República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Ponente SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN FECHA Verbal Proyectos & Construcciones San José Ltda. Odinsa S.A. 11001 31 03 026 2017 00539 02 Interlocutorio No 142 Decreta nulidad oficiosa Siete (7) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) 1.
ASUNTO Encontrándose el presente asunto al despacho a efectos de elaborar la correspondiente ponencia para desatar el recurso de alzada formulada por la parte demandada contra la sentencia de 18 de septiembre de 2023, proferida en primera instancia por el Juzgado 26 Civil del Circuito de esta ciudad, en cumplimiento de lo dispuesto en el artículo 328 en concordancia con el precepto inciso final del precepto 134 del Código de Procedimiento Civil, esta magistratura advierte la necesidad de declarar de manera oficiosa la nulidad de la aludida determinación, al advertir la existencia de un litisconsorcio necesario que al no ser oportunamente integrado conduce a su invalidez, conforme a las siguientes, 2.
CONSIDERACIONES 2.1. El numeral 8º del canon 133 del C.G.P. prevé la invalidez de lo actuado “[c]uando no se practica en legal forma la notificación del auto admisorio de la demanda a personas determinadas, o el emplazamiento de las demás personas aunque sean indeterminadas, que deban ser citadas como partes, o de aquellas que deban suceder en el proceso a cualquiera de las partes, cuando la ley así lo ordena, o no se cita en debida forma al Ministerio Público o a cualquier otra persona o entidad que de acuerdo con la ley debió ser citado.” (Se resalta).
Y es que no puede proferirse una decisión que resuelva la litis sin la concurrencia de quienes hagan parte de la relación jurídica sustancial, por requerirse un pronunciamiento uniforme para todos. “(…) En esos casos la presencia en el proceso de los sujetos vinculados a esa relación se hace indispensable, a fin de que la relación jurídico procesal quede completa y sea posible decidir en sentencia sobre el fondo de ella (…)”1.
Por tanto, en el evento de desatender lo anterior y proferirse sentencia, conlleva a su nulidad, al amparo de la causal del numeral 8 del artículo 133 CGP2. Sobre el particular, la doctrina se pronunció en los siguientes términos: “De esta forma queda claro que a lo largo del proceso existen diversos mecanismos que tienden a obtener la integración del contradictorio, siendo deber del juez hacerlo de oficio o a petición de parte hasta antes de dictar la correspondiente sentencia; de no hacerlo, el superior estará en la obligación, según la pauta jurisprudencial vigente, de declarar la nulidad del fallo de primera y ordenar la vinculación del litisconsorte”3. 1 Devis Echandía, Hernando.
“Compendio de Derecho Procesal”, Bogotá-1976, Editorial ABC, Quinta edición, tomo I, Pág. 304. 2 Sanabria Santos, Henry. “Derecho Procesal Civil General” Bogotá-2021, Universidad Externado de Colombia. Primera Edición, pág. 284. 3 Sanabria Santos, Henry. “Derecho Procesal Civil General” Bogotá-2021, Universidad Externado de Colombia. Primera Edición, pág. 284. 026 2017 00539 02 2.2.
En el caso que nos ocupa, debe dilucidarse si se trató de una oferta mercantil celebrada por las partes – extremos en litigio-, de la cual emanó una coligación contractual, o concierne, en exclusiva, a una fiducia comercial autónoma que rigió el negocio jurídico sobre el cual se centra la controversia y, por consiguiente, exige la comparecencia de la vocera del patrimonio autónomo constituido.
En ese orden, recuérdese que los negocios coligados atienden a una finalidad única y no pueden acogerse de manera independiente, pues aun cuando son autónomos en sus clausulados y existen por sí mismos, obedecen a una relación jurídica que trasciende a su formación, ejecución y validez para cumplir un objeto económico propio, génesis de todos ellos.
Sobre esta figura jurídica, la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha dilucidado lo siguiente: “Se edifican en un grupo de contratos con una causa autónoma pero que cumplen una función económica única, o en otros términos, confluyen en el logro de un mismo objeto, pero que su conexidad es «fundamento para imputar obligaciones de las partes, entre sí, y respecto de terceros»4.
La conexidad puede ser voluntaria, cuando es prevista de esa manera, dado que es resultado del «propósito de las partes de subordinar la suerte de un contrato a aquélla del otro»5 o funcional, cuando las distintas relaciones contractuales buscan lograr un fin común.”6 (Se resalta). De manera que, puede identificarse esa vinculación bien expresamente por las partes o derivarse del propósito que la 4 Aníbal Alterini.
Contratos civiles, comerciales y de consumo. Teoría general. Abeledo – Perro S.A., Buenos Aires. 1998. P. 194. 5 Rómulo Morales. Contribución a la teoría de los contratos conexos. En derecho y sociedad. P. 133. 6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC-3978-2022 de 14 de diciembre de 2022, rad. 05001-31-03-017-2012-00104-01. 026 2017 00539 02 origina.
Para identificar su concurrencia, debe existir una pluralidad de contratos válidos y guardar conexión funcional entre ellos a fin de lograr un resultado7. 2.3. Efectuadas las anteriores reflexiones de índole meramente conceptual, en el caso bajo estudio se observa que el 20 de mayo de 2011, Proyectos y Construcciones San José Ltda dirigió una comunicación a Odinsa Proyectos e Inversiones S.A., conforme al siguiente tenor: “En atención a la reunión sostenida en el día de ayer y una vez analizada la oferta comercial formulada, me permito presentar a su consideración la forma y términos sobre los cuales se efectuaría la compraventa en firme del predio del macroproyecto de la referencia (…) El precio de venta es igual al ONCE PUNTO OCHO por ciento (11,8%) del valor total de ventas del proyecto inmobiliario que se realizara en el predio, lo cual incluye las viviendas de interés social y las zonas dotacionales y comerciales que se adopten finalmente en el Macroproyecto de Vivienda de Interés Social Nacional” 8.
También se previó la constitución de tres garantías: la primera, implementar unos topes para el valor total de las ventas del proyecto a precio de 2011, en cuantía de $300.000’000.000.oo por un monto mínimo de ventas del proyecto; la segunda, desarrollarlo en cuatro años, a partir de la resolución de licencia de urbanismo y; la tercera, la subrogación de la obligación de pago del precio por parte de quien adquiera el proyecto, en caso de que Odinsa lo transfiera9.
Asimismo, que a Proyectos & Construcciones San José Ltda, se le pagaría la suma de $1.000’000.000.oo a título de anticipo, cuando se firmara la promesa de compraventa; mientras que el saldo de $6.000’000.000.oo al momento de elevarse la 7 Ver Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC-3978-2022 de 14 de diciembre de 2022, rad. 05001-31-03-017-2012-00104-01. 8 PDF 01Cuadernouno; fl. 75. 9 PDF 01Cuadernouno; fl. 75. 026 2017 00539 02 escritura pública de transferencia del predio “Hacienda Maracaibo” al patrimonio autónomo, en el marco de una fiducia mercantil.
En cuanto al valor restante, se satisfaría dentro de los cinco días hábiles siguientes a la obtención del punto de equilibrio10. De otra parte, el 11 de junio de 2011, Odinsa S.A. indicó que, en atención a la oferta anterior, presentaba una propuesta de negociación para la adquisición de dicho inmueble, anunciado como Macroproyecto de Intereses Social Nacional bajo el nombre “Ciudadela del Valle”, de acuerdo con la Resolución 103 de 2011.
Evocó su trayectoria en el sector de la construcción y manifestó que adelantó un estudio previo para verificar las alternativas de viabilidad del negocio jurídico, incluida la reglamentación local, nacional, consultas al sector inmobiliario, estadísticas de mercado, al Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, la información suministrada en distintas reuniones entre los contratante, así como el estudio de sensibilidad financiera que le permitió cuantificar el monto el valor del predio y las áreas preliminares.
En ella se fijó que el objeto era la compraventa del predio denominado “Hacienda Maracaibo” y en razón de la totalidad del Macroproyecto, incluidas las áreas de uso residencial, comercial y dotacional, cuyo valor definitivo sería cuantificado luego de acaecer las siguientes condiciones: “1.1.- EL GRUPO ODINSA S.A. cancelará la suma de SIETE MIL MILLONES DE PESOS ($7.000’000.000.oo) en dos pagos a realizar de la siguiente manera: Un pago inicial de MIL MILLONES DE PESOS ($1.000.000.000.oo) dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a la suscripción de la escritura pública de la transferencia del predio a una fiducia inmobiliaria para constituir un patrimonio autónomo y de la cesión de la totalidad de los derechos fiduciarios 10 PDF 01Cuadernouno; fl. 77. 026 2017 00539 02 del GRUPO ODINSA S.A. El monto cancelado se constituirá en el precio total y final de la compraventa en el evento de no obtenerse la resolución de adopción del Macroproyecto que expida el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial. 1.2.- Si se obtiene la resolución de adopción del Macroproyecto, que para su efecto expida el Ministerio de Ambiente, Vivienda y Desarrollo Territorial, el valor final del lote se ajustará a la suma equivalente al ONCE PUNTO OCHO POR CIENTO (11.8%) del recaudo en ventas del proyecto inmobiliario, en este caso el monto cancelado de acuerdo al numeral anterior se entenderá como anticipo del valor final de compraventa.
Dicho valor se determinará en concordancia con el potencial de edificabilidad adoptado en el Macroproyecto, con las condiciones de oferta y demanda del segmento, y con la venta que se realice sobre las zonas de uso comercial y dotacional. 1.3.- El pago del precio se realizará de forma gradual y proporcional a las ventas del proyecto en cada una de las etapas programadas, y será descontado proporcionalmente del monto previamente cancelado como anticipo, definido en el numeral 1.1.
En cada etapa se realizará un primer pago dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a la obtención del punto de equilibrio respectivo, cuyo valor se establecerá de conformidad y proporcionalmente con la preventa de las viviendas y con la venta en firme o desarrollo de las zonas dotacionales y de uso comercial que se haya realizado hasta ese momento.
El saldo correspondiente de cada etapa se cancelará dentro de los cinco (05) días hábiles siguientes a la culminación de las ventas de la etapa respectiva. 1.4.- EL GRUPO ODINSA S.A. tiene la total disposición de obtener el mayor aprovechamiento económico del proyecto en el menor tiempo posible, buscando de igual forma el mayor beneficio financiero para las partes interesadas, de conformidad con el potencial de edificabilidad que fije la resolución que adopte el Macroproyecto; las condiciones de mercado y comercialización (oferta y demanda de los segmentos de VIP y VIS); con la venta de las zonas de uso comercial y dotacional; las condiciones de localización, accesibilidad y transporte, disponibilidad de servicios, servicios complementarios y niveles de riesgo, entre otras. 1.5.- EL GRUPO ODINSA S.A. será autónomo para desarrollar el proyecto y definir de manera unilateral los valores de venta final.
No obstante, como parte integral de la presente oferta, se relaciona la siguiente proyección de ventas del macroproyecto* (…) total ventas (Millones) $294.691,20 (…). 1.6.- EL GRUPO ODINSA S.A. se reserva el derecho a vender la propiedad de las zonas de uso comercial y dotacional, junto con su desarrollo y explotación comercial, para lo cual Proyectos & Construcciones San José Ltda., tendrá la primera opción comercial, para cada una de las zonas en mención, en conjunto o por separado.
El valor de venta del predio urbanizado incluirá la valorización obtenida tras las obras de urbanismo y la construcción de las viviendas, por lo que el precio final de cada zona equivaldrá al ONCE 026 2017 00539 02 PUNTO OCHO POR CIENTO (11.8%) del recaudo en ventas de los proyectos inmobiliarios que allí se desarrollen, teniendo como piso mínimo de negociación la suma de TRESCIENTOS MIL PESOS ($300.000.oo) por metro cuadrado de área neta urbanizable, a cancelar en los plazos a pactar entre las partes (…)”11.
Seguidamente, precisó que asumiría directamente la contratación del equipo de profesionales para la formulación, al igual que los gastos de promoción, comercialización, gestión y ejecución del proyecto, “incluyendo el impuesto de delineación que cause la expedición de la licencia de urbanismo y construcción"12. En esa línea, la demandada agradeció la pronta respuesta a la carta remitida el 10 de junio de 201113.
Tres días después la actora extendió su aprobación respecto del ajuste del numeral 1.1.14 y luego, pasadas dos datas más, expresó la aceptación a la enajenación del predio allí contenida, la cual estaría seguida de la celebración de un contrato de promesa de compraventa15. Este último, se llevó a cabo el 30 de junio de 2011, en vista de las ofertas comunicadas que integrarían dicho contrato, la accionante y Grupo Odinsa S.A., como promitentes vendedora y compradora, respectivamente, concertaron que la primera de ellas transferiría a título de venta real y material a la segunda el predio Hacienda Maracaibo, anejo a la descripción de éste para su plena identificación, a través de escritura pública16.
Su precio y forma de pago obedeció al 11,8% del recaudo total de las ventas del proyecto inmobiliario en cualquiera de sus 11 PDF 01Cuadernouno; fl. 79-87. PDF 01Cuadernouno; fl. 85. 13 PDF 01Cuadernouno; fl. 91. 14 PDF 01Cuadernouno; fl. 93. 15 PDF 01Cuadernouno; fl. 95. 16 PDF 01Cuadernouno; fl. 97-119. 12 026 2017 00539 02 componentes, mediante un anticipo de $7.000’000.000.oo sufragado en dos momentos, $1.000’000.000.oo dentro de los doce días hábiles siguientes y $6.000’000.000.oo dentro de los doce días hábiles siguientes a la suscripción del instrumento público, por medio del cual se transfiriera el bien a una fiducia inmobiliaria por la cual se constituyera un patrimonio autónomo, que garantizaría el pago total del precio y sería el medio para la satisfacción de dicho saldo, luego de haberse obtenido la resolución de adopción del Macroproyecto y ante la negativa, la consecución de un plan parcial, a cambio de una contraprestación del 11,8% del recaudo en ventas del total del proyecto y ante la imposibilidad de desarrollar alguna de ellas, operará su resolución de pleno derecho, sin lugar a penalidades o indemnizaciones, con la consecuente restitución de los rubros pagados con antelación, en un plazo de veinticuatro meses e intereses del 10% E.A.17, así como la titularidad del predio a la promitente vendedora18.
De la misma manera, se pactó que Grupo Odinsa S.A. se comprometía a realizar todos los trámites y asumiría todos los costos que se generarían por la estructuración del macroproyecto o del plan parcial, diseños, licenciamiento, permisos, englobes, divisiones, reloteos, cesiones y reglamento de propiedad horizontal, conforme al uso del suelo adoptado y el proyecto inmobiliario resultante19.
Se estipuló que la enajenación y constitución del fideicomiso se efectuaría dentro de los doce días hábiles siguientes a la suscripción de dicho contrato con la fiduciaria designada por la promitente compradora y se otorgaría la escritura pública el 19 17 PDF 01Cuadernouno; fl. 97-119. PDF 01Cuadernouno; fl. 97-119. 19 PDF 01Cuadernouno; fl. 97-119. 18 026 2017 00539 02 de julio de 2011 en la Notaria 25 de Bogotá a las 10:00a.m. y la entrega real se realizaría al día siguiente20.
En la Escritura Pública 1970 de 3 de agosto de 2011, otorgada en el centro notarial referido, se observa que fue celebrado un contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración y un comodato, en el que intervinieron Proyectos y Construcciones San José Ltda, en calidad de fideicomitente aportante; Grupo Odinsa S.A., como fideicomitente gerente y promotor; mientras que Fiduciaria Bogotá S.A., como Fiduciaria21.
Allí se radicó a nombre de la fiduciaria, como administradora del patrimonio autónomo, la propiedad del inmueble precitado, que consignó la demandante y la demandada; por su parte, la suma de $6.000’000.000.oo, para que la fiduciaria los transfiriera al primero y le entregara al segundo, a título de comodato precario, el inmueble fideicomitido22.
De igual manera, los fideicomitentes convinieron, de manera expresa e irrevocable, la celebración de un “otro sí”, tras cobrar firmeza el acto administrativo que aprueba el macroproyecto, en el que se pactara el beneficio del 11.8% del valor total de las ventas del Macroproyecto en cualquiera de los componentes, que se satisfaría gradualmente en cada etapa de los cuales se descontaría $7.000’000.000.oo que se dio como anticipo.
Asimismo, se seguirían las condiciones, regulaciones y normas plasmadas en la resolución de adopción del macroproyecto o plan parcial, a la par, que el aportante no sufragaría costos o gastos adicionales ni interferiría al proyecto, 20 PDF 01Cuadernouno; fl. 97-119. PDF 01Cuadernouno; fl. 123-. 22 PDF 01Cuadernouno; fl. 139. 21 026 2017 00539 02 de la misma manera la fiduciaria quedaba facultada para suscribir garantías y constitución de derechos reales23.
Si dentro de los 24 meses siguientes no se hubiese aprobado el macroproyecto o el plan parcial y se descartase la imposibilidad de adelantar las opciones señaladas se debería restituir la cantidad dada anticipadamente más los réditos del 10% EA en un plazo de 60 días con la consecuente restitución del bien, de lo contrario no sería restituido24.
Luego, se contempló la conformación del patrimonio autónomo y la suma de $1.438’000.000.oo por la cual fue transferido el inmueble a esa universalidad25. Se resalta que dentro de las obligaciones pactadas para el fideicomitente gerente promotor estaban las de “5. Realizar todos los actos, hechos, operaciones y diligencias necesarias para tramitar ante la entidad competente correspondiente, el MACROPROYECTO CIUDADADELA DEL VALLE y/o OLAN PARCIAL MARACAIBO y la totalidad de las actividades requeridas en cada una de las etapas establecidas en el Decreto 4260 de 2007, esto es: a) identificación y determinación del Macroproyecto b) Formulación del Macroproyecto y c) Adopción del Macroproyecto mediante acto administrativo que para el efecto expida la autoridad competente correspondiente. d) En el evento en que sea aprobado el MACROPROYECTO y/o PLAN PARCIAL desarrollar la etapa de ejecución, respecto a la obtención del Plan General Urbanístico de los predios objeto del MACROPROYECTO y/o PLAN PARCIAL, en un todo de 23 PDF 01Cuadernouno; fl. 139-140.
PDF 01Cuadernouno; fl. 141. 25 PDF 01Cuadernouno; fl. 143. 24 026 2017 00539 02 conformidad con los acuerdos suscritos con EL FIDEICOMITENTE APORTANTE”26 Como se ve, al parecer, -y sin que esta apreciación pueda vincularnos al momento de adoptar la decisión de mérito correspondiente pues sólo se efectúa con fines a auscultar la necesidad de vincular o no a la presente causa al patrimonio autónomo representado por Fiduciaria Bogotá S.A.-, la relación contractual que dio lugar a la controversia no se circunscribe a una relación inescindible de la que emanan varios contratos, coligados entre sí. Se trata de la existencia de una fase precontractual, preparatoria de otra, por la cual se originó un contrato de fiducia mercantil irrevocable de administración y un comodato, en el que intervinieron Proyectos y Construcciones San José Ltda, en calidad de fideicomitente aportante;
Grupo Odinsa S.A., como fideicomitente gerente y promotor; y Fiduciaria Bogotá S.A., como Fiduciaria27. 2.4. Bajo ese tenor, era indispensable la concurrencia de esta última al proceso, por haber sido parte en el contrato y requerirse un pronunciamiento por parte de ésta, las obligaciones a cargo y su ejecución, máxime, si se atiende a su titularidad sobre el inmueble objeto de negociación que le fue transferido en comodato.
En esa línea, se advierte configurada la nulidad fincada en el numeral 8 del artículo 133 del C.G.P., cuya declaración oficiosa adoptará esta magistratura. 26 27 PDF 01Cuadernouno; fl. 149. PDF 01Cuadernouno; fl. 123-. 026 2017 00539 02 3. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. – en Sala de Decisión Civil,
RESUELVE
PRIMERO: DECLARAR LA NULIDAD de lo actuado a partir de la sentencia de primer grado, inclusive, por falta de integración del litisconsorcio necesario.
SEGUNDO: DEVOLVER en forma inmediata, a través de la Secretaría de esta Sala, el expediente al Juzgado de origen, a fin de que proceda a integrar el litisconsorcio con la Fiduciaria Bogotá S.A.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada 026 2017 00539 02 Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 935b78c34dac46fab9c3adc205cf87a0f9091d71e2aaeaebaebf68b3470b9db5 Documento generado en 07/11/2024 05:42:59 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica