REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., veinte (20) de marzo de dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en Sala de Decisión virtual celebrada el 12 de marzo de 2026 y aprobado en sesión ordinaria del día 19 del mismo mes y año. Ref.
Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se deciden los recursos de apelación interpuestos por las partes frente a la sentencia proferida el 30 de mayo de 2025, por el Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, dentro del juicio de la referencia. II.
ANTECEDENTES 1. La demanda principal. 1.1. Pretensiones. En el libelo subsanado1, la accionante, a través de su representante legal y por conducto de abogado, solicitó que se declare el incumplimiento del contrato de servicio de aseo suscrito el 2 de julio de 2019, con el conjunto residencial demandado y, en consecuencia, se le ordene pagar $165.393.634, por concepto de lucro cesante, correspondiente a la asistencia prestada y no sufragada desde agosto de 2019, hasta mayo de 2021.
También a título de lucro cesante, exigió $30.078.273 por el suministro de insumos de limpieza. Asimismo, pidió le sufraguen de 1 Archivo “05SubsanaciónDemanda20240111.pdf”. $26.125.914 por cuenta de la cláusula penal pactada en el convenio, junto con los intereses de mora sobre todas las sumas adeudadas, a partir de que se produjo el incumplimiento y hasta que se haga el desembolso. 1.2.
Sustento fáctico. Los hechos que fundamentaron la demanda se originaron en una conciliación del 27 de mayo de 2019, en la cual las partes acordaron celebrar dos contratos: uno para la prestación de servicios de aseo y “todero” y, otro para el suministro de insumos de limpieza, ambos con una vigencia de 24 meses. El 2 de julio de 2019, únicamente se suscribió el pacto de servicios generales de aseo, por un valor mensual de $8.708.638.
El negocio para el suministro de insumos nunca fue celebrado por el conjunto residencial, lo que constituye un primer incumplimiento del acuerdo conciliatorio. La prestación del servicio de aseo inició en julio de 2019. Sin embargo, los pagos por parte del conjunto residencial se realizaron de forma parcial y extemporánea. Ante esa omisión y debido a la negativa a firmar el contrato de suministro de insumos, Servicios Integrales MEP Ltda. comunicó la terminación unilateral del contrato el 16 de septiembre de 2019, argumentando el incumplimiento de las obligaciones por parte del demandado. 2.
Contestación de la demanda. La convocada controvirtió las pretensiones y los hechos expuestos por la parte actora, manifestando que el incumplimiento contractual fue generado por ésta. Sostuvo que la disputa se originó en un acta de conciliación celebrada el 27 de mayo de 2019, la cual, en su concepto, carece de los requisitos para constituir un título ejecutivo, al no contener obligaciones claras, expresas y exigibles.
Adicionalmente, afirmó que el demandante terminó unilateralmente el contrato de prestación de servicios de aseo el 16 de septiembre de 2019, sin previo aviso y tampoco Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. permitió al conjunto residencial subsanar supuestos incumplimientos, contraviniendo lo pactado en la cláusula octava del convenio.
Argumentó que la copropiedad actuó de buena fe, realizando un pago anticipado de $21.297.847, suma que no estaba estipulada contractualmente y por la cual el demandante no ha expedido la factura correspondiente. Alegó que, tras un análisis contable, existe un saldo a favor del conjunto residencial por valor de $14.514.238, producto de los pagos y anticipos realizados frente al servicio efectivamente prestado hasta la terminación unilateral por parte del demandante.
En virtud de lo anterior, formuló las excepciones de mérito que denominó: “cobro de lo no debido” y “mala fe”.2 3. Demanda de reconvención. 3.1. Pretensiones. El Conjunto Residencial Prados de San Felipe Propiedad Horizontal, actuando a través de su representante legal y apoderada judicial, formuló libelo de mutua petición en contra de la sociedad Servicios Integrales MEP Ltda., para que se declare el incumplimiento del contrato por parte de esta última3.
En consecuencia, pretendió que se condene a la reconvenida al pago de la cláusula penal pactada en el negocio jurídico, la cual asciende a la suma de $26.125.914, equivalente a tres cánones mensuales. Adicionalmente, solicitó que se disponga el reintegro de $14.514.238, correspondientes al saldo del anticipo que no fue amortizado por la prestación de servicios, junto con los rendimientos financieros generados por dicho monto desde la fecha de su entrega. 3.2.
Hechos jurídicamente relevantes. En virtud del contrato de prestación de servicios generales y de “todero”, suscrito el 26 de junio de 2019, entre las partes contendientes, el Conjunto Residencial pagó anticipadamente a la contratista la suma 2 Folio 40, Archivo “08ContestaciónDemandaConjuntoSanFelipe20240423.pdf”. 3 Archivo “02DemandaReconvención20240423.pdf” en “02DemandaReconvención”.
Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. equivalente al 20% del valor total del acuerdo, por la suma de $21.297.847. No obstante, esta última incumplió sus obligaciones, porque no afilió a sus trabajadores a la seguridad social, como lo estipulaba la cláusula quinta del contrato.
De manera más significativa, el 16 de septiembre de 2019, la empresa contratista abandonó de forma unilateral e intempestiva el puesto de trabajo, sin previo aviso y sin agotar el procedimiento pactado en la cláusula octava, que preveía un plazo de 30 días para subsanar cualquier presunto incumplimiento antes de dar por terminado el convenio.
Por último, sostuvo que, tras cruzar los pagos realizados con el servicio efectivamente prestado (julio, agosto y los primeros días de septiembre de 2019), existe un saldo pendiente de reintegrar a su favor por $14.514.238. 4. Contestación a la reconvención. En su contestación4, la reconvenida negó las afirmaciones en que fundó la contrademanda, argumentando que la narrativa presentada por el Conjunto Residencial es imprecisa o falsa.
Aseveró que el origen de la controversia fue el incumplimiento previo de la Propiedad Horizontal respecto de contratos verbales de aseo y suministro. Aclaró que el pago anticipado del 20% no fue una muestra de confianza, sino una condición exigida para mitigar los perjuicios causados a la contratista por la terminación unilateral de un contrato anterior por parte del conjunto residencial.
Asimismo, atribuyó al administrador del conjunto la negativa reiterada a formalizar por escrito el contrato de suministro de insumos, lo cual impidió su correcta ejecución. Seguidamente, negó la falta de pago y afirmó que la suspensión del servicio de aseo ocurrió previa notificación al representante legal del conjunto ante la ausencia de pago de la factura correspondiente.
De este modo, revirtió la responsabilidad al Conjunto Residencial Prados De San Felipe sin formular excepciones explícitas. 4 Archivo “05ContestaciónDemandaReconvención20240805.pdf”. Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. 5.
Sentencia de primera instancia. El 30 de mayo de 2025, el a quo declaró la responsabilidad civil contractual del Conjunto Residencial Prados de San Felipe P.H., al encontrar probado que incumplió su obligación principal de pagar la remuneración mensual del servicio dentro de los plazos estipulados en el convenio5. El juez fundamentó su decisión en los comprobantes de pago aportados, que demostraban que los abonos correspondientes a los servicios de julio y agosto de 2019, se realizaron con posterioridad a los cinco primeros días del mes siguiente, término pactado por las partes.
Adicionalmente, el representante legal de la copropiedad admitió en su interrogatorio desconocer las razones del pago extemporáneo. Este retardo, a juicio del fallador, constituyó un incumplimiento relevante que frustró el fin práctico del negocio jurídico y activó la terminación del contrato por parte de MEP. En consecuencia, el despacho desestimó íntegramente las pretensiones de la demanda de reconvención. La principal razón para esta negativa fue la aplicación de la excepción de contrato no cumplido, consagrada en el artículo 1609 del Código Civil.
Habiendo determinado que el Conjunto Residencial fue quien incumplió primero, al no pagar oportunamente, se le privó de la facultad de reclamar perjuicios. De igual forma, el iudex consideró que los demás argumentos del Conjunto, como la supuesta falta de pago de la seguridad social del personal de MEP o la no entrega de soportes contables del anticipo, no fueron probados ni revestían la gravedad suficiente para constituir un incumplimiento esencial del objeto contractual.
Respecto a las pretensiones de la demanda principal, el juez las acogió parcialmente. Aunque reconoció el incumplimiento del Conjunto, negó el pago del lucro cesante por los 22 meses que MEP reclamaba, argumentando que no se prestaron ni facturaron servicios más allá del 5 Archivo “31SentenciaEscrita20250530.pdf”. Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. 16 de septiembre de 2019, fecha de terminación del contrato, por lo cual no se podía conceder una ganancia sobre un servicio no ejecutado. Asimismo, negó la pretensión relacionada con el pago de insumos de aseo, toda vez que no se aportó prueba de la celebración de un contrato de suministro independiente, ni de la entrega efectiva de dichos productos.
Finalmente, la sentencia accedió al pago de la cláusula penal y al saldo insoluto de los servicios efectivamente prestados, pero autorizó la compensación de estas sumas con el valor pendiente de amortizar del anticipo que el Conjunto había entregado a MEP. El juzgador de origen, en síntesis, condenó al conjunto demandado a pagar a MEP la suma de $2.341.412 por concepto de lucro cesante, que indexados corresponden a $3.393.528,18, más la cláusula penal actualizada con base en el IPC, por un monto de $38.585.069,88.
Por otra parte, condenó a Servicios Integrales MEP Ltda. a restituir al Conjunto Residencial Prados de San Felipe P.H. el descuento del valor del anticipo recibido (10 cuotas faltantes), que actualizado con base en el IPC arrojó una cifra de $25.304.330,88. 6. Los recursos de apelación. Ambas partes impugnaron la anterior providencia. 6.1.
La demandada principal, Conjunto Residencial Prados de San Felipe P.H., sustentó el recurso vertical en la existencia de errores de hecho y de derecho que viciaron la decisión6. Adujo que el juzgador omitió valorar pruebas determinantes, como el pago de un anticipo correspondiente al 20% del valor del contrato, por la suma de $21.297.847, el cual fue cobrado por el representante legal de la sociedad demandante pero nunca fue facturado ni imputado a la deuda.
Este hecho, según la apelante, no solo demuestra un cobro de lo no debido, sino que, al realizar la liquidación contable, arroja un saldo a favor de la propiedad horizontal por $14.514.238. Adicionalmente, adujo que el juez calificó erróneamente 6 Archivo “006SustentaciónRecurso.pdf”. Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. como incumplimiento definitivo los retrasos en los pagos de las facturas, toda vez que estos se realizaron dentro del plazo de gracia de treinta (30) días estipulado en el contrato, lo cual desvirtúa la configuración de la mora. Finalmente, reprochó la validación de la terminación unilateral y precipitada del contrato por parte de la demandante, la cual se efectuó sin respetar dicho término de subsanación y en contravía del principio de buena fe contractual.
Asimismo, señaló errores respecto de la condena al pago de la cláusula penal, pues ésta solo es exigible ante un incumplimiento definitivo e imputable, supuesto que no se configuró en el caso. También cuestionó el reconocimiento de un lucro cesante sin la existencia de una prueba técnica, contable o pericial idónea que lo acreditara, contraviniendo las normas procesales y sustanciales sobre la materia.
Alegó, además, la inexistencia del contrato de suministro que fundamentó parte de las pretensiones, indicando que el acta de conciliación invocada no cumple con los requisitos legales para ser considerada un contrato perfeccionado. Por último, invocó la ineficacia de una prueba testimonial clave, al haberse permitido la declaración de un abogado que había representado previamente al conjunto residencial, lo que constituye un claro conflicto de interés y viola el deber de lealtad profesional.
En consecuencia, solicitó revocar la sentencia, negar las pretensiones de la demanda principal, declarar probadas las excepciones propuestas y, en su lugar, acceder a las pretensiones de la demanda de reconvención. 6.2. La parte demandante y reconviniente, Servicios Integrales MEP Ltda., impugnó específicamente el numeral tercero de la parte resolutiva de la sentencia, que condenó al Conjunto Residencial Prados De San Felipe P.H. a pagar la suma de $2.341.412 por concepto de lucro cesante, correspondiente a la diferencia entre el valor de los servicios facturados y los pagos recibidos entre el 2 de julio y el 16 de septiembre de 2019.
Enfatizó que la condena se limitó al lucro cesante consolidado, pero omitió el reconocimiento del lucro cesante futuro. Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. Fundamentó su disenso en que el contrato, pactado por un término de dos años, le generó una expectativa legítima de ganancia durante toda su vigencia. Al incumplir con sus obligaciones de pago, la demandada no solo generó un daño actual, sino que frustró los beneficios económicos futuros que eran previsibles y ciertos, dado que el valor mensual del servicio estaba plenamente determinado en el negocio jurídico.
En consecuencia, solicitó modificar la sentencia apelada y, en su lugar, condenar a la demandada al pago de la utilidad que Servicios Integrales Mep Ltda. habría percibido de haberse ejecutado el contrato durante el tiempo pactado. 7. Pronunciamiento de la parte no apelante. Servicios Integrales MEP Ltda. replicó la censura formulada por su contraparte, solicitando la confirmación de la sentencia de primera instancia por cuanto, en su criterio, el lucro cesante debe ser cierto y demostrable, no una mera expectativa o conjetura.
Destacó la ausencia de una prueba idónea, como un dictamen pericial o un informe contable, que acredite de manera fehaciente la existencia y cuantía del perjuicio alegado, lo cual incumple la carga probatoria establecida en el Código General del Proceso. También invocó el principio de congruencia procesal, señalando que una condena por lucro cesante futuro excedería lo pedido y probado en la demanda inicial, que se basó en facturas por servicios efectivamente prestados.
III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, por lo que corresponde a esta Corporación dictar la sentencia que resuelva el fondo de la controversia en segunda instancia, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por los apelantes.
Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier asunto que no hubiere suscitado inconformidad, o no esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones que haya de sufrir la providencia censurada (artículo 328 Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. del Código General del Proceso). El contrato, como acuerdo de voluntades destinado a crear obligaciones, es ley para las partes, según lo prescribe el precepto 1602 del Código Civil. De este principio fundamental, conocido como pacta sunt servanda, se deriva que los contratantes deben ceñirse a lo pactado y ejecutar sus obligaciones de buena fe.
Cuando uno de ellos desatiende sus deberes, el ordenamiento jurídico confiere a la parte cumplida o que se allanó a cumplir, una serie de remedios para proteger su interés. Tratándose de contratos bilaterales, como el que nos ocupa, la regla 1546 ejusdem consagra la llamada condición resolutoria tácita, en virtud de la cual, ante el incumplimiento de una de las partes, la otra podrá pedir a su arbitrio, o la resolución o el cumplimiento del contrato con indemnización de perjuicios.
Dicha figura, replicada para las relaciones mercantiles en el artículo 870 del Código de Comercio, constituye la principal herramienta de tutela del acreedor insatisfecho. La jurisprudencia de la Sala de Casación Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia ha decantado los requisitos para la prosperidad de esta acción, señalando que se requiere: (i) la existencia de un contrato bilateral válido;
(ii) el incumplimiento de las obligaciones por parte de uno de los contratantes; y (iii) que el demandante haya honrado los compromisos a su cargo o allanado a hacerlo en la forma y tiempo debidos7. Este último presupuesto es de vital importancia, pues impide que quien ha quebrantado el convenio pueda exigir el cumplimiento o la resolución a su contraparte, en aplicación de la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus), recogida en el artículo 1609 del Código Civil.
La controversia, tal como fue trabada en las instancias, gira en torno a definir cuál de los contratantes —Servicios Integrales MEP Ltda. o el Conjunto Residencial Prados de San Felipe P.H.— incurrió primero en el incumplimiento de sus obligaciones contractuales. El a quo concluyó que 7 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC4420-2014 del 8 de abril de 2014.
Radicación n°0500131030122006-00138-01. M.P.: LUIS ARMANDO TOLOSA VILLABONA. Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. el conjunto residencial deshonró el pacto, al no efectuar el pago oportuno, lo que justificó la terminación unilateral del convenio por parte de la empresa contratista.
El conjunto demandado, a su turno, sostiene que el juez de primera instancia incurrió en un error fáctico y jurídico, porque no valoró un desembolso anticipado que desvirtuaba la mora y al desconocer el plazo de gracia establecido para subsanar cualquier infracción. Un análisis ponderado del acervo probatorio, en especial del contrato de prestación de servicios No. 2019-01 y de los soportes de pago, permite concluir que le asiste la razón al demandado recurrente, siendo la solución del caso diametralmente opuesta a la adoptada por el fallador de primer grado.
En efecto, la cláusula tercera de ese convenio establece que el valor mensual del servicio ($8.708.638,00 más IVA) sería solventado “por mensualidades vencidas dentro de los 05 (CINCO), primeros días del mes siguiente al de la prestación del servicio”8. Dado que el negocio inició su ejecución el 2 de julio de 2019, la primera mensualidad, correspondiente al servicio de julio, debía ser sufragada a más tardar el 5 de agosto de 2019; la de agosto, el 5 de septiembre; y la de septiembre, el 5 de octubre; tal como se indicó en la fecha de vencimiento de las respectivas facturas.
El representante legal de la actora afirmó en su interrogatorio de parte que el pago de los servicios de aseo del mes de julio (Factura Nº502 por $9.898.558) se hizo el 20 de agosto, con 15 días de mora; el de los servicios de aseo de agosto (Factura 514 por $6.933.818), se realizó el 9 de septiembre, con 4 días de mora; sin referirse a la cancelación del servicio de aseo del mes de septiembre (Factura Nº524 por $4.644.608).9 No obstante, en el expediente está probado que el Conjunto Residencial, actuando con una diligencia superior a la contractualmente exigida, realizó un pago a favor de Servicios Integrales MEP Ltda. por la suma de $21.297.847 el día 1 de agosto de 2019, es decir, cuatro días antes del 8 Folio 25, Archivo “04SubsanaciónDemanda20240111.pdf”. 9 Minuto 30:22, Archivo “23VideoAudienciaInicial.mp4”.
Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. vencimiento del plazo para solventar la primera mensualidad10. Este monto no solo cubría la totalidad del primer canon, sino que equivalía a casi dos meses y medio de servicio, lo que garantizaba con creces la satisfacción de las mensualidades de julio y agosto de 2019.
En este orden de ideas, cuando la empresa contratista terminó unilateralmente el contrato el 16 de septiembre de 2019, argumentando falta de pago, el conjunto residencial no se encontraba en mora. Por el contrario, había satisfecho sus obligaciones pecuniarias de manera antelada, sin que sea admisible el argumento de la demandante según el cual el anticipo de $21.297.847 no se hizo por las primeras mensualidades, sino que correspondió a un abono del precio total del contrato, que debía distribuirse en doce mensualidades.
Esta hipótesis no es de recibo, porque su única prueba es el testimonio de Jorge Castro Bayona, un abogado que asesoró al conjunto residencial en el pasado, quien refirió que, en la conciliación extrajudicial realizada en 2019 entre las dos partes, el administrador del conjunto ofreció un anticipo y la parte demandante aceptó la propuesta bajo la condición de que fuera del 20% del valor del contrato y que se descontara en 12 cuotas mensuales durante el primer año. Según el testigo, el propósito de este anticipo era servir como una garantía de duración del contrato por, al menos, 12 meses.
El declarante reiteró que, por un descuido suyo y de las demás partes, el acuerdo sobre el pago del anticipo no quedó escrito en el Acta de Conciliación final, a la que calificó como “incompleta o mal elaborada”, ni se incluyó en el contrato de prestación de servicios que se firmó posteriormente. Al respecto, vale la pena precisar que la única prueba idónea y admisible para demostrar las obligaciones que surgen de una conciliación es el acta que la contiene, la cual no puede ser modificada, adicionada ni suplida por pruebas testimoniales, como quiera que se trata de un documento con una naturaleza jurídica especial y solemne. 10 Folio 34, Archivo “04SubsanaciónDemanda20240111.pdf”.
Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. Según el numeral 5 de la Ley 640 de 2001 (vigente para la época de la conciliación) esta acta deberá contener, entre otros requisitos, “El acuerdo logrado por las partes con indicación de la cuantía, modo, tiempo y lugar de cumplimiento de las obligaciones pactadas”.
Ese documento que cumple con todos los requisitos legales produce dos efectos jurídicos de máxima importancia: hace tránsito a cosa juzgada y presta mérito ejecutivo. Esto significa que el acuerdo tiene la misma fuerza vinculante que una sentencia judicial y que las obligaciones allí expresadas son claras, expresas y exigibles. Por esta razón, la ley reclama que el convenio conste por escrito, lo que no constituye una simple formalidad, sino un requisito esencial para su existencia y validez (ad substantiam actus).
Permitir que un testigo, con su memoria falible y su interpretación subjetiva de los hechos, añada una obligación crucial como un anticipo del 20% —que fue explícitamente omitida en el documento final—sería despojar al acta de su mérito como prueba autónoma y autosuficiente. Si la obligación no está en el instrumento, para efectos legales, simplemente no nació el pacto conciliatorio.
Y es que una audiencia de conciliación es, por naturaleza, un escenario de negociación en el que las partes proponen, contra-proponen, debaten y exploran múltiples posibilidades para resolver su conflicto. El testigo describió este proceso: el conjunto ofreció un nuevo contrato, el señor Pinzón inicialmente lo rechazó, porque prefería una indemnización y luego la demandante propuso la fórmula del anticipo como condición, sin que exista evidencia de que tal propuesta haya sido aceptada.
Tales conversaciones, por tanto, fueron eminentemente preparatorias y solo lo que se plasmó en el informe de conciliación comportó el consenso definitivo al que llegaron las partes. El acta es, entonces, la expresión final y purificada de la voluntad de las partes, de manera que todo lo que se dijo, pero no se incluyó en ella debe ser considerado como un planteamiento descartado, sin compromiso vinculante.
El hecho de que el anticipo “fue discutido, fue objeto del acuerdo, pero no quedó” es la prueba definitiva de que, al momento de formalizar el acuerdo, las partes no lo ratificaron en el único documento válido para Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. ello. Las razones del olvido o la omisión son irrelevantes; lo jurídicamente trascendente es su ausencia en la prueba solemne que la ley exige. Ahora bien, la conducencia de una prueba se refiere a su idoneidad legal para demostrar un determinado hecho. Si bien es cierto que el principio que rige en materia probatoria es la libre apreciación de las evidencias, no es menos verdadero que existen ciertos actos o hechos respecto de los cuales la ley procesal no admite cualquier medio persuasivo, sino que exige un elemento de convicción específico.
En este caso, se pretende probar una obligación contractual (el pago de un anticipo) que supuestamente surgió de una conciliación, frente a lo cual –se reitera– la ley es clara en que la prueba idónea para demostrar las obligaciones emanadas de una conciliación es el acta que la contiene. Por ello, el testimonio del señor Castro Bayona es inconducente, porque busca demostrar un hecho (la existencia de la obligación del anticipo) a través de un instrumento probatorio que la ley no considera apto para ello, en sustitución del único documento que podría contenerlo.
Aceptar este testimonio violaría la seguridad jurídica y la certeza que el mecanismo de la conciliación busca proporcionar a los ciudadanos. El juez de primera instancia, por tanto, concluyó de manera equivocada la mora en los pagos del servicio prestado, pues omitió considerar el impacto del abono inicial que cubría holgadamente las obligaciones exigibles hasta ese momento.
Pero incluso, si en gracia de discusión se admitiera la existencia de un retraso, la terminación unilateral del contrato por parte de Servicios Integrales MEP Ltda. fue a todas luces precipitada e improcedente, dado que la cláusula séptima del negocio jurídico es inequívoca al señalar que “El incumplimiento de las obligaciones de este contrato por cualquiera de las partes facultará a la otra para dar por terminado el mismo si no hace su respectiva corrección en un término no mayor a (30) treinta días calendario” (se resalta).
Este pacto contractual establecía un período de gracia o plazo para subsanar, que constituía un requisito de Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. procedibilidad para poder dar por terminado el vínculo. La contratista, al comunicar la terminación del contrato el 16 de septiembre de 2019, desconoció flagrantemente este procedimiento, pues no existe prueba alguna de que haya requerido al conjunto residencial para que se pusiera al día en un supuesto pago y le haya otorgado el plazo de treinta días para hacerlo.
Esta omisión convierte su decisión de terminar el contrato en un acto contrario a lo pactado y, por ende, en un incumplimiento contractual en sí mismo, pues violó el deber de respetar los procedimientos acordados. La finalización abrupta e intempestiva del servicio constituye un abandono de sus obligaciones y configura la causa principal del quiebre de la relación negocial.
Del anterior análisis se concluye que fue la demandante principal, Servicios Integrales MEP Ltda., quien incumplió el contrato, al darlo por terminado de manera unilateral, injustificada y sin agotar el procedimiento pactado, lo que, de suyo, impone revocar la sentencia de primera instancia. Habiéndose establecido que la sociedad demandante fue la infractora, deben decaer la totalidad de sus pretensiones, como quiera que quien ha incumplido primero no puede endilgar una actitud semejante a su contraparte.
Por lo tanto, el recurso de apelación interpuesto por Servicios Integrales MEP Ltda., que buscaba un mayor reconocimiento del lucro cesante, carece de todo fundamento y será desestimado. Por el contrario, la impugnación del Conjunto Residencial Prados de San Felipe P.H. está llamado a prosperar, dado que, al haber sido el extremo diligente, se encuentra legitimado para reclamar los efectos de la conducta desidiosa de su contendora.
En su demanda de reconvención, la propiedad horizontal solicitó, en primer lugar, que se condenara a la demandante principal al pago de la cláusula penal pactada en la estipulación décima segunda del contrato, a cuyo tenor: “sin perjuicio de las demás indemnizaciones a las que haya Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. lugar, la parte que dé lugar con su incumplimiento a la terminación de este contrato faculta a la otra parte que sí hubiere cumplido o se hubiere allanado a cumplir a exigir el pago a título de pena de una suma equivalente a tres canon mensuales”11. Estando demostrado el incumplimiento de MEP Ltda., esta condena es procedente, por lo que el valor de la pena asciende a $26.125.914, suma que resulta de multiplicar el “canon” mensual de $8.708.638 por tres.
Esta cantidad, debidamente actualizada con base en el índice de precios al consumidor, desde la fecha de la terminación unilateral del contrato (el 16 de septiembre de 2019) hasta la data de esta sentencia, arroja una cifra de $38.981.401,99, según la siguiente operación: VA = Vh x IPCi / IPCf IPCi = 103.26 (septiembre de 2019) IPCf = 155.73 (febrero de 2026) VA = $26.125.914 x 155.73/103.26 = $39.401.400.
En segundo lugar, el reconviniente reclamó la devolución del saldo del anticipo no amortizado, que asciende a $14.514.238. En su interrogatorio, el demandante confesó que recibió el pago de los servicios de aseo de los meses de julio (Factura No. 502 por $9.898.558) y agosto (Factura No. 514 por $6.933.818). Pero no hay prueba de que sufragara esa prestación para septiembre (Factura No. 524 por $4.644.608).
También quedó acreditado que solventó el anticipo por $21.297.847.12 En consecuencia, según el material persuasivo, la actora tendría que restituir a la demandada la suma de $16.653.239 (anticipo menos Factura No. 524 que se adeuda). No obstante, solo reclamó la devolución de $14.514.238, por lo que será esta suma de dinero la que se le reconocerá, en virtud del principio de congruencia que rige en el proceso civil.
Esta cantidad, debidamente actualizada con base en el índice de 11 Folio 26, Archivo “04SubsanaciónDemanda20240111.pdf”. 12 Folio 35, Archivo “04SubsanaciónDemanda20240111.pdf”. Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. precios al consumidor a la fecha de esta sentencia, arroja una cifra de $21.656.097,70.
VA = Vh x IPCi / IPCf IPCi = 103.26 (septiembre de 2019) IPCf = 155.73 (febrero de 2026) VA = $14.514.238 x 155.73/103.26 = $21.889.427. Por las razones expresadas, la sentencia de primera instancia será revocada en su totalidad para, en su lugar, negar las pretensiones de la demanda principal y acoger el libelo de reconvención, condenando en costas de ambas instancias a la parte vencida, como lo ordena el numeral cuarto del artículo 365 del CGP.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. REVOCAR la sentencia proferida el 30 de mayo de 2025, por el Juzgado Treinta y Siete Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. DECLARAR que el contrato de prestación de servicio de aseo suscrito el 2 de julio de 2019, por las partes contendientes fue incumplido por Servicios Integrales MEP Ltda. Tercero. CONDENAR a Servicios Integrales MEP Ltda. a pagar al Conjunto Residencial Prados de San Felipe la suma de $39.401.400, por concepto de cláusula penal.
Cuarto. CONDENAR a Servicios Integrales MEP Ltda. a restituir al Ref. Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. Conjunto Residencial Prados de San Felipe la suma de $21.889.427, por concepto de anticipo de servicios no prestados.
Quinto. CONDENAR a Servicios Integrales MEP Ltda. al pago de las costas causadas en ambas instancias. Las agencias en derecho de esta sede se tasan por la Magistrada Sustanciadora en la suma equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente, las de primera instancia serán fijadas por el a quo. Liquídense por el despacho de origen, como lo ordena el artículo 366 de la codificación procesal.
Sexto. Por la Secretaría de la Sala Civil, devuélvase el expediente a la autoridad primer grado. Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Ref.
Proceso verbal de SERVICIOS INTEGRALES MEP LTDA contra CONJUNTO RESIDENCIAL PRADOS DE SAN FELIPE P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-037-2023-00437-01. Código de verificación: cb9c7de802682073b6c414e6786d410dc41cb2837913727dff6a22474c59c2d3 Documento generado en 20/03/2026 12:05:50 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica