República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADO RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO FECHA Verbal Alirio González Jiménez y Otra Conmil S.A.S. 11001 31 03 007 2013 00735 02 Sentencia No. 007 CONFIRMA Doce (12) y diecinueve (19) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Veinte (20) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia de 25 de julio de 2025, proferida por el Juzgado Cuarenta y Siete Civil de Circuito Adjunto de Bogotá, al amparo de lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES Los convocantes, Alirio González Jiménez y Rosalba Urriago Urriago peticionaron declarar que la sociedad Conmil S.A.S. incumplió la promesa de compraventa celebrada el 15 de febrero de 2012. En consecuencia, solicitaron el pago de la cláusula penal -$73.340.000-, junto con los intereses moratorios, así como la respectiva condena de costas procesales1.
Fundamento fáctico: El extremó activo narró como causa petendi de sus aspiraciones, la que se resume a continuación: Folios 55 y 56 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf” de la carpeta “01CuadernoPrincipal” de “001PrimeraInstancia”. 1 A través del convenio que se denuncia incumplido, los promotores en calidad de promitentes compradores se obligaron a adquirir el apartamento 701 de la torre 3, así como los garajes 353 y 354 y el depósito 187, ubicados en la carrera 64 A No. 22-14 de esta ciudad, distinguidos con las matrículas inmobiliarias 50C-1839287, 50C-1812749, 50C-1812750 y 50C-1839262, respectivamente.
Adquisición que se realizó sobre planos del proyecto. A cambio, se convino el pago de $377.000.000, los cuales fueron cancelados en su totalidad por los enjuiciantes, previo a la suscripción de la escritura pública 3199 de 27 de julio de 2012, corrida en la Notaría 47 del Círculo de la capital. Se estipuló como fecha de entrega material de las heredades el 6 de octubre siguiente; día en la que, previa visualización de las edificaciones, se abstuvieron en recibir las mismas, al constatar que los parqueaderos y el depósito no cumplían con las condiciones urbano arquitectónicas y técnicas convenidas –“factores de estrechez”-.
Mediante misivas de 14 de agosto y 11 de septiembre de esa anualidad, convocaron a la sociedad demandada a la Cámara de Comercio de Bogotá, con la finalidad de conseguir un arreglo directo respecto a las anomalías edificativas en comento; sin embargo, ante la renuencia de aquélla, decidieron recibir “los inmuebles tal y como estaban el día 6 de octubre de 2012”2.
Actuación procesal: Previa subsanación3, por providencia de 27 de enero de 20144, se dio trámite al asunto de la referencia, ordenó correr traslado a la convocada y vinculó como litisconsorcio necesario a la Fiduciaria de Occidente S.A. como vocera del Fideicomiso Salitre III No. 3-4-1911. Folios 56 a 59 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”, ibidem.
Auto de 16 de diciembre de 2013, archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”, ibidem. 4 Folios 71 y 72, ibidem. 2 3 007 2013 00735 02 Enterada la entidad llamada a juicio, por conducto de vocero judicial, se opuso a lo suplicado por los gestores. Negó algunos hechos, admitió otros y refutó varios. Formuló excepciones previas y meritorias.
De la modalidad de las primeras, la denominada “cláusula compromisoria”5. Las otras, las tituladas “falta de exigibilidad de la obligación reclamadas por ineficacia de la promesa de compraventa -agotamiento de la misma”; “cumplimiento de la obligación de hacer que surge del contrato de promesa de compraventa -agotamiento y terminación de la misma por cumplimiento de su objeto”;
“inexistencia de la cláusula penal reclamada en el contrato de compraventa celebrado por la parte demandante”; “falta de los requisitos legales que estructuran los vicios redhibitorios derivados de la compraventa y prescripción de la acción que permite alegarlos”; “cumplimiento de las dimensiones y medidas de los parqueaderos”; “ausencia de los elementos que configuran la responsabilidad civil de Conmil S.A.S.”;
“reducción de la cláusula penal”; “imposibilidad de cobrar simultáneamente cláusula penal e intereses moratorios sobre la misma” y la “innominada o genérica”6. La vinculada guardó silencio, según se advirtió en proveído de 7 de marzo de 20147. Sentencia impugnada: El 25 de julio postrero, el Juzgador de primera instancia desestimó las pretensiones de la demanda e impuso condena en costas a los actores, al encontrar probadas las defensas de “falta de exigibilidad de la obligación reclamada por agotamiento de la promesa; cumplimiento de la obligación de hacer que surge de la promesa y terminación de la misma por cumplimiento de su objeto”.
Esto, al deducir que lo reclamado era el incumplimiento de la promesa de compraventa, en ese orden, la demandante Rosalba Urriago Urriago y la Fiduciaria de Occidente S.A. carecían de legitimación en la causa, en tanto no tuvieron participación alguna en el referido convenio. Archivo “001ExcepcionesPrevias.pdf” de la carpeta “02CuadernoExcepcionesPrevias”.
Folios 179 a 203 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. 7 Folio 212, ibidem. 5 6 007 2013 00735 02 Acto seguido, indicó que la negociación preparatoria no tenía fuerza vinculante entre los negociantes, en razón a la celebración del pacto de compraventa; de ahí que, mal se podría pregonar deshonra alguna, ni mucho menos reclamar el pago de la sanción penal8.
Apelación: El apoderado de los demandantes formuló el remedio vertical9. Para ello presentó como reparos: i) vulneración de las actuaciones; ii) desconocimiento del principio de justicia material; iii) vicios redhibitorios; iv) la promesa de compraventa aparte de las obligaciones de hacer contiene débitos “que burla la firma constructora”; v) falta de valoración de pruebas -fotografía y dictamen pericial-; vi) procedencia del reclamo de la cláusula penal, así como su respectiva indexación. En la fase de sustentación de su solicitud revocatoria, de manera preliminar, indicó que los primeros cuatro reproches al tratar de una temática similar serían sintetizados en un solo, esto es, “el clima de trabajo del Juzgado 47 Civil del Circuito Transito de Bogotá, como lugar e instrumento de la política pública de descongestión y del plan piloto para la oralidad, donde se ha estado destruyendo el principio de justicia material en miles de expedientes”, argumentado en lo esencial, que los funcionarios judiciales en descongestión cometieron irregularidades procesales, entre ellos, el trámite dado a la objeción por error grave formulada contra la experticia recaudada; así como el proferimiento de fallos “exprés”, cuyo propósito no es otro que cumplir con metas estadísticas, conductas que han generado desconfianza en el sistema judicial.
Arguyó que, conforme a las etapas surtidas en el convenio aquí cuestionado no se extinguió el contrato preparatorio, toda vez que los vicios redhibitorios de los parqueaderos 353 y 354 y el depósito 187, fueron 8 9 evidenciados posterior a la suscripción del contrato de Archivo “028Sentencia.pdf” de la carpeta “05ContinuacionExpedienteElectronico”.
Archivo “029ConstanciaRecepcionApelacion20250730.pdf”, ibidem. 007 2013 00735 02 compraventa, específicamente cuando se iba a realizar la entrega material de tales bienes, luego, erró el a quo al sostener que el único documento idóneo, “del cual emana la fuerza jurídica”, es la escritura pública No. 3199 de 27 de julio de 2012. Por otro lado, disputó que se le permitió al mandatario judicial de la sociedad demandada ejercer dentro de la litis conductas dilatorias, sin haberse adoptado las medidas correctivas pertinentes.
Asimismo, las fotografías que obran dentro del dossier dejan entrever que los estaciones no cumplen con su finalidad, por cuanto las columnas que se construyeron en los mismos impiden su uso10. Réplica: El apoderado del extremo pasivo cuestionó que su contraparte omitió el deber legal consagrado en el artículo 322 del C.G.P., por cuanto ninguno de los reparos presentados ataca las consideraciones del Juzgador.
Con todo, no hay lugar a la revocatoria exorada, en tanto el fallo apelado se ajusta a derecho, así como a la jurisprudencia nacional11. II. PROBLEMA JURÍDICO Determinar si efectivamente las estipulaciones pactadas en la negociación preparatoria conservan fuerzan meritoria, luego de celebrado el contrato de compraventa. III. CONSIDERACIONES 1.
Cumple advertir que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del precepto 328 del ejúsdem, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem. En apego de ello, la competencia del 10 11 Archivo “007Sustentacion.pdf” de la carpeta “002SegundaInstancia”.
Archivo “009DescorreTraslado.pdf”, ib. 007 2013 00735 02 Tribunal será exclusivamente frente a la alzada enarbolada por los demandantes. 2. Primigeniamente, es necesario identificar los principios generales contenidos en el Código Civil, aplicables a los contratos; frente a ellos, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia puntualizó;
“Lo primero en hacerse notar es que, conforme al principio de ‘ley contractual’ consagrado en el ordenamiento civil y extensivo al ámbito comercial en aplicación de lo estatuido por el canon 822 del compendio del ramo, una vez celebrado legalmente el contrato, este se convierte en ‘ley para los contratantes’ (artículo 1602 C.C.). Adicionalmente, a las partes se les impone ejecutarlo de ‘buena fe’ (preceptos 1603 C.C. y 871 C.Co.) y son conminadas a satisfacer las obligaciones expresamente estipuladas y aquellas que emanen de la naturaleza del pacto, conforme a la ley (artículo 1603 C.C.) o, incluso de acuerdo con ‘la costumbre o la equidad natural’, si se trata de negocios mercantiles (artículo 871 C.Co.), y si son bilaterales (reglas 1496 C.C. y 870 C.Co.), las obligaciones que emanan para los celebrantes son múltiples, sucesivas o simultáneas y de distinto linaje (…).”12 (subrayado por la Sala) En ese orden, a las partes les compete cumplir las cargas prestacionales consignadas en un negocio jurídico, debiendo honrarlas de buena fe.
Ahora, conforme a la norma en cita, en el evento de incumplimiento contractual, el acreedor insatisfecho puede acceder a dos remedios, bien sea, reclamar el acatamiento de este, o, la resolución del negocio jurídico con indemnización de perjuicios. Tales directrices han sido recogidas expresamente en el ordenamiento jurídico en el artículo 1602 del Código Civil, el cual dispone que “todo contrato válidamente celebrado es una ley para los contratantes, y no puede ser invalidado sino por sus consentimiento o causas legales”, lo que trae aparejado que el convenio celebrado en esas condiciones está llamado a ser cumplido, quedando los negociantes compelidos a atender a cabalidad todas y cada una de las obligaciones que de él emanen, so pena que su incumplimiento, falta de ejecución o ejecutoria tardía o defectuosa, sea sancionada a título de responsabilidad, siendo posible 12 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC505-2022. 007 2013 00735 02 exonerarse por “causas que justifiquen la conducta, no imputables al contratante fallido, como son la fuerza mayor, caso fortuito, hecho de un tercero o culpa del cocontratante, según el asunto y los términos del contrato, teniendo presente en todo caso que «siempre que resulte posible prever un hecho capaz de oponerse a la ejecución del contrato y que se pueda evitar con diligencia y cuidado, no habrá fuerza mayor ni caso fortuito» (CSJ SC11822-2015 de 3 de sept. de 2015 exp. 200900429)”13.
Y bajo ese principio de voluntad negocial, los contratantes pueden establecer de forma anticipada la forma de como deberán ser reparados los menoscabos en el evento de deshonra, mediante la fijación de una cláusula penal, definida en el precepto 1592 idem, como “aquella en que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se ajusta a una pena que consiste en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal”.
De suyo, dicho pacto tiene el carácter de un deber accesorio “en cuanto tiene por objeto asegurar el cumplimiento de otra obligación”, además, constituye un débito condicional, “porque la pena solo se debe ante el incumplimiento o retardo de la «obligación principal»”14. Respecto a la stipulatio poenae la Corte Suprema de Justicia ha sostenido que “tiene tres funciones, ya que sirve de apremio para coaccionar al deudor a cumplir sus débitos, en cuyo caso es moratoria o retardataria; puede constituir una garantía para el acreedor cuandoquiera que remplace la obligación principal incumplida; y, finalmente, permite estimar de forma anticipada los perjuicios, evento en el que asume un rol compensatorio, es decir, se tiene como indemnizatoria y exime al acreedor de probar la existencia del demérito y su cuantía (art. 1599 ibidem.), pues lo tasa y determina de forma convencional y anticipada”15.
Corte Suprema de Justicia, sentencia SC170-2018. Corte Suprema de Justicia, sentencia SC3047-2018. 15 Corte Suprema de Justicia, sentencia SC507-2023. 13 14 007 2013 00735 02 Por consiguiente, cuando se pretende el pago de la cláusula en comento, le corresponde al interesado demostrar que el otro negociante incumplió sus obligaciones. 3.
Aplicada la citada doctrina jurisprudencial al caso que se examina, la disputa de la censura se puede resumir en dos aspectos medulares: de un lado, las presuntas irregularidades procesales cometidas por los funcionarios judiciales en descongestión que tramitaron el juicio, pues, en sentir de los censores, fueron personas no idóneas para administrar justicia, en la que se incurrió en dilataciones injustificadas que ocasionaron que el presente litigio durara más de 12 años para ser definido, sumado, a la promulgación de un veredicto “exprés” carente de motivación alguna, en tanto el mismo obedece a cumplimientos estadísticos.
Por otro, la fuerza vinculante de la promesa de contrato cuestionada, bajo el entendimiento que los vicios redhibitorios fueron evidenciados con posterioridad a la suscripción del acto protocolario. 4. Teniendo la mirada puesta en ese entendimiento de la cuestión, se constata que, respecto al primer reproche, los motivos ofrecidos para sustentar el aludido alegato, así como como aquel titulado “la manipulación del argumento al mejor estilo del Sr. Joseph Goebbels, propagandista del régimen Nazi, pero aplicada al caso concreto”, en estricto sentido, resultan ser desenfocados e incompletos para refutar las consideraciones del fallo confutado.
Ello, por cuanto no rebaten la argumentación del a quo para tener por probada la ineficacia de la prenegociación ante la celebración del contrato definitivo. En ese sentido, es claro que el extremo apelante incumplió con el deber legal que le impone el artículo 320 del Código General del Proceso, bajo la premisa que impugnar un pronunciamiento no es simplemente exponer las razones subjetiva de su inconformidad, como ocurrió en el sub judice, sino que le corresponde al recurrente “plantear una crítica concreta y razonada de las parte de la sentencia que dicho litigante estima equivocadas (…) [que] guarde adecuada consonancia con lo esencial de 007 2013 00735 02 la motivación que se pretende descalificar, vale decir, que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcción jurídica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta de que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no a los que constituyen el fundamento nuclear de la providencia, se configura un notorio defecto técnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente”16.
Inobservancia que lleva al traste al reproche en comento. 5. Ahora, contra la advertida falta de legitimación en la causa de la actora Rosalba Urriago Urriago y la vinculada Fiduciaria de Occidente S.A., no se formuló critica alguna en la alzada, de modo que lo decidido frente a este punto se torna intangible en esta senda. En consecuencia, el Tribunal se adentra a escudriñar si el a quo incurrió en los errores de juzgamiento enrostrados, empezando por la validez de la promesa de compraventa a pesar de haberse celebrado el contrato final elevado a escritura pública. 5.1.
Al respecto, es menester señalar que, al haberse materializado la transferencia de los inmuebles, pierde efecto el convenio preparatorio por cuanto el definitivo refleja la voluntad resuelta y consumada de los contratantes, así como las prestaciones acordadas. Ello, por cuanto la promesa de venta “no es un fin en sí mismo, sino un medio o un instrumento que conduce a efectuar otro negocio distinto”17.
En otros términos, es el antecedente del contrato posteriormente celebrado una vez acaezca el plazo o la condición establecida para ello. Respecto de la singular característica en mención, el Órgano Cumbre de la jurisdicción ordinaria ha sostenido que, “… la promesa tiene un ‘carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido…’ (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp. 4724). La Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC1964-2022. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia 1 de junio de 1965, G.J. t. CXI-CXII, pp. 135145. 16 17 007 2013 00735 02 promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla. Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste.
Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse sobre lo que convinieron con anterioridad” Asimismo, la Alta Corporación ha precisado que para la configuración del efecto ‘extintivo’, resulta imperativo identificar “si existe perfecta coincidencia entre ambos negocios jurídicos (es decir, si en el contrato prometido se vertieron, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa), o si se presentan divergencias en sus contenidos”18. 5.2.
Con apego en las referidas directrices, se tiene que entre las partes se celebró un contrato de promesa de compraventa el 15 de febrero de 201219, en virtud del cual la sociedad Conmil S.A.S. asumió el compromiso de vender a Alirio González Jiménez, el apartamento 703 de la torre 3, los garajes 353 y 354 y, el depósito 187 que hacen parte del conjunto Salitre Alto Reservado P.H., ubicados en la carrera 69 A No. 22-14 de esta ciudad, pactando como contraprestación la suma de $377.000.000, cancelados, así: i) $328.000.000 que fueron entregados a entera satisfacción del día de suscripción del memorado convenio, y; ii) el saldo -$49.000.000- el 23 de julio siguiente.
Asimismo, se estipuló como fecha de entrega de las heredades prometidas, el 28 de julio de 2012, a las 10:00 A.M. -cláusula novena-, recepción que podría extenderse hasta sesenta (60) días calendario más, contabilizados a partir de aquel en que hubiese cesado la causa que dio origen a la circunstancia de fuerza mayor, caso fortuito, hechos atribuibles a terceros. 18 19 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC2221-2020, reiterada en la SC1964-2022.
Folios 4 a 17 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. 007 2013 00735 02 Ulterior, los negociantes firmaron la escritura pública No. 3199 de 27 de julio de 201220, corrida en la Notaría 47 de Bogotá, que recogía el convenio prometido, en la que se dispuso, “PRIMERA.-OBJETO: EL VENDEDOR enajena a título de compraventa mediante la presente escritura pública que será debidamente registrada a favor de EL(LA, LOS, LAS) COMPRADOR(A, ES, AS) el pleno derecho de dominio y la posesión útil, quieta y pacífica que el primero tiene y ejerce sobre los siguientes inmuebles: APARTAMENTO SETECIENTOS UNO (701) TORRE TRES (3) DE LA TERCERA (3ª) FASE DE LA PRIMERÁ (I) ETAPA Y SEGUNDA (2") FASE DE LA TERCERA (II) ETAPA GARAJE TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES (353), GARAJE TRESCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO (354) DE LA SEGUNDA (2") FASE DE LA PRIMERA (I) ETAPA, SEGUNDA (2ª) FASE DE LA SEGUNDA (II) ETAPA Y PRIMERA (1º) FASE DE LA TERCERA (III) ETAPA, Y DEPÓSITO CIENTO OCHENTA Y SIETE (187) DE LA TERCERA (3º) FASE DE LA PRIMERA (1) ETAPA Y SEGUNDA (2) FASE DE LA TERCERA (II) ETAPA, DEL CONJUNTO RESIDENCIAL SALITRE ALTO RESERVADO el cual se levanta en una porción del lote de terreno denominado LOTE No. 3, localizado en la actual nomenclatura urbana de Bogotá en la Carrera 64 A No. 22-14, el cual tiene un área de nueve mil seiscientos cincuenta y cinco punto cuarenta y cuatro metros cuadrados (9.655.44 M2), cuyos linderos, según la cláusula novena (9ª) de la escritura pública número ocho mil ciento veinticuatro (8,124) del quince (15) de octubre de dos mil nueve (2009) de la Notaría Setenta y dos (72) del Círculo de Bogotá… (…) SEXTA.- PRECIO Y FORMA DE PAGO: El precio total de la venta del(os) inmueble(s) objeto de este contrato es la suma de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL ($366.700.000.oo) MONEDA CORRIENTE, PESOS que EL(LA, LOS, LAS) COMPRADOR(A, ES, AS) cancelará(n solidariamente) a) La a EL VENDEDOR de la siguiente manera: ---- suma de TRESCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES SETECIENTOS MIL PESOS ($366.700.000.0o) MONEDA CORRIENTE, que EL(LA, LOS, LAS) COMPRADOR(A, ES, AS) cancelaron con recursos propios y que EL VENDEDOR declara recibidos a entera satisfacción a la firma del presente instrumento público”. 5.3.
De lo transcrito, se advierte que las partes en el negocio definitivo no sustituyeron, en modo alguno, las estipulaciones temporales del contrato de promesa de compraventa. Consecuentemente, y siguiendo las pautas allí fijadas, es dable colegir que el convenio preparatorio perdió toda su eficacia y utilidad jurídica tan pronto el inmueble que las partes prometieron en venta fue transferido a los compradores.
De ahí que, el a quo no incurrió en la trasgresión denunciada en la impugnación; contrario 20 Folios 146 a 178 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. 007 2013 00735 02 sensu, el funcionario de instancia aplicó de forma adecuada los cánones que disciplinan los pactos prometidos. En ese orden, emerge también evidente que los alegatos de los inconformes relacionados con la fuerza probatoria de las condiciones de la promesa de compraventa suscrita el 15 de febrero de 2012, que, en sentir de los mismos, fueron incumplidas por la sociedad Conmil S.A.S. caen al vacío y por ello, este Tribunal se abstendrá de emitir pronunciamiento respecto a ellos, pues, como quedó visto, al haberse replicado los mismos compromisos de la negociación pasajera en la escritura pública 3199, ese acto preparatorio carece de efectos obligacionales con posterioridad a la fecha de celebración del convenio prometido, por cuanto este último refleja la voluntad resuelta y consumada de los estipulantes, así como el contenido de los deberes a su cargo.
Lo anterior, en razón a que “los efectos del contrato de promesa se extinguen por el cumplimiento espontáneo de sus obligaciones, lo cual, referido a la obligación típica del contrato de promesa, lo es la celebración del contrato prometido”21. En términos sencillos, “la promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla”22, por cuanto “no se trata de un pacto perdurable ni que esté destinado a crear una situación jurídica de duración indefinida y de efectos perpetuos, la transitoriedad indicada se manifiesta como de la propia esencia de dicho contrato”23.
Máxime, cuando se efectuó la entrega real y material de los bienes negociados, tal como así quedó demostrado dentro del paginario, ello, conforme se narró en el hecho décimo noveno del escrito inaugural, en el que se indicó: “…el señor González Jiménez mediante comunicaciones de fechas 14 de agosto y 11 de septiembre de 2012 requirió a Conmil S.A.S. Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
Sentencia de 1 de junio de 1965, G.J. t. CXI-CXII, págs. 135-145. 22 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC221-2020. 23 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 28 de julio de 1998, rad. 4810. 21 007 2013 00735 02 con respecto a las citadas anomalías, y lo hizo buscando agotar la fase de arreglo directo y amigable composición ante la Cámara de Comercio sede Salitre, pero las entidades no le prestaron la menor atención. En vista de tanta desidia, los compradores recibieron los inmuebles tal y como estaban el día 6 de octubre de 2012”24; relato que a voces del artículo 193 del C.G.P., resulta ser una confesión por apoderado. 6.
De cara al reproche tendiente a que los “vicios redhibitorios” que presentan los garajes 353 y 354, así como el depósito 187, fueron descubiertos con posterioridad a la suscripción de la comentada escritura, por lo que los efectos jurídicos de la promesa de compraventa persisten, tampoco tiene vocación de prosperidad, si en mente se tiene que no puede confundirse la acción de incumplimiento negocial para solicitar el reconocimiento y pago de la sanción penal con la cláusula de garantía, como erróneamente lo pretende el extremo apelante.
Lo anterior, encuentra eco en los suplicado por los promotores, quienes en el escrito genitor solicitaron declarar que la convocada “incumplió con los compradores… las cláusulas concernientes a la entrega real y material a satisfacción de los inmuebles… conforme a lo pactado en la promesa de compraventa del 15 de febrero de 2012”. En consecuencia, la sociedad Conmil S.A.S. debe “reconocer y pagar a título de saneamiento por los vicios redhibitorios presentados en los tres (3) inmuebles… el monto de la cláusula penal… pactada en el contrato de promesa de compraventa de fecha 15 de febrero de 2012, equivalente a la suma de setenta y tres millones trescientos cuarenta mil pesos ($73.340.000)”, junto con los intereses moratorios25.
Bajo esa perspectiva, y en atención al principio de congruencia previsto en el artículo 281 del Estatuto Adjetivo, sin duda alguna, se tiene que el debate se centró en determinar si efectivamente el ente llamado a juicio incumplió con sus débitos negociales derivados del contrato preparatorio 24 25 Folio 58 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”.
Folio 55 del archivo “001CuadernoPrincipalDigitalizado.pdf”. 007 2013 00735 02 dando lugar a reclamar la compensación exorada, más no al saneamiento de deficiencias ocultas que adolecen los bienes, por la potísima razón que no se impetró la resolución del contrato con la consiguiente devolución de la cosa al vendedor, ni mucho menos persiguió la disminución del precio hasta el menor valor que el bien tiene, como lo tiene decantado la jurisprudencia nacional: “Puede ocurrir ( ) que el comprador, sin ser perturbado en su dominio o posesión, no logre sacar de la cosa el provecho que se propuso al contratar, o que ésta no le sirva para el uso a que está destinada.
En este evento [no] puede decirse que el vendedor cumplió con su obligación, pues cuando el comprador pagó el precio, lo hizo con la intención de adquirir una cosa que tuviera las cualidades que le fueron ofrecidas y que le fuera completamente útil y servicial; de suerte que, si hubiera conocido las deficiencias de que adolecía el bien, es casi seguro que no la habría comprado, o hubiera pagado por ella un precio menor.
Por ello, es justo que el comprador tenga acción contra el vendedor para exigirle el saneamiento de los vicios ocultos, llamados redhibitorios. Esta última prestación se encuentra consagrada en los artículos 1914 y siguientes del Código Civil, y es la misma que contempla el Código de Comercio en su artículo 934, a cuyo tenor: "Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución deberá restituir la cosa al vendedor.
En uno u otro caso habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida"26. Ergo, no es admisible que si los demandantes incurrieron en un yerro al exigir la condena o se equivocaron en la acción reclamada, variando de esa forma la finalidad, el significado, el alcance y los presupuestos sustanciales de las instituciones jurídicas, tal equívoco deba sea enderezado por el juzgador; de un lado, por respeto a los derechos de defensa y contradicción de la contraparte, y de otro, porque “cuando se trata del incumplimiento de contrato de compraventa comercial, en que se discute la calidad del objeto o su aptitud para procurar el uso determinado por los contratantes, en línea de principio, la acción no puede enderezarse por la vía resolutoria general, sino por la especial prevista en Corte Suprema de Justicia, sentencia de 16 de diciembre de 2013, rad. 1997-04959-01, reiterada en la SC4454-2020. 26 007 2013 00735 02 el artículo 934 o 937 de la regulación mercantil” 27, circunstancia que es aplicable a la legislación civil en materia de contratos celebrados respecto de inmuebles.
Y bajo esa misma línea de pensamiento, no había lugar a apreciar los demás elementos de convicción, entre ellos, el dictamen pericial y fotografías, por cuanto al estar probada la ineficacia jurídica de la promesa de compraventa ante el cumplimiento de su objetivo -contrato final-, inane resulta entrar a evaluar tales probanzas, que en nada contribuyen para desvirtuar la falta de fuerza meritoria de la prenegociación para los fines perseguidos por el extremo actor. 7.
Conforme a los derroteros expuestos, se impone la refrendación del fallo confutado, por cuanto los reproches al mismo carecen de sustento fáctico y jurídico para su infirmación. Consecuencialmente, se impondrá a los apelantes el pago de las costas causadas en esta instancia, en aplicación a la regla del numeral 1° del artículo 365 del C.G.P. IV.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República y por la Autoridad de la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 25 de julio de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Siete Civil de Circuito Adjunto de Bogotá.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte demandante. 27 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia de 14 de enero de 2005. Exp. 7524. 007 2013 00735 02 Para el efecto, la Magistrada Ponente señala como agencias en derecho la suma de $1.800.000,oo. Liquídense en la forma establecida en el canon 366 del Código General del Proceso.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al estrado judicial de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 007 2013 00735 02 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: cdc5d055cbbf1f052297973ee05f1abd08d76782df68e582cef8efb3eddc 1941 Documento generado en 20/02/2026 10:54:29 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 007 2013 00735 02