REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D.C., treinta y uno (31) de octubre de dos mil veinticinco (2025) Proceso: Demandante: Demandados: Radicado: Instancia: Asunto: Decisión Verbal Martha Edilma Cárdenas Rodríguez Alianza Fiduciaria S.A. y otros 110013199003-2023-03376-01 Segunda Apelación sentencia Confirma Magistrado Ponente JAIME CHAVARRO MAHECHA Discutido en Salas de Decisión del 20 de agosto y 29 de octubre, de 2025, aprobado en la última Se deciden los recursos de apelación formulados por las convocadas frente a la sentencia calendada 6 de marzo de 2025, proferida por la Delegatura para Funciones Jurisdiccionales de la Superintendencia Financiera de Colombia, dentro del proceso verbal promovido por MARTHA EDILMA CÁRDENAS RODRÍGUEZ contra ALIANZA FIDUCIARIA S.A.; trámite al que fueron vinculados como litisconsortes necesarios el FIDEICOMISO ALAMEDA -cuya vocera y administradora es ALIANZA FIDUCIARIA S.A.-, así como el BANCO CAJA SOCIAL S.A. I.
ANTECEDENTES 1. Síntesis de la demanda La aludida convocante, a través de apoderada judicial legalmente constituida, formuló demanda para que previos los trámites del Radicado: 110013199003 2023 03376 01 proceso verbal y en aplicación de las normas sobre protección al consumidor, se declare la responsabilidad de la demandada por el incumplimiento en la escrituración de los inmuebles distinguidos con los folios de matrícula 176-150484 (apartamento 301), 176-150819 (garaje 122) y 176-150649 (depósito 74).
Determinar que, por la aludida infracción negocial, la convocada está obligada a efectuar la devolución total de los recursos económicos depositados por el precio de aquellos bienes, que ascienden a $160.615.925, más la respectiva indexación de dicho monto, en caso de no proceder a formalizar la transferencia de los referidos predios, e imponerle que sufrague las costas del proceso1. 2.
Fundamentos fácticos En respaldo de sus aspiraciones, la actora expuso, básicamente, este sustrato factual: 2.1. Con el propósito de adquirir los inmuebles identificados como apartamento 301, bloque 4; garaje cubierto 122 y depósito 74, ubicados en el proyecto Alameda Parque Residencial I Etapa (Tocancipá), el 20 de marzo de 2014, el señor Ricardo Rincón Caballero suscribió con el Consorcio Inmobiliario Coinsa S.A.S. (fideicomitente gerente), el contrato de “(…) VINCULACIÓN COMO BENEFICIARIO DE ÁREA EN EL FIDEICOMISO ALAMEDA PARQUE RESIDENCIAL I ETAPA (…)”. 2.2.
A través del patrimonio autónomo constituido, el señor Rincón Caballero autorizó a Alianza Fiduciaria S.A. para recibir los aportes pactados, administrarlos y ponerlos a disposición de Coinsa S.A.S., a cambio de la entrega material y escrituración de los citados bienes. Archivo “001 DemandaYcorreo.pdf” del “CuadernoSuperintendencia” de la “Primera instancia”. 1 Radicado: 110013199003 2023 03376 01 2.3.
El 18 de abril de 2015 las partes firmaron carta de instrucciones, en la que fijaron el valor en $160.615.925, pagaderos según el cronograma contractual. El señor Ricardo solucionó la totalidad del precio al realizar pagos mensuales a la fiduciaria demandada, quien era la encargada de custodiar los recursos, al igual que garantizar la tradición de los fundos.
El costo se cubrió completamente por el aludido ciudadano en noviembre de 2016, sin que a la fecha se haya otorgado la escritura, pese a lo estipulado en la cláusula tercera del convenio. 2.4. A finales de 2016, Coinsa S.A.S. citó al comprador para el otorgamiento del instrumento, pero aquella no asistió, lo que impidió su suscripción. El 3 de abril de 2017 se entregaron materialmente los predios, según acta expedida por Coinsa Constructora S.A.S. (hoy en liquidación), sucesora del Consorcio Inmobiliario Coinsa S.A.S. 2.5.
El 1° de agosto de 2017, el señor Ricardo Rincón Caballero cedió a la señora Martha Edilma Cárdenas Rodríguez el 100% de los derechos fiduciarios sobre las memoradas heredades; no obstante, el 20 de marzo de 2018, el Banco Caja Social S.A. inició proceso compulsivo contra Coinsa, Jaime Laverde Sánchez y el Fideicomiso Alameda. Dentro de dicho diligenciamiento se libró orden de apremio, lo que afectó los derechos de la cesionaria, quien recibió los bienes al día en pagos, ha cumplido con las obligaciones de expensas comunes, impuestos, servicios públicos, así como también ha ejercido actos de señora y dueña, dado que lo visita con frecuencia. 2.6.
El 18 de abril de 2023 se envió reclamación directa a Alianza Fiduciaria S.A., que no fue atendida oportunamente, lo que motivó a reiterarse por distintos medios y correos electrónicos los días 11 y 15 de mayo siguiente. El 29 de mayo postrero, la fiduciaria respondió, entre otras circunstancias, que existía el documento público número 1268 del 14 de agosto de 2017, pendiente de registro por instrucción de la constructora; que no es garante del negocio y Radicado: 110013199003 2023 03376 01 que los recursos fueron entregados a la señalada fideicomitente el 14 de abril de 2015, tras acreditarse las condiciones de inicio del proyecto. 2.7.
La demandante nunca firmó escritura alguna, aun cuando asistió a las citas notariales frustradas por inasistencia del fideicomitente. Además, la fiduciaria incluyó cláusulas abusivas que limitaban su responsabilidad y que, en todo caso, recibió y transfirió los recursos a la constructora, lo que generó un desacato que impidió la formalización, así como ha puesto en riesgo la propiedad adquirida2. 3.
Trámite procesal La Superintendencia Financiera de Colombia, en ejercicio de su función jurisdiccional, mediante proveído calendado 10 de agosto de 2023, admitió el escrito genitor y ordenó su traslado al extremo pasivo. En la misma decisión vinculó como litisconsortes necesarios al Fideicomiso Alameda, representado por Alianza Fiduciaria S.A., así como al Banco Caja Social3.
Alianza Fiduciaria S.A., a su vez como vocera y administradora del Fideicomiso Alameda, a través de apoderada judicial, interpuso recurso de reposición contra el auto admisorio4; impugnación resuelta desfavorable en pronunciamiento de fecha 28 de septiembre de 20235. También replicó los hechos con oposición a las pretensiones y planteó los enervantes denominados “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA DE ALIANZA FIDUCIARIA S.A. COMO SOCIEDAD PROPIAMENTE DICHA (…)”, “(…) AUSENCIA DE PRUEBA DEL PERJUICIO RECLAMADO Y/O SU QUANTUM (…)”, “(…) ALIANZA FIDUCIARIA S.A. COMO SOCIEDAD PROPIAMENTE DICHA NI COMO VOCERA NO ES LA CONSTRUCTORA, PROMOTORA Y NO TIENE 2 Ibídem. 3 Archivo “014 AutoAdmisorioVerbal.pdf”. 4 Archivo “024 Solicitud.pdf”. 5 Archivo “067 AutoQueResuelveRecurso.pdf”.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 NINGUNA OBLIGACIÓN INMOBILIARIAS NI DE BIENES ENTREGA COMUNES DE (…)”, “(…) UNIDADES ALIANZA FIDUCIARIA S.A. COMO SOCIEDAD PROPIAMENTE DICHA NO ES LA TITULAR DE LOS INMUEBLES (…)”, “(…) CULPA EXCLUSIVA DE UN TERCERO – COINSA (…)”, “(…) LAS SOCIEDADES FIDUCIARIAS SOLO ESTAN OBLIGADAS A CUMPLIR EL CONTRATO DE FIDUCIA (…)”, “(…) IMPOSIBILIDAD DE PROCEDER CON EL REGISTRO DE LA ESCRITURA PÚBLICA – EXISTENCIA DE UNA MEDIDA CAUTELAR SOBRE EL INMUEBLE (…)”, “(…) EL FIDEICOMISO ALAMEDA NO CUENTA CON LOS RECURSOS APORTADOS AL ENCARGO DE LA DEMANDANTE (…)”, “(…) LAS DEMÁS EXCEPCIONES (…)” y las “(…) GENÉRICAS (…)”6.
Además, llamó en garantía a Coinsa Constructora S.A.S. en Liquidación7. Admitida tal citación8, y enterada de ello, la aludida firma no contestó el llamado9. Por su parte, el Banco Caja Social S.A., a través de mandataria se opuso a las aspiraciones y planteó los medios de defensa titulados “(…) FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA DE BANCO CAJA SOCIAL S.A. EN EL MARCO DE LA ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR (…)”, “(…) CUMPLIMIENTO DE LAS OBLIGACIONES DE BANCO CAJA SOCIAL S.A. (…)”, “(…) IMPOSIBILIDAD DE BANCO CAJA SOCIAL S.A. DE FIRMAR LA ESCRITURA PÚBLICA POR NO CONFIGURARSE LOS REQUISITOS PARA EL LEVANTAMIENTO DE LA HIPOTECA (…)”, “(…) INEXISTENCIA DE RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL DE BANCO CAJA SOCIAL SA POR AUSENCIA DE NEXO DE CAUSALIDAD (…)”, “(…) PRINCIPIO DE BUENA FE DEL BANCO CAJAA SOCIAL S.A. (…)” y la “(…) GENÉRICA (…)”10. 6 Archivo “071 Contestacion.pdf”. 7 Archivo “068 LlamamientoEnGarantia.pdf”. 8 Archivo “079 AutoOrdenaVincular.pdf”. 9 Archivo “102 AutoFijaFechaAudiencia.pdf”. 10 Archivo “043 ContestacionDemanda.pdf”.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 Evacuadas las audiencias reguladas en los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso11, en esta última el delegado indicó que el sentido del pronunciamiento sería condenatorio y se proferiría por escrito. Dictado el veredicto, declaró no probadas las excepciones propuestas por la encartada en su doble calidad, al igual que determinó imprósperas las invocadas por la institución financiera vinculada.
En consecuencia, proclamó civil y contractualmente responsable a la fiduciaria enjuiciada, en su propio nombre y como administradora del fideicomiso Alameda Parque Residencial I Etapa, por lo que dispuso que, en el plazo no mayor a un mes contado desde la ejecutoria de la decisión, deberá liberar el gravamen que pesa sobre los inmuebles pactados en el contrato de vinculación de la promotora; lapso en el que además efectuará la escrituración en las condiciones convenidas en la fiducia, con la adopción de las medidas tendientes a desembargar los bienes, así como solucionar la prorrata correspondiente.
De otro lado, le ordenó al Banco Caja Social S.A., levantar el embargo o cualquier otra cautela que pese sobre el beneficio de área que se traduce en los predios involucrados en las pretensiones, como también aceptar el pago de la prorrata para proceder a la suscripción del instrumento público de cancelación de hipoteca; denegó las demás aspiraciones del escrito incoativo, y desestimó el llamado en garantía que se hizo de Coinsa Constructora S.A.S. en Liquidación; no condenó en costas y, por último, advirtió que de no acreditarse el acatamiento de los mandatos impuestos, adelantaría el trámite previsto en el numeral 11, artículo 58, de la Ley 1480 de 201112.
Archivos “134 ActasAudiencias.pdf”, ActasAudiencias.pdf”. 12 Archivo “160 SentenciaEscritaAccede.pdf”. 11 “153 ActasAudiencias.pdf” y “155 Radicado: 110013199003 2023 03376 01 4. La sentencia impugnada Para decidir, el funcionario de primer grado, luego de verificar la presencia de los presupuestos procesales, así como la competencia atribuida por los artículos 57 y 58 de la Ley 1480 de 2011, y el canon 24 del Código General del Proceso, precisó que la acción de protección al consumidor financiero se rige prioritariamente por la Ley 1328 de 2009, al igual que por el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero, normas especiales que imponen a las sociedades fiduciarias deberes reforzados de diligencia, información, lealtad, profesionalidad, protección de bienes fideicomitidos.
Consideró que la calidad de consumidor financiero de la promotora se encuentra más que demostrada, incluso tratándose de un negocio de fiducia inmobiliaria, ya que la definición legal comprende compradores, usuarios y clientes potenciales de entidades vigiladas, sin limitarse a la noción de “consumidor final” de la citada Ley 1480. Seguidamente, señaló que la controversia versa sobre la responsabilidad de Alianza Fiduciaria S.A., en su doble condición de entidad vigilada y vocera del Fideicomiso Alameda, por la no escrituración a favor de la demandante de un apartamento, garaje y depósito, pese a haberse sufragado en su totalidad el precio en noviembre de 2016, así como por la eventual obligación de reintegrar el capital aportado.
Recordó que la entrega material de los reseñados inmuebles se realizó en abril de 2017, que en agosto de ese año se suscribió cesión de derechos a favor de la actora y que, posteriormente, un proceso ejecutivo iniciado por el Banco Caja Social S.A., respecto del crédito constructor que originó la hipoteca constituida sobre el terreno en el que se desarrolló el proyecto, puso en riesgo la propiedad adquirida.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 Precisó que el contrato de fiducia y la cesión vinculada son negocios elaborados unilateralmente por la entidad vigilada, sin evidencia de negociación libre de sus cláusulas, lo que refuerza su carácter de adhesión. Subrayó que el análisis debía centrarse exclusivamente en la conducta de la fiduciaria, para evaluar si atendió sus deberes indelegables como administradora profesional de recursos ajenos, entre ellos informar debidamente al cliente, analizar riesgos, condiciones de equilibrio, proteger los bienes fideicomitidos y transferirlos al beneficiario al concluir el negocio fiduciario.
Indicó que la fiduciaria conminada no puede escudarse en la condición de constructora o en instrucciones del fideicomitente para eludir sus deberes, toda vez que le corresponde acreditar que obró conforme a los más altos estándares legales y contractuales, y que adoptó todas las medidas necesarias para cumplir el objeto del fideicomiso. A partir de la valoración probatoria, concluyó que se configuran los elementos para declarar la responsabilidad de Alianza Fiduciaria S.A., dado que incumplió sus deberes legales y contractuales al no asegurar la escrituración de los predios, sino que permitió que subsistieran obstáculos como medidas cautelares sobre el fundo donde se levantó la edificación sin desplegar la gestión necesaria para superarlos, por lo que tal conducta generó adeudo negocial en los términos de la Ley 1328 de 2009, el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero y el artículo 1243 del Código de Comercio, de ahí que ordenó a la demandada en su doble calidad realizar los actos necesarios para formalizar la transmisión de las heredades materia de la contienda a nombre de la gestora, en el entendido de liberar el gravamen que pesa sobre los bienes pactados en el acuerdo de vinculación, efectuar la escrituración en las condiciones pactadas en la fiducia, con las únicas afectaciones de ley permitidas.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 También, adoptar las medidas requeridas para el pago de la prorrata correspondiente, así como del crédito constructor, que conlleve al desembargo de los fundos, para cuyo fin le ordenó al Banco vinculado aceptar los rubros respectivos para proceder a la suscripción del instrumento de levantamiento de hipoteca.
Denegó el llamamiento en garantía, puesto que, conforme a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, la responsabilidad por el desacato de obligaciones propias no debe trasladarse a otros partícipes del negocio fiduciario. Aun cuando la ejecución de las obras fuese por cuenta y riesgo del fideicomitente, ello no exonera a la fiduciaria de sus deberes legales y contractuales frente a los beneficiarios de área, ni le otorga derecho a exigir indemnización o reembolso con base en cláusulas de indemnidad, las que son ineficaces en contratos de adhesión según el artículo 11 de la Ley 1328 de 2009.
Descartó que existiera causa extraña, hecho exclusivo de la víctima o culpa de un tercero (Coinsa S.A.S.), por tratarse de un ejercicio financiero regulado cuya gestión corresponde únicamente a la fiduciaria. Asimismo, estimó improcedente invocar la Ley 1116 para derivar la obligación de escriturar al liquidador de la sociedad fideicomitente, pues la responsabilidad es legal e indelegable de la fiduciaria.
Con soporte en tales razonamientos, desestimó los enervantes y no impuso condena en costas, por haberse accedido parcialmente a las pretensiones13. 5. Los recursos de apelación 5.1. La abogada que representa a Alianza Fiduciaria S.A., en su condición de sociedad y como vocera del Fideicomiso Alameda, 13 Ibídem. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 sustentó oportunamente el remedio vertical y expresó, en resumen, las siguientes críticas: Alegó incongruencia entre el fallo, los hechos y las pretensiones de la demanda, en contravención del artículo 281 del Código General del Proceso.
Sostuvo que las órdenes impartidas exceden lo pedido y probado, lo que configura un fallo ultra y extra petita que desnaturaliza el carácter netamente contractual del litigio. Reprochó la ausencia de legitimación en la causa por activa, en la medida que la gestora de la controversia no ostenta la calidad de consumidora financiera al haber adquirido los inmuebles con fines lucrativos, no como destinataria final, según se extrae de su interrogatorio de parte, circunstancia que excluye la aplicación de la Ley 1480 de 2011 y limita el ámbito de la 1328 de 2009, conforme a los precedentes de este Tribunal Superior, la Corte Suprema de Justicia y la Corte Constitucional, los que fueron desconocidos por el fallador.
Esgrimió indebida aplicación e interpretación de las normas sustanciales y procesales, así como vulneración de los principios de imparcialidad, contradicción y debido proceso, especialmente en la valoración de los elementos probatorios. Adicionó que no se acreditan los presupuestos para declarar la responsabilidad contractual de su cliente, quien cumplió las obligaciones asumidas en el contrato de fiducia, sin que exista prueba de daño directo imputable; por el contrario, la paralización del proyecto obedeció a causas ajenas, con inclusión de hechos de terceros y hasta de la propia demandante.
Resaltó que su defendida no es titular del dominio ni tenedora material de los fundos objeto de la controversia, que no puede escriturar sin instrucciones del fideicomitente y que tampoco está facultada para liberar el gravamen hipotecario, mucho menos sufragar con su patrimonio el crédito constructor. Denunció, además, Radicado: 110013199003 2023 03376 01 desconocimiento de la separación patrimonial de los bienes fideicomitidos y de la naturaleza jurídica restringida de las fiduciarias, así como omisión en el análisis de la conducta de la entidad financiera.
Cuestionó la desestimación del llamamiento en garantía, la inaplicación de la Ley 1116 de 2006, al igual que la omisión de pronunciamiento sobre el hecho exclusivo de la víctima como eximente de responsabilidad. Agregó que las órdenes impartidas resultan desproporcionadas, contrarias a la realidad fáctica y jurídica del caso, porque impuso cargas que exceden las facultades, así como obligaciones de su representada14. 5.2.
La abogada del Banco Caja Social S.A., soportó su alzada en los siguientes tópicos: Expuso que la decisión fustigada desconoce que la liberación de la garantía hipotecaria se impone sin que la institución financiera reciba previamente el pago de la prorrata, lo que la expone a la pérdida de su garantía real en caso de incumplimiento de la fiduciaria.
Afirmó que la delegatura omitió condicionar el inicio del plazo otorgado al Banco a la efectiva consignación por parte de la conminada, lo que contraría los artículos 1521, 1626 y 1627 del Código Civil, así como los efectos jurídicos de las medidas cautelares decretadas judicialmente. Recriminó que el cumplimiento concomitante de las obligaciones del ente crediticio y la fiduciaria es materialmente imposible, dada la necesidad de agotar trámites judiciales y registrales que exceden el mes previsto en la sentencia, y que dependen de terceros como el juez del proceso ejecutivo, al igual que la Oficina de Registro.
Precisó que el alcance a los mandatos impuestos debe ajustarse a un orden cronológico: (i) pago de la prorrata por la fiduciaria; (ii) imputación del 14 Archivos “166 Recurso.pdf” del “CuadernoSuperintendencia” de la “Primera instancia”; y “SustentacionRecursoApelacion-1.pdf” de la “Segunda instancia”. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 pago por la entidad bancaria;
(iii) solicitud de levantamiento de la medida cautelar; (iv) decisión del juez que la decretó; (v) cancelación registral del embargo; y (vi) escrituración por parte de la fiduciaria. Deprecó, en consecuencia, revocar la orden impartida al Banco y modular el acatamiento para garantizar sus derechos como acreedor hipotecario, a fin de evitar la inexigibilidad o imposibilidad de la prestación15. 5.3.
La demandante y Coinsa Constructora S.A.S. en liquidación, se pronunciaron en oportunidad frente a los recursos de apelación atemperados por las convocadas16. II. CONSIDERACIONES 1. Presupuestos procesales Concurren en este asunto los indicados presupuestos traducidos en competencia del juez, demanda en forma, capacidad procesal y para ser parte, sin que se advierta causal de nulidad que pueda comprometer la validez de lo actuado.
De manera que se resolverá el asunto de la referencia, para lo que se precisa que, por mandato del artículo 328 del Código General del Proceso, la actividad del Tribunal se concretará a los precisos reparos debidamente sustentados por los impugnantes frente a la sentencia de primera instancia. 2. Análisis del caso concreto De conformidad con los reparos esbozados ante el a quo, así como las sustentaciones de los recursos de alzada, las inconformidades frente al pronunciamiento de primer grado gravitan 15 Archivos “169 Reparos.pdf” del “CuadernoSuperintendencia” de la “Primera instancia”; y “SustentacionRecurso.pdf” de la “Segunda instancia”. 16 Archivos “DescorreTrasladoRecurso.pdf”, “DescorreTrasladoRecurso-1.pdf” “DescorreTrasladoRecurso-2.pdf” de la “Segunda instancia”. y Radicado: 110013199003 2023 03376 01 en la falta de legitimación en la causa por activa e incongruencia de la sentencia, valoración probatoria que concluyó la existencia de una responsabilidad de la fiduciaria convocada pese a haber honrado los deberes negociales que le atañían, que algunos de los desatendidos no eran de su resorte, al igual que el llamamiento en garantía. Esclarecidos estos puntos, debe determinarse si la decisión cuestionada desconoció los derechos del acreedor hipotecario al ordenarle la liberación de la garantía sin supeditarla al pago previo de la prorrata a cargo de la fiduciaria, lo mismo que al disponer un cumplimiento concomitante de obligaciones cuya ejecución material resulta imposible dentro del plazo fijado. 2.1.
Bien pronto se avizora que el pronunciamiento objeto de alzada se ratificará, en razón a que las inconformidades planteadas por los opugnantes no deben abrirse paso en esta sede, por los motivos que pasan a exponerse. La censura esboza que la demandante no ostenta la calidad de consumidora, porque en interrogatorio de parte manifestó que el fin por el que adquirió los bienes objeto del litigio era lucrarse económicamente.
En efecto, la promotora de la controversia mencionó que “(…) era un ahorro que teníamos [refiriéndose a su esposo Ricardo Rincón Caballero, quien inicialmente se adhirió al beneficio de área y que con posterioridad lo cedió a la gestora], [porque] él no pudo volver a trabajar, vendió su empresa, entonces (…) pagó ese inmueble con esos recursos y era para tener algo más para sobrevivir, porque (…) le tocó retirarse de trabajar por su enfermedad y él era el único que trabajaba.
Yo nunca trabajé (…)”17, lo que conllevó a cuestionársele si “(…) ustedes iban a utilizar ese inmueble para efectos de tener (…) unos 17 Minuto 34:00 del archivo “151 Audiencia.mp4”. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 ingresos adicionales (…)”18, frente a lo que certeramente respondió que “(…) sí, señor (…)”19, máxime que ni siquiera ha podido utilizarlos 20.
A la luz de la aludida declaración y documentos aportados con el libelo, es palmar que, en síntesis, la negociación a la que llegaron las partes implicaba que la demandante, a cambio de un precio, obtenía un apartamento, un garaje y un depósito en el proyecto Alameda Parque Residencial I Etapa ubicado en Tocancipá. Más allá de las particularidades de la convención, debe advertirse que la propiedad raíz no hace parte del giro ordinario de la actividad económica usual de la precursora, ya que, de acuerdo con su dicho, logró adquirir las propiedades junto a su consorte con el producto del ahorro de trabajo de toda la vida, sin que se haya alegado o demostrado lo contrario.
Al margen de lo expuesto, debe recordarse que el artículo 1° de la Ley 1328 de 2009, consagró que “(…) [e]l presente régimen tiene por objeto establecer los principios y reglas que rigen la protección de los consumidores financieros en las relaciones entre estos y las entidades vigiladas por la Superintendencia Financiera de Colombia, sin perjuicio de otras disposiciones que contemplen medidas e instrumentos especiales de protección. Para los efectos del presente Título, se incluye dentro del concepto de consumidor financiero, toda persona que sea consumidor en el sistema financiero, asegurador y del mercado de valores (…)”.
Por su parte, el precepto 2° ejusdem definió al cliente como “(…) la persona natural o jurídica con quien las entidades vigiladas establecen relaciones de origen legal o contractual, para el suministro de productos o servicios, en desarrollo de su objeto social (…)”; al 18 Minuto 34:41 ibídem. 19 Minuto 34:52 ibídem. 20 Minuto 27:05 ibídem.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 usuario como “(…) la persona natural o jurídica quien, sin ser cliente, utiliza los servicios de una entidad vigilada (…)”; mientras que cliente potencial como la “(…) la persona natural o jurídica que se encuentra en la fase previa de tratativas preliminares con la entidad vigilada, respecto de los productos o servicios ofrecidos por esta (…)”.
Obsérvese que en reciente pronunciamiento, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia 21, unificó el entendimiento del consumidor financiero para enseñar que la definición amplia de la citada normativa (cliente, usuario, cliente potencial de entidades vigiladas) prevalece como régimen especial frente al criterio finalista del Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011).
Al respecto, el citado Órgano Colegiado señaló que “(…) [e]n ese escenario se impone aceptar que la noción de consumidor financiero consagrada en la ley especial es, sin duda, más amplia que la contenida en el Estatuto del Consumidor y se identifica con el concepto mismo de cliente (usuario o cliente potencial) de la institución financiera, de donde se desprende que, a efectos de la normativa sectorial, basta con que exista una relación legal o contractual con la entidad vigilada para que aquel sea considerado como consumidor financiero, sin importar el destino final de la adquisición del producto o servicio ni la conexión intrínseca con su actividad económica (condicionamientos que sí contempla el Estatuto General) (…)”22.
En otra decisión de la misma época, la Alta Corporación indicó que “(…) los consumidores financieros son los que pueden acudir a la acción de protección, que no son otros que las personas «con quien las entidades vigiladas establecen relaciones de origen legal o contractual, para el suministro de productos o servicios», sin condiciones 21 SC1757-2025 del 15 de agosto de 2025.
Radicado 110013199003-2022-02404-01. 22 Ibídem. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 adicionales, menos aún, la necesidad de acreditar que son consumidores finales (…)”23. Desde esa perspectiva, tal como lo estimó el delegado, se cumple la condición requerida para el ordenamiento positivo, toda vez que la demandante negoció tres bienes raíces –apartamento, garaje y depósito- como consumidora financiera ante la entidad vigilada. 2.2.
En cuanto a la inconsonancia de la determinación, debe decirse que el numeral 9° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 establece que, en las acciones de protección al consumidor, “(…) [a]l adoptar la decisión definitiva, el Juez de conocimiento o la Superintendencia (…) resolverá sobre las pretensiones de la forma que considere más justa para las partes según lo probado en el proceso, con plenas facultades para fallar infra, extra y ultrapetita, y emitirá las órdenes a que haya lugar con indicación de la forma y términos en que se deberán cumplir (…)”.
Lo anterior con el propósito de “(…) proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores (…)”, contemplado en el precepto 1° ibidem. Así que las disposiciones de la memorada normatividad por mandato de la regla 4ª ejúsdem “(…) deberán interpretarse en la forma más favorable al consumidor (…) [y] [e]n caso de duda se resolverá a favor de [él] (…)”.
Bajo las directrices previamente sentadas, se advierte sin dificultad el fracaso del disenso por supuesta incongruencia. Lejos de lo argüido, el fallo es plenamente consonante con la causa petendi, dado que se edifica en el incumplimiento de las convocadas de escriturar y transferir el dominio de los inmuebles a favor de la actora, quien satisfizo íntegramente el precio pactado.
Esa omisión vulnera los deberes contractuales y legales asumidos por las demandadas y, 23 SC1718-2025. Radicado 110013199003-2022-02013-01. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 correlativamente, frustra la finalidad del negocio, al privar a la adquirente del título traslaticio. En esa línea, el a quo, con apoyo en el acervo probatorio, concluyó la responsabilidad civil y contractual de las conminadas por desatender la obligación esencial de escrituración y transferencia, malogrando la consumación del acuerdo a pesar del pago total de lo convenido.
Tal conducta, además, se acompasó con la ausencia de actuaciones idóneas para perfeccionar la transmisión -gestiones registrales y notariales- que les eran exigibles en su calidad de vinculadas al negocio, de donde se sigue el deber de responder por las consecuencias de su deshonra negocial. Así las cosas, la providencia respetó los límites del principio de congruencia, al resolver conforme a los supuestos fácticos del libelo. 2.3.
Precisado lo anterior, en punto a zanjar el reproche cimentado en la indebida valoración suasoria que condujo a concluir la responsabilidad contractual invocada, conviene memorar que el artículo 78 de la Constitución Política es el fundamento que le asiste a los productores y proveedores frente a los consumidores. Dicho precepto regula dos ámbitos de protección distintos, aunque complementarios y definidos.
El primer inciso indica que “(…) [l]a ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización (…)”, manera en la que amparó las irregulares condiciones de idoneidad y calidad de los productos. A su vez, en el segundo aparte señala que “(…) [s]erán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios (…)”, términos en que estatuyó la defensa por los defectos que lesionen la salud y seguridad de los clientes.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 El aludido mandato fue desarrollado en la Ley 1480 de 2011, que disciplina el régimen de responsabilidad de productores y proveedores en salvaguarda a los consumidores como la parte débil de la relación negocial. Tal normatividad estableció en el numeral 1.3. del artículo 3º que entre los derechos de los consumidores y usuarios se encuentra el de “(…) [o]btener información completa, veraz, transparente, oportuna, verificable, comprensible, precisa e idónea respecto de los productos que se ofrezcan o se pongan en circulación, así como sobre los riesgos que puedan derivarse de su consumo o utilización, los mecanismos de protección de sus derechos y las formas de ejercerlos (…)”.
En cuanto a la memorada legislación, el Alto Tribunal Civil puntualizó que “(…) [e]l reconocimiento del consumidor en el sistema contractual tuvo como propósito consagrar medidas tendientes a su protección, amén de la situación de desequilibrio en que fue puesto por la masificación de los bienes y servicios, la despersonalización de los vínculos negociales, y las convenciones predispuestas.
Y es que, el mayor poder económico del fabricante o comercializador, así como el desequilibrio informativo en que se encuentra el adquirente de bienes o servicios, lo sitúa en una situación de debilidad y, por ende, necesitado de acciones positivas para evitar su aprovechamiento (…). El novel derecho, en esencia, propende por garantizar a los consumidores el ejercicio consciente de la libertad contractual, por medio de la proscripción del aprovechamiento de su situación de debilidad, a través de estándares más altos en materia de revelación de información, adecuada transparencia y satisfacción de su interés negocial concreto (…)”24.
De otra parte, vale la pena memorar que la fiduciaria como profesional especializado en el ramo, desarrolla proyectos inmobiliarios en los que se le transfiere la propiedad del predio objeto 24 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC2850 de 5 de octubre de 2022. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 de la edificación, y se le encomienda tanto la gestión, como la administración de los recursos destinados a la ejecución; calidad que genera confianza en quienes pretendan vincularse, en tanto será administrado por un experto respecto del que se espera la diligencia debida, con la capacidad de advertir los riesgos a los que puede verse expuesto el proyecto según su objeto contractual.
Ahora, aunque la fiduciaria es titular y propietaria de los activos transmitidos, tal dominio es limitado, toda vez que la disposición está sujeta al cumplimiento del encargo; por lo tanto, es vocera y administradora del patrimonio autónomo dentro de las específicas facultades derivadas del negocio, porque los únicos adeudos que le es dable asumir son los procedentes del ejercicio o el cumplimiento de los fines para los que se constituyó el fideicomiso.
Aun cuando los activos de la sociedad fiduciaria quedan indemnes frente a reclamaciones derivadas del giro propio del negocio que constituyó el fideicomiso, tanto el fideicomitente como aquella compañía en calidad de administradora y vocera del patrimonio, asumen obligaciones frente al consumidor inmobiliario y son responsables en la operación dirigida a la adquisición del inmueble por el destinatario final, acorde con lo plasmado en los contratos de fiducia y de vinculación que integran una cadena de asuntos conexos.
Sobre el tópico, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia precisó que “(…) la coligación, o conexidad negocial describe hipótesis heterogéneas que atañen a una pluralidad de relaciones jurídicas, distintas, autónomas e independientes, «vinculadas por un nexo funcional o teleológico para la obtención de un resultado práctico, social o económico único, cuya estructura exige una serie de pactos constantes, ab origene (en el origen) e in fine (en su fin), y la unión funcional o teleológica de los actos dispositivos (…), sin embargo, las Radicado: 110013199003 2023 03376 01 vicisitudes que afectan a un contrato -invalidez, ineficacia, resoluciónpueden repercutir sobre el otro o sobre los otros (…)”25.
Aunado, no es dable soslayarse que “(…) la tutela efectiva de los intereses de los consumidores y usuarios, habida cuenta de la posición de inferioridad o debilidad que ordinariamente ocupan en el tráfico mercantil y la asimetría que caracteriza sus relaciones jurídicoeconómicas con los distribuidores o fabricantes, no puede verse restringida o limitada por el principio de la relatividad de los contratos, (…) puesto que, con independencia del vínculo jurídico inmediato que ellos pudieran tener con el sujeto que les enajenó o proveyó un determinado bien o servicio (…), con lo que queda claramente establecida una ‘responsabilidad especial’ (…) que los habilita para accionar directamente contra el fabricante en orden a hacer efectivas las garantías a que hubiere lugar o a reclamar el resarcimiento de los daños que les fueron irrogados, sin que tal potestad pueda ser coartada por la simple inexistencia de un vínculo de linaje contractual (…)”26 -resalta la Sala-.
De cara al anterior marco normativo y jurisprudencial, no debe perderse de vista que el numeral 11 del artículo 5° del Estatuto del Consumidor, preceptúa que es proveedor o expendedor “(…) [q]uien de manera habitual, directa o indirectamente, ofrezca, suministre, distribuya o comercialice productos con o sin ánimo de lucro (…)”, disposición de la que se deduce que la fiduciaria convocada, en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Alameda Parque Residencial I Etapa, ostenta dicha calidad, en la medida que tiene una participación activa en la cadena de consumo, ya que en el contrato de vinculación celebrado el 16 de abril de 2015 con Ricardo Rincón 25 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 1º de junio de 2009, expediente 2002-00099-01. 26 Corte Suprema de Justicia. Sentencia del 7 de febrero de 2007, expediente 23162-3103-001-1999-00097- 01. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 Caballero27, quien posteriormente cedió su posición contractual a la propulsora de la controversia28, la memorada entidad se comprometió, entre otras cosas, a efectuar la transferencia del derecho de dominio de la unidad inmobiliaria materia de tal convenio 29; administrar los dineros que le entreguen los beneficiarios de área en la forma concertada30 y entregarlos al fideicomitente31; y, además, ser la titular de los bienes que conformen el aludido fideicomiso32.
En suma, es claro que, a la persona jurídica, vocera del fideicomiso memorado, no solo le atañía administrar los dineros depositados por los consumidores, sino también transferir el derecho de dominio del apartamento objeto de la convención junto con su garaje y depósito; circunstancias de las que emerge la intervención de la compañía en mención en la evocada relación de consumo.
En el escenario descrito, surge prístino que Alianza Fiduciaria S.A., en su doble condición, dada su calidad de proveedora, a diferencia de lo aseverado por su apoderada, sí cuenta con legitimación en la causa por pasiva. Considerar lo contrario, conforme lo ha planteado la doctrina autorizada, es “(…) [p]rivar a los terceros en cuestión de la acción directa contra las sociedades fiduciarias (…)”33, lo que “(…) viola el núcleo esencial de los derechos del consumidor que, en su faceta procesal, no puede ser despojado de un medio de defensa efectivo contra las sociedades fiduciarias, en su condición de garantes principales de la calidad de los servicios fiduciarios que ofrece al mercado (…)”34.
Agregado a lo antecedente, vale recordar que entre los contratos de fiducia y de vinculación celebrados se presenta un coligamiento 27 Folios 29 a 30 del archivo “002 AnexosYpruebas.pdf”. 28 Folios 26 a 28 del archivo ibídem. 29 Folios 33 y 34 ibídem. 30 Folio 38 ibídem. 31 Ibídem. 32 Ibídem. 33 Baena Cárdenas, Luis Gonzalo, Fiducia Inmobiliaria: tensión entre la autonomía privada, el derecho a la vivienda digna y el derecho del consumo, Editorial Universidad Externado de Colombia, páginas 68 y 69. 34 Ibídem.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 negocial, los cuales no deben apreciarse como declaraciones de voluntad independientes, insulares e inconexas; por lo tanto, a quienes integren la cadena por ellos conformada, les asiste el deber de atender tanto las obligaciones propias de las convenciones conjuntadas, como las derivadas de la integración misma.
En consonancia con tal criterio, esta Colegiatura, al analizar un asunto de similares contornos, se refirió a la teoría de los contratos coligados entre el fideicomitente y los patrimonios autónomos constituidos para el manejo de los recursos, así como para ostentar la propiedad del inmueble en donde se edificará el proyecto, y advirtió que las obligaciones asumidas por cada uno en los diferentes negocios, pertenecían a una secuencia de actos dirigidos al mismo fin; motivo por el que, el incumplimiento de los compromisos por uno de los contratantes irradiaba a todos los demás. Al efecto, el pronunciamiento citado sostuvo que “(…) por más que el Tribunal tenga claro que los bienes fideicomitidos forman un patrimonio autónomo afecto a la finalidad prevista en el contrato de fiducia (C. de Co., art. 1233), como también que los bienes objeto de ella sólo garantizan las obligaciones contraídas en el cumplimiento de la finalidad perseguida (art. 1227, ib.), no puede pasar por alto, menos aún bajo las reglas especiales del derecho de consumo, que los dos patrimonios autónomos y la sociedad fideicomitente están vinculados, en forma estrecha y de una u otra manera, a la operación comercial dirigida a la adquisición de la frustrada oficina: al uno se le entregó el dinero, el otro debía construir y entregar materialmente el bien, y uno más debía otorgar la respectiva escritura pública registrada.
¿Puede acaso sostener uno de los patrimonios que no es responsable porque recibió y transfirió los recursos, y hasta ahí llegaba lo suyo? Por supuesto que no, pues sus obligaciones hacen parte de una secuencia de actos que tienen la misma finalidad. ¿Puede acaso sostener el otro patrimonio que nada tiene que ver porque su compromiso era otorgar el instrumento público, si precisamente no lo podrá hacer por haber fallado Radicado: 110013199003 2023 03376 01 la condición? Desde luego que no, menos aún si es él quien tiene la propiedad del predio de mayor extensión (…).
(…) (…) [S]i para la realización de esta clase de negocios jurídicos por los beneficiarios de área, se impuso la celebración de plurales acuerdos de voluntad que, necesariamente, están vinculados entre sí para poder alcanzar el fin perseguido; y si las partes, entonces, deben adecuar o ajustar su conducta a los deberes de prestación impuestos en los diversos contratos para el cabal, correcto y adecuado funcionamiento del sistema u operación comercial, resulta incontestable que el incumplimiento de sus obligaciones por uno de los contratantes se comunica a los demás, pues su acatamiento está relacionado con el propósito final.
En este orden de ideas, la circunstancia de haberse previsto en las cláusulas 8ª y 23 del contrato de vinculación, y en el parágrafo 1º del numeral 8.2 de la cláusula 8ª del contrato de constitución del Fideicomiso Recursos, que ninguno de los patrimonios autónomos sería responsable ‘por la construcción, ejecución y terminación del proyecto, estabilidad del mismo, viabilidad financiera (…), daños a terceros, plazos de entrega, precio y demás obligaciones relacionadas con este’ (derivado 01, p. 38 y 56), no quita ni pone ley frente al consumidor, puesto que, se insiste, por tratarse de contratos coligados, el incumplimiento de una de las partes irradia sus efectos a todos los contratantes y a todos los contratos (…)”35.
Acorde con el anterior criterio, contrario a lo señalado por la opugnante, dados los efectos jurídicos que conllevan los contratos coligados, existe solidaridad entre el proveedor y el productor, en el evento que alguno incumpla las obligaciones que le atañen. Por ende, a los consumidores les es dable alegar la inobservancia de sus derechos de cualquiera de los proveedores o productores de los bienes 35 Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, Sala Civil.
Sentencia del 15 de julio de 2021, expediente 110013199001 2019 58046 01. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 ofertados, prerrogativa que tampoco es ajena a los servicios financieros prestados por la fiduciaria intimada. De consiguiente, las motivaciones que preceden refuerzan la legitimación en la causa por pasiva de la compañía convocada en su doble calidad, con mayor razón si es ostensible que luego de sufragar el precio, a los consumidores les asiste el derecho a que les transfieran, entreguen o suministren el producto o servicio por el que pagaron -aspecto último que no fue puesto en duda por las interpeladas-. 2.4.
De conformidad con lo argüido, de poca monta resulta que no se hubiera trasferido el inmueble a la promotora por no cumplirse las condiciones técnicas financieras, administrativas y jurídicas del negocio para ello, la falta de recursos por parte de la fideicomitente para sufragar la prorrata de la hipoteca a favor del Banco Caja Social S.A., respecto del mutuo constructor a cargo de Alianza Fiduciaria S.A., conforme a su deber de diligencia, la administración de los recursos de propiedad del patrimonio autónomo, al igual que la defensa de los bienes fideicomitidos, por cuanto el coligamiento de los contratos de fiducia irradia una responsabilidad solidaria entre la fiduciaria como administradora del patrimonio autónomo y la fideicomitente, con independencia que la inobservancia negocial emane solo de una de ellas, puesto que, se insiste, en virtud de tal conexidad de vínculos, el incumplimiento de una de las partes transmite sus efectos a todos los contratantes y a todos los negocios; razón por la que, además, resultan inocuas las disposiciones que exoneran de los compromisos a una de las compañías antes mencionadas -entre las cuales se encuentran, que la sociedad fiduciaria no está llamada a responder por la construcción, ejecución y terminación de la obra, su promoción, comercialización, la gerencia o plazos de entrega, así como tampoco por los riesgos técnicos y patrimoniales del proyecto, por mencionar algunas-.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 Además, tampoco es de recibo la tesis fundada en que la gestión de la fiduciaria como vocera del fideicomiso se limitó a la administración de los recursos, en la medida que este juicio no se adelanta frente a esta compañía como persona jurídica, sino se trata de una acción de protección al consumidor que propende por la efectividad de los derechos de este usuario, deber que como se anticipó le corresponde asumir de manera solidaria al productor, así como al proveedor, es decir, tanto a la constructora como a la fiduciaria.
Debe memorar el Tribunal que, en el sistema adoptado por el Código Civil, según han clarificado jurisprudencia y doctrina36, la estructuración o transferencia de derechos reales como el dominio, debe reunir los requisitos del título y el modo, que son dos fases distintas. El primero “(…) es el hecho del hombre generador de obligaciones o la sola ley que lo faculta para adquirir el derecho real de manera directa (…)”, que se trata de un derecho personal, como el negocio jurídico, las situaciones o estados de hecho o de derecho, es decir, una fuente de las obligaciones puesta en marcha o en acción, de la cual surgen derechos personales o de crédito conforme a lo previsto en los artículos 666, 1494 y 2302, entre otros, del Código Civil.
Cuando uno de esos títulos o derechos personales, tiene aptitud para engendrar o transferir derechos reales, requiere el segundo paso, que es el modo, una fase diferente y posterior, vale decir, la ejecución o realización del título, para estructurar el derecho real. El modo es, pues, la forma jurídica mediante la cual el título, con aptitud para tal efecto, genera la constitución o transferencia de los derechos reales.
Por ejemplo, para adquirir el derecho real de dominio por transferencia entre vivos, debe haber dos pasos: el primero es el título, que debe ser el contrato respectivo, como compraventa, permuta o negocios jurídicos de obligaciones personales, que no transfieren la José J. Gómez, Bienes, reimpresión, pág. 159. Bogotá: Universidad Externado de Colombia;
Luis Guillermo Velásquez Jaramillo, Bienes. Bogotá, Ed. Temis, 1998, séptima edición. 36 Radicado: 110013199003 2023 03376 01 propiedad, pero tienen aptitud para hacerlo; el segundo es el modo, que sí transfiere la propiedad cuando se ejecuta la obligación derivada del título, esto es, cuando se realiza la tradición, que es la entrega de la cosa que hace el dueño a otra persona, habiendo por una parte la facultad e intención de transferir el dominio, y por la otra la capacidad e intención de adquirirlo; aunque tratándose de bienes sujetos a registro la tradición se efectúa con la inscripción del título en la oficina respectiva (artículos 673, 740 y ss. del Código Civil y concordantes), además de la entrega material, agregó el canon 922 del Código de Comercio.
Tal cimiento conceptual es aplicable a las relaciones de consumo, porque absurdo sería aceptar que en estas no rijan las reglas de adquisición del dominio de los productos, por parte de los consumidores, cuando esa sea la finalidad del negocio, pues quedarían sin el resguardo jurídico como propietarios. Por eso, si se trata de bienes muebles, la transferencia del producto, luego del respectivo título, se verifica por alguno de los modos de tradición descritos en los preceptos 754 y 755 del Código Civil, siendo el de mayor usanza el de permitir “(…) la aprehensión material de una cosa presente (…)”.
En tanto que para adquirir un bien raíz, además de la entrega material, se requiere (i) el negocio respectivo que sirva de título, por ejemplo, compraventa, permuta u otra forma equivalente, como la transferencia a título de beneficio derivado de una fiducia mercantil, (ii) más el modo, que es la tradición, consistente en la inscripción del título en la oficina de registro de instrumentos públicos y la entrega material, conforme a los artículos 756 del Código Civil, 922 del Código de Comercio, 1º y ss. de la ley 1579 de 2012, entre otras normas.
Así, al prever el artículo 11, numeral 6 de la Ley 1480 de 2011, que adicional a la entrega material también deberá hacerse el registro correspondiente, alude a aquellos eventos en que el producto es un bien sometido a registro, como un inmueble; luego, para este asunto Radicado: 110013199003 2023 03376 01 es insuficiente que la demandante solo tenga materialmente el predio ofrecido -aspecto afirmado en el libelo e interrogatorio de parte, corroborado además por los documentos anexados con el escrito genitor37-, porque indudable es que restan los trámites para estructurar la transferencia del derecho de dominio, mediante el contrato respectivo y su inscripción en la oficina de instrumentos públicos, para que figure con la plena propiedad.
En relación con la hipoteca que recae sobre el predio a favor del Banco Caja Social S.A., de ningún modo constituye obstáculo para que se cumpla con la condena impuesta en la primera instancia, en tanto que la constitución de esa garantía real no saca los bienes del comercio, de recordar que el artículo 2440 del Código Civil dispone que el “(…) dueño de los bienes gravados con hipoteca podrá siempre enajenarlos o hipotecarlos, no obstante cualquiera estipulación en contrario (…)”.
Aunado, si los consumidores adquirentes pagaron el precio, el productor o vendedor también tiene la responsabilidad de garantizar que la transferencia sea en debida forma y libre de gravámenes. Expresado en otras palabras, no debe haber inconveniente alguno para que la condena proferida sea cumplida, puesto que al comprobarse que se sufragó el precio pactado por la unidad de vivienda38, también está a cargo de la fiduciaria demandada como vocera del Fideicomiso Alameda Parque Residencial I Etapa, quien constituyó la hipoteca de la heredad en donde se desarrolló el proyecto, realizar los trámites necesarios para ese propósito, conforme al contrato de fiducia y la ley, esto es, la cancelación de la prorrata de la hipoteca a favor del referido Banco Caja Social S.A., sobre el inmueble en cuestión y en aplicación del artículo 17 de la ley 675 de 2001 en lo pertinente, para que de esa manera lo pueda escriturar y transferir libre de gravámenes a la activante, con miras a evitar alguna 37 Folios 1 a 4 y 26 a 28 del archivo “002 AnexosYpruebas.pdf”. 38 Folios 42 y 43 del archivo “002 AnexosYpruebas.pdf”.
Radicado: 110013199003 2023 03376 01 situación inapropiada para la consumidora demandante que, se itera, pagó el precio a las entidades responsables. De ahí que tampoco tengan cabida los alegatos de la institución financiera intimada, consistentes en que la decisión fustigada desconoció sus prerrogativas como acreedora hipotecaria e imposibilidad de cumplir el veredicto, porque a diferencia de lo estimado por la recurrente, la determinación estructuró un orden secuencial y razonable de acatamiento, en el entendido que dispuso que la fiduciaria enjuiciada, dentro del lapso allí indicado, adopte las medidas tendientes a desembargar los bienes, seguido de satisfacer la prorrata correspondiente, en cuyo plazo la entidad crediticia deberá aceptar el pago con el fin de impetrar el levantamiento de las cautelas, así como proceder a la suscripción del instrumento público de cancelación de hipoteca.
De esta forma, el fallo no exige prestaciones concomitantes incompatibles con los trámites registrales o judiciales, sino que coordina etapas sucesivas que preservan la garantía real hasta el momento mismo de su extinción por solución e inscripción, lo que salvaguarda la financiación y evita cualquier desprotección del acreedor. Tampoco se advierte desafuero alguno: según se explicó líneas anteriores, el dispensador de justicia contaba con competencia expresa para modular el cumplimiento y dictar las órdenes necesarias, incluso más allá del marco literal de las súplicas, con el propósito de hacer efectiva la tutela judicial, toda vez que en las acciones de consumo el evocado artículo 58, numeral 9, de la Ley 1480, lo faculta para decidir según lo probado con plenas potestades para fallar infra, extra y ultrapetita.
En ese marco, es plausible que la providencia señale la forma y términos de ejecución, al atender la causa petendi deshonra y necesidad de levantar gravámenes para perfeccionar la escrituración-, lo mismo que adoptar las medidas idóneas para Radicado: 110013199003 2023 03376 01 hacerla efectiva, sin menoscabar el debido proceso ni las garantías de las partes.
Por último, también debe indicarse que la suerte de este asunto no se ve comprometida por la apertura del proceso de reorganización de la llamada en garantía Coinsa Constructora S.A.S. en Liquidación, porque la consumidora no optó por una demanda coercitiva, que busca ejecutar una obligación clara, expresa y exigible de hacer, sino a una de naturaleza declarativa para efectivizar su garantía, respecto de la que, según se vio en derroteros precedentes, la compañía fiduciaria- debe responder de manera solidaria.
III. CONCLUSIÓN Ante la improsperidad de los reproches blandidos en los recursos, con las reflexiones que fueron explicadas, se confirmará la sentencia de primera instancia, con la consecuente condena en costas a las recurrentes vencidas -numerales 1° y 8º del artículo 365 ibídem. IV. DECISIÓN DE SEGUNDA INSTANCIA En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia apelada.
Segundo. CONDENAR en costas por el trámite de la segunda instancia a las apelantes a favor de su contraparte. Liquídense como lo advierte el artículo 366 del Código General del Proceso. Radicado: 110013199003 2023 03376 01 Oportunamente, la Secretaría devolverá el diligenciamiento al despacho de origen, dejando las constancias del caso. Notifíquese.
Magistrado y magistradas integrantes de la Sala JAIME CHAVARRO MAHECHA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Firmado Por: Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4d6b38f5485f96fa021de992f166088edc0c3490c68aa3b9c1b93755940cfa19 Radicado: 110013199003 2023 03376 01 Documento generado en 31/10/2025 02:53:03 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica