República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali Sala Civil Referencia Completa: Rad. Única Nal.: 76001-31-03-014-2020-00210-02 Radicación interna: 5384 Proceso: Verbal de Resolución de Contrato Demandantes: Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Claudia Patricia Prada Márquez Demandado: Constructora Alpes S.A. En Liquidación y Alianza Fiduciaria S.A. Motivo: Apelación Sentencia Magistrado Sustanciador: JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Santiago de Cali, quince (15) de agosto del dos mil veinticinco (2025).
Discutido y aprobado en Sala mediante Acta Nro. 83 de la fecha. 1. INTRODUCCIÓN Con sujeción a lo dispuesto en el artículo 320 del C.G.P., procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandada Alianza Fiduciaria S.A., en contra la sentencia de primera instancia proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Cali, que declaró la resolución del contrato de compraventa suscrito entre la parte demandante y Constructora Alpes S.A. En Liquidación, declaró el incumplimiento del encargo fiduciario por parte de Alianza Fiduciaria S.A. y condenó solidariamente a las convocadas a restituir los dineros entregados y a pagar la cláusula penal.
2. ESCENARIO DESCRIPTIVO 2.1 HECHOS RELEVANTES 2 2.1.1 En los Antecedentes 2.1.1.1 Actuando a través del mismo apoderado judicial, los señores CARLOS RICARDO HERNANDEZ PERDOMO y CLAUDIA PATRICIA PRADA MARQUEZ formularon demanda en contra de la CONSTRUCTORA ALPES S.A. y ALIANZA FIDUCIARIA, a fin de que, previo el trámite de un proceso verbal, se declarara: Como pretensión principal, primero: que se declare la resolución del contrato de promesa de compraventa suscrito entre los convocantes y la Constructora Alpes sobre el Apartamento 302 Torre D, Parqueadero 19 doble 4, Deposito, 3, que forman parte del proyecto NATUREZZA CONDOMINIO CAMPESTRE, localizado en el municipio de Santiago de Cali, Departamento del Valle del Cauca, ubicado en la Carrera. 125ª No. 12-196 de Cali; segundo, que se declare el incumplimiento de Alianza Fiduciaria frente a las obligaciones establecidas en la carta de instrucciones del contrato de encargo fiduciario de administración e inversión del proyecto inmobiliario Naturezza - preventa No. 10044083372-1; tercero, que se condenara a la Constructora a pagar la cláusula penal contenida en el contrato de promesa de compraventa, equivalente al 10% del precio total de la compraventa, por el valor de $68.875.500; cuarto, que fueran condenadas las demandadas de manera solidaria a restituir la suma de $365.161.619, por concepto del dinero entregado a raíz de la promesa de compraventa y la carta de instrucciones suscrita, debidamente indexados; quinto, que fueran condenadas las demandadas de forma solidaria a pagar los perjuicios extrapatrimoniales causados.
Igualmente, presentaron como pretensión subsidiaria que fuera declarada la nulidad de los contratos firmados. 2.1.2. En la demanda Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 3 2.1.2.1. Con ocasión del gusto por la ciudad y las patologías de osteoporosis, artrosis, lipedema, entre otras, la pareja demandante, dentro de su plan familiar, optó por trasladarse a esta ciudad y adquirir una vivienda. 2.1.2.2.
Conocido por informes publicitarios el proyecto inmobiliario Naturezza adelantado por la Constructora Alpes en esta ciudad, la parte activa el día 30 de septiembre del 2016 suscribió el contrato denominado Carta de Instrucciones del Contrato de Encargo Fiduciario de Administración e Inversión del proyecto inmobiliario Naturezza - Preventa No. 100440833721’, el cual era prerrequisito para suscribir la promesa de compraventa.
Declaran los demandantes que en dicha carta de instrucciones se estipuló que ellos como encargantes conocían el contrato de encargo fiduciario suscrito entre las demandadas, pero que este nunca les fue suministrado. 2.1.2.3. A los gestores les brindó confianza, seguridad y transparencia el negocio el hecho de que Alianza Fiduciaria S.A. administraba los recursos y verificaba el cumplimiento del punto de equilibrio antes de trasladarlos a la constructora. 2.1.2.4.
Las exigencias y documentos que debía aportar la Constructora a la Fiduciaria para acreditar el cumplimiento del punto de equilibrio eran los siguientes: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 4 2.1.2.5. El día 04 de octubre del 2016 los promotores de la demanda firmaron el contrato nominado pre-promesa de compraventa con la Constructora Alpes, y cancelaron la suma de $15.000.000 a Alianza Fiduciaria. 2.1.2.6.
Refieren los demandantes que Alianza Fiduciaria no les informó de los riesgos en la ejecución del proyecto, incumpliendo su deber legal al respecto. 2.1.2.7. A pesar de lo anterior, Alianza Fiduciaria dejó sentado en la Carta de Instrucciones que no respondería por ningún incumplimiento. 2.1.2.8. El día 24 de octubre del 2016 los actores firmaron, en calidad de promitentes compradores, el contrato de promesa de compraventa con la Constructora Alpes, en su condición de promitente vendedora.
El negocio giraba en torno a la tradición y el correspondiente pago por ello del Apartamento 302 Torre D, Parqueadero 19 doble - 4, Deposito: 3, perteneciente a la torre D del proyecto Naturezza Condominio Campestre. 2.1.2.9. En el contrato de promesa de compraventa quedó consignado que ese convenio estaba supeditado a una condición suspensiva, cual era la culminación de la etapa de preventa del proyecto y el cumplimiento Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 5 del punto de equilibrio ante Alianza Fiduciaria, lo que demostraba que esta última entidad conocía la promesa de compraventa celebrada. 2.1.2.10.
Exteriorizan que cumplieron con el pago del monto fijado en el contrato de promesa de compraventa, por el valor de $265.161.619, como cuota inicial del precio de los inmuebles que ascendía en su totalidad a $687.525.000. 2.1.2.11. El 06 de marzo del 2018 Alianza Fiduciaria expidió el acta de cumplimiento del punto de equilibrio; ese acto fue informado a los convocantes por la Constructora el día 13 de marzo del 2018. 2.1.2.12.
Señalan que, luego de una promoción de la Constructora por pronto pago, la cual generaría un descuento de $19.859.455, los actores realizaron un pago adicional por el valor de $100.000.000. En conclusión, para el 24 de agosto del 2018, los demandantes habían pagado la suma de $365.161.619. 2.1.2.13. En el informe del 30 de mayo del 2018, la Constructora comunicó que la construcción de la Torre D estaba en fase de excavación. 2.1.2.14.
El día 11 de octubre del 2018 las partes promitentes suscribieron un otrosí al convenio de promesa de compraventa, modificando la clausula del valor de los inmuebles a la suma de $667.665.545, en aplicación del descuento por pronto pago. 2.1.2.15. Los demandantes evidenciaron que la Constructora no les había informado el inicio de la construcción, lo que a su juicio era un incumplimiento del contrato de promesa, según su parágrafo primero de la cláusula sexta.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 6 2.1.2.16. En septiembre del 2019 los gestores de la demanda visitaron la obra y constataron que, diecisiete meses posteriores a la expedición del acta de cumplimiento de los requisitos del punto de equilibrio, no había iniciado la construcción. 2.1.2.17.
En los meses de noviembre y diciembre del 2019 los promotores del pleito recibieron información de la Constructora, disculpándose del retraso de la obra, bajo el pretexto de que un Juzgado administrativo había suspendido la expedición de permisos ambientales, situación que retrasó el trámite de la licencia de construcción del proyecto. 2.1.2.18.
En la promesa de compraventa fue pactado que la entrega de los inmuebles se realizaría a los 22 meses posteriores a la expedición del acta de cumplimiento del punto de equilibrio verificado por la Alianza Fiduciaria, correspondiendo esta al 06 de marzo del 2018, por lo que la entrega se debió realizar el 05 de enero del 2020; sin embargo, afirman los impulsores del proceso que hasta la fecha de interposición de la demanda no han sido entregados los inmuebles prometidos. 2.1.2.19.
El día 25 de junio del 2020 los demandantes presentaron un derecho de petición ante la Constructora solicitando el cumplimiento del contrato prometido, al no obtener respuesta dentro del término legal, incoaron una acción de tutela para el efecto. Producto del fallo favorable de la tutela, la demandada entidad de construcción justificó su mora en la suspensión de las licencias ambientales y de construcción por parte de un Juzgado administrativo de esta ciudad, como razón para incumplir el contrato de promesa de compraventa, añadiendo los efectos de la pandemia. 2.1.2.20.
A pesar de las peticiones en ese sentido, la Fiduciaria no ha suministrado copia del contrato de encargo fiduciario. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 7 2.1.2.21. La Constructora Alpes cuenta con 4 embargos provenientes de distintos procesos judiciales, por lo cual está comprometida su solvencia económica y técnica para desarrollar el proyecto inmobiliario. 2.1.2.22.
El incumplimiento de las demandadas ha derivado en problemas financieros y agravó la situación de salud de la demandante. 2.1.2.23. Respecto a la responsabilidad de la Fiduciaria, manifiestan que expidió el acta de cumplimiento del punto de equilibrio el día 06 de marzo del 2018, pero para esa fecha el proyecto estaba en fase de excavación, y pasados 22 meses desde esa fecha, no han sido entregados los inmuebles, incumpliendo sus deberes legales y contractuales.
Que su labor no se limitaba a recibir los documentos, sino que, de acuerdo con su pericia, debía verificar el cumplimiento del punto de equilibrio. Aluden que incumplió el encargo porque no su suministró el acta de cumplimiento del punto de equilibrio y que no fue acreditado el otorgamiento de una licencia de construcción, faltando a su deber de diligencia. Concluyen que, ALIANZA FIDUCIARIA S.A debe responder judicialmente a la resolución del encargo fiduciario, por incumplir sus obligaciones esenciales al 1) deber de información respecto del contenido del contrato de encargo fiduciario 2) deber de suministrar documentación relativa a los contratos de adhesión, en este caso al contrato fiduciario y los documentos respectivos al acta de cumplimiento 3) deber de diligencia respecto de las obligaciones generales de las sociedades fiduciarias y de la verificación de los puntos de equilibrio y 4) deber de previsión, respecto a la falta de garantías sobre los riesgos del negocio fiduciario y del proyecto inmobiliario.
El incumplimiento de estas obligaciones dio lugar a que LOS ENCARGANTES confiaran en un proyecto ostensiblemente inviable de ser ejecutado en los términos previstos en el contrato de PROMESA DE COMPRAVENTA. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 8 2.1.3 En el desarrollo procesal 2.1.3.1 Notificadas en debida forma las demandadas, CONSTRUCTORA ALPES S.A. y ALIANZA FIDUCIARIA S.A. contestaron la demanda conjuntamente, negando algunos hechos y aceptando parcialmente otros.
Se opusieron también a cada una de las pretensiones de la demanda y adujeron en su defensa excepciones de mérito que denominaron: “EXCEPCIÓN DE CONTRATO NO CUMPLIDO y FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA”. Argumentaron, frente al primer medio exceptivo, que los demandantes incumplieron el contrato de promesa de compraventa porque no pagaron la cuota inicial.
Declaran que todos los meses los convocantes tuvieron retrasos en el pago de sus cuotas y que no pueden pretender el cumplimiento contractual, cuando estuvieron en mora. Sobre la segunda defensa, de manera imprecisa, pues los datos que suministraron pertenecían a un proceso diferente al que convoca a la Sala, arguyeron que Alianza Fiduciaria no estaba legitimada en la causa por pasiva, debido a que fue constituido un patrimonio autónomo, entidad distinta a la fiduciaria, y era ella quien debía responder por las obligaciones contraídas en el ejercicio del encargo fiduciario. 2.1.4 En la sentencia 2.1.4.1 La Jueza Cuarta Civil del Circuito de Cali en sentencia escrita del 17 de julio del 2024 accedió a las súplicas de la demanda, resolvió el contrato de promesa de compraventa por el incumplimiento de la Constructora Alpes, declaró el incumplimiento del encargo fiduciario por parte de Alianza Fiduciaria, condenó a las convocadas de manera solidaria a restituir a los Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 9 demandantes las sumas de dinero entregadas y a pagar la cláusula penal contenida en el contrato de promesa.
Para colegir lo precedente, la sentenciadora entró a desarrollar los presupuestos axiológicos de la acción resolutoria y de la responsabilidad civil contractual. A su vez, discurrió sobre el contrato de promesa de compraventa y las exigencias para su validez. Respecto al estudio de la acción resolutoria esgrimida en contra de la Constructora Alpes, infirió que, si bien los convocantes no cumplieron en su totalidad con el plan de pagos para la fecha del 11 de noviembre del 2019, la cual según el acuerdo de promesa correspondía a la última cuota, eso se debió a que la demandada entidad de construcción no había adelantado ninguna tarea en el inmueble, lo que justificaba la acción resolutoria con el reconocimiento de la cláusula penal del contrato de promesa a favor de los accionantes (sanción contractual que consideró era la estimación anticipada de los perjuicios).
Infirió que para la fecha del pago de la última cuota debía estar la construcción al 100%, en razón a que el 06 de enero del 2020 se cumplía el plazo de los 22 meses pactados para entregar los inmuebles, pero no fue así. De cara a la acción de responsabilidad civil contractual, aseveró que de las probanzas se demostraba la existencia del encargo fiduciario suscrito entre Alianza Fiduciaria y la Constructora Alpes; sobre el incumplimiento del contrato, entró a analizar la verificación de las condiciones para el giro de los recursos de los optantes compradores promotores a la sociedad de construcción. En primer lugar, examinó el requisito de la copia de la licencia de construcción. Expuso que fue aportada al proceso la modificación de una licencia de construcción ya existente, más no una nueva para poder construir las unidades inmobiliarias, por lo que, a su juicio, no fue probado a satisfacción el cumplimiento de la mentada exigencia. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 10 En segundo lugar, respecto a la copia del 60% de las cartas de instrucciones para cada torre o el proyecto en general, sostuvo que no fueron allegadas, a pesar de su decreto como medios probatorios, ya que la parte pasiva se limitó a aportar un pantallazo de un listado de los nombres de 22 optantes compradores de la torre D del proyecto.
En tercer lugar, sobre el presupuesto y flujo de caja suscrito por el interventor y el representante legal de la Constructora, señaló que la Fiduciaria solo arrimó un pantallazo de un documento denominado flujo de caja sin las firmas de los sujetos enunciados. En cuarto lugar, en lo atinente a estar al día en el pago de las comisiones a la fiduciaria para el momento en el que fue decretado el punto de equilibrio, reflexionó que la Fiduciaria no aportó el acta del cumplimiento del punto de equilibrio, sino una certificación suscrita por el representante legal de esa sociedad en marzo del 2024 en ese sentido, pero, que no fue acercado algún elemento de prueba que demostrara que, para el 06 de marzo del 2018, fecha del presunto cumplimiento del punto de equilibrio, la Constructora Alpes estuviera al día en el pago de las comisiones.
Por lo antelado, el Despacho de primer grado concluyó que Alianza Fiduciaria no obró diligentemente y con la pericia exigida, incumpliendo el contrato de encargo fiduciario. Por otro lado, razonó la Juzgadora que existía solidaridad en cabeza de la parte pasiva por el incumplimiento de los contratos de promesa de compraventa y encargo fiduciario, según el artículo 2344 del C.C., para responder por la restitución de las sumas de dinero entregadas por los demandantes y la cláusula penal.
Ahondó que, de haber actuado con diligencia la fiduciaria, a los demandantes se les hubiera restituido los dineros entregados, resultando indivisible la relación de causalidad entre las conductas Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 11 desplegadas por los hoy demandados, y los perjuicios generados a los demandantes. 2.1.5 En la apelación 2.1.5.1 Dentro del momento procesal correspondiente, la sentencia solo1 fue apelada por Alianza Fiduciaria S.A., exponiendo, en síntesis, los siguientes reparos concretos: i) Falta de legitimación en la causa por pasiva: adujo que su labor se limitó a administrar los recursos del encargo fiduciario y a trasladarlos a la Constructora, cumplido el punto de equilibrio; igualmente, señaló que el incumplimiento se debió a que la otra demandada no desarrolló el proyecto inmobiliario.
Finalmente, aludió que la Jueza no resolvió esta excepción. ii) Indebido alcance del contrato de promesa de compraventa: en sujeción a lo anterior, arguyó que le fue atribuida responsabilidad exclusivamente del acuerdo de promesa, del cual no fue parte contractual, y que cumplió con sus obligaciones contractuales. iii) Incongruencia de la sentencia y la improcedencia de ejecutar la cláusula penal: sostuvo que en la parte considerativa del fallo se mencionó que la Constructora Alpes era la encargada de pagar la cláusula penal, pero que fue condenada en la parte resolutiva a asumir la misma.
Igualmente, manifestó que las restituciones mutuas devenían del contrato de promesa de compraventa del cual no fue parte y que por eso no le era imputable la condena por concepto de la cláusula penal. iv) La Sala compendia los reparos subsiguientes en la mantenida actuación diligente de la Fiduciaria en la verificación del 1 Es de mencionar que la parte demandante apeló la sentencia pero, al haberse presentado por fuera del término legal, fue declarada desierta por la Jueza de primera instancia. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 12 cumplimiento del punto de equilibrio: discutió que fue introducida al proceso la licencia de modificación para la construcción de la Torre D, licencia que era válida para tener acreditada la exigencia en ese sentido.
Refirió que por un error humano no fueron aportadas las 22 cartas de instrucciones en la oportunidad concedida, pero que con la apelación las adjuntaba, lo que demostraba su existencia. Reconoció que el pantallazo aportado para demostrar el presupuesto y flujo de caja no contaba con las firmas del interventor y el representante legal de la constructora, y que el documento había quedado mal escaneado, por lo cual, procedía a adjuntar a la apelación el elemento de prueba con las firmas.
Declaró que del acta de cumplimiento (que aportó en la apelación), se desprende que la Constructora sí estaba al día en el pago de las comisiones a la fiduciaria. Asimismo, indicó que el Juzgado de primera instancia no presumió su buena fe, ya que relacionó una certificación donde constaba que no existían deudas por el concepto relacionado.
De otra parte, reprochó que a la parte demandante le correspondía probar la ausencia del cumplimiento del enunciado requisito, y que el Juzgado no hizo una correcta redistribución de la carga de prueba en ese aspecto. v) Supuesta responsabilidad solidaria entre las demandadas: expuso que la solidaridad debe ser pactada en aplicación del artículo 1568 del C.C., y que esta no fue acordada respecto a la promesa de compraventa incumplida; por el contrario, se dejó delimitado en el clausulado que no suscribiría ninguna promesa ni participaría en su definición. De manera que existía una exclusión de responsabilidad. 2.1.6 En la sustentación del recurso.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 13 En aplicación de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2233 de 2022, la Fiduciaria Alianza sustentó por escrito los reparos presentados ante la juzgadora de primera instancia en los términos anteriormente señalados.
Dentro del término de traslado del auto que admitió la apelación, la parte impugnante solicitó el decreto de las pruebas que enunció en su recurso; sin embargo, estas fueron negadas en la providencia del 18 de noviembre del 2024 por esta Sala, sin perjuicio del principio de adquisición procesal, puesto que la solicitud no se enmarcaba en alguno de los supuestos del artículo 327 de la norma procesal civil.
3. PROBLEMAS JURÍDICOS Derivado de los reparos expuestos, tal como fueron planteados, corresponde a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos: i) ¿Alianza Fiduciaria S.A. está legitimada en la causa por pasiva por el alegado incumplimiento del Encargo Fiduciario de Administración e Inversión del proyecto inmobiliario Naturezza Preventa No. 10044083372-1? ii) ¿La A quo atribuyó la responsabilidad del incumplimiento contractual de la Fiduciaria exclusivamente del contrato de promesa de compraventa? iii) ¿Probó Alianza Fiduciaria haber verificado correctamente el cumplimiento del punto de equilibrio en los aspectos que no encontró acreditados la Sentenciadora de primera instancia? iv) ¿Alianza Fiduciaria es solidariamente responsable de restituir los dineros entregados por los demandantes y de pagar la cláusula penal? Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 14
4. ESCENARIO PRESCRIPTIVO 4.1. Nulidades y Presupuestos procesales. Sea lo primero mencionar que no se observa que exista causal de nulidad alguna que invalide lo actuado y que impida a esta Colegiatura resolver de fondo el pleito. En punto de los presupuestos procesales, en tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídico-procesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma, se advierten cumplidos a cabalidad. 4.2.
Presupuestos materiales de la sentencia de fondo (legitimación en la causa) 4.2.1. Por sabido se tiene que la legitimación es una figura de derecho procesal y tema de obligado estudio por parte del juzgador al momento de desatar la litis como presupuesto material de la sentencia, y que, se traduce por activa en ser el titular que conforme a la Ley sustancial está llamado a reclamar el derecho violado o a satisfacer el interés que legalmente se tiene, y por lo pasivo, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses. 4.2.2.
En el caso que nos ocupa, de acuerdo con los hechos narrados en la demanda, la legitimación por activa está en cabeza de los demandantes en su calidad de optantes compradores (encargantes), en un primer momento, vinculados al contrato de Encargo Fiduciario de Administración e Inversión del proyecto inmobiliario Naturezza Preventa No. 10044083372-1, así como en su calidad de promitentes compradores en el contrato de promesa de compraventa, a quienes presuntamente se les causó un daño antijurídico en su órbita patrimonial y moral como consecuencia del incumplimiento de dichos contratos por parte de las demandadas, concretamente, por el traslado de los Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 15 recursos al constructor, sin que estuvieran reunidos los requisitos del punto de equilibrio, aunado a la ausencia de celebración del contrato de compraventa. 4.2.3.
En punto a la legitimación en la causa por pasiva de Alianza Fiduciaria, este tema será abordado más adelante, a causa de que se trata de un reparo contra la sentencia de primera instancia. 4.3. Presupuestos normativos 4.3.1 Por sabido se tiene que, bajo el principio de la autonomía de la voluntad, según el cual, con las limitaciones impuestas por el orden público y por el derecho (presupuestos de validez y existencia), los particulares pueden realizar actos jurídicos para comprometer su voluntad en la forma prevista por el artículo 1602 del Código Civil, los que, no sólo constituyen ley para las partes, sino que, además, estos no pueden ser invalidados sino por su consentimiento mutuo o por causas legales. 4.3.2.
En cuanto al incumplimiento de dichos acuerdos de voluntades, el artículo 1546 del Código Civil prevé que: “En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución del contrato o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”. 4.3.3.
Frente a la mora en los contratos bilaterales y los perjuicios que de ella se derivan, los artículos 1609 y 1615 del Código Civil indican: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 16 “Artículo 1609. En los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos.”.
“Artículo 1615. Se debe la indemnización de perjuicios desde que el deudor se ha constituido en mora, o, si la obligación es de no hacer, desde el momento de la contravención.”. 4.3.4. Código de Comercio “Artículo 822. aplicación del derecho civil. Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa.
La prueba en derecho comercial se regirá por las reglas establecidas en el Código de Procedimiento Civil, salvo las reglas especiales establecidas en la ley.” “Artículo 1243. Responsabilidad del Fiduciario. El fiduciario responderá hasta de la culpa leve en el cumplimiento de su gestión.”. 4.3.5. Circular Externa 29 de 2014 (Circular Básica Jurídica) Superintendencia Financiera “1.
Negocios Fiduciarios 1.1 Concepto de Negocio Fiduciario Para los efectos de este Capítulo de acuerdo con lo establecido en el Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (E.O.S.F.) y en el Código de Comercio, se entiende por negocios fiduciarios aquellos actos de confianza en virtud de los cuales una persona entrega a otra uno o más bienes determinados, transfiriéndole o no la propiedad de los mismos, Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 17 con el propósito de que ésta cumpla con ellos una finalidad específica, bien sea en beneficio del fideicomitente o de un tercero. Dentro de este concepto se incluyen la fiducia mercantil y los encargos fiduciarios al igual que los negocios denominados de fiducia pública y los encargos fiduciarios públicos de que tratan la Ley 80 de 1993 y las normas que la modifiquen o sustituyan.
Cuando haya transferencia de la propiedad de los bienes se estará ante la denominada fiducia mercantil regulada en el artículo 1226 y siguientes del Código de Comercio. Si no hay transferencia de la propiedad se estará ante un encargo fiduciario. Para la interpretación de los encargos fiduciarios se aplicarán las disposiciones que regulan el contrato de fiducia mercantil y, subsidiariamente, las disposiciones del Código de Comercio que regulan el contrato de mandato en los términos señalados en el numeral 1° del artículo 146 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.” Las obligaciones innatas al profesionalismo de la fiduciaria están sistematizadas en el numeral 2.2.1.2. del Capítulo I del Título II de la Parte II de la CBJ, a saber: (…) “2.2.1.2.4.
Deber de lealtad y buena fe. La realización de los negocios fiduciarios y la ejecución de los contratos a que estos den lugar, suponen el deber de respetar y salvaguardar el interés o utilidad del fideicomitente y/o beneficiario, absteniéndose de desarrollar actos que le ocasionen daño o lesionen sus intereses, por incurrir en situaciones de conflicto de interés. 2.2.1.2.5.
Deber de diligencia, profesionalidad y especialidad. En su actuar, las sociedades fiduciarias deben tener los conocimientos técnicos y prácticos de la profesión, emplearlos para adoptar las medidas tendientes a la mejor ejecución del negocio y prever circunstancias que puedan afectar su ejecución.2.1.2.6. Deber de previsión. La sociedad fiduciaria debe precisar claramente cuáles son sus obligaciones en los contratos para evitar situaciones de conflicto en su desarrollo.
Igualmente, deben prever los diferentes riesgos que puedan afectar al Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 18 negocio y a los bienes fideicomitidos y advertirlos a sus clientes desde la etapa precontractual…” 4.3.6. De acuerdo con el artículo 871 del Código de Comercio, las fiduciarias deben actuar conforme al estándar de la buena fe, por cuya fuerza surgen deberes secundarios de conducta derivados de las particularidades del negocio jurídico y de los sujetos contratantes. 4.4.
Presupuestos Jurisprudenciales 4.4.1. Frente a la acción de responsabilidad civil contractual, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC del 28 de junio del 2022, Rad. No. 1952, expuso: “La responsabilidad civil contractual exige demostrar los siguientes elementos: (i). La existencia de un contrato valido; (ii); El incumplimiento -doloso o culposo- de la otra parte;
(iii). El perjuicio; (iv). El nexo causal, en una relación de causa y efecto, entre el proceder de la convocada y las consecuencias que ello le produjo en el plano patrimonial o inmaterial; y (v). La mora, supuesto que variará, en cada evento, dependiendo de la clase de prestación insoluta. (…) Ahora, es preciso puntualizar que, en ese ámbito indemnizatorio, el impulsor debe justificar que atendió sus deberes o estuvo dispuesto a satisfacerlos como fue pactado, ya que solo la parte cumplidora de sus débitos contractuales puede reclamar perjuicios”. 4.4.2.
En tratándose de la legitimación en la causa como presupuesto material de la sentencia de fondo, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, en la SC592 del 25 de mayo del 2022, aleccionó: “El precedente de esta Corporación ha reconocido la legitimación en la causa como un asunto de índole estrictamente sustancial. Tempranamente señaló la Corte sobre el particular: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 19 «La legitimatio ad causam es cosa bien distinta de la legitimatio ad procesum: aquélla es un elemento estructural de la acción ejercitada en cada caso, mientras que la última es un presupuesto procesal que consiste en la capacidad para estar en ejercicio por sí mismo o por medio de otros; la primera es requisito necesario para obtener sentencia favorable, mientras que la última es condición previa indispensable para que el juez pueda fallar en el fondo el negocio, en sentido favorable o desfavorable.
La legitimidad ad causam es cuestión de fondo (merita causae), mientras que la legitimatio ad procesum es cuestión de rito». (CSJ SC, 19 ago., 1954, G.J. LXXVIII, n. 2145). Más recientemente, la Sala sostuvo que la legitimación en la causa «( ) corresponde a “la identidad de la persona del actor con la persona a la cual la ley concede la acción (legitimación activa) y la identidad de la persona del demandado con la persona contra la cual es concedida la acción (legitimación pasiva)” ( ), aclarando que “el acceso a la administración de justicia como garantía de orden superior (artículo 229 de la Constitución Política), para su plena realización, requiere que quien reclama la protección de un derecho sea su titular, ya sea que se pida a título personal o por sus representantes, pues, no se trata de una facultad ilimitada.
Ese condicionamiento, precisamente, es el que legitima para accionar y, de faltar, el resultado solo puede ser adverso, sin siquiera analizar a profundidad los puntos en discusión” (CSJ SC14658, 23 oct. 2015, Rad. 2010-00490-01; en ese mismo sentido: CSJ SC, 1º jul. 2008, Rad. 2001-06291-01)». (CSJ SC162792016, 11 nov.). (…) La facultad del fallador de constatar de oficio la legitimación en la causa Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 20 Esta Corporación ha señalado que, siendo la legitimación en la causa un elemento material de la pretensión cuya presencia es indispensable para proferir sentencia favorable, es deber del fallador constatar su acreditación en el proceso, aún de manera oficiosa.
En la referida sentencia de 19 de agosto de 1954, se reconoció esta facultad de declaración oficiosa por vía de excepción: «“… la legitimidad de la personería de las partes que se vincula a la cuestión de quienes pueden ser objetos activos y pasivos de la acción, como elemento esencial para su procedencia, tan íntimamente ligado a ella que se confunde con el derecho mismo, y cuyas fallas o defectos son constitutivos de una excepción perentoria de declaración oficiosa (…) (G.J., LXIII, Nos. 2053-2054, página 27)».
(CSJ SC, 19 ago., 1954, G.J. LXXVIII, n. 2145. Resaltado propio).”. Subrayado y negrilla fuera de texto original. 4.4.3. En cuanto a los deberes de la sociedad fiduciaria, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC107 de 2023, sostuvo: “3.2.1. Por fuerza del régimen normativo que nutre al encargo fiduciario, se tiene que la sociedad fiduciaria se obliga a observar los compromisos adquiridos en el respectivo contrato, los deberes contenidos en la ley, los que resultan connaturales a su profesionalidad y los que emanan de la buena fe.
Entendimiento que encuentra fundamento, no sólo en la pirámide normativa aplicable a este negocio, sino también en el artículo 1603 del Código Civil, según el cual: «Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella».
Y es que «los “contratantes” deben comportarse acorde a los dictados de las leyes, orden público y buenas costumbres durante la preparación, celebración Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 21 y ejecución del convenio» (negrilla fuera de texto, CSJ, SC3452, 27 agosto 2019, rad. n.° 2009-00051-01), en tanto éstas integran el contenido de la convención celebrada.
Así lo reconoció este órgano de cierre en reciente pronunciamiento: En cuanto a la fiduciaria, memórese que debe tratarse de una entidad profesional dedicada exclusivamente a dicha operación, con miras a cumplir tres tipos de obligaciones: (i) legales, (ii) contractuales y (iii) profesionales… Los deberes de carácter legal se encuentran consagrados en el artículo 123[4] del estatuto mercantil… Los deberes contractuales corresponden a los que se derivan de las estipulaciones de las partes en el contrato de fiducia mercantil… Respecto a los deberes profesionales, conforme lo reglado en el artículo 1234 del Código de Comercio y en la Circular Externa 29 de 2014 (Circular Básica Jurídica) se deducen como obligaciones a cargo de la fiducia los siguientes: el de información, el de protección de los bienes fideicomitidos, la lealtad y buena fe, la diligencia, profesionalidad y especialidad (SC3978, 14 dic. 2022, rad. n.° 2012-00104-01). 3.2.2.
Las estipulaciones convencionales son «una ley para los contratantes y no puede[n] ser invalidad[as] sino por su consentimiento mutuo o por causas legales» (artículo 1602 del Código Civil). Se trata de verdaderas normas, aunque con efectos inter partes, que limitan la libertad individual y cuya observancia deviene imperativa, salvo que pierdan eficacia por convención o sentencia judicial. 3.2.3.
El canon 1234 del estatuto mercantil enumera los deberes indelegables del fiduciario, esto es, obligaciones de origen legal que no admiten pacto en contrario, ni es posible delegar la responsabilidad por su desatención. Su propósito, conforme tiene dicho esta Sala, es el «cumplimiento de su buena gestión bajo un alto estándar de diligencia, lealtad, profesionalismo y transparencia» (SC5430, 7 dic. 2021, rad. n.° 2014-01068-01).” 4.4.4.
En lo tocante al rol de las sociedades fiduciarias en la actividad constructiva frente al consumidor, en la providencia previamente citada, dicha Corporación señaló: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 22 “frente al consumidor, la participación de la fiduciaria es un sello de confianza, con independencia del rol que cumpla dentro de las múltiples posibilidades enunciadas, pues su condición de «especialista en la gestión de negocios de esa índole y además autorizada, controlada y vigilada por el Estado, genera en todas aquellas personas que entran a formar parte del mismo, bien sea en calidad de propietarios de los inmuebles destinados para la construcción del proyecto, ejecutores, acreedores, proveedores, beneficiarios, etc., al punto de convertirse, en gran medida, en el factor determinante al momento de definir la efectiva participación de éstos en el plan ofertado» (CSJ, SC5430, 7 dic. 2021, rad. n.° 2014-01068-01).
Bien se ha dicho que «los inversionistas que consideran vincularse a un proyecto inmobiliario, la presencia de la fiduciaria es de suma importancia, pues los lleva al convencimiento de que el proyecto será adecuadamente administrado por una entidad profesional y altamente especializada» (SC2879, 27 sep. 2022, rad. n.° 201872845- 01). Fruto de esta confianza se impuso a las fiduciarias el deber de «realizar el análisis de los riesgos que involucra cada proyecto, así como contar con contratos fiduciarios adecuados al negocio específico y efectuar una correcta divulgación de información al público sobre el alcance y efectos de su participación», verificando aspectos tales como el aporte real y en legal forma de los terrenos, la ausencia de patologías en la tradición, la viabilidad del proyecto conforme al punto de equilibrio, la presencia de condiciones técnicas, financieras y jurídicas, la existencia de autorizaciones estatales, la suficiencia de las fuentes de financiación, y la contratación de pólizas de seguros por parte del constructor (numeral 5.2.1. del Capítulo I… CBJ).
Además, tratándose del encargo de preventas, en el contrato o acuerdo de vinculación de inversores, se debe indicar que el proyecto «cuenta con las licencias de construcción y permisos necesarios para el desarrollo del proyecto y que los mismos deben estar vigentes al momento de alcanzar el punto de equilibrio y/o las condiciones de desembolso de recursos», «la indicación de la destinación que se le dará a los recursos una vez se den las condiciones necesarias para el desembolso de los mismos», «la indicación de las causales y los plazos en los cuales procede la Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 23 devolución de los recursos entregados a la fiduciaria» (numeral 5.2.2. ibidem), entre otros aspectos.
Por otra parte, en materia de fiducia para el desarrollo o ejecución de proyectos inmobiliarios, el contrato debe imponer a la fiduciaria el deber de verificación del punto de equilibrio, las condiciones para la transferencia de recursos por parte de los inversionistas, la duración del proyecto inmobiliario y sus etapas, la prohibición de pagos anticipados al promotor, y la certificación semestral del constructor sobre la correcta inversión de recursos (numeral 5.2.3. ibidem). 3.3.5.
Sin duda, y conforme al marco normativo de esta actividad, la confianza que genera la fiduciaria le impone cargas especiales, tanto de información como de seguimiento, de suerte que la tranquilidad generada a los inversionistas por su intervención se corresponda con la realidad de la operación.”. 4.4.5. En referencia a los contratos coligados, el máximo Tribunal Civil en la SC3971 del 23 de marzo del 2023 instruyó: “Dada la evolución constante de las relaciones económicas, y el fenómeno de la globalización, actualmente es práctica común que para alcanzar un determinado objetivo sea necesario celebrar varios actos o negocios jurídicos, que sin perder su autonomía y características, en no pocas ocasiones, necesitan coordinarse o interrelacionarse entre sí para alcanzar el propósito fijado, dando así surgimiento a lo que se conoce como “contratos coligados”, ora “recíprocos” o “vinculados”, según el grado de sujeción o ligamen que los ate.
Modalidad negocial sobre la cual esta Corte recientemente, en fallo SC1416-2022 de 23 de junio, expuso con amplitud las distintas modalidades de conexión o coligamientos que pueden presentarse, según la influencia o dependencia que puedan tener unos contratos respecto de otros, resaltando en el proveído en cita que: En las redes contractuales, a los contratos que las integran no se les mira de forma aislada, sino que debe auscultárseles en función de la Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 24 conexidad con los otros o del engranaje complejo que conforman, pues sólo con su ejecución conjunta se alcanza la consecución del objetivo perseguido por los contratantes, de ahí que el término “operación económica” resulte ser más adecuado en tanto es comprensivo del fenómeno de pluralidad negocial al que acuden los negociantes cada vez con mayor frecuencia, sin que sea necesario que los pactos coligados se celebren por las mismas personas, pues suele suceder que una de ellas interviene en los varios negocios conectados.”. 4.5.
Desarrollo o aplicación al caso concreto 4.5.1. Previamente a la resolución de los problemas jurídicos demarcados, sea pertinente mencionar que no es objeto de discusión en la alzada el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa por parte de la Constructora Alpes S.A. En Liquidación, ni, en estricto sentido, las restituciones mutuas ordenadas por la Sentenciadora de primera instancia o, la cláusula penal reconocida en su naturaleza indemnizatoria.
Ello, por cuanto los reparos de la única apelante fueron enfilados a desligarse de la obligación de pagar los montos de dinero reconocidos, a raíz del alegado acatamiento de sus deberes contractuales y la presunta ausencia de solidaridad. 4.5.2. Descendiendo a resolver el primer problema jurídico delimitado, a las voces de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, la legitimación en la causa es un presupuesto material para poder decidir de fondo el pleito, a tal punto que se confunde con el derecho mismo de quien lo invoca, por estar íntimamente unidos.
En esa línea, predicándose de la parte pasiva, atañe a la persona contra la cual es concedida la acción. Sentado lo anterior, Alianza Fiduciaria es la llamada a discutir el contrato de Encargo Fiduciario de Administración e Inversión Naturezza y el convenio individual del Encargo Fiduciario de Administración e Inversión del proyecto inmobiliario Naturezza Preventa No. 10044083372-1, suscritos por ella en calidad de Fiduciaria, de los cuales surgía, entre otras, su obligación de Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 25 recibir los pagos que realizarían los demandantes, con el fin de obtener el Apartamento 302 de la Torre D del enunciado proyecto.
Si bien la impugnante Fiduciaria centra sus ataques en que cumplió sus obligaciones contractuales y en que el incumplimiento se atribuye a la promesa de compraventa, lo cierto es que desde el libelo genitor (002EscritoDemanda) le fue endilgada responsabilidad por la defectuosa ejecución del encargo fiduciario, así: “SÉPTIMO: La sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A en la suscripción de la carta de instrucciones del encargo fiduciario, no informó a mis poderdantes, sobre los riesgos asociados a la ejecución del proyecto inmobiliario y acerca de la suscripción del contrato de promesa de compraventa… (…)
TRIGÉSIMO TERCERO: La sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A omitió el cumplimiento de sus obligaciones frente al contrato de encargo fiduciario celebrado con la sociedad CONSTRUCTORA ALPES S.A., toda vez, que según la carta de instrucciones, la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A., para proceder a la entrega de los dineros suministrados por los encargantes, es decir mis representados, debía verificar de forma previa que la sociedad CONSTRUCTORA ALPES S.A., cumpliera con los permisos y licencias necesarias para iniciar la construcción… (…) …la fiduciaria ALIANZA S.A., comprometió su responsabilidad omitiendo dar cumplimiento algunos de los elementos esenciales de la fiducia inmobiliaria y de la fiducia en general, como lo son: 1) El deber de informar sobre el contenido del contrato de encargo fiduciario y sus aspectos negativos a los interesados.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 26 2) El deber de entregar al cliente los documentos relacionados a la suscripción de un contrato de adhesión.. 3) El deber de diligencia en la verificación de los puntos de equilibrio con fundamento en sus conocimientos técnicos y de las obligaciones de la sociedad fiduciaria en general.. 4) el deber de previsión en la suscripción del encargo fiduciario.”.
Por ende, fue convocada a responder por el incumplimiento de los dos encargos fiduciarios pactados por ella, acreditándose así su legitimación en la causa por pasiva y derribando con eso el primer reparo a la sentencia de primera instancia. Hay que mencionar que, si bien la jueza de primer nivel no dedicó un título expresamente para resolver la excepción de legitimación en la causa por pasiva, sí valoró dicho presupuesto material cuando analizó el elemento estructural de la acción de responsabilidad contractual atinente a la existencia de un contrato o vínculo (Pág. 13, 51Sentencia). 4.5.3.
Zanjando el segundo problema jurídico, de la lectura sistemática de la demanda y de la sentencia de primer grado, no se encuentra por parte alguna que, en realidad, la parte demandante atribuya exclusivamente responsabilidad a la Fiduciaria por el incumplimiento del contrato de promesa de compraventa o, que el Despacho de primera instancia hubiera basado la condena a esa entidad, únicamente, en el acuerdo de promesa.
En el escrito inicial el extremo convocante imploró: “Que se declare el incumplimiento de la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A., frente a las obligaciones establecidas en la „carta de instrucciones del contrato de encargo fiduciario de administración e inversión Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 27 del proyecto inmobiliario Naturezza - preventa No. 10044083372-1‟ y en las normas que lo regulan, en perjuicio de la buena fe, derecho de información y confianza de mis representados, CARLOS RICARDO HERNANDEZ PERDOMO y CLAUDIA PATRICIA PRADA MARQUEZ, en su calidad de encargantes.
También solicitó: Que se declare SOLIDARIAMENTE RESPONSABLE a la sociedad ALIANZA FIDUCIARIA S.A junto con la CONSTRUCTORA ALPES S.A, de las consecuencias generadas con ocasión de la resolución del contrato de promesa de compraventa de bien inmueble Naturezza condominio campestre venta con encargo y contado suscrito con la CONSTRUCTORA ALPES S.A, al no cumplir con las obligaciones establecidas en la Carta de Instrucciones del encargo fiduciario No. 10044083372-1, en las normas que regulan la fiducia mercantil y en la oferta comercial del cumplimiento del proyecto, en perjuicio de la buena fe y el derecho de información de mis PODERDANTES.”.
De esta forma, es notorio que desde el inicio de la acción civil las súplicas tenían como fuente los contratos denominados carta de instrucciones, encargo fiduciario individual No. 10044083372-1, encargo fiduciario de administración e inversión del proyecto inmobiliario Naturezza y, el mentado contrato de promesa de compraventa. En armonía, la A quo motivó en su sentencia que: “Dilucidada la resolución del contrato de promesa de compraventa (…) resulta necesario referirnos frente a la pretensión enervada en contra de ALIANZA FIDUCIARIA S.A., a través de la cual se pretende la declaratoria de incumplimiento del contrato de Encargo Fiduciario (…) en su calidad de administradora fiduciaria.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 28 (…) Incumplimiento contractual: para verificar la materialización de este elemento, es indispensable acudir al contenido del contrato de Encargo Fiduciario Individual No. 10044083372-1 de septiembre 30 de 2016, en el cual se estableció que ALIANZA FIDUCIARIA S.A., además de recibir los pagos de los compradores -hoy demandantes- y que se denominan como encargantes, incluidos los depositados por los hoy demandantes a la CONSTRUCTORA ALPES S.A. EN LIQUIDACIÓN JUDICIAL, previa verificación por parte de la fiduciaria de las siguientes condiciones: (…) 4.
En este estadio procesal, es claro que, la relación negocial y contractual previamente relacionada, debe reputarse existente, así como el incumplimiento de ese contrato y los daños que derivaron de la desatención a sus obligaciones…”. Fijado lo precedente, absolutamente no es cierto, como afirma la impugnante, que la Juzgadora derivó su responsabilidad exclusivamente del contrato de promesa de compraventa, pues no existió exclusividad en su análisis de los acuerdos de voluntades celebrados, varios de por sí, sino que emanó principalmente la condena del Encargo Fiduciario signado por la recurrente.
Así queda resuelto desfavorablemente el segundo reparo. 4.5.4. En lo que atañe al tercer problema jurídico establecido, para derruir la acción de responsabilidad civil contractual Alianza Fiduciaria debió demostrar, en el momento procesal oportuno, que cumplió con sus deberes legales, contractuales y profesionales; concretamente y para el asunto relevante, las condiciones para la entrega al constituyente de los recursos de los Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 29 encargantes demandantes, determinadas en el numeral 2.1 del capítulo II del Encargo Fiduciario2.
Aunque en la alzada la entidad apelante solicitó el decreto de pruebas para intentar acreditar el cumplimiento de las condiciones de giro o punto de equilibrio, estas fueron negadas porque la solicitud no concernía a alguno de los escenarios contemplados en el artículo 327 del C.G.P. y, a pesar de que en el auto que negó las pruebas se dijo que la negativa se daba sin menoscabo del principio de adquisición procesal para que esta Instancia pudiera, de encontrarlo viable, decretar oficiosamente algún medio probatorio, lo cierto es que no se vio su necesidad, en razón a que del escrutinio del acervo probatorio se evidencia que Alianza Fiduciaria incumplió sus obligaciones contractuales y los deberes exigidos.
En armonía, brilla por su ausencia alguna prueba que indique que, para la fecha de determinación del punto de equilibrio el día 06 de marzo del 2018, la Constructora Alpes hubiera suministrado el presupuesto de construcción y flujo de caja del proyecto debidamente aprobado por el constituyente y el interventor, al tenor del punto 5 del capítulo II del Encargo Fiduciario de Administración e Inversión Naturezza, transcrito en el numeral 2 de la carta de instrucciones firmadas por los gestores de la acción. Para intentar probar el cumplimiento del citado requisito, la fiduciaria arrimó el siguiente pantallazo: 2 Pág. 23, 43AportaPruebasALIANZAFIDUCIARIA.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 30 Dicho documento, sin menoscabar la consideración del Juzgado de primera instancia de no contar con la firma del interventor y el representante legal de la Constructora, solo daba cuenta, si en gracia de discusión se tuviera como acreditación del examinado requisito, del flujo de caja de la construcción de la Torre D del proyecto Naturezza, no así del presupuesto de la obra.
Por contera, Alianza Fiduciaria no actuó con el grado de diligencia exigido por la Ley (Art.1234 C.Co.), absteniéndose de comportarse como una profesional en la materia, debido a que no constató la presencia de la condición financiera establecida (presupuesto) para que el proyecto inmobiliario llegara a buen término. A su vez, como lo infirió la Sentenciadora de primera instancia, tampoco fue aportada tempestivamente la copia de las cartas de instrucciones del 60% de los optantes compradores, precluyendo la etapa para tal fin en total parsimonia y silencio por parte de la hoy recurrente, quien intentó infructuosamente remediar su desidia en esta instancia, en total desapego de las formas del juicio civil imperante.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 31 Adiciónese a lo aseverado que no existe prueba de que la Fiduciaria hubiera cumplido con su deber profesional de informar3 de los riesgos del negocio a los optantes compradores demandantes, reprochado desde la demanda, lo que refuerza su incumplimiento.
Por manera que el examinado reparo debe ser despachado negativamente. 4.5.5. Solucionando el cuarto y último problema jurídico, sobre la solidaridad de la Fiduciaria para restituir los dineros que, por su obrar negligente, fueron transferidos a la Constructora, esta Sala consideró en un caso similar: “…si bien la Fiduciaria Popular convocada pretende desligarse de su responsabilidad pretextando que cumplió con su deber de verificación del punto de equilibrio, trasladó los recursos a la Constructora y que no es solidariamente responsable de los perjuicios derivados del incumplimiento de los contratos suscritos, lo cierto es que, siguiendo la tesis de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, solo podría ser eximida de la responsabilidad si demostraba diligencia y cuidado en un grado máximo4 en la ejecución del encargo fiduciario y la fiducia mercantil pactadas; sin embargo, como fue demostrado en los acápites anteriores, faltó a sus deberes legales y contractuales de diligencia, previsión y omitió comportarse con el grado de profesionalidad exigida al no verificar correctamente el cumplimiento del 3 2.2.1.2.1.
Deber de información. Con base en el carácter profesional de las sociedades fiduciarias, les asiste el deber de informar los riesgos, limitaciones técnicas y aspectos negativos inherentes a los bienes y servicios que hacen parte de objeto del contrato y de las prestaciones que se les encomienden, de manera tal que el cliente debe ser advertido de las implicaciones del contrato, desde la etapa precontractual, durante la ejecución e incluso hasta la liquidación del mismo.
El alcance de esta obligación debe consultar el carácter y conocimiento de las partes intervinientes. Este deber implica la obligación de poner en conocimiento del cliente las dificultades o imprevistos que ocurran en la ejecución del contrato. Circular Básica Jurídica 029/14, Superintendencia Financiera. 4 Las sociedades fiduciarias fungen como depositarias de la confianza otorgada por el fideicomitente y por los beneficiarios, y en tal condición deben emplear su capacidad administrativa y técnica en la gestión de intereses ajenos para cumplir correctamente el objeto del contrato.
De no lograrse ese propósito dichas instituciones solo podrán exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado, la cual debe ser de un grado máximo, que no es la que se espera de un hombre común. En efecto, la responsabilidad del fiduciario está ligada a su calidad de especialista en la gestión de negocios de esa naturaleza y como sus obligaciones emanan tanto de los dictados legales y contractuales, como de la buena fe en su función integradora del contrato, el grado de diligencia que les resulta exigible en el cumplimiento de su labor es el de un profesional, esto es un “buen hombre de negocios”.
Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Sentencia SC-5430-2021 del 7 de diciembre de 2021. Radicación 05001310301020140106801. Subrayado y negrilla fuera de texto original. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 32 punto de equilibrio en sus aspectos legales y financieros.
En consecuencia, es solidariamente responsable en su propio patrimonio, tal como lo infirió el Juzgador de primera instancia. A este tenor lo argumentó la presente Sala de Decisión: “Así pues, aunque por regla general las obligaciones que adquiera el fiduciario en la ejecución del encargo recaen sobre el patrimonio autónomo y no sobre el suyo propio, ello no exime per se a estas compañías de comprometer su responsabilidad directa dado su carácter de profesional especializado en virtud de lo cual adquiere, además de las obligaciones contractuales, los llamados deberes indelegables dentro de los cuales el artículo 1234 del C. de Co. establece: “1) Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia”.”5.
En el mismo sentido, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ilustró: Las sociedades fiduciarias fungen como depositarias de la confianza otorgada por el fideicomitente y por los beneficiarios, y en tal condición deben emplear su capacidad administrativa y técnica en la gestión de intereses ajenos para cumplir correctamente el objeto del contrato.
De no lograrse ese propósito dichas instituciones solo podrán exonerarse de responsabilidad demostrando diligencia y cuidado, la cual debe ser de un grado máximo, que no es la que se espera de un hombre común. En efecto, la responsabilidad del fiduciario está ligada a su calidad de especialista en la gestión de negocios de esa naturaleza y como sus obligaciones emanan tanto de los dictados legales y contractuales, como de la buena fe en su función integradora del contrato, el grado de diligencia que les resulta exigible en el 5 Rad. 76001-31-03-003-2022-00168-01, Sentencia del 12 de agosto del 2025, M.P. Julián Alberto Villegas Perea.
Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 33 cumplimiento de su labor es el de un profesional, esto es un “buen hombre de negocios”.”6. En consecuencia, solamente podía ser eximida Alianza Fiduciaria S.A. de restituir los dineros solidariamente, entregados a ella por los convocantes, si demostraba diligencia y cuidado en un grado máximo, como un profesional o buen hombre de negocios; no obstante, como quedó demostrado, se abstuvo de verificar correctamente el cumplimiento del punto de equilibrio antes de trasladar los dineros que los promotores de la acción civil le confiaron.
De otra parte, la cláusula penal fue pactada como una estimación anticipada de los perjuicios que el incumplimiento de la promesa de compraventa causara a alguna de las partes contratantes. Esta fue fijada en el clausulado décimo del contrato de promesa de compraventa celebrado el 24 de octubre del 2016 entre los demandantes y la constructora Alpes (Pág. 53, 02.2ANEXO 002), del cual claramente no fue parte Alianza Fiduciaria S.A.; no obstante, al tratarse de contratos coligados cuya finalidad de la operación universal, ya no individual, propendía por la construcción del proyecto inmobiliario Naturezza que no fue terminado, deviene en acierto que la Juzgadora de primera instancia condenara solidariamente a la fiduciaria, quien no solo dejó de obrar con el talante exigido como profesional del ramo al abstenerse de verificar debidamente el cumplimiento del punto de equilibrio, sino que, en el desarrollo de la fiducia inmobiliaria suscrita de preventa e inversión7, tenía incidencia fundamental en el desarrollo del proyecto (al 6 7 SC5430-2021 del 07 de diciembre del 2021, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 8.2.
Fiducia inmobiliaria Es el negocio fiduciario que, en términos generales, tiene como finalidad la administración de recursos y bienes afectos a un proyecto inmobiliario o a la administración de los recursos asociados al desarrollo y ejecución de un proyecto, de acuerdo con las instrucciones señaladas en el contrato. Puede presentar varias modalidades: 8.2.1.
De administración y pagos En virtud del cual se transfiere un bien inmueble a la sociedad fiduciaria, sin perjuicio de la transferencia o no de otros bienes o recursos, para que administre el proyecto inmobiliario, efectúe los pagos asociados a su desarrollo de acuerdo con las instrucciones señaladas en el acto constitutivo y transfiera las unidades construidas a quienes resulten beneficiarios del respectivo contrato.
(…) Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 34 administrar los recursos de los optantes compradores) y era garante de que el negocio, en su deber de previsión, pudiera tener éxito. 4.5.6. Por otro lado, este Tribunal adicionará a la parte final del numeral sexto del resuelve de la sentencia de primera instancia lo siguiente: Vencido el término concedido, se generarán intereses moratorios mercantiles hasta el pago efectivo, dado que nada se dijo al respecto y es palmario que los contratos objeto del litigio eran comerciales8. 4.5.7.
Para cerrar la disertación, serán indexadas las sumas entregadas por los demandantes, conforme lo estipula el artículo 283 del C.G.P., desde la fecha de expedición del acta de cumplimiento del punto de equilibrio el día 06 de marzo del 2018, hasta la fecha de esta decisión, a causa de que desde esa data nació la obligación de las demandadas de restituir los dineros9, pues en realidad nunca fueron alcanzadas las condiciones para el giro de los recursos, como fue probado; y, a pesar de que la jueza de primera instancia erró al tomar como partida otra fecha, sin determinarla siquiera en la sentencia, debió considerar la antedicha.
Será aplicada la siguiente fórmula. 8.2.3. De preventas Conlleva para la sociedad fiduciaria como obligación principal, efectuar el recaudo de los dineros provenientes de la promoción y consecución de interesados en adquirir inmuebles dentro de un proyecto inmobiliario. En este caso, la fiduciaria recibe los recursos como mecanismo de vinculación a un determinado proyecto inmobiliario y los administra e invierte mientras se cumplen las condiciones establecidas para ser destinados al desarrollo del proyecto inmobiliario.
Circular Externa 034 de 2018, Superintendencia financiera. 8 Art. 884 C.Co. y Sentencia SC127-2025, Radicación n° 11001 31 03 010 2018 00493 01, CSJ. 9 Contrato de Encargo Fiduciaria Naturezza, Capítulo II, Objeto del Contrato, 2.1. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 35 VA = VH x IPC Final /IPC Inicial VA = IBL o valor actualizado.
VH = Valor a actualizar. IPC Final = Índice de Precios al Consumidor de la fecha de la liquidación. IPC Inicial = Índice de Precios al Consumidor de marzo del 2018, época en la que se expidió el acta del cumplimiento del punto de equilibrio. VA= $365.161.619 x 150,71 (julio 2025) = $558.999.569 98,45 (marzo 2018) El cálculo realizado genera la modificación del numeral sexto de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia, puesto que allí fue reconocida una suma mayor, la cual no se acompasaba a la indexación del dinero entregado por los demandantes desde que nació la obligación de la restitución. 4.5.8.
En suma, como quiera que en el presente asunto los reparos que tenían por finalidad desvirtuar la conclusión del a quo no están llamados a prosperar, se confirmará parcialmente la decisión apelada, modificándola y adicionándola en lo pertinente.
5. ESCENARIO CONCLUSIVO Por lo esgrimido, la Sala considera que la Sentencia del 17 de julio del 2024, proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Cali, debe ser confirmada parcialmente. 5.1. Corolario Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 36 En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en Sala Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR PARCIALMENTE la Sentencia del 17 de julio del 2024, proferida por el Juzgado Catorce Civil del Circuito de Cali, conforme las razones expuestas en esta providencia.
SEGUNDO. ADICIONAR y MODIFICAR el numero sexto de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia, el que, para todos los efectos legales, quedará así:
SEXTO: CONDENAR de manera solidaria a los demandantes CONSTRUCTORA ALPES S.A. EN LIQUIDACIÓN JUDICIAL y ALIANZA FIDUCIARIA S.A., a cancelar a favor de los demandantes, dentro de los cinco días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia, las siguientes sumas de dinero: 1) La suma de QUINIENTOS CINCUENTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS NOVENTA Y NUEVE MIL QUINIENTOS SESENTA Y NUEVE PESOS M/CTE.
($558.999.569), valor correspondiente a los recursos depositados por los demandantes para la adquisición de los bienes prometidos en venta, suma que resultó de la indexación de los TRESCIENTOS SESENTA Y CINCO MILLONES CIENTO SESENTA Y UN MIL SEISCIENTOS DIECINUEVE PESOS M/CTE. ($365.161.619) pagados como parte del precio acordado, indexación efectuada conforme a las fórmulas aritméticas desarrolladas por la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia; 2) Por concepto de cláusula penal o estimación anticipada de perjuicios, la suma de SESENTA Y OCHO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS PESOS M/CTE.
($68.875.500), conforme lo expuesto en precedencia. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra 37 Vencido el término concedido, se generarán intereses moratorios mercantiles hasta el pago efectivo.
TERCERO. CONDENAR en costas procesales de segunda instancia a la demandada Alianza Fiduciaria S.A.; para tal efecto, el Magistrado Sustanciador fija el valor de seis (06) salarios mínimos legales mensuales vigentes como agencias en derecho. Liquídense por la Secretaría del Juzgado de origen, conforme la regla dispuesta en el artículo 366 del C.G.P.
CUARTO. DEVUÉLVASE el proceso al Juzgado de primera instancia, previa cancelación de su radicación y anotación correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE El Magistrado Ponente, JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Los demás Magistrados integrantes de la Sala, FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES (En permiso) JOSÉ DAVID CORREDOR ESPITIA Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-014-2020-00210-02 (5384) Carlos Ricardo Hernández Perdomo y Otra Vs. Constructora Alpes S.A. y Otra Firmado Por: Julian Alberto Villegas Perea Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Jose David Corredor Espitia Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 7851d7117c8920a8231c43c020941039c6489afd14a6b72981d9e9add69da0d4 Documento generado en 15/08/2025 03:18:29 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica