B 25899-31-03-002-2022-00409-02 EJECUTIVO GARANTÍA REAL CONFIRMA SENTENCIA · Tribunal de Cundinamarca

Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE CUNDINAMARCA Y AMAZONAS Sala Civil-Familia Magistrado Sustanciador GUILLERMO RAÚL BOTTÍA BOHÓRQUEZ Radicación. Clase de proceso: Demandante: Demandados: 25899-31-03-002-2022-00409-02 Ejecutivo –Garantía Real Hipotecaria Belisa Salcedo Molano Mario Augusto Monroy Bautista, Silvia Carolina Orozco Peña y Diana Marcela Vélez Sosa Decisión: Confirma Discutido y aprobado en Sala de decisión No. 32 del 13 de noviembre de 2025 Bogotá D.C., dieciocho ( 18 ) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Se resuelve el recurso de apelación formulado por la parte demandante y la demandada SILVIA CAROLINA OROZCO PEÑA contra la sentencia del 11 de septiembre de 2024 a través de la cual, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquirá (Cund.), declaró no probadas las excepciones de mérito propuestas, ordenó seguir adelante la ejecución en la forma dispuesta en el mandamiento de pago y dispuso el avalúo y remate de los bienes gravados con hipoteca.

ANTECEDENTES. 1.1. La demanda1. 1.1.1. La demandante BELISA SALCEDO MOLANO a través de apoderado judicial, manifestó que, el día 16 de junio de 2021, el demandado MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA constituyó hipoteca abierta y sin límite de cuantía sobre los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No.176-186143, 176-186144, 176-186145, 176-186141 y 176- 1 Archivo 09 C01Primera Instancia 1 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 186142 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá, según la Escritura Pública No.1695 otorgada en la Notaría Segunda de Chía. 1.1.2.

Indicó que, en esa misma fecha, el demandado suscribió el pagaré No.001-2021, obligándose a pagar la suma de $419.000.000 M/CTE a su favor, suma que debía cubrirse en dos cuotas: $50.000.000 el 28 de junio de 2021 y el saldo el 9 de julio del mismo año. 1.1.3. Sostuvo que, pese al vencimiento de los plazos pactados, el demandado incumplió las fechas de pago, realizando posteriormente diversos abonos parciales entre el 1o. de julio de 2021 y el 2 de septiembre de 2022, por montos variables que ascendieron en conjunto a una parte del total adeudado, aplicándose primero a intereses y luego a capital. 1.1.4.

Manifestó que el demandado enajenó los bienes dados en garantía hipotecaria: el 18 de junio de 2021 transfirió a SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA el inmueble identificado con el folio No.176-186143; el 7 de septiembre de 2021 le vendió también el inmueble con folio No.176-186142; y el 5 de agosto de 2022 vendió a DIANA MARCELA VÉLEZ SOSA los inmuebles identificados con los folios No.176-186145 y 176-186141. 1.1.5.

En consecuencia, sostuvo que el pagaré No.001-2021, respaldado con la hipoteca constituida mediante la Escritura Pública No.1695, representa una obligación clara, expresa y exigible en contra del demandado. 1.1.6. Las pretensiones de la demanda se dirigieron, a que se libre mandamiento de pago en contra de MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA, SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA y DIANA MARCELA VÉLEZ SOSA, a favor de BELISA SALCEDO MOLANO, por la suma de $295.385.893 M/CTE, correspondiente al saldo insoluto del pagaré No.0012021 suscrito por el primero de los mencionados, junto con los intereses moratorios que se causen sobre dicho capital desde la presentación de la demanda hasta su pago total. 2 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 1.2.

El trámite y las defensas. Mediante auto de fecha 27 de enero de 20232 previa subsanación se admitió la demanda; se libró mandamiento de pago, se decretó el embargo solicitado, y se ordenó notificar a la parte ejecutada. 1.2.1. El 11 de abril de 20233 La demandada SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA allegó contestación al escrito incoativo, en la cual se opuso a la totalidad de las pretensiones de la demanda por considerar que el pagare no reúne los requisitos para ser una obligación; clara, expresa y exigible.

Asimismo, propuso las siguientes excepciones de mérito: “TITULOS EJECUTIVOS DIGITALES” argumentando que el pagaré aportado por la parte demandante corresponde a una copia y no al documento original, lo que impide verificar su autenticidad y la calidad de legítimo tenedor. Señaló que, aunque la Ley 2213 de 2022 permite actuaciones por medios electrónicos, ello no sustituye la exigencia de presentar el título valor original conforme a los artículos 624 y 647 del Código de Comercio, por lo que la demanda no cumple los requisitos legales y su admisión vulneraría los principios de legalidad, igualdad y seguridad jurídica; asimismo propuso excepción denominada “TITULO VALOR PAGARE CARENTE DE LA OBLIGACION DE SER CLARO, EXPRESO Y EXIGIBLE” al considerar que dicho título no cumple los requisitos previstos en el artículo 422 del Código General del Proceso, pues aunque el documento señala una suma determinada y un plazo de vencimiento, carece de claridad respecto a la forma de pago; por otro lado, propuso la excepción denominada “DE LA HIPOTECA Y SU SOLEMNIDAD” al considerar que dicha garantía no cumplió con las solemnidades exigidas por el Código Civil, particularmente en lo relativo a su inscripción registral.

Argumentó que, según el certificado de tradición del inmueble con folio de matrícula No.176-186143, la escritura pública de compraventa fue otorgada el 18 de junio de 2021, mientras que la hipoteca fue inscrita el 19 de julio del mismo año, momento posterior a la transferencia de dominio. Por tanto, sostuvo que al momento de constituirse e inscribirse el gravamen, el bien ya pertenecía a la señora SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA, quien nunca suscribió escritura hipotecaria con la demandante, lo que torna ineficaz la hipoteca y priva de validez al título ejecutivo derivado de ella; también propuso excepción denominada “NULIDAD ABSOLUTA DE LA HIPOTECA POR SER 2 Archivo 11 C01 Primera Instancia 3 Archivo 33 C01 Primera Instancia 3 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 ILIMITADA Y PERPETUA” argumentando que dicha garantía fue pactada de forma abierta, ilimitada y perpetua, en contravención de los principios que rigen las obligaciones accesorias; finalmente, la excepción denominada “INCUMPLIMIENTO DE LOS REQUISITOS PARA LA ADJUDICACION O REALIZACIÓN ESPECIAL DE LA GARANTIA REAL” señalando que los certificados de tradición allegados por la parte ejecutante fueron expedidos el 5 de septiembre de 2022, es decir, más de un mes antes de la presentación de la demanda. 1.2.2.

El despacho tuvo notificada por conducta concluyente a la demandada DIANA MARCELA VELEZ SOSA, la cual renunció al término para formular excepciones y por auto del 26 de febrero de 20244 tuvo por notificado personalmente al demandado MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA. 1.2.4. El apoderado de la parte actora se opuso a las excepciones propuestas por su contraparte.

Manifestó que la defensa relativa a los denominados títulos ejecutivos digitales carece de todo fundamento, por cuanto el título valor aportado no corresponde a una copia del original, y que al momento de escanear los anexos de la demanda contaba con los documentos originales, los cuales permanecen bajo su custodia. En relación con la excepción referida al supuesto pagaré carente de claridad, expresión y exigibilidad, el apoderado sostuvo que la claridad de un título valor no depende de la forma de pago, sino de la determinación precisa de la obligación. Respecto de la excepción concerniente a la hipoteca y su solemnidad, el apoderado precisó que dicha garantía fue constituida mediante escritura pública debidamente registrada, cumpliendo así la única formalidad exigida por la ley.

Enfatizó que la hipoteca, como derecho real, recae sobre el bien sin importar el cambio de titular, razón por la cual la argumentación de la demandada resulta infundada. Sobre la alegada nulidad de la hipoteca por ser ilimitada o perpetua, el apoderado manifestó que la hipoteca abierta y sin límite de cuantía es una modalidad válida y reconocida por la legislación civil.

Finalmente, frente a la excepción por incumplimiento de los requisitos para la realización de la garantía real, el apoderado indicó que el 4 Archivo 60 4 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 proceso se sustenta en un pagaré y una hipoteca válidamente constituidos, y no en los folios de matrícula inmobiliaria. 1.3.

Sentencia.5 El a quo desestimó las excepciones y ordenó llevar adelante la ejecución, conforme al mandamiento ejecutivo. Fundamentó su decisión en que la demandada no cuestionó en su oportunidad procesal la validez del título valor aportado con la demanda, el cual, pese a presentarse en copia, fue respaldado por la manifestación jurada del demandante sobre la existencia de los originales en su poder.

Sostuvo además que el pagaré reunía los requisitos de los artículos 621 y 709 del Código de Comercio. Respecto a la objeción sobre los certificados de tradición, indicó que esta no correspondía al proceso de efectividad de garantía real del artículo 467 del CGP, sino al proceso ejecutivo con garantía real regulado en el artículo 468, y que cualquier deficiencia debía haberse alegado mediante excepción previa o recurso de reposición, lo cual no ocurrió. Explicó que los certificados de tradición aportados inicialmente cumplían con el término legal al momento de la presentación de la demanda, y que su posterior antigüedad obedeció a demoras judiciales ajenas a la parte actora.

Finalmente, al resolver las excepciones de nulidad y falta de solemnidad de la hipoteca, la juez expuso que ésta se constituyó válidamente por escritura pública y se registró dentro del término legal, conforme a lo exigido por el Código Civil y la Ley 1579 de 2012. Rechazó el argumento de que la hipoteca recaía sobre bien ajeno, pues para el momento de su inscripción la demandada aún no ostentaba la calidad de propietaria. 1.4.

El recurso de apelación.6 La demandante, por intermedio de su apoderada judicial, interpuso recurso respecto del numeral segundo de la parte resolutiva de la sentencia, al considerar que viola el artículo 282 inciso cuarto del C.G.P., pues se presentó un pago parcial lo cual habilitada la modificación del mandamiento de pago. 5 Archivo 70 C01 Primera Instancia 01 Cuaderno Principal 6 Archivo 93 C01 Primera Instancia 01 Cuaderno Principal 5 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 La demandada SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA, por su parte, interpuso recurso de apelación alegando que los requisitos relativos al título valor revestían naturaleza sustancial, lo cual imponía al juez la obligación de verificar su cumplimiento.

Señaló que la suma total adeudada ascendía a cuatrocientos diecinueve millones de pesos ($419.000.000), distribuida en dos pagos, y que el título valor no podía contener dos fechas de exigibilidad distintas. Afirmó, además, que la hipoteca solo adquiría validez una vez cumplidas las solemnidades legales y que la señora SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA no había intervenido en el negocio jurídico, motivo por el cual solicitó la revocatoria de la sentencia. 1.5.

PROBLEMA JURIDICO. El problema jurídico central consiste en establecer si ¿el pagaré o la garantía real ofrecida, presentan defectos sustanciales que impiden que pueda proseguirse el cobro conforme al mandamiento ejecutivo contra quien no suscribió el título, pero es propietaria actual de algunos de los bienes que soportan el gravamen? La respuesta que ofrece el Tribunal al problema planteado, será negativa por las razones que se exponen.

II. CONSIDERACIONES: 2.1. Competencia. Se advierte que la competencia de esta Sala, como superior funcional del Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquirá (Cund.), está restringida a despachar las inconformidades expuestas por los recurrentes, traducidas en los reparos concretos formulados ante el a-quo y sustentados ante este tribunal, a menos que sea necesario el ejercicio de actividad oficiosa. 2.2.

Del título ejecutivo en general y de los títulos valores. Lo primero es recordar que conforme al art. 422 del C.G.P., pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles, que consten en documento que provengan del deudor o de su causante y constituyan plena prueba contra él, requisitos de los que la jurisprudencia, ha dicho: 6 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 “De estas normas se deriva que los títulos ejecutivos deben gozar de dos tipos de condiciones: formales y sustanciales.

“Las primeras exigen que el documento o conjunto de documentos que dan cuenta de la existencia de la obligación “(i) sean auténticos y (ii) emanen del deudor o de su causante, de una sentencia de condena proferida por el juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial que tenga fuerza ejecutiva conforme a la ley, o de las providencias que en procesos contencioso administrativos o de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, o de un acto administrativo en firme.” “Desde esta perspectiva, el título ejecutivo puede ser singular, esto es, estar contenido o constituido en un solo documento, o complejo, cuando la obligación está contenida en varios documentos.

“Las segundas, exigen que el título ejecutivo contenga una prestación en beneficio de una persona. Es decir, que establezca que el obligado debe observar a favor de su acreedor una conducta de hacer, de dar, o de no hacer, que debe ser clara, expresa y exigible. Es clara la obligación que no da lugar a equívocos, en otras palabras, en la que están identificados el deudor, el acreedor, la naturaleza de la obligación y los factores que la determinan.

Es expresa cuando de la redacción misma del documento, aparece nítida y manifiesta la obligación. Es exigible si su cumplimiento no está sujeto a un plazo o a una condición, dicho de otro modo, si se trata de una obligación pura y simple ya declarada. “De manera que toda obligación que se ajuste a los preceptos y requisitos generales indicados presta mérito ejecutivo, por lo tanto, en el trámite de un proceso ejecutivo, el juez debe determinar si en el caso que se somete a su consideración se dan los supuestos exigidos en la norma referida”7 Una obligación insatisfecha de forma total o parcial, pone al acreedor en el derecho de perseguir el cumplimiento judicial de la prestación con cargo al patrimonio del obligado, que es su prenda general, a menos que tuviese resguardo en garantía distinta.

Desde el marco del derecho sustancial y con fundamento en teoría clásica de la clasificación de bienes corporales (que tienen materialidad en la medida que pueden ser percibidos por cualesquiera de los sentidos – artículos 653 y ss. del CC) y bienes incorporales (que son los derechos y las acciones que de ellos 7 Corte Constitucional, Sentencia T-747/13. 24 octubre de 2013. 7 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 se desprenden – artículos 664 y ss. del CC); el acreedor de un crédito puede ejercer acción personal para su efectividad y si está constituida en su favor garantía real (como la hipoteca), puede perseguir exclusivamente la garantía real o la acción personal o acumularla con la real.

Así, para el acceso efectivo a la administración de justicia (artículo 229 CP) y la prevalencia del derecho sustancial (artículo 228 CP), si el acreedor cuenta con un título ejecutivo (artículo 422 del CGP), puede hacer uso del proceso ejecutivo en el que se autoriza la acumulación de la acción personal y la real (si cuenta con prenda o hipoteca) o simplemente la acción personal o la acción real; teniendo presente que el patrimonio del deudor es la prenda general del acreedor (artículo 2488 CC), pudiendo solicitar su venta para satisfacer su acreencia (artículo 2492 CC); lo anterior sin distinción de los alcances que las partes hayan decidido dar a la constitución de la hipoteca como acuerdo de voluntades, por medio de la cual se ampara el cumplimiento de obligaciones contraídas por un deudor principal (artículo 2454), a través de la imposición de un gravamen sobre un bien inmueble (artículo 8° de la ley 1579 de 2012), de manera que ante el incumplimiento, el acreedor puede acudir a la realización judicial del activo (artículo 2449 del CC).

La jurisprudencia de la Corte Constitucional, en la Sentencia C-192 de 1996, sobre la acción que persigue la garantía real, precisa que el acreedor hipotecario, al hacerse exigible un crédito garantizado, dispone de dos acciones para su cobro judicial: una de carácter personal y otra de carácter real. - La acción personal se dirige contra el deudor, originada en el derecho de crédito. - La acción real nace de la hipoteca y se dirige contra el dueño del bien hipotecado.

La sentencia establece una distinción crucial en cuanto a quién debe ser demandado. Si el deudor es el mismo propietario del bien, el acreedor puede ejercer la acción real solamente, o ambas acciones (personal y real). En cambio, si el propietario del bien es un tercero, el acreedor solamente puede ejercer la acción real contra el actual dueño, y contra el deudor, únicamente la acción personal. 8 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 El Código General del Proceso unificó el proceso ejecutivo de manera que el acreedor puede perseguir el bien gravado con garantía como cualquier otro de propiedad del deudor (artículo 422 y siguientes del C.G.P.), desapareciendo distinciones entre ejecutivo singular, hipotecario y mixto e incorporando un trámite especial para la adjudicación o realización de la garantía real, que permite al acreedor solicitar desde el principio la adjudicación del bien para el pago de su acreencia (artículo 467 del CGP) o para efectividad de la garantía real cuando el acreedor opta por adelantar la ejecución para la satisfacción de su crédito con el producto exclusivo de los bienes dados en garantía (artículo 468 del CGP); siempre y cuando la ejecución vaya fundada en un título ejecutivo.

Sobre los efectos de dicha unificación, se ha pronunciado la Corte Suprema de Justicia8, al decir que “sea cual fuera la opción escogida no se merman los derechos sobre la hipoteca, por lo que el embargo que se decrete para la efectividad de dicha garantía real estará revestido de la prelación legal que le confieren las normas sustanciales y procesales ” 2.3.

La Ejecución de la Garantía Real de Hipoteca y las defensas que puede proponer el ejecutado: Tratándose del contrato de hipoteca, según los artículos 2434, 2464 y 2537 del CC, es una convención accesoria; asimilada con la prenda, frente a la cual el legislador previó en el artículo 2410 ibídem, que es un “contrato…que supone siempre una obligación a la que accede”; lo que no implica que los créditos cubiertos deban ser preexistentes a la garantía, nada obsta para que se constituya de forma previa tal y como lo prevé el artículo 2438, “Podrá asimismo otorgarse -la hipoteca- en cualquier tiempo, antes o después de los contratos a que acceda.” La Corte, “En nuestro ordenamiento jurídico, por ende, no es menester ni la preexistencia ni la determinación de las obligaciones principales a la 8 Sala de Casación Civil, sentencia STC522-2019 9 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 constitución de la garantía”9; por lo tanto, en el contrato de constitución de garantía hipotecaria, es posible que se respalden créditos que surjan con posterioridad bajo la misma garantía. Así entonces, se reconoce la existencia de tres clases de hipotecas, como lo tiene precisado la Corte10: “Hipoteca: (I) Cerrada, que se caracteriza porque la garantía comprende únicamente determinados créditos preexistentes y hasta el límite de éstos;

(II) Abierta con límite de cuantía, en la que, si bien el gravamen comprende obligaciones determinadas, también se prevé la cobertura de créditos futuros, pero hasta un máximo prefijado por los interesados; y (III) Abierta sin límite de cuantía, es «una garantía abierta para varias, diferentes, múltiples…sucesivas obligaciones, por lo común, futuras, indeterminadas y determinables durante su vigencia sin necesidad de estipulación posterior, siendo así ‘general respecto de las obligaciones garantizadas’» (SC, 3 jul. 2005, rad. n.° 00040- 01); en otras palabras, es «la garantía constituida para amparar de manera general obligaciones que de ordinario no existen ni están determinadas en su cuantía al momento del gravamen» (SC, 1° jul. 2008, rad. n.° 200100803-01).” Al tratarse de hipoteca abierta sin límite de cuantía puede constituirse en el mismo documento público el contrato de mutuo celebrado entre las partes, porque esta clase de hipoteca representa “una garantía abierta para varias, diferentes, múltiples o sucesivas obligaciones, por lo común, futuras, indeterminadas y determinables durante su vigencia”; lo que no obsta para que el Juez al librar mandamiento de pago ejerza control de legalidad sobre los requisitos del escrito de demanda y del documento que se aporta como título ejecutivo, dando aplicación a lo prescrito en el artículo 430 del actual C.G.P. en cuanto a que, “…el juez librará mandamiento de pago ordenando al demandado que cumpla la obligación en la forma pedida, si fuere procedente, o en la que aquél considere legal…” 9 SC, 1° jul. 2008, rad. n.° 2001-00803-01 10 Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en sentencia SC3097 de 2022. 10 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 Para el caso de la ejecución de la garantía real, cuya propiedad está en cabeza de persona distinta del deudor, se demanda únicamente al actual propietario del bien hipotecado.

Esto se debe a que la acción real confiere a su titular el atributo de persecución, que le permite pretender la cosa hipotecada “sea quien fuere el que la posea, y a cualquier título que la haya adquirido”. Ahora bien, en cuanto a los instrumentos de defensa que puede invocar el ejecutado, quien no es deudor sino solo propietario del bien hipotecado, dijo la Corte Constitucional11: El tercer poseedor demandado para el pago, podrá proponer excepciones, como lo prevé expresamente el numeral 2o. del artículo 555.

Podrá proponer todas las excepciones reales, es decir las inherentes a la obligación principal, pero no las personales, que son las establecidas por la ley en beneficio exclusivo del deudor de tal obligación principal. Ejemplo de las excepciones reales son las de pago, prescripción, transacción, compensación, novación, nulidad absoluta, cosa juzgada, etc.

Entre las excepciones reales que menciona el artículo 2380 del Código Civil, están las de dolo y violencia, a las cuales agrega don Fernando Vélez la de nulidad por error, que "debe de encontrarse en el mismo caso del dolo o la violencia". (Estudio Sobre el Derecho Civil Colombiano, Imprenta París- América, tomo noveno pág. 60) 2.4. Caso Concreto.

Antes de abordar el estudio de fondo de los recursos interpuestos, debe precisarse que tanto la ejecutante, como las ejecutadas DIANA MARCELA VÉLEZ SOSA y SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA interpusieron recurso de apelación contra la sentencia proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquirá. Sin embargo, ante esta Corporación únicamente sustentaron oportunamente sus recursos la parte demandante y la demandada SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA, por lo cual se declaró desierto el ataque de DIANA MARCELA. 11 Sentencia C-192 de 1996. 11 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 2.4.1.

Recurso de Apelación formulado por la ejecutante: La apelación interpuesta por la parte ejecutante se dirige exclusivamente a cuestionar la omisión del a quo al no reconocer el pago parcial efectuado por la demandada DIANA MARCELA VÉLEZ SOSA, en virtud de un acuerdo de transacción extrajudicial celebrado entre ambas el 27 de abril de 2023, según se evidencia en el documento obrante en el archivo 0036 del expediente.

La recurrente sostiene que dicho pago debía reflejarse en la sentencia que ordenó seguir adelante con la ejecución, o en su defecto, implicar la exclusión de la mencionada demandada del proceso. Del examen del expediente se advierte que el auto que libró mandamiento de pago fue proferido el 27 de enero de 2023, fecha anterior a la transacción y al pago invocados.

En consecuencia, al momento en que se dictó la providencia ejecutiva, la obligación permanecía íntegramente exigible y no existía aún un hecho modificativo o extintivo acreditado dentro del proceso. El contrato de transacción aportado evidencia un acuerdo celebrado con posterioridad al mandamiento de pago, por el cual la demandada realizó un abono parcial, sin que de su texto se desprenda la extinción total de la obligación principal garantizada ni la liberación de los bienes hipotecados.

El artículo 422 del Código General del Proceso exige para el proceso ejecutivo la existencia de una obligación “clara, expresa y exigible” que conste en un documento que provenga del deudor. El artículo 430 ibídem ordena que, presentada la demanda acompañada del título que presta mérito ejecutivo, el juez librará mandamiento de pago cuando la obligación cumpla tales requisitos, decisión que solo puede ser controvertida mediante recurso de reposición en esa misma oportunidad procesal.

Por su parte, el artículo 468 del mismo estatuto regula las disposiciones especiales para la efectividad de la garantía real, señalando que la demanda deberá acompañarse del título ejecutivo y de la escritura de hipoteca, y que el trámite busca hacer efectivo el pago con el producto del bien gravado, lo que 12 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 implica que la ejecución se mantiene vigente mientras la obligación garantizada no se haya extinguido completamente.

Así, los pagos o acuerdos posteriores al auto que libra mandamiento de pago no afectan su validez ni la procedencia de la ejecución. Tales hechos sobrevinientes pueden, sin embargo, acreditarse y hacerse valer en la etapa de liquidación del crédito, conforme a lo dispuesto en el artículo 461 del C.G.P., que prevé la terminación del proceso únicamente cuando se acredite el pago total de la obligación y de las costas, antes de la audiencia de remate.

Adicionalmente, el artículo 2433 del Código Civil consagra la indivisibilidad de la hipoteca, al establecer que: “La hipoteca es indivisible. En consecuencia, cada una de las cosas hipotecadas a una deuda y cada parte de ellas son obligadas al pago de toda la deuda y de cada parte de ella.” Este principio implica que, mientras no se extinga totalmente la deuda garantizada, la hipoteca subsiste en su integridad y no puede liberarse parcialmente por pagos parciales o por acuerdos individuales con alguno de los deudores.

El pago realizado con posterioridad a la expedición del mandamiento de pago reduce el saldo de la obligación, pero no extingue ni limita la garantía real ni la ejecución que de ella deriva. En atención a lo expuesto, esta Sala considera que el pago efectuado por la demandada DIANA MARCELA VÉLEZ SOSA debe ser reconocido e imputado al momento de practicarse la liquidación del crédito, de conformidad con las reglas de los artículos 461 y 468 del Código General del Proceso, pero no puede afectar la validez del mandamiento de pago ni de la sentencia que ordenó seguir adelante la ejecución, por lo que la decisión del a quo se encuentra ajustada a derecho, al haber aplicado correctamente el principio de indivisibilidad de la hipoteca (art. 2433 C.C.), y al mantener la eficacia del título ejecutivo hasta la extinción total de la deuda.

En consecuencia, el embate de la ejecutante, deviene infundado. 13 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 2.4.2. Recurso de apelación interpuesto por la ejecutada SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA: SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA, quien actúa en su calidad de propietaria actual de algunos de los bienes hipotecados, estructura su recurso tres puntos esenciales: (i) la legitimación pasiva del tercero propietario en el proceso ejecutivo con garantía real, (ii) el alcance de las defensas que puede oponer y la naturaleza de las excepciones, y (iii) la validez y oponibilidad de la hipoteca cuya efectividad se persigue. 2.4.2.1.

La acción real hipotecaria y la legitimación pasiva del tercero propietario: El proceso de ejecución hipotecaria tiene como propósito hacer efectiva la garantía real constituida sobre un inmueble determinado, sin que sea indispensable que el propietario actual coincida con el deudor de la obligación principal. El artículo 468 del Código General del Proceso, que regula las disposiciones especiales para la efectividad de la garantía real, dispone expresamente que la demanda deberá dirigirse contra el actual propietario del inmueble hipotecado, lo cual encuentra su fundamento sustantivo en el artículo 2452 del Código Civil, según el cual: “La hipoteca da al acreedor el derecho de perseguir la finca hipotecada, sea quien fuere el que la posea y a cualquier título que la haya adquirido.”.

De esta forma, el acreedor hipotecario posee un derecho real de persecución, que le permite obtener el pago de la deuda garantizada con el producto del bien gravado, sin que importe si el titular del dominio es el mismo deudor o un tercero adquirente. Asimismo, el artículo 2439 del Código Civil autoriza expresamente que una persona pueda hipotecar sus bienes para garantizar una obligación ajena, dejando en claro que, en tal caso, el acreedor solo podrá accionar sobre el bien hipotecado, y no sobre los demás bienes del propietario, salvo que este se haya obligado personalmente. 14 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 Por tanto, la señora SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA, al haber adquirido un inmueble que previamente se encontraba gravado con hipoteca (identificado con el folio de matrícula inmobiliaria No.176-186142 mediante escritura pública No.2791 del 7 de septiembre de 2021), asumió la carga jurídica del gravamen.

De ello se sigue que la acción ejecutiva hipotecaria puede válidamente dirigirse contra ella, aun cuando no haya sido parte de la escritura pública No.1695 del 16 de junio de 2021 a través de la cual se constituyó la hipoteca abierta y sin límite de cuantía, ni del título valor (pagaré), pues su responsabilidad no deriva de la obligación personal, sino de la afección real del bien. 2.4.2.2.

Defensas y excepciones que puede proponer el propietario no deudor: Una vez precisada la naturaleza de su posición procesal, corresponde definir el alcance de las defensas que puede invocar el tercero propietario demandado en el proceso de ejecución hipotecaria. La jurisprudencia ha delimitado que el tercero propietario solo puede oponer excepciones de carácter real, no las personales que competen al deudor principal.

La Corte Constitucional, en la Sentencia C-192 de 1996, retomando doctrina de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia (Gaceta Judicial No. 2439), precisó que:“El tercer poseedor demandado para el pago podrá proponer excepciones [ ] todas las excepciones reales, es decir, las inherentes a la obligación principal, pero no las personales, que son las establecidas por la ley en beneficio exclusivo del deudor de tal obligación principal.” De este modo, el tercero propietario puede alegar, entre otras, las excepciones de nulidad absoluta, pago total, prescripción, compensación, cosa juzgada o inexistencia del gravamen, siempre que recaigan directamente sobre el derecho real que se ejecuta o sobre la garantía constituida; pero no puede discutir la existencia, exigibilidad o claridad de la deuda personal, pues tales 15 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 asuntos conciernen exclusivamente a la relación jurídica entre acreedor y deudor.

En consecuencia, aun cuando la demandada, en su calidad de actual propietaria de los bienes hipotecados, únicamente estaba habilitada para proponer excepciones de carácter real, ello no releva al juez del deber funcional de examinar de oficio la legalidad formal y sustancial del título ejecutivo que sirve de fundamento al proceso. En efecto, el artículo 430 del Código General del Proceso impone al juez la obligación de verificar, antes de librar mandamiento de pago o al resolver las excepciones, que el título aporte una obligación clara, expresa y exigible, en la forma dispuesta por el artículo 422 ibídem, así como por los artículos 621 y 709 del Código de Comercio, que regulan los requisitos de existencia y validez de los títulos valores.

Este control de legalidad de naturaleza oficiosa tiene por finalidad garantizar la corrección del trámite ejecutivo, asegurando que la ejecución recaiga sobre una obligación cierta y jurídicamente exigible, sin que su ejercicio implique suplir las cargas procesales de la parte ejecutada ni ampliar indebidamente el ámbito de sus defensas personales.

En el caso concreto, la juez de primera instancia ejerció dicho control, constatando que el pagaré No.001-2021 suscrito por el demandado MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA reúne los elementos esenciales de un título valor: la promesa incondicional de pagar una suma determinada de dinero, las fechas ciertas de vencimiento, la firma del obligado principal y la identificación de la acreedora.

Así lo señaló expresamente al aplicar los artículos 621 y 709 del Código de Comercio, concluyendo que el documento prestaba mérito ejecutivo y que la obligación era exigible en los términos pactados. 2.4.2.3. Validez y eficacia de la hipoteca: La hipoteca cuya ejecución se pretende fue válidamente constituida mediante escritura pública No.1695 del 16 de junio de 2021, otorgada por el propietario inscrito MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA, en la Notaría 16 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 Segunda del Círculo de Chía (Cund.) y registrada debidamente en cada uno de los folios de matrícula de los bienes inmuebles No.176-186143, 176186144,176-186145, 176-186141 y 176-186142.

De acuerdo con los artículos 2434 y 2435 del Código Civil, la hipoteca se perfecciona mediante escritura pública e inscripción registral, requisitos que se cumplieron en el presente caso. El hecho de que la apelante haya adquirido el bien con posterioridad al otorgamiento de la escritura hipotecaria, aun si la inscripción se materializó días después, no invalida la garantía: En efecto, el artículo 2448 del Código Civil prevé que la hipoteca, una vez inscrita, confiere al acreedor el derecho de persecución sobre el inmueble, independientemente de quien sea su titular.

Así, aun cuando la transferencia de dominio se produjo el 18 de junio de 2021 y la inscripción del gravamen el 19 de julio del mismo año, el acto registral consolidó la oponibilidad de la hipoteca frente a terceros, sin que se requiera el consentimiento del nuevo adquirente. El principio de prioridad registral, consagrado en la Ley 1579 de 2012, garantiza que los derechos inscritos en orden cronológico conserven su rango y 17 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 eficacia, por lo que el registro posterior de la hipoteca no anula ni invalida su constitución, sino que define su prelación frente a otros eventuales gravámenes: “Artículo 3º literal C) Ley 1579 de 2012.

Prioridad o rango. El acto registrable que primero se radique, tiene preferencia sobre cualquier otro que se radique con posterioridad, aunque el documento haya sido expedido con fecha anterior, salvo las excepciones consagradas en la ley;” En consecuencia, esta Sala considera que la hipoteca constituida mediante Escritura Pública No.1695 del 16 de junio de 2021, otorgada por el propietario inscrito y registrada en los folios de matrícula respectivos de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá, reúne todos los elementos de validez y eficacia exigidos por el ordenamiento jurídico.

De allí que la hipoteca, una vez inscrita, produce plenos efectos jurídicos frente a terceros, mantiene su rango y preferencia y se impone sobre cualquier derecho posteriormente registrado. Por tanto, no puede alegarse su ineficacia ni su inexistencia por el solo hecho de que la inscripción se haya realizado después de la transferencia del dominio, pues la prioridad registral asegura la prelación y continuidad del derecho real, en garantía de la buena fe y de la seguridad del tráfico jurídico inmobiliario. 2.4.2.4.

Sobre la alegada nulidad de la hipoteca por ser abierta e ilimitada: La demandada SILVIA CAROLA OROZCO PEÑA, en su recurso de apelación, sostuvo que la hipoteca constituida mediante la Escritura Pública No.1695 del 16 de junio de 2021, otorgada por el señor MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA, es nula absolutamente por configurarse como una hipoteca abierta e ilimitada, contraria al principio de determinación de las obligaciones garantizadas y al carácter accesorio de las garantías reales.

Alegó que el instrumento público no fija suma máxima ni plazo de vigencia, lo que la tornaría “perpetua”, “abusiva” y contraria al orden público. Del examen del contenido de la Escritura Pública No.1695 se advierte que en su Sección Tercera, bajo el título “Constitución de Hipoteca Abierta de 18 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 Primer Grado”, se estipula expresamente que el señor MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA constituye “hipoteca abierta y sin límite de cuantía o de cuantía indeterminada” a favor de la señora BELISA SALCEDO MOLANO, sobre cinco bienes inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria Nos. 176-186141, 176-186142, 176-186143, 176186144 y 176-186145, de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Zipaquirá. En el clausulado se señala que la hipoteca garantiza todas las obligaciones presentes o futuras, determinadas o determinables, que el deudor tenga o llegue a tener con la acreedora, por cualquier concepto, incluyendo pagarés, letras, préstamos u otras operaciones: Asimismo, consta la comparecencia del constituyente en su calidad de propietario inscrito, y se deja constancia de la lectura, aceptación y firma del acto, cumpliéndose las formalidades propias de los artículos 1760, 2434 y 2435 del Código Civil.

Por tanto, no existe vicio de consentimiento ni de forma, y la hipoteca fue otorgada por quien tenía capacidad y legitimación para hacerlo. La escritura refleja un contrato solemne, válido en su forma y causa, susceptible de inscripción, lo que posteriormente ocurrió en los folios mencionados. La Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, en su sentencia SC3097-2022 (rad.11001-31-03-032-2015-00070-01), reiteró que la hipoteca abierta sin límite de cuantía no es nula por sí misma, siempre que la obligación garantizada sea determinada o determinable, y que la hipoteca conserve su carácter accesorio, es decir, que se extinga con la obligación principal: 19 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 “…De esta correlación descuellan tres (3) clases de hipoteca: (I) Cerrada, que se caracteriza porque la garantía comprende únicamente determinados créditos preexistentes y hasta el límite de éstos;

Y es que, conforme a esta norma, en el contrato «podrá»3 limitarse la garantía, lo cual denota que los contratantes fueron facultados para pactar en contrario, huelga decirlo, sin un máximo; sin embargo y de forma contradictoria, a renglón seguido se previó que «en ningún caso» el gravamen puede sobrepasar «el duplo del importe… de la obligación principal», lo que equivale a la exclusión de aquellas. …Entonces, ¿cómo compatibilizar la hipoteca abierta sin límite de cuantía y el principio de especificidad de las obligaciones garantizadas? Para responder, señálese que la determinación del amparo quedará satisfecha siempre que en el contrato se precisen, con perspicuidad, las directrices que permitan correlacionar el gravamen con los créditos susceptibles de ser ejecutados al abrigo de este, por ejemplo, con la indicación de las partes, fuentes, fechas, o cualquier otro criterio inequívoco, sin que en ningún caso se requiera puntualizar una cifra máxima cubierta o individualizar los créditos futuros, so pena de socavar la finalidad de la hipoteca bajo análisis.

Total, la determinación se satisface cuando en el título se «establece[n] las bases firmes para llegar a precisar [el objeto] sin ninguna duda»5, esto es, basta que la prestación «pueda ser establecid[a] más tarde por una simple operación o una 20 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 serie de operaciones aritméticas, sin ninguna apreciación arbitraria» (SC, 2 jul. 1958, G.J. LXXXVIII).” La Corte explicó que su razón de ser es permitir que una misma garantía respalde varias obligaciones presentes o futuras, sin que ello implique indeterminación absoluta.

Solo sería inválida si el gravamen se utiliza para garantizar deudas inexistentes o indeterminables, lo que no sucede cuando el acreedor ejecuta una deuda concreta respaldada por dicha hipoteca. En este proceso ejecutivo, la ejecución se funda no en una obligación futura o incierta, sino en el Pagaré No.001-2021, suscrito el mismo 16 de junio de 2021 por MARIO AUGUSTO MONROY BAUTISTA a favor de BELISA SALCEDO MOLANO, por la suma determinada de $419.000.000 M/cte, con fechas de vencimiento precisas.

Esto significa que la hipoteca constituida por la escritura No.1695 accede a una obligación principal existente, cierta y exigible, cumpliendo el requisito de determinabilidad previsto en el artículo 2432 del Código Civil. La cláusula que la califica “sin límite de cuantía” no la torna inválida, porque el crédito garantizado está perfectamente individualizado por el pagaré, y en consecuencia la garantía cubre esa deuda y sus accesorios.

Del estudio integral de los argumentos expuestos en los recursos y de las pruebas obrantes en el expediente, la Sala concluye que la decisión de la juez de primera instancia fue jurídicamente acertada. El despacho valoró de manera razonada el contenido del pagaré y de la escritura pública No.1695 de 2021, así como las excepciones de mérito formuladas, desestimándolas con fundamento en la normativa civil y procesal vigente.

En efecto, se verificó que la obligación garantizada es cierta, determinada y exigible; que la hipoteca se constituyó válidamente por quien ostentaba la propiedad de los bienes, y que su inscripción confirió plena oponibilidad frente a terceros, en los términos de los artículos 2432, 2433, 2452 del Código Civil. La denominación “abierta y sin límite de cuantía” no afecta su validez, conforme lo precisó la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3097-2022, al sostener que la hipoteca abierta es compatible con el principio de especificidad cuando el contrato contiene elementos que permiten identificar con certeza la obligación garantizada. 21 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 Por tanto, los reparos formulados por la ejecutada contra la sentencia de primera instancia, tampoco serán acogidos. 2.5.

CONCLUSION: Conforme a lo expuesto y tras una valoración integral y concatenada del material probatorio, este Tribunal concluye que la sentencia de primera instancia debe ser confirmada, pues los apelantes no lograron derruir las conclusiones a las que llegó el juez de primer grado, que ordenó llevar adelante la ejecución conforme al mandamiento ejecutivo.

Con todo, se precisa que, al momento de la liquidación del crédito, se deberán tener en cuenta los abonos o pagos parciales realizados por los ejecutados en el curso del proceso, los cuales se deberán imputar conforme a la ley. No se impondrá condena a ninguno de los apelantes. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cundinamarca y Amazonas, en Sala Civil-Familia, administrando justicia en nombre de la república de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:

PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia del 11 de septiembre de 2024, emitida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Zipaquirá (Cund.), en el caso de la referencia.

SEGUNDO: SIN costas en la instancia.

TERCERO: DEVOLVER el expediente al juzgado de origen, una vez se encuentre ejecutoriada la presente sentencia.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. (Firma electrónicamente) GUILLERMO RAÚL BOTTÍA BOHÓRQUEZ Magistrado Sustanciador 22 Proceso Ejecutivo Garantía Real Hipotecaria No.25899-31-03-002-2022-00409-02 JUAN MANUEL DUMEZ ARIAS JAIME LONDOÑO SALAZAR Magistrado Magistrado Firmado Por: Guillermo Raul Bottia Bohorquez Magistrado Sala 01 Civil Familia Tribunal Superior De Cundinamarca - Cundinamarca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c3a3d551ef14e2a889173d8f4cb86cfd39c261595fc3ebda24c864da5165230a Documento generado en 18/11/2025 02:56:07 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 23