Declarativo Demandante: Emilia Josefina Vergara Martínez Demandados: Link G & C S.A.S. y otros Rad. 11001310302420200011202 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 29 de abril de 2026. Acta 17.
Bogotá D.C., cuatro (4) de mayo de dos mil veintiséis (2026). Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación formulado por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. contra la sentencia emitida el 16 de febrero de 2026, por el Juzgado Veinticuatro (24) Civil del Circuito de esta ciudad.
ANTECEDENTES 1. Emilia Josefina Vergara Martínez promovió demanda1 contra Link G & C S.A.S., Synergy Promotores Urbanos S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en nombre propio y en calidad de vocera y administradora del patrimonio autónomo Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower, con el fin de que se disponga lo siguiente: 1.1. Declarar que las demandadas incumplieron el contrato de vinculación al Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower, suscrito el 7 de mayo de 2014, por no haber entregado a la demandante la oficina N° 907 y su correspondiente parqueadero. 1.2.
Disponer la resolución del referido negocio jurídico, como consecuencia del incumplimiento de las obligaciones contractuales a cargo de las convocadas. 1 005Demanda20200221.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 1 1.3. Ordenar al extremo pasivo la restitución de la suma de $427.722.879, aportada por la convocante, debidamente indexada. 1.4.
Condenar a las accionadas al pago de los intereses causados por cada día de retardo, contados desde el 16 de marzo de 2016 y hasta la efectiva devolución de los recursos a la actora, conforme a la cláusula penal pactada, así como al pago de las costas procesales. 2. En sustento de las pretensiones, la parte demandante expuso los siguientes hechos: 2.1.
El 15 de noviembre de 2012, Synergy Promotores Urbanos S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. celebraron el contrato de fiducia mercantil de administración del Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower, en cuya cláusula cuarta se definieron las fases preoperativa y operativa, con una duración de ocho (8) meses prorrogables por un lapso igual y de dieciocho (18) meses a partir de la finalización de la primera de dichas etapas, respectivamente. 2.2.
La fase preoperativa debía extenderse hasta el 15 de julio de 2013, con posibilidad de ampliación hasta el 15 de marzo de 2014. 2.3. Dicha etapa inicial se cumplió hasta el 16 de octubre de 2014, razón por la cual el plazo de la fase operativa debía alargarse hasta el 16 de abril de 2016. 2.4. El 25 de abril de 2013, Synergy Promotores Urbanos S.A.S. cedió sus negocios a Link G & C S.A.S. 2.5.
El 7 de mayo de 2014, se suscribió el contrato de vinculación al Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower entre Synergy Promotores Urbanos S.A.S. (fideicomitente), Acción Sociedad Fiduciaria S.A. (fiduciaria) y Emilia Josefina Vergara Martínez (beneficiaria de área), mediante el cual ésta se obligó a entregar la suma de $348.662.316,48 para adquirir la oficina N° 907, con un área de 84,22 m², junto con su respectivo estacionamiento. 2.6.
Entre el 12 de mayo y el 13 de agosto de 2014, la demandante realizó transferencias que totalizaron $305.002.456. 2 2.7. El 2 de mayo de 2016, las partes suscribieron un Otro Sí entre Link G & C S.A.S. (fideicomitente), Acción Sociedad Fiduciaria S.A. (fiduciaria) y Emilia Josefina Vergara Martínez (beneficiaria de área), mediante el cual se amplió el área del inmueble a 103.90 m², modificó la forma de pago y fijó el precio final en $427.722.879. 2.8.
Aunque ni en el contrato inicial ni en su adenda se estableció una fecha expresa de entrega del bien, de la cláusula cuarta de la fiducia mercantil se desprende que dicho compromiso debía cumplirse al finalizar la fase operativa, esto es, el 16 de abril de 2016. 2.9. El 4 de agosto de 2016, la convocante consignó $112.721.000. 2.10. Ante los reiterados retrasos y la sugerencia de Link G & C S.A.S. -que informó sobre una eventual venta del proyecto Atlantic Tower a un tercero-, remitió comunicaciones el 14 de septiembre de 2016 y 7 de abril de 2017 al representante legal de la empresa, Juan Pablo Coral Luna, ofreciendo en venta la unidad inmobiliaria por $380.828.514 y $412.275.227, respectivamente. 2.11.
Los días 3 de agosto de 2017 y 25 de enero de 2018, la demandante recibió comunicaciones en las que se le informaba sobre gestiones tendientes a la comercialización del inmueble, ya fuera mediante venta o arrendamiento para servicios médicos, y también en la que le solicitaban estar atenta a la fecha de entrega. 2.12. El 27 de abril, 10 de julio y 4 de septiembre de 2018, la actora manifestó expresamente su voluntad de desistir del negocio y solicitó la devolución de la totalidad de los recursos aportados, requerimientos que fueron trasladadas a Link G & C S.A.S. 2.13.
El 24 de septiembre de 2018, se remitió a la actora un contrato de cesión de derechos de beneficio para su revisión. Aunque manifestó su disposición para suscribirlo, condicionó su firma a la modificación de ciertas cláusulas que consideraba perjudiciales, pretensión que fue rechazada por el representante legal de Link G & C S.A.S. 3 2.14.
La auxiliar comercial del proyecto elevó varias peticiones los días 26 y 27 de noviembre de 2018, con el propósito de que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. restituyera los recursos por el incumplimiento, sin que obtuviera respuesta favorable. 2.15. El 23 de enero de 2019, el representante legal de Link G & C S.A.S. solicitó a la interesada aceptar la modificación del numeral cuarto del artículo segundo del contrato de cesión de derechos de beneficio, a fin de conceder un nuevo plazo hasta el 30 de abril de 2019, propuesta que fue rechazada ese mismo día, reiterándose la exigencia de devolución de la inversión. 2.16.
Finalmente, el 18 de marzo de 2019, Link G & C S.A.S., en cumplimiento de una orden de tutela que le exigía pronunciarse de fondo sobre un requerimiento de la beneficiaria de área, manifestó que no era posible reintegrar los aportes, por cuanto que estos habían sido “correctamente invertidos en el proyecto inmobiliario Atlantic Tower”. 3.
Surtido el trámite de rigor, las demandadas contestaron la demanda y propusieron las excepciones de: 3.1. Synergy Promotores Urbanos S.A.S. la de “falta de legitimación en la causa por pasiva” y la “innominada”2. 3.2. Link G & C S.A.S. las de “cobro de lo no debido”, “efecto de cambio oferta y demanda”, “fuerza mayor - teoría de la imprevisión, como causal de exoneración de responsabilidad contractual” y la “innominada”3. 3.3.
Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower las de “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “debido cumplimiento a las estipulaciones contractuales del contrato de vinculación”, “no puede ser responsable por trámites pendientes de terceros”, “no existe incumplimiento contractual”, “las prestaciones surgidas a cargo del fideicomitente de efectuar la entrega material y la transferencia del derecho real de dominio de las unidad privadas a los beneficiarios de área están sujetas a condiciones suspensivas”, “no es procedente censurar que en los contratos de vinculación no se hubiera establecido un plazo para la 2 024ContestacionDemanda062503.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 3 025ContestacionDemandaCorreo2122503.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 4 transferencia de los derechos de dominio y la entrega material de las unidades inmobiliarias”, “inexistencia de perjuicios derivados del supuesto e inexistente incumplimiento”, “prescripción” y la “innominada”4. 4.
La juez de primera instancia: i) declaró probada la falta de legitimación en la causa de Sinergy Promotores Urbanos S.A.S. y el cobro de lo no debido respecto de Link G & C S.A.S.; ii) desestimó los otros medios de defensa elevados por el extremo pasivo; iii) dispuso la terminación del contrato de vinculación al Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower referente a la oficina N°907 del 7 de mayo de 2014, así como del otro sí del 2 de mayo de 2016; iv) ordenó a las demandadas que de manera solidaria devolvieran a Emilia Josefina Vergara Martínez la suma de $672.721.429 por los aportes que hizo; y v) condenó en costas proporcionales a las partes5.
Para respaldar su decisión: 4.1. Indicó que debía prosperar la falta de legitimación en la causa por pasiva formulada por Synergy Promotores Urbanos S.A.S., pues con ocasión de la cesión efectuada a favor de Link G & C S.A.S., la sociedad asumió la responsabilidad por cualquier eventualidad que se presentara durante la ejecución del contrato aquí debatido. 4.2.
Hizo un recuento de los pagos efectuados por la beneficiaria de área, quien como a 25 de mayo de 2017 había aportado la suma de $375.084.242 y no $427.722.879, como se afirmó en la demanda; debía ser considerada una contratante incumplida y, por tal razón, no podía solicitar la resolución del contrato. Con fundamento en el valor realmente cancelado, se admitió la procedencia del cobro de lo no debido propuesto por Link G & C S.A.S. 4.3.
Sostuvo en cuanto a las obligaciones de las demandadas que, a pesar de las modificaciones introducidas a los plazos inicialmente convenidos para las fases preoperativa y operativa del proyecto, el reiterado incumplimiento en la culminación de la primera etapa incidió de manera directa en el cómputo del término aproximado de dieciocho (18) meses previsto para la subsiguiente, destinada al desarrollo de la obra; sin que al momento de la presentación de la demanda la fiduciaria y la fideicomitente 4 044ContestacionDemanda1472211.pdf y 088ContestacionDemanda.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 5 139AudienciaArt373Parte2.mp4 y 140ActaArt3732020-00112.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 5 hubieran atendido la totalidad de los compromisos adquiridos necesarios para la entrega material reclamada por la demandante. 4.4.
Señaló que la fiduciaria faltó a sus deberes frente a la beneficiaria de área, en primer lugar, porque el 2 de mayo de 2016 que suscribió el otro sí al contrato de vinculación, no le puso en conocimiento el incumplimiento al plazo fijado; y, en segundo término, porque tampoco verificó la sujeción a las condiciones requeridas para el giro de los recursos bajo su administración, lo que la hace responsable frente a la demandante. 4.5.
Explicó que el incumplimiento recíproco de las partes a los términos del contrato de vinculación objeto del litigio, facultaba a que cualquiera de ellas a pedir la terminación del pacto, con la orden de devolver únicamente los dineros depositados, que indexados según la fecha de cada abono y de la sentencia de primera instancia equivalen a $672.721.429.
Lo anterior, ante la inviabilidad del reconocimiento de perjuicios y del cobro de cláusula penal, en la medida en que ninguno de los contratantes podría considerarse en mora. 4.6. Señaló que la teoría de la imprevisión es sustancialmente distinta de las nociones de error, caso fortuito o fuerza mayor, pues se fundamenta en circunstancias sobrevinientes a la celebración del contrato, no previstas por las partes, que dificultan el cumplimiento de las obligaciones hasta tornarlas excesivamente onerosas y privarlas de su finalidad para el obligado; de ahí que su declaratoria exigía prueba y debate amplio, por tratarse de un remedio de aplicación excepcional, lo cual no ocurrió en el caso concreto.
Añadió que no se acreditó la ocurrencia de fuerza mayor y tampoco se aportaron pruebas que acreditaran la existencia de circunstancias extraordinarias, imprevistas o imprevisibles posteriores a la celebración del contrato de fiducia mercantil, capaces de alterar o agravar la prestación o el cumplimiento futuro del negocio, y que permitieran exonerar a las obligadas de responsabilidad contractual. 4.7.
Manifestó que la alegada falta de legitimación en la causa de la fiduciaria no tiene vocación de éxito, pues de la forma en que se plantearon las pretensiones y de la prueba documental obrante en el expediente se 6 desprende que aquella actuó en nombre propio en el contrato de fiducia mercantil para la constitución del Fideicomiso Recursos Atlantic Tower, al cual se encuentra vinculada por el respectivo convenio.
En tal medida, debe responder por las omisiones alegadas en la demanda. Precisó, además, que, de conformidad con la normatividad aplicable, la fiduciaria responde hasta por culpa leve en el ejercicio de su gestión. 4.8. Tampoco encontró probada la excepción de prescripción, en tanto no es posible confundir el término de caducidad previsto en el artículo 58 de la Ley 1480 de 2011, relativo al cumplimiento de garantías, con el de prescripción consagrado en el artículo 2535 del Código Civil, aplicable al caso concreto y fijado en diez (10) años. 5.
Inconforme con la sentencia, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. interpuso recurso de apelación6 respecto de los aspectos que se exponen a continuación: 5.1. La indebida aplicación de la resolución del contrato por incumplimiento recíproco de las partes, pues el hecho de que se acreditaran faltas atribuibles a la beneficiaria de área y a la fideicomitente no implicaba que la declaratoria se extendiera a la fiduciaria.
Ello, especialmente, si se tiene en cuenta que de las cláusulas primera, cuarta, quinta y octava del contrato de vinculación se desprendía que: - Las obligaciones relacionadas con el desarrollo del proyecto y la entrega de la unidad inmobiliaria a Emilia Josefina Vergara Martínez, estaban a cargo única y exclusivamente de Synergy Promotores Urbanos S.A.S., obligación que posteriormente fue asumida por Link G & C S.A.S. en virtud de la cesión contractual. - Los recursos recibidos por el Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower serían girados por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a Link G & C S.A.S., una vez se verificara el cumplimiento de las condiciones necesarias para declarar el punto de equilibrio. 6 142MemorialRecursoApelacion.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal y 006SustentacionApelacion.pdf / 002SegundaInstancia 7 5.2.
El desacertado estudio frente a la conducta de la fiduciaria, pues además de que actuó con base en los datos que efectivamente disponía durante la ejecución del contrato y que fue diligente en tanto requirió en varias ocasiones al constructor para que remitiera los informes y suministrara los avances de la obra a los que estaba obligado, sin obtener respuesta suficiente. 5.3.
La falta de congruencia y motivación del fallo de primera instancia, pues se atribuyó a la fiduciaria el incumplimiento a sus deberes, bajo el argumento de que, de haber conocido la demandante los problemas constructivos y las deficiencias técnicas que ponían en riesgo el adecuado desarrollo del proyecto antes de la suscripción del otro sí, no lo habría firmado.
No obstante, no se precisó cuál era el hecho jurídicamente relevante y lesivo que se le endilgaba. Añadió que, incluso si en gracia de discusión se aceptara que lo ofertado a la beneficiaria de área antes de la firma de la adenda ocultaba el incumplimiento del fideicomitente, la nueva propuesta carecería de incidencia causal en los hechos que dieron origen al litigio, pues en ésta no se modificaron los plazos ni las obligaciones de construcción y escrituración, únicamente el metraje, el precio y la forma de pago, en beneficio de la demandante, por instrucción del fideicomitente. 5.4.
El equivocado análisis de la controversia y de la orden de restitución de aportes, en tanto que la devolución de los dineros con afectación del patrimonio de la fiduciaria fue impartida como si se tratara de una obligación personal o contractual directa, desconociendo la estructura, naturaleza y efectos del contrato de fiducia inmobiliaria.
Ello, en tanto los recursos fueron transferidos a órdenes del Fideicomiso Recursos Proyecto Atlantic Tower, por lo cual la obligación de restitución recaía sobre ese patrimonio autónomo, de conformidad con lo dispuesto en los artículos 1617, 1226, 1227 y 1234 del Código de Comercio. Agregó que, la jurisprudencia ha sostenido que, en principio, las fiduciarias no comprometen su patrimonio propio, salvo que se demuestre un actuar ilícito o contrario al derecho, esto es, que mediante acciones u omisiones se 8 cause un perjuicio mediando dolo o culpa, supuesto en el cual sí surge el deber de indemnizar. 5.5.
La no configuración de los supuestos contractuales que habilitaban al fideicomiso para restituir los aportes, pero sí de las condiciones previstas en el contrato para que la fiduciaria pusiera dichos recursos a disposición de la fideicomitente. Prueba de ello es que el proyecto alcanzó un 80 % de ejecución, razón por la cual los dineros “fueron girados a los distintos proveedores, constructores, trabajadores y demás intervinientes”.
Lo anterior se justifica en que la consecución del punto de equilibrio, conforme a lo declarado por los representantes legales de las demandadas, marcaba el momento en que los pagos dejaban de encontrarse en una etapa de simple recaudo condicionado para destinarse al cumplimiento de la finalidad económica pactada, sin que la fiduciaria asumiera obligación de resultado respecto de la ejecución del proyecto constructivo. 5.6.
En los eventos de declaración de mutuo disenso tácito, lo procedente son las restituciones mutuas, mas no la indemnización de perjuicios ni el reconocimiento de daños de ninguna naturaleza, toda vez que el incumplimiento imputable a la actora impide considerar a la parte pasiva en mora de cumplir sus obligaciones contractuales. 5.7. La ausencia de pronunciamiento judicial respecto del llamamiento en garantía formulado contra Link G & C S.A.S., pese a haber sido admitido y debidamente notificado.
Surtido el traslado correspondiente, Emilia Josefina Vergara Martínez se pronunció sobre la censura dentro del plazo legal, motivo por el cual el asunto debe resolverse conforme a las siguientes, CONSIDERACIONES 1. De conformidad con lo dispuesto en los artículos 871 del Código de Comercio y 1602 del Código Civil, las partes de un contrato quedan atadas no solo a lo que expresamente se obligaron, sino también a todo lo que corresponda a la naturaleza del convenio según la ley, la costumbre o la equidad natural, negocio que, en términos generales, solo puede ser 9 invalidado por el consentimiento mutuo o por causas legales.
Esto indica que, existiendo entonces el acuerdo, los convencionistas deben cumplirlo de buena fe y con lealtad, dentro del término señalado y en la forma pactada, pues alejarse de lo dispuesto en esas previsiones genera su incumplimiento. En este sentido, el contrato no solo responde a determinadas pautas de comportamiento social ni se limita al conjunto de derechos y obligaciones asumidos por quienes lo celebran, como manifestación de su autonomía de la voluntad, sino que además constituye una categoría jurídica que, a la luz de las disposiciones legales abstractas, debe ser analizada con el fin de advertir posibles excesos o desviaciones, ya sea en la conducta de los intervinientes o en relación con los compromisos acordados. 2.
La A-quo explicó que, al advertirse en el sub judice un mutuo disenso, procedía la rescisión y terminación del contrato de vinculación del 7 de mayo de 2014, con la orden de que las demandas restituyeran conjuntamente a la demandante los aportes efectuados, debidamente indexados. Tal decisión fue cuestionada por la fiduciaria, quien sostuvo que no incurrió en incumplimiento de sus obligaciones contractuales y que, frente a las modificaciones del proyecto que impidieron la entrega material de la oficina y el estacionamiento, la responsabilidad recaía en el fideicomitente constructor, beneficiario de los recursos girados para la ejecución de la obra, conforme quedó establecido en los negocios objeto de litis. 3.
Para resolver la litis, el Tribunal efectuará, en primer término, un examen de apartes específicos de los convenios y de sus respectivas adendas, que resultan relevantes para la controversia.
3.1. CONTRATO DE FIDUCIA MERCANTIL DE ADMINISTRACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO ATLANTIC TOWER (15/11/2012)7 La cláusula segunda y el numeral 4.1.9 de la cláusula cuarta disponen que Acción Sociedad Fiduciaria S.A. recibiría, para el Fideicomiso Recursos Atlantic Tower, los aportes que los beneficiarios de área se obligaran a efectuar mediante la suscripción de los contratos de vinculación, con el objeto de administrarlos e invertirlos, y “una vez cumplidos los requisitos que se 7 Folios 1 - 19 003AnexosDemanda.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 10 establecen para dar inicio a la FASE OPERATIVA del PROYECTO, los entregue a EL FIDEICOMITENTE para el desarrollo del PROYECTO, previa solicitud escrita de éstos, con autorización del INTERVENTOR”.
Con la precisión que, en caso de no cumplirse “las condiciones dentro del término que se establezca en los correspondientes contratos de vinculación, ACCIÓN procederá a reintegrar a LOS BENEFICIARIOS DE ÁREA los recursos por ellos aportados, junto con sus respectivos rendimientos”, sin asumir control alguno sobre el destino final de las sumas giradas.
En particular, señalan que el inicio de la fase operativa requería: a) la obtención de la licencia de construcción del proyecto, con constancia de ejecutoria; b) el radicado de los documentos exigidos para adelantar actividades de enajenación de inmuebles; c) la transferencia al fideicomiso lote de los bienes en los que se desarrollaría el proyecto, libres de gravámenes, afectaciones o limitaciones al dominio, con estudio de títulos y concepto favorable de abogado, aprobado por la fiduciaria; d) la entrega, por parte del fideicomitente, de los contratos de vinculación debidamente suscritos y con la totalidad de soportes, equivalentes al mínimo del sesenta por ciento (60 %) del área enajenable, para acreditar el punto de equilibrio, siempre que los respectivos beneficiarios de área no presentaran mora superior a sesenta (60) días; y e) el aval del representante legal y del contador del fideicomitente, así como del interventor.
Además, que la fase preoperativa tendría una duración de ocho (8) meses, prorrogables automáticamente por un término igual. De otro lado, el numeral 8.3. de la cláusula octava consigna que además de las obligaciones establecidas en el artículo 1234 del Código Civil, la fiduciaria entre otras cosas debía “rendir cuentas comprobadas de su gestión a LOS BENEFICIARIOS cada seis (6) meses, de acuerdo con lo establecido en la ley”, sin perjuicio del deber de diligencia y del cumplimiento de las obligaciones adquiridas como vocera del fideicomiso.
Y en el parágrafo primero que “EL FIDEICOMITENTE declara que ni ACCIÓN, ni el FIDEICOMISO LOTE ni el FIDEICOMISO RECURSOS, responden por la construcción, ejecución y terminación de EL PROYECTO, estabilidad y calidad del mismo, viabilidad financiera de EL PROYECTO, daños a terceros, plazos de entrega, precio y demás obligaciones relacionadas con éste, así 11 como tampoco contra responsabilidad de ninguna naturaleza relacionada con todos y cada uno de los documentos técnicos y legales requeridos para adelantar EL PROYECTO”.
3.2. OTRO SÍ (15/03/2014)8 La cláusula primera extiende el término de ejecución de la fase preoperativa por tres (3) meses adicionales, prorrogables automáticamente por un plazo igual, contados a partir de la suscripción del documento.
3.3. CONTRATO DE VINCULACIÓN FIDEICOMISO RECURSOS PROYECTO ATLANTIC TOWER (07/05/2014)9 La cláusula primera establece que el beneficiario de área se vinculaba al fideicomiso mediante el pago de la suma de $348.662.316,48, distribuida en una cuota inicial de $215.002.456 con la que se separaría en mayo de 2014 y la financiación de una segunda cuota de $133.659.861 hasta diciembre de 2015, a cambio de recibir la propiedad y la entrega material de la unidad inmobiliaria N°907, así como el uso exclusivo de un parqueadero.
A su turno, la cláusula tercera indica que “en desarrollo del encargo fiduciario que se constituye por el presente contrato, ACCION administrará los bienes entregados, de conformidad con lo previsto en las normas legales y reglamentarias sobre esta materia…”. Por demás, las cláusulas décima primera y décima segunda disponen que la escritura de transferencia del dominio y la posesión de la oficina sería otorgada por la fiduciaria, en su calidad de vocera del fideicomiso, y por el beneficiario de área o sus cesionarios, en la fecha y notaría que, con al menos treinta (30) días de antelación, informaran juntamente con el fideicomitente, siempre que se hubieren cancelado la totalidad de los aportes.
También que una vez perfeccionada la transferencia, se realizaría la entrega material del inmueble, siendo obligación del fideicomitente las demoras atribuibles a las empresas de servicios públicos en la instalación y mantenimiento de éstos. 8 Folios 5 - 6 121PruebaOficioAllegadaDda.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 9 Folios 44 - 57 003AnexosDemanda.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 12
3.4. OTRO SÍ (02/05/2016)10 La cláusula primera modifica el área aproximada del inmueble a 103,90 m², incrementa el precio a la suma de $427.722.879, estableciendo que se completaría la cuota inicial con el aporte de $37.761.227 el 25 de mayo de 2016 y se financiaría el monto de $174.959.196, sin que se indicara la fecha límite del pago de dicho restante. 4.
En cuanto a la crítica elevada por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en relación con el cumplimiento de sus obligaciones, se evidencia sin dificultad la falta de prosperidad del cargo, siendo suficiente resaltar que: 4.1. El artículo 1546 del Código Civil contempla la posibilidad de reclamar la resolución o el cumplimiento del contrato, cuando una de las partes atendió sus compromisos negociales o se allanó a hacerlo dentro del plazo o modo estipulados, y la otra, por un acto de su voluntad y con independencia del correcto actuar de su contraparte, faltó a sus obligaciones, en la forma y tiempo debidos.
Adicionalmente, quien ejerce este tipo de acciones se encuentra facultado para pedir, a su arbitrio, la rescisión de lo acordado con indemnización de perjuicios, prerrogativa que encuentra fundamento en la reciprocidad de derechos y obligaciones surgida de la celebración del contrato bilateral. 4.2. De la valoración conjunta de las pruebas documentales, de lo declarado por la demandante y de las manifestaciones realizadas por los representantes legales de las demandadas en audiencia, se deduce que aun cuando los argumentos expuestos por la a-quo, se entremezclan algunos conceptos relacionados con las figuras de resolución del contrato por el incumplimiento que la actora reclamó frente a las convocadas, con el mutuo disenso por las faltas a los compromisos de las partes, fue ésta última figura en la que se fundó la decisión de fondo, por haberse verificado la desatención recíproca, simultánea, grave, relevante y equiparable por ambos extremos procesales, sumados a la evidente intención de los contratantes, de separarse de lo inicialmente convenido.
Lo narrado, dado que en el paginario se verifica que: 10 Folios 58 - 59 003AnexosDemanda.pdf / 01PrimeraInstancia / C01Principal 13 4.2.1. La fideicomitente, directamente o por intermedio de la Constructora Ossa López -con quien afirmó haber trabajado para el desarrollo del proyecto Atlantic Tower, según su interrogatorio de parte 11-, debía gestionar las autorizaciones y permisos de las entidades administrativas, recaudar la documentación necesaria para las compraventas, disponer la transferencia del dominio del lote de mayor extensión donde se ejecutaría la obra y entregar los contratos de vinculación como mínimo del sesenta por ciento (60 %) de las unidades inmobiliarias, con el aval de su representante legal, contador e interventor, a fin de dar cumplimiento a la fase preoperativa, a más tardar, y con todas las prórrogas concedidas, el 15 de septiembre de 2014.
En el curso de las diligencias se precisó que dicha fase fue cumplida en la fecha indicada, aunque su comunicación se produjo un mes después, el 16 de octubre de 2014, debido a que la fiduciaria se encontraba adelantando la validación documental y la verificación del punto de equilibrio, requisitos indispensables para el giro de los recursos.
Superada la primera etapa, la fideicomitente estaba obligada a impulsar la ejecución de la edificación, las transferencias de dominio y la entrega material de bienes a los adquirentes, con el fin de cumplir la fase operativa, cuyo plazo máximo, incluidas las prórrogas otorgadas, vencía el 15 de marzo de 2016. No obstante, para la fecha de radicación de la demanda, el 21 de febrero de 2020, e incluso al momento de celebrarse la audiencia prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso, el 28 de octubre de 2025, se constató que la segunda etapa no había concluido.
Ello obedeció, según lo expuesto por el representante legal de la sociedad encargada de impulsar el proyecto a su falta de liquidez para culminar la obra, derivada de dificultades en el desembolso del crédito constructor y en los aportes de algunos beneficiarios de área, pese a que los recursos administrados por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. habían sido correctamente invertidos.
Del estudio de esas circunstancias se infiere el incumplimiento de Link G & C S.A.S. a las obligaciones asumidas dentro de los plazos pactados, así como una falta de intención o capacidad real para culminar el proyecto. 11 Minuto 1:03:30 - 2:04:10 01PrimeraInstancia / C01Principal 117AudioAudienciaArt372-11001310302420200011200Parte2.mp4 / 14 4.2.2.
La beneficiaria de área debía pagar la suma de $427.722.879, de conformidad con las modificaciones introducidas al contrato de vinculación. En el sub examine se advierte que efectuó consignaciones parciales, conforme se detalla en el siguiente cuadro: Del análisis del historial se extrae que Emilia Josefina Vergara Martínez también incurrió en incumplimiento de sus obligaciones, pues, aunque canceló la primera cuota de $215.002.456 en tres consignaciones los días 12, 27 y 28 de mayo de 2014, debía: • Efectuar abonos parciales por $133.659.861, correspondientes a la suma financiada; no obstante, al 2 de mayo de 2016, fecha en la que suscribió el otrosí, no había efectuado pago alguno. • Completar la cuota inicial modificada mediante la transferencia de $37.761.227 el 25 de mayo de 2016, obligación que no fue cumplida. • Pagar el saldo restante de $212.720.423; pese a ello, entre el 4 de agosto de 2016 y el 12 de mayo de 2021 consignó únicamente $160.081.783, quedando pendiente un saldo de $52.638.637. 4.2.3.
La fiduciaria no asumió obligaciones relacionadas con “los aspectos técnicos, financieros y jurídicos requeridos” para la ejecución del 15 proyecto, ni con su “comercialización, promoción, construcción, gerencia, interventoría y demás aspectos”, en la medida en que no actuaba como “asesor jurídico, tributario, financiero, cambiario o de cualquier índole”.
No obstante, en ejercicio de los deberes de lealtad, buena fe objetiva y profesionalismo, estaba llamada a salvaguardar los intereses de los beneficiarios de área y a administrar los bienes fideicomitidos con la máxima diligencia. En el caso concreto, ello implicaba verificar el cumplimiento de los plazos de la fase preoperativa y de los trámites necesarios para iniciar la etapa operativa, así como poner en conocimiento de la convocante sobre el avance real del proyecto en el que serían invertidos sus recursos, máxime cuando se le reconoció la facultad de disponer el reintegro de los dineros ante el incumplimiento del fideicomitente de las condiciones pactadas.
En el particular se constató que la fiduciaria incumplió tales deberes, al mantener a la demandante al margen de los contratiempos surgidos durante la ejecución del proyecto, en particular aquellos relacionados con las dificultades para el desembolso del crédito constructor, que finalmente hicieron inviable la culminación de la obra, como se expone a continuación: • El 7 de mayo de 2014, fecha de suscripción del contrato de vinculación, ya se había hecho uso de la prórroga inicial de ocho (8) meses para la fase preoperativa e incluso se había ampliado dicho término por tres (3) meses adicionales, extensibles por un período igual, circunstancia que debió ser comunicada a la beneficiaria de área. • El 2 de mayo de 2016, al suscribirse el otrosí, se hizo un ofrecimiento para mejorar las condiciones de la unidad inmobiliaria -consistente en el incremento del área en 19,68 m² por un valor adicional de $79.060.562,52-, el cual tenía aptitud de distraer a la adquirente frente al retraso de la edificación, según se advierte del siguiente cronograma contractual: CONTRATO DE FIDUCIA 15 / 11 / 2012 Etapa Preoperativa Etapa Operativa 8 MESES 8 MESES 3 MESES 3 MESES 15/07/2013 15/03/2014 15/06/2014 15/09/2014 18 MESES 15 / 03 / 2016 16 Esto último, pues si bien en la adenda no se modificaron ni los plazos ni las condiciones para el desarrollo del proyecto y la entrega final de las unidades inmobiliarias, el hecho de que, para esa fecha, la etapa operativa ya debía haber concluido debió ser puesto en conocimiento de la adquirente.
Ello, con el fin de que aceptara el cambio con plena conciencia del estado real del negocio, es decir, asumiendo -bajo su cuenta y riesgo- las dificultades conocidas que comprometían la culminación de la obra, y no sobre la base de una expectativa de resultados satisfactorios de su inversión que, a la postre, no era cierta. • No existe constancia en el expediente de los informes semestrales que debían remitirse a los beneficiarios de área a partir de su vinculación al proyecto, con detalle sobre el estado del inmueble y del negocio fiduciario. • Aunque en el paginario se afirma que se cumplieron las condiciones previstas en el inciso tercero del numeral 3.1 de esta providencia para el traslado de recursos a la fideicomitente e inicio de la fase operativa, no se aportó material probatorio que lo respalde, más allá de las manifestaciones de las demandadas y de un único informe remitido que comprendía un período posterior, esto es, del 1º de enero al 30 de junio de 2019. • Finalmente, tampoco se acreditó la conducta diligente que la fiduciaria afirmó haber desplegado a través de los requerimientos enviados en varias ocasiones al constructor para que suministrara los datos que estaba obligado a reportar sobre los avances de la obra.
Por el contrario, su propia confesión en cuanto a que dichos pedimentos no obtenían respuestas de fondo resultaba suficiente para generar dudas razonables sobre el cumplimiento de las obligaciones por parte del fideicomitente y, en consecuencia, imponía la adopción de las medidas necesarias para la protección de los bienes fideicomitidos.
Del examen de dichas faltas se desprende, igualmente, el incumplimiento negocial de Acción Sociedad Fiduciaria S.A., en la medida en que autorizó el giro de los recursos una vez concluida la etapa precontractual, con pleno conocimiento de los pormenores del proyecto, a pesar de que por el 17 incumplimiento de la fideicomitente estaba llamada a devolverlos de forma fiel y oportuna a la beneficiaria de área.
A ello se suma que, de su comparecencia a las diligencias, se evidencia una actitud de desinterés frente a la posibilidad de materializar en el futuro el objeto del negocio, sustentada en la afirmación de que las obligaciones posteriores no eran de su competencia. 4.2.4. A los incumplimientos ya señalados se suma que, entre el 3 de agosto de 2017 y el 23 de enero de 2019, ante la imposibilidad de continuar y culminar la etapa operativa, las partes sostuvieron conversaciones orientadas a alcanzar un acuerdo para la transferencia de los derechos de la beneficiaria de área a un tercero interesado en adquirir el proyecto en el estado en que se encontraba.
Si bien dichas gestiones no prosperaron, en su curso la adquirente manifestó de manera expresa su intención de desistir del negocio. 4.2.5. En ese contexto, aunque la demandante acudió a la jurisdicción solicitando la resolución del contrato, los hechos descritos permiten establecer que la verdadera y coincidente intención de las partes era la de poner fin al contrato de vinculación, voluntad que configura el mutuo disenso como forma de extinguir y aniquilar los efectos del negocio jurídico.
Así las cosas, no solo fue acertada la decisión de la juzgadora de primera instancia al declarar la terminación del contrato de vinculación por mutuo disenso, sino también al limitar la condena a la devolución de los aportes debidamente indexados, ante la improcedencia del reconocimiento de una indemnización de perjuicios, habida cuenta del también acreditado incumplimiento de la actora.
En punto a la insatisfacción derivada del incumplimiento contractual, si bien el ordenamiento jurídico prevé como alternativa el cumplimiento forzado o la resolución del pacto con indemnización de perjuicios, lo cierto es que de dicho precepto “subyace la idea de que frente a toda sustracción de atender los deberes que surgen de un acuerdo de voluntades se impone la extinción del correspondiente vínculo jurídico”12.
No obstante, cuando el incumplimiento es recíproco, como acontece en el asunto de marras, los extremos del acuerdo 12 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC3666 del 25 de agosto de 2021 18 pueden solicitar la destrucción del vínculo contractual y el restablecimiento de las cosas a su estado anterior, sin que ello dé lugar al reconocimiento de una reparación económica adicional ni a la imposición de la sanción convencional. 6.
Resulta oportuno resaltar que no hay lugar a cuestionar la falta de diligencia atribuida a la fiduciaria en la sentencia, pues si bien se constató un incumplimiento recíproco de las partes -derivado de conductas reprochables atribuibles a la beneficiaria de área, a la fideicomitente y a la propia fiduciaria, lo cierto es que el desenlace desfavorable del negocio obedeció a una circunstancia específica que evidenció el incumplimiento de esta última frente a sus compromisos.
En efecto, la fiduciaria se limitó a señalar que la fideicomitente le notificó la obtención del punto de equilibrio, requisito indispensable para la transferencia de los recursos, sin acreditar de manera concreta -más allá de su sola afirmación- el porcentaje real de unidades enajenadas exigido para tal fin, pese a que reiteradamente se ha sostenido que dicha determinación debe ser real y efectiva, y no meramente formal.
Esto último implica la verificación de requisitos técnicos, jurídicos y financieros orientados a establecer una verdadera ausencia o, al menos, una disminución significativa del riesgo de paralización o no culminación del proyecto inmobiliario por falta de recursos económicos. Ello incluye, de ser necesario, la evaluación de otras fuentes de financiamiento, como créditos destinados a fondear la ejecución de la obra, en atención a la solvencia del constructor o promotor del proyecto.
Ahora bien, resulta igualmente pertinente destacar que la restitución de los dineros -contrario a lo sostenido por la apelante- sí constituye una obligación de carácter solidario a cargo de todo el extremo demandado. En efecto, tratándose de un contrato de fiducia mercantil de administración y de un contrato de vinculación coligado, celebrados con miras a la adquisición de un inmueble por parte de la demandante, es evidente que las partes intervinientes no pueden permanecer ajenas ni indiferentes frente a los perjuicios derivados del incumplimiento, ni respecto de las consecuencias patrimoniales que este genere para su destinataria final. 19 Además, no puede admitirse que, por el hecho de haber sido el fideicomitente quien recibió el giro de los recursos para el desarrollo del proyecto, sea este quien deba responder.
Ello, porque se ha reconocido por miembros de esta Sala que, en la fiducia inmobiliaria, las controversias que puedan surgir en relación con el crédito constructor -y que eventualmente hagan inviable la escrituración de las unidades o su entrega material a los beneficiarios de área- no son oponibles a quienes adquieren los inmuebles de buena fe.
Máxime cuando el numeral 5.2 de la Circular Externa 046 de 2008 impone a las sociedades administradoras el deber de: “i) realizar el análisis del riesgo que involucra cada proyecto, ii) contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y iii) efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y efectos de su participación”, de modo que las fiduciarias están en la capacidad de evaluar, valorar y verificar, entre otros aspectos, “que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partícipe no comprometa la viabilidad del proyecto”, “que se encuentren dadas las condiciones técnicas y jurídicas para que el proyecto llegue a término, antes de permitir que los constructores dispongan de los recursos de los futuros compradores”, “que el constructor o promotor del proyecto cumpla con unos niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto”, y “que exista certeza acerca de la obtención de los créditos indispensables para la ejecución de la obra”. 7.
Finalmente, carece de objeto emitir un pronunciamiento específico respecto del llamamiento en garantía formulado frente a Link G & C S.A.S., por cuanto, en su condición de cesionaria de Synergy Promotores Urbanos S.A.S., fue condenada a restituir los recursos consignados por la demandante. No obstante lo anterior, debe precisarse que, si bien Acción Sociedad Fiduciaria S.A. acudió a la figura prevista en el artículo 64 del Código General del Proceso, con el propósito de que la fideicomitente asumiera, en caso de condena, el pago correspondiente en calidad de garante, su condición de demandada dentro del proceso, así como la solidaridad que fundamenta la decisión confirmada, impiden la prosperidad del llamamiento, pues en esos términos no resulta posible que la apelante se exonere de los efectos desfavorables de la sentencia. 20 8.
Bajo los anteriores derroteros, la Sala Sexta de Decisión Civil del Tribunal Superior de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: Confirmar la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: Costas en esta instancia a cargo de la demandada recurrente. Se fijan como agencias en derecho de este grado, un salario mínimo legal mensual vigente. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada AMANDA JANNETH SÁNCHEZ TOCORA Magistrada (ausencia justificada) GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 21 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f0ec986fe7e72ddfecda6f131e6f8c1eb406ef0e42d281f960fd58ec3217d35d Documento generado en 04/05/2026 04:57:02 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica