Outlook MEMORIAL DRA GARCIA RV: Memorial allega recurso de reposición - EXP. 11001310301120220035300 01 Desde Secretaría 02 Sala Civil Tribunal Superior - Bogotá - Bogotá D.C. <secsctribsupbta2@cendoj.ramajudicial.gov.co> Fecha Mié 08/10/2025 11:08 Para 3 GRUPO CIVIL <3grupocivil@cendoj.ramajudicial.gov.co> 1 archivo adjunto (141 KB) 2025-10 - Recurso de reposición auto declara nulidad.pdf;
MEMORIAL DRA GARCIA Atentamente, De: Administrativo Páez Martin <administrativo@paezmartin.com> Enviado el: miércoles, 8 de octubre de 2025 9:34 a. m. Para: Secretaría 02 Sala Civil Tribunal Superior - Bogotá - Bogotá D.C. <secsctribsupbta2@cendoj.ramajudicial.gov.co>; dvallejo@acierto.com.co; notificaciones_a2@acierto.com.co; ocatano@acierto.com.co; contabilidad@cnv.com.co; juan.bayona@accion.co;
Lina Franco <lfranco@paezmartin.co>; linaemefranco@gmail.com Asunto: Memorial allega recurso de reposición - EXP. 11001310301120220035300 01 Honorables Magistrados: TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ _____________________________________________ E. S. D. REFERENCIA: DEMANDA VERBAL DE MAYOR CUANTÍA. DEMANDANTE: MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO - ALEJANDRO CORREA GÓMEZ DEMANDADOS: 1.
Acción Fiduciaria S.A. en nombre propio. 2. Acción Fiduciaria S.A. como vocera del Patrimonio Autónomo (FIDEICOMISO INMOBILIARIO PALMAS K7 PODIUM) 3. Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. 4. Promotora Las Palmas S.A.S. Ref: 11001310301120220035300 01 ASUNTO: MEMORIAL RECURSO DE REPOSICIÓN LINA MARÍA FRANCO MARTÍNEZ, mayor de edad, domiciliada en esta ciudad, identificada con la cédula de ciudadanía No. 53.108.686 de Bogotá, abogada en ejercicio, portadora de la tarjeta profesional No. 316.399 del Consejo Superior de la Judicatura, obrando en la presente en mi condición de apoderada judicial sustituta de MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía 1.037.585.304 y ALEJANDRO CORREA GÓMEZ, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía 1.037.576.442 y reconocida dentro del proceso, objeto de la referencia, por medio del presente escrito me permito interponer recurso de reposición en contra del auto de fecha 2 de octubre de 2025, notificado por estados el 3 de octubre de la misma anualidad, en archivo adjunto.
Cordialmente, Lina María Franco Martínez (571) 4577079 | +57 (310)-3983357 lfranco@paezmartin.co Abogada Socia www.paezmartin.com Páez Martín Abogados Calle 93 #17-45, Oficina 602 Administrativo Páez Martin 📞 Páez Martin Abogados ✉️administrativo@paezmartin.com 🔗 www.paezmartin.com 📍 Calle 93 #17-45, Oficina 602 Paez Martin Por favor considere el medio ambiente antes de imprimir este correo.
Honorables Magistrados: TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ _____________________________________________ E. S. D. REFERENCIA: DEMANDA VERBAL DE MAYOR CUANTÍA. DEMANDANTE: MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO - ALEJANDRO CORREA GÓMEZ DEMANDADOS: 1. Acción Fiduciaria S.A. en nombre propio. 2. Acción Fiduciaria S.A. como vocera del (FIDEICOMISO INMOBILIARIO PALMAS K7 PODIUM) 3.
Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. 4. Promotora Las Palmas S.A.S. Patrimonio Autónomo Ref: 11001310301120220035300 01 ASUNTO: MEMORIAL RECURSO DE REPOSICIÓN LINA MARÍA FRANCO MARTÍNEZ, mayor de edad, domiciliada en esta ciudad, identificada con la cédula de ciudadanía No. 53.108.686 de Bogotá, abogada en ejercicio, portadora de la tarjeta profesional No. 316.399 del Consejo Superior de la Judicatura, obrando en la presente en mi condición de apoderada judicial sustituta de MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía 1.037.585.304 y ALEJANDRO CORREA GÓMEZ, mayor de edad, identificado con cédula de ciudadanía 1.037.576.442 y reconocida dentro del proceso, objeto de la referencia, por medio del presente escrito me permito interponer recurso de reposición en contra del auto de fecha 2 de octubre de 2025, notificado por estados el 3 de octubre de la misma anualidad, en los siguientes términos: I. PROCEDENCIA Y OPORTUNIDAD.
Teniendo en cuenta que, el auto de fecha 02 de octubre de 2025 proferido por el Honorable Tribunal de Distrito Judicial de Bogotá, fue notificado el 3 de octubre de 2025, me encuentro dentro el término procesal para presentar el recurso de reposición, el cual fenece el 8 de octubre de 2025. II.
ANTECEDENTES RELEVANTES La demanda presentada por mis poderdantes tuvo por objeto el cumplimiento contractual de escriturar y entregar el apartamento 102C y sus parqueaderos, con fundamento en el Contrato de Vinculación – Beneficio de Área suscrito con Acción Fiduciaria y las constructoras. El Juzgado de primera instancia acogió estas pretensiones y, en la sentencia del 7 de octubre de 2024, condenó a las demandadas a otorgar la escritura pública de compraventa y a realizar la entrega material del inmueble.
Es importante subrayar que este es un proceso verbal por incumplimiento contractual, no un proceso ejecutivo hipotecario. No se está discutiendo la existencia, validez, exigibilidad ni cancelación de una hipoteca, sino el derecho de mis clientes como compradores a recibir la escrituración y la entrega del bien que contrataron. La obligación de la fiduciaria, del fideicomiso y de la constructora era transferir el inmueble sin ninguna limitación, ni gravamen; es decir, para efectos de la hipoteca son los demandados quienes tenían la obligación de subsanar esa situación y entregar el inmueble, por lo que no se puede trasladar esta carga al proceso y a mis representados, como se advierte en los documentos que dan cuenta del negocio jurídico que celebraron las partes.
De esta manera, el objeto del proceso fue siempre obtener el cumplimiento de obligaciones contractuales contra las sociedades vinculadas de entrega y escrituración, sin pretensión alguna frente a terceros ajenos a la relación (como el banco). III. CONTENIDO DEL AUTO IMPUGNADO La Magistrada Sustanciadora consideró que debía integrarse como litisconsorte necesario al banco acreedor hipotecario, en razón de que sobre el folio matriz del inmueble existe una hipoteca abierta.
Con base en ello, declaró la nulidad de la sentencia de primera instancia y ordenó vincular al acreedor. No obstante, en el propio auto se admite que no existe certeza sobre cuál es exactamente el folio afectado ni sobre quién es el acreedor actual (Colpatria o Itaú), lo cual revela que la medida se adoptó sobre una base de mera eventualidad y sin acreditación suficiente.
IV. 1. No existe ARGUMENTOS DE LA REPOSICIÓN litisconsorcio pasivo necesario del banco acreedor. El artículo 61 del CGP dispone que hay litisconsorcio necesario únicamente cuando por la naturaleza de la relación sustancial o por mandato legal sea indispensable resolver de manera uniforme respecto de varios sujetos. En este caso, la relación sustancial que se debate es comprador – fiduciaria/constructoras en un contrato de cumplimiento de obligaciones de escrituración y entrega, no la relación acreedor – deudor hipotecario.
La Corte Suprema ha sostenido reiteradamente que el litisconsorcio necesario es de interpretación restrictiva y solo existe cuando el fallo sería imposible o jurídicamente ineficaz sin la presencia de todos los sujetos de la relación sustancial. Aquí, la sentencia puede producirse y ejecutarse plenamente entre las partes contratantes, sin que la ausencia del banco invalide su eficacia. 2.
La naturaleza del proceso es contractual, no hipotecaria. La hipoteca es un derecho real de garantía que se mantiene incólume aun frente a terceros adquirentes; la transferencia del dominio no extingue ni desconoce la garantía. El acreedor hipotecario conserva intactas sus acciones reales y personales frente al bien, sin que necesite intervenir en un proceso donde no se discute la cancelación de la hipoteca ni se limita su derecho de persecución. En la jurisprudencia constitucional (Corte Constitucional, Sentencia C-700 de 1999;
T-352 de 2000), se ha reconocido que el acreedor hipotecario mantiene la protección de su derecho real sin necesidad de intervenir en un litigio de cumplimiento contractual de compraventa. Es indispensable resaltar que este proceso es un proceso verbal por incumplimiento contractual, conforme a los artículos 368 y siguientes del CGP, y no un proceso ejecutivo hipotecario.
La causa petendi se circunscribe al incumplimiento de la fiduciaria y las constructoras frente al contrato de vinculación y al contrato fiduciario. Lo que aquí se discute es el derecho de mis representados a obtener la escrituración, transferencia y entrega del apartamento pactado, obligación que tenían las demandadas sin ninguna limitación en su transferencia a mis clientes en cuento a la transferencia. En esa medida, no puede confundirse la naturaleza de la acción. Si se tratara de un proceso ejecutivo hipotecario, en donde lo discutido es la exigibilidad del crédito garantizado con hipoteca, sería indispensable la presencia del acreedor.
Pero aquí lo que se ventila es un contrato de promesa de vinculación vehiculizado mediante fiducia mercantil. La jurisprudencia ha sido clara en distinguir que, en los procesos de cumplimiento de contrato de compraventa de inmuebles, aun cuando estos estén gravados, el banco acreedor no es parte necesaria (CSJ, Sala Civil, SC-16834 de 2014).
Además, la hipoteca en este caso solo opera como un gravamen accesorio al lote o a la construcción, sin alterar la naturaleza de la pretensión. No se pide su levantamiento, cancelación o modificación; por el contrario, el contrato de vinculación estableció que los vendedores deben entregar el bien libre de gravámenes. En consecuencia, las eventuales gestiones de levantamiento de hipoteca conciernen a las promotoras y a la fiduciaria, pero no requieren que el banco intervenga en este litigio. 3.
El contrato impone a las demandadas entregar libre de gravámenes. El propio contrato de vinculación establece que los fideicomitentes y constructoras deben garantizar la libertad de gravámenes al momento de la escrituración. Por tanto, la obligación de sanear el inmueble y realizar las gestiones necesarias frente al banco recae en las demandadas, nunca en el comprador.
Pretender integrar al banco en este litigio desnaturaliza la relación sustancial y traslada a mis representados cargas que no les corresponden. En el contrato de vinculación y en los otrosíes del contrato fiduciario se dejó estipulado que las unidades inmobiliarias debían ser entregadas libres de gravámenes, limitaciones o afectaciones al dominio.
Ello no solo constituye una estipulación contractual expresa, sino que además encuentra respaldo en el régimen legal de las obligaciones de saneamiento en la compraventa. En efecto, de acuerdo con el artículo 1871 del Código Civil, el vendedor está obligado al saneamiento de la cosa vendida, garantizando al comprador la posesión pacífica y útil de la misma, libre de gravámenes ocultos o cargas que puedan disminuir el derecho adquirido.
Este deber de saneamiento se proyecta en la obligación de escriturar el inmueble libre de hipotecas o gravámenes que no hayan sido consentidos expresamente por el comprador. En igual sentido, el artículo 1874 ibídem dispone que el saneamiento comprende tanto la evicción como la libertad de gravámenes, salvo que expresamente se hubiere pactado lo contrario, lo cual no ocurrió en el caso sub lite.
A nivel fiduciario, el artículo 1234 del Código de Comercio impone al fiduciario el deber indelegable de realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia. En un fideicomiso inmobiliario destinado a la venta de unidades habitacionales, la finalidad del negocio es precisamente que los beneficiarios de área reciban la unidad prometida libre de obstáculos jurídicos.
De allí que la fiduciaria y las promotoras estén obligadas a adoptar las gestiones necesarias frente a las entidades financieras para cancelar la hipoteca matriz o, en su defecto, sustituirla, antes de otorgar la escritura de venta. La Circular Básica Jurídica 007 de 1996 de la Superintendencia Financiera, en su numeral 5.2, exige a las fiduciarias evaluar los riesgos de viabilidad de los proyectos, incluyendo la existencia de cargas o gravámenes que impidan la escrituración. Al permitir que el inmueble continuara hipotecado, las demandadas desconocieron este deber de diligencia y vulneraron la obligación de garantizar a mis representados la adquisición libre de cargas.
La jurisprudencia también ha reforzado este criterio. La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC-12563 de 2017, ha reiterado que el saneamiento por gravámenes es una obligación legal de orden público, cuya inobservancia constituye un incumplimiento grave del contrato de compraventa. Y la Corte Constitucional, en Sentencia C-993 de 2001, precisó que las estipulaciones contractuales que exoneran al vendedor de entregar libre de gravámenes deben reputarse ineficaces por ser contrarias al régimen de protección del comprador.
En consecuencia, la carga de cancelar o sustituir la hipoteca recae exclusivamente en la fiduciaria y las promotoras, como vendedoras y administradoras del fideicomiso. No es posible trasladar esa obligación a los compradores, ni menos aún condicionar la validez de la sentencia a la comparecencia del banco. Así, el hecho de que exista una hipoteca no convierte al acreedor hipotecario en litisconsorte necesario: al contrario, es un incumplimiento contractual que debe resolverse dentro de la relación entre compradores y vendedores. 4.
Improcedencia de la nulidad por ausencia de causal legal y de trascendencia. El artículo 133 del CGP exige que las nulidades procesales sean de carácter taxativo, y el 134 ibídem que solo se decreten cuando efectivamente se afecta el debido proceso. La Corte Suprema ha enfatizado que la nulidad es de interpretación restrictiva y su declaración exige una afectación real y sustancial, no una mera eventualidad.
En este proceso, la nulidad decretada carece de causal expresa, pues no hay litisconsorcio necesario, y además no existe trascendencia, ya que la decisión de primera instancia puede producir todos sus efectos sin perjuicio del banco, al tratarse de in incumplimiento contractual de las demandadas y probada su responsabilidad, pues la obligación que emana del contrato es la escrituración y entrega del inmueble.
En el caso sub examine, no existe causal legal aplicable. El banco no es litisconsorte necesario, como ya se demostró. Tampoco existe trascendencia alguna, porque la sentencia no impone obligaciones al banco ni afecta su hipoteca. El derecho de defensa del acreedor hipotecario no se ve comprometido, pues mantiene incólumes sus acciones reales.
Así, la declaratoria de nulidad sacrifica injustificadamente la eficacia de lo actuado y desconoce los principios de economía procesal y prevalencia del derecho sustancial consagrados en el artículo 228 de la Constitución 5. Desproporción y sacrificio innecesario de la economía procesal. Aun si se considerara oportuno que el banco fuera oído, la medida adoptada por el auto es desproporcionada.
No resulta ajustado anular toda una sentencia válida y eficaz para retrotraer la actuación, máxime cuando la ley impone el principio de conservación de los actos procesales y de la instrumentalidad de las formas. Si lo que se pretendía era garantizar el contradictorio, ello podía resolverse mediante una intervención accesoria o en la etapa de ejecución, sin sacrificar el proceso mismo y los derechos sustanciales de los compradores, teniendo en cuenta que se probó la responsabilidad de las demandadas y su obligación de entregar y escriturar. 6.
Las pretensiones ya vincularon solidariamente a todos los sujetos de la relación contractual. Desde la demanda inicial se estableció con claridad que las pretensiones declarativas y de condena se dirigieron contra todas las demandadas —la Fiduciaria en nombre propio y como vocera del patrimonio autónomo, y las sociedades promotoras, de manera solidariaEn efecto, se pidió que se declarara el incumplimiento de la fiduciaria en nombre propio, el fideicomiso y de las promotoras en la construcción, escrituración y transferencia del apartamento 102C, y que se les condenara solidariamente a escriturar, transferir y entregar dicho inmueble, junto con los frutos e intereses moratorios, además de ordenar la escrituración de la terraza y pérgola.
Esto significa que todos los sujetos de la relación sustancial fueron vinculados y tuvieron oportunidad de ejercer su defensa. De hecho, la regla del artículo 61 del CGP sobre litisconsorcio necesario ya se cumple, porque el proceso está estructurado con quienes conforman la relación contractual y patrimonial discutida: compradores, fiduciaria y promotoras.
No hay un vacío procesal. Vincular al banco es forzar un litisconsorcio inexistente, pues este nunca fue parte en la relación obligacional objeto de pretensión, ni fue destinatario de las condenas solicitadas. La Corte Suprema ha explicado que el litisconsorcio necesario se configura únicamente cuando la relación jurídica material es única e indivisible frente a todos los sujetos, de manera que no podría dictarse sentencia eficaz sin su presencia (CSJ, Sala de Casación Civil, sentencia SC-1085 de 2019).
Aquí la relación sustancial es divisible y perfectamente resoluble entre compradores y vendedores: la obligación de escriturar y entregar no depende de la participación del banco, porque este no celebró el contrato de vinculación ni adquirió obligaciones frente a los compradores. IV. PETICIÓN Por todo lo expuesto anteriormente, solicito respetuosamente despacho, lo siguiente: PRIMERA: Revocar el auto impugnado y declarar improcedente la nulidad de la sentencia de primera instancia. SEGUNDA: Subsidiariamente, en caso de considerarse necesaria la intervención del banco, modular la decisión de modo que no se retrotraiga el proceso y se limite su participación a la defensa de su derecho real, sin afectar la validez de la sentencia que condenó solidariamente a las demandadas a escriturar y entregar el inmueble.
Del señor Juez, LINA MARÍA FRANCO MARTÍNEZ C.C. 53.108.686 T.P. 316.399 del C.S. de la Judicatura Apoderada de MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO y ALEJANDRO CORREA GÓMEZ