“Al servicio de la justicia y la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA PRIMERA DE DECISIÓN CIVIL Medellín, seis (6) de marzo dos mil veinticinco (2025) Procedimiento: Radicado: Parte demandante: Verbal de restitución de inmueble arrendado 05001-31-03-011-2023-00153-01 Daniela Saldarriaga Ramírez Parte demandada: Providencia Decisión: Tema: Luis Alfonso Restrepo Agudelo Sentencia de segunda instancia Confirma sentencia 1.
Si en los albores del contrato de arrendamiento de local comercial se pacta un canon y en la ejecución se paga y se recibe, sin reproche alguno, un valor completamente diferente, no puede el arrendador, luego de consentir en dicha forma de cumplimiento de la prestación de forma reiterada y prolongada-, alegar un incumplimiento grave de su contraparte para terminar el vínculo negocial.
Lo anterior contraviene la teoría de los actos propios que se deriva del principio de buena fe contractual. Se trata de una conducta incoherente que vulnera las expectativas legítimas generadas en el arrendatario que paga cumplidamente un valor aceptado por el arrendador, sin que éste lo sitúe en un escenario de incumplimiento. Recibir un canon de arrendamiento sin reparo alguno por años, pese a que no era el pactado inicialmente, evidencia una conducta relevante y eficaz que genera una confianza razonable en el arrendatario de que, aunque la obligación se cumple de forma distinta, hay una plena satisfacción respecto a la modificación del precio. 2.
Ahora bien, ¿qué efectos tienen esos actos propios del arrendador y esas modificaciones frente al cesionario del contrato de arrendamiento? Debe tenerse en cuenta para tal cuestionamiento el artículo 887 del Código de Comercio que consagra la posibilidad de que en los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes pueda hacerse sustituir por un tercero. Según el artículo 895 ejusdem la cesión implica la de las acciones, privilegios y beneficios legales inherentes a la naturaleza y condiciones del contrato, a las cuales está atado el cesionario.
Tanto así que el contratante cedido, de conformidad con el canon 896 del mismo estatuto mercantil citado, podrá oponer al cesionario todas las excepciones que se deriven del contrato. En ese sentido, todas las cláusulas del contrato que hayan sido modificadas por la aceptación derivada de la conducta contractual del arrendador, por coherencia y buena fe, también alcanzarán en sus efectos al cesionario, en tanto voluntariamente decide ocupar la posición contractual del cedente.
De ahí que el canon de arrendamiento a que tiene derecho es el que haya acordado el cedente con el cedido para el momento de la cesión y no el que se haya acordado en el pacto inicial que, por la conducta de las partes, ya no es el que disciplina el vínculo obligacional del arrendamiento. MAGISTRADO PONENTE: MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 ASUNTO POR RESOLVER Procede el Tribunal a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante en contra de la sentencia del 30 de octubre de 2024, proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Medellín en el proceso de la referencia.
ANTECEDENTES 1. Demanda (Cfr. Archivo 08, c1) Daniela Saldarriaga Ramírez (nueva arrendadora cesionaria) pretende que se declare la terminación del contrato de arrendamiento celebrado el 2 de enero de 1999 por Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga (arrendadora original cedente) con Alfonso Restrepo Agudelo (arrendatario). En consecuencia, la activa depreca que se condene a la pasiva a pagar $16’802.000 por cánones de arrendamiento adeudados desde noviembre de 2019, más los que se causen durante el proceso, al igual que los intereses de mora a la tasa máxima legal.
Además, que se condene al demandado a restituir el inmueble objeto del contrato que es el ubicado en la ciudad de Medellín en la Carrera 44 A #41-02 con FMI Nro. 001-240997 de la Oficina de Registro de IIPP de Medellín-Zona Sur. El fundamento fáctico de lo pretendido se cimienta en dos causales de restitución del bien inmueble arrendado, a saber; a) mora en el pago de los cánones de arrendamiento y; b) subarriendo sin autorización de la arrendadora.
La actora expuso que el inmueble arrendado, ubicado en la Carrera 44 A #41-02, fue adquirido el 12 de julio de 1981 por Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga, Antonio Burgos Quintero, Beatriz Elena Burgos Quintero y Margarita Burgos. Los copropietarios encargaron «las actuaciones relacionadas con el inmueble» a Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga, quien celebró –como arrendadora- un contrato de arrendamiento con Luis Alfonso Restrepo Agudelo –como arrendatario- el 2 de enero de 1999.
La promotora de la pretensión señaló que el 10 de octubre de 2019 compró a Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga la cuota de propiedad que ostentaba respecto al inmueble arrendado. El 11 de octubre de esa misma anualidad celebró con la Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 vendedora una cesión de la calidad de arrendadora en el contrato de arrendamiento del 2 de enero de 1999.
La demandante, Daniela Saldarriaga Ramírez ahora es reconocida por los demás copropietarios como la arrendadora. De igual manera, adujo la activa que, de manera verbal –en noviembre de 2019-, notificó de la cesión al arrendatario, quien, desde la fecha, ha seguido las directrices que la demandante le ha dado como nueva arrendadora a través de su mandatario para la administración del inmueble que es Luis Felipe Saldarriaga Bustos.
La demandante indicó que el contrato se celebró por el término de 10 años por un canon de arrendamiento de $800.000 mensuales, con reajustes anuales del 6%, sin que se estableciera prórroga automática luego de vencido el plazo pactado. Con el aumento anual, para el año 2019, el canon de arrendamiento mensual estaba en $2’565.708; sin embargo, el arrendatario solo pagaba sumas de $1’900.000 mensuales.
Dicha conducta, según expuso la actora, se repitió en los años posteriores de la siguiente manera: en 2020, en vez de pagar $2’719.650, pagó $2’200.000 mensuales; en 2021, en vez de pagar $2’882.829, pagó $2’500.000 mensuales y; en 2022, en vez de pagar $3’055.799, pagó $2’750.000 mensuales. La parte activa relató que, a la fecha de interposición de la demanda, el arrendatario, al no pagar las sumas correctas, adeuda $16’802.291 no pagados desde noviembre de 2019 a enero de 2023, más los intereses de mora que se han venido causando.
Agregó la demandante que el 6 de noviembre de 2021 envió un comunicado escrito al arrendatario reiterándole que hubo una cesión del contrato de arrendamiento y exhortándolo al pago de los cánones en los términos pactados. Sin embargo, de manera «engañosa» se ha rehusado a recibirlo. Tan solo el 8 de marzo de 2022 se pudo entregar efectivamente la comunicación. La parte activa adujo, además, que el 12 de abril de 2021 le informó por escrito al arrendatario que el 12 de julio del mismo año se daría por terminado el contrato debido a sus incumplimientos, sin embargo, el arrendatario no acató lo comunicado.
La actora alegó que el demandado no solo ha incumplido el pago completo de los cánones, sino que también está manipulando clandestinamente los contadores de agua de la zona, lo que constituye un hecho ilícito. Y adicionalmente está subarrendando el inmueble en un 60% a Eliecer Antonio Arboleda para que lo destine como un taller mecánico, aspecto que está prohibido en el contrato.
Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 2. Contestación de Luis Alfonso Restrepo Agudelo (Cfr. Archivo 17, c1). El demandado se opuso a todas las pretensiones de la demanda y presentó las defensas que denominó «inexistencia de la obligación y cobro de lo no debido», «ausencia de responsabilidad» y «mala fe y temeridad». Para fundamentar fácticamente su defensa el demandado señaló que el contrato se modificó verbalmente con Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga para que la fecha de los incrementos anuales fueran los primeros de marzo de cada año a partir de 2007, lo que se evidencia con los pagos realizados en esas fechas año tras año. La activa solo está teniendo en cuenta los pagos de enero y febrero de cada año para achacarle el incumplimiento, pero no tiene en cuenta que cada marzo él aplica el incremento en el pago, tal y como lo pactó con la arrendadora primigenia.
Según el demandado, la actora tenía conocimiento de este cambio en los incrementos, tanto así que desde 2019 viene pagando de esa manera y tan solo tres años después alega que hay un incumplimiento de su parte. La parte pasiva indicó que no es cierto que manipule el contador de agua, sino que la demandante arbitrariamente cerró el suministro del agua del local comercial y, por ende, el demandado tuvo que pedir a EPM el servicio de instalación del contador que actualmente paga de forma puntual.
Y, frente al subarriendo, manifestó que para éste se solicitó la autorización correspondiente a Luis Felipe Saldarriaga Burgos (mandatario de la actora). 3. Sentencia de primera instancia (Cfr. Archivo 34, c1, minuto 26:30) El a quo desestimó las pretensiones. El juez destacó que el contrato lleva ejecutándose más de 24 años y es de suma importancia tener en cuenta la conducta contractual de las partes.
Es importante la teoría de los actos propios y la coherencia de los contratantes en las actuaciones que puedan generar expectativas en su contraparte. Dejó claro, además, que Daniela Saldarriaga Ramírez, como cesionaria, tomó el contrato en las condiciones ya pactadas por las partes. El juzgador de primer grado citó el artículo 523 del Código de Comercio para recordar que en los contratos de arrendamiento de local comercial no está prohibido Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 el subarriendo, solo hay prohibición si se va a subarrendar más del 50% del inmueble, y para ese caso se debe pedir autorización al arrendador.
En el caso concreto nunca quedó claro qué porcentaje del local comercial se subarrendó, por lo que no se podría determinar si se está en el supuesto de la norma para que se requiriera una autorización de la arrendadora. Indicó que, aun si se tuviera por probado que se arrendó más del 50% del inmueble, con la prueba testimonial quedó probado que la arrendadora primigenia, Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga, tenía conocimiento de que el inmueble era subarrendado, no solo porque la división del local comercial es una circunstancia evidente para cualquier persona que pase por esa calle, como lo indicó una de las testigos; sino también porque la señora Burgos Saldarriaga visitaba constantemente a su hermana que vive al lado del local comercial.
En ese sentido, no es creíble decir que no había un consentimiento de la arrendadora en el subarriendo. Para el juez, más que la literalidad del contrato es muy importante la conducta de los contratantes. Los testigos dieron cuenta de que Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga hacía una pequeña visita cada mes a los locales comerciales y que afuera había siempre muchos carros esperando ingresar al taller de mecánica, lo que hace inverosímil pensar que la arrendadora desde el año de 1999 hasta el 2019 que falleció –en 20 años-, no hubiese advertido la presencia del referido taller en el inmueble que arrendaba.
Por ende, hubo un consentimiento tácito de su parte y cualquier incumplimiento por subarriendo se cae de su propio peso. Su conducta contractual deja ver que aceptó tal circunstancia. De ahí que la cesionaria no pueda venir a contradecir los actos de la cedente después de veinte años de ejecución del contrato. Respecto de la imputación de incumplimiento por la mora, el juez indicó que cuando ocurrió el fallecimiento de Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga nadie de su familia tenía conocimiento del detalle de la ejecución de ese contrato.
En este proceso imputan incumplimiento contractual con base en el tenor literal del contrato celebrado en 1999 que disponía un canon aumentado cada año en un 6%. Sin embargo, coinciden las versiones del demandado y del dueño del taller que llegó al local en marzo de 2007. Las partes acordaron, desde la llegada de este último, modificar lo referente a las fechas y el quantum del incremento del canon de arrendamiento.
Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 Y así no se tuviera por acreditado que cada año las partes concertaban el aumento y las fechas de pago, señaló el a quo, lo cierto es que no se puede indicar que hubo mora desde el año 2007 y que nunca hubo cumplimiento del contrato, cuando Blanca Cecilia Burgos siempre consintió ese supuesto incumplimiento.
Destacó que la «resolución» supone un incumplimiento grave y en la medida en que el acreedor consiente de manera reiterada en el tiempo en el incumplimiento de su deudor, no podríamos concluir que se reviste de esa gravedad. Si existió mora o desajuste en el valor del aumento cada año, no puede venir la cesionaria, en una demanda del 2023, a exigir una conducta distinta de la que tuvo Blanca Cecilia Burgos.
El juez concluyó que no hay mora y que, inclusive, no está claro en este momento cuál es el canon que rige el contrato porque Blanca Cecilia Burgos hacía el ejercicio cada año de fijar el aumento con el arrendatario y el subarrendatario, y solo ella conocía su ejecución contractual, su familia no. No puede venir la parte que ocupó su lugar a exigir el aumento del 6% anual porque eso no lo exigía ni siquiera la propia cedente, por lo que no tiene sentido tampoco que el hijo su hijo, cuando esta falleció, empezara a mandarle cartas al arrendatario para exigirle un canon en los términos originales del contrato.
La conducta reiterada y permanente en el tiempo de las partes modificó las condiciones iniciales. Si no se requiere que el contrato sea escrito, mucho menos se puede exigir tal formalidad para su modificación, por lo que se podía crear una realidad distinta. Y finalizó diciendo que, al margen de este proceso, si hay alguna controversia o reproche en el canon de arrendamiento, se debe acudir al trámite específico de regulación. Tratándose de arrendamiento de local comercial no hay una norma que especifique el valor del aumento anual, se hace de manera concertada entre las partes o ante el juez.
En este caso, para el despacho no existe mora en la medida en que ni siquiera se sabe, a la muerte de Blanca Cecilia, cuánto era el valor del arrendamiento. Desde el año 2007 no se sabe cuál era el porcentaje que la arrendadora aumentaba cada año, si era el 6% o era mayor o menor, lo que sí queda claro es que ese aumento lo determinaban las partes, lo hacían cada año y de manera personal.
Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 4. Apelación de la parte demandante (Cfr. Archivos 38, c1 y 07, c2). Expuso que hubo un error en la valoración probatoria. No se tuvo en cuenta la autenticidad del contrato de arrendamiento y se tuvo por probado que se modificó verbalmente y que en esa condición fue cedido a la demandante, cuando la ley exige para su comprobación una «prueba solemne».
Además, en la contestación se tuvo por ciertos los hechos quinto y decimoquinto respecto a los pagos e incrementos del canon de arrendamiento, así como que el contrato no se modificó. Igualmente, el juez no valoró los «desprendibles de pago obrantes en el proceso», así como no se resolvió sobre la tacha de los testigos que son trabajadores del subarrendador y tienen interés en las resultas del proceso.
Para la recurrente debe tenerse presente que la hermana de Blanca Cecilia Burgos no testificó y el juez hizo referencia a que sí lo había hecho. Indicó que se interpretó mal la norma sobre terminación del contrato por mora, en tanto el fallador nunca tuvo claro, como lo admitió, cuál era el monto y aumento de los cánones de arrendamiento.
El juez debía decretar pruebas de oficio si no tenía claro ese aspecto, para que peritos con «ecuaciones aritméticas» fundamentaran su decisión, en tanto era su función determinar cuál era el canon de arrendamiento. Y esgrimió que no se tuvo en cuenta la prueba de la relación de subarriendo que contraría la cláusula cuarta del contrato que lo prohíbe expresamente.
CONSIDERACIONES 1. Problema jurídico La Sala de Decisión, conforme a los argumentos de apelación, tendrá que dar respuesta a las siguientes preguntas: - ¿Puede tenerse por modificado tácitamente el canon de arrendamiento de un local comercial cuando el arrendador de forma permanente y prolongada ha aceptado del arrendatario un pago inferior al inicialmente pactado? - ¿El arrendador, pese a recibir sin reproches un canon distinto, en cualquier momento podría terminar el contrato por incumplimiento de las condiciones iniciales del contrato? Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 - Y dada la calidad de la parte demandante respecto al contrato de arrendamiento objeto del proceso, conviene preguntarse también ¿qué efectos tienen esos actos del arrendador frente al cesionario de su posición contractual? 2.
Fundamentos jurídicos El contrato de arrendamiento de local comercial es un negocio jurídico mediante el cual un sujeto denominado arrendador entrega la tenencia de un inmueble a un arrendatario, a cambio de un precio o renta, para ser destinado a una actividad mercantil. Este vínculo contractual tiene una influencia tal en los fines de la empresa que, según el numeral 5º del artículo 516 del Código de Comercio1, el propio contrato forma parte del establecimiento de comercio.
La consensualidad, entre otras, es una característica principal del contrato de arrendamiento de local comercial. De ahí que la voluntad de ambas partes sea suficiente para el perfeccionamiento del contrato, en tanto la ley no exige ninguna solemnidad o formalidad sustancial para el efecto. El hecho de que el contrato de arrendamiento de local comercial tenga como característica que es consensual implica que tanto su concepción original como sus modificaciones no requieren de un documento en específico.
Puede ser que las partes, en el marco de la ejecución sucesiva del contrato, decidan modificar verbalmente lo pactado inicialmente por escrito. Es más, nada impide que las modificaciones surjan de un pacto expreso o, inclusive, que se configuren de forma implícita a partir de conductas consentidas por arrendador y arrendatario. Por supuesto, ese consentimiento debe ser manifiesto, evidente y reiterado en el tiempo, de forma tal que no quede duda de la anuencia de ambos contratantes para que las prestaciones se cumplan de forma distinta a lo inicialmente pactado.
Y es que esas conductas repetidas, continuadas y prolongadas modificatorias del contrato de arrendamiento, deben respetarse y mantenerse por las partes una vez consolidadas, en tanto los contratos deben celebrarse y ejecutarse de buen fe, según lo preceptúa el artículo 871 del Código de Comercio. Las conductas contractuales repetidas y claramente aceptadas generan expectativas en los 1 Artículo 516 del Código de Comercio: «Salvo estipulación en contrario se entiende que forman parte de un establecimiento de comercio…5.
Los contratos de arrendamiento y, en caso de enajenación, el derecho al arrendamiento de los locales en que funciona si son de propiedad del empresario, y las indemnizaciones que, conforme a la ley, tenga el arrendatario…». Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 contratantes que no se pueden defraudar, en tanto implicaría un desconocimiento de la teoría de los actos propios que, en palabras de la Corte Suprema de JusticiaSala de Casación Civil2, pregona que: «…en virtud de la buena fe objetiva existe el deber de comportarse en forma coherente, de tal manera que una persona no puede contradecir injustificadamente sus conductas anteriores relevantes y eficaces, particularmente cuando con ellas se haya generado una confianza razonable en los otros en el sentido de que dicho comportamiento se mantendrá –expectativa legítima-».
(Resaltos de la Sala de Decisión). Por ejemplo, si en los albores del contrato de arrendamiento de local comercial se pacta un canon y en la ejecución se paga y se recibe, sin reproche alguno, un valor completamente diferente, no puede el arrendador, luego de consentir en dicha forma de cumplimiento de la prestación -de forma reiterada y prolongada-, alegar un incumplimiento grave de su contraparte para terminar el vínculo negocial.
Lo anterior contraviene la teoría de los actos propios que se deriva del principio de buena fe contractual. Se trata de una conducta incoherente que vulnera las expectativas legítimas generadas en el arrendatario que paga cumplidamente un valor aceptado por el arrendador, sin que éste lo sitúe en un escenario de incumplimiento. Recibir un canon de arrendamiento sin reparo alguno por años, pese a que no era el pactado inicialmente, evidencia una conducta relevante y eficaz del arrendador que genera una confianza razonable en el arrendatario de que, aunque la obligación se cumple de forma distinta, hay una plena satisfacción respecto a la modificación del precio.
La coherencia que la buena fe exige del arrendador implica que tal cambio sea eficaz y le vincule a partir de su anuencia continuada y manifiesta en la recepción del pago efectuado por el arrendatario. Este tipo de modificación no implica una novación del contrato, tal cual lo ha considerado la doctrina especializada: «Otro aspecto que resulta muy controvertido en los medios judiciales es el que hace relación con la alteración del precio inicialmente pactado, bien en forma expresa, señalada en el contrato, bien tácitamente, cuando el arrendatario paga una renta distinta con la aceptación del arrendador, porque suele decirse que, en situaciones como éstas opera la novación del contrato de arrendamiento… En verdad no se cambian ni los sujetos, ni el objeto ni la causa.
Tan solo se presenta la figura tratada en el artículo 1705 del Código Civil…Es decir: no hay novación. Apenas al modificarse el precio se está añadiendo o quitando el componente de género del contrato, más algún supuesto trascendental del negocio; por eso no hay mutación del contrato»3. 2 Corte Suprema de Justicia- Sala de Casación Civil.
MP: Arturo Solarte Rodríguez. Sentencia SC10326 del 5 de agosto de 2014. Radicado: 25307-31-03-001-2008-00437-01. 3 Bonivento Fernández, José Alejandro. Los principales contratos civiles y su paralelo con los comerciales. Bogotá: Tirant Lo Blanch. 2024, págs. 601-602. Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 Con todo, la modificación en la renta no tendrá eficacia para los codeudores iniciales, pero sí la tendrá, sin duda y plenamente, para el arrendador que ha aceptado el pago de un canon distinto, generando confianza en el arrendatario de que no está en una situación de incumplimiento.
Es importante precisar que la alteración tácita del canon de arrendamiento inicialmente pactado es diferente al allanamiento a la mora por pago fuera del término acordado. En el primer caso no habría retardo como si lo hay en el segundo. Una cosa es que el arrendador consienta en que el arrendatario le pague un canon inferior y se presente una modificación en el valor de la prestación y otra muy distinta es que le permita pagar en fechas distintas o con retardo, pero sin modificar la renta inicialmente pactada.
Cuando el arrendador acepta un pago inferior y lo convierte en una conducta contractual continuada, la buena fe le exige ser coherente en su comportamiento y ser fiel a esa modificación implícita. Ahora bien, ¿qué efectos tienen esos actos propios del arrendador y esas modificaciones frente al cesionario del contrato de arrendamiento? Debe tenerse en cuenta para tal cuestionamiento el artículo 887 del Código de Comercio4 que consagra la posibilidad de que en los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes pueda hacerse sustituir por un tercero. Según el artículo 895 ejusdem5 la cesión implica la de las acciones, privilegios y beneficios legales inherentes a la naturaleza y condiciones del contrato, a las cuales está atado el cesionario.
Tanto así que el contratante cedido, de conformidad con el canon 896 del mismo estatuto mercantil6, podrá oponer al cesionario todas las excepciones que se deriven del contrato. De lo anterior se desprende que el cesionario, al recibir la posición contractual del arrendador del local comercial, no puede desconocer las condiciones contractuales consensuadas por las partes, no solo aquellas inicialmente pactadas, sino también aquellas derivadas de modificaciones consentidas por cedente y cedido tácita o 4 Artículo 887 del Código de Comercio: «En los contratos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva cada una de las partes podrá hacerse sustituir por un tercero, en la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato, sin necesidad de aceptación expresa del contratante cedido, si por la ley o por estipulación de las mismas partes no se ha prohibido o limitado dicha sustitución». 5 Artículo 895 del Código de Comercio: «La cesión de un contrato implica la de las acciones, privilegios y beneficios legales inherentes a la naturaleza y condiciones del contrato; pero no transfiere los que se funden en causas ajenas al mismo, o en la calidad o estado de la persona de los contratantes». 6 Artículo 896 del Código de Comercio: El contratante cedido podrá oponer al cesionario todas las excepciones que se deriven del contrato.
Podrá también oponer aquellas que se funden sobre otras relaciones con el cedente, respecto de las cuales haya hecho expresa reserva al momento de notificársele o aceptar la cesión. Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 expresamente, verbal o por escrito, en tanto el cesionario ocupa el rol del cedente arrendador. Podría pensarse que la teoría de los actos propios no sería aplicable al cesionario del arrendador, en tanto se trata de un tercero y por supuesto no ha sido su conducta la que dio lugar a generar una expectativa legítima de cambio en el arrendatario.
Sin embargo, esa visión constituye un desconocimiento de la naturaleza misma de la cesión de contrato que implica una asunción de todas las condiciones del vínculo negocial por parte del cesionario, incluyendo aquellas que han dado lugar a que las condiciones iniciales se modifiquen. El contrato se recibe tal cual se venía ejecutando y el cesionario, obligado a proceder de buen fe, deberá respetar lo convenido por el cedente con el arrendatario, antes de que se efectuara la cesión. En ese sentido, todas las cláusulas del contrato que hayan sido modificadas por la aceptación derivada de la conducta contractual del arrendador, por coherencia y buena fe, también alcanzarán en sus efectos al cesionario, en tanto voluntariamente decide ocupar la posición contractual del cedente.
Los beneficios del cesionario arrendador se limitan a los que derivan de las condiciones del contrato de arrendamiento que, como ya se dijo, se puede modificar sin formalidad sustancial alguna. De ahí que el canon de arrendamiento a que tiene derecho es el que haya acordado el cedente con el cedido para el momento de la cesión y no el que se haya acordado en el pacto inicial que, por la conducta de las partes, ya no es el que disciplina el vínculo obligacional del arrendamiento.
Además, esa conducta contractual que el arrendatario podía enrostrar al arrendador original que consintió en el pago de un canon de arrendamiento distinto al originalmente pactado, también podrá presentarse como excepción al cesionario, en virtud del ya citado artículo 896 del Código de Comercio. 3. Caso concreto. La recurrente considera que el juez de primera instancia debió interpretar que el demandado está en mora por no pagar el canon de arrendamiento con un aumento del 6% anual, tal cual se pactó originalmente el 2 de enero de 1999.
Para la activa no se tuvo en cuenta la autenticidad del contrato primigenio y se tuvo por probado que se modificó verbalmente y que en esa condición fue cedido a la demandante. Según la impugnante, la ley exige para su comprobación una «prueba solemne». Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 El referido argumento de apelación no es de recibo para la Sala de Decisión. El contrato de arrendamiento de local comercial tiene como característica la consensualidad; la ley no exige ninguna formalidad sustancial ni para su concepción original, ni para su modificación. En este caso, es pacífico que las partes plasmaron el contrato por escrito hace más de veinte años, que allí se pactó un canon de arrendamiento por $800.000 con un aumento del 6% anual y que el vínculo ha seguido vigente.
No obstante, las partes, contrario a lo manifestado por la demandante, sí podían modificar -implícita o expresamente- el valor del canon de arrendamiento y sus incrementos anuales, sin que fuera necesario hacerlo por escrito. No se requiere una «prueba solemne», en tanto no existe una tarifa legal para acreditar que Blanca Cecilia Burgos aceptó tácitamente que Luis Alfonso Restrepo Agudelo le pagara un canon de arrendamiento inferior al pactado inicialmente, sin situarlo nunca en una posición de incumplimiento que diera lugar a la restitución del inmueble arrendado, consintiendo en que el valor y el porcentaje de aumento fueran modificados.
Y efectivamente, el Tribunal advierte que hay pruebas que evidencian esa modificación y que inclusive la propia afirmación inicial y sus anexos dan cuenta de ese cambio en las condiciones contractuales. Obsérvese. En el escrito de demanda se indica que para el año 2019 Luis Alfonso Restrepo Agudelo pagaba un canon de arrendamiento de $1’900.000, valor que no corresponde con un aumento del 6% anual de $800.000 desde el año 1999.
Sin embargo, también se aportó el escrito de cesión del contrato de arrendamiento de Blanca Cecilia Burgos de Saldarriaga a Daniela Saldarriaga Ramírez de su calidad de arrendadora, en el que se observa que dicha negociación se perfeccionó el 11 de octubre de 2019 (Cfr. Archivo 08, pág. 66, c1). Es importante tener presente que la demandante no dio cuenta de que la cedente le hubiese puesto en conocimiento un incumplimiento del arrendatario, así como tampoco una reclamación judicial o extrajudicial de la arrendadora original al demandado para que pagara el canon en la forma en que la aquí demandante lo pretende.
En el interrogatorio de parte, Daniela Saldarriaga le dijo al a quo que su abuela -la cedente- nunca le dijo nada respecto al canon de arrendamiento y que solo le hizo la cesión (Archivo 31, minuto 3:40, c1). Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 Y lo anterior es armónico con lo indicado en su interrogatorio por el demandado. Éste señaló que la conducta de la arrendadora fue sorpresiva cuando le exigió que pagara $3’500.000; esto le pareció desproporcionado.
Al respecto indicó: «yo le dije que cómo un arriendo de $1’700.000 se iba a subir de una vez al arriendo (sic) a más del doble» (Cfr. Archivo 31, minuto 26:47, c1). Y cuando se le indagó por el 6% que se había pactado en 1999, respondió que la dinámica de aumento siempre fue acordarlo verbalmente con Blanca Cecilia Burgos y pagarlo, y nunca lo requirió «porque le debiera algo» (Cfr. Archivo 31, minuto 27:24, c1).
Para el año 2019 el demandado pagaba $1’900.0000 de canon de arrendamiento, y no solo Blanca Cecilia Burgos lo venía aceptando de esa manera, sino que, además, Daniela Saldarriaga Ramírez también lo hizo desde octubre de ese mismo año que recibió la posición contractual de arrendadora. No solo entre octubre y diciembre de 2019 la cesionaria recibió ese valor, sino que, además, en la totalidad del año 2020, según lo confesó en el hecho séptimo de su demanda (Cfr. Archivo 08, pág. 17, c1), recibió el canon de arrendamiento mensual que oportunamente le pagó el demandado por la suma de $2’200.000, sin realizar reclamación judicial o extrajudicial al respecto.
La activa no solo asumió la calidad de arrendadora bajo las condiciones que venía aceptando Blanca Cecilia Burgos, sino que, además, dio continuidad a esa conducta contractual por lo menos por quince meses. La pasiva aceptó que Luis Alfonso Restrepo Agudelo siguiera pagando el valor de $1’900.000, recibió a satisfacción tal cifra en el año 2019 y, para el 2020, el demandado aumentó la suma de $300.000 que, por cierto, es más del 6%, y la pasiva lo acogió sin requerimientos o reproches.
Con esto, la cesionaria generó una expectativa legítima en el arrendatario de que la ejecución contractual continuaría, luego de la cesión, en los mismos términos en que se venía ejecutando. Después de más de veinte años de contrato y luego de más de un año de ejecución del mismo, con posterioridad a la cesión, la activa, a través de su apoderado Luis Felipe Saldarriaga Bustos, decidió requerir al arrendatario para que pagara una suma distinta a la que venía pagando (Cfr. Archivo 08, pág. 68, c1): Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 Este requerimiento, del que no obra prueba de su entrega al arrendatario, genera más inquietudes que certezas: i) Primero, se indica que la anualidad del contrato se cumple el 1 de marzo de 2021, lo que confirma lo alegado por el demandado de que, en el año 2007, Blanca Cecilia Burgos y Luis Alfonso Restrepo modificaron las fechas de pago; ii) Segundo, se indica que a partir de marzo de 2021 se tendría que pagar un canon de $3’500.000, lo que contradice la misma demanda en la que se dice que para el 2021 el arrendatario debía pagar $2’882.829.
Lo reclamado ni siquiera concuerda con lo que, según el hecho quinto del escrito inicial, tenía que pagar el arrendatario para el 2023 que eran $3’055.799. La cifra que se le estaba requiriendo pagar al arrendatario en 2021 era, inclusive, muy superior a lo que ahora la actora afirma que se debía pagar para esa fecha; iii) Tercero, ni siquiera se hace alusión al clausulado original del contrato para exigir el pago de un aumento del 6%, sino que, de manera infundada, se exigió una suma muy superior a la que se venía pagando y a la que se debía pagar según el contrato original; iv) Y cuarto, luego de que durante todo el 2020 se aceptó el pago que venía efectuando el arrendatario por $2’200.000, se le informa, sin indicar fundamento alguno, que el canon aceptado para el 2020, a partir de marzo de 2021, aumentaría en un 60% a $3’500.000.
Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 La cesionaria cambió la conducta contractual después de quince meses de ostentar la calidad de arrendadora, exigiendo el pago de un canon de arrendamiento tan superior que ni siquiera se ajustaba al incremento que se había pactado en 1999 por las partes originales. La demandante reconoció ante el a quo que su padre, quien era su apoderado, tenía contacto con el arrendatario desde octubre de 2019 que se dio la cesión y que el demandado consignaba cumplidamente el canon de arrendamiento a una cuenta bancaria (Cfr. Archivo 31, minuto 4:15, c1); pese a esto por más de un año no hubo requerimiento alguno. Y, en todo caso, se desatendieron las condiciones en que se venía ejecutando el contrato cuando la arrendadora era Blanca Cecilia Burgos, quien recibió a satisfacción los cánones de arrendamiento que venía pagando el arrendatario y que, inclusive, fueron recibidos, por un tiempo prolongado, por la aquí demandante.
Al respecto, en el interrogatorio de parte Luis Alfonso Restrepo indicó que él ha venido pagando cada año con el aumento «del gobierno nacional», y que en «ningún momento» se le ha reclamado una cifra específica de aumento y que por eso él siempre ha aplicado el mismo aumento para no pagar lo mismo de la anualidad anterior, sin que en veinte años tuviera inconveniente alguno con la arrendadora (Cfr. Archivo 31, minuto 22:44).
Y que, antes de la cesión, era la misma Blanca Cecilia Burgos la que le indicaba cuánto iba a ser el aumento y él se lo pagaba (Cfr. Archivo 31, minuto 23:52). Luego de 2019 fue el mismo apoderado de la demandante quien le indicó en donde tenía que consignar el dinero, instrucción que atendió a cabalidad (Cfr. Archivo 31, minuto 24:32). Para esa fecha no se le había efectuado requerimiento alguno por la cifra que venía consignando, hasta el 22 de enero de 2021 que, de forma inconsulta con la ejecución del contrato, se le exigió pagar un 60% más del canon de arrendamiento que ya venía recibiendo la cesionaria.
Para evidenciar la confusión e incoherencia en el proceder de la cesionaria, se tiene que, con base en ese errático requerimiento del 22 de enero de 2021, se procedió a comunicar al arrendatario, el 21 de abril de ese mismo año, que se terminaría el contrato por su incumplimiento al no pagar los $3’500.000 que se le habían exigido: Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 En menos de cuatro meses la cesionaria aumentó el canon de arrendamiento que venía recibiendo en el 2020 en un 60% y exigió la restitución del inmueble por el impago de ese incremento.
El 27 de agosto del 2021 la demandante presentó una solicitud de conciliación (Cfr. Archivo 08, pág. 72, c1) esgrimiendo la misma pretensión restitutoria, pero esta vez ya no exigiendo un pago de $3’500.000 para 2021, sino uno de $3’055.000, cifra que tampoco concuerda con los $2’882.829 que se indicó en el hecho quinto de la demanda que debía pagarse en 2021.
Tal era la confusión de la arrendadora, que para enero de 2022 (Cfr. Archivo 08, pág. 90, c1) cuando supuestamente ya había solicitado la restitución del inmueble, notificó la cesión del contrato que se había efectuado en octubre de 2019, lo anterior pese a que, desde esa última anualidad, por más de dos años, venía recibiendo a satisfacción los cánones de arrendamiento que Luis Alfonso Restrepo le iba pagando cumplidamente.
En esa «notificación de cesión», la activa siguió exigiendo una cifra de pago de $3’055.799 para el canon de 2021, pese a que en esta demanda indica que se debió pagar para esa anualidad la suma de $2’882.829. En un año la arrendadora exigió tres valores distintos al demandado con el fin de dar por terminado el contrato de arrendamiento. Lo anterior en abierta discordancia con el canon que venía aceptando Blanca Cecilia Burgos para el año 2019 y que venía recibiendo la misma actora como cesionaria en ese mismo año y en todo el año 2020.
Debe tenerse en cuenta que, en virtud del artículo 887 del Código de Comercio, Daniela Saldarriaga Ramírez «sustituyó» a Blanca Cecilia Burgos en su posición contractual de arrendadora. Las condiciones que, como se acreditó desde la Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 afirmación misma, venía consintiendo la cedente, como el pago de un canon de arrendamiento por $1’900.000, debían ser asumidas por la cesionaria tal cual se venían ejecutando.
La cesión del contrato implicaba para la demandante, conforme al artículo 895 del Código de Comercio, ejercer los privilegios y beneficios legales inherentes a la naturaleza y condiciones del contrato, sin más ni menos. Blanca Cecilia Burgos consintió la modificación del precio de la renta al aceptar, sin reproche alguno por más de veinte años, un canon de arrendamiento que para el 2019 era de $1’900.000.
Daniela Saldarriaga Ramírez así lo aceptó por más de un año luego de la cesión. Ergo, no puede pretenderse de un momento a otro el cambio de las condiciones para hacer valer las pactadas en el año de 1999. El cambió que pretende dar la cesionaria contraviene el principio de la buena fe contractual dispuesto en el artículo 871 del citado estatuto mercantil, en tanto no solo se espera que la cesionaria actúe de forma coherente con las condiciones aceptadas por la cedente a la que sustituye en el contrario, sino que además le exige que sea consecuente con sus propios actos.
No solo la conducta en vida de Blanca Cecilia Burgos dio cierta tranquilidad al arrendatario de no estar en un escenario de incumplimiento, sino que, además, el hecho de que la demandante le recibiera en el 2019 la cifra que venía recibiendo la cedente y que en el 2020 se aceptara el incremento a la suma de $2’200.000 generó una expectativa legítima en Luis Alfonso Restrepo de que las condiciones consentidas por la arrendadora original se mantendrían con su sucesora en el contrato.
La conducta desplegada por la actora en los años de 2019 y 2020 se erige en un proceder relevante y eficaz que generó una confianza razonable en el demandado de estar cumpliendo a cabalidad con el vínculo de arrendamiento. Luego esa confianza fue defraudada cuando en el 2021 se le exigió pagar el 60% más de lo que la misma parte estaba recibiendo como contraprestación por la tenencia del local comercial.
La terminación pretendida contraría el principio de buena fe sí, pero, además, es discordante con un hecho probado en el proceso y reconocido por la misma demandante y es que: tanto para Blanca Cecilia Burgos como para Luis Alfonso Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 Restrepo era armónico que el canon de arrendamiento para el año 2019 era de $1’900.000, así lo pagaba el arrendatario y así lo recibía la arrendadora.
De ahí que sea irrelevante que se quiera auscultar cuál era el canon de arrendamiento para años anteriores a la cesión del contrato. Los reproches impugnativos por la valoración de los testimonios y la ausencia de decreto de pruebas de oficio se tornan inocuos para modificar las conclusiones del juez de primer grado, en tanto versan sobre cuestiones anteriores al año 2019 cuando ya el canon aceptado por la cedente no podía ser desconocido por la actora.
La solo lectura de la demanda da cuenta de esa intención que contaría el postulado de buena fe contractual y vulnera la teoría de los actos propios que de este se deriva. Si Daniela Saldarriaga aceptó recibir la calidad de arrendadora, bajo esas condiciones aceptadas por su antecesora debía ejecutar el contrato de buena fe. Y el haber prolongado esa conducta de aceptación de la cedente refuerza más su incoherencia. Sus propios actos propiciaron la confianza razonable de continuidad respecto a la modificación del canon de arrendamiento, por lo que es inadmisible que luego, yendo en contra de su propio proceder, pretenda la terminación del contrato por incumplimiento.
En ese sentido los «desprendibles de pago obrantes en el proceso», a los que hizo alusión la recurrente, ninguna relevancia tienen para revocar la sentencia del a quo, en tanto la misma demanda da cuenta de que se quiere hacer valer la disposición contractual del aumento anual del 6% cuando la arrendadora ya había aceptado un canon de arrendamiento de $1’900.000 para el año 2019.
En nada cambia la discusión el análisis de los comprobantes de pago del demandante, en tanto ya el hecho sexto del escrito inicial da cuenta de una confesión de que ese era el monto que el arrendatario pagaba, que no se tiene ninguna de prueba de que la cedente se rehusara y que éste también fue recibido por la cesionaria sin disquisición alguna por más de quince meses.
En este contexto, para la Sala de Decisión queda claro que el demandado no está en mora y que le asiste la razón al juez de primer grado al afirmar que la disparidad de criterios en cuanto al valor del canon de arrendamiento que debería pagar el arrendatario debe discutirse en un escenario distinto. No es dable que por ese Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 desacuerdo se pretenda la terminación del contrato por incumplimiento en abierto desconocimiento de las condiciones aceptadas por la arrendadora original de quien se deriva el derecho que ahora ostenta la demandante.
Finalmente, pese a que todo el esfuerzo argumentativo de la apelación está orientado a desvelar que hubo una mora que la Sala no advierte probada, la recurrente insistió en que quedó probado que el demandado subarrendó el local comercial y que con ello incumplió el contrato. No obstante, el a quo ofreció dos argumentos contundentes que la activa ni siquiera mencionó en su alzada, y mucho menos efectuó esfuerzo argumentativo alguno para rebatirlos.
El juez indicó que el artículo 523 del Código de Comercio7 permite que el arrendatario de local comercial subarriende hasta la mitad del mismo y en este caso no quedó probado que se transgrediera esa disposición y que, en todo caso, todas las pruebas dan cuenta de que Blanca Cecilia Burgos tenía conocimiento del subarriendo y siempre lo consintió; sin embargo, la parte apelante nada dijo al respecto.
Esa ausencia de argumentación sería suficiente para despachar desfavorablemente la alzada en lo que respecta al subarriendo. Sin embargo, vale la pena para la Sala de Decisión agregar que, en efecto, desde la demanda se afirmó que se había subarrendado el 60% del inmueble y ninguna labor probatoria se adelantó para acreditar tal aseveración. Y, en todo caso, es cierto que quedó probada una aquiescencia de Blanca Cecilia Burgos en el subarriendo que hace evidente su intención de no prohibirlo tal cual está pactado en el contrato escrito.
El subarrendatario ejerce su actividad mercantil desde el año 2007, no se trata de una relación contractual nueva y mucho menos puede pensarse en su clandestinidad cuando su finalidad es abiertamente comercial. Le asiste razón al a quo, es inverosímil que la cedente nunca lo hubiera notado. Claramente el subarriendo fue autorizado tácitamente por la arrendadora y ahora la 7 Artículo 523 del Código de Comercio: «El arrendatario no podrá, sin la autorización expresa o tácita del arrendador, subarrendar totalmente los locales o inmuebles, ni darles, en forma que lesione los derechos del arrendador, una destinación distinta a la prevista en el contrato.
El arrendatario podría subarrendar hasta la mitad los inmuebles, con la misma limitación…». Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 cesionaria no puede presentarlo como un incumplimiento del contrato para terminarlo por la vía judicial. 4. Conclusión: El Tribunal confirmará íntegramente la decisión de primera instancia, en tanto los argumentos de la parte actora no son suficientes para revocar o modificar la decisión del a quo.
No se probó que el demandado hubiese incurrido en mora desde el año 2019, por el contrario, el pago que para esa fecha realizaba el arrendatario era aceptado por la arrendadora y por la aquí demandante desde que asumió tal calidad como cesionaria. Su intención de aumentar esa cifra en un 60% para el año 2021 contraría los postulados de la buena fe contractual y la teoría de los actos propios.
De igual manera, la apelante no rebatió los argumentos ofrecidos por el a quo frente al subarriendo del local comercial y, en todo caso, se probó una autorización tácita de la arrendadora para el efecto, a la par que no se probó que se hubiera subarrendado más del 50% del inmueble. En definitiva, la pretensión debía ser desestimada. En consecuencia, de conformidad con el artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas, en segunda instancia, a la parte demandante y en favor de la parte demandada.
Se fijan como agencias en derecho la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV). DECISIÓN: En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Medellín, Sala Primera de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: Confirmar la sentencia del 30 de octubre de 2024, proferida por el Juzgado Once Civil del Circuito de Oralidad de Medellín en el proceso de la referencia, por las razones expuestas en la parte motiva de la presente providencia. Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 SEGUNDO: Condenar en costas, en segunda instancia, a la parte demandante y en favor de la parte demandada.
Se fijan como agencias en derecho la suma de dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes (SMLMV). Proyecto discutido y aprobado en Sesión virtual de la fecha.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE La Sala de Decisión, (Firmado electrónicamente) MARTÍN AGUDELO RAMÍREZ Magistrado (Firmado electrónicamente) (Firmado electrónicamente) JOSÉ OMAR BOHÓRQUEZ VIDUEÑAS SERGIO RAÚL CARDOSO GONZÁLEZ Magistrado Magistrado Radicado Nro. 05001-31-03-011-2023-00153-01 Firmado Por: Jorge Martin Agudelo Ramirez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sergio Raul Cardoso Gonzalez Magistrado Sala 001 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Jose Omar Bohorquez Vidueñas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 007 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: bdcde590447c7e114507e39461d91a92fb363bba066a1972a5c1dbc6f57e018d Documento generado en 11/03/2025 11:18:29 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica