TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., diecinueve (19) de marzo de dos mil veintiséis (2026). REF: DECLARATIVO de PERTENENCIA de ANDRÉS RODRÍGUEZ REYES y OTROS contra MARÍA SANTOS CABIATIVA y OTROS. Exp. 030-2019-00342-01. MAGISTRADO PONENTE: JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS. Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 18 de febrero y 18 de marzo de 2026.
Decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte actora contra la sentencia dictada el 23 de septiembre de 2025 en el Juzgado Treinta Civil del Circuito de esta ciudad I.
ANTECEDENTES 1.- El 7 de junio de 2019 (fl. 177, 01DemandaFisicayAnexos.pdf) Sergio Andrés Rodríguez Reyes, Juan Camilo Rodríguez Reyes, Fernando Rodríguez e Isabel Rodríguez Bernal, actuando a través de apoderada judicial, convocaron a María Santos Cabiativa, Florentino Cabiativa, Mercedes Forero de Forero, Rosalbina Ramírez de Millán, María Monserrate Rincón de Sánchez, Efraín Sánchez, Emelina Chacón de Vargas, Danilo Sánchez, María Lucinda Sierra Corredor, Teresa Morales, Flor Marina Iscategui de Sánchez, Víctor Hernando Gacharna, Marco Emilio Moreno Solano, Rita Hortensia Ibáñez de Moreno, Juan de Jesús Peñuela Cortés, María Cecilia Yopasa Cabiativa, Campo Elías Moreno Ramírez, Simona Solano de Moreno, José Ignacio Yopasa Cabiativa, Carlos Enrique González Burgos, Evarista Ardila de González, José Avelino Yopasa Cabiativa, Ana Cecilia Yopasa Cabiativa, Cámara de Comercio de Bogotá, Clara Inés Yopasa Cabiativa.
José Santos Muñoz Gómez, Aracely Yopasa de Poveda, Rafael Humberto Espitia Garzón, Carmen Susana Toquica Casilimas, Ismael Téllez Pinilla, María Elvira Sánchez Rincón, Blanca Cecilia Sánchez Rincón, José Efraín Sánchez Rincón, Henry Gonzalo Sánchez Rincón, José Serrano, Luis Hernando Martínez Casas, Jesús María Martínez Casas, Ana Cecilia Martínez de Morales, Susana Martínez de Casas, María Clemencia Martínez Casas, Víctor Manuel Martínez Casas, María Margarita Martínez Casas, María Claudia Martínez Casas, Miguel Ángel Martínez Casas, Rosa Delia Martínez de Aponte, Sandra Patricia Piracun Alba, José Leovigildo Urrego Bejarano, Mercedes Quitian Cortés, Gloria Alba Sánchez de Peñuela, Lucy Pachón de Virgüez, Aurora Becerra León, Saúl de Jesús Martínez Pedraza, Armando Roberto Muñoz Junco, Sociedad Salesiana Inspectora de Bogotá, Gloria Gudiño, Compañía La Primavera, María Isadilia Suárez Corredor, José Benjamín Freire Ruíz, José Rafael Velasco, Edgar Antonio Duque Rivera y demás personas indeterminadas, para que previo los trámites legales, se declare que Exp. 030-2019-00342-01.
Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 2 adquirieron por prescripción adquisitiva ordinaria de dominio el predio ubicado en la calle 129B No. 94 C-51 Barrio Suba Rincón en Bogotá, que hace parte de uno de mayor extensión identificado con folio de matrícula No. 50N-246382 de la Oficina de Registro e Instrumentos Públicos de Bogotá. En consecuencia, se ordene la inscripción de la sentencia en la respectiva Oficina de Instrumentos Públicos, concretamente, en un nuevo folio y, finalmente, sea condenada en costas la parte que presente oposición (004Escrito de Demanda.pdf). 2.- Las súplicas se apoyan en los hechos que en resumen se exponen (ib.): 2.1.- La Oficina de Registro de Instrumentos Públicos Zona Norte, mediante resolución No. 000103 de 13 de febrero de 2003, consideró que la matrícula inmobiliaria abierta para el pedio de los demandantes -50N-20207313no reunía los requisitos para “un pleno dominio y por ello decidió dejar sin efecto jurídico el acta de apertura del folio”. 2.2.- En la resolución se alude que verificado el folio “se observa que ésta se desmembraba del folio 050N-246382 sin ser procedente en razón a que en éste (…) existe una comunidad de propietarios, según se desprende de la anotación 01 (…) sin que se haya liquidado en algunas de las formas previstas en el artículo 2340 del C.C. contraviniendo así lo establecido en los artículos 5 y 82 del decreto ley (sic) 1250 de 1970, por lo que se consideró iniciar una actuación administrativa”. 2.3.- Esa actuación administrativa resolvió incluir la siguiente salvedad en el en el folio de matrícula 50N-246382 “compraventa parcial de los adquiridos por Escritura 3257 de 1945” y como consecuencia incluir a todos los propietarios (incluidos mis poderdantes) en un solo folio (246382), “alegando falsa tradición”. 2.4.- Entonces, “todas las ventas parciales realizadas a partir de la anotación 1 del folio preanotado, y por ser los titulares del derecho real de dominio”, inician la demanda en contra de los convocados.
Finalmente, lo que se pretende es el saneamiento de “dicho impase jurídico”, por ende, se “asigne su propio número de matrícula inmobiliaria al inmueble de su propiedad”. 2.5.- Los demandantes adquirieron el bien mediante Escritura Pública No. 2276 del 27 de diciembre de 2010 de la Notaría 65 del Círculo de Bogotá de los vendedores Nohora Cecilia Ramírez de Gómez, Myriam Ustegui y Diana Andrea Ramírez Romero, “quienes a su vez adquirieron mediante sucesión de sus padres (…) Rosa María Ustegui y Carlos Alfonso Ramírez, según escritura pública No. 2167 del 16 de diciembre del año 2010, estos últimos habían adquirido mediante compra realizada a la señora Mercedes Forero de Forero por medio de la escritura pública No 1985 de 23 de julio de 1967”. 2.6.- La escritura pública No. 2276 “fue registrada en la Oficina de Instrumentos Públicos Zona Norte de Bogotá, inicialmente dirigida al folio de matrícula No. 50N-20207313, pero debido a lo resuelto mediante resolución 00103 de 2003, se debió realizar una escritura aclaratoria la No. 00276 del 28 de febrero de 2011 aclarando que la misma debía registrarse en el folio de mayor extensión que es el No. 50N-246382 anotación (sic) 146-147”. 2.7.-Los demandantes entraron en posesión del predio desde el año 2010 “una vez firmaron la Escritura Pública y cancelaron el precio convenido entre las partes;
(…) consta de dos pisos en la primera planta se encuentran Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 3 dos locales pequeños y una habitación con cocina y baño, en la segunda planta se encuentran dos apartamentos conformados por dos habitaciones, cocina y baño”, además, “vienen realizando actos de señor y dueño consistentes en mantenimientos y mejoras al mismo, actualmente es un inmueble totalmente terminado con todos sus acabados, pintura, enchapes, puertas, sanitarios, cuenta con los servicios de gas, agua, luz y teléfono, son quienes cancelan los impuestos públicos año por año y están a cargo de cualquier situación que se presente en el mismo”, incluso, realizan “toda clase de actos que solo un verdadero dueño realiza, lo han utilizado para su bienestar y el de su familia, sin reconocer a otro como tal”. 2.8.- El predio objeto de las pretensiones hace parte de uno de mayor extensión, último identificado con el folio de matrícula No. 50N-246382. 2.9.- Que en el certificado de libertad y tradición del predio de mayor extensión “se encuentran acreedores hipotecarios”, esto es, la Corporación Social de Ahorro y Vivienda Colmena (hoy BCSC), la Cooperativa Financiera Sibaté Coopsibate (hoy Banco de Bogotá) y el Banco Davivienda. 3.- El acreedor hipotecario Banco de Bogotá se notificó del trámite en cuestión; sin embargo, afirmó no tener interés legítimo para “hacerse parte dentro de la presente actuación”.
Por su parte, el Banco Davivienda S.A., “manifestó que no haría uso de la garantía real” (fl. 203, 01DemandaFisicayAnexos.pdf). 3.1.- La Cámara de Comercio de Bogotá enterada de la acción, allegó contestación; no obstante, se allanó a las pretensiones. 3.2.- El Banco Caja Social se notificó de manera personal, quien se mantuvo silente (Derivado 016). 3.3.- El curador ad litem de los demandados contestó la demanda, se opuso al petitum y postuló la excepción nominada: “Haber solicitado la usucapión antes de cumplirse el tiempo legal requerido” (Derivado 020). 4.- Por auto de 26 de enero de 2023 se integró el contradictorio con Myriam Rocío Peñuela Sánchez y Fabio Eduardo Peñuela Sánchez, además, se citó a los acreedores Antonio José Castro Monroy y Soledad Azula de Castro (Derivado 25).
Sobre la última temática más adelante se concluyó: “(…) se constata en su anotación No. 72, la cancelación de la hipoteca que constituyó Susana Torres Sandoval a favor de los señores Castro Monroy y Azula De Castro; de ahí que resulta improcedente su citación dentro de las presentes diligencias, en aplicación a lo consagrado en el numeral 5º del canon 375 del Estatuto Procesal” (Derivado 30). 4.1.- La curadora ad litem de Myriam Rocío Peñuela Sánchez y Fabio Eduardo Peñuela Sánchez contestó la demanda, indicó estarse a lo probado y postuló la defensa: “Genérica” (Derivado 41). 4.2.
Por auto de 19 de diciembre de 2023 se le reconoció personería jurídica a la apoderada del Banco Davivienda S.A. (Derivado 43). 5.- Surtido el trámite, el juez a quo negó las pretensiones; entre otras determinaciones consecuenciales (Derivado 72). Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 4 II.
FUNDAMENTOS DEL FALLO ATACADO 6.- Básicamente, refirió el funcionario que, si bien la parte actora logró acreditar la posesión material, con sus características de pacífica, pública e ininterrumpida, es más, la buena fe, “entendida como la conciencia de haber adquirido el dominio por medios legítimos, y el justo título, que en este caso sería la escritura pública de compraventa, la cual por su naturaleza es apta para transferir el dominio.
Adicionalmente, se logró demostrar que los que los actores han explotado económicamente el inmueble de forma independiente y exclusiva, a través de la ejecución de mejoras y la celebración de contratos de arrendamiento”; sin embargo, consideró que la pretensión de usucapir el bien se debía “enmarcar dentro de lo establecido en el artículo 375, numeral 3, del Código General del Proceso (CGP), el cual exige que el comunero que pretenda la declaración de pertenencia posea el bien por el término de la prescripción extraordinaria”, por tanto, hizo alusión a las particularidades de un “comunero”.
En esa línea, concluyó: “(…) este Despacho ha determinado que las pretensiones de la demanda no están llamadas a prosperar, a pesar de que los demandantes lograron acreditar varios de los requisitos de la posesión. Ello obedece, en lo fundamental, a la elección de la vía de prescripción incorrecta, lo cual constituye un vicio insanable en el iter procesal”, continuó, “(l)a valoración del acervo probatorio ha demostrado con suficiencia que la situación jurídica del bien inmueble corresponde a una comunidad proindiviso, dado que el dominio reposa en cabeza de varios titulares, sin que se haya operado la división material del mismo.
En su calidad de comuneros, los demandantes buscaban la declaración de pertenencia por la vía ordinaria, la cual, como se sabe, exige solo cinco años de posesión regular”. Finalmente, “(…) en aras de agotar toda hipótesis jurídica, si en estricto rigor se hubiera optado por analizar la prescripción extraordinaria, lo cierto es que la pretensión se habría desvanecido de igual forma.
Si bien las probanzas allegadas al plenario pueden acreditar el desconocimiento de la comunidad al haber ejercido actos de explotación económica independientes y exclusivos, lo cual demuestra un claro animus domini contrario a la comunidad, este hecho, si bien constituye el primer paso para la usucapión extraordinaria, se cae de su propio peso por la falta del término exigido.
Los demandantes manifestaron haber iniciado su posesión en 2011 y presentaron el libelo en junio de 2019, lo que arroja un lapso de ocho años y seis meses. Por consiguiente, el tiempo no es suficiente para que la pretensión prospere, toda vez que, a la fecha de la presentación de la demanda, no se había cumplido con el término de diez años que la ley exige para el efecto”.
“Así, la demanda fracasa porque la naturaleza jurídica de la posesión como comuneros les impone una vía de prescripción diferente, cuyo plazo no se cumplió al momento de la presentación de la demanda, lo que constituye un óbice legal”. Se abstuvo entonces de analizar la excepción propuesta y de pronunciarse frente a los gravámenes hipotecarios que recaían sobre el predio.
III. EL RECURSO 7.- Los demandantes impugnaron lo decidido, bajo los siguientes argumentos: -“El despacho a quo incurrió en un error de apreciación jurídica al considerar que la decisión tomada mediante la resolución administrativa Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 5 103 del 13 de febrero de 2003, mediante la cual se ordenó el cierre de los folios de matrícula inmobiliaria (incluido el de mi poderdante 20207313 y la concentración en el folio de mayor extensión 50N -206382, al no haberse liquidado en alguna de las formas previstas por la Ley, configuraba una comunidad de copropietarios”, por ende, desconoció el alcance del canon 2340 del Código Civil. -“(…) la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, al expedir la resolución 103 del 13 de febrero de 2003, que ordenó el cierre de los folios individuales y su remisión al folio matriz, no consolidó un derecho real de dominio conjunto entre los adquirentes, sino que, por el contrario, reconoció que dichas ventas parciales carecían de eficacia traslaticia de dominio, al no provenir conjuntamente de los titulares del derecho real de dominio, limitándose a generar una posesión inscrita en los términos del artículo 756 del Código Civil”. - “La Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, en sentencia SC3671-2019, fue enfática en señalar que los asientos registrales de ‘falsa tradición’ no otorgan la condición de propietarios, sino de simples poseedores con dominio incompleto, por lo que carecen de legitimación para alegar derechos de comuneros”. - “(…) la Ley 1579 de 2012 establece que en los casos de segregaciones y ventas parciales irregulares procede la apertura o cierre de folios y la calificación registral bajo la figura de “falsa tradición”, lo que reafirma que no se trata de comunidad real de dominio”, esto es, “la decisión de primera instancia incurre en un yerro sustancial al asimilar una falsa tradición a una comunidad de titulares de derechos reales de dominio, afectando el correcto entendimiento del régimen jurídico aplicable y la naturaleza de los derechos que ostentan los interesados”. -“Si bien es cierto, la Resolución 000103 de 2003 que cerró el folio de mis poderdantes, incluyó “ventas parciales”, pero esta anotación, no debe entenderse como la existencia de una comunidad sustancial; pues dicha anotación se sustenta en la apariencia registral derivada de falsa tradición, mientras tanto, indicar que existe comunidad frente a un bien, exige título válido que origine las cuotas, es decir, si el antecedente que origina las cuotas es invalido, no existe comunidad sino apariencia”. - “La Corte1 ha explicado que la inscripción basada en títulos inválidos no convierte al inscrito en copropietario, ni comunero, este a lo sumo es poseedor inscrito y solo la prescripción consolida el dominio.
En cambio, cuando existe una comunidad real sobre un inmueble, por ejemplo, entre herederos que aún no han efectuado la partición o entre copropietarios que adquirieron el bien en conjunto, cada comunero está facultado para enajenar válidamente su cuota ideal, en los términos del artículo 2332 del Código Civil. En tales eventos, la venta de derechos de cuota sí produce la transferencia del dominio, y el adquirente se incorpora a la comunidad en calidad de nuevo comunero, compartiendo con los demás la titularidad del derecho real”. - El juez “confunde la mera situación registral derivada de la acumulación de ventas parciales con la realidad sustancial acreditada en el proceso, en la que se probó la existencia de un bien específico e individualizado que ha sido objeto de actos de señor y dueño por parte de mis poderdantes”. 1 CSJ, Civ., Sentencia de 6 de octubre de 2009, Rad. 05001-3103-004-2001-00239-01 Exp. 030-2019-00342-01.
Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 6 - “(…) el despacho omitió valorar que mis representados cuentan con título traslaticio de dominio inscrito, aun cuando imperfecto, lo que unido a la inscripción en el folio de matrícula inmobiliaria y al ejercicio pacífico, público e ininterrumpido de actos posesorios, permite calificarlos como poseedores de buena fe en los términos del artículo 768 del Código Civil.
Esta buena fe se presume y solo puede destruirse mediante prueba en contrario, prueba que no fue aportada por la parte demandante”, de modo que se encuentran reunidos los presupuestos exigidos para hacerse al dominio. 7.1.- Así mismo, por auto adiado 3 de febrero de 2026 se ordenó correr el traslado previsto en el artículo 14 de la Ley 2213 de 2022. 7.2.- A través de escrito enviado por correo electrónico a la Secretaría de este Tribunal la parte apelante sustentó en debida forma su recurso de alzada.
IV. CONSIDERACIONES DE LA SALA 1.Los presupuestos procesales, requisitos indispensables para regular la formación y desarrollo de la relación jurídico procesal, como son demanda en forma, capacidad para ser parte, capacidad procesal y competencia concurren en el sub-lite y tampoco se observa causal de nulidad que invalide lo actuado, por lo que se impone una decisión de fondo. 2.- De la causa petendi que sirve de sostén al petitum infiere la Sala que la acción entablada por la parte actora es la usucapión adquisitiva ordinaria de dominio, apoyada en que ostenta un justo título y ha estado en posesión del bien desde el año 2010. 3.- Básicamente debe decirse que la figura de la prescripción cumple dos funciones trascendentales en la vida jurídica, una adquisitiva y otra extintiva, según lo pregona el artículo 2512 del Código Civil; la adquisitiva es un modo de adquirir la propiedad de los bienes ajenos que se encuentran en el comercio, por haberse poseído conforme a las exigencias legales; mientras que la extintiva es una forma de extinguir los derechos o acciones de otra persona, pero por no haberse ejercido durante cierto tiempo y siempre que se den los restantes requisitos de ley. 4.- Ahora bien, sin entrar en mayores disquisiciones, pronto advierte la Sala que la decisión de primer grado deberá confirmarse, pues aun cuando no existe discusión en esta instancia sobre la presencia de algunos de los presupuestos necesarios para la consolidación de la prescripción ordinaria solicitada, cierto es, que a propósito de la calidad de los demandantes como titulares inscritos del predio de mayor extensión con folio de matrícula No. 50N-246382 del que hace parte el predio de menor que determinaron en el petitum, debe atenderse al a lo contemplado en el numeral 3º del artículo 375 del Código General del Proceso, según el cual: “La declaración de pertenencia también podrá pedirla el comunero que, con exclusión de los otros condueños y por el término de la prescripción extraordinaria, hubiere poseído materialmente el bien común o parte de él, siempre que su explotación económica no se hubiere producido por acuerdo con los demás comuneros o por disposición de autoridad judicial o del administrador de la comunidad” (La negrilla no hace parte del texto original), esto es, debió invocarse la vía extraordinaria.
Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 7 En la temática de la prescripción entre comuneros la jurisprudencia de la H. Corte Suprema de Justicia-Sala de Casación Civil ha puntualizado que: “Es el caso de reafirmar aquí la doctrina de la Corte, expuesta en fallos anteriores, en el sentido de que el reconocimiento que un comunero haga de la existencia de la comunidad, no se opone al ejercicio de la acción de pertenencia, según la ley 51 de 1943; y de que, por consiguiente, el comunero puede prescribir en su carácter de tal, conforme a dicha ley, contra los demás comuneros o contra terceros extraños a la comunidad, siempre que su posesión haya sido exclusiva, por el tiempo requerido para usucapir ordinaria o extraordinariamente”2.
Recientemente esa misma corporación sostuvo: “…La copropiedad, entendida como una manifestación del cuasicontrato de comunidad respecto del derecho real de dominio de una cosa, genera entre los comuneros una colectivización ideal de los derechos, obligaciones, riesgos y utilidades derivados del bien común (arts. 2302, 2303 y 2322, Código Civil), lo cual, por supuesto, incluye la posesión ope legis que les corresponde sobre el bien.
Ahora bien, es viable que uno de los condóminos pueda adquirir por el modo originario de la prescripción la cuota parte que corresponde a los demás. Sin embargo, esa posibilidad requiere descartar cualquier ambigüedad en cuanto al comportamiento del usucapiente, cuyo novedoso estatus de propietario exclusivo podría confundirse con un ejercicio continuado de las prerrogativas que conlleva su condición de titular de derechos de cuota.
Por consiguiente, el ordenamiento jurídico exige especial cuidado al evaluar la viabilidad de la pretensión de usucapión del condueño. A ello cabe agregar que el proceso de pertenencia suscitado entre comuneros no es una modalidad especial o autónoma de acción; justamente por ello su procedencia pende de las mismas exigencias previstas para todos los juicios de esta naturaleza.
Las variantes, entonces, son de raigambre estrictamente probatoria, y están centradas en clarificar el elemento de la posesión. En casos como este, el interesado tiene la carga de probar, de manera fehaciente, que en un momento determinado renunció públicamente a su condición formal de copropietario, expresando con claridad su intención de poseer el bien de manera exclusiva y excluyente.
Para ello, se requiere un acto inequívoco de rebeldía de ese condómino, con el que desconozca los derechos de los demás, y comience a asumirse como único propietario. Esta acción debe ser manifiesta y contundente, en el sentido de no dejar lugar a dudas sobre la intención de no poseer más a nombre de la comunidad de copropietarios”3. Y, finalmente: “Aunque constituye un supuesto excepcional –según lo ratifican, entre otras, las sentencias CSJ SC388-2023;
CSJ SC1302-2022 y CSJ SC3728-2020–, es jurídicamente viable que alguno de los condóminos ejerza un señorío exclusivo y excluyente sobre la totalidad, o una porción específica, del bien común. Y lo es también que, con base en ello, alegue en su favor la prescripción adquisitiva –por vía de acción o de excepción–. Sin embargo, es crucial advertir que dicha posesión jamás podría ser calificada como regular.
Esta imposibilidad se fundamenta en dos razones esenciales: (i) el condueño carece de justo título, pues la fuente de su derecho de copropiedad lo reconoce únicamente como titular de una cuota ideal; y (ii) Tampoco concurre en su favor la buena fe inicial, pues el régimen de comunidad presupone el conocimiento de los derechos concurrentes e ideales de los condóminos, lo que excluiría la posibilidad de que exista una «conciencia de haberse adquirido el dominio» de toda la cosa común, o de un área o porción concreta de ella (…) 2 CSJ, Cas.
Civil, Sent. Dic, 16/68 Cfr. C.S.J. Sal. Cas. Civ. Sentencia SC388-2023 de 2 de noviembre de 2023. Rad. 76520-31-03-003-201900182-01. 3 Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 8 El título del comunero legitima únicamente la propiedad sobre una fracción ideal, nunca sobre porciones físicas determinadas del bien común. Mientras que la prescripción adquisitiva ordinaria exige un título que, en potencia, pudiera transferir el dominio específico de lo que se pretende adquirir, el título del condómino, lejos de otorgarle ese potencial dominio exclusivo, reafirma expresamente su limitación a una cuota parte abstracta, confirmando así la titularidad compartida sobre la totalidad material del bien”4.
(La negrilla no es original). Entre otras, sostuvo: “3.4. En conclusión, debe descartarse la posibilidad de que prospere cualquier alegación de prescripción adquisitiva ordinaria presentada por un comunero sobre la cosa común. El condómino que pretenda ser reconocido como poseedor de la totalidad o de una porción específica del bien común únicamente puede invocar a su favor la prescripción extraordinaria, sometida al plazo decenal establecido en el artículo 2532 del Código Civil –el cual comenzará a computarse desde el momento en que aquel exteriorice «de manera inequívoca, el ejercicio de una posesión exclusiva y excluyente de la comunidad» (CSJ SC388-2023)–.”5 (La negrilla no pertenece al texto original).
Es que analizados los reparos contra la sentencia de primer grado, sostienen los apelantes, por intermedio de su apoderada judicial, que se trata de una comunidad aparente -la que se desprende del folio con matrícula inmobiliaria No. 50N-246382- con ocasión de los efectos de la Resolución Administrativa 103 del 13 de febrero de 2003 proferida por la Oficina de Instrumentos Públicos de Bogotá, a su juicio, en su caso, se trata de una falsa tradición, concretamente, “la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, al expedir la resolución 103 del 13 de febrero de 2003, que ordenó el cierre de los folios individuales y su remisión al folio matriz, no consolidó un derecho real de dominio conjunto entre los adquirentes, sino que, por el contrario, reconoció que dichas ventas parciales carecían de eficacia traslaticia de dominio, al no provenir conjuntamente de los titulares del derecho real de dominio, limitándose a generar una posesión inscrita en los términos del artículo 756 del Código Civil”.
En ese orden, se trajeron a colación la sentencia SC3671 de 2019 en la que se enfatizó: 6.5.2. La tradición de bienes raíces se real iza por la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Este modo, normado por el Código Civil y el Decreto 1250 de 1970, subrogado por la Ley 1579 del 2012, fuera de demostrar la transferencia de derechos reales conforme al canon 756 del Código Civil, sirve de publicidad a las mutaciones del dominio y de medio probatorio, así como de solemnidad.
Por supuesto, igualmente abarca la entrega material. A propósito, expuso esta Corte: "( ) El registro o inscripción de los instrumentos públicos tiene principalmente tres objetos: servir de medio de tradición de los bienes raíces y de los otros derechos reales constituidos en ellos; dar publicidad a los actos y contratos que trasladan o mudan el dominio de los bienes raíces o le imponen gravámenes o limitaciones al dominio de éstos y dar mayores garantías de autenticidad y seguridad de los títulos, actos o documentos qué deben registrarse ( )"6.
Así, bajo la vigencia del Decreto 1250 de 1970, en el folio real o de matrícula inmobiliaria, organizado por columnas, particularmente en la sexta, es en donde se asentó lo relativo a la falsa tradición, a f in de inscribir los títulos provienentes del "non dómino"7, correspondiendo a ventas de inmuebles ajenos, sin antecedentes propios, mejoras en suelo ajeno, 4 Cfr. C.S.J. Sal.
Cas. Civ. Sentencia SC1379-2025 de 13 de junio de 2025. Ib. 6 CSJ se, sentencia de 28 de jul io de 1937, G.J. XLV, págs. 334 a 337. 7 "Del no dueño". 5 Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 9 cesión de derechos herenciales, adjudicación de derechos y acciones en sucesorio o de un propietario putativo, etc.
En esa misma línea, el inciso séptimo del parágrafo 3° del artículo 8 de la Ley 1579 de 2012, expresa: "Para efectos de la calificación de los documentos, téngase en cuenta la siguiente descripción por naturaleza jurídica de los actos sujetos a registro: ( ) 06 Falsa Tradición: para la inscripción de títulos que conlleven la llamada falsa tradición, tales como la enajenación de cosa ajena o la transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio, de conformidad con el parágrafo 2° de este artículo" (se destaca). 6.5.2.1.
La falsa tradición de la inscripción o registro • en el folio de matrícula inmobiliaria a favor de una persona que carece del derecho de dominio total o parcialmente sobre un bien inmueble porque el título o el modo de adquisición no es el adecuado o autorizado por la ley, sea que falte el título, o que existiendo, falte el modo para adquirirlo.
Entre sus causas, particularmente ligadas a las transferencias provenientes de quien no es el verdadero dominas, o la enajenación de derecho incompleto o sin antecedente propio, se hallan: 6.5.2.1.1. Títulos de non domine. Los provenientes de quien no tiene el derecho de dominio o de propiedad, como los concernientes a la venta de cosa ajena, circunstancia en la cual, hay título, pero quien lo otorga no tiene la propiedad o el dominio por hallarse en cabeza de otra persona y en consecuencia no puede producir la tradición. 6.5.2.1.2.
Dominio incompleto. Es el derecho de propiedad que no se tiene completa o íntegramente, sino parte de él; por ejemplo, la adquisición de una cosa, de manos de quien se halla en expectativa de adquirirla, o en situaciones tales como: 6.5.2.1.3. La enajenación de derechos sucesorales real izada en cuerpo cierto, porque un heredero los transfiere sobre determinado bien, sin haberse real izado el trámite notarial o judicial de la sucesión para liquidarla.
Se incluyen aquí los remates de derechos y acciones en sucesión ilíquida que versen sobre bien inmueble. 6.5.2.1.4. La enajenación de derechos sucesorales realizados sobre una universalidad jurídica, sin haberse liquidado la causa sucesoral respectiva. 6.5.2.1.5. Enajenación de cuerpo cierto teniendo el tradente únicamente derechos de cuota, sea por venta, permuta, donación sobre cuerpo cierto.
En este caso el transmisor del derecho de dominio no posee el todo, sino apenas una parte o cuota del mismo, de tal modo que no posee la integridad del derecho o del todo, y consecuencialmente no puede real izar una tradición del derecho completo. 6.5.2.1.6. Inscripciones sin antecedente registral o antecedente propio. Corresponden a las ausencia (sic) de antecedente registrales o de tradición de un inmueble, en los folios de matrícula inmobiliaria, o cuando se registra el título sin haberse identificado la procedencia o fuente del título o del modo del derecho real de dominio o los antecedentes de que consta el título.
Siendo obligación del registrador y del notario, en el control material o formal del instrumento, no se incluyó esa génesis, la causa o el título, •habiéndose registrado de esa manera. 6.5.2.1.7. La mal denominada posesión inscrita prevista en algunos textos del Código Civil. Al respecto, la Super intendencia de Notariado y Registro, en un acto administrativo no muy reciente, en referencia a la falsa tradición, añade las hipótesis de posesión inscrita señalando, como factores Transferencia de falsa tradición: "2. de derecho incompleto o sin antecedente propio, como es la venta de derechos herenciales o derechos y acciones en sucesión y la posesión inscrita"8.
Quienes así se encuentran, son aparentes titulares del derecho de dominio, y no pasan de ser simples o eventuales poseedores, porque en la falsa tradición no hay verdadera tradición, sino como se viene señalando, pseudotradición o tradición medio”9. 8 Por supuesto, que la señalada posesión no es objeto de inscripción (Ver concepto número 14536 de agosto 24 de 2004, recientemente reiterado en Instrucción número 11 de 2017). 9 "Verdadero dueño".
Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 10 5.- Precedente que no desconoce esta Sala de Decisión; sin embargo, analizado el certificado de tradición del predio de mayor extensión 50N-246382-se advierte: 1.- La adjudicación en sucesión a los vendedores Nohora Cecilia Ramírez de Gómez, Myriam Ustegui, Diana Andrea Ramírez Romero (Anotación 144): 2.- La adquisición por los demandantes (Anotaciones 146 y 147): Así, si se mira con detenimiento el contenido de dichas anotaciones, se vislumbra que los demandantes son titulares del derecho real de dominio de un lote que hace parte de dicho predio de mayor extensión, sin que se observe entonces, que lo son de forma incompleta, al respecto, la X siguiente al número de identificación de los compradores, supone que son titulares del derecho real de dominio.
En todo caso, esta colegiatura no puede pasar de lado que en la anotación No. 145 se inscribió que mediante la E.P. No. 275 del 28 de febrero de 2011 corrida en la Notaría 65 de Bogotá en virtud de la cual se corrigió la E.P. No 2167 del 16 de diciembre de 2010 de la misma notaría -adjudicación en sucesión a las vendedoras- en cuanto “AL FOLIO DE MATRÍCULA SIENDO EL CORRECTO 246382, QUE ES SOLO SOBRE DERECHO DE CUOTA LA SUCESIÓN NO EL 100%”.
Sin embargo, recordemos que al tenor de los artículos 243 y 257 del Código General del Proceso certificado de tradición y libertad es un documento público, es más, frente a la prueba de la propiedad, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, expresó que: Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 11 “3.2.4.
Con el decreto 1250 de 1970 se crearon las matrículas como se conocen en la actualidad, basadas en folios individuales (artículo 5°), imponiéndose el registro de todos los actos que pudieran afectar el dominio, para lo cual debía entregarse una copia del documento a registrar a la autoridad encargada (artículo 18). Asimismo se consagró el deber, para el funcionario administrativo, de calificar el escrito sometido a registro antes de su inscripción, con el fin de establecer si los actos eran registrables o implicaban falsa tradición, transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio, dejando constancia en una columna especial del folio de matrícula inmobiliaria.
Además, se fijó que el padrón está compuesto de las fases de radicación, calificación, inscripción y certificación (artículo 22), aunque se acotó la evaluación jurídica a la determinación de las inscripciones que dé lugar el documento (artículo 24). También se clarificó que «[n]inguno de los títulos o instrumentos sujetos a inscripción o registro tendrá mérito probatorio, si no ha sido inscrito o registrado en la respectiva oficina, conforme a lo dispuesto en la presente ordenación, salvo en cuanto a los hechos para cuya demostración no se requiera legalmente la formalidad del registro» (artículo 45).
(…) 3.2.5. La ley 1579 de 2012, por la cual se expide el estatuto de registro de instrumentos públicos y se dictan otras disposiciones, acentuó los rasgos del decreto 1250 de 1970, pero con mayor dosis de seguridad jurídica frente a la información contenida en el registro, al punto que consagró como uno de sus objetivos «[d]ar publicidad a los instrumentos públicos que trasladen, transmitan, muden, graven, limiten, declaren, afecten, modifiquen o extingan derechos reales sobre los bienes raíces» (literal b del artículo 2°).
Así se advierte en el precepto 3°, al consagrar como reglas fundamentales del sistema que «[s]olo son registrables los títulos y documentos que reúnan los requisitos exigidos por las leyes para su inscripción» (literal b del artículo 3°) y que «[l]os asientos registrales gozan de presunción de veracidad y exactitud, mientras no se demuestre lo contrario» (literal d idem).
Exigencias que se materializan en el proceso de calificación, en tanto la autoridad deberá hacer un análisis jurídico para establecer que los documentos presentados cumplen las exigencias legales (artículo 16), so pena de que se suspenda el trámite (artículos 18 y 19) o se inadmita el registro (artículo 22); a más de que conservó el deber del registrador de sentar si el acto ante él radicado implica falsa tradición, transferencia de derecho incompleto o sin antecedente propio (parágrafos 2 y 3 del artículo 8°).
Luego, la decisión registral dejó de ser una formalidad para fines de oponibilidad y avanzó hacia una herramienta de verificación jurídica, que incluso puede advertir sobre ilegalidades o falsedades, de allí que sus anotaciones se presuman, por mandato legal, veraces y exactas. 3.3. El anterior recorrido muestra que la fiabilidad que puede dispensarse a la certificación emanada del certificador ha aumentado con el paso del tiempo; en otras razones, por cuanto el decreto 1250 de 1970, además de reunificar los registros, concedió un rol activo al proceso de calificación. Más aún, en tanto con la ley 1579 se estableció que el registro debe estar precedido es una decisión reflexiva, que supone una evaluación fáctica y jurídica, dando lugar a un acto administrativo en los términos del canon 70 de la ley 1437 de 2011, los cuales «se presumen legales mientras no hayan sido anulados por la Jurisdicción de la Contencioso Administrativo» (artículo 88 ibidem), presunción ratificada por el canon 3° de la primera; lo que de paso revela que cualquier usuario tiene a su alcance medios judiciales idóneos de defensa frente a la actuación registral, en caso de considerar que fue adelantada en detrimento de sus derechos, incluyendo la solicitud de suspensión provisional para detener sus efectos de forma inmediata (artículo 231 ejusdem); sin perjuicio de los mecanismos prejudiciales que sirven para su control, como el trámite administrativo (artículos 59 y 60).
Exp. 030-2019-00342-01. Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 12 Luego, en la actualidad, la certificación expedida por el registrador da cuenta, no sólo del asentamiento en el registro inmobiliario, sino también de la existencia del título traslaticio y su conformidad jurídica, constituyéndose por sí misma en una prueba idónea de la propiedad, sin perjuicio de que, en atención al tipo del proceso, deba aportarse también el documento traslaticio que permita identificar correctamente el bien sobre el cual recae el derecho. 3.4.
Aplicado a los procesos reivindicatorios, cuando el demandante aporte el certificado registral con su demanda, estará demostrando tanto el título que sirvió para la adquisición de su derecho, como la tradición; este entendimiento guarda coherencia con la protección a la confianza depositada por los administrados en los mencionados certificados, por mandato de la buena fe registral.
(…) 3.5. Este nuevo planteamiento tiene la virtud de hacer efectivo el derecho sustancial del reivindicador, sin perjuicio de la carga que pesa sobre sus hombros por demostrar todos los supuestos de su pretensión, en especial, la identificación del inmueble, la cual en la mayoría de los casos pasa por aportar el título del cual emana su derecho real.
Y es que, conforme a la jurisprudencia de esta Corporación, en el proceso reivindicatorio «no se trata de establecer la suficiencia de los ‘títulos’ de propiedad del actor mediante la verificación de la existencia, validez y eficacia de las diferentes transferencias de la propiedad referidas al inmueble cuya restitución se depreca» (SC, 28 sep. 2009, rad. n.° 2001-00002-01).
(…) Esto explicaría que en asuntos tan relevantes como acreditar el dominio y otros actos materia de inscripción, como el ejercicio de la prescripción adquisitiva, el embargo o el remate judicial, basta que el interesado arrime el certificado de marras. 3.7. En el sub examine, como la demandante arrimó el certificado registral, que da cuenta de que su propiedad se originó de una cadena de enajenaciones que data incluso antes de 1993, se tiene que probó su titularidad por un lapso superior al reclamado por el poseedor, de allí que este documento fue suficiente para comprobar este requisito.
Ahora bien, en caso de que el convocado quisiera cuestionar la interpretación o los efectos de los títulos registrados y que sirven de soporte a la alegación del reivindicante, así debió plantearlo en el trámite judicial, reclamo que brilla por su ausencia.”10 (El énfasis no es original). Atendiendo al anterior lineamiento jurisprudencial, la Sala no desconoce que en el caso examinado el extremo actor que concurrió a la litis ha cuestionado la dimensión de las anotaciones del registro en el transcurso de esta actuación y respecto de la matrícula inmobiliaria del predio de mayor extensión, empero, su discrepancia se limitó a ello, sin que adujera haber promovido ante la oficina de registro de esta ciudad, la actuación administrativa correspondiente y encaminada a que se clarificara la inscripción de un título de dominio que en su sentir se encuadra en una falsa tradición, es más, a que se determinara el mérito de la Resolución 000103 del 13 de febrero de 2003 en su caso, o en su defecto, optara por la restante opción citada por la jurisprudencia que antecede.
En todo caso, es de indicar que Registrador Principal de Instrumentos Públicos del Círculo de Bogotá -Zona Norte- certificó que una vez verificada la información aportada y comparada con la existente en el archivo y la base de datos de la entidad respecto del folio de matrícula inmobiliaria No. 50N246382 que para el 10 de mayo de 2019 “publicita CIENTO (170) anotaciones y de 10 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, sentencia SC3540 de 17 de septiembre de 2021, M.P. Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, exp. 11001-31-03-015-2012-00647-01 Exp. 030-2019-00342-01.
Pertenencia de Andrés Rodríguez Reyes y Otros contra María Santos Cabiativa y Otros. 13 acuerdo al estudio realizado a la tradición. SE ESTABLECE QUE: APARECEN COMO TITULARES DE DERECHO REAL PRINCIPAL SUJETO A REGISTRO, los señores (…) FERNANDO RODRÍGUEZ, JUAN CAMILO RODRÍGUEZ REYES e ISABEL REYES BERNAL quienes adquirieron por compra a los señores Nohora Cecilia Ramírez de Gómez, Diana Andrea Ramírez Romero y Myriam Ramírez Ustegui según escritura 2276 de diciembre 27 de 2010 Notaría 65 de Bogotá (…)” (Se resalta), lo que da cuenta del registro en favor de los accionantes del derecho real de dominio, por ende, del rol de comuneros al que hizo alusión el juez a quo, lo que, en principio, imponía enderezar la lítis por la vía de la prescripción extraordinaria de dominio. 6.- Por lo anterior, no prosperará la alzada en estudio, sin que entonces sea necesario a descender a cualquier estudio adicional.
Sin condena en costas al encontrarse la pasiva representada por curador ad litem y los acreedores hipotecarios no presentar oposición. V. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D. C., Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
1.- CONFIRMAR la sentencia dictada el 23 de septiembre de 2025 en el Juzgado Treinta Civil del Circuito de esta ciudad. 2.- SIN CONDENA en costas según se indicó. NOTÍFIQUESE, JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO RUTH ELENA GALVIS VERGARA MAGISTRADA MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA MAGISTRADO Firmado Por: Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 199501b6bfbcc2e2c6de2c61124742a285df7acbe353a5a9acf5f40510ac2c66 Documento generado en 19/03/2026 08:54:22 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica