandada, aunque más reciente y con un mayor nivel de detalle en la desagregación de costos, no cumple con los requisitos legales exigidos para su validez probatoria.
En efecto, el artículo 399 del Código General del Proceso establece que los dictámenes periciales deben ser elaborados por el IGAC o una lonja de propiedad raíz, condición que no se satisface en el presente caso. No se desconoce que el señor Edgar Ortiz, autor del dictamen presentado por la parte demandada, pueda estar vinculado a una lonja inmobiliaria.
Sin embargo, lo cierto es que el informe no fue expedido 15 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 por dicha entidad, ni cuenta con su respaldo institucional. El documento fue suscrito únicamente por el profesional en su calidad de ingeniero de minas, sin que conste certificación o refrendo alguno por parte de la lonja a la que eventualmente pertenezca.
Esta circunstancia le resta fuerza jurídica al documento, pues no se trata de un avalúo institucionalmente validado. Por el contrario, el avalúo presentado por la parte demandante fue elaborado por la Asociación Nacional de Lonjas Inmobiliarias – ASOLONJAS–, y suscrito tanto por el perito avaluador como por el presidente ejecutivo de dicha entidad.
Esta doble suscripción no solo acredita la autoría técnica del dictamen, sino que también garantiza su respaldo institucional, lo que le otorga plena validez jurídica conforme a la normativa procesal vigente. 2.5.7.- Aunado a ello, debe resaltarse que el momento temporal en que se realiza un avalúo es determinante para su pertinencia. En este caso, la oferta de adquisición del inmueble fue formulada en el año 2017, por lo que los valores que debían considerarse eran los vigentes para esa fecha.
El dictamen presentado por la parte demandada fue elaborado en el año 2019, es decir, dos años después, lo que introduce una distorsión significativa en los precios considerados. Es un hecho notorio que, con el paso del tiempo, los precios de bienes y servicios se ven afectados por la inflación y otros factores económicos. Por tanto, no resulta jurídicamente admisible utilizar como referencia valores de mercado correspondientes a una fecha posterior a la oferta, pues ello desnaturaliza el principio de equidad en la compensación y puede conducir a una valoración irreal del perjuicio.
En tal virtud, el dictamen presentado por la parte demandada, aunque pueda tener algún valor ilustrativo desde el punto de vista técnico, carece de eficacia jurídica para ser acogido como fundamento exclusivo de la decisión judicial. Su falta de respaldo institucional y su desactualización temporal lo convierten en un medio probatorio 16 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 insuficiente frente al avalúo debidamente sustentado y oportunamente elaborado por la parte demandante. 2.5.8.- Asimismo, cabe destacar que, durante el interrogatorio rendido por el señor Edgar Ortiz, éste manifestó que, para la elaboración del informe de avalúo, el área correspondiente consideró los insumos entregados por el solicitante.
En efecto, además de los documentos aportados por la Agencia Nacional de Infraestructura (ANI) en el marco del proyecto vial, le fue suministrado un informe adicional elaborado por un topógrafo -entendiendo- que fue contratado por la demandada. Al respecto, el perito afirmó expresamente que la información presentada por la ANI, no constituía una verdad absoluta.
Esta declaración fue realizada en el curso de la audiencia celebrada el 7 de abril de 2025, entre los minutos 30:03 y 36:18. Finalmente, el perito admitió que, al momento de realizar su visita al predio, la vía ya se encontraba construida, lo que le impidió constatar físicamente las mejoras existentes. Afirmó haber recurrido a imágenes históricas y análisis multitemporales, pero no explicó con claridad ni aportó evidencia técnica suficiente que permitiera validar la precisión de dicha reconstrucción retrospectiva. 2.5.9.- El señor Carlos Ocampo, en la audiencia realizada el 1° de abril de 2025, durante su interrogatorio explicó que el avalúo fue realizado con base en la ficha predial, el plano topográfico y el inventario de mejoras suministrados por la concesión Vías de las Américas, entidad encargada del proyecto vial.
Indicó que el área afectada fue de 1.037,79 m², conforme a los documentos oficiales del proyecto, y que su valoración se basó en el método de comparación de mercado, conforme a la Resolución 620 de 2008 del IGAC. Reconoció que no es topógrafo, pero explicó que su labor consistió en verificar en campo las áreas y mejoras descritas en los documentos oficiales, lo cual hizo acompañado por personal técnico del proyecto. 17 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 Aplicó el método de comparación de mercado conforme a la Resolución 620 de 2008, utilizando tres ofertas verificables, con datos de contacto, ubicación y características similares al predio objeto de avalúo. Justificó el uso de zonas homogéneas y explicó los factores de ajuste aplicados, incluyendo cercanía al casco urbano y acceso a vías.
Para las mejoras, se basó en cotizaciones reales de materiales en el mercado local (Montería y Cereté), y para las especies, en información suministrada por un ingeniero forestal. Aclaró que los valores utilizados incluían costos puestos en sitio, y que los precios fueron tomados de la revista Construdata, edición vigente al momento de la visita.
El perito fue claro en señalar los límites de su competencia (por ejemplo, en topografía), y actuó con transparencia al explicar que su labor se limitó a verificar lo que ya había sido medido y delimitado por profesionales competentes. Esta actitud refuerza su credibilidad y demuestra una actuación profesional y ética. El perito constató que las mejoras estaban ubicadas al borde de la vía existente, lo cual coincide con la documentación técnica del proyecto y con el área de afectación reconocida en la oferta de compra.
Esta coherencia entre lo físico, lo técnico y lo jurídico refuerza la solidez de su dictamen. 2.5.10.- Del análisis integral del avalúo practicado sobre el predio identificado con la ficha predial VA-Z2-05-00-105, se concluye que dicho estudio se encuentra debidamente sustentado tanto en lo técnico como en lo jurídico. El informe fue elaborado por la Asociación Nacional de Lonjas Inmobiliarias –ASOLONJAS–, entidad reconocida y autorizada para la elaboración de avalúos conforme a lo dispuesto en la Ley 1682 de 2013, modificada por la Ley 1742 de 2014, así como por la Resolución 620 de 2008 del Instituto Geográfico Agustín Codazzi – IGAC–.
El perito responsable del estudio se encuentra debidamente inscrito en el Registro Nacional de Avaluadores, lo que garantiza su idoneidad y competencia profesional. 18 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 El avalúo se fundamenta en una metodología rigurosa, basada en los enfoques de comparación de mercado y de costo de reposición, conforme a los lineamientos técnicos establecidos por el IGAC.
Se realizó una investigación directa de mercado, con recolección de ofertas reales, análisis estadístico de las muestras, aplicación de factores de homogeneización y depreciación, y una valoración detallada de cada componente del inmueble. Esta metodología no solo cumple con los estándares técnicos exigidos, sino que también asegura la objetividad y transparencia del resultado obtenido.
El estudio no se limitó a valorar el terreno, sino que incluyó de manera detallada las mejoras existentes, tales como cerramientos, portones, embarcaderos, transformadores, accesos en concreto, y demás elementos que hacían parte de la infraestructura productiva del predio. Asimismo, se valoraron las especies vegetales, incluyendo árboles frutales y maderables, y se incorporó un análisis técnico del daño emergente derivado de la afectación parcial del inmueble por el proyecto vial.
Este último aspecto, fue abordado con especial atención, demostrando que la pérdida de funcionalidad de ciertas estructuras – como el corral, la manga de embarque y la báscula ganadera– hace necesaria su reposición, toda vez que su traslado o modificación no resulta viable ni funcional para la continuidad de la actividad productiva. El valor total del avalúo asciende a la suma de $81.275.815, discriminado en terreno, mejoras, especies y daño emergente.
Este valor refleja de manera justa y proporcional el impacto real de la adquisición parcial del predio para el momento de la oferta, y se encuentra debidamente soportado en documentos técnicos, estudios de mercado, cotizaciones y análisis de costos de reposición. De modo que, su solidez metodológica, su respaldo normativo y su coherencia con la realidad física del predio, imponen su acogida como prueba válida y suficiente para efectos de la indemnización correspondiente.
Desconocerlo implicaría vulnerar el principio de reparación integral y el derecho a una compensación justa, consagrados 19 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 en la normativa vigente en materia de adquisición predial para proyectos de infraestructura. 2.6.- Conclusión. De conformidad con lo anterior, deviene la frustración del recurso de apelación y la confirmación de la sentencia apelada.
Costas en esta instancia a cargo de la parte demandada y en favor del demandante, dado que, se le resolvió desfavorablemente el recurso y hubo réplica al mismo. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho, la suma de un salario mínimo legal mensual vigente. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA LABORAL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE MONTERÍA-CÓRDOBA, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia de fecha 21 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Cereté (Córdoba), dentro del PROCESO DE EXPROPIACIÓN adelantado por LA AGENCIA NACIONAL DE INFRAESTRUCTURA -ANI- contra ÁNGELA VICTORIA NEGRETE DORIA.
SEGUNDO. Costas en esta instancia a cargo de la parte demandada y en favor del demandante, dado que, se le resolvió desfavorablemente el recurso. El magistrado sustanciador fija como agencias en derecho, la suma de un salario mínimo legal mensual vigente. 20 Radicación n.º 23 162 31 03 002 2019 00001 01 Folio 279-25 TERCERO. Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE CRUZ ANTONIO YÁNEZ ARRIETA Magistrado MARCO TULIO BORJA PARADAS Magistrado 21