República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá D.C., dieciocho (18) de julio de dos mil veinticuatro (2024). Proceso Demandante Demandado Radicado Instancia Procedencia Fecha Decisión Verbal - Restitución de bien inmueble arrendado Jaime Delgado Rueda Panamericana Librería y Papelería S.A. 110013103 047 2021 00166 01 Segunda Juzgado 47 Civil del Circuito de Bogotá 7 de febrero de 2023 Deja sin efectos decisión y declara inadmisible recurso Se procede a resolver lo pertinente, al advertir este despacho una causal de inadmisibilidad del recurso de apelación promovido por la parte demandada contra la sentencia proferida el 7 de febrero de 2023 por el Juzgado 47 Civil del Circuito de Bogotá, D.C.; medio que fue admitido en esta Corporación el 2 de octubre anterior.
I.
ANTECEDENTES 1. Solicitó en la demanda el actor se declare1 i) la terminación del contrato verbal de arrendamiento que celebró como arrendador, con la convocada en calidad arrendataria respecto de la bodega ubicada en el primer piso de la calle 12 nro. 34-54/60/72 de Bogotá, por mora en el pago de los cánones de arrendamiento comprendidos entre junio de 2019 a marzo de 2021 y su incremento a partir del 2006 a 2021; ii) no escuchar a la parte demandada mientras no consigne los 1 Cuaderno principal, archivo 03, folios 1 a 20 y archivo 09. 1 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 conceptos en mención y los que continúen causándose y iii) disponer la entrega del citado predio. 2.
Como fundamentos fácticos de las pretensiones expuso el demandante: 2.1. Que en 1984 celebró un contrato verbal de arrendamiento con Carlos Federico Ruíz -arrendatario, en el cual se fijó como canon $92.000, suma que debía cancelarse los primeros 5 días del mes, convenio pactado por el término de 1 año prorrogable de forma anual. También establecieron que el incremento sería del 25% “conforme consta en el comprobante de egreso No. C-174468 del 18 de noviembre de 1994”. 2.2.
Para 1994 el canon mensual de arrendamiento ascendía a $939.704. A finales de 1997 se cedió el contrato a Panamericana Librería y Papelería S.A., momento en el cual se pactó que el valor mensual a cancelar era de $1.835.359 y las demás cláusulas quedaron conforme a lo convenido en un inicio por las partes. 2.3. En 2004 el pago mensual era de $1.959.366, los que canceló la convocada de forma completa y cumplida.
Sin embargo, en 2005 dejó de pagar el incremento, razón por la que en abril de esa anualidad acordaron reducirlo del 25% al 12% anual, por lo que el canon pactado fue de $2.200.000, desde enero de tal año. Ese aumento sólo se desembolsó hasta mediados de 2005. 2.4. Mauricio Álvarez Parra en 2006 inició proceso ejecutivo contra el aquí demandante, asunto con radicado nro. 2005-00261 tramitado por el Juzgado 42 Civil del Circuito.
En ese paginario se decretó el embargo y secuestro de los dineros consignados por cuenta de los cánones de arrendamiento, medida comunicada a Panamericana por medio de oficio nro. 0648 de 28 de marzo de 2006. y que se limitó a $180.600.000, cantidad aumentada en auto de 25 de febrero de 2013 a $243.000.000. 2.5. Desde 2006, la sociedad involucrada ha continuado con la consignación de los depósitos judiciales, sin aumentar el 12 % pactado. 2 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 2.6.
La demandada solo constituyó dos títulos referentes al aumento del canon, uno por $11.125.982 y otro por $655.428, pese a los requerimientos realizados (del 23 y 30 de septiembre de 2014, 3 de febrero y 15 de julio de 2015, 5 de mayo y 21 de septiembre de 2017). De este modo, la contraparte se encuentra en mora de cancelar el incremento desde 2006 hasta la radicación de la demanda. 2.7.
El Juzgado Segundo Civil del Circuito de Ejecución de Sentencias terminó el proceso ejecutivo el 27 de septiembre de 2018 y dispuso el levantamiento de las medidas cautelares decretadas. Ante esta situación el 29 de mayo de 2019 se requirió a la pasiva para cumplir el contrato, para que le depositara el valor del canon de arrendamiento que ascendía a $10.751.606; además, le indicó sobre la citación para el 5 de junio de 2019 a audiencia de conciliación. 2.8.
Ante la Cámara de Comercio de Bogotá intentaron llegar a un acuerdo, pero no se logró. 2.9. El 31 de julio de 2019 requirió de nuevo a la demandada sobre la existencia de una mora en el pago de los arrendamientos y de los incrementos y le recordó que en caso de no cancelarlos debía entregar la bodega. Pese a ello, no se ha efectuado ningún desembolso, ni la entrega del predio. 2.10.
Los arrendamientos adeudados desde junio de 2019 a marzo de 2021 ascienden a $260.223.260 y los incrementos debidos a partir de enero de 2006 a mayo de 2019 suman un $464.707.534. Causal que da lugar a la finalización de vínculo; igual que la omisión de entregar el bien pese a los desahucios; circunstancias que le otorgan el derecho a terminar el convenio y a solicitar la restitución. 2.11.
En el interrogatorio de parte rendido el 8 de marzo de 2021 ante el Juzgado 36 Civil del Circuito se logró establecer la existencia del convenio. Situación de la que también dan cuenta las declaraciones extraprocesales y las consignaciones de los cánones efectuadas por la obligada al pago. 3 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 3.
La demandada en la contestación propuso las excepciones de mérito que denominó “inexistencia de la mora, falta de requisitos del contrato verbal de arrendamiento, genérica, debido proceso y buena fe”. En sustento precisó: 3.1. Que ha sido el actor quien no ha querido recibir el pago de los cánones, razón por la que se le ha consignado por medio del Banco Agrario. 3.2.
Que los incrementos a los que se refiere en el libelo jamás fueron pactados, por lo que no hubo mora, lo que lleva a la inviabilidad de la terminación del convenio. 3.3. Que en este evento se dejaron de acreditar todos los elementos del contrato de arrendamiento, pues se desconoce el valor de la renta, ya que no existe ningún documento que lo conozca. 3.4.
Que el demandante dejó de acreditar los presupuestos del desahucio de que trata el artículo 520 del Código de Comercio, toda vez que hubo renovación automática del negocio jurídico. 3.5. Que el interrogatorio de parte aportado a la actuación no reúne las exigencias para considerar la existencia de un contrato, al dejar de acreditarse el precio del canon, los linderos del bien, y la fecha de inicio del convenio. 3.6.
De otro lado, propuso la tacha de las declaraciones extraprocesales, al no ser idóneas para probar la existencia del contrato de arrendamiento y porque las personas son cercanas al demandante2. 4. En sentencia de 7 de febrero de 2023 la a quo accedió3 a las pretensiones de la demanda por la falta de pago de los cánones e incrementos causados desde 2005; declaró la existencia del contrato de arrendamiento verbal convenido entre las partes, sobre la parte del primer piso de la bodega ubicada en la calle 12 No. 2Cuaderno principal, archivo 17, folios 1 a 26 3 Ibídem, archivo 81. 4 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 34-54/60/72 de la ciudad de Bogotá D.C. y decretó su terminación a partir de la entrega efectiva del bien al arrendador En fundamento la juez de instancia consideró que de acuerdo con los medios de convicción se demostró la existencia del convenio, al igual que una negociación sobre la modificación de los incrementos iniciales que pasaron de un 25% anual a un 12% en 2005, situación que facultó al arrendador para ejercer su derecho de acción para perseguir la restitución del inmueble que arrendó a la compañía demandada, en virtud de la causal alegada como falta de pago. 5.
La parte demandada interpuso apelación en la que solicitó la revocatoria del fallo de primer grado, para en su lugar negar las pretensiones impetradas. En sustento adujo: 5.1. Que no existe congruencia entre los hechos y pretensiones descritos en el libelo. Contrario a lo concluido por la juez a quo se dejaron de demostrar los elementos del contrato de arrendamiento, al no corroborarse que el convenio es de tracto sucesivo, cómo se pactó el incremento y desde qué época, su autorización y suscripción por las partes, en especial por el representante legal de la sociedad, en qué instante inició la relación contractual y el objeto de este convenio. 5.2.
Se omitió establecer de forma contundente que existe mora en el pago de los incrementos y cánones, porque la renuencia ha sido del demandante, por esta razón existen los títulos judiciales consignados en el Banco Agrario. 5.3. El avalúo del predio se ajusta con el valor del canon, más si se toma en consideración que solo se encuentra arrendado una parte del bien. 5.4.
Los testimonios no se pueden considerar, porque no dan fe de la existencia del contrato, ni de sus elementos, entre ellos, el incremento; ni se cumplió con los presupuestos del desahucio señalados en los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio4. 4 Ibídem, archivo 83. Cuaderno del Tribunal, archivo 06. 5 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 II.
CONSIDERACIONES 1. Previamente a estudiar la cuestión de fondo, y encontrándose el plenario para ello, advierte esta Corporación que la materia a dilucidar no admitía la alzada, al tratarse de un asunto de única instancia, limitante bajo el que fue fallado por la funcionaria a cargo. Lo anterior, hace imperioso bajo el control de legalidad autorizado por el canon 132 del Código General del Proceso5, en concordancia con el numeral 12, del precepto 42 ibídem6, proceder a dejar sin efectos el auto que admitió en segunda instancia el recurso de apelación, fechado el 2 de octubre de 20237; y declarar la inadmisibilidad del medio de impugnación. 2.
El artículo 321 del Código General del Proceso, dispone: “son apelables las sentencias de primera instancia, salvo las que se dicten en equidad”. Por su parte, la regla 384 de la citada codificación, prevé: “Cuando el arrendador demande para que el arrendatario le restituya el inmueble arrendado se aplicarán las siguientes reglas: (…). 9.
Única instancia. Cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia” (énfasis añadido). Quiere decir entonces que, cuanto sea la mora en el pago la causal de restitución, su trámite es de única instancia, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sede de tutela explicó esta situación en vigencia del Código de Procedimiento Civil.
Al respecto enseñó: “4. Analizado el reseñado trámite, advierte la Sala que en la providencia cuestionada (20 de octubre de 2016), mediante la cual el ad-quem censurado estimó declarar inadmisible la alzada propuesta, no se observa proceder constitutivo de defecto ‘fáctico, procedimental o sustantivo’ que amerite la intervención del juez constitucional, por cuanto los argumentos allí plasmados, tienen sustento en las particularidades del caso y un criterio hermenéutico razonable de las normas que 5 Código General del Proceso.
Artículo 132. Control de legalidad: “Agotada cada etapa del proceso el juez deberá realizar control de legalidad para corregir o sanear los vicios que configuren nulidades u otras irregularidades del proceso, las cuales, salvo que se trate de hechos nuevos, no se podrán alegar en las etapas siguientes, sin perjuicio de lo previsto para los recursos de revisión y casación” 6 Código General del Proceso.
Artículo 42. Deberes del juez. “Son deberes del juez: (…) 12. Realizar el control de legalidad de la actuación procesal una vez agotada cada etapa del proceso. (…)” 7 Cuaderno No. 2, archivo No. 05 6 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 regulan la materia, descartando un actuar caprichoso o antojadizo. En efecto, el juez atacado, tras hacer un recuento de las actuaciones del proceso, reafirmó que el mencionado juicio era uno de ‘única instancia’, con fundamento tanto por lo resuelto en sentencia de tutela de 20 de marzo de 2015, como por las condiciones objetivas del proceso, que fueron ‘la causal exclusiva para restitución fundada en la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, y la mínima cuantía calculada con base en la renta mensual por el período de 12 meses’; a su vez, puso de relieve el numeral 1º del parágrafo 1º del artículo 338 del C. de P.C. sobre la procedencia del recurso de apelación cuando se rechaza de plano la oposición, y aclaró que ‘solo es aplicable cuando se trate de procesos acogidos a la doble instancia’.
(…). Frente a la libertad de configuración normativa del legislador en materia de doble instancia, la jurisprudencia de la Corte Constitucional ha señalado que: ‘(…) La Sentencia C-046 de 2006 es enfática en reiterar que la regulación de los diversos procedimientos judiciales, corresponde al legislador en ejercicio de su amplia potestad de configuración. En ese sentido, la Corte ha señalado que, con fundamento en sus atribuciones constitucionales, es el legislador el llamado a establecer en las diversas actuaciones judiciales los procedimientos que han de surtirse, las acciones, los términos, los recursos y en general todos los aspectos propios de cada proceso atendiendo su naturaleza, a fin de establecer las reglas que han de observarse.
En virtud de esta atribución puede preceptuar diferentes medios de impugnación de las decisiones judiciales, como, por ejemplo, recursos ordinarios y extraordinarios, las circunstancias y condiciones en las que proceden y la oportunidad procesal para interponerlos y decidirlos, e incluso definir cuándo no procede ningún recurso. En ese sentido es preciso recordar la sentencia C-005 de 1994, en la que la Corte expresó lo siguiente: ‘Así, pues, si el legislador decide consagrar un recurso en relación con ciertas decisiones y excluye del mismo otras, puede hacerlo según su evaluación acerca de la necesidad y conveniencia de plasmar tal distinción, pues ello corresponde a la función que ejerce, siempre que no rompa o desconozca principios constitucionales de obligatoria observancia. Más todavía, puede, con la misma limitación, suprimir los recursos que haya venido consagrando sin que, por el sólo hecho de hacerlo, vulnere la Constitución Política’.
(…). En relación con el principio de la doble instancia, como ya se señalaba, éste tiene un vínculo estrecho con el debido proceso y el derecho de defensa, ya que busca la protección de los derechos de quienes acuden al Estado en busca de justicia. Sin embargo, como lo ha puesto de presente reiteradamente la Corte, dicho principio no hace parte del contenido esencial del debido proceso ni del derecho de defensa en todos los campos, pues la propia Constitución, en su artículo 31, establece que el Legislador podrá consagrar excepciones al principio general, según el cual toda sentencia es apelable o consultable.
(ver entre otras SCC C-788 de 2002, C-1091 de 2003, C-561 de 2004, C-1233 de 2005, C-005 de 1996, C-095 de 2003, C-040 de 2002 y C900 de 2003)”8 (énfasis añadido). De forma reciente la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sede constitucional en vigencia del Código General del Proceso reiteró que el 8 Sentencia de STC3444 de 10 de marzo de 2017 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. M.P. Margarita Cabello Blanco 7 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 proceso de restitución de inmueble en los casos en que la causal solo es la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, es de única instancia: 2.3 En providencia de 13 de abril de 2023, el Juzgado de conocimiento decidió no tramitar la contestación de la demanda ni las demás solicitudes y recursos presentados por los demandados «como quiera que dentro del expediente no se acreditó por parte de la demandada haber realizado alguno de los pagos a que hace referencia la norma en cita [art. 384 C.G.P.].
En esa misma fecha y en atención a lo anterior, profirió sentencia en la que dispuso terminar el contrato de arrendamiento por incumplimiento de los demandados-arrendatarios y ordenó la restitución del inmueble a los arrendadores-demandantes, decisión que los primeros recurrieron en apelación, bajo argumentos similares a los consignados en el escrito de contestación de la demanda e insistiendo en la necesidad de ser escuchados, conforme la situación particular de la controversia. 2.4 El Tribunal Superior de Bogotá en auto de 6 de octubre de 2023 declaró inadmisible el recurso con fundamento en que, ‘(…) de acuerdo con el numeral 9° del artículo 384 del C. G. del P., ‘cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia’.
En el presente asunto se reclamó la declaración de terminación de un contrato de arrendamiento respecto de un predio ‘de uso comercial’, al igual que su restitución, con soporte exclusivo en la mora en la que habrían incurrido los arrendatarios en el pago de los cánones de arrendamiento de los meses de agosto de 2021 a mayo de 2022. Ninguna otra causal de terminación del contrato de arrendamiento invocó la parte actora. 2.5 En decisión del 1º de noviembre, en Sala dual, la misma Corporación confirmó la anterior providencia, al resolver el recurso de súplica, tras considerar que, (…) si en un proceso de restitución de inmueble arrendado, se enerva como causal exclusiva, la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso es de única instancia, de conformidad con el numeral 9° del artículo 384 del actual Estatuto Adjetivo Civil.
Sobre este particular, la Corte Constitucional se ha pronunciado reiteradamente, recordando que en casos como el traído a colación, el principio de la doble instancia no es absoluto, ya que entre otras razones, a) está sujeto a excepciones y al arbitrio del legislador, y b) lo que se busca es evitar que el arrendatario incumpla su obligación principal de pagar los cánones de arrendamiento, y así impedir que se cause un perjuicio irremediable hacia el arrendador, razón por la cual mediante configuración legislativa se agilizó el proceso al suprimir la segunda instancia [Ver entre otras SCC C-788 de 2002, C-1091 de 2003, C-561 de 2004, C-670 de 2004, C-1233 de 2005, C-005 de 1996, C-095 de 2003, C-040 de 2002 y C-900 de 2003, CSJ STC3444-2017] (…) Ciertamente, la defensa promovida por el apelante sugiere tópicos que, a no dudarlo, podrían escaparse a la esfera de la mora en el pago, pero no por ello significa que esté habilitada la doble instancia del proceso, pues, se insiste, el legislador es lo suficientemente claro al señalar que, en eventos como este, en los que ‘(…) la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia’.
(…). 8 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 3. De acuerdo con lo expuesto, no advierte esta Sala amenaza o vulneración de las garantías fundamentales invocadas, como quiera que el Tribunal Superior de Bogotá actuó con apego en las disposiciones contenidas en el Código General del Proceso, en el Código Civil y en la jurisprudencia. Resulta de importancia destacar que la causal invocada para la restitución del inmueble a que se contrae este estudio, es la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, proceso que se tramita por la vía de la única instancia, conforme lo dispuesto en el numeral 9º del artículo 384 del Código General del Proceso, ‘cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia. De ahí la improcedencia del recurso de apelación formulado contra la sentencia mencionada”9. 3.
Auscultado el devenir procesal ante la instancia de origen surge diáfano que la causal que fijó la competencia del juez natural y por ende la instancia, fue la mora en el pago del canon de arrendamiento, con fundamento en lo establecido en el artículo 281 del CGP. Como soporte de ello, en las pretensiones del libelo se estableció: “Primera: Declarar que existe y se encuentra en “ejecución un contrato verbal de arrendamiento celebrado entre Jaime Delgado Rueda en calidad de arrendador y la empresa Panamericana Librería y Papelería, en calidad de arrendataria, respecto de la bodega ubicada en la calle 12 No. 34-54/60/72 de Bogotá, (…).
Segunda: Declarar judicialmente terminado el contrato verbal de arrendamiento (…), por falta de pago de los cánones mensuales de arrendamiento de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2019 y los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2.020 y los meses de enero, febrero y marzo de 2021 y los que se sigan causando, respecto de la bodega ubicada en parte del primer piso de la calle 12 No. 34-54/60/72.
Tercero: Declarar judicialmente terminado el contrato verbal de arrendamiento (…), por falta de pago de los incrementos anuales de los cánones de arrendamiento de los años 2006, 2007, 2008, 2009, 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, 2019, 2020 y 2021 respecto de la bodega (…). Cuarta: Que no se escuche a la demandada durante el transcurso del proceso, mientras no consigne el valor de los cánones de arrendamientos adeudados de los meses de junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2019.
Los meses de enero, febrero, marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto, septiembre, octubre, noviembre, diciembre de 2020 y los meses de enero, febrero y marzo de 2021 y los que se sigan causando” Ahora bien, es preciso señalar que pese, a que la recurrente expresó como puntos de inconformidad, no solo el atinente a que el actor no probó que se adeudaban cánones de arrendamiento y sus aumentos, porque la renuencia ha sido 9 Sentencia de STC13619 de 6 de diciembre de 2023 de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. M.P. Martha Patricia Guzmán Álvarez 9 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 del demandante, sino que también cuestionó que: i) no se demostraron la totalidad de los elementos del contrato; ii) los testigos jamás presenciaron los acuerdos de la relación contractual; iii) existe una falta de congruencia de lo pretendido en el libelo con lo resuelto por la juez, ya que en el fallo no se resolvieron las excepciones; y iv) no se acataron los presupuestos del desahucio señalados en los artículos 518 y siguientes del Código de Comercio.
Esta circunstancia no lleva a establecer la procedencia de la alzada, por cuanto como se anotó la competencia la fijó el actor al solicitar la terminación del contrato de arrendamiento por la ocurrencia de la mora en el pago de los cánones de arrendamiento y su incremento, y con fundamento en esto fue que la juez de primer grado accedió a lo pretendido y dispuso culminar el vínculo contractual.
Además, en este tipo de eventos, el legislador fue claro al establecer que, cuando la causal de restitución sea exclusivamente la mora en el pago del canon de arrendamiento, el proceso se tramitará en única instancia. De este modo, no es posible examinar las razones que fundamentan la alzada, razón por la cual el medio ordinario de apelación es improcedente. 4.
En consecuencia, y comoquiera que no se cumplieron los requisitos para la concesión del recurso de alzada, de conformidad con lo previsto en el inciso 4º del artículo 325 del Código General del Proceso, el recurso de apelación será declarado inadmisible. Por lo expuesto, el Suscrito Magistrado de la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, RESUELVE Primero. Dejar sin efectos el auto proferido el 2 de octubre de 2023 en el asunto de la referencia, como consecuencia del control de legalidad efectuado; conforme a las razones atrás indicadas. 10 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 047 2021 00166 01 Segundo. Declarar inadmisible el recurso de apelación formulado contra la sentencia proferida el 7 de febrero de 2023 por el Juzgado 47 Civil del Circuito de la ciudad; como se anotó en precedencia. Tercero. Ordenar la devolución de las diligencias al despacho de origen.
NOTIFÍQUESE Firma electrónica IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA Magistrado Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 57f559fecef826a4d565743ef53b57d709f4496f01e31e166713f4ef4e6918bd Documento generado en 18/07/2024 12:01:30 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 11