República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., veinte (20) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS 11001-31-03-023-2019-00061-05 VERBAL LUIS HERNANDO ULLOA MORALES MAURICIO GARCÍA RESTREPO ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por el extremo demandante, en contra de la sentencia emitida el 12 de abril de 2024 por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá1, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. A través del presente trámite reivindicatorio, el señor Luis Hernando Ulloa Morales, por medio de su apoderado judicial, solicitó que se declarara que le pertenece el “(…) dominio pleno y absoluto (…) el predio identificado con matrícula Inmobiliaria # 50C - 1111529, con código catastral AAA0072DTRJ, ubicado en la calle 64 # 113 D - 15 de Bogotá (…)”.
Que como consecuencia de la anterior declaración, se condene al demandado a restituirlo, a favor del demandante, junto con el pago del valor de los frutos naturales o civiles, no solo los percibidos, sino también los que el dueño hubiere podido percibir con mediana inteligencia y cuidado, desde el mismo momento de iniciada la posesión, hasta la entrega del bien, al igual que el costo de las reparaciones y/o perjuicios que hubiere sufrido por culpa del poseedor; también pidió que se disponga que el dueño no está obligado a cubrir ningún tipo de indemnización, por tratarse de un poseedor de mala fe.
En audiencia del 14 de septiembre de 2022, el Juzgado 23 Civil del Circuito de Bogotá se declaró incompetente para continuar tramitando el presente proceso, en los términos del artículo 121 del C.G.P.; cuya competencia la asumió el siguiente despacho en turno, es decir su homólogo 24. 1 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo De acuerdo con la demanda y su subsanación, exigió el pago por parte del demandado de: $178.000.000, por los honorarios de su abogado y $300.000.000 por concepto de frutos civiles y comerciales como utilidad de los negocios que se desarrollan en el predio (lavadero de carros, parqueadero y taller).
Asimismo, solicitó el reconocimiento por parte de Almacenes Éxito S.A. (a quien llamó en garantía) de: $305.810.184,17 por incrementos del contrato de renta; $1.500.000.000 por una edificación que debía construir esa sociedad y $30.000.000 por los bienes muebles dejados en la bodega (caldera y herramientas). Mediante auto del 12 de febrero de 2019, confirmado por esta corporación en proveído del 8 de julio siguiente, se negó el llamamiento en garantía de la aludida compañía. También, el a quo denegó la intervención como litisconsorte necesario de esa entidad, a través de auto del 18 de mayo de 2022.
Para soportar tales reclamaciones, relató que su mandatario adquirió el citado fundo por compra realizada a Carlos Augusto Rodríguez Ariza, mediante la Escritura Pública No. 5654 del 5 de octubre de 1987, otorgada por la Notaría Segunda de Bogotá. Manifestó que el accionante no ha enajenado ni tiene prometido en venta el inmueble, encontrándose vigente su título inscrito en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Norte, pero, entregó la tenencia del mismo a la sociedad Almacenes Éxito S.A., mediante la celebración de un contrato de arrendamiento, desde el 18 de abril de 2011.
Historió que, la referida arrendataria no cumplió con sus deberes de preservar la tenencia del predio, pues no asignó ningún tipo de seguridad para la propiedad, solamente hasta el año 2013 (dos años después de la firma del convenio), dio inicio a acciones policivas adelantadas ante la Inspección 10C de la Alcaldía Menor de Engativá. Adicionalmente, la inquilina no realizó las obras a las que se comprometió en el contrato; sin embargo, si ha pagado cumplidamente los cánones mensuales, pero reconociendo unos incrementos irrisorios cada año. 2 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo 2.
Vinculado formalmente, el llamado a juicio, Mauricio García Restrepo, se opuso a las pretensiones de la demanda, formulando excepciones previas y de mérito, las primeras denominadas “falta de jurisdicción o competencia e ineptitud de la demanda por falta de requisitos formales o por indebida acumulación de pretensiones”; y las segundas rotuladas como “tramitar la demanda por un procedimiento que no corresponde, existencia de contrato de arrendamiento entre el demandante y el llamado como poseedor o tenedor, carencia de causal legal para iniciar la acción, inexistencia de la mala fe y nulidad supralegal o constitucional por quebrantamiento a las formas propias del juicio y del debido proceso”.
II. LA SENTENCIA APELADA Agotado el trámite correspondiente a esta clase de asuntos, la funcionaria de cognición desestimó las pretensiones elevadas en el pliego incoativo; conclusión que soportó en las siguientes consideraciones. Luego de conceptualizar la acción promovida y reseñar los requisitos axiológicos necesarios para su prosperidad, la falladora encontró que, el primero de ellos se encontraba cumplido, esto es, “la propiedad en cabeza del demandante”, lo cual está acreditado con el certificado de tradición y libertad 50C-1111529 del inmueble objeto del litigio, junto con la Escritura Pública No. 5654 del 5 de octubre de 1987, de la Notaría Segunda de Bogotá; documentos que militan en el expediente.
También halló demostrada la exigencia relativa a la “plena identidad de la cosa que se pretende y la que está en poder del demandado, igualmente que se trate de cosa singular reivindicable”, comoquiera que en el proceso se practicó una inspección judicial al predio, momento en el que se pudo identificar por su nomenclatura, ubicación y linderos, aspectos coincidentes con el contenido del dictamen pericial que obra en el expediente.
En cuanto a la posesión en cabeza del demandado, la falladora realizó un recuento acerca de esa institución, para ultimar que, aun cuando está plenamente demostrado que quien ocupa el inmueble es el señor Mauricio García Restrepo, lo cierto es que en su interrogatorio de parte aseveró que la forma en la que ingresó al bien fue a través de la celebración de una promesa de compraventa con Gonzalo Maza Córdoba el día 17 de noviembre de 2012. 3 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo De acuerdo con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, cuando los promitentes contratantes, anticipando el cumplimiento del contrato prometido, no estipulan de forma clara e inequívoca la entrega de la posesión de la cosa vendida, se entiende entregada a título de mera tenencia, porque al comprometerse con la celebración futura se está reconociendo dominio ajeno, mismo que excluye la posesión, circunstancia que se evidencia en el contrato aportado por el demandado, del que no se extrae una manifestación expresa de ese talante.
Aspecto que no podía ser acreditado solamente con la confesión del enjuiciado, comoquiera que esta puede ser infirmada, que fue lo que ocurrió con el precitado documento. Agregó que, esa calidad de tenedor adquirida con la promesa de venta puede mutar en una verdadera posesión, pero las evidencias no demuestran la interversión del título, lo cual no ocurre solo por el hecho de pagar los servicios públicos del bien o realizar algunos actos de conservación, máxime cuando el demandado dice que ingresó con autorización de un tercero que nunca ha figurado como propietario del bien, ni se han demostrado actos de señorío sobre el mismo.
Lo anterior fue suficiente para la denegación de las aspiraciones reivindicatorias, ante la falta de acreditación de los elementos axiológicos necesarios para la prosperidad en un proceso de esta estirpe. III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 1. del numeral 1. del artículo 322 del Código General del Proceso, la apoderada de la parte actora interpuso recurso de apelación, exteriorizando sus reparos, con sustento en las siguientes argumentaciones. 1.1.
Afirmó que la falladora no podía darle credibilidad a la promesa de compraventa aportada por el demandado, comoquiera que la misma no suministra la credibilidad debida, ante la ausencia de sus requisitos legales. Además, porque aquel que dice que realizó la supuesta venta claramente ha dicho ante la Fiscalía General de la Nación, no ser el dueño. 4 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo 1.2.
Cuestionó que, distinto a lo señalado por el despacho, hay claridad absoluta en la posesión ejercida por Mauricio García Restrepo desde el mismo día en que violentó los candados del predio e ingresó abusivamente, es decir, el 11 de marzo de 2013, tal y como él mismo lo ha reconocido a lo largo del proceso, sumado a que ha exteriorizado los actos de señor y dueño ejercidos, tales como arrendar el inmueble o atender al juzgado en esa calidad el día de la diligencia. 2.
En la fase sustentatoria adelantada ante esta Colegiatura, la recurrente desarrolló los reparos inicialmente elevados, para lo cual esgrimió, en síntesis, las explicaciones que pasan a compendiarse. 2.1. Insistió que la promesa de compraventa allegada por la parte pasiva no puede ser tenida en cuenta por no cumplir con los requisitos contemplados en el artículo 1611 subrogado por el canon 89 de la Ley 153 de 1887, particularmente, aquel referente al plazo o condición en que se perfeccionaría el contrato prometido, sumado a que no se indicó la notaría en la que se firmaría la Escritura Pública, es decir, ese convenio debe ser considerado como inexistente. 2.2.
En todo caso, en el decurso procesal quedó desvirtuada la veracidad de ese documento, toda vez que hay pruebas suficientes para demostrar la posesión en cabeza del enjuiciado, las cuales contradicen la fecha incorporada en el referido contrato. Esto, aunado a la confesión efectuada por Mauricio García sobre ese hecho, quien en reiteradas oportunidades reconoció ser el poseedor del predio, enrostrando los actos de señor y dueño que ha realizado. 3.
Al descorrer el traslado del recurso impetrado por el extremo demandante, el apoderado del conminado solicitó la ratificación de la sentencia de primer grado, básicamente, porque no hay ninguna evidencia de que los contrayentes de la promesa de compraventa con la que se fundamentó la decisión de primera instancia hayan sido condenados por algún delito.
Adicionalmente, adujo que las aseveraciones de la parte actora carecen de precisión, comoquiera que existen confusiones en las fechas que 5 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo se dice comenzó el demandado a ejercer sus actos de posesión, lo que demuestra el desacierto de las manifestaciones de la apelante.
Por otro lado, argumentó que la ausencia de requisitos de la promesa de venta arrimada, al tratarse el objeto del contrato de una posesión, no necesariamente le resta la calidad a cada uno de los contratantes, “(…) dado que, si la cosa fue entregada en tenencia, en tanto se cumplen las condiciones para firmar el contrato, pues el poseedor seguirá siendo poseedor, y el tenedor seguirá siendo tenedor a nombre de un tercero poseedor”.
IV. CONSIDERACIONES 1. Al encontrarse reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar exclusivamente los motivos de desacuerdo demarcados por el apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso; embates que, en esencia, enmarcan el debate jurídico en dos aspectos torales, a saber: i) la promesa de compraventa aportada no suministra la credibilidad debida para estos casos y ii) sí hay claridad absoluta en la posesión ejercida por Mauricio García Restrepo, quien así lo ha reconocido a lo largo del proceso y en otras actuaciones. 2.
Delimitada así la médula de la discusión, comporta memorar que, en cuanto a la acción dominical, la Corte Suprema de Justicia ha expresado, (…) [l]a institución romana creada a favor del sujeto desposeído de la res, a voces del artículo 946 del Estatuto Civil, ‘es la que tiene el dueño de una cosa singular, de que no está en posesión, para que el poseedor de ella sea condenado a restituirla’, esto es, compete al titular del ius in re, ‘que tiene la propiedad plena o nuda, absoluta o fiduciaria de la cosa´(artículos 946 y 950 Código Civil), e igualmente se concede ‘la misma acción aunque no se pruebe el dominio, al que ha perdido la posesión regular de la cosa, y se hallaba en el caso de poderla ganar por prescripción. Pero no valdrá ni contra el verdadero dueño, ni contra el que posea con igual o mejor derecho’ (artículo 951, ídem), ( ) (cas. civ. 3 de marzo de 1954, LXXVII, Nos. 21382139, p. 75). 6 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo Acorde con lo referido, constituyen requisitos estructurales, concurrentes e imprescindibles de la reivindicación: (i) el derecho real de propiedad en el demandante, (ii) la posesión del demandado, (iii) que la demanda verse sobre bien reivindicable o cuota determinada del mismo y (iv) que exista identidad entre el bien perseguido por el convocante y el poseído por el último.
Su prosperidad, se insiste, requiere la prueba idónea de la calidad invocada o legitimatio ad causam activa y pasiva y de las exigencias normativas de la reivindicación (cas. civ. sentencia 031 de 30 de julio de 1996, CCXLIII, pp. 154 ss). (…) En esta clase de juicio, se enfrentan varias posiciones: en primer lugar, la del demandante que, afirmándose dueño de la cosa, procura recuperarla de manos del poseedor; también la de este último, quien enarbola en su favor la presunción de dominio establecida en el artículo 762 del Código, misma que por ser de carácter legal admite prueba en contrario.
Finalmente, puede suceder que exista un debate de títulos entre ambas partes, para lo cual, prevalecerá el de mejor calidad2. 3. Partiendo entonces del escenario jurisprudencial descrito en precedencia, y al ser un tema pacífico la propiedad del aquí reivindicante sobre el bien pretendido en este juicio, así como la identificación plena del mismo, es del caso adentrarse en el escrutinio de la calidad de poseedor del enjuiciado, aspecto que, a criterio de la parte impulsora, aparece debidamente demostrado en el plenario. 3.1.
Al respecto, resulta pertinente reseñar que el Alto Tribunal de Justicia en lo Civil, Agrario y Rural, reiteradamente ha decantado que “(…) cuando el demandado en la acción de dominio (…) confiesa ser poseedor del inmueble en litigio, esa confesión tiene virtualidad suficiente para demostrar a la vez la posesión del demandado y la identidad del inmueble que es materia del pleito (…)”3, circunstancia que, asimismo, ‘“(…) releva al demandante de toda prueba sobre esos extremos de la acción y exonera al juzgador de analizar otras probanzas tendientes a demostrar la posesión’ (…)”4.
CSJ. SC11786-2016. CSJ. Civil. Sentencia de 12 diciembre de 2001 (radicado 5328), doctrina reiterada en fallo de SC4046-2019. 4 CSJ Sala de Casación Civil. Sentencia del 14 de marzo de 1997. Expediente No. 3692, M.P. Dr. José Fernando Ramírez Gómez. En ese sentido, vale la pena traer a comento lo señalado por la Corte en caso de similares perfiles, al sostener que “(…) si con ocasión de la acción reivindicatoria el demandado confiesa ser poseedor del bien perseguido por el demandante o alega la prescripción adquisitiva respecto de él, esa confesión apareja dos consecuencias probatorias: a) el demandante queda exonerado de demostrar la posesión y la identidad del bien, porque el primer elemento resulta confesado y el segundo admitido, b) el juzgador queda relevado de analizar otras probanzas 2 3 7 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo En ese contexto, para esta Colegiatura no existe resquicio de duda frente a la condición de poseedor de Mauricio García Restrepo; por cuanto, en la contestación del libelo incoativo, a través de su apoderado expresó con claridad meridiana, “(…) mi cliente sí es poseedor como lo afirma el demandante, pero no lo es de mala fe, pues este compró la posesión a otro poseedor (…)”, manifestaciones que sirvieron de respaldo para resaltar los actos de señorío que ha desplegado en el predio y la defensa de su condición ejercida al interior de otras acciones legales, como es el caso de la querella por perturbación a la tenencia promovida por Almacenes Éxito S.A., que cursó en la Inspección Décima (10) Distrital de Policía. Asertos reiterados por el conminado al rendir su interrogatorio de parte, instante en el que informó que esa calidad la obtuvo por la compra de la posesión hecha al señor Gonzalo Maza en el año 2012, y a partir de ese momento realizó los arreglos y lo dejó “presentable” para su explotación. Apreciadas estas evidencias a la luz del pronunciamiento jurisprudencial antes citado, en concordancia con lo preceptuado en el canon 193 del C. G. P., es dable predicar que el comportamiento del encartado tiene la virtualidad necesaria para dar por cumplido el presupuesto de la posesión del predio reclamado en reivindicación a su cabeza, ya que desde el mismo instante en que se trabó la relación jurídico procesal, el intimado se proclamó dueño y señor de facto sobre el bien objeto de controversia. 3.2.
Puestas así las cosas, no desconoce esta Corporación que, a voces del artículo 197 del C.G.P “toda confesión admite prueba en contrario” y que han sido reiterados los pronunciamientos de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia, recordando que la entrega anticipada de la cosa prometida en venta no transmite por sí sola la posesión, pues ese hecho “(…) concede a quien recibe la mera tenencia de la cosa, salvo que se hubiere convenido expresamente la transferencia de la posesión (CSJ SC36422019, 9 sep., rad. 1991-02023-01).
El pronunciamiento que se cita trajo a colación la posición resguardada por la Sala por más de cuatro décadas, según la cual, cuando el promitente comprador de un inmueble, «lo recibe por virtud del cumplimiento anticipado de la obligación de entrega que corresponde al contrato prometido, toma conciencia de que el dominio tendientes a demostrar la posesión (…)” CSJ Sala de Casación Civil, sentencia 003 de 14 de marzo de 1997, reiterada en sentencia de 14 de diciembre de 2000 y sustitutiva de 12 de diciembre de 2001. 8 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo de la cosa no le corresponde aún; que de este derecho no se ha desprendido todavía el promitente vendedor, a quien por tanto el detentador considera dueño, a tal punto que lo requiere para que le transmita la propiedad ofrecida».
De contera, la entrega de la cosa prometida no origina posesión material, salvo que en el convenio preparatorio se estipule de manera clara y expresa que «el promitente vendedor le entrega al futuro comprador en posesión material la cosa sobre la cual versa el contrato de promesa, pues sólo así se manifestaría el desprendimiento del ánimo de señor o dueño en el promitente vendedor, y la voluntad de adquirirlo por parte del futuro comprador” -subrayado de la Sala- (CSJ SC 24 jun. 1980, G.J. T. CLXVI, págs. 51 y 52).
De modo que si los signatarios de la promesa de compraventa deciden anticipar el cumplimento del negocio proyectado y no pactan expresa e inequívocamente que se hace entrega antelada de la posesión sobre el bien prometido en venta, la secuela jurídica es que la cosa «se entiende entregada y recibida a título de mera tenencia, porque al prometerse con la celebración del definitivo, transferir y adquirir la propiedad de su dueño, se reconoce dominio ajeno, y tal reconocimiento, excluye la posesión -texto destacado- (CSJ SC 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01; en el mismo sentido CSJ SC7004-2014, 5 jun., rad. 2004-0020901;
CSJ SC16993-2014, 12 dic., rad. 2010-00166-01 y CSJ SC10825-2016, 8 ago., rad. 2011-00213-01) (CSJ, SC5513-2021, exp.2008-00227-01 reiterada en STC7683-2022) (se destaca)”5. No obstante, en consideración de esta Sala, la falladora de primer orden aplicó de manera errada el precedente traído a colación, otorgándole unos alcances no contemplados por la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, comoquiera que es diáfano el sentir del Colegiado, incluso, en la sentencia citada por la jueza, en que ese preciso escenario ocurre cuando se está ante la promesa de compraventa de un bien, no de su posesión y cuando esta la celebra el propietario, no un tercero, como ocurre en este caso; siendo apenas obvia la razón de ser, porque al prometerse en venta por su propietario y entregarse anticipadamente, el futuro comprador sí estaría reconociendo el dominio de quien le vendió, si es que no se transmite expresamente la posesión, pero, en este caso, el dueño del fundo no participó de ninguna manera en esa negociación, y mal podría pensarse que por suscribir ese contrato, Mauricio García Restrepo reconoció el dominio sobre la heredad de Luis Hernando Ulloa Morales. 5 Precedentes citados recientemente en la sentencia STC.6383 de 2024. 9 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo No debe olvidarse que “(…) si el dueño no ha celebrado negocio jurídico alguno en cuya virtud la posesión del bien que se reivindica haya pasado a los demandados, la tesis expuesta no tendrá cabida, aunque en el contexto que le corresponde siga siendo jurídicamente correcta.
En efecto, no existirá entonces un contrato que vincule al actor con los demandados, y, por consiguiente, para aquel la pretensión será extracontractual, mientras que éstos no podrán hacer valer contra el dueño, como causa para vedar la reivindicación, un acto celebrado con persona distinta’ (…). Posición que se encuentra cimentada en el principio de relatividad de los contratos contenido en el artículo 1602 del ibidem”6.
(se destaca). De ahí que haya hecho mal la sentenciadora en acoger la promesa de venta de posesión arrimada para establecer que el demandado en esta causa solamente tenía la calidad de mero tenedor del inmueble, pues en ningún aparte de ese documento o de cualquier otro elemento de persuasión, el señor García Restrepo ha reconocido el dominio del demandante sobre el fundo objeto de controversia, por el contrario, insiste en que él es su dueño por la compra que le hizo a Gonzalo Maza. 3.3.
En todo caso, si en gracia de discusión se hiciera abstracción del anterior planteamiento, los elementos suasorios aportados al proceso dan cuenta de esas calidades de verdadero poseedor que ostenta Mauricio García Restrepo sobre el predio involucrado en esta causa, comoquiera que sus actos siempre apuntaron a desconocer a otra persona como señor y dueño, tales como la explotación del inmueble, el pago de servicios públicos, la realización de algunas reparaciones y en general su mantenimiento.
A pesar de existir dudas en la fecha exacto en que ingresó al predio, pues ninguna prueba demostró con precisión ese relevante hito, o aquellas acciones ejercidas por el vendedor de la posesión, lo cierto es que los tiempos coinciden, de cierto modo, con el momento en que el aquí demandante advirtió su presencia en el bien, esto es, el 11 de marzo de 2013.
Según el contrato de adquisición el ultimo pago estaba convenido para el 17 de febrero de ese año, siendo natural que menos de un mes después de materializarse ese negocio ya estuviera el demandado al interior de la propiedad. CSJ. SC, 5 ag. 2002, exp. 6093, SC, 20 oct. 2005, exp. 1996-1289-03; SC10825-2016, SC3540-2021, STC46042023, entre otras. 6 10 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo Adicionalmente, con su actuación en la querella por perturbación a la tenencia promovida por Almacenes Éxito S.A., cursante en la Inspección Décima (10) Distrital de Policía con radicado 9771-13, cuya copia fue anexada al expediente, ejerció el demandado actos de rebeldía de tal magnitud que permiten inferir a esta Sala que puede reputarse como un verdadero poseedor, al defender abiertamente sus derechos sobre el bien durante más de cinco años que perduró ese trámite, siempre alegando esa especial posición, es decir, rechazó abiertamente la propiedad que se encuentra en cabeza de otra persona, que no es nada distinto a lo que haría quien tiene la convicción de ser señor y dueño. 4.
Esclarecida como quedó la calidad de poseedor del accionado, restaría el examen jurídico a la identidad del inmueble, aspecto sobre el cual incumbe apuntalar que no genera ninguna controversia al aparecer determinado que el bien solicitado en reivindicación es aquel ubicado en la Calle 64 # 113 D - 15 de Bogotá, matriculado bajo el F.M.I. 50C-1111529, cuya delimitación exacta reposa en el laborío efectuado por el perito Carlos Arturo Callejas Ruiz, “065DictamenPerito.pdf” visible obrante en en el archivo la encuadernación PDF denominado nombrada como “007.CuadernoSieteJuzgado24Ccto”, hecho no solo corroborado con la inspección judicial practicada por la funcionaria a quo el día 15 de agosto de 2023, sino con las declaraciones de las partes, quienes dieron fe de que la heredad poseída por el demandado corresponde a la antes mencionada, por lo que este postulado debe tenerse por atendido. 5.
Así las cosas, dilucidados como quedaron los elementos axiológicos para el éxito de la aspiración reivindicatoria, corresponde estudiar la viabilidad de las exceptivas formuladas por la parte convocada, para establecer si cuentan con la virtualidad de dar al traste la prosperidad de la acción bajo estudio. 5.1. Para empezar, frente a la defensa titulada “tramitar la demanda por un procedimiento que no corresponde”, cimentada en el hecho de que el demandante, en últimas, busca con este proceso la terminación de un contrato de arrendamiento, el cual contempla un trámite especial.
Para su fracaso basta con decir que se trata de un tópico reservado por el legislador para ser resuelto a través de las excepciones previas, herramienta prevista en 11 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo los artículos 100 y subsiguientes de la ley de los ritos civiles, luego, resulta inoportuno e improcedente su pronunciamiento en esta instancia. Sin que esté de más resaltar que ya el juez de conocimiento resolvió lo pertinente sobre esa inconformidad, precisamente, al momento de solventar las exceptivas dilatorias formuladas por la pasiva.
Adviértase que, en auto del 2 de diciembre de 2019, al definir idéntico argumento el a quo explicó que: “En el sub-lite tenemos que, las pretensiones perseguidas por el señor LUIS HERNANDO ULLOA MORALES se orientan a la restitución del bien inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-1111529 de su propiedad y como consecuencia de la declaración anterior, se le cancelen el valor pedido con ocasión a frutos naturales, civiles y morales.
De lo anterior se colige que, lo perseguido por la parte actora no corresponde a controversia alguna o a la terminación de contrato de arrendamiento que tiene con Almacenes Éxito, lo que se pretende es la reivindicación de su derecho de tenencia del bien objeto de la litis, el cual, se encuentra en posesión distinta del legal tenedor, por lo tanto, mal hace el profesional en derecho en pretender disuadir acción distinta de la que en verdad se pretende”. 5.2.
En torno a las exceptivas de “existencia de contrato de arrendamiento entre demandante y el llamado como poseedor o tenedor (art. 67 C.G. del P)” y “carencia de causa legal para iniciar la acción”, su análisis se realizará de manera concomitante por la estrecha relación entre estas, cuya simetría alude a la existencia de un contrato de arrendamiento celebrado por el demandante con Almacenes Éxito S.A, el cual se encuentra vigente, lo que, a juicio de la pasiva, impide el inicio de esta contienda judicial.
Al respecto cumple señalar que, el hecho de que el demandante haya celebrado un contrato de renta sobre el bien, no impide de ninguna manera el inicio de esta acción, pues como bien lo manifiesta el opugnador, esa contratación le confiere al arrendatario es la tenencia del inmueble, mas no su posesión, conceptos sustancialmente diferentes; a su turno, como ya se explicó ampliamente párrafos atrás, este especial procedimiento representa la máxima expresión del derecho de dominio, y prospera en aquellas situaciones en que la propiedad y la posesión ejercidas sobre una cosa, se encuentran en cabeza de diferentes sujetos, estando su objeto principal dirigido a obtener la recuperación de la posesión que se encuentra en poder de otra persona, 12 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo respecto del bien que por derecho le pertenece, por lo que es perfectamente viable que, como en este caso, el propietario de un inmueble que fue despojado de su posesión pueda acudir a la jurisdicción en busca de recuperarla. 5.3.
Por el mismo sendero frustráneo transita la “nulidad supralegal o constitucional por quebrantamiento a las formas propias del juicio y del debido proceso”, si en mente se tiene que las motivaciones exteriorizadas en nada arremeten en contra del mérito de este asunto, desdibujando la finalidad de esta defensa, fincada en presuntas irregularidades procesales que tuvo la admisión de la demanda y el trámite que se le dio a la negativa del llamamiento en garantía de Almacenes Éxito S.A., asunto que debía ser atacado al interior del proceso empleando las herramientas destinadas para tal fin, sin que este sea el escenario idóneo para su discusión, más aun cuando esas inconformidades ya fueron abordadas y solventadas por el juzgado de primera instancia al resolver la solicitud de nulidad de la actuación. No debe perderse de vista que “[l]a excepción de mérito es una herramienta defensiva con que cuenta el demandado para desmerecer el derecho que en principio le cabe al demandante; su función es cercenarle los efectos.
Apunta, pues, a impedir que el derecho acabe ejercitándose (…) A la verdad, la naturaleza de la excepción indica que no tiene más diana que la pretensión misma; su protagonismo supone, por regla general, un derecho en el adversario, acabado en su formación, para así poder lanzarse contra él a fin de debilitar su eficacia o, lo que es lo mismo, de hacerlo cesar en sus efectos (…)”7, de ahí que, si su finalidad no es derruir el derecho en litigio, mal podría ser analizada al solucionar de fondo el asunto. 5.4.
En torno a la “inexistencia de mala fe”, debe anticiparse que correrá igual suerte de las demás exceptivas, al encontrarse desvirtuada la presunción de buena fe de la que goza el poseedor, lo cual se profundizará en el siguiente capítulo relacionado con la definición de las restituciones mutuas entre los contendientes. 6. Para finalizar, y habiéndose despachado negativamente las excepciones 7 planteadas por el demandado, resta por establecer lo CSJ.
SC de 11 de junio de 2001, rad. 6343, reiterada en SC4574-2015. 13 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo concerniente a las indemnizaciones recíprocas, en los términos que enseñan los artículos 961 a 971 del Código Civil. Sobre el punto, es dable recordar que las prestaciones mutuas, de acuerdo con lo señalado por la jurisprudencia nacional “consisten en el reconocimiento de los frutos, entendidos como el producido del bien en disputa relacionado con los paralelos gastos ordinarios de producción que son aquéllos en que habría incurrido cualquiera persona para obtenerlos y que por lógica deben ser asumidos en definitiva por quien se va a beneficiar de aquellos al tenor del inciso final del art. 964 del Código Civil, y las expensas o mejoras a las cuales se refieren los artículos 965, 966 y 967 ibídem, atinentes en esencia a la gestión patrimonial cumplida por el poseedor condenado a restituir y que tienen expresión, por norma, en los gastos que se hacen por ese poseedor y con los que pretendió mejorar el bien, llevando de ordinario consigo la noción de aumento, progreso, mayor utilidad, más adecuado servicio o mejor presentación”8. 6.1.
En ese orden, el canon 961 del Código Civil dispone que el poseedor vencido deberá restituir la cosa en el plazo fijado por la ley o por el juez, y al comprobarse su mala fe, está compelido a devolver los frutos naturales y civiles que el dueño hubiere podido percibir con mediana inteligencia y actividad (artículo 964), sin la posibilidad del reconocimiento de las expensas útiles (artículo 965), sino aquellas catalogadas como necesarias; en otras palabras, las mejoras implantadas a fin de evitar la pérdida o menoscabo del bien y no su simple mantenimiento.
Sobre la buena fe, rememórese que a tono con el artículo 769 del Código Civil esta “(…) se presume, excepto en los casos en que la ley establece la presunción contraria. En todos los otros, la mala fe deberá probarse”. En materia posesoria, tiene dicho la Corte Suprema de Justicia, desde vieja data, que “(…) es, como lo enseña el artículo 768 ‘la conciencia de haberse adquirido el dominio de la cosa por medios legítimos, exentos de fraudes y de todo otro vicio’.
Es la creencia en el poseedor de ser propietario de la cosa. Por donde concluye el mismo precepto que ‘en los títulos traslaticios de dominio, la buena fe supone la persuasión de haberse recibido la cosa de quien tenía la facultad de enajenarla y de no haber habido fraude ni otro vicio en el acto o contrato’. Entonces, para que un adquirente a non domino sea de buena fe, es necesario que haya creído que su autor era propietario, pues no podría recibir de él un derecho de que no fuese titular.
De donde es inevitable concluir 8 C.S.J. Sentencia de octubre 18 de 2000. Exp. 5673. 14 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo que el conocimiento por el poseedor, de los vicios del título de su autor, es excluyente de la buena fe, porque infirma esta creencia’ (…)”9. De cara a estos pensamientos jurisprudenciales, al analizar de manera individual y conjunta los medios de convicción aportados por las partes, para este cuerpo colegiado, en verdad, sí se logró demostrar que la posesión que ejerce Mauricio García Restrepo sobre el inmueble en conflicto es de mala fe; aun cuando este derecho real deviene de la compra que hiciera al señor Gonzalo Maza.
Al efecto, como ya se dijo, esta presunción resulta de la convicción que tiene el comprador de haber adquirido la cosa por medios legítimos exentos de fraude y de todo otro vicio, sobre lo cual, la doctrina autorizada enseña que “la existencia o no existencia de la buena fe se examinará únicamente en el poseedor actual. (…) En consecuencia: a) El sucesor a título singular por acto entre vivos (compraventa, donación, etc.), es poseedor de buena fe si en el momento de la adquisición de la posesión creyó en la existencia de la propiedad del enajenante (…)”10.
En este caso en particular, ciertamente la calidad alegada por el demandado proviene de una compra realizada a un anterior poseedor, si bien no se pudieron conocer sus actos de señorío, sí está demostrado que el comprador (aquí demandado), conocía a la perfección que esta posesión no era pacifica, quieta ni exenta de vicios; por el contrario, fue violenta, clandestina, viciosa (Art. 771 C.C.) y por supuesto, sin el conocimiento del propietario, lo cual se puede verificar en el interrogatorio absuelto por Mauricio García Restrepo en el trámite de la querella antes mencionada, en diligencia de inspección ocular adelantada el 8 de agosto de 2013, en ese momento, al indagarle acerca del ejercicio de la posesión por parte del vendedor Gonzalo Maza, dijo: “el señor MAZA dicen los vecinos y lo manifestó el señor GONZALO que lo invadió o lo tomó en posesión hace aproximadamente unos siete u ocho años ya que el dueño o supuesto dueño lo dejó en estado de abandono. Él era una de las tantas personas que se encontraban dentro del predio, o sea yo le compré prácticamente a un indigente y aquí había más indigentes, pero él era como el cabecilla de ellos, o sea era el líder”.
Esto quiere decir que, al comprar la posesión CSJ. Sent. de 26 de jun. de 1964, G. J., t. CVII, p. 372, reiterada en cas. civ. Sent. de 16 de abr. de 2008, Exp. 2000-00050-01, sent. 7 de jul. 2011, Exp. 2000-00121-01), SC3687-2021. 10 Valencia Zea, Arturo. La Posesión, 3ª edición, Bogotá DC, Temis, 1983, p.304. 9 15 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo el demandado sabía que su predecesor la había adquirido de forma oculta, pues se trata de un tercero de mala fe que al ver el bien raíz vacío y sin vigilancia ingresa sin permiso alguno y lo toma como suyo a sabiendas de que otro es el dueño; lo que de contera se traduce en que el adquirente García Restrepo de ninguna manera tenía la creencia de que aquel que le entregaba la cosa estaba facultado para hacerlo libre de fraude ni otro vicio en el acto o contrato, circunstancia que demuestra la mala fe con la que posee el enjuiciado.
Bajo esa tesitura, debe rotularse que, ante semejantes evidencias de la posesión de mala fe del intimado, y al ser desvirtuada la presunción de que trata el canon 83 superior, resulta viable imponer el pago de frutos civiles a favor del actor, pero, en la medida de su comprobación. En el orden que se trae, el artículo 963 del Código Civil, sienta un principio general: “El poseedor de mala fe es responsable de los deterioros que por su hecho o culpa ha sufrido la cosa”, y a su vez, el artículo 964 en su primer inciso establece: “El poseedor de mala fe es obligado a restituir los frutos naturales y civiles de la cosa, y no solamente los percibidos sino los que el dueño hubiera podido percibir con mediana inteligencia y actividad, teniendo la cosa en su poder”. 6.2.
Con relación a los frutos, el deber del demandado es reintegrar el valor de los civiles y naturales desde que entró en posesión de la cosa, esto es, desde el 11 de marzo de 2013 según se desprende del escrito de la demanda; no obstante, en este particular caso, resulta absolutamente improcedente acceder a los valores deprecados en el importe pretensivo del libelo inicial, por las razones que pasan a explicarse.
El extremo demandante solicitó el reconocimiento de distintas cantidades de dinero, tanto en contra de Almacenes Éxito S.A, como del señor Mauricio García Restrepo, pero ante la no vinculación de la citada sociedad, solamente se analizará aquella demostración respecto del interpelado, esto es, $178.900.000 por honorarios de su abogado y $300.000.000 por la utilidad que generan los negocios que funcionan en el predio (lavadero de carros, parqueadero y taller). 16 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo Hecha esta precisión, la inviabilidad de reconocer los honorarios de su representación judicial, surge palmariamente por no tratarse de frutos que hubiera podido percibir el propietario del inmueble, sino más bien ese monto obedece a una relación contractual del demandante y su abogado que se escapa de este escenario decisorio y cuyo pago ni siquiera está comprobado en el proceso.
Por su parte, en cuanto a las utilidades mencionadas, de esta tasación no existe ninguna prueba sólida, pues el dictamen pericial aportado, orientado a establecer los posibles frutos dejados de percibir, solamente se encargó de valorar los cánones de arrendamiento que hubiera podido generar el inmueble objeto de reivindicación, durante el tiempo que lo ocupó el demandado, sin que haya sido cuestionado ese laborío; suma que, en rigor, sería la única que naturalmente dejaría de detentar el propietario, ya que ninguna participación tiene o ha tenido sobre esos negocios, más allá del espacio que ocupan para su desarrollo, como para esperar algún rendimiento sobre estos, aunado a que se escapa de la sana lógica que por el hecho de constituir un negocio en su predio, necesariamente tenga que recibir un beneficio por este, diferente del valor del alquiler del área donde operan esas actividades comerciales.
Sin embargo, tampoco es factible reconocer el valor de las rentas causadas durante el tiempo de la posesión, aun cuando estas sí están debidamente tasadas y actualizadas, comoquiera que el acopio de pruebas enseña que el demandante no fue despojado de ese rubro con ocasión a la posesión del accionado. Desde la presentación de la demanda y en el decurso procesal, el actor ha exteriorizado que el inmueble se encuentra arrendado a la compañía Almacenes Éxito S.A, entidad cumplidora del cubrimiento de los cánones de arrendamiento.
Adviértase que, en el hecho cuarto del escrito inicial el mandatario del actor dijo: “Mi cliente (…) concedió la tenencia del predio ya identificado al LLAMADO EN GARANTÍA, sociedad comercial Almacenes Éxito S.A, mediante contrato de arrendamiento suscrito el dieciocho (18) de abril de 2011”, seguidamente en el séptimo manifestó: “(…) (Almacenes Éxito S.A.) ha cumplido con su obligación de pagar el canon de arrendamiento, claro está, sin la valorización acordada en el contrato y pagando aumentos irrisorios anualmente”; posteriormente, en su 17 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo interrogatorio absuelto el 4 de marzo de 2021, el señor Ulloa Morales comentó que su arrendatario le pagaba mensualmente los cánones por valor de $29.992.489,63, incluido IVA.
Argumentos que fueron corroborados por Norberto Rodríguez, quien dijo ser el analista de gestión de inmuebles del Éxito y tiene a su cargo la administración de los contratos de arrendamiento, y al testificar el día 28 de junio de 2023 expresó “yo que soy la persona encargada, como le digo, de administración y cumplir la obligación del contrato de arrendamiento, nosotros no hemos dejado de cumplir nuestra obligación de pagar el canon de arrendamiento, de hacer sus incrementos cada año como está establecido y hasta la fecha, pues hemos cumplido con este pago de canon de arrendamiento (…)”.
Además, por el testigo Johan Stewart Ulloa Luque, hijo del convocante, al rendir su declaración ese mismo día, ante la pregunta del juez “tiene usted conocimiento si almacenes Éxito S.A. viene actualmente cumpliendo las obligaciones que se derivan de ese contrato de arriendo”, explicó espontáneamente: “con el contrato del arriendo, sí, tengo conocimiento de que ellos vienen cumpliendo con el canon de arrendamiento”.
Adicionalmente, según la negociación en comento, la mensualidad fijada desde el 18 de abril de 2011 fue de $11.500.000, es decir que, de acuerdo a la suma aceptada por el señor Luis Hernando Ulloa, incluso se han aplicado incrementos legales al canon, la que, por cierto, resulta ser mucho más beneficiosa que aquella señalada por el perito, por lo que mal haría este Corporativo en reconocer una cantidad adicional, si en la actualidad el demandante está recibiendo cumplidamente las rentas del inmueble; ordenar otro pago por ese concepto se traduciría en un enriquecimiento injustificado, lo cual desdibuja por completo la finalidad de la figura jurídica bajo análisis.
Disertaciones motivacionales que resultan suficientes para concluir la denegación de los frutos civiles implorados. 6.3 En cuanto se refiere a las expensas necesarias, ciertamente todo poseedor vencido tiene derecho a que se le abonen las que fueron invertidas en la conservación de la cosa de conformidad con las reglas previstas en el artículo 965 de la misma codificación, pero, dicho sea de paso, 18 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo tales gastos no se acreditaron, ni se alegaron en el presente asunto, por lo que no se hace necesario referirse frente a este tópico.
En torno a las mejoras útiles debe insistirse que, a tono con el artículo 966 ibidem, “[e]l poseedor de mala fe no tendrá derecho a que se le abonen (…)”; sin embargo, podrá llevarse los materiales de dichas mejoras, siempre que sean susceptibles de separación sin detrimento de la cosa reivindicada, y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de separados. 7.
Sentada de esta manera la situación litigiosa, se dispondrá la revocatoria de la providencia impugnada, para, en su lugar, declarar no probadas las excepciones de mérito, acceder a la solicitud reivindicatoria, sin que haya lugar al reconocimiento de las restituciones mutuas y ante la estimación de la alzada incoada, se condenará en costas de ambas instancias a la parte demandada, en los términos de la regla 4ª del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 12 de abril de 2024, en el sub judice, por el Juzgado Veinticuatro Civil del Circuito de Bogotá. En consecuencia, SEGUNDO: DECLARAR NO PROBADAS las excepciones de mérito denominadas “tramitar la demanda por un procedimiento que no corresponde, existencia de contrato de arrendamiento entre el demandante y el llamado como poseedor o tenedor, carencia de causal legal para iniciar la acción, inexistencia de la mala fe, nulidad supralegal o constitucional por quebrantamiento a las formas propias del juicio y del debido proceso”. 19 Verbal 11001-31-03-023-2019-00061-05 de Luis Hernando Ulloa Morales contra Mauricio García Restrepo TERCERO: DECLARAR que Luis Hernando Ulloa Morales, ostenta la titularidad del derecho de dominio pleno y absoluto del inmueble ubicado en la Calle 64 # 113 D - 15 de esta ciudad, distinguido con folio de matrícula inmobiliaria 50C-1111529 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos zona centro, de Bogotá.
CUARTO: ORDENAR, en consecuencia, al demandado Mauricio García Restrepo, RESTITUIR el inmueble descrito, a favor del demandante, dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, comprendiéndose la restitución de las cosas que forman parte del predio, o que se reputan como inmuebles, por conexión con él, así como las mejoras útiles que haya plantado el demandado.
No obstante, de acuerdo con lo previsto en los incisos 5. y 6. del artículo 966 del Código Civil, podrá el interpelado retirar los materiales de las mejoras útiles plantadas, siempre que pueda sanearlos sin detrimento de la cosa reivindicada y que el propietario rehúse pagarle el precio que tendrían dichos materiales después de retirados.
QUINTO: DETERMINAR que no hay lugar a efectuar reconocimiento alguno por concepto de expensas, mejoras y frutos.
SEXTO: NEGAR las demás pretensiones de la demanda.
SÉPTIMO: CONDENAR EN COSTAS de ambas instancias al demandado. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho de la apelación, la suma de tres millones de pesos ($3.000.000). Tásense de conformidad con lo establecido en el canon 366 del C. G. del P
NOTIFÍQUESE, ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (2320190006105) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (2320190006105) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (2320190006105) 20 Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 8b16822504ddf9110ddc5c47b11859da2f1f45c89b583a7780fdd6a9ffde1ff6 Documento generado en 20/09/2024 02:03:06 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica