REPUBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL FAMILIA DE DECISIÓN IBAGUÉ - TOLIMA Magistrado Sustanciador: Ricardo Enrique Bastidas Ortiz. Ibagué, diecisiete (17) de octubre de dos mil veinticinco (2025). Referencia: Lesión Enorme. Demandante: Oscar Ernesto Gallego Varón contra María Evelia Sánchez Rivera.
Radicación Nro. 73001-31-03-001-2023-00185-01. Se decide el recurso de apelación interpuesto por ambas partes contra la sentencia proferida el 6 de septiembre de 2024 por el Juzgado Primero Civil Circuito de Ibagué (Tolima) en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES. 1.- Oscar Ernesto Gallego Varón, por intermedio de apoderado judicial solicitó declarar que sufrió lesión enorme en el contrato de promesa de compraventa celebrado el 1 de marzo de 2023 con María Evelia Sánchez Rivera respecto del bien identificado con FMI 350-251137 de la ORIP de Ibagué. En consideración, reclamó el mismo sea rescindido; se restituya a su favor la suma Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. de $485.340.000 que le entregó a la demandada por concepto de primer pago contemplado en la mentada promesa; se ordene el reconocimiento y pago de los intereses legales desde el 1 de marzo de 2023 hasta cuando se decrete la lesión enorme y los moratorios desde la sentencia; finalmente, se le conceda el derecho de retención del inmueble hasta cuando se realice la devolución total del dinero entregado por el pago descrito; también, se condene en costas a la demandada.
Se narra que el demandante celebró con la demandada un contrato de promesa de compraventa el 1 de marzo de 2023, respecto del bien Lote 1B, identificado con la matrícula No. 350251137, ubicado en el corregimiento de aparco de la ciudad de Ibagué (Tolima), con una extensión de 5 Ha 6.724 m2 y que cuenta con las siguientes mejoras: 3 viviendas, 2 pesebreras, un corral en madera, una bodega, un transformador, pozo séptico y acueducto veredal.
El precio pactado en la cláusula cuarta de ese instrumento fue la suma de $1.095.340.000, la cual sería pagada así: un primer pago por $485.340.000; un segundo de $500.000.000 pagaderos el 1 de septiembre de 2023; un tercer pago de $500.000.000 pagaderos el 1 de marzo de 2024; y un pago final de $500.000.000 a ser pagados el 1 de septiembre de 2024.
Correspondiendo el costo del metro cuadrado a $35.000. Se narra que el demandante entregó la suma pactada como primer pago en consignaciones bancarias efectuadas en cuantía de $85.340.000 el 1 de marzo de 2023, $100.000.000 el 2 de marzo de 2023 y $300.000.000 el 6 de marzo del mismo año. 2 Rad. Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Explica la demanda que en levantamiento topográfico realizado sobre el predio se encontró que éste tiene una cabida de 5Ha 4.259 m2, así mismo que, en avalúo efectuado al mismo, el valor comercial arrojado determinó que éste ascendía $360.877.607.
Razón por la cual se explica que el actor sufrió lesión enorme por la diferencia entre el valor pactado y el que se demostró en el avalúo comercial, pues “se le prometió en venta un bien por más de 5 veces su valor real comercial, lo cual menoscaba gravemente su patrimonio económico”. 2.- Admitida a trámite la demanda mediante auto del 4 de agosto de 2023 (archivo 009, C1), y una vez notificada la demandada, ésta se pronunció oponiéndose a las pretensiones de la demanda y refiriendo que unos hechos eran ciertos en lo referido al contrato pactado, y otros no, así, formuló como excepciones de mérito las denominadas: “carencia de legitimación sustantiva en la causa por inexistencia del documento ad sustamtian actus que pruebe la venta”;
“carencia de legitimación adjetiva en la causa por inexistencia de hechos relevantes de adecuación al artículo 1946 del Código Civil Colombiano”; e “improcedencia de la lesión enorme”. (archivo 18, C1). Reclamada en la misma oportunidad una nulidad procesal por indebida notificación, la misma fue negada a trámite en proveído del 21 de septiembre de 2023, comoquiera que, si bien el acto de notificación fue ilegal al mezclar la personal con la electrónica, lo cierto es que la parte convocada acudió directamente a la secretaría del despacho para su notificación, y en virtud de ella se materializó la intimación al pleito. 3.- Luego, el extremo actor reformó la demanda para agregar una serie de peticiones subsidiarias y enunciar unos hechos en su 3 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. respaldo, así, reclamó la nulidad del contrato de promesa de compraventa por vicio de error en el consentimiento, que como efecto se rescinda el contrato por esa misma razón, la nulidad de la promesa, el reconocimiento y pago de intereses legales y moratorios y se conceda el derecho de retención. Como segundas peticiones subsidiarias pidió la recisión del contrato de promesa por enriquecimiento sin causa - “restablecimiento del equilibrio contractual”, y que por dicha razón se accedan a las demás pretensiones de condena que ya se narraron.
En soporte de lo peticionado se adicionó que previo a la celebración del contrato la demandada manifestó que el inmueble ostentaba “vocación y normatividad jurídica legal para ser desarrollado en vivienda campestre”, comprometiéndose a presentar solicitud de licencia de parcelación y obtenerla, empero que, presentada, la Curaduría Urbana No. 2 de Ibagué comunicó Acta de Observaciones entre las que requirió una vía de 12m, y por su parte, el acceso al predio es de 6m de ancho, sin posibilidad de ampliación por construcciones que obran a un costado de la vía y un lago que debe contar con el aval de Cortolima para su remoción. Por tanto, la referida curaduría el 3 de agosto de 2023 declaró desistida la solicitud de radicación por no aportarse las correcciones de forma tempestiva.
La reforma fue admitida en auto del 24 de enero de 2024. (archivo 44, C1). 4 Rad. Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. En contestación a la reforma se expuso por la convocada que los hechos nuevos no eran ciertos y resultaban sobrevinientes a la promesa, se opuso a la prosperidad de todas las pretensiones y se plantearon como excepciones las denominadas: “inexistencia de pactos convencionales de vicios para el contrato”, “inexistencia de vicio redhibitorio de error”;
“excepción por promesa de venta de cuerpo cierto”; “inexistencia de pactos convencionales de vicios para el contrato”; “inexistencia de vicio redhibitorio de enriquecimiento sin causa”; “improcedencia del enriquecimiento sin justa causa”. (archivo 48, C1). 4.- En la oportunidad legal la convocada presentó demanda de reconvención buscando se declare resuelto el contrato de promesa de compraventa por incumplimiento de las obligaciones del promitente comprador, “respecto del pago del saldo del predio y de su presagiable no comparecencia a la respectiva notaría para la firma de la escritura correspondiente”, como efecto de ello pidió se condene al demandado en reconvención a indemnizar los perjuicios causados, la restitución del inmueble junto con sus frutos civiles, el pago de la suma de $198.534.000 que corresponde el 10% del valor de la venta y el pago de los intereses legales desde el 1 de marzo de 2023 a la rescisión. Como fundamento se empleó idéntico recuento fáctico al de la demanda principal, agregando que para el 1 de septiembre de 2023, cuando correspondía realizar el segundo pago, el mismo no se realizó pese al requerimiento para tal efectuado, así mismo que el comprador tampoco concurrió a la entrega de la casa habitacional de la finca el 2 de octubre de 2023, recibiéndose documento el 30 de agosto de 2023 en el que éste indicó que no daría cumplimiento a la promesa.
(archivo 003, C2). 5 Rad. Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. La demanda de reconvención se admitió el 23 de febrero de 2024 (archivo 004, C2). El demandado en reconvención admitió algunos hechos, negó la veracidad de otros y se opuso a la prosperidad de la misma, empleando como medios defensivos la excepción denominada “error en el consentimiento” (archivo 005, C2).
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA. Luego de surtido el trámite procesal y debate probatorio, el juzgado de primera instancia dictó sentencia declarando probadas las excepciones denominadas “falta de legitimación sustantiva, por inexistencia de documento ad sustantiam actus, que pruebe existencia de compraventa y falta de legitimación adjetiva, por inexistencia de requisitos para prosperidad de lesión enorme, artículo 1946 Código Civil”, en consecuencia negó las pretensiones por lesión enorme y condenó en costas al demandante en favor de la demandada.
También se declaró la nulidad absoluta de la promesa de compraventa y ordenó como restituciones mutuas a cargo de la demandada la suma de $485.340.000 más el interés legal del 6% anual y a cargo del demandante la restitución del bien objeto del contrato. Así, condenó a María Evelia pagar como intereses legales la suma de $42.826.921,55; negó el pago de la cláusula penal y eximió de condena en costas de la demanda de reconvención. En esencia se dijo que la lesión enorme no procedía por tratarse de un contrato preparatorio y no ser respecto de los cuales admite 6 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. la ley para su procedencia conforme el canon 1949 del Código Civil. En lo tocante con la resolución emprendida en reconvención se expuso que la promesa demandada no contenía la descripción de linderos ni remisión a documento alguno que permitiera su identificación, siendo así, “no es posible analizar sí hubo incumplimiento que Sánchez le atribuye a Gallego, debido a inexistencia del contrato prometido”, en esas condiciones se arribó a su nulidad por no cumplirse con los derroteros del canon 1611 del Código Civil, pues “la omisión de los contratantes de identificar el predio prometido en compraventa, mediante su ubicación y linderos, constituye causa de nulidad absoluta del contrato de promesa”.
Evidenciando esa falencia de la identificación en el predio habida cuenta que para su identificación solo contaba con la cláusula primera del contrato de promesa que se describió así: “PRIMERO. OBJETO DEL CONTRATO. LA PROMITENTE VENDEDORA, se obliga a vender al PROMITENTE COMPRADOR, y este (os) a su vez se obliga (n) a comprar a aquellos el derecho y la posesión pleno que tienen y ejercen sobre (los) siguiente (s) inmueble (s): LOTE, LOTE 1B, DEL MUNICIPIO DE IBAGUÉ, DEPARTAMENTO DEL TOLIMA, inmueble identificado con matrícula inmobiliaria número 350-251137, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Ibagué.” Por ello culminó diciendo que, al decretarse la nulidad, la promesa resultaba totalmente ineficaz “porque no tiene capacidad jurídica para producir ni derechos ni obligaciones”, y así, la cláusula penal no tiene efectos jurídicos, decantándose por las 7 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. restituciones mutuas sin reconocimiento de perjuicios a la demandante en reconvención por no probarse en el plenario. III. RECURSO DE APELACION. Ambos extremos procesales apelaron la decisión, refiriendo como argumentos los que se pasan a acotar: El demandante inicial reclamó haberse pasado por alto por el juez de instancia la resolución de las pretensiones subsidiarias planteadas en la reforma de la demanda, las que se sustentaban en soporte fáctico diferente, entretanto insistió en la existencia de un error en el consentimiento por cuanto el inmueble se requería para un proyecto de vivienda campestre, y así las cosas, al no reunirse los requisitos para la obtención de la licencia de construcción en el predio, no se materializó la vocación de vivienda por lo que la voluntad del comprador se vio sustancialmente afectada.
También adujo que dejó de resolverse el enriquecimiento sin causa reclamado que tenía entidad “al no materializarse la vocación para ser parcelado el inmueble en vivienda campestre”, pues siendo así, el terreno no alcanzaba el valor acordado, sino que el informado en la experticia arrimada, por ende, expuso existir un desequilibrio contractual, y con ello pidió revocar solo los numerales 1, 2 y 3 de la sentencia. La parte demandada principal recurrió la determinación en lo que a la resolución concierne, reseñando que la nulidad advertida no es de las que corresponde denominar absoluta, por el contrario, 8 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. lo es meramente relativa y por ende convalidada por las partes al tenor del artículo 1742 del Código Civil con la presentación de las demandas (ppal y reconvención), pues nada de la contienda controvierte la identidad del bien prometido en venta, máxime que la ley registral “determina que con la sola mención del título que señala el título de tradición informado en el Folio de Matrícula Inmobiliaria exonera repetir, relacionar linderos”.
En tal orientación desdijo de la valoración de los testimonios rendidos y la incongruencia en la que incurrió la sentencia. Mediante auto del 23 de octubre de 2024 y dando aplicación al artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, se corrió traslado para que los apelantes dentro del término de cinco (5) días sustentaran los recursos de apelación, lapso dentro del cual ambos extremos ratificaron lo argüido ante el a-quo.
IV. CONSIDERACIONES. 1.- Debe advertirse que se estructuran los presupuestos procesales que se erigen como requisito sine qua non para emitir un fallo de fondo, dado que demanda en forma, capacidad de las partes, capacidad procesal y competencia del juzgador se encuentran cabalmente acreditados y, además, no se vislumbra irregularidad capaz de invalidar total o parcialmente lo actuado, por lo que procede esta Sala a decidir de fondo la cuestión presentada a estudio. 2.- Menester es precisar de forma primigenia que aunque el estudio del presente asunto conforme lo estatuido en el artículo 328 del Código General del Proceso impone un abordaje 9 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. restrictivo a la Corporación con sujeción a los reparos concretos que fueron desarrollados por cada impugnante, ciertamente, sin perjuicio de ello, como en esencia los recurrentes en el marco de su desazón cuestionan la médula de la decisión de primer grado, las determinaciones que se adopten bordearán en su entereza el fundamento del juicio, de contera, el análisis sobre la declaratoria de nulidad de la promesa de compraventa para valorar su prosperidad y solo en caso de no lograr establecerla, se dispensará sobre los pedimentos iniciales y secundarios, así: lesión enorme, nulidad por vicio del consentimiento, enriquecimiento sin causa y resolución contractual conforme en la reconvención se planteó. 3.- Para iniciar, vale la pena precisar que los contratos una vez celebrados con apego a las formalidades legales, se convierten en ley para los contratantes - art. 1602 C.C. -, no siendo ello nada distinto al desenvolvimiento del principio de la autonomía de la voluntad y es dentro de ese contexto, que en principio, un contrato se tornaría inmutable, no obstante, cuando la formación del acto jurídico ostenta vicios, provoca una valoración negativa que puede llevar a declarar la nulidad por falta de alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo.
Enmarcado el asunto dentro de este contexto normativo, se tiene que la nulidad pregonada frente a la promesa de compraventa suscrita por las partes, como de la tramitación puede verse, deviene a la sazón por ausencia de los requisitos de validez del acto jurídico y, si ello es así, nada más puede esperarse que la nulidad del acto según lo impone el artículo 1740 ibídem, que a su tenor literal dice: “Es nulo todo acto o contrato a que falta 10 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. alguno de los requisitos que la ley prescribe para el valor del mismo acto o contrato según su especie y la calidad o estado de las partes”. (negrillas y cursiva fuera de texto). Por lo tanto, si en la formación del contrato se soslayaron exigencias legalmente impuestas para dotarlo de validez, cuya inobservancia en términos legales suponga la sanción por nulidad absoluta como lo prevé el canon 1741, así: por objeto y causa ilícita y la originada por la “omisión de algún requisito o formalidad que las leyes prescriben para el valor de ciertos actos o contrato en consideración a la naturaleza de ellos”, según el canon 1742 del Código Civil, subrogada por el artículo 2 de la Ley 50 de 1936, el juez no solo está investido de la potestad sino sobre todo se impone en aquel el deber de privar el contrato de la eficacia normativa que en principio se pregona, procediendo a su declaratoria de nulidad absoluta, aún sin que ello provenga del pedido de una de las partes, siempre y cuando “aparezca de manifiesto en el acto o contrato”. 1 Poder excepcional que además, según lo ha reseñado desde antaño la jurisprudencia, está también sujeto a los siguientes condicionamientos: “1ª.
Que la nulidad aparezca de manifiesto en el acto o contrato, es decir, que a la vez que el instrumento pruebe la celebración del acto o contrato, demuestre o ponga de bulto por sí solo los elementos que configuran el vicio determinante de la nulidad absoluta; 2ª. Que el acto o contrato haya sido invocado en el litigio como fuente de derecho u obligaciones para las partes; y 3ª.
Que al pleito concurran, en calidad de partes, las personas que intervinieron en la celebración de aquél o 1 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC9141 de 2014. 11 Rad. Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. sus causahabientes, en guarda del principio general que enseña que la declaración de nulidad de un acto o contrato en su totalidad no puede pronunciarse sino con audiencia de todos los que lo celebraron”.2 4.- Claro ello y para atender el embate medular sobre la declaratoria de nulidad, memórese que desde vieja data tienen dicho la doctrina y la jurisprudencia, que el contrato de promesa tiene una singular finalidad económica que no es otra que la de asegurar en el futuro la celebración de otro contrato, por virtud de que los interesados en ese momento no pueden o no quieren realizarlo o cristalizarlo, de lo cual se deriva que la promesa de celebrar un contrato es un instrumento que conduce a la realización de otro negocio jurídico, y aquella finalidad es la que termina por imprimirle un carácter provisional y transitorio.
Además de ser la promesa un contrato preparatorio, es solemne por estar sujeto en su celebración a formalidades especiales, tiene individualidad propia y la ley exige la presencia de todos los elementos que lo configuran en razón de ser de la esencia misma del contrato. Es así como el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, al subrogar el artículo 1611 del Código Civil, que en forma total le desconocía efectos jurídicos a la promesa de celebrar un contrato, prescribe que ésta “no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes”, enlistando a continuación los elementos específicos que dicho pacto debe contener para que tenga eficacia jurídica. 2 Corte Suprema de Justicia, Sentencias del 10 de octubre de 1995, 10 de abril de 1996, 20 de abril de 1998, 11 de marzo de 2004, SC 10326 del 5 de agosto de 2014, SC 5509 del 15 de diciembre de 2021, 12 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Según el contenido y alcance de la norma en comento, el contrato de promesa es un convenio de derecho estricto, que sólo tiene eficacia por vía excepcional, y si su finalidad - se reitera - es la de asegurar la celebración de otro contrato posterior, la convención futura debe quedar plenamente definida de antemano para delimitar los derechos y las obligaciones que surjan para cada una de las partes.
De ahí que la regla 4ª determine que la validez y eficacia de la promesa de contrato queda subordinada a que en ella se determine de tal suerte el contrato prometido, que para confeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales, lo cual se traduce en que el documento en el cual se consigna el contrato de promesa, deben quedar determinados o al menos ser determinables, los elementos que son esenciales al contrato cuya celebración se promete.
Dicho de otra manera, si bien la promesa tiene su propio contorno jurídico, su estructura y su función se guían por el contrato prometido por ser éste el que le proporciona sentido a su causa y a su objeto, dada la correlatividad que entre ambos debe darse, pues al trazar la promesa su influjo sobre el contrato prometido, debe concretarse de manera tal que al momento de su realización, no pueda menos que ser mirado como un fiel trasunto de la descripción vertida en la promesa, todo lo cual lleva a que sea por escrito, que contenga la identificación de las personas contratantes, lugar y fecha en que debe perfeccionarse el contrato, el precio, y desde luego, la identificación del inmueble objeto del contrato prometido. 13 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Así, de cara a lo visto en el plenario y examinado el documento que contiene el contrato, para la Sala salta de bulto que la razón para decantarse por la nulidad del contrato como se determinó en sede inicial, desconocía el contenido mismo del contrato y cercenaba la posibilidad que hoy por hoy existe con la unificación del sistema registral para arribar a la determinación o identificación de un bien, pues a decir verdad, aunque no se discute la ausencia de una clara identidad sobre el fundo objeto de promesa en el mismo documento o la trascripción de linderos, lo cierto es que aquel remitía al folio de matrícula inmobiliaria y así, una mirada a éste daba para dilucidar el alindamiento y ubicación del predio, lo que a sentir de la Sala, aunque no deseable resultaba suficiente para comprender de manera somera cuál era la heredad vendida, máxime que sobre la individualización del inmueble no existía controversia, tampoco se disputó su ubicación y que con todo, como lo reconoció el mismo documento y lo dan a entender los contendientes en interrogatorio de parte, salvo la reserva efectuada en la cláusula quinta del instrumento, éste fue entregado a la firma del contrato preparatorio al pretenso comprador.
Ciertamente a efectos de identificar un bien en el contrato, lo idóneo es hacerlo por su ubicación o linderos en el mismo, sin embargo, con la referencia a algún dato que permita su identificación, la exigencia se supera, pues a razón de los requerimientos para esa clase de instrumentos y la interpretación sistemática del contrato, el objeto de aquel debe quedar claramente determinado o, cuando menos, ser determinable, y en verdad, en el subjudice éste podía establecerse con la remisión al folio de matrícula, aquel que describía los linderos del fundo y su 14 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. lugar de ubicación, datos que echados de menos en la promesa, se extraían del folio registral. Aspectos que hallan venero en los artículos 31 del Decreto 960 de 1970, 2.2.6.1.2.11.1 y 2.2.6.1.2.11.5 del Decreto 1069 de 2015. Posición que bien ha dilucidado la alta Corporación, véase: “«(…) Ya adoptado el estatuto de notariado contenido en el decreto 960 de 1970, reiteró su doctrina de antiguo cuño, explicando que “En frente a lo preceptuado por la regla 4ª del artículo 89 de la Ley 153, citada, la doctrina y la jurisprudencia han interpretado siempre esa disposición legal en el sentido de que, cuando la promesa verse sobre contrato de enajenación de un inmueble, como cuerpo cierto, éste se debe determinar o especificar en ella por los linderos que los distinguen de cualquiera otro, y cuando se refiera a una cuota o porción de otro de mayor extensión, debe también individualizarse éste en la misma forma, es decir, por sus alinderaciones especiales.
La razón de esta doctrina, que otrora se hacía estribar en el contenido del artículo 2594 del Código Civil, se encuentra hoy en las ordenaciones del Decreto 960 de 1970”. Doctrina que ha venido reiterando en providencias posteriores (por ej. CSJ SC 2 ag 1985, G.J. CLXXX, pág. 226) en las que el énfasis del requerimiento acerca de la determinación del inmueble que ha de enajenarse en virtud del contrato prometido, se pone en el alindamiento y ubicación del inmueble como forma cabal de identificarlo, sin que ello signifique, agrega ahora la Corte, que no existan hoy por hoy otros medios que, quedando expresados en el texto mismo de la promesa, logren la misma finalidad identificante, con lo cual se cumple el propósito de que el bien raíz sobre que versará la compraventa no pueda ser confundido con otro, sin que exista razón para exigir la mención concurrente a todos ellos en la promesa, junto 15 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. con los que ha venido destacando como obligatorios la jurisprudencia de esta Sala»”. (énfasis de la Sala).3 Por eso teniendo el elemento de identidad como lo es el folio de matrícula inmobiliaria, no solo se tenía noticia de la situación del bien, sino que, también servía para reflejar la identidad cabal de la heredad, por ende, bien le asiste razón a la demandada principal cuando cuestionó la prosperidad de la nulidad por esa razón, siendo que el presupuesto extrañado se hallaba estructurado con determinar que el predio prometido en venta era aquel identificado con el folio No. 350-251137 de la ORIP de Ibagué, y a su vez, que avistado ese certificado, éste describía el predio así: 3 Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC004 de 2015 16 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. De forma que, no puede afirmarse la ineficacia de la promesa por falta de individualización del objeto, ya que el vínculo con el folio de matrícula satisface la solemnidad ad substantiam actus que al respecto exige la ley para esa clase de acuerdos preparatorios, y de contera, no podrá mantenerse la determinación inicial con fundamento en esa razón. 5.- Sin embargo, el cumplimiento de ese presupuesto no presupone la cabalidad del instrumento, pues una vez se otea el contrato preparatorio, refulge límpido que no se satisface el cumplimiento pleno del ordinal cuarto del artículo 89 de la Ley 153 de 1887 – Artículo 1611 del Código Civil -, por las razones que se pasan a ver.
Soslayando el hecho de los lindes del predio, la duda sí permea en torno a la determinación del precio con relación a la cabida del mismo, pues empleando semejante medio de identificación, a saber, el folio de matrícula 350-251137, bien podría decirse que el área vendida es de 5 Ha 6.724 m2, lo que a razón de $35.000 el metro cuadrado según se plasmó en el parágrafo de la cláusula cuarta del instrumento, indubitablemente arroja la suma pactada de $1.985.340.000 (56724 m2 x $35.000), aspecto hasta el que ninguna objeción valdría ondear, sin embargo, esa claridad se deshace fugazmente por lo que se pactó a reglón seguido por las partes, véase: 17 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Así, no se tiene certeza si el valor allí pactado es el que definitivamente regla la relación contractual prometida, o si la misma es variable, pues todo apunta a establecer que aquel pacto no se aviene como el definitivo sino hasta tanto así lo determine un estudio topográfico que debía realizar el promitente comprador, sin embargo, se indaga en primer momento la Sala, ¿cuándo debía realizarse?, además, no se sabe si hubo o no divergencia y si por esa gracia, entonces el precio variaba, en realidad, ese aspecto de la promesa conlleva indefectiblemente a colegir una imprecisión en el precio, de contera, a tener por incumplido dicho presupuesto del contrato.
Y es que la ausencia de determinación objetiva de la cabida del predio sí torna equívoca la definición del precio del contrato, pues en últimas éste quedó supeditado a determinarse conforme la real extensión del fundo, por lo que se desconoce si la cuantificación debía hacerse con la extensión contenida en el 18 Rad. Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. folio registral como parece se efectuó en primer momento o por la actividad de la parte compradora, la que en verdad se desconoce, esto impacta en la concreción del instrumento porque si el valor de la venta estaba supeditada a esa condición de la que no se fijó una fecha cierta de realización, las exigencias posteriores de los emolumentos constitutivos del valor del predio podían pensarse no resultaban exigibles, pues finalmente no se sabe cuál es la real extensión del predio y en consecuencia, el valor que el mismo comportaba, pues si bien se conoce el precio del metro cuadrado, no así del valor por el cual debía multiplicarse, disyuntiva que no podía simplemente obviarse o superarse con la actividad procesal de las partes.
No se olvide que el precio debe estar determinado claramente al momento de celebrar el acto de promesa de compraventa, o en su defecto, que sea determinable, sin embargo, ni lo uno ni lo otro se avizora, es que en realidad basta con indagarse por la cuantificación del contrato para encarnar la duda sobre la eficacia del contrato, es que cómo exigirse el cumplimiento de un instrumento negocial respecto del cual no existe siquiera acuerdo sobre el precio, y mejor aún, cómo determinar el monto al que en realidad ascendía. Esa disyuntiva aflora trascendental cuando auscultada la demanda se aprecia que el motivo fundamental para emprender la acción de lesión enorme primigenia fue la divergencia entre la cabida obrante en el folio de matrícula y el trabajo topográfico que dígase, no se especificó en la promesa ni hizo parte integral de aquella, siendo que la desazón del libelo genitor fue que el predio realmente tenía 54.259 m2 y no 56.724 m2, diferencia 19 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. sustancial si se atiende a que una operación simple arroja una disparidad de $86.275.000, por lo que sin margen de duda, no hay precisión ni claridad sobre el precio que debía considerarse para la promesa, disconformidad que también izó el demandante en el interrogatorio de parte. Si bien pudiese decirse que la determinación del precio se superaba con la reducción del mismo a razón del estudio topográfico adosado en la demanda, lo cierto es que esa información debió haberse especificado en la promesa de compraventa, pero así no fue, y en el punto la indeterminación del contrato se mantiene incólume, pues toda complementación que ahora pretenda realizarse resulta intempestiva, siendo que es importante recordar que “el contrato preparatorio debe estar tan acabado que solo falte la suscripción de la escritura pública para perfeccionar o formar el convenio prometido.
De manera que, con posterioridad, no se tenga que acudir a pesquisas para completar los elementos de validez del contrato futuro.”4, y para dilucidar en realidad el precio, lo que debía hacerse es acudir a pesquisas adicionales y complementaciones ajenas a la promesa misma, éstas que repugnan con la naturaleza del contrato y que impiden colegir que en éste solo falta acudir a perfeccionar el convenio, dado que no se tiene certeza del valor pactado para la venta.
Además, tampoco cabe decir que hubo ratificación y de contera saneamiento por las partes (art. 1742) como lo quiso hacer ver la pasiva inicial, cuando por el contrario toda la actividad de la demandante principal se encaminó a disputar el contrato por la disyuntiva en el área y por supuesto en el precio, aspectos que 4 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC313 de 2023. 20 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. claramente se discuten en los hechos 7, 8 y 9 de la demanda principal y que dieron para que en el interrogatorio el demandante dijese que no sabía la suma adeudada porque “está pendiente con el levantamiento topográfico, terminar de revisar cuántos metros son para así mismo cancelarle el restante” 5, es decir, no hubo de su parte la exigida ratificación para superar la omisión enrostrada, por lo que ciertamente la nulidad absoluta estaba llamada a declararse.
Al respecto ha dispuesto la Corte Suprema de Justicia que: “«(…) si en algo se necesita con mayor énfasis la certeza y seguridad jurídica es en el contrato preparatorio, que, como se sabe, debe estar tan acabado y agotado que para hacer el contrato dado en promesa sólo falte suscribirse la escritura pública o la solemnidad que sea del caso, como bien se desprende del numeral 4 del artículo 89 de la ley 153 de 1887.
De tal manera que, si para llevar a efecto lo que prometido está, falta algo más que la mera solemnidad, como sería en este caso la averiguación de los alindamientos, ya por eso la promesa es imperfecta. Dicho más elípticamente y en términos generales, la promesa de contrato es el contrato propio, pero sin solemnidad»”.6 Entonces, como es propio del instrumento preparatorio que éste devele las condiciones sustanciales del convenio final, máxime en un requisito fundamental como es el precio, respecto del que se revela no existe consenso ni claridad, no puede menos que echarse por la borda la eficacia del convenio, pues la ausencia de esa claridad impacta en la validez del contrato cuando no se sabe 5 Récord 11:14 a 11:21, audiencia del 20 de agosto de 2024, archivo 65, cuaderno principal. 6 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC del 24 de junio de 2005. 21 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. definitivamente el precio pactado, y que, para su fijación, se impone necesario acudir a otras piezas que no se adosaron con el mismo o de las que no se tiene certeza su existencia, condiciones y fecha de realización, cuestión diferente habría sido que con la suscripción del convenio se hubiese adosado el levantamiento topográfico y que con esa pieza el precio fuese determinable, verbi gratia se dijese que el precio del metro cuadrado era de $35.000 y que el valor total resultaría de la multiplicación con la cantidad de metros obtenidos por el trabajo adjunto, pero no, el contrato erró al fijar una suma determinada y luego, en la misma cláusula, restringir su validez a un documento adicional que no fue parte del contrato.
Por ende, a riesgo de reiteración lo que vale decir, es que no se sabe cuál fue el precio que en realidad se pactó y por tanto, el contrato definitivo no podía cristalizarse, pues habiendo disyunción sobre el valor, debía acudirse a su fijación por medio de un instrumento ajeno y posterior, y luego, solo si ambos contratantes estuviesen de acuerdo, podría arribarse a formalizar el contrato prometido, lo que desconoce las previsiones que para la misma se han establecido, porque “tratándose de la promesa de compraventa de inmuebles, la determinación del precio, […] ha de estar contenida en el acto jurídico en sí mismo.
Y no en otros medios de prueba. A los extremos contractuales les está vedado completar, durante las etapas probatorias, los requisitos del contrato de promesa, porque la preexistencia del acto es la que se somete al estudio de la jurisdicción”7. Y sin más, esa inobservancia lleva a que la nulidad absoluta deba mantenerse, empero, por las razones que hasta aquí se abordaron. 7 Ibid. 4. 22 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Pues, “para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que esta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública»”8. 6.- En este punto, reitérese que el contrato de promesa no genera efectos, salvo que reúna las exigencias previstas en el canon 1611 del Código Civil, y por ende, la ausencia de la determinación del precio, siendo una formalidad prescrita para el acto y consistiendo en la omisión de un requisito para su valor genera nulidad absoluta y “conforme al artículo 1742 del Código Civil, cuando se trata de esta modalidad de ineficacia contractual, el juez de conocimiento no solo puede, sino que debe declararla, aun de oficio, cuando del expediente refulja evidente su configuración” 9, por lo que al aparecer de manifiesto en el contrato, ser invocado como fuente de derecho y obligaciones para las partes en la demanda y al haber concurrido al pleito, en calidad de partes, quienes intervinieron en su celebración, dable es declarar la nulidad del instrumento.
Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia SC del 30 de octubre de 2001, exp. 6849. 9 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, Sentencia STC 1783 de 2020. 8 23 Rad. Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Por eso, autorizada la oficiosidad del juez, cuya atribución descansa en el fundamento de esa nulidad que se estableció en interés de la moral, el orden público y el respecto a las normas de carácter imperativo, como su protección no está limitada exclusivamente a los particulares, sino que, se reclama de las autoridades judiciales, el control de legalidad a la actividad negocial de esa estirpe no puede condicionarse al ruego de los intervinientes, de manera que la desazón sobre la declaratoria que en sede inicial se coligió y ahora fue confirmada, aunque por diferentes motivos, emerge acéfalo, pues esa aplicación del principio inquisitivo no descansa en un capricho del sentenciador, tampoco aflora improcedente, sino que, deviene fundamentado en el ordenamiento sustantivo y se ha respaldado con suficiencia en la jurisprudencia de la especialidad.
Así, sin necesidad de acotar más, comoquiera que el contrato que originó la controversia en sede inicial al carecer de uno de los elementos esenciales como lo es el precio o de un mecanismo objetivo para su determinación, supone que éste no produzca efecto alguno, y en tratándose de nulidad absoluta equivale a la inexistencia jurídica, ningún aspecto adicional cabe abordar, pues la disputa sobre la lesión enorme, los vicios del consentimiento, el enriquecimiento sin justa causa y la resolución contractual, siendo aspectos que descansan sobre la validez y eficacia del contrato generatriz de las obligaciones, no pueden acometerse en esta oportunidad por los efectos que la declaratoria aguardan, así, no habiendo negocio jurídico que pueda generar obligaciones entre las partes, esas desavenencias se caen por efecto consecuencial. 24 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Y en tal sentido, como el estudio de la promesa arrojó la ocurrencia de la nulidad absoluta, ningún sentido tenía abordar la contienda bajo el alelo de la lesión enorme, pues la misma solo cabía, bien para negarse o accederse, si la promesa cumpliera los requisitos de validez, no obstante, ante lo discurrido, por técnica legal ese aspecto no cabía estudiarse y de contera, se revocarán los numerales 1 a 3 de la sentencia confutada. 7.- Finalmente, como efectos derivados de la nulidad, precisa el canon 1746 del Código Civil en términos generales, que las cosas deben volver a su estado anterior, esto es, previo a la suscripción de la promesa del contrato de compraventa, tal como lo acotó el juez inicial, sin embargo, como la finalidad de éstas es restablecer el equilibrio patrimonial roto por el contrato que desaparece, por ende, comprende un carácter restitutorio, más no supone un aspecto resarcitorio o indemnizatorio para las partes, lo propio es que las partes devuelvan lo recibido de forma actualizada a su valor real al momento de la restitución, en ese orden, concluye la Sala que el medio adecuado para la conservación del valor real es la indexación y no el interés legal del Código Civil.
En ese orden y posada la vista en el asunto de marras, para la Sala está probado por así demostrarse en la demanda inicial (folios. 14 y 15, archivo 003, cuaderno principal, primera instancia), y reconocerlo la parte demandada inicial en el interrogatorio de parte (récord. 40:13 a 40:28, audiencia del 20 de agosto de 2024, archivo 65, cuaderno principal), que a la demandada María Evelia Sánchez Rivera en su calidad de promitente vendedora, se le pagó un total de $485.340.000; de igual manera, que al promitente comprador 25 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Oscar Ernesto Gallego Varón se le hizo entrega material del inmueble el 1 de marzo de 2023, según lo pactado en promesa de compraventa, de ese modo, el promitente vendedor ha usufrutuado el dinero y la parte promitente compradora los inmuebles, punto que ha sido pacífico. Atendiendo ese supuesto fáctico y la regla legal aplicable, la promitente vendedora deberá devolver el valor del precio que recibió por la cosa, debidamente indexado como en línea jurisprudencial lo ha establecido la Corte 10 y, el promitente comprador, tendrá que restituir en las mismas condiciones, la cosa que adquirió en virtud del acto anulado, sin lugar a reconocimiento de frutos pues la sola afirmación de la demandada inicial en su interrogatorio de parte al declarar sobre el arrendamiento de las pesebreras que tuvo que culminar por la entrega del fundo al promitente comprador, no es suficiente para una declaración de tal envergadura; en ese sentido, correspondía a la promitente vendedora por ser de su incumbencia probatoria según lo reglado en el artículo 167 del Código General del Proceso, demostrar cuál era el fruto que podía percibir si en sus manos hubiera estado el bien, pero ni una breve exposición o una somera enunciación efectuó, y en todo caso, ningún elemento de juicio respalda ese dicho, nada se aportó para darle fuerza a ello, ni siquiera se solicitó una prueba pericial para tal fin y en esa medida, la orfandad probatoria en el punto sale a flote y de paso impide un declaración positiva en ese sentido. 10 Corte Suprema de Justicia, sala de casación civil, sentencia febrero 1 de 1.994, exp. 4090 Pte Dr. Alberto Ospina Botero 26 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Así, la promitente vendedora deberá devolver la suma pagada por el precio pactado a la parte promitente compradora, es decir, la suma de $485.340.000, los que se tomarán desde la fecha en que se completó el pago de ese emolumento por el demandante inicial, a saber, el 6 de marzo de 2023 (folio 15, archivo 003, cuaderno principal, primera instancia), los que actualizados según la siguiente ecuación matemática, ascienden para el mes de septiembre de esta anualidad, última fecha en que se tiene reporte del IPC, a: $557.936.580,41 Por su parte, el promitente comprador deberá, como en líneas atrás se advirtió, entregar en las mismas condiciones dadas, el inmueble identificado en el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-251137 de la ORIP de Ibagué. 8.- Basten las anteriores reflexiones para confirmar como líneas atrás se expresó la sentencia refutada en lo que a la declaratoria de nulidad concierne, pero por las razones aquí expuestas, por su parte, las restituciones mutuas serán del tenor aquí descrito y por dicho camino habrá de modificarse el numeral 5º de la parte resolutiva de la decisión y revocar el 6º; finalmente, los numerales 1 a 3 de la parte resolutiva de la misma se revocarán, como antes se indicó. Las costas de segunda instancia serán de cargo del 27 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. demandante inicial y en favor de la demandada inicial, comoquiera que prosperó parcialmente el embate en lo que a la nulidad del contrato resolvió el juez de primer grado, pues si bien se confirmó, lo fue por una motivación diferente. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Ibagué, Sala Civil Familia de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
Primero: Confirmar por los motivos acá expuestos y no por los esbozados en primera instancia, el numeral cuarto de la parte resolutiva de la sentencia proferida el seis (6) de septiembre de 2024 en audiencia de oralidad por el Juzgado Primero Civil Circuito de Ibagué Tolima, según se motivó. Segundo: Modificar el numeral 5º de la parte resolutiva de la sentencia confutada, el cual quedará así: “5.1.
Ordenar a María Evelia Sánchez Rivera devolver al demandado Oscar Ernesto Gallego Varón, la suma que le fue entregada en cuantía de $485.340.000, monto que deberá pagarse indexado y que a la emisión de la sentencia asciende a $557.936.580,41. 5.2. Ordenar a Oscar Ernesto Gallego Varón, restituir a María Evelia Sánchez Rivera, el Lote 1B, identificado en el folio de matrícula inmobiliaria No. 350-251137 de la ORIP de Ibagué, ubicado en la vereda Aparco del municipio de Ibagué (Tolima).” 28 Rad.
Nro. 73-001-31-03-001-2023-00185-01. Tercero: Revocar los numerales 1, 2, 3 y 6 de la parte resolutiva de la sentencia objeto de estudio, lo anterior, por las razones que aquí fueron esbozadas. Cuarto: Las costas serán a cargo de la demandante inicial y en favor de la demandada inicial, fíjense como agencias en derecho la suma de $1.423.500.
Quinto: En firme esta providencia devuélvase el expediente al juzgado de origen. Esta sentencia fue discutida y aprobada en Sala de Decisión llevada a cabo el dieciséis (16) de octubre de 2025, tal como consta en el acta número 071 de la misma fecha. Notifíquese y cúmplase. RICARDO ENRIQUE BASTIDAS ORTIZ Magistrado JULIÁN SOSA ROMERO Magistrado DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Magistrado Firmado Por: 29 Ricardo Enrique Bastidas Ortiz Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Julian Sosa Romero Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Ibague - Tolima Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 008839563c7f8bf35cf9cda3fcbd0f59e546fe76dd8f06d2ac9b7b8ed4c8e5aa Documento generado en 17/10/2025 05:06:10 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica