República de Colombia Tribunal Superior Del Distrito Judicial De Valledupar Sala Unitaria Civil – Familia – Laboral HERNÁN MAURICIO OLIVEROS MOTTA Magistrado Sustanciador REFERENCIA: RADICACIÓN: DEMANDANTE: DEMANDADO: ASUNTO: CIVIL - EJECUTIVO 20001 31 03 001 2024 00165 01 KELY YOHANA LUQUEZ MARTINEZ A&O PROYECTO S.A.S Y BANDO DAVIVIENDA S.A. CONFIRMA AUTO APELADO Valledupar, veintitrés (23) de febrero de dos mil veintiseises (2026) AUTO Procede la Sala a desatar el recurso de apelación formulado por la parte ejecutante contra el auto proferido el 24 de octubre de 2024 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Valledupar, mediante el cual negó librar mandamiento de pago dentro de la acción de la referencia. I.
ANTECEDENTES Kely Yohana Luquez Martínez, promovió demanda ejecutiva por obligación de hacer contra A&O Proyectos S.A.S y Banco Davivienda S.A. En consecuencia, se ordene firmar «escritura pública de compraventa» del inmueble ubicado en el Edificio Montclaire, así como la entrega material del mismo. Afirmó, en 2016 A&O Proyectos S.A.S comenzó la construcción del Edificio Montclaire en Valledupar.
El 12 de junio de 2017, dicha sociedad celebró promesa de compraventa con Inversiones Matz S.A.S. respecto del apartamento 301. El 7 de septiembre de 2022 Inversiones Matz S.A.S le cedió el contrato de promesa de compraventa y quedó pendiente un saldo de $287.555.689. La cláusula cuarta del contrato estableció que el treinta por ciento (30 %) del saldo debía ser pagado por ella y el setenta por ciento (70 %) mediante crédito bancario al momento de la firma de la escritura pública.
A su vez, la cláusula octava, modificada mediante «otrosí», fijó como fecha para la escrituración el 31 de octubre de 2022, prorrogable hasta el 31 de noviembre del mismo año, previa aprobación del crédito hipotecario o pago total del inmueble con recursos propios. La escrituración no se realizó dentro de dicho término, debido a que la constructora no contaba con los trámites necesarios para la declaratoria de propiedad horizontal.
Durante el año 2023, ella y sociedad vendedora adelantaron gestiones tendientes a perfeccionar la compraventa, incluida una preentrega del apartamento; no obstante, nunca se produjo la entrega real, por existir obras inconclusas y ausencia de escrituración. El 23 de enero de 2024 abonó a la obligación la suma de $104.258.748, quedando un saldo de $183.296.941, monto confirmado al día siguiente mediante estado de cartera expedido por la misma sociedad.
El 30 de agosto siguiente, el Banco Davivienda S.A. aprobó un contrato de leasing por exactamente dicho monto. El 5 de septiembre del mismo año, Davivienda informó a A&O Proyecto S.A.S la aprobación del crédito y solicitó los documentos del inmueble, entre ellos el certificado de libertad y tradición, sin que la constructora enviara la documentación correcta.
Pese a ello, desde mayo de 2024 remitió múltiples correos electrónicos y solicitudes con el propósito de fijar fecha para la firma de la escritura, sin obtener respuesta alguna, sin que se obtuviera respuesta ni se cumplieran las actuaciones necesarias para culminar el trámite. El 8 de octubre de 2024, le correspondió por reparto el conocimiento del asunto al Juzgado Primero Civil del Circuito de Valledupar.
II. DE LA DECISIÓN DE PRIMERA INSTANCIA Mediante providencia de 24 de octubre de 2024, el Juzgado de conocimiento resolvió “abstenerse de librar mandamiento de pago”, al considerar que el documento invocado no reunía los requisitos previstos en el artículo 422 del Código General del Proceso para constituir título ejecutivo, en la medida en que la obligación reclamada no era expresa, clara ni exigible.
Conforme a lo estipulado en las cláusulas cuarta y octava del contrato de promesa de compraventa -esta última modificada mediante otrosí-, la obligación de otorgar la escritura pública se encontraba supeditada al pago total del precio del inmueble, así como a la aprobación y legalización del crédito hipotecario o del contrato de leasing, circunstancias que debían verificarse previamente al otorgamiento del instrumento público.
En ese sentido, «la obligación de suscribir el documento no es clara, al parecer está condicionada al pago total del precio, por lo que, la exigibilidad de este resulta confusa». III. RECURSO DE REPOSICIÓN, EN SUBSIDIO DE APELACIÓN Inconforme con la decisión, la demandante interpuso recurso de reposición en subsidio de apelación. Arguyó, el despacho efectuó una lectura equivocada de la cláusula octava del contrato de promesa de compraventa, al concluir que la obligación de suscribir la escritura pública no era clara ni exigible por estar condicionada al pago total del precio del inmueble.
Dicha interpretación desconoció la intención común de las partes y condujo a exigir el cumplimiento simultáneo de condiciones excluyentes. La cláusula no imponía, de manera concurrente, la obligación de pagar la totalidad del precio y obtener aprobación de crédito hipotecario o leasing, pues ello resultaba contradictorio, «por cuanto si ya pagué el valor total del inmueble, no tiene razón de ser ni tendría objeto el suscribir un contrato de crédito hipotecario» y «si ya cuento con carta de aprobación de crédito hipotecario, no me pueden exigir, además, pagar el valor del inmueble».
En su criterio, la lectura adoptada por el a quo implicaba exigir lo imposible. Conforme al contrato, el treinta por ciento (30 %) del precio se pagaba mediante cuotas con recursos propios, y el setenta por ciento (70 %) restante podía satisfacerse de dos maneras alternativas: mediante crédito hipotecario o leasing, o mediante pago directo por parte del comprador.
Así, para efectos de la escrituración, «podría demostrar el pago total del 70% restante del inmueble, o si así era su elección, mostrar la aprobación del crédito», lo que tornaba la obligación clara y exigible. En consecuencia, solicitó revocar la decisión y, en su lugar, se libre mandamiento ejecutivo. El 10 de abril de 2025, el juzgado confirmó la decisión inicial.
Consideró, la promesa de compraventa aportada como título no satisfacía el requisito de exigibilidad previsto en el artículo 422 del C.G.P. Conforme a la cláusula octava -modificada por otrosí-, la firma de la escritura pública se encontraba supeditada a que «el comprador hubiere cumplido con todas las obligaciones a su cargo», en especial la aprobación y legalización del crédito hipotecario o leasing y el pago efectivo del precio total del inmueble.
Dicha estipulación configuraba una condición suspensiva, de modo que la obligación solo nacía a la vida jurídica una vez acreditado el cumplimiento de tales cargas. Al no encontrarse demostrado que la ejecutante hubiera satisfecho íntegramente esas obligaciones, no podía tenerse por cumplida la condición, razón por la cual la prestación reclamada no era pura y simple ni actualmente exigible.
Tratándose de un contrato bilateral, resultaba aplicable el artículo 1609 del Código Civil, según el cual ninguno de los contratantes incurre en mora mientras el otro no cumpla o no se allane a cumplir en la forma y tiempo debidos. Por ello, al no acreditarse el cumplimiento correlativo por parte de la demandante, el documento carecía de mérito ejecutivo.
Para resolver lo pertinente, el magistrado sustanciador, expone las siguientes: IV. CONSIDERACIONES De conformidad con lo establecido en el numeral 4° del artículo 321 del Código General del Proceso – en adelante C.G.P-, el auto que niegue total o parcialmente el mandamiento de pago es susceptible de apelación. En tal virtud, corresponde a esta Sala determinar si resulta procedente acoger la solicitud de mandamiento de pago.
El artículo 422 del C.G.P dispone que: “pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él (…)” De esta disposición se desprende que no basta la existencia formal del documento; es necesario que la obligación emerja con nitidez y reúna las características estructurales que habilitan su ejecución compulsiva.
La obligación es clara cuando su contenido resulta inteligible y determinado, de modo que su alcance pueda comprenderse sin ambigüedades. Es expresa cuando se encuentra consignada en términos directos, sin que para deducirla sea necesario acudir a inferencias, suposiciones o elaboraciones interpretativas. Finalmente, es exigible cuando puede reclamarse su cumplimiento inmediato, por no estar sometida a plazo o condición, o porque, de estarlo, el plazo se ha vencido o la condición se encuentra cumplida.1 Revisado el título que se invoca como base de la ejecución, la Sala advierte que la decisión apelada debe confirmarse, pues aquel no satisface los presupuestos previstos en los artículos 422 y 434 del C.G.P. para respaldar la obligación de suscribir la escritura pública que materialice la tradición del apartamento 301 objeto del negocio jurídico, específicamente por no acreditarse el requisito de exigibilidad.
En efecto, la promesa2 de compraventa allegada al proceso, junto con el otrosí modificatorio -en lo atinente a la firma de la escritura pública (cláusula octava)- y la estipulación relativa a la cláusula penal, establece lo siguiente: Cláusula original: Otrosí: 1 Al respecto véase sentencia t 474 de 2018 2 Ver Archivo “001_001DemandaConAnexos.pdf”.
Carpeta «Primera Instancia» subcarpeta «Principal» Por su parte, la cláusula cuarta dispone: “CUARTA: PRECIO Y FORMA DE PAGO; El precio total del (los) inmueble(s) prometido(s) en venta es la suma de CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS MILLONES, DOSCIENTOS OCHENTA Y SIETE MIL PESOS MCTE ($466.287.000), suma que LA PROMITENTE COMPRADORA se obliga(n) a pagar de la siguiente manera: A) Como cuota inicial equivalente al 30%, la suma de CIENTO TREINTA Y NUEVE MILLONES OCHOCIENTOS OCHENTA Y SEIS MIL CIEN PESOS MCTE ($ 139.886.100), los cuales se pagarán de la siguiente manera: 1) La suma de CUARENTA MILLONES DE PESOS MCTE $ (40.000.000) a la firma de la presente Promesa de Compraventa, mediante recursos propios. 2) El saldo, mediante recursos propios en siete (07) cuotas trimestrales de acuerdo a como se muestra en el siguiente cuadro: Nº Fecha Valor ($) 1 31/10/2017 12.000.000 2 28/02/2018 12.000.000 3 30/06/2018 12.000.000 4 31/10/2018 12.000.000 5 28/02/2019 12.000.000 6 30/06/2019 12.000.000 7 30/11/2019 27.886.100 B) El saldo del 70% o sea la suma de TRESCIENTOS VEINTISEIS MILLONES CUATROCIENTOS MIL NOVECIENTOS PESOS MCTE ($ 326.400.900) a la firma de la escritura y entrega del apartamento mediante un crédito otorgado por una entidad financiera a LA PROMITENTE COMPRADORA.” De lo anterior se tiene que la promesa de compraventa celebrada el 12 de junio de 2017, modificada mediante otrosí del 12 de abril de 2022, generó obligaciones recíprocas de dar y de hacer, cuya exigibilidad no era pura y simple, sino condicionada al cumplimiento de cargas previas a cargo del promitente comprador.
La cláusula cuarta del contrato primario consagra la obligación de dar el precio, distribuido en un treinta por ciento (30 %) con recursos propios y un setenta por ciento (70 %) mediante crédito otorgado por entidad financiera al momento de la firma de la escritura pública. Por su parte, la cláusula octava -modificada por el otrosí- estableció la obligación de hacer, consistente en otorgar la escritura pública de compraventa y proceder a la entrega material del inmueble, el 31 de octubre de 2022, “siempre y cuando el promitente comprador hubiere cumplido con todas las obligaciones a su cargo, especialmente haber obtenido la aprobación y legalización del crédito hipotecario o leasing, así como haber pagado efectivamente el precio total del inmueble”.
Se trata, entonces, de obligaciones modales: la obligación de hacer -esto es, la firma de la escritura- queda supeditada al cumplimiento previo de la obligación principal de dar el precio. En consecuencia, la exigibilidad de la escrituración no surge por el solo arribo de la fecha señalada, sino por la concurrencia de las condiciones contractualmente pactadas, esto es, el pago total o la efectiva obtención, legalización y desembolso del crédito.
Bajo ese panorama, la obligación de otorgar escritura pública solo se torna exigible cuando el promitente comprador demuestra encontrarse al día en el pago de las cuotas pactadas y haber obtenido la aprobación y legalización del crédito en los términos convenidos. Mientras tales presupuestos no se acrediten, la obligación de hacer permanece en estado de pendencia. Esta conclusión se armoniza con el principio consagrado en el artículo 1609 del Código Civil, conforme al cual, en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes se encuentra en mora mientras el otro no cumpla o no se allane a cumplir lo que le corresponde.
De ahí que quien pretende el cumplimiento forzado de la obligación correlativa de su contraparte debe acreditar previamente la satisfacción de las cargas que condicionaban su exigibilidad. En este punto conviene recordar que, tratándose de promesas de contrato, la exigibilidad de la obligación principal se condiciona al cumplimiento o al allanamiento al cumplimiento por parte del acreedor de las prestaciones a su cargo.
Así, cuando el negocio definitivo debe otorgarse mediante escritura pública, la concurrencia a la notaría en la fecha y hora señaladas constituye una manifestación objetiva de dicho allanamiento, conforme a la ritualidad propia del instrumento público (artículo 96 del Decreto 960 de 1970). En tal sentido, la suscripción de la escritura constituye el acto culminante de la obligación contraída, sin que ello excluya el deber del acreedor de acreditar, además, el cumplimiento o la efectiva disposición de cumplir las demás cargas asumidas, particularmente el pago del precio en los términos convenidos.
En otras palabras, correspondía acreditar, para efectos de la exigibilidad: (i) el pago total del precio; (ii) la aprobación, legalización y disponibilidad del crédito; o (iii) el allanamiento real y efectivo al pago. Nada de ello se evidencia en el expediente, pues la aprobación del leasing no equivale al pago ni acredita la disponibilidad inmediata de los recursos.
Por el contrario, según certificación3 expedida por la constructora, se registra un saldo pendiente de $183.296.941, lo cual evidencia el incumplimiento del presupuesto económico que habilitaba la escrituración. Adicionalmente, no se demuestra que para la fecha pactada de escrituración -31 de octubre de 2022, prorrogable en los términos del otrosíse hubiera efectuado el pago total del precio ni acreditado la aprobación y legalización efectiva del crédito en los términos contractuales.
Tampoco se acredita la concurrencia a la notaría en la fecha y hora convenidas con disponibilidad real de pago. De este modo, una interpretación sistemática del contrato preparatorio y sus modificaciones conduce a concluir que, respecto de la obligación de 3 Ibidem. Pág. 44 otorgar escritura pública, el documento no presta mérito ejecutivo mientras no se acredite el cumplimiento de la condición consistente en el pago total del precio o la efectiva disponibilidad del crédito aprobado y legalizado.
La sola fijación de una fecha no convierte la obligación en exigible si el propio contrato la supeditó al cumplimiento previo de las cargas del comprador. Así las cosas, al no demostrarse el acaecimiento de los presupuestos que hacían exigible la obligación de hacer, ni el allanamiento real y efectivo al pago total en los términos pactados, no se configura el requisito de exigibilidad propio del título ejecutivo respecto de la obligación de escriturar.
En conclusión, se encuentra prevista una obligación de hacer -otorgar escritura-; sin embargo, su exigibilidad no se acredita, pues no se prueba el pago total, el desembolso del crédito, la legalización completa del leasing, la disponibilidad inmediata de los recursos o la comparecencia a escriturar con el pago disponible. Bajo este panorama, si lo que procura la actora es compeler a la accionada a adelantar gestiones encaminadas a culminar el trámite crediticio en curso, esta no es la vía idónea; menos aún si lo que se busca es debatir eventuales incumplimientos recíprocos, asunto para el cual se encuentra instituido el proceso declarativo, conforme a lo dispuesto en el artículo 1546 del Código Civil y demás normas concordantes.
En consecuencia, dado que el título ejecutivo base de la acción no resulta exigible, se impone confirmar la providencia atacada en cuanto negó el mandamiento ejecutivo. Al no prosperar el recurso de apelación interpuesto, la parte recurrente será condenada en costas y se fijarán agencias en derecho en esta instancia en la suma equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente4, que incluirá el Juzgado de primera instancia en la liquidación de costas de conformidad al artículo 366 del C.G.P. 4 Conforme los parámetros del Acuerdo No. PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016.
V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el suscrito Magistrado integrante de la Sala de Decisión Nro. 4 Civil Familia Laboral del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Valledupar,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR el auto del 24 de octubre de 2024, proferido por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Valledupar, por las razones aquí expuestas.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. Como agencias en derecho se fija la suma equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente, que serán liquidadas de manera concentrada por el Juzgado de primera instancia en atención a lo previsto en el artículo 366 del Código General del proceso.
TERCERO: Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Juzgado de origen para los fines pertinentes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. HERNÁN MAURICIO OLIVEROS MOTTA Magistrado