REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ D.C. SALA PRIMERA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., veinticinco (25) de agosto de dos mil veinticinco (2025) Radicación: 11001 31 03 002 2024 00240 01. Tipo: Verbal Demandante: Alberto Amaya Pachón y otros Demandado: Urbanización Atlanta Etapa II Magistrada Sustanciadora: ADRIANA AYALA PULGARÍN (Discutido y aprobado en sala de 11 de agosto de 2025, acta 32) Decide la Sala el recurso de apelación formulado por la parte demandante contra la sentencia de 2 de abril de 2025, proferida por el Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá.
ANTECEDENTES 1. Alberto Maya Pachón, Martha Irene Diaz Lizarazo y Dora Lucia Gamba Camacho interpusieron demanda con el fin de que se declaren nulas las decisiones adoptadas en la asamblea realizada el 11 de febrero de 2024 al haberse llevado a cabo en contravención de lo dispuesto en el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, así mismo por vulnerarse los artículos 23, 24, 56 y 57 de la ley en cita1. 1.1.
Manifestó, en síntesis, que la Asamblea Ordinaria fue convocada por el señor René Reyes Saavedra para el día 4 de febrero de 2024. No obstante, la Asamblea se realizó efectivamente el día 11 de febrero siguiente a las 10.30 a.m. sin que se realizara una nueva convocatoria que cumpliera con los requisitos legales. Aduce igualmente que en la Asamblea se nombraron siete personas para el consejo de Administración del Conjunto residencial, pero seis de ellos se encuentran en mora con el conjunto, incumpliendo con las obligaciones pecuniarias.
Por lo tanto, sus votos quedan temporalmente privados del ejercicio de elegir y ser elegidos hasta que se pongan al día. Que en la Asamblea se aprobó el informe de Olga Lucía Lozano Díaz pero que ésta no tiene vinculo contractual con el conjunto desde el año 2019. 2. Admitida la demanda mediante proveído de 21 de agosto de 2024, se notificó a la copropiedad demandada, la que invocó las excepciones de mérito que denominó: inexistencia de las causales formales y sustanciales invocadas para la declaratoria de nulidad, prescripción y la genérica. 3.
Surtido el trámite de rigor el a quo profirió sentencia en la que resolvió negar las pretensiones, al estimar que la parte demandante carecía de legitimación en la causa para incoar la impugnación de actas. 4. Contra la anterior decisión la parte actora interpuso el recurso de apelación al estimar que en el proceso si existe prueba de que Alberto Amaya 1 Ver 015.subsanacióndemanda,pdf. es propietario del inmueble apartamento 201 bloque 1 con folio de matrícula inmobiliaria 50S – 40049562 pues en la escritura pública que constituyo la propiedad horizontal y se determinaron los coeficientes con el nombre del propietario correspondiente CONSIDERACIONES 1.
Los presupuestos procesales se encuentran acreditados en el presente proceso, y no existe impedimento para proferir la decisión de fondo que en derecho corresponda. 2. La propiedad horizontal es una forma de dominio que implica, por un lado, la propiedad exclusiva sobre una parte del inmueble bien sea un apartamento, un piso o un local comercial, y por otro, la propiedad común de las áreas sociales, necesarias para la existencia, seguridad y conservación del edificio.
La dirección y administración de la propiedad está a cargo de la asamblea general, órgano de dirección de la persona jurídica que surge por mandato legal, integrado por la totalidad de propietarios de los apartamentos pisos o locales cuyo representante legal es el administrador señalado en el reglamento debidamente legalizado, es decir, elevado a escritura pública e inscrito en la oficina de instrumentos públicos.
La asamblea general, como máximo órgano de administración y dirección de copropiedad es la encargada de examinar los aspectos generales, económicos y financieros de la copropiedad, tiene la facultad de adoptar las decisiones que conciernen a la comunidad, las que, si se ajustan a la Constitución, la Ley 675 de 2001 y los reglamentos, deben ser acatadas por todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes.
Sobre el particular la jurisprudencia ha precisado que: “Las potestades reguladoras y de delegación que están llamadas a ser ejercidas por la Asamblea de copropietarios, órgano colegiado en el cual participan democráticamente todos los propietarios, resultan ser muy amplias de conformidad con el artículo 38 de la Ley 675 de 2001. No obstante, a pesar de que sus integrantes actúen de común acuerdo, e incluso en el ámbito de los reglamentos de copropiedad, sus decisiones no pueden contrariar los derechos constitucionales fundamentales, ni ser manifiestamente desproporcionadas, discriminatorias, irrazonables o arbitrarias.” (T-555 de 2003). 3.
Ahora bien, la Ley 675 de 2001 en su artículo 49 regula la impugnación de decisiones de la asamblea general de propietarios, estableciendo que se encuentran legitimados para incoar la acción el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de los bienes privados “cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”. 4.
Corresponde, en primer término, determinar si -como lo concluyó el a quo- no se acreditó la legitimación en cabeza de los actores. Es cierto que no se allegó el folio de matrícula inmobiliaria que acreditara que los demandantes eran propietarios de inmuebles dentro del conjunto residencial, pero adviértase que en este tipo de acción existe libertad probatoria para acreditar tal aspecto.
De las pruebas allegadas se advierte que sí estaba acreditada la legitimación en la causa por activa. En efecto, los demandantes eran integrantes del consejo de administración desplazado con ocasión de la asamblea realizada en el año 20232. También obra la escritura 529 de 2003, otorgada en la Notaría Cincuenta del Círculo de esta ciudad, en la cual se protocolizó el reglamento de propiedad horizontal del conjunto “Atlanta II Primer Sector”.
Tal instrumento al establecer el coeficiente de propiedad aludió a los propietarios, y allí aparece 2 Ver folios 102 y 135. referido el señor Alberto Amaya como propietario del apartamento 201 del bloque 1 y la contestación de la demanda donde no se desconoció la calidad de propietarios de los demandantes. Argumentos más que suficientes para concluir la legitimación de los demandantes para incoar la acción, debiendo pasar la Sala a estudiar los reparos realizados a la Asamblea de propietarios desarrollada el 11 de febrero de 2024. 5.
En el presente caso uno de los puntos objeto de debate es si la convocatoria a la asamblea ordinaria del 11 de febrero de 2024, contraviene el artículo 39 de la Ley 675 de 2001, como los artículos 23, 24, 56 y 57 del reglamento de la Urbanización Atlanta Etapa II Primer Sector P.H., pues los demandantes aluden que si no podía llevarse a cabo la reunión en la fecha y hora inicialmente señalada, esto es, el 4 de noviembre de 2024, ha debido anunciarse el cambio a cada uno de los copropietarios de los bienes de dominio particular del conjunto.
Revisadas las particularidades del proceso, es indudable que al expediente no se allegó material demostrativo capaz de acreditar que la convocatoria a la reunión de copropietarios del 11 de febrero de 2024 le fue informada de manera idónea a los aquí demandantes, pues la demandada agregó al paginario una copia de la comunicación y unas fotografías en donde parece haberse publicado en varios lugares del conjunto, pero no demostró a través de medio de convicción idóneo, la remisión del aviso a Alberto Amaya Pachón sobre el referido encuentro, situación que pone de manifiesto la trasgresión por parte del extremo pasivo a las prescripciones legales y reglamentarias de la copropiedad. 5.1.
En efecto, según el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 la asamblea ordinaria se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, “en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año”.
Con el agregado que toda convocatoria para esa reunión la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario, mediante comunicación enviada a cada uno de los copropietarios de los bienes de dominio particular del edificio, a la última dirección registrada de los mismos. 5.2. En el mismo sentido, en la escritura pública 529 de 20 de marzo de 2003 de la Notaría Cincuenta del Círculo de Bogotá, contentiva del reglamento de propiedad horizontal de la demandada, se incluyó que la asamblea general debía “reunirse ordinariamente una vez al año y corresponde al Segundo Domingo del Mes de febrero de cada Vigencia Fiscal en las dependencias de la Copropiedad, previa convocatoria que hará la administración con una anticipación de diez (10) días hábiles, por medio de aviso colocado en uno o varios sitios, de mayor Circulación en la urbanización, en cada bloque, igualmente en cada piso y además por citación personal escrita a cada uno de los copropietarios con la anticipación antes anotada, dirigida a la dirección de apartamento registrada en la matrículas individual”. 5.3.
La finalidad de la convocatoria es que los copropietarios de bienes privados, en forma oportuna y en igualdad de condiciones, se enteren de la reunión y de las materias a tratar, a fin de que ejerzan los derechos que les confiere la ley, entre ellos la discusión, controversia, exposición de ideas para atacar o apoyar el fondo de las normas particulares que van a gobernar al ente comunitario. 5.4.
La carga de la prueba en el particular la tenía el representante y administrador de la Urbanización Atlanta Etapa II Primer Sector P.H. que citó a la asamblea de 11 de febrero de 2024, quien si buscaba ser absuelto debía aportar prueba de la entrega efectiva de la comunicación al actor y demás copropietarios, con el fin de dotar de seguridad las decisiones adoptadas en la reunión de copropietarios.
Especialmente cuando la publicación de la convocatoria habilitada por el reglamento interno de la copropiedad, es solo una posibilidad para la difusión de ciertas noticias de interés del edificio o conjunto, pero no es una facultad excluyente que permita sustituir la carga de enterar individualmente a los titulares de bienes privados sobre la celebración de la Asamblea General. 6.
De otro lado, el artículo 39 de la Ley 675 de 2001 prevé que con la convocatoria a la asamblea debería allegarse el listado de deudores morosos con indicación del monto adeudado. A su turno el reglamento de la copropiedad en su artículo 57 prevé: “quienes se hallan en mora de pagar las cuotas de administración. Sanciones o multas. Cuotas o expensas ordinarias o extraordinarias decretadas por la asamblea.
Quedan temporalmente privado del ejercicio de sus votos de elegir y ser elegidos”. Adviértase que el conjunto refirió la contabilidad como no fiable para determinar quiénes eran deudores morosos; sin embargo, la parte actora acreditó que dicho conjunto tenía, por lo menos, siete procesos ejecutivos por concepto de deudas por cuotas de administración y cuotas extraordinarias, lo cual indica que si tenía los elementos para determinarlo.
Luego el hecho de no haberse cumplido con lo reglado en el artículo 39 de la Ley 675 de 2011 concordada con el precepto 57 de los estatutos no solo afectaba el quorum sino quienes podían ser elegidos, sin que tal aspecto se tuviera en cuenta en la asamblea en estudio. 6.1. De manera que la excepción denominada inexistencia de las causales formales y sustanciales invocadas para la declaratoria de nulidad está llamada al fracaso.
En cuanto a la prescripción incoada baste advertir que en tratándose de impugnación de actas no procede dicha figura sino la caducidad, la que no se configura dado que la acción en comento se formuló oportunamente y no existen hechos que reconocer vía excepción genérica 7. De acuerdo con lo discurrido, se revocará la sentencia recurrida, para acceder a las suplicas en cuanto a la nulidad de las decisiones tomadas en la asamblea deprecada con la consecuente condena en costas a la demandada.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la Sala Primera de Decisión Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Revocar la sentencia del 2 de abril de 2025, proferida por el Juzgado Cincuenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá. En su lugar: i) declarar no probadas las excepciones de mérito formuladas por la parte demandada. ii) declarar la nulidad de las decisiones proferidas en la asamblea realizada el 11 de febrero de 2024 por la copropiedad demandada al haber incurrido en vicios en su convocatoria.
Segundo: Condenar en costas de las dos instancias a la parte demandada. La magistrada sustanciadora fijará las agencias en derecho por auto separado de las de segunda. Notifíquese y cúmplase, Firmado Por: Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ricardo Acosta Buitrago Magistrado Sala Civil Despacho 015 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 271d73f52086b797c898e84e4237b3ddfbfd221925b361ede48e55855a189511 Documento generado en 25/08/2025 11:38:14 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica