Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA TERCERA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veinte (20) marzo de dos mil veinticinco (2025) Proceso Radicado Demandantes Demandados Providencia Tema Verbal 05001310301420180030202 (I 2024-203) Andrés Felipe Salazar Martínez y otra Disportal Medellín S.A.S. y otro Sentencia Nro. 024 Resolución contrato de promesa de compraventa.
Presupuestos para la prosperidad de la acción de resolución con indemnización de perjuicios. Revoca parcialmente Martha Cecilia Ospina Patiño Decisión: Sustanciador: Cumplido el periodo de traslado para sustentación del recurso y alegaciones en esta instanc ia, procede el Tribunal, mediante sentencia escrita, en aplicación de la L ey 2213 de 2022, a decidir sobre la apelación interpuesta por la parte DEMANDANTE contra la sentencia proferida por el JUZGADO CATORCE CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en sesión de audiencia celebrada el 30 de abril de 2024, adicionada en providencia del 5 de junio de 2024.
I.
ANTECEDENTES 1. PRETENSIONES En el escrito introductor que fue reformado (carpeta C 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / c a r p e t a C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo s 0 1 D e m a n d a A n e xo s & A c t a R e p a r t o y 0 3 R e f o r m a D e m a n d a D i c t a m e n ) se plantean las siguientes pretensiones: 1. PRIMERA PRINCIPAL.
Se DECLARE DISPORTAL MEDELLIN S.A.S. incumplieron “el de contrato y que HELI compraventa ” 1 los demandados BOTERO GIRALDO celebrado con los demandantes ANDRÉS FELIPE SALAZAR MARTÍNEZ y JULIANA 1 Así se dijo textualmente en la demanda. MILENA OJEDA OSPINA, toda vez que no tramitaron las licencias de construcción a que se obligaron y tampoco realizaron los pagos acordados. 1.1.
PRIMERA CONSECUENCIAL. Se DECLARE resuelto el contrato celebrado entre los dema ndantes y demandados el 23 de agosto de 2016 ante el incumplimiento de los últimos. 1.2. SEGUNDA CONSECUENCIAL. Se CONDENE a la sociedad DISPORTAL MEDELLIN S.A.S. y a HELI BOTERO GIRALDO a cancelar al demandante y a la vinculada la suma de $871’979. 164, por perjuicios materiale s derivados del incumplimiento aludido. 2.
SEGUNDA incumplieron PRINCIPAL. “el contrato Se DECLARE que de compraventa ” 2 los demandados celebrado con los demandantes, toda vez que no tramitaron las respectivas licencias de construcción a que se obligaron y tampoco realizaron los pagos establecidos. 2.1. PRIMERA CONSECUENCIAL. Se DECLARE resuelto el contrato celebrado entre los demandantes y demandados el 23 de agosto de 2016 ante el incumplimiento de los últimos.
2.2. SEGUNDA CONSEC UENCIAL. Se CONDENE a la sociedad DISPORTAL MEDELLIN S.A.S. y a HELI BOTERO GIRALDO a cancelar al demandante ANDRÉS FELIPE SALAZAR MARTÍNEZ la suma de $1.464’749.174, por perjuicios materiales, en la modalidad de lucro cesante, derivados del incumplimiento de las obligaciones por ellos contraídas. 3. TERCERA PRINCIPAL.
Se CONDENE en costas a los demandados en favor del demandante. Presenta el juramento estimatorio por la suma de $870’979.164, que corresponde a la tasación anticipada de perjuicios que las partes señalaron en el contrat o. 2 Así se dijo textualmente en la demanda. Radicado Nro. 05001310301420180030202 2.
FUNDAMENTOS FÁCTICOS DE LAS PRETENSIONES Se narra en la demanda, como hechos relevantes, que los señores ANDRÉS FELIPE SALAZAR MART ÍNEZ y JULIANA MILENA OJEDA OSPINA, por una parte, como promitentes vendedores, y la sociedad DISPORTAL MEDELLÍN S.A.S. y HELI BOTERO GIRALDO, por otra, como promitentes compradores, suscribieron el 23 de agosto de 2016 contrato de promesa de compraventa, en el que se acordó suscribir escritura pública para transferir a título de venta el 10 0% del derecho real de dominio que poseen los promitentes vendedores en los inmuebles situados en el paraje La Tablaza, M unicipio de La Estrella Antioquia, identificados así: “Lote Uno, Lote de t erreno, segregado de otro de mayor extensión situado en el p araje la Tablaza del Munic ipio de la e strella (sic), Departamento de Antioquia y sin direcci ón en el certif icado de libertad, ident if icado con matrícula inmobiliar ia número 001 231596 de la Of icina de instrumentos Públicos de Medellín zona sur, y que linda por el oriente con predi os de la señora Mercedes Santa Mar ía de Saldarr iaga, y con pr edios que f ue del señor Guillermo González, por el Norte con propiedad de Mercedes Santa Mar ía de J. por el occidente, propiedad que f ue de Carlos Peláez, por el sur, una carret era nueva de la acción comunal con un área aproximada de dos hectáreas”.
“Lote dos: lote A, ubicado en el paraje la tablaza, vereda la culebra y peñas blancas, tipo del predio urbano, descr ipción del lote como su cabida y linderos se encuentran en la escritura número 5728 del 26 de mayo de 2010 en la Notar ía 15 de Medellín. Lote A, con un área de 42.284.226. ident if icado con la matricula inmobiliar ia número 001 - 1049524 registrado en la Of icina de instrumentos Públicos Zona sur de Medellín”.
Cuentan que se acordó como precio de la negociación la suma de $4.359’895.820,oo, que serían cancelados por los demandados de la siguiente manera: (i) un primer desembolso del 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, pagadero al momento en que se aprobara la licencia de construcción del pro yecto a realizar en los lotes; (ii) un segundo desembolso de 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, que se cancelaría seis meses después del primer desembolso;
(iii) un tercer desembolso de 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, el cual debería ser sufragado doce meses después del primer desembolso, (iv) un cuarto desembolso de 25%, equivalente a $1.089’973.955,oo, para ser pagado dieciocho (18) meses después del primer desembolso, suma a la que se le debía adicionar los intereses qu e se Radicado Nro. 05001310301420180030202 causarían desde el tercer desembolso hasta el pago total de la obligación, al 1% por seis (6) meses sobre el monto adeudado.
Indican que, en el contrato de promesa de venta celebrado entre las partes, en el numeral octavo, a título de indemnización p or incumplimiento, como cláusula penal, se fijó el 20% del valor de los lotes, $871’979.164, que podría ser exigida por la vía ejecutiva, si n necesidad de requerimiento para constituir en mora a la parte incumplida.
Que en vista que los promitentes compra dores no informaban sobre el trámite de las licencias de construcción, el demandante ANDRÉS FELIPE remitió comunicación a la sociedad DISPORTAL MEDELLÍN S.A.S solicitando información sobre las gestiones, sin recibir respuesta alguna. Señalan que los demandados han incumplido el contrato desde su misma celebración, toda vez que no tramitaron las licencias de construcción, como lo informó en respuesta a derecho de petición el Secretario de Planeación, al indicar que consultada la base de datos no se encontró solicitud de licencia para los predios con matrícula inmobiliaria 001 -231596 y 001 -1049524.
Afirman que el incumplimiento de los demandados ha causado al demandante ANDRÉS FELIPE SALAZAR MARTÍNEZ perjuicios materiales en la modalidad de lucro cesante, to da vez que, al no recibir los dineros en la forma acordada, no pudo invertir en la actividad comercial que por espacio de casi diez (10) años ha ejercido, la cual consiste en la compra de destetes de 200 kilos en promedio y llevarlos a un peso de 290 kilos en un periodo de seis meses, así como la compra de vacas gestantes con periodos de preñez de 3 meses en promedio, las cuales se llevan hasta el destete para luego vender la vaca y el ternero, lucro cesante que se consolida en la suma de $1.464’749.174 seg ún el dictamen pericial que adjunta con la reforma a la demanda.
3. POSICIÓN DE LA P ARTE DEMANDAD A Admitida la demanda el 16 de julio de 2018 y su reforma el 28 de enero de 2019, se designa curador a la demandada DISPORTAL Radicado Nro. 05001310301420180030202 MEDELLÍN S.A.S., quien responde la demanda, lográndose la notificación a esta demandada después en forma personal, como también al señor HELI BOTERO, quien también contestó. El curador designado para representar a la sociedad DISPORTAL MEDELLÍN S.A.S. contesta (carpeta C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 1 4 C o n t e s t a c i ó n C u r a d o r ) 01PrimeraInstanci a/carpeta diciendo que los hechos deben ser probados, sin oponerse a las pretensiones siempre y cuando se acrediten los hechos que fundamentan las mismas.
Por su parte el demandado 01PrimeraInstancia/carpeta HELI C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo BOTERO responde (carpeta 32ContestaciónHeliBotero) que algunos hechos son ciertos, otros son falsos, unos son ciertos en forma parcial y algunos no son hechos. Explica que la firma del contrato de promesa acaeció realmente el 26 de agosto de 2016 y no el 23 de agosto de 2016 y que no es cierto que no se le haya informado a los promitentes vendedores sobre el trámite de la licencia de construcción, de hecho informó que no la solicitaría para los inmuebles prometidos toda vez que en co nsultas preliminares funcio narios de planeación municipal le informaron la imposibilidad de otorgar la para los bienes objeto del contrato debido a que el inmueble con matrícula 001 -1049524 se encuentra ubicado en zona de amenaza alta -alta por movimiento en masa, según el mapa de riesgo p otencial y amenazas adoptado mediante A cuerdo 042 de 2008 PBOT del Municipio de La Estrella y no permite la construcción ni de una sola casa en su área de 42.284 m2.
Y en el inmueble con matrícula inmobiliaria 001 -231596, el 93.54% se encuentra en un área de amenaza alta por movimiento de masa, donde no se puede construir ning ún tipo de edificación, y el 6.46% restante está ubicado en zona de amenaza media por movimient o de masa y según el PBOT aquí se podrían construir 5.56 viviendas por hectárea, es decir para una casa se requiere de un lote de 1.798 m2 cuando menos, pero e l área del 6.46% es de 1.292 m2.
Señala que los demandados no incumplieron el contrato, pues su adquisición era exclusiva y necesariamen te para desarrollo Radicado Nro. 05001310301420180030202 inmobiliario y en la cláusula novena de la promesa se pactó “si por cualquier circunstancia, la licencia de CONSTRUCCION no es aprobada por el Municipio de la Estrella carecerá de valide z esta promesa de compraventa y ninguna de las partes se sentirá ob ligada con la otra”, es decir la licencia de construcción que condicionaba el cumplimiento de la promesa, por norma ur banística era y es un imposible, así los demandados no estaban obligados a solicitar una licencia de construcción que por ley estaba vetad a y, sostener lo contrario, es obligar a los demandados a incurrir en costos de $250’000.000 en estu dios de suelos, planimetría etc, que deberían presentarse ante planeación, para al final ob tener una respuesta negativa.
Si bien no se solicitó licencia de construcción, lo cierto es que no estaban obligados a hacerlo porque su obtención sería imposible por las limitaciones jurídicas del inmueble, las que eran conocidas por el demandante, de ahí la cláusula novena referida, y al no haber incumplimiento no se han generado perjuicios. Se opone las pretensiones y recalca que, en caso de una hipotética condena, se debe limitar a la suma de $871.979.164 que se indicó en el juramento estimatorio.
En defensa de sus intereses propone las excepciones de fondo que de nominó:
1. ACAECIMIENTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA. Los contratantes acordaron que en el evento en que no se pudiera obtener la licencia de construcción para el desarrollo inmobiliario, la promesa no las obligaría, por tanto, no produce efecto y no se pu ede pedir su resolución ni el cobro de perjuicios por un ALLANAMIENTO supuesto A incumplimiento.
CUMPLIR
2. SUS AUSENCIA DE OBLIGACIONES CONTRACTUALES POR PARTE DEL VENDEDOR. En el evento que se considere que la promesa obliga a los contratantes, debe tene rse en cuenta que operó el mutuo incumplimiento, toda vez que el demandante no asistió en la fecha y hora que debía para el otorgamiento de la escritura prometida, ni aportó los certificados de paz y salvo.
Se apoya en la sentencia SC 1662-2019.
3. IMPOSIBILIDAD DE COBRAR PERJUICIOS EVENTUALES.
4. MALA FE POR PARTE DEL PROMITENTE VENDEDOR. Las afectaciones a los inmuebles son cuando menos del año 2008, mucho antes de la suscripción de la promesa atacada, entonces es lógico suponer que Radicado Nro. 05001310301420180030202 el promitente vendedor conocía dicha situación y a pesar de ello prometió en venta precisament e a quien pretendía adquirirlo para una construcción de desarrollo inmobilia rio. 5.
PRESCRIPCIÓN. De todo aquello que haya prescrito, especialmente lo relativo a la acción de resolución del contrato, declaración de incumplimiento contractual, reclamación y cobro de perju icios.
4. ACTUACIÓN PROCES AL Trabada la Litis en debida forma, se corrió traslado de las excepciones, y con auto del 12 de mayo de 2023 se fijó fecha para audiencia el 12 de octubre de 2023 y se decretaron pruebas. En la audiencia se agotaron las etapas de conciliación, interrogatorios, fijación del litigio, saneamiento, se escuchó un testimonio y se suspende para fijar nueva fecha, lo que ocurrió con providencia del 17 noviembre de 2023, en la que estipuló el 30 de abril de 2024, audiencia en la que escuchó alegatos y se profirió fallo, que fue adicionado el 5 de junio de 2024. 5.
SENTENCI A DE PRIMERA INSTANCI A Proferida en audiencia del 30 de abril de 2024 (carpeta 0 1 P r i m e r a I n s t a n c i a / c a r p e t a C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo 5 6 E n l a c e s A u d i e n c i a A l e g a t o s S e n t e n c i a /link ARCHIVO 49GrabaciónSentenciaDeclaraProbadoCumplimientoparteDemandada) adicionada el 05 de junio de 2024 en relación con el l evantamiento de la medida cautelar, el juez declara probada la excepción de cumplimiento de la condición resolutoria, niega las pretensiones y condena en costas a l demandante ANDRÉS FELIPE.
Para llegar a la anterior determinación inicia manifestando que no encontró nulidad que impida proferir s entencia de fondo, plantea el problema jurídico, explica la naturaleza del negocio jurídico, sus características y clases. Aborda el tema de las acciones que surgen por el incumplimiento contractual. Pasa a ocuparse del caso en concreto, memorando la dem anda, la respuesta y los alegatos de conclusión, para indicar que el contrato de promesa que se ataca es válido, detallando que, aunque no se estipuló la hora en que se suscribiría la escritura, ello no es Radicado Nro. 05001310301420180030202 necesario toda vez que se estableció la fecha, para cuyo efecto cita la Sentencia 4461 de la Corte Suprema de Justicia fechada del 22 abril de 1997 y sobre la determinación de los inmuebles alude a la Sentencia SC 1964-2022, luego alude a las pruebas allegadas por la parte demandada y a los interrogatorio s de parte.
Analiza el contrato en lo que refiere a la condición relativa al otorgamiento de la licencia de construcción, donde se estableció que si no se lograba obtener, el contrato de promesa no surtir ía efectos, exponiendo que de las prueba allegadas por la demandada se extrae que efectivamente no se puede adelantar desarrollo inmobilia rio en dichos bienes, siendo ello imposible con base en el PBOT de La Estrella, y si bien no se hizo solicitud de la licencia, ello está soportado en las certifi caciones sobre el uso del suelo que evidencian limitaciones desde el año 2008, así sería inoficioso iniciar con dichas gestion es, pues la respuesta se sabe de antemano ser ía negativa.
Se refiere el a quo a las licencias de construcción, sus características y requ isitos para su expedición.
6. ARGUMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN Conocida la decisión la parte demandan te en audiencia interpo ne recurso de apelación manifestando que presentará reparos dentro del término de ley, y 01PrimeraInstancia/carpeta Concretos) SALAZAR instancia la en efecto presenta C 0 1 P r i n c i p a l / a r c h i vo escrito 53ApelaciónDemadnanteReparos apoderada en representación de MART ÍNEZ, los cuales sustentados (carpeta fueron 0 2 S e g u n d a I n s t a n c i a / a r c h i vo (carpeta 1 0 Me m o r i a l ANDRÉS FELIPE en esta Sustentación) y se resumen así:
1. DAR POR PROBADO SIN ESTARLO, LA EXCEPCIÓN DE MÉRITO DE CUMPLIMIE NTO DE LA CONDICIÓN RESOLUTORIA, contenida en la cláusula novena del contrato d e promesa. El juez tiene como cierto que a la parte demandada no le era posible obtener la lic encia, esto, a pesar de que ni siquiera se demostró la supuesta consulta realizada en la A lcaldía Municipal de La Estrella, desconociendo el principio general del derecho probatorio conforme al cual la parte no puede crearse su propia prueba.
Radicado Nro. 05001310301420180030202 En esta instancia dice que el juez no analizó si se cumplían todos los presupuestos para la prosperidad de la acción de resolución, solo verificó que el contrato atacado fuera válido, dejando por fuera los otros dos requisitos y pasando a analizar la excepción, alterando el orden lógico de la sentencia. Argumenta que el juez realiza una indebida valoración de la prueba, concretamente la declaración de parte, dando un alcance mayor suasorio a las simples aserciones de los demandados (AC36692021), toda vez que el hecho relativo a la supuesta realización de una consulta previa ante la entidad de planeación M unicipal de la Estrella, solo fue afirmado por los señores HELI BOTERO GIRALDO y su cónyuge NANCY YOLANDA DUQUE, brillando por su ausencia prueba de que dicho acercami ento se haya realizado.
No desconoce la prueba documental allegada que da cuenta de la imposibilidad de realizar urbanismo en dichos lotes, pero las certificaciones expedidas por planeación municipal son de octubre 10 de 2022, lo que no demuestra la consu lta previa aducida. Se refiere a la declaración de NANCY YOLANDA DUQUE la cual considera contradictoria e indebidamente valora da por el juez, al pretende r justificar con base en esta que hicieron la consulta previa.
Asevera que los demandados al momento de suscribir el contrato conocían la situaci ón de los predios y atendiendo su bagaje en el área de construcción y como compradores pudieron haber consultado el A cuerdo 042 de 2008, documento de carácter público, siendo inusual que acuerden un negocio millonario sin revisar previamente la situación del PBOT y que se comprometan en un contrato para luego proceder a hacer las averiguaciones sobre la procedencia del proyecto.
2. NO DAR APLICACIÓN Y DESCONOCER EL SUSTENTO JURÍ DICO DEL ARTÍCULO 1609 DEL CÓDIGO C IVIL, respecto al allanamiento a cumplir, pues en el contrato se estableció un orden de prestaci ones, siendo lo primero tramitar la licencia de construcción para posteriormente seguir con el orden establecido hasta el cumplimiento de la promesa el 20 de no viembre de 2018, y como lo ha dicho la Corte, cuando se trata de obligaciones sucesivas, quien primero incumple automáticamente exime a su contraparte de ejecutar las Radicado Nro. 05001310301420180030202 prestaciones siguientes, entonces es c laro que el señor ANDRÉS FELIPE no debía allanarse a cumplir, adicionado a que no se realizó ningún pago de los acordados, que evidentemente eran anteriores a la fecha 20 de noviembre de 2018.
En esta instancia, en la oportunidad otorgada para ello se pronunció la parte no recurrente. II. CONSIDERACIONES
1. VERIFICACIÓN DE PRESUPUESTOS PROCES ALES Y AUSENCI A DE IRREGULARIDADES CONFIGURATIV AS DE NULIDAD El Tribunal ha determinado que concurren dentro del asunto subexamine los presupuestos procesales que permiten abordar el fondo del asunto, amén de que no se advierte irregularidad constitutiva de nulidad que pueda compr ometer la validez de lo actuado hasta el momento, permitiendo a esta Corporación decidir sobre la alzada.
2. PROBLEMA JURÍDICO A RESOLVER Debe ocuparse esta Sala de Decisión determinar si le asistió razón al a quo al declarar la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria y en consecuencia denegar las pretensiones de la demanda o, si como lo reclama la parte actora, es posible acc eder a las mismas debido a que, según afirma, los demandados promitentes compradores incumplieron de forma primigenia el pacto relacionado con la solicitud de licencia de construcción.
3. PREMIS AS JURÍDICAS APLICABLES AL CASO
3.1. CONTRATO DE PROMES A El contrato de promesa ha sido estudiado con detenimiento por la H. Corte Suprema de Justicia Sala de Casación Civil, siendo pertinente traer a colación, la sentencia SCC -5420 del 4 de septiembre de 2000, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, donde la referida Corporación explicó: “El contrato de promes a naturalmente es fuente de una y principal obligación: hacer el contrato prometido; es decir, otorgar la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa del Radicado Nro. 05001310301420180030202 inmueble, para nuestro caso, cuando este es el tipo de bien sobre el cual ella versa”.
La promesa es entonces un contrato medio, por consiguiente transitorio o pasajero, ya que se extingue con la celebración del contrato prometido “Sin embargo, como con claridad lo ha explicado la Corporación, nada obsta para que las partes en el cuerpo d el contrato de promesa, hagan una mixtura donde además de contraer la obligación de hacer o celebrar el contrato prometido, se anticipe el cumplimiento de prestaciones propias de este contrato fin, lo cual resulta válido por virtud de los principios de la autonomía privada y de la libertad contractual, en tanto el surgimiento de estas obligaciones no precise de una solemnidad diferente a la establecida para el contrato de promesa por el art. 89 de la ley 153 de 1887.
De allí que estilen los contratantes cua ndo de promesas de compraventa se trata, estipular obligaciones sobre el pago del precio y la entrega material de la cosa, que naturalmente sólo las vendría a generar el contrato prometido” (Sentencia que se venía citando). En tiempos recientes, la Corte Suprema de Justicia, sobre este tipo de contrato reiteró en sentencia SC5224-2019, MP.
Ariel Salazar Ramírez, radicación 08001 -31-03-001-2002-00094-01, del 3 de diciembre de 2019. “3.1. Una promesa de contrato t iene como caracter ística f undamental, que su objeto es el de g arantizar que las partes suscribir án, con posterior idad a ella, otr o contrato, por eso de aquella der iva una obligación de hacer para las partes, que consiste en celebrar el negocio jur ídico prometido: «El objeto de la promesa –según lo tiene est ablecido la jur isprudencia - es la conclusión del contrato poster ior.
De ahí que “siendo el cont rato de pr omesa un instrumento o cont rato preparator io de un negocio jurídico diferente, tiene un carácter transitor io o temporal, característica esta q ue hace indispensable, igualmente, la determinación o especificación en forma complet a e inequívoca del contrato promet ido, individuali zándolo en todas sus partes por los elementos que lo integr an ”.» (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp. 4724, reiterada en Sentencia de 16 de diciembre de 2013. Exp. 1997 04959-01).” Postura que se reitera en pronunciamiento reciente al decir “En línea de principio, es dable sostener que el contrato de promesa conserva Radicado Nro. 05001310301420180030202 autonomía respecto del que la cumple, pues, sin perjui cio de los requisitos generales de valide z que uno y otro deben llenar, es claro que aquel debe colmar los presupuestos especiales que le fija el artículo 89 de la Ley 153 de 1887 y sin cuya concurrencia no produce efecto alguno, y que la principal obligac ión que genera es la de hacer, es decir, celebrar otro acuerdo de voluntades; por su lado, este se halla sujeto a las formalidades que la ley consagra según su especie, y las prestaciones que engendra no son otras que las que los intervinientes estable zcan y que resulten compatibles con su naturale za.
Por lo tanto, uno y otro no dependen recíproca y necesariamente en su pervivencia o desaparición” (SC5312-2021)
4. DE LA CONDICIÓN RESOLUTORI A TÁCITA El Código Civil en su artículo 1546 regula la condición r esolutoria tácita en los siguientes términos: “ En los contratos bilaterales va envuelta la condición resolutoria en caso de no cumplirse por uno de los contratantes lo pactado. Pero en tal caso podrá el otro contratante pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios”.
La jurisprudencia nacional se ha pronunciado sobre este precepto en reiteradas oportunidades para fijar el alcance y sentido de la misma, sosteniendo que son presupuestos indispensables, pa ra la prosperidad de la acción resolutoria: a) que, el contrato sea bilateral y válido; b) que quien promueva la acción haya cumplido con sus obligaciones o que haya estado dispuesto a cumplirlas, y c) que el otro contratante haya incumplido las obligacion es que le corresponde.
Esta norma debe interpretarse en concordancia con el artículo 1609 del mismo Estatuto, es así como el contratante cumplido o que haya estado dispuesto a cumplir está legitimado para pretender la resolución del contrato. Véanse senten cias SC2307-2018, SC54302021 y SC436-2023. III. CASO CONCRETO Conforme lo estipulado en los artículos 320 y 328 del C.G.P. el Tribunal analizará los puntos que han sido planteados como reparos y Radicado Nro. 05001310301420180030202 sustentados en contra de la sent encia que es objeto de al zada, como también los aspectos que se consideren fundamentales de abordar en esta sede.
La parte demandante y recurrente en alzada adujo inconformidad con la sentencia de primera instancia debido a que se declaró probada la excepción de mérito denominada cumplimiento de la condición resolutoria sin análisis previo de todos los presupuestos de la acción de resolución y sin prueba suficiente sobre la imposibilidad de obtener licencia, señalando que el a quo le dio un alcance mayor a las simples afirmaciones de los demandados sobre la supuesta realización de una consulta previa ante la entidad de planeación Municipal de la Estrella; además, reclama porque el a quo no estudió el orden prestacional establecido en el contrato discutido, de donde considera la primera obligación y que recaía en los promitentes compradores, era la de tramitar la s licencias de construcción. Analizada la sentencia de primera instancia se evidencia que el a quo se detuvo en detalle en el presupuesto de validez del contrato, no obstante, fue muy escueto el estudio de los demás requisitos de la acción de resolución; además, como acertadamente reprocha la parte demandante recurrente, de forma antitécnica declaró probada una excepción sin establecer claramente y de forma previa, si se cumplían o no los presupuestos para la prosperidad de la acción resolutoria, siendo lo procedente entonces realizar en esta sede un estudio más detenido sobre lo omitido,.
Como se reseñó en los antecedentes, la parte demandante – promitente vendedora - insiste, como sustento de la resolución con indemnización de perjuicios, en el incumplimiento primigenio de la parte demandada – promitente compradora - por la aducida omisión de tramitar “las licencias de construcción” en los predios prometidos en venta y de realizar los pagos del precio acordados.
Revisado el contrato de promesa de compraventa objeto de esta litis se observa que sobre el pago del precio y respecto al trámite de la Radicado Nro. 05001310301420180030202 licencia de construcción se estableció, en las cláusula s segunda y novena, lo siguiente: Como la disposición novena traída a colación constituye la discusión álgida en este caso, imperioso resulta iniciar por analizar de forma detenida el pacto noveno referido evidenciando que el mismo.
Lo primero que debe decirse sobre l a aludida disposición novena es que, aunque en el texto del contrato se indicó que el no otorgamiento de la licencia de construcción le resta validez al contrato, dicho pacto Radicado Nro. 05001310301420180030202 no tiene realmente ese alcance porque ninguna relación existe entre el otorgamiento de una licencia de construcción con los requisitos de validez de este tipo contractual, además se insiste, la promesa discutida cumple con las exigencias que el legislador dispone para este contrato, no se ha alegado ni probado la falta de capacidad de los contratantes, ni la existencia de vicios del consentimiento, como tampoco de objeto o causa ilícita, sumado a que la fecha de celebración del contrato prometido se estableció de forma clara y completa; además, el contrato prometido (compraventa) está determinado suficientemente.
Al revisar el pacto mencionado se observa que no se detalló adecuadamente el contenido y alcance de la obligación de gestionar la licencia de construcción, evidenciándose falta de claridad y completitud de la misma, de donde se pueden desprender dos situaciones que finalmente convergerían en la misma conclusión, la primera, entender que contiene una condición resolutoria ininteligible y aplicarse el artículo 1532 del C.C. para tenerla “por no escrita ” y, la segunda, entender que la obligación de tramitar la licencia de construcción al no estar adecuadamente detallado su contenido y alcance en la promesa, no nació con la promesa ni era previa a la suscripción de la escritura de venta, sino posterior, máxime que se determinó como condición necesaria para el pago del precio de la venta.
Ambas situaciones lleva n a la misma conclusión, esto es, que la única obligación que nació era la de comparecencia de ambos contratantes a la Notaría Diecinueve de Medellín el 20 de noviembre de 2018 para suscribir la escritura de compraventa, cita que tanto los demandantes como los demandados reconocieron en sus declaraciones no haber cumplido, denotándose entonces la existencia de un incumplimiento reciproco, simultaneo y de igual magnitud en ambos, que conlleva a que no se cumpla con el presupuesto esencial de la acción de resolución con indemnización de perjuicios aquí planteada, esto es, cumplimiento o allanamiento a cumplir de la parte pretensora, porque la misma es también incumplida, ello en igual medida que la parte demandada.
Radicado Nro. 05001310301420180030202 Pertinente resulta indicar que, aunque la parte demandante y la demandada coincidieron en señalar en sus declaraciones que los promitentes compradores eran los que se encargarían de tramitar la licencia de construcción, ello es insuficiente para suplir las deficiencias de la cláusula plurimencionada porque si optaron por la forma escrita el acuerdo lo adecuado era que también constará así, máxime que era necesario detallar el tipo de licencia. Es que la licencia de construcción puede pedirse para múltiples edificaciones, pero si ni siquiera se señala cuál es la construcción para la que se pedirá la licencia, imposible resulta determinar si la licencia que eventualmente se pida coincide o no con lo establecido en el contrato.
Y esa situación es fundamental en este caso porque no es lo mismo que se autorice la construcción de una vivienda de unos pocos metros cuadrados a que se permita el desarrollo de un complejo habitacional, que al parecer era lo que pretendían realizar los promitentes compradores, pero que no quedó establecido en el contrato. Así las cosas, no se puede sostener que existió en ese sentido un incumplimiento primigenio de los promitentes compradores que habilite la resolución, como tampoco puede afirmarse desatención inicial de las obligaciones a su cargo por el no pago del precio.
Considera pertinente señalar la Sala que, aunque la jurisprudencia nacional ha acogido la posibilidad de resolución contractual por mutuo incumplimiento, sin posibilidad d e indemnización de perjuicios (Ver sentencias SC1662 de 2019, SC4801 de 2020, SC3666 de 2021, SC1962 de 2022 y SC436 de 2023 ), cuando ambos incumplimientos, en este caso, los del promitente comprador y el promitente vendedor sean graves, relevantes, equipa rables y simultáneos, no es posible aplicar en este proceso y en esta sede dicha resolución porque no fue pedida, en tanto no se elevó petición en tal sentido y el desarrollo jurisprudencial de la figura del mutuo disenso da a entender la necesidad de pretensión específica y la imposibilidad de decreto de oficio cuando no se reclama.
Radicado Nro. 05001310301420180030202 Véase que en la sentencia SC1662 de 2019 la Corte Suprema de Justicia señaló de forma contundente la necesidad de pretensión encaminada al distracto contractual, reprochando la declaración de oficio de dicha figura, allí expuso la Corte: “4. Ef ectuado el cotejo objetivo de las pretensiones elevadas en las comentadas demandas del proceso y las ordenaciones adoptadas por el sentenciador de segunda inst ancia en su fallo, se colige con absoluta claridad la inconsonancia de dicho proveído, puesto que sin haberse formulado solicitud al guna dirigida a que se declarara la resoluci ón por mut uo disenso del contrato de promesa de compraventa vinculante de los litigantes, el ad quem adoptó tal determinación. 5.
Esa desarmonía del f allo no encuentra justif icación, ni q uedó conjurada, por el hecho de que el demandado en reconvención, propuso, entre otr as, la excepción que denom inó “MUTUO DISENSO ”, pues si el Tribunal denegó la resolución c ontractual solicitada subsidiariamente en ese libelo, debido a que su proponente carecía de interés para intentarla, pues igualm ente incumplió el convenio allí censurado, es patente que dicha acción no se conf iguró en f avor del reconviniente y que, por ende, no había lugar al estudio de ning una de las excepciones alegadas.
Con otras palabras: el f racaso de la acción de resolución por insatisf acción de los elementos que la estructuraban, impedía al Tribunal pasar al est udio de la anotada excepción, como lo hizo, por lo que tampoco en desarrollo de dicho mecanismo def ensivo, había lugar a que el Tribunal abordara el estudio del distracto contractual. Al respect o, bueno es memorar que “la labor de juzgam ient o no puede ejercerse de cualquier modo.
El rigor que exige la t area decisor ia requiere abordar inauguralmente el reclamo del demandante para que, def inida la vocación de prosper idad de la pretensión con f undamento en las pr uebas, se continúe con la valoración de las excepciones planteadas, de manera que sól o cuando la acción t iene posibilidad de victoria, se impone al j uez entrar a auscult ar los mecanismos aducidos en pr o de la def ensa del demandado a f in de establecer si ellos t ienen la virtud de ener var la.
(…). En este sent ido, el juez de manera previa al estudio de la excepción, debe decidir el mérito de la demanda, concretamente, si concurren los presupuestos mater iales para una sentencia f avor able, porque si ello no es así, conocidos como el interés para obrar, la legitimación en la causa, la tut ela jur ídica y la prueba de los hechos, en palabras de Calamandrei ‘(…) el derecho de acción (entendido como derecho a la providencia f avorable) no nace (…)’” (se subraya) 6.
Ahora bien, si en gracia de discusión se adm itiera que f ue pertinente el estudio de la i ndicada excepción, es del caso señalar que su r econocimiento solamente podía producir el derrumbamiento de la acción resolutoria incoada en la reconvención, pero no que, adicionalmente, se dispusiera el rompimiento por mutuo disenso del contrato en esos té rminos Radicado Nro. 05001310301420180030202 controvert ido, decisión que, por ende, se visualiza resultado de la exclusiva iniciat iva del sentenciador. como (…) 7.
El cargo examinado, por consiguiente, se abre paso, determinación que, como es lógico entenderlo, provoca el quiebre de la senten cia cuest ionada, en t odo aquello r elacionado con el mutuo disenso que el ad quem allí declaró, sin perjuicio, claro está, de lo q ue habrá de analizarse a cont inuación, en desarrollo del f allo de remplazo que pasa a prof erirse (Resalt ado intencional).
Luego en sentencia SC -4801 de 2020 sobre dicha temática concluyó la Corte: “En resumen, puede depr ecar la resolución de un acuer do de voluntades el contratante cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como el que n o lo hizo justif icado en la omisión previa de su contendor respecto de una pr estación que éste debía acatar de maner a preliminar; y puede demandarla en el evento de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las part es, en este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019); mientras que si de demandar la consumación del pacto se trata, sólo podr á hacerlo el negociante puntual o que desplegó t odos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo d el pacto haya atendido o no sus compromisos, también en el supuesto de que estos f ueran anter ior es ”.
(Resaltado intencional). De forma más reciente, en sentencia SC-3666 de 2021 la mentada Corporación casó de oficio la sentencia de proferida por la Sala Civil Familia del Superior del Distrito Judicial de Pereira, revocando la negativa de la pretensión resolutoria por mutuo disenso invocada subsidiariamente, de donde se infiere la existencia de pretensión en tal sentido, lo que se constata en la reseña de antecedentes que se hizo en dicha providencia. Y en sentencia SC -436 de 2023 insistió la misma Corporación aludida en la posibilidad de pedir, reclamar o demandar la resolución por mutuo incumplimiento, palabras que dan a entender la formulación de pretensión, allí expuso: “la Corte ha acogido la resolución por mutuo incumplim iento.
En ef ecto, la doctrina f ue expuesta en f allo del 7 diciembre de 1982: «[e]n los contrat os bilaterales, cuando ambos han incumplido, ninguno está en mora. Pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal, sin cláusula penal y sin indemni zación de perjuicios. Y obviamente pueden. pedi r la Radicado Nro. 05001310301420180030202 resoluci ón, también sin indemnización de perj uicios ».
De allí que la interpretación del 1546 del Código Civil, como norm a de ext inción del contr ato, permita aniquilar la convención aun mediando incumplimiento recípr oco. Al respecto, en SC1662 2019, se indicó que « en la hipótesis que ocupa la atención de la Corte, se r eiter a, la insatisfacción de las obligaciones establecidas en un contrato bilateral por parte de los dos extremos de la convención, también es aplicable la resolución del contrato, sin perjuicio, claro est á, de su cumplimiento for zado, según lo reclame una cualqui era de las partes ».
Tal postura f ue reaf irmada en la SC4801 de 2020, en los siguientes términos: «la resol ución puede demandarla en el event o de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en este evento si n solicitar perjuici os ». En tal virtud, en el ámbito de la resoluci ón del contrato, el hecho del incumplimiento mutuo autoriza el ejercicio de la acción resolutoria.
De tal suerte que es posible demandar la resolución y desligarse del contrato, incluso en el evento de mutua inejecución ( Resaltado int encional). En conclusión, aunque le asistió razón a la parte recurrente en el reproche relacionado con la decisión antitécnica del a quo, dicha situación no implica acceder a las pretensiones de la demanda como pretende la inconforme, esto, por no cumplirse el presupuesto de la acción de resolución con indemnización de perjuicios, relativo al cumplimiento o allanamiento a cumplir del demandante, siendo pertinente indicar que tampoco es viable declarar la resolución por mutuo incumplimiento debido a la falta de pretensión en tal sentido y, que resulta innecesario abordar los demás reparos re ferentes a la valoración probatoria en que se fundó la excepción declarada por el a quo, pues no había lugar a estudiar la misma.
En consecuencia, se revocará el ordinal primero de la senten cia de primera instancia donde, de forma antitécnica, se declaró probada la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria, pero se mantendrá la negativa de las pretensiones y la condena en costas a la parte demandante, debido presupuestos para la prosperidad a que no se de la acción cu mplieron los resolutoria con indemnización de perjuicios que pretendió. Finalmente, al ser desfavorable la alzada para la parte inconforme se condenará en costas en esta sede.
Radicado Nro. 05001310301420180030202 En mérito de lo expuesto, la S AL A TERCERA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando Justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, IV. FALLA PRIMERO. REVOCAR el ordinal primero de la sentencia de primera instancia donde, de forma antitécnica, se declaró probada la excepción denominada cumplimiento de la condición resolutoria.
SEGUNDO. CONFIRMAR en lo demás la sentencia de primera instancia de fecha 30 de abril de 2024, adicionada en providencia del 5 de junio de 2024, esto, en cuanto denegó las pretensiones y condenó en costas a la parte demandante, pero con la advertencia que la negativa deriva del incumplimiento de los presupuestos para la prosperidad de la acción resolutoria con indemnización de perjuicios.
TERCERO. CONDENAR en costas a la parte demanda nte recurrente en favor de la parte demandada. Como agencias en derecho se f ijan por la ponente la suma equivalente a 2SMLMV.
CUARTO. Devuélvase el expediente al despacho de origen una vez en firme esta providencia.
NOTIFÍQUESE y CÚMPLASE Los Magistrados, MARTHA CECILIA OSPINA PATIÑO Salvamento de voto JUAN CARLOS SOSA LONDOÑO NATTAN NISIMBLAT MURILLO Radicado Nro. 05001310301420180030202 Firmado Por: Martha Cecilia Ospina Patiño Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Juan Carlos Sosa Londono Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Firma Con Salvamento De Voto Nattan Nisimblat Murillo Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado c on firma electrónica y cuenta con plena valide z jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e61162a2ce7ee08e503e885d8a1cdd07675cdc035128ab11f9716e01c 2b76f6c Documento generado en 20/03/2025 10:21:40 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Radicado Nro. 05001310301420180030202