REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SANTA ROSA DE VITERBO “PATRIMONIO HISTÓRICO Y CULTURAL DE LA NACIÓN” Ley 1128 de 2007 SALA ÚNICA RADICACIÓN: CLASE DE PROCESO: DEMANDANTE: 1523831030032023-00062-01 IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO DE BOYACÁ NORBOY DEMANDADO: EDIFICIO ROYAL CENTER P.H. JUZGADO DE ORIGEN: TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE DUITAMA DECISIÓN: CONFIRMA APROBADO: Acta No. 161 MAGISTRADO PONENTE: DRA. GLORIA INES LINARES VILLALBA Sala 3ª de Decisión A los veintiún (21) días del mes de noviembre de 2024, los Sres.
Magistrados integrantes de la Sala Tercera de Decisión de la Sala Única del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Santa Rosa de Viterbo, Dr. EURÍPIDES MONTOYA SEPÚLVEDA, Dra. LUZ PATRICIA ARISTIZABAL GARAVITO y, Dra. GLORIA INÉS LINARES VILLALBA, quien la preside, discutieron el siguiente proyecto: 1.- Apelación Sentencia Civil No. 1523831030032023-00062-01, adelantada por ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO DE BOYACÁ NORBOY.
Abierta la discusión se dio lectura al proyecto, el cual es acogido por unanimidad. En constancia se firma, REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SANTA ROSA DE VITERBO “PATRIMONIO HISTÓRICO Y CULTURAL DE LA NACIÓN” Ley 1128 de 2007 SALA ÚNICA RADICACIÓN: CLASE DE PROCESO: DEMANDANTE: 1523831030032023-00062-01 IMPUGNACIÓN ACTOS DE ASAMBLEA ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO DE BOYACÁ NORBOY DEMANDADO: EDIFICIO ROYAL CENTER P.H. JUZGADO DE ORIGEN: TERCERO CIVIL DEL CIRCUITO DE DUITAMA DECISIÓN: CONFIRMA APROBADO: Acta No. 161 MAGISTRADO PONENTE: GLORIA INES LINARES VILLALBA Sala 3ª de Decisión Santa Rosa de Viterbo, veintiuno (21) de noviembre de dos mil veinticuatro (2024) I. MOTIVO DE LA DECISIÓN Se decide el recurso de apelación, interpuesto por la parte demandante, contra la sentencia proferida el 2 de abril de 2024 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, dentro del proceso de la referencia. II.
ANTECEDENTES A través de apoderado judicial debidamente constituido, la ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO NORTE DE BOYACÁ – NORBOY O.C., presentó demanda de impugnación de actos o decisiones de asamblea en contra del EDIFICIO ROYAL CENTER PROPIEDAD HORIZONTAL, para que previos los trámites propios del proceso verbal, se declarara la nulidad de las decisiones tomadas por la asamblea ordinaria de propietarios del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H., celebrada el 13 de abril de 2023, en lo referente a que el presupuesto general de gastos se distribuya entre todos los propietarios conforme con su coeficiente de copropiedad, sin tener en cuenta los criterios de los módulos Radicado No. 1523831030032023-00062-01 de contribución establecidos en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia de febrero 13 de 2017 del Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama.
Que como consecuencia de lo anterior, se ordene al representante legal del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H. convocar nuevamente a una asamblea general de propietarios, para que este fije el cobro de las expensas comunes conforme con los criterios de los módulos de contribución indicados en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia de febrero 13 de 2017 del Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama, para que a NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102, se le excluya del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión. Las suplicas se apoyan en los siguientes hechos: Relata que a través de la escritura 1.710 del 28 de junio de 2010 de la Notaría Segunda del Círculo de Duitama, se constituyó al régimen de la propiedad horizontal el EDIFICIO ROYAL CENTER, copropiedad ubicada en la Carrera 15 Nº 14 - 24 de la ciudad de Duitama.
Que en los artículos 34 y siguientes de dicha escritura se establecieron los coeficientes de copropiedad de cada una de las unidades privadas que conforman el edificio y la forma de contribución a las expensas ordinarias y extraordinarias de acuerdo con los módulos de contribución. Informa que NORBOY O.C. es propietaria de los locales 101 y 102 del EDIFICIO ROYAL CENTER, ubicados en la parte exterior del mismo, y por tanto sin acceso ni disfrute a los bienes comunes que se encuentran al interior del edificio, tales como portería, escaleras, ascensores, tanques, electrobomba, circuito cerrado de televisión, y demás bienes descritos en el reglamento de propiedad horizontal.
Por tanto, considera que de la aplicación de los módulos de contribución indicados en la ley 675 de 2001 y el reglamento de propiedad horizontal, como propietaria de los locales 101 y 102, no está en la obligación del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión. 2 Radicado No. 1523831030032023-00062-01 Que la asamblea general de propietarios del edificio reunida los días 21 de septiembre, 10 de octubre y 2 de noviembre de 2011, aprobó reformar el reglamento de propiedad horizontal, para fijar el pago de las expensas comunes por coeficientes de copropiedad, desconociendo el contenido imperativo del artículo 31 de la ley 675 de 2001 que obliga a tener en cuenta los módulos de contribución. Señala que NORBOY O.C. adelantó proceso de impugnación de decisiones de asamblea ante el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama, en contra del EDIFICIO ROYAL CENTER, al cual correspondió la radicación 2012-0049, proceso que terminó con sentencia ejecutoriada que dispuso declarar nulas e ilegales las decisiones tomadas en las asambleas de los días 21 de septiembre, 10 de octubre y 2 de noviembre de 2011 por no estar acordes a la ley 675 de 2001.
Que, a pesar de la firmeza de la sentencia indicada en el hecho anterior, la asamblea general de propietarios se reunió nuevamente el 27 de noviembre de 2015 y decidió reformar el reglamento de propiedad horizontal, a través de la escritura Pública N.º 1991 del 17 de junio de 2016 de la Notaría Segunda de Duitama. desconociendo la ratio decidendi de la misma, para imponer a NORBOY O.C., como propietaria de los locales 101 y 102 del EDIFICIO ROYAL CENTER, la obligación de contribuir al mantenimiento y conservación de todos los bienes comunes, incluso los del interior del Edificio de los que por su localización no disfruta, conforme con los coeficientes de copropiedad.
Relata que el 13 de abril de 2023 se celebró la asamblea general ordinaria de propietarios, con un número de 29 participantes entre propietario y delegados, que equivalían, según lo indicó su representante legal, al 96,36% del total de los coeficientes de copropiedad. Que en el desarrollo de la asamblea, en el momento de la discusión y aprobación del presupuesto general de gastos y la aprobación de la cuota de administración, se propuso, por parte de la representante legal del edificio y el Presidente de la asamblea, que el presupuesto se distribuyera conforme con los coeficientes de copropiedad, desconociendo con ello los criterios imperativos de los módulos de contribución indicados en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 del 3 Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama.
Radicado No. 1523831030032023-00062-01 Que ante dicha propuesta, el apoderado de NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102, dio lectura a los apartes pertinentes de la sentencia 235 dictada el 13 de febrero de 2017 por el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama, luego de lo cual, se solicitó a la asamblea votar para que se excluyera a NORBOY OC., como propietaria de los locales 101 y 102 del pago de expensas comunes por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión, la cual fue votada y negada con una mayoría equivalente al 72,77% del total de los coeficientes presentes en la reunión. III.
ACTUACIÓN PROCESAL 1. La demanda fue admitida mediante auto del 29 de junio de 2023, ordenando notificar y correr traslado al demandado EDIFICIO ROYAL CENTER PH. 2. Una vez notificado el EDIFICIO ROYAL CENTER PH, por intermedio de apoderado judicial, contestó la demanda, oponiéndose a las pretensiones y proponiendo excepciones de fondo que denominó “LEGALIDAD EN LA DISCUSIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTOS DE GASTOS DEL EDIFICIO ROYAL CENTER 2023, FALTA DE CAUSA DE LA DEMANDANTE, LA PARTE MOTIVA DE UNA SENTENCIA DEL AÑO 2017 NO TIENE EFECTOS VINCULANTES EN ESTE ASUNTO”, a las cuales se les impartió el trámite legal. 3.
El 4 de marzo de 2024, se llevó a cabo la audiencia de que trata el artículo 372 del C. G. del P., en la que se declaró fracasada la etapa conciliatoria, se realizó el interrogatorio de la parte demandada, el saneamiento del proceso, la fijación del litigio y se decretaron las pruebas solicitadas por las partes. 4. En audiencia de que trata el art. 373 del C. G. del P., llevada a cabo el 2 d abril de 2024, se practicaron las pruebas decretadas, se corrió traslado a las partes para que presentaran alegatos de conclusión y se profirió la respectiva sentencia. 4 IV.
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Radicado No. 1523831030032023-00062-01 El conocimiento de la demanda planteada y contestada en los términos reseñados, le correspondió al Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, despacho que una vez agotado el trámite de la primera instancia, profirió sentencia en la que desestimó las pretensiones de la demanda, acogiendo las excepciones propuestas por la parte demandada y condenó en costas al extremo activo.
El fallo lo fundamentó de la siguiente manera: Señaló que no observaba una nulidad que debiera declararse, pues contrario a esto, consideró que la decisión adoptada por la asamblea estaba conforme a la Ley 675 del año 2001, indicando que no podía pretenderse hacer una interpretación un poco enredada para pretender revivir un término para poder impugnar en el 2023 algo que se adoptó desde el 2015 y desde el 2016, como fue la reforma al reglamento de propiedad horizontal.
Consideró que los fundamentos de la parte demandante para atacar la decisión de la asamblea de aprobar el presupuesto no podían prosperar, dado que la forma como se distribuye la contribución de expensas comunes, las cuales favorecen al módulo, los locales, las oficinas o las otras expensas que son para todo el edificio, entre ellos, la vigilancia, no fue una determinación que se adoptara en la Asamblea del 13 de abril del 2023 y, recaló que tal distribución se aprobó el 27 de noviembre del año 2015.
Refirió que en la decisión de la asamblea impugnada, se aprobó el presupuesto, se determinó la cuota de administración a pagar, pero no la forma como se distribuiría, porque esa ya venía sentada desde el año 2016; que incluso, se propuso en el acta de la Asamblea por parte de la revisora fiscal que la cuota de administración bajara un 20%, porque tenían un saldo en bancos.
Que la mayoría de los asambleístas que aprobaron el presupuesto fueron el 72.77% y no aprobaron el presupuesto los locales 101 y 102 con el 21.24%, razón por la que, reuniendo las mayorías necesarias para ser aprobado, se procedió de conformidad con el reglamento y la ley, sin que encontrara algún motivo por el cual pudiera enrostrarse de ilegal esa determinación. Que de igual manera, se5 sometió a votación la petición de exoneración del pago de expensas comunes, la cual fue derrotada con el mismo porcentaje con el cual se aprobó el presupuesto.
Radicado No. 1523831030032023-00062-01 Por lo anterior, encontró acreditadas las excepciones de mérito propuestas, tras indicar que existió legalidad en la discusión y aprobación en el presupuesto de gastos en el edificio ROYAL CENTER 2023, dado que en la asamblea se aprobó el presupuesto, mas no, la distribución de los copropietarios y existió el quorum de liberatorio para poder tomar las decisiones, razón por la que resolvió desfavorablemente las pretensiones de la demanda, acogiendo los mecanismos defensivos que expuso la parte demandada en su totalidad.
V. LOS MOTIVOS DE LA IMPUGNACIÓN Inconforme con la decisión, el apoderado judicial de la parte demandante, interpuso y sustentó recurso de apelación. Sus argumentos: Señaló ante el A quo, como reparos breves, que el artículo 31 de la Ley 675 no se ha tenido en cuenta en el nuevo reglamento de propiedad horizontal para crear los módulos de contribución y que de acuerdo con el artículo 5º de la misma ley, se debían tener por no escritos.
Indicó, además, que tanto el apoderado de la parte demandada como el juez, están confundiendo una impugnación de una decisión de asamblea, para lo cual el término de caducidad es de dos meses, con la nulidad absoluta de una decisión por violar una norma de orden público, para lo cual el término es de 10 años. Ante esta instancia, sustentó el recurso de la siguiente manera: 1.
Artículo 31 de la ley 675 de 2001, como norma de orden público, no se ha tenido en cuenta en el nuevo reglamento de propiedad horizontal al crear los módulos de contribución. Señala que con este proceso de impugnación de decisión de asamblea busca demostrar que la forma en que se distribuye el presupuesto general de gastos del Edificio Royal Center 2023 y se fija la cuota de administración, es contraria al contenido del artículo 31 de la ley 675 de 2001, que en forma imperativa, gobierna la distribución de expensas comunes en copropiedades de naturaleza comercial, a través de módulos de contribución. 6 Que conforme con el contenido de dicha norma y lo demostrado en el proceso, a través de los diferentes testimonios recaudados, y el contenido del reglamento de Radicado No. 1523831030032023-00062-01 propiedad horizontal, en relación con la distribución física del Edificio Royal Center y en especial la ubicación de los locales comerciales 101 y 102, pertenecientes a la demandante, está claro que los mismos no gozan del servicio de portería, y mucho menos del servicio de vigilancia, como tampoco del servicio de energía, servicio de agua, ni se benefician del circuito cerrado de televisión. Que en tal sentido, el reglamento del propiedad horizontal contenido en la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016 está viciado de nulidad, en cuanto a su punto 3, que modifica el artículo 36 del reglamento de propiedad horizontal original, al crear los Módulos de contribución y fijar el Módulo de contribución 2 Oficinas, por cuanto, conforme con el artículo 31 de la ley 675 atrás transcrito, debió prever la totalidad de los bienes y servicios comunales que solo están destinado al uso y goce general de las oficinas, y que no utilizan los locales comerciales.
Reitera que debió tenerse en cuenta la totalidad de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de los locales 101 y 102, en razón a que por su naturaleza, destinación o localización, no tienen acceso a la portería, escaleras y ascensores del Edificio, y por tanto no gozan de los servicios de portería, vigilancia, como tampoco del servicio de energía, servicio de agua, ni se benefician del Circuito Cerrado de Televisión, pero no se hizo, violando la citada norma, y por tanto desconociendo un precepto de orden público.
Que descendiendo al proceso de impugnación de decisiones de asamblea, al momento de aprobarse el presupuesto de gastos del año 2023, los gastos por concepto de vigilancia, servicio de energía, servicio de agua, bonos navideños a portería y aseo, mantenimiento y adecuación de CCTV, lavado de tanques, mantenimiento de electrobomba, reparaciones locativas e inversión, no podían ser impuestos a los locales 101 y 102, por expresa disposición del artículo 31 de la ley 675 de 2001 y por tanto, la decisión es nula y así deberá declararse en esta segunda instancia. 2.
De acuerdo con el artículo 5 parágrafo primero de la ley 675 de 2001, el artículo sobre módulos de contribución, debe tenerse por no escrito 7 Radicado No. 1523831030032023-00062-01 Señala que estando claro que la forma en que la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016 reformó el reglamento de propiedad horizontal, estableciendo los módulos de contribución, no consultó el artículo 31 de la ley 675 de 2001, y por tanto, considera que tal artículo deberá tenerse por no escrito, a las voces del parágrafo primero del artículo 5 de la misma ley.
Refiere que los artículos del reglamento de propiedad horizontal que fijan los módulos de contribución, son contarios a lo contenido en el artículo 31 de la ley 675 de 2001, por no contener la totalidad de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de los locales 101 y 102, en razón a que por su naturaleza, destinación o localización, no tienen acceso a la portería, escaleras y ascensores del Edificio, y por tanto no gozan de los servicios de portería, vigilancia, como tampoco del servicio de energía, servicio de agua, ni se benefician del Circuito Cerrado de Televisión Que a voces del parágrafo primero del artículo 5 de la mencionada ley 675, todas las normas de los reglamentos que vulneren normas de orden público, se tendrán por no escritas, constituyendo esta una razón jurídica para solicitar se declare la nulidad de las decisión de la asamblea general de abril 13 de 2023, en relación con la aprobación del presupuesto general de ingresos y gastos, pues esta se tomó teniendo como fundamento en una norma que, por expresa disposición legal, no se encuentra en el ordenamiento jurídico. 3.
Nulidad del reglamento por objeto ilícito no se alega como impugnación y por tanto el juez puede y debe declararla durante los diez años siguientes. Que durante los alegatos de conclusión, se indicó que el Juez, conforme con el artículo 1742 del Código Civil, está obligado a declarar la nulidad absoluta cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato.
Reitera que la manera en que se fijaron los módulos de contribución en la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016, que reformó el reglamento del propiedad horizontal del EDIFICIO ROYAL CENTER, no consultó el contenido del artículo 31 de la ley 675 de 2001, pues no tuvo en cuenta la totalidad de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de los locales 101 y 102, que si como está demostrado, al fijar los 8 Radicado No. 1523831030032023-00062-01 módulo de contribución se desconoció una norma de orden público (artículo 31 ley 675 de 2001), habrá objeto ilícito a las voces del artículo 1519 del Código Civil.
Que tal nulidad absoluta, conforme con el artículo 1742 ibidem, solo se sanea por prescripción extraordinaria, y desde la fecha del acto (junio 17 de 2016) hasta hoy, solo han transcurrido menos de 8 años, por lo cual la misma no ha operado. VI- CONSIDERACIONES DE LA SALA Reunidos como se encuentran los llamados presupuestos procesales, y ante la ausencia de nulidad que deba ser declarada de oficio o puesta en conocimiento de las partes para su saneamiento, la decisión será de fondo o mérito. 1.- El Problema Jurídico En razón al principio dispositivo de este medio de impugnación y el de congruencia que regenta las sentencias civiles, el marco fundamental de competencia de esta Sala lo constituyen las referencias conceptuales y argumentativas que se aducen y esgrimen contra la decisión censurada, por lo cual, en principio, los demás aspectos, diversos a los planteados por los recurrentes, se excluyen del debate, conforme ha indicado la jurisprudencia nacional al decir que “las pretensiones del recurrente y su voluntad de interponer el recurso, condicionan la competencia del juez que conoce del mismo.
Lo que el procesado estime lesivo de sus derechos, constituye el ámbito exclusivo sobre el cual debe resolver el Ad quem: ‘tantum devolutum quantum appellatum’”1. De acuerdo con los reparos hechos a la sentencia de primera instancia y la sustentación realizada en esta sede por la parte demandante, corresponde a esta Corporación determinar si efectivamente se daban o no los presupuestos para declarar la nulidad del acta de asamblea extraordinaria reprochada al no cumplir con lo dispuesto en el artículo 31 de la Ley 675 de 2001 o si había lugar al decreto oficioso, de la nulidad absoluta del reglamento de propiedad horizontal contenido en la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016, por el mismo motivo.
Precisado lo anterior, debe decirse en primer lugar, que dentro del régimen de9 propiedad horizontal, los dueños de bienes privados tienen, entre otras 1 Al respecto, ver por ejemplo, sentencia de la Corte Constitucional C-583 de 1997. Radicado No. 1523831030032023-00062-01 prerrogativas, la facultad de impugnar los actos o decisiones de asambleas, juntas directivas, juntas de socios o de cualquier otro órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al respectivo reglamento.
En ese orden, de conformidad con el artículo 382 del Código General del Proceso, es factible cuestionar dichas determinaciones y, por ende, corresponde al juzgador realizar un juicio de legalidad frente a las decisiones controvertidas. En ese orden, tenemos que en este asunto, se desprende del libelo introductorio, que la demandante ORGANIZACIÓN COOPERATIVA DE AHORRO Y CRÉDITO NORTE DE BOYACÁ – NORBOY O.C., pretende inicialmente la declaratoria de nulidad de las decisiones tomadas por la asamblea ordinaria de propietarios del EDIFICIO ROYAL CENTER P.H., celebrada el 13 de abril de 2023.
La nulidad que se plantea respecto del citado acto de asamblea, esencialmente se fundamenta en que en el desarrollo de la aludida reunión, en el momento de la discusión y aprobación del presupuesto general de gastos y la aprobación de la cuota de administración, se propuso, según se expone en el libelo inicial, que por parte de la representante legal del edificio y el presidente, que el presupuesto se distribuyera conforme con los coeficientes de copropiedad, lo que considera la parte demandante, desconoce los criterios imperativos de los módulos de contribución indicados en el artículo 31 de la ley 675 de 2001 y lo ordenado en la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 del Juez Cuarto Civil Municipal de Duitama.
No obstante, dicha pretensión fue desestimada por el juez de instancia, decisión que de entrada advierte la Sala, se encuentra ajustada a derecho, pues una vez revisada el acta de asamblea de copropietarios del Edificio Royal Center PH, de fecha 13 de abril de 2023, concretamente en punto de la decisión impugnada, esto es, la contenida en el numeral 10 referente a la “PRESENTACIÓN Y APROBACIÓN DEL PRESUPUESTO Y CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN PARA LA VIGENCIA DE 2023”, no se observa que la misma se encuentre en contravía de la ley ni del reglamento de propiedad horizontal, para que proceda el decreto de su nulidad.
En efecto, es necesario señalar en primer lugar, que al analizar dicho punto de la 10 reunión, no se advierte decisión alguna de fondo frente a la distribución del presupuesto conforme a los coeficientes de copropiedad y lo relativo a los Radicado No. 1523831030032023-00062-01 módulos de contribución, que es lo reprochado por el actor, dado que no fue tema de discusión y aprobación, pues en la asamblea el tema puesto en debate se dirigió a la presentación y aprobación del presupuesto para el año 2023 – 2024 y las cuotas de administración para la vigencia 2023, espacio en el que no solo se expuso dicho presupuesto, sino en el que además, se propuso el no incremento de las cuotas de administración y una disminución del 20% de los módulos de contribución respecto del año 2022, lo que no es objeto de impugnación por la parte demandante, quien no reprocha de forma específica el presupuesto, ni el monto de la cuota de administración allí propuesta.
Debe tenerse en cuenta que en dicha asamblea se expuso el tema relativo al presupuesto anual de costos del edificio y la fijación de la cuota de administración, pero la forma de distribución, que es el motivo de la impugnación, no fue un tema que haya sido debatido al interior de la reunión, como quiera que el mismo ya se encontraba regulado en el respectivo reglamento de propiedad horizontal que rige dicho edificio desde el año 2016, conforme a la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016, el cual se tuvo en cuenta y fue aplicado en la asamblea, por tanto, la forma de distribución de la contribución de expensas comunes, no fue una determinación de fondo que se adoptara en la reunión del 13 de abril del 2023, para que la misma pudiera ser impugnada por este medio.
Téngase en cuenta que un tema distinto y que no conllevó debate alguno frente a la distribución del presupuesto, fue la propuesta de NORBOY de ser excluido del pago de los gastos del edificio, propuesta que fue sometida a votación, decidiendo la mayoría su no aceptación, lo que no implica una decisión de fondo frente a la distribución, que como ya se indicara, se encontraba previamente establecida en el reglamento de propiedad horizontal.
Adviértase que la decisión que si se tomó de fondo en la asamblea, fue la aprobación del presupuesto y la cuota de administración, puntos frente a los que la aprobación se dio por la mayoría de los asambleístas y cumpliendo con lo previamente expuesto en el reglamento de propiedad horizontal aprobado desde el año 2016, que dicho será de paso, viene siendo aplicado desde dicha data.
Entonces, no puede esta Sala proceder al decreto de nulidad de la asamblea de copropietarios llevada a cabo el 13 de abril de 2023, bajo argumentos que no se 11 Radicado No. 1523831030032023-00062-01 compadecen con las determinaciones allí adoptadas, razón por la cual, no había lugar a despachar en forma favorable la pretensión principal del demandante.
Ahora bien, analizando los reparos expuestos por el apelante, se advierte que tras la solicitud inicial de declaratoria de la nulidad del acta de asamblea llevada a cabo el 13 de abril de 2023, pretende de forma posterior, controvertir las determinaciones contenidas en el reglamento de propiedad horizontal adoptado en la Escritura Pública 1191 del 17 de junio de 2016, solicitando se decrete de forma oficiosa la nulidad absoluta del mismo, pues señala que durante los alegatos de conclusión, indicó que el Juez, conforme con el artículo 1742 del Código Civil, estaba obligado a declarar la nulidad absoluta, en razón a la manera en que se fijaron los módulos de contribución en la Escritura Pública 1991 del 17 de junio de 2016, que reformó el reglamento del propiedad horizontal del EDIFICIO ROYAL CENTER, dado que no se consultó el contenido del artículo 31 de la ley 675 de 2001, pues no tuvo en cuenta la totalidad de los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de los propietarios de los locales 101 y 102.
Frente a tal solicitud, se dirá que la misma no solo es intempestiva sino además improcedente, pues claro está que dicha solicitud no fue planteada en el libelo inicial y atendiendo en primer lugar al principio de congruencia, debe recordarse que por expresa disposición del artículo 281 del Código General del Proceso, “la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley…” Significa lo expuesto, que el juez debe tomar su decisión de manera congruente con los hechos, pretensiones y excepciones probadas dentro del proceso.
Por lo tanto, no podrá proferir una sentencia en la que se pronuncie acerca de algo que no fue solicitado por las partes o en la que otorgue más de lo pedido, pero tampoco podrá fallar sin pronunciarse acerca de todas las pretensiones, pues de lo contrario deberá explicar de manera suficiente las razones por las cuales omitió referirse a algún pedimento. 12 Frente al principio de congruencia, la Corte Suprema de Justicia, precisamente ha expuesto que “al juzgador no le resulta dado pronunciarse en la sentencia sino Radicado No. 1523831030032023-00062-01 sobre lo que se le ha pedido por las partes, sin que pueda fallar en asuntos que no le han sido demandados (extra petita), ni más allá de lo solicitado (ultra petita), como tampoco puede abstenerse de pronunciamiento alrededor de alguno de los extremos del litigio (citra petita), pues, en los dos primeros casos habrá incurrido en exceso de poder al ejercer la jurisdicción y, en el último, en defecto, que es lo que en la doctrina ancestralmente se conoce como el fallo omiso o diminuto” 2 En efecto, tal pretensión de nulidad absoluta del reglamento de propiedad horizontal contenido en la escritura pública No. 1191 del 17 de junio de 2016 no fue inicialmente planteada, no pudiendo solicitarse posteriormente, sorprendiendo a la contraparte del litigio, pues son precisamente las pretensiones propuestas en el libelo las que fijan los límites del litigio y por ende, de la decisión, debiendo tenerse en cuenta que los alegatos de conclusión no tienen como finalidad fijar los extremos del litigio, solo la demanda y la contestación sirven a este objetivo.
Frente al tema, la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia tiene sentado que “la introducción sorpresiva y extemporánea de una defensa en los argumentos de cierre, no supone una carga correlativa para el funcionario judicial de resolverla en la sentencia, salvo que sus supuestos estén plenamente acreditados y proceda el reconocimiento oficioso de la excepción.” Igualmente, tiene sentado dicha Corporación, que: «[a] la luz del principio dispositivo que rige primordialmente el procedimiento civil, debe el juez, al dictar el fallo con el cual dirime la controversia, respetar los límites o contornos que las partes le definen a través de lo que reclaman (pretensiones o excepciones) y de los fundamentos fácticos en que se basan ante todo los pedimentos, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso, o de pretensiones que, no aducidas, asimismo deben declararse oficiosamente por el juez»3.
Ahora, si bien el recurrente señala que la nulidad absoluta del reglamento debe declararse de oficio por el juez conforme al artículo 1742 del Código Civil que indica que “La nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato; puede alegarse por todo el que tenga interés en ello; puede así mismo pedirse su declaración por el Ministerio Público en el interés de la moral o de la ley.
Cuando no es generada por objeto o causa ilícitos, puede sanearse por la ratificación de las partes y en todo caso por prescripción13 2 3 Corte Suprema de Justicia, providencia SC1662 de 2019. CSJ. Casación Civil. Sentencia de 24 de febrero de 2015, expediente 00108. Radicado No. 1523831030032023-00062-01 extraordinaria.”, lo cierto es que para este tipo de declaraciones debe aparecer de manifiesto en el acto o contrato dicha nulidad y debe contarse, con pruebas fehacientes que permitan el análisis que conlleven a tal determinación, lo que aquí no ocurre, pues pese a las pruebas recaudadas, como las documentales, testimoniales, las mismas no logran hacer visible la nulidad solicitada, máxime cuando en este evento se trata de reformas a un reglamento de propiedad horizontal, aprobado en una asamblea llevada a cabo en el año 2015, que no fue impugnada.
En este punto, debe señalarse en gracia de discusión, que si lo pretendido era impugnar o reprochar las decisiones tomadas en la asamblea mediante la cual se aprobaron las reformas al reglamento de propiedad horizontal, por la no aplicación del artículo 31 de la Ley 675 de 2001 y el desconocimiento de una sentencia proferida el 13 de febrero de 2017 por el Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama al interior del proceso 2012-0049, podía haberse hecho uso del tipo de proceso que ahora se pretende, pero dentro de la debida oportunidad legal, o en su defecto, si lo pretendido era refutar lo dispuesto en la escritura que contiene la reforma al reglamento de propiedad horizontal, por las razones expuestas, debía presentar la respectiva acción de nulidad con las pruebas necesarias que acreditaran tal pretensión, sin que sea válido pretender impugnar un acto de asamblea llevado a cabo en el año 2023, que tiene que ver con la aprobación de un presupuesto, para refutar una reforma a un reglamento de propiedad horizontal, aprobada con anterioridad, esto es, el 27 de noviembre de 2015, señalando que la nulidad inicialmente pretendida se deriva de la nulidad de la reforma al reglamento de propiedad horizontal, pues tal petición se torna improcedente.
Y es que debe tenerse en cuenta además, que la sentencia que se refuta como desconocida por la demandada en el reglamento de propiedad horizontal, data del 13 de febrero de 2017, esto es, con posterioridad a la reforma del reglamento adoptada y aprobada el 27 de noviembre de 2015, y fue proferida al interior de un proceso de impugnación de actas de asamblea, en el que se declararon nulas las decisiones tomadas en asamblea del 21 de septiembre, 10 de octubre y 2 de noviembre del año 2011.
Ahora bien, debe señalarse que la reforma del reglamento de propiedad 14 horizontal, adoptada según acta del 27 de noviembre de 2015, claramente estipuló que era necesario reformar los sectores y los módulos de contribución Radicado No. 1523831030032023-00062-01 para ajustarlos a los términos del artículo 31 de la Ley 675 de 2001, reforma que se insiste fue debidamente aprobada y no fue objeto de impugnación. Entonces, no es de recibo el argumento según el cual debía declararse de oficio la nulidad absoluta de la reforma al reglamento de propiedad horizontal contenida en la escritura pública No. 1191 del 17 de junio de 2016, dado que con las pruebas recaudadas no es posible advertir un vicio notorio o manifiesto en el acto, que pretende ahora refutarse, sin que por tanto, deba ser aceptado el argumento según el cual, considera el apelante que existe confusión entre el término de caducidad para impugnar una decisión de asamblea y el término de prescripción para decretar una nulidad absoluta por parte del juez, dado que no hay lugar al decreto de la misma por las razones ya expuestas.
Es necesario recordar que si bien el artículo 1742 del Código Civil prevé que “la nulidad absoluta puede y debe ser declarada por el juez, aún sin petición de parte, cuando aparezca de manifiesto en el acto o contrato”, bien se sabe que esa posibilidad “está circunscrita a los casos en que estas aparezcan de manifiesto en el acto o contrato, lo que supone, en primer lugar, que dicho acto o contrato esté sub judice, o sea, que haya sido traído a un proceso en el que se pretenda su validez.
En segundo lugar, la causal de nulidad absoluta debe ser manifiesta, vale decir, patente, ostensible, evidente, de modo tal que para establecerla el juez no tenga que recurrir a otros actos o medios probatorios distintos” (CSJ, sentencia de 11 de marzo de 2004, exp. 7582.). Es claro entonces, que si la nulidad no salta a la vista, vale precisar, si para su esclarecimiento el juez debe recurrir a examinar otros antecedentes o elementos de convicción, no se habilitará su facultad oficiosa; vicisitud que es la de autos, dado que el análisis de la invalidez suplicada conlleva el análisis de los elementos de persuasión incorporados a la actuación, los que en todo caso, no lucen suficientes para determinar si, tal como lo planteó la actora, existe una nulidad absoluta por desconocimiento del artículo 31 de la ley 675 de 2001 y la sentencia 235 de febrero 13 de 2017 del Juzgado Cuarto Civil Municipal de Duitama.
Puestas de ese modo las cosas, se confirmará el fallo recurrido, con la consecuente condena en costas al extremo activo. 15 Radicado No. 1523831030032023-00062-01 5.- Costas Se condena en costas al extremo activo, por la decisión desfavorable del recurso. Para tales efectos, se fijan como agencias en derecho la suma de un (1) S.M.L.M.V. DECISIÓN: En mérito de lo expuesto, LA SALA TERCERA DE DECISION DE LA SALA UNICA DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE SANTA ROSA DE VITERBO, BOYACÁ, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 2 de abril de 2024 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Duitama, dentro del proceso de la referencia, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Se condena en costas al extremo activo apelante y a favor de la parte demandada no apelante. Para tales efectos, se fijan como agencias en derecho la suma de un (1) S.M.L.M.V.
TERCERO: DEVOLVER las diligencias al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE, DEVUÉLVASE Y CÚMPLASE 16