REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. Sala Civil Magistrado Ponente: MARCO ANTONIO ÁLVAREZ GÓMEZ Bogotá D.C., primero (1) de diciembre de dos mil veinticinco (2025) Ref. Proceso verbal no. 110013103003202100351 01 Se decide el recurso de apelación que Fiduciaria Central S.A. interpuso contra la sentencia de 20 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 59 Civil del Circuito dentro del proceso de la referencia. RESEÑA DEL LITIGIO Y DEL PROCESO 1.
Olga Esperanza María Pulido Vargas llamó a proceso verbal a Coinsa Constructora S.A.S. –en liquidación– y Fiduciaria Central S.A. para que se les declare civilmente responsables por el incumplimiento del contrato de promesa de venta celebrado "sobre el proyecto Katama 144, apartamento 302, garaje 34 de la calle 144 No. 18-35 de Bogotá". En consecuencia, se las condene a pagar $22.500.000, como cláusula penal, $10.000.000, por gastos legales, $35.000.000, correspondientes a la "prorrata asumida para poder salvar el apartamento de remate", $113.087.417, por lucro cesante, y $80.373.339 como daño emergente, debidamente indexados. 2.
Para sustentar sus pretensiones trajo a colación el contrato de promesa de compraventa y otro de compra de derechos fiduciarios que ajustó con las demandadas para adquirir los referidos inmuebles, cuyas obligaciones satisfizo, razón por la cual firmaron la escritura de venta no. 2512 de 15 de diciembre de 2016, protocolizada en la Notaria 20 de Bogotá. Sin embargo, dicho instrumentos público no se pudo perfeccionar porque la constructora y la fiduciaria no habían cancelado la hipoteca constituida sobre el predio de mayor extensión en el que se construyó el proyecto inmobiliario.
Por cuenta de ese incumplimiento que se extendió por más de tres años, Coinsa Constructora S.A.S. –en liquidación– la convocó a una conciliación en la que, "bajo la presión de perder el apartamento", acordó pagarle $35.000.000 al Banco Davivienda, como valor proporcional de la referida garantía hipotecaria constituida a su favor, para que cancelara el gravamen.
Además, las demandadas le exigieron sufragar –y así lo hizo– el impuesto de industria y comercio causado para poder firmar la escritura pública. Para la señora Pulido, la fiduciaria no tuvo el cuidado ni la diligencia “sobre el crédito constructor” y “el estado de los predios”, puesto que firmó la escritura sin verificar primero la “alta mora# de la obligación y la existencia del proceso judicial.
Finalmente, resaltó que demandaba directamente a Fiduciaria Central S.A. porque el fideicomiso Katama144, del que era vocera, fue liquidado, pero, en su criterio, las responsabilidades seguían vigentes por su gestión como administrador. 3. Dicha Fiduciaria se opuso a la demanda y formuló las defensas que denominó "falta de legitimación en la causa por activa y por pasiva", "ausencia de presupuestos de la acción de responsabilidad civil contractual", "ausencia de nexo de causalidad" e "inexistencia de perjuicio patrimonial".
El patrimonio autónomo Katama 144, vinculado al trámite mediante auto de 5 de junio de 20241, también resistió las pretensiones aduciendo "cumplimiento contractual", "actuaciones contradictorias por la parte demandante afectando el principio de buena fe que rige las relaciones jurídicas", "derogatoria por parte de los contratantes del contrato de compraventa instrumentalizado a través de la escritura pública n° 2512 de 15 de diciembre de 2016 otorgada ante la notaría veinte (20) del círculo de Bogotá, D.C. mediante el contrato contenido en la escritura pública n° 2254 de 22 de octubre de 2020, otorgada ante la Notaría Treinta y Nueve (39) del círculo de Bogotá, D.C." e "inexistencia de los daños". 4.
Coinsa Constructora S.A.S. –en liquidación– guardó silencio. LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA 1 Primera Instancia, arch. 45, min. 5:57. M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 2 El juez declaró civilmente responsables a Coinsa Constructora S.A.S. –en liquidación– y a la Fiduciaria Central S.A. "por el incumplimiento en la transferencia de los bienes inmuebles señalados en el documento de vinculación beneficio de área Fideicomiso Katama 144".
Por tanto, las condenó a pagar a la demandante el daño emergente, en cuantía de $49.777.629 (lo pagado al Banco, con indexación). Las demás pretensiones fueron negadas y exoneró al patrimonio autónomo. Para arribar a esas conclusiones, sostuvo que, a pesar de que la señora Pulido cumplió con las obligaciones que contrajo por el contrato de vinculación celebrado con las demandadas para adquirir el apartamento 302 y el parqueadero 9 del proyecto inmobiliario Katama 144, la escritura pública de venta no pudo suscribirse, en el año 2016, porque el Banco Davivienda se negó a cancelar la prorrata de la hipoteca constituida a su favor sobre el predio en el que se desarrolló la construcción, dada la falta de pago del crédito constructor.
Por esta razón, para materializar la venta y evitar una posible subasta pública de los que debían ser sus inmuebles, la demandante tuvo que desembolsarle al Banco $35.000.000, correspondientes al valor proporcional de la garantía, tras lo cual pudo transferirse el dominio. Añadió que tales inconvenientes son atribuibles tanto a la constructora, por no haber pagado el crédito y saneado el predio, como a la fiduciaria porque ella no es un "mero receptor o transmisor" de recursos; por el contrario, según el acuerdo de vinculación, debía "recaudar y administrar los aportes entregados por los beneficiarios de área vinculados al proyecto", obligación que le imponía realizar "las gestiones inherentes a un buen administrador" para lograr el propósito del negocio: "transferir el dominio de los bienes" a los respectivos destinatarios.
Sin embargo, como sólo advirtió la falta de pago del préstamo hasta que el Banco Davivienda se negó a firmar la minuta de la escritura de venta, su negligencia resultaba clara, a lo que se sumaba la falta de adopción de los mecanismos necesarios para efectuar la transferencia de los inmuebles, lo que ocurrió tres (3) años después de la fecha inicialmente acordada, mediante la escritura pública de 22 de octubre de 2020, protocolizada en la Notaría 35 de Bogotá. Por eso debía responder con su propio patrimonio.
Finalmente, puntualizó que el patrimonio autónomo no podía responder por la falta de diligencia de la fiduciaria. Y en cuanto a los perjuicios, advirtió que sólo se demostró el pago que la demandante le hizo al Banco Davivienda, que debía restituírsele indexado. EL RECURSO DE APELACIÓN M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 3 Fiduciaria Central S.A. pidió revocar su condena, porque la firma de la minuta de la escritura de venta el 22 de diciembre de 2016, daba cuenta de que "tomó todas las medidas para que se llevara cabo la transferencia del bien inmueble", sin que pueda imputársele la oposición del Banco Davivienda a suscribirla, menos aún si obedeció a la falta de pago del crédito constructor, que debía hacerlo Coinsa Constructora S.A.S. –en liquidación–, quien, además, tenía la obligación de sanear el predio donde se adelantó el proyecto inmobiliario, como lo reconoció el juzgador.
Agregó que "no existían parámetros objetivos para el 22 de diciembre de 2016" que le permitieran "conocer impagos o riesgos jurídicos de prorratas asociadas con el bien inmueble objeto de transferencia", dado que en el informe suministrado por el veedor, el 22 de septiembre de esa anualidad, se comunicó que la obra fue entregada al 100% y "recibida a satisfacción por el fideicomitente".
Además, el acreedor hipotecario inició el proceso ejecutivo el 25 de febrero de 2019, del que sólo tuvo noticia el 27 de marzo siguiente, con la medida cautelar inscrita en el folio de matrícula 50N-20799757. Finalmente, sostuvo que el juez pasó por alto que el patrimonio autónomo era quien podía y tenía la responsabilidad de transferir el inmueble, no la fiduciaria que lo representaba, individualmente considerada.
CONSIDERACIONES 1. Advertencia preliminar: dados los límites de la competencia del Tribunal, en sede de apelación (CGP, arts. 320 y 328), el análisis de la Sala se circunscribirá a los reparos sustentados por la Fiduciaria Central S.A., en nombre propio. Por tanto, al recurso son ajenas las decisiones proferidas respecto de Coinsa Constructora S.A.S. y el patrimonio autónomo, lo mismo que la negativa de ciertas pretensiones, puesto que los interesados no las cuestionaron. 2.
Con estos linderos es bueno recordar que la responsabilidad contractual emerge de la infracción de un negocio jurídico válido (hecho ilícito), de cuyas obligaciones se aparta voluntariamente el contratante imputado (culpa), quien, al proceder de ese modo, le genera una lesión al patrimonio del contratante cumplido o que estuvo presto a cumplir (daño), como lo ha señalado la Corte Suprema de Justicia en innumerables decisiones al destacar que, en M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 4 estos eventos, el demandante “debe acreditar: (i) existencia de un contrato válidamente celebrado;
(ii) incumplimiento de una o más obligaciones contractuales imputable al deudor por dolo o culpa; (iii) un daño o perjuicio; y (iv) vínculo de causalidad entre aquel y este último requisito”2. Tratándose del contrato de fiducia mercantil, establece la ley que el fiduciario es la persona a quien se le transfiere uno o más bienes para que los administre o enajene para cumplir una finalidad determinada por el fiduciante -siendo claro que, en realidad, el derecho de dominio integra el patrimonio autónomo que se forma para mantenerlo separado del activo de la institución financiera-, teniendo que, entre otras cosas, “realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia” (C. Co., arts. 1226, 1233 y 1234, num. 1 y 2), por lo que su gestión debe realizarse con una especial diligencia, propia de un profesional de la administración, la que, según la Circular Básica Jurídica (Circular Externa 029 de 2014, subrogada por la Circular Externa 006 de 2025), consiste en “tener los conocimientos técnicos y prácticos de la profesión, emplearlos para adoptar las medidas tendientes a la mejor ejecución del negocio y prever circunstancias que puedan afectar su ejecución” (num. 2.2.1.2.5).
En palabras de la Corte Suprema de Justicia: (…) el grado de diligencia exigible a la fiduciaria no es el que un hombre común emplearía ordinariamente en sus negocios propios (art. 63 C.C.), sino el de un «buen hombre de negocios», comoquiera que si la fiducia mercantil siempre involucra la obligación de administrar, ello le impone actuar como un profesional en el ramo bien calificado para el desempeño de su oficio, so pena de incurrir en responsabilidad si actúa de manera negligente y con su acción u omisión genera perjuicios al otro contratante3.
Por su importancia se destaca que, en el marco de los deberes establecidos en la ley, la fiduciaria está llamada a responder tanto como vocera del patrimonio autónomo que administra, como, en ciertos casos, a título personal, pues la infracción de sus obligaciones puede llegar a lesionar los intereses del fideicomitente, los beneficiarios y/o terceros.
Sobre el particular, la Corte Suprema de Justicia ha precisado que: (…) palpable resulta que en el desarrollo de la dinámica propia de la actividad fiduciaria, la empresa que cumple tales funciones tiene un patrimonio propio diferente al autónomo constituido en virtud del contrato fiduciario. El mismo puede resultar comprometido en ejercicio de su objeto social; por ejemplo, como consecuencia de sus propias obligaciones, vr. gr., reclamos de sus empleados, etc.; también, cuando desborda los contratos celebrados y genera daños a los constituyentes, debiendo 2 3 CSJ, Cas.
Civ. Sent. SC2142, jun. 18/2019. Exp. 05360-31-03-002-2014-00472-01. CSJ, Cas. Civ. Sent. SC5430, dic. 7/2021. Exp. 2014 01068. M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 5 responder por ese derecho de crédito que nace en favor de los perjudicados; igualmente, cuando dilapida o deja deteriorar o perder los bienes recibidos. De otra parte, el patrimonio autónomo puede resultar comprometido cuando ejecuta actos concernientes con el cumplimiento del objetivo de la fiducia, que variarán dependiendo la clase o naturaleza de la fiducia constituida: de garantía, de construcción, inmobiliaria, etc.4 Y en un pronunciamiento más reciente sostuvo que: El principal llamado a responder civilmente por las repercusiones económicas de la gestión encomendada es el mismo patrimonio autónomo, así como también es quien se beneficia de sus utilidades.
Sin embargo, aun cuando excepcional, la responsabilidad del fiduciario normalmente se configura ante una extralimitación de sus funciones o una omisión de sus deberes (CSJ SC 1 jul. 2009, exp. 2000-0031001), eventos frente a los cuales, ha dicho la Corte, «el fiduciario compromet[e] su responsabilidad y, por ende, sus propios bienes, frente a los afectados por su obrar ilícito, responsabilidad que en el ordenamiento jurídico patrio no es extraña, en la medida en que el que con su dolo o culpa causa un daño está llamado a indemnizarlo, siendo contractual el fundamento de esa responsabilidad, si es que esa conducta activa u omisiva se dio en desarrollo de un negocio jurídico de esa naturaleza, o extracontractual, en el caso contrario» (CSJ SC 31 may. 2006, exp. 0293)5.
Ahora bien, por su importancia se destaca que no es posible confundir el contrato de fiducia mercantil ajustado entre el fiduciante o fideicomitente y la sociedad fiduciaria –únicas partes en ese negocio jurídico (C. de Co., art. 1226)–, con el contrato de vinculación que celebran la fiduciaria y el beneficiario y, a veces, también con el fideicomitente.
Aunque son negocios jurídicos coligados, la determinación de una eventual responsabilidad del fiduciario (que no del patrimonio) por el incumplimiento de las obligaciones surgidas de este último acuerdo debe reparar, en primer lugar, en que la institución financiera, en ese específico negocio jurídico, obra como vocera del patrimonio autónomo o fideicomiso y no en nombre propio, y en segundo, que la eventual infracción de su deber de diligencia debe examinarse con miramiento en las estipulaciones que gobiernan ese puntual contrato de vinculación, sin perjuicio de las cláusulas del negocio fiduciario que, en concreto, le sean aplicables y de las normas jurídicas relativas a la relación entre fiduciaria y beneficiario.
En este contexto y a partir de esos rasgos que ningún juez puede desconocer, es claro que, en principio, cualquier juicio de responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones derivadas del contrato de vinculación sólo comprometería al patrimonio autónomo y no a la fiduciaria, como persona jurídica independiente, porque, se insiste, su intervención se 4 5 CSJ, Cas.
Civ. Sent. SC5438, ago. 26/2014. Exp. 2007-00227. CSJ, Cas. Civ. Sent. SC2879, sep. 27/2022. Exp. 2018-72845. M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 6 produjo como vocera de ese especial sujeto de derechos. Por tanto, el beneficiario, por regla, no puede pretender que los perjuicios ocasionados por la infracción de un determinado deber de prestación sea asumido directamente por la sociedad fiduciaria y con su patrimonio, por cuanto –en rigor– esta no es parte en el contrato de vinculación, sino el fideicomiso, contra el cual debe dirigirse la reclamación. Así lo ha puntualizado la Corte Suprema de Justicia, al resaltar que: (…) cuando sea menester deducir en juicio derechos u obligaciones que lo afectan – al patrimonio autónomo–, emergentes del cumplimiento de la finalidad para la cual fue constituido, su comparecencia como demandante o como demandado debe darse por conducto del fiduciario quien no obra ni a nombre propio porque su patrimonio permanece separado de los bienes fideicomitidos, ni tampoco exactamente a nombre de la fiducia, sino simplemente como dueño o administrador de los bienes que le fueron transferidos a título de fiducia como patrimonio autónomo afecto a una específica finalidad6.
(Se subraya). Desde luego que en ciertas hipótesis es posible que, como se anticipó y lo ha sostenido esta Sala en múltiples pronunciamientos7, la sociedad fiduciaria responda con su propio patrimonio, como, por ejemplo, cuando incumple el deber legal de “suministrar a los consumidores financieros información cierta, suficiente, clara y oportuna que permita, especialmente, que los consumidores financieros conozcan adecuadamente sus derechos, obligaciones y los costos en las relaciones que establecen con las entidades vigiladas” (Ley 1328 de 2009, art. 3°, lit. c., en concordancia con el EOSF, art. 97, num.1°), o se aparta de sus obligaciones de “asesoría”, “protección de los bienes fideicomitidos”, “lealtad y buena fe”, y de “diligencia, profesionalidad y especialidad”, previstas en la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera (Circular Externa 029 de 2014, subrogada por la Circular Externa 006 de 2025)8.
También, cuando infringe el deber general de diligencia que es inherente a su función de administradora, porque, según la Corte Suprema de Justicia, Que el fiduciario asuma obligaciones de medios y solo responda hasta por la culpa leve, no es óbice para que, en su condición de profesional en el agenciamiento de negocios ajenos, asuma con especial esmero el primer deber indelegable que le impone el artículo 1234 del Código de Comercio referente a «realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia».
(…) 6 CSJ, Cas. Civ. SC5438-2014. M.P. Margarita Cabello Blanco. Véanse las en las sentencias de 30 de marzo de 2022, exp. 110013103025201800473 01; 14 de enero de 2022, exp. 11001319900320180121602; 6 de julio de 2021, exp. 110013199003201801181 01 y 3 de agosto de 2021, exp. 110013199003201801254 01; y 6 de julio de 2021. 8 Numerales 2.2.1.2.2, 2.2.1.2.3., 2.2.1.2.4 y 2.2.1.2.5 del capítulo I, Título II de la Parte II. 7 M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 7 En otros términos, la responsabilidad de la fiduciaria está ligada a su calidad de especialista en la gestión de negocios de esa naturaleza y como sus obligaciones emanan tanto de los dictados legales y contractuales pactados como de la buena fe en su función integradora del contrato, el grado de diligencia exigible en el cumplimiento de su labor es el de un profesional y puesto que su gestión involucra la obligación de administrar, el de un «buen hombre de negocios»9. 3.
En este caso no se disputa que el 26 de agosto de 2015, la señora Pulido celebró un negocio jurídico que las partes denominaron "documento de vinculación - beneficiario de área - proyecto Katama", cuyo objeto consistió en que "La Fiduciaria, como vocera y administradora del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso Katama 144, administre los recursos que entregará El (Los) Beneficiario (s) de área a la Fiduciaria, con el fin de que sean aplicados a la construcción del proyecto inmobiliario Katama, que se encuentra a cargo de El Fideicomitente - Constructor (…), para la posterior adquisición a título de beneficio" del apartamento 302 y el parqueadero no. 9" (cláusulas segunda y séptima)10.
Tampoco está en discusión que la demandante satisfizo las obligaciones que contrajo en virtud de ese acuerdo, ni que tuvo que pagarle $35.000.000 al Banco Davivienda para que levantara "la fracción de la hipoteca de mayor extensión" constituida sobre el lote en el que se desarrolló el proyecto inmobiliario, como garantía del crédito desembolsado para su construcción, conforme a lo acordado en la conciliación de 26 de agosto de 202011; mucho menos se controvierte que, sólo tras ese arreglo, pudo perfeccionarse el contrato de compraventa mediante la escritura pública no. 2254 de 22 de octubre siguiente, autorizada por el Notario 39 de Bogotá12.
Sin embargo, ninguna de estas circunstancias permite afirmar la responsabilidad de la fiduciaria, porque si bien es cierto que, según el acuerdo de vinculación, suya era la responsabilidad de administrar los recursos entregados por los beneficiarios de área y, además, sobre ella recaía el deber de “realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia” (C. Co. art. 1234, num. 1º;
Dec. 663 de 1993, art. 29, num. 1, lit. b), también lo es que esas obligaciones no se extendían a la verificación de los pagos que el fideicomitente constructor debía hacerle al acreedor hipotecario, y mucho menos a la adopción de alguna medida en caso de que ese deudor no satisficiera su deber de 9 10 11 12 CSJ, Cas. Civ. Sent. SC5430, dic. 7/2021.
Exp. 2014 01068. Primera Instancia, pdf. 03, pp. 11 y 14. Primera Instancia, pdf. 02. Primera Instancia, pdf. 03, pp. 2, 5 y 6. M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 8 prestación. Era la constructora, como fiduciante, la que tenía la obligación de saneamiento, como lo precisa la cláusula décimo tercera, en la que se estipuló que "El Fideicomitente garantiza que las unidades cuyo dominio se transferirá a El (Los) Beneficiario (s) de área estarán, al momento de la transferencia, libres de todo gravamen y limitación de dominio, con excepción de las inherentes al régimen de copropiedad al que será sometido El Proyecto", dejando claro que, "en el caso de que al momento de la transferencia, existieren gravámenes sobre dichas unidades inmobiliarias, en razón de créditos hipotecarios a cargo del Fideicomiso, del Fideicomitente, o a favor de cualquier otro fideicomitente, este último podrá acordar con El (Los) Beneficiario (s) de área que éste se subrogue en calidad de deudor de dichas obligaciones como forma de pago parcial del valor al cual se obliga (n) y que, en consecuencia, asuma (n) su pago al acreedor hipotecario".
Luego, es claro que la obligación de mantener los inmuebles libres de cualquier hipoteca estaba en cabeza de la constructora fideicomitente -quien también fue parte en el contrato de vinculación-, sin que pueda endilgársele a la fiduciaria, en nombre propio, alguna infracción por el simple hecho de haber recibido y administrado los recursos.
Más aún, si se miran bien las cosas, la gestión administrativa estaba supeditada a las instrucciones otorgadas por el fideicomitente en el "contrato de fiducia mercantil inmobiliaria - Fideicomiso Katama 144", dentro de las cuales, en relación con dicho préstamo, únicamente debía "recibir los recursos provenientes del crédito constructor otorgado por la entidad financiera respectiva, de ser el caso, dando como garantía el predio sobre el cual se desarrollará el proyecto", así como "girar los recursos disponibles en el Fideicomiso, y hasta la concurrencia de estos para la ejecución del Proyecto, las sumas de dinero solicitadas por el Fideicomitente constructor, previa autorización y visto bueno del Veedor" (cláusula décimo cuarta, numerales 14.9 y 14.12), siendo claro que “El Proyecto que se ha de construir y desarrollar es responsabilidad única y exclusiva del Fideicomitente” (cláusula novena)13.
Además, ante la falta de pago de la obligación respaldada con hipoteca por el fiduciante constructor -Consorcio Inmobiliario Coinsa S.A.S.- al acreedor hipotecario -Banco Davivienda S.A.-, a la fiduciaria no le era exigible ningún deber de conducta para subsanar, corregir o superar esa infracción de obligación ajena, por lo que no es viable atribuirle culpa por incumplimiento del contrato de promesa o del de vinculación, menos aún si, en su momento (15 de diciembre de 2016), suscribió la escritura pública con la que se transfería el 13 Primera instancia, carp. 101Anexos/101Anexos, pdf. 004C3Folios226al270, p. 48 y ss.
M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 9 dominio (2177 de la Notaría 20 de Bogotá), frustrada, no por causa imputable a ella, sino por la negativa del banco acreedor a levantar el gravamen. Es que ni siquiera tenía injerencia en los desembolsos que se hicieran con cargo al patrimonio autónomo, porque, según la cláusula décima quinta de la fiducia mercantil, “los recursos administrados deberán ser destinados exclusivamente para la ejecución del Proyecto, sin estar a cargo de La Fiduciaria el control de los mismos, lo cual será del resorte del Veedor.
Para la ejecución de los recursos, La Fiduciaria recibirá las órdenes de giro por parte de El Fideicomitente Constructor en los términos de este contrato”14 (se subraya). Estas limitaciones también impiden deducir la responsabilidad que el juez afirmó. Por eso, entonces, el conocimiento -real o presunto- por la Fiduciaria de los retardos en el pago, si es que lo tuvo o debió tenerlo, no quita ni pone ley en materia de administración de los recursos, ni puede comprometer su responsabilidad civil.
Incluso, si se miran en conjunto las cláusulas del contrato de fiducia mercantil, como negocio jurídico basilar, es evidente que la Fiduciaria no tenía autonomía en la administración de los recursos con los que, entre otras cosas, se pagaría el crédito hipotecario, ni podía disponer libremente de ellos para, por ejemplo, satisfacer directamente esta obligación. Estas labores estaban en cabeza de otras personas, como se definió en la cláusula segunda, según la cual la constructora, como fideicomitente, sería la encargada de “impartir instrucciones a La Fiduciaria respecto de la administración de los bienes que conformarán el Patrimonio Autónomo que aquí se constituye y de transferirlos” (num. 2.4), mientras que el veedor sería el profesional encargado del “control sobre la efectiva inversión de los recursos recaudados por las personas interesadas en vincularse al Proyecto respecto de las unidades inmobiliarias resultantes del mismo” (se subraya; num. 2.9)15.
Más aún, en ese mismo acápite se dejó claro que el “Documento de Vinculación” correspondía al “acto jurídico mediante el cual se vincularán al Fideicomiso las personas interesadas en adquirir el área dentro del Proyecto, el cual estipulará el compromiso de entrega de aportes para tal fin” (num. 2.8). A lo dicho se agrega que ninguna de las instrucciones dadas a la Fiduciaria, como vocera y administradora del patrimonio autónomo, estaba encaminada al pago de préstamos hipotecarios.
Concretamente, en la cláusula décimo cuarta del contrato de fiducia mercantil, se dejó claro que su actividad consistía, principalmente, en “administrar y mantener los recursos líquidos que conformen el Fideicomiso (…), hasta tanto deba girarlos de conformidad con lo establecido en este contrato” (num. 14.4); recibir y administrar el cien 14 15 Primera instancia, carp. 101Anexos/101Anexos, pdf. 004C3Folios226al270, p. 48 y ss.
Primera instancia, carp. 101Anexos/101Anexos, pdf. 004C3Folios226al270, p. 48 y ss. M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 10 por ciento (100%) de los recursos que entregaron las personas vinculadas al proyecto, una vez se dé cumplimiento a Las Condiciones para la liberación de recursos” (num. 14.7); así como “recibir y administrar los recursos que entreguen los Beneficiarios de Área del Proyecto” (num. 14.8).
Aunque debía realizar labores relacionadas con el “crédito constructor”, ninguna de ellas tenía concernía al pago, o a verificar que se hiciera; su deber se tradujo en “recibir los recursos provenientes del crédito constructor otorgado por la entidad financiera respectiva de ser el caso, dando como garantía el predio sobre el cual se desarrollará el Proyecto, y para el efecto suscribir la respectiva escritura pública de hipoteca” (num. 14.9).
Tampoco le era permitido a la fiduciaria destinar los recursos aportados por los beneficiarios vinculados al proyecto para pagar obligaciones bancarias de la constructora o el fideicomiso, porque expresamente se le instruyó para que, tras la administración de estos dineros, los girara al “Fideicomitente Constructor, previo visto bueno y autorizado del Veedor”, con el fin de ser “destinados única y exclusivamente para la ejecución del proyecto” (se subraya; num. 14.11).
Pero sea lo que fuere, no hay forma de atribuir el daño reclamado a una conducta de la Fiduciaria Central S.A., toda vez que, si se miran bien las cosas, el detrimento patrimonial padecido por la señora Pulido ($35.000.000) despuntó de un acuerdo conciliatorio que ajustó con Davivienda para que efectuara "la cancelación de la hipoteca en mayor extensión" 16 del apartamento y el garaje que pretendía adquirir.
Con otras palabras, no hay nexo causal porque el menoscabo sufrido por la demandante no fue causado por culpa de la fiduciaria demandada. Al fin y al cabo, ese desembolso ni siquiera se derivó de la falta de emisión de “informes periódicos” a los beneficiarios de área sobre la existencia de “procesos hipotecarios”17 (que para diciembre de 2016 no existían porque el embargo se inscribió el 20 de marzo de 2019, según los folios de matrícula), ni a la falta de transferencia del inmueble, sino de un acuerdo amigable entre la compradora y el Banco Davivienda para liberar los inmuebles del gravamen constituido sobre los bienes que la demandante pretendía adquirir, dado que el deudor no había satisfecho su obligación. Por lo demás, la existencia de la aludida garantía no imposibilitaba la celebración de la compraventa, ni la transferencia del derecho de dominio porque, como se sabe, “el dueño de 16 17 Primera Instancia, pdf. 02Anexos, p. 27.
Primera instancia, pdf. 29. M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 11 los bienes gravados con hipoteca “podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario” (C. C., art. 2440). En síntesis, desde la perspectiva de la responsabilidad contractual no es posible afirmar que la fiduciaria, en virtud del contrato de fiducia o del negocio de vinculación que ajustó con la demandante, tenía una obligación específica en relación con el pago de la deuda que el fideicomitente debía hacerle al Banco Davivienda, como tampoco que, de haber administrado bien el fideicomiso -de acuerdo con los parámetros del contrato de fiducia mercantil-, habría evitado que la compradora tuviera que pagarle al acreedor hipotecario una determinada suma para liberar los inmuebles del gravamen. 4.
Las pretensiones, entonces, debieron negarse frente a la sociedad fiduciaria. Por eso, se modificará la sentencia apelada para exonerarla de ellas. La demandante asumirá las costas de ambas instancias a favor de la Fiduciaria Central S.A. DECISIÓN Por el mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá D.C., en Sala Primera Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, modifica los numerales 1°, 2° y 5° de la sentencia de 20 de mayo de 2025, proferida por el Juzgado 59 Civil del Circuito de la ciudad dentro del proceso de la referencia, para, en su lugar, excluir a Fiduciaria Central S.A. de esos pronunciamientos.
Igualmente, adiciona el numeral 4°, para precisar que las pretensiones también se niegan frente a dicha sociedad fiduciaria. Se condena en costas de ambas instancias a la parte demandante y en favor de Fiduciaria Central S.A. El juez fijará las agencias en derecho por la actuación adelantada en primera instancia.
NOTIFIQUESE Firmado Por: Marco Antonio Alvarez Gomez M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 12 Magistrado Sala 006 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Salvamento De Voto Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 065393ab0f5305e88f67881262e36b014e88c7567701e457669ab8f8e49263a6 Documento generado en 01/12/2025 03:33:54 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica M.A.G.O. Exp. 110013103003202100351 01 13