República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., veintiséis (26) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Proceso Demandantes Demandados Radicado Instancia Ejecutivo Construcción y Urbanismo S.A.S. y Humberto Núñez Torres Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. y Medplus Medicina Prepagada S.A. – MEDPLUS (antes Cafesalud Medicina Prepagada) 110013103 003 2021 00503 01 Segunda Proyecto discutido en salas de decisión del 21 de enero, 04, 11 y 25 de febrero de 2026.
Se proceden a resolver los recursos de apelación interpuestos por la parte demandante y la coejecutada Medplus Medicina Prepagada S.A. contra la sentencia proferida el 11 de julio de 2023 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de Bogotá, D.C., en el asunto en referencia1. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 En el escrito inaugural la parte ejecutante solicitó se ordenara el pago a su favor y en contra de la parte demandada, por las siguientes sumas de dinero: a) Mes y año Noviembre de 2020 Diciembre de 2020 Enero de 2021 Febrero de 2021 Valor del canon $9.057.748 $9.057.748 $9.057.748 $20.057.748 1 Proceso recibido por el Tribunal el 20 de noviembre de 2023.
Cuaderno de segunda instancia, archivo 03: Acta de reparto. Proceso suspendido por prejudicialidad por el término de 2 años. 2 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 01. T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Marzo de 2021 Abril de 2021 Mayo de 2021 Junio de 2021 Julio de 2021 Agosto de 2021 Septiembre de 2021 Octubre de 2021 Noviembre de 2021 Diciembre de 2021 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 $20.057.748 b) los cánones que se causen hasta la restitución del predio y c) la cláusula penal por el incumplimiento del contrato, por $40.095.496. 2.
Fundamentos fácticos de las pretensiones 2.1. El 1º de febrero de 2011 entre Humberto Núñez Torres y Nelson Sebastián Núñez Peña, en calidad arrendadores y las sociedades Green Invest S.A.S. como arrendataria y Cafesalud Medicina Prepagada hoy Medplus Medicina Prepagada S.A., como deudora solidaria, fue suscrito el contrato de arrendamiento comercial respecto del inmueble ubicado en la carrera 49ª No. 93-79 de Bogotá, D.C. 2.2.
Acto jurídico cedido el 17 de septiembre de 2011 por la arrendataria Green Invest S.A.S. a favor de Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S., con aceptación por Cafesalud Medicina Prepagada. Posteriormente, el 20 de febrero de 2012 el arrendador Nelson Sebastián Núñez Peña cedió a Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S. su cuota parte del contrato. 2.3.
Las demandadas al suscribir el convenio renunciaron a los requerimientos judiciales y privados, por tanto, el contrato presta mérito ejecutivo ante la mora en el pago de los cánones, situación que acá se presentó. 2.4. Las ejecutadas se han requerido en varias oportunidades para el cumplimiento de sus obligaciones, sin embargo, a la fecha no han cancelado lo adeudado. 2.5.
En la cláusula octava del contrato se pactó la cláusula penal en el evento en que las arrendatarias incumplieran lo acordado y como se incurrió en mora en el pago de lo adeudado, es viable el cobro de este rubro. 2 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 3. Posición de la parte demandada 3.1. Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. instauró remedio horizontal frente al mandamiento de pago.
En sustento adujo que el título no prestaba mérito ejecutivo, por cuanto el inmueble objeto de controversia está desocupado, es decir, a disposición de los arrendadores, de acuerdo con la comunicación de 25 de enero de 2021 e iniciaron proceso de restitución de tenencia en contra de los demandantes, porque éstos no quieren recibirlo, asunto tramitado por el Juzgado 13 Civil del Circuito.
De otro lado, adujo que se configuraron las excepciones previas de pleito pendiente e ineptitud de la demanda por falta de requisitos formales3. 3.2. Por su parte, Medplus Medicina Prepagada S.A. interpuso reposición contra la orden de apremio, alegó que se configuraban las excepciones previas de pleito pendiente, ineptitud de la demanda por falta de requisitos formales e indebida acumulación de pretensiones.
También expresó que existe falta de legitimación en la causa por activa de Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S.; que la obligación era inexigible y no proceder el pago de la cláusula penal al no existir sentencia ejecutoriada que decretara el presunto incumplimiento4. 3.3. En decisión de 3 de junio de 2022 la judicatura resolvió de forma adversa los remedios y confirmó el mandamiento de pago y declaró no probadas las excepciones previas propuestas por las ejecutadas5. 3.4.
De igual forma, Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. contestó la demanda, para lo cual: i) respondió a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, y iii) propuso las excepciones de fondo de: a) “temeridad y mala fe”, b) “inexistencia de la obligación y cobro de lo no debido”; c) “enriquecimiento sin justa causa”, d) “culpa exclusiva del accionante” y e) “inexistencia de la mora por parte del deudor –arrendatario” 6.
En fundamento manifestó que existe mala fe de la parte actora al incoar esta acción, toda vez que entre estas partes está en curso proceso verbal que inició contra las ejecutantes, cuyo fin es que éstos reciban el inmueble objeto de 3 Anterior, archivos 07 y 08. 4 Anterior, archivo 12. 5 Anterior, archivo 20. 6 Anterior, archivo 10. 3 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 discusión, por tanto, como los hechos surgidos con ocasión a la terminación del contrato de arrendamiento se encuentran pendientes de ser resueltos por el Juzgado 13 Civil del Circuito no es viable la continuación del trámite.
Tampoco hay lugar al cobro de los cánones de arrendamiento de noviembre y diciembre de 2020, y enero de 2021, por cuanto fueron pagados a la parte arrendadora a partir de la notificación de la entrega del inmueble, toda vez que efectuó los depósitos judiciales correspondientes, ante su renuencia a recibir este concepto. No existe obligación de cancelar los cánones y más si se toma en consideración que el supuesto inventario aportado a este asunto no puede ser tomado en cuenta al ser cuestionado mediante tacha de falsedad dentro de la restitución conocida por el Juzgado 13 Civil del Circuito.
Los ejecutantes solo buscan incrementar y obtener ventaja patrimonial con ocasión a un contrato de arrendamiento que se encuentra debidamente terminado desde el 31 de enero de 2021, por lo que el cobro es improcedente. A pesar de que la cláusula octava del contrato de arrendamiento indica que los arrendatarios serán deudores sin necesidad de requerimientos privados o judiciales, lo evidente es que no se incurrió en mora, ni se dejaron de cumplir las obligaciones señaladas en el contrato de arrendamiento. 3.5.
Medplus Medicina Prepagada S.A. contestó la demanda, para lo cual: i) respondió a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, y iii) propuso las excepciones de fondo de: a) “no existe certeza de la exigibilidad del título en atención a que la fecha de terminación está por definir en proceso verbal declarativo especial de entrega de inmueble”, b) “falta de legitimación en la causa por activa respecto de mi representada por el demandante Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S.”, c) “improcedencia del mandamiento de pago respecto de los cánones de arrendamiento por no haber exigibilidad de estos” y d) “pago de la obligación por parte de la sociedad Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S.” 7.
Para sustentar su inconformidad señaló: 7 Anterior, archivo 23. 4 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 - Se encuentra en curso el proceso verbal con las mismas partes y cuyo objeto del litigio es idéntico, situación que demuestra la falta de exigibilidad del título ejecutivo, puesto que, en el trámite declarativo está en discusión la fecha de terminación del contrato.
Tampoco es clara la existencia de la cláusula penal reclamada, por cuanto no se pactó el cobro de cánones de arrendamiento como lo afirman las demandantes. - El contrato fue suscrito el 1º de febrero de 2011 por parte de Humberto Núñez Torres y Nelson Sebastián Núñez Peña como arrendadores y Green Invest S.A.S. y Medplus Medicina Prepagada en calidad de arrendatarias.
Convenio cedido el 17 de septiembre de 2011, por Green Invest S.A.S. a Somnomédica. Luego, Nelson Sebastián Núñez Peña cedió su participación a Construcción y Urbanismo Crecer, acto del que no hizo parte, por lo que esta última no se encuentra legitimada para iniciar la acción en su contra. - Se han realizado pago de cánones por consignación, los que deben ser descontados de los valores reclamados. 4.
Sentencia de primera instancia8 4.1. En decisión del 11 de julio de 2023 la juez de primer grado resolvió: “4.1. Declarar parcialmente probada la excepción denominada ‘cobro de lo no debido’, en relación con los cánones de arrendamiento, adeudados desde el 01 de noviembre de 2020 correspondiente al 50% de la ejecutante Constructora y Urbanismo Crecer S.A.S. (…). 4.2.
Ordenar seguir adelante la ejecución en contra de los demandados, respecto de los cánones de arrendamiento causados desde el 1 de febrero de 2021 hasta el 01 de diciembre de 2021 en la forma establecida en el mandamiento de pago de fecha 20 de enero de 2022, y como se ordena aquí, teniendo en cuenta las obligaciones vigentes conforme se indicó en la parte motiva de esta providencia y haciendo la salvedad que dichos meses en mora se encuentran supeditados a la sentencia que se emita por el Juzgado Trece (13) Civil, dentro del proceso verbal 2021-00072, cuya decisión limita el alcance de los meses adeudados, con relación a la terminación judicial del contrato de arrendamiento. 4.3.
Ordenar que se realice el avalúo y posterior remate de los bienes embargados y secuestrados dentro del presente proceso, para que con el producto de su venta se pague a la parte ejecutante el valor del crédito y las costas. 4.4. Ordenar que se realice el avalúo y posterior remate de los bienes embargados y secuestrado dentro del presente proceso, para que con el producto de su venta se pague a la parte ejecutante el valor del crédito y las cosas. 8 Anterior, archivo 55. 5 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 4.5.
Condenar a los ejecutados en costas (…)”. Al efecto motivó: - Era necesario establecer la vigencia del contrato objeto de ejecución, por tanto, como se encuentra en curso el proceso verbal del cual conoce el Juzgado 13 Civil del Circuito de la ciudad, el que a la fecha no se ha resuelto, y que es relevante para tener certeza de cuáles son los cánones que se adeudan en realidad, esta decisión “será limitante respecto al reconocimiento de los cánones adeudados en razón a su terminación”. - En el contrato se pactó la entrega del inmueble tal y como fue arrendado en un inicio, para lo cual se indicó que los arrendatarios se comprometían a desmontar las estructuras impuestas en la adecuación del establecimiento de comercio, el restablecimiento de la estructura y su limpieza, situación que no ocurrió, puesto que, aunque desde el 28 de octubre de 2020 la demandada Somnomédica envió la misiva, lo cierto es que ésta no se aceptó por el arrendador ante la falta de adecuación del bien. - Que en este caso se pretende el pago de los cánones derivados del contrato de arrendamiento, de modo que, no le corresponde al arrendador probar que el arrendatario dejó de cancelar las obligaciones, “ya que las negaciones indefinidas no requieren prueba”, por lo que, le basta solo afirmar que no se le han cubierto los mismos, y al arrendatario demostrar que los canceló, lo cual no ocurrió acá, y más cuando el convenio no ha terminado de común acuerdo o de forma extraprocesal. - Que era procedente declarar parcialmente probada la excepción de hacer valer las consignaciones realizadas, puesto que, se verificó el pago de los cánones de arrendamiento de noviembre a diciembre de 2020 y enero de 2021 a órdenes del Banco Agrario de Colombia. 4.2.
La demandante y la ejecutada Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño solicitaron aclaración del fallo9. Pedimentos negados en pronunciamiento de 24 de octubre de 202310. 9 Anterior, archivos 57 y 59. 10 Anterior, archivo 61. 6 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 5. Recursos de apelación 5.1. De la demandada Medplus Medicina Prepagada S.A.11: - Adujo que la juez reconoció la falta de idoneidad del título al condicionar su ejecución a lo que se llegue a resolver por el Juzgado 13 Civil del Circuito dentro del radicado No. 013 2021 00072 00, cuyo objeto es la declaración de terminación del contrato de arrendamiento y entrega del inmueble a la aquí demandante, lo que lleva a que la obligación no sea clara, expresa y exigible. - Existe identidad de partes en el proceso ejecutivo y en el verbal, tienen un mismo objeto litigioso, lo que demuestra la falta de exigibilidad del título, pues en el asunto declarativo se encuentra en discusión la fecha de terminación del contrato. - Se configura la falta de legitimación en la causa por activa respecto de Medplus y de parte de la demandante Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S., toda vez que el arrendador Nelson Sebastián Núñez Peña cedió su cuota a Construcción y Urbanismo Crecer, acto del que no hizo parte, por lo que no está legitimada la Constructora, ya que nunca aceptó esa figura, ni se le notificó. - Con ocasión a la condicionalidad ordenada por la juez se presenta la figura del pleito pendiente, la cual debe ser decretada. - De acogerse la teoría que existe el título ejecutivo condicionado, la actuación se debe suspender a la espera del fallo que se dicte en el asunto en mención para cumplir con el requisito de ejecutabilidad del título. 5.2.
De la demandante12: - Existen obligaciones claras, expresas y exigibles soportadas en un contrato válido, que presta mérito ejecutivo, es ley para las partes, no hay limitante que impida solicitar el pago de todos los valores adeudados a la fecha, pues es claro que la heredad no ha sido restituida en las condiciones que fueron entregadas a las demandadas. 11 Anterior, archivo 58. 12 Anterior, archivo 63. 7 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 - La sentencia ordenó continuar con la ejecución respecto de los cánones causados desde el 1º de febrero hasta diciembre de 2021, pero no incluyó los que se continúan causando, ni la cláusula penal, aun cuando el bien no se le ha entregado. - Es contrario a derecho condicionar el pago de los valores ejecutados, con las resultas del proceso verbal No. 2021-00072 tramitado por el Juzgado 13 Civil del Circuito, y más si se demostró que los arrendatarios tienen la obligación de seguir con el pago de los cánones y que la prejudicialidad fue denegada por esa autoridad. 5.3.
La demandada Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. interpuso apelación13; sin embargo, ante esta Colegiatura tal sociedad no sustentó el remedio, razón por la que, en providencia de 23 de agosto de 2024 se declaró desierto el medio. Determinación confirmada el 12 de septiembre de 202414. 6. Suspensión del proceso por prejudicialidad 6.1.
En auto del 9 de octubre de 2024 se decretó la suspensión del proceso por prejudicialidad y hasta por el término de dos años, contados desde el 20 de noviembre de 2023. Lo anterior, al depender la decisión a dictar de lo que se decida en el proceso de restitución de tenencia que se surte ante el Juzgado 13 Civil del Circuito de Bogotá, D.C., con radicado 013-2021-00072-00, promovido por Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S., contra los demandantes15. 6.2.
El extremo demandante promovió recurso de reposición y en subsidio súplica contra el anterior16. Para ello se indicó que: i) las pretensiones del proceso ejecutivo y del de restitución son diferentes, ii) en lo actuado se demostró que el predio no fue recepcionado, dado que, los ejecutados no cumplieron con la obligación de restitución en las condiciones en que fue entregado, pese a que se trataba de un compromiso contractual, lo que hace exigible las obligaciones a su 13 Anterior, archivo 62. 14 Cuaderno de segunda instancia, archivo 18. 15 Anterior, archivo 20. 16 Anterior, archivo 21. 8 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 favor, iii) en la apelación presentada por Somnomédica, la que fue declarada desierta, no se pidió la suspensión del trámite, de ahí que se actuaría en desbordamiento de la competencia del tribunal y iv) lo ordenado lleva a una desmejora injustificada, al no haberse cumplido con la entrega del bien. 6.3.
En auto del 31 de enero de 2025 se ordenó no reponer el proveído confutado y tener por improcedente el recurso de súplica instaurado de forma subsidiaria17. Para el efecto se volvió a las razones expuestas al decretar la prejudicialidad y la incidencia de la controversia respecto a la culminación del contrato el 31 de enero de 2021 y el pretendido cobro de los cánones de arrendamiento causados con posterioridad a noviembre de 2020 hasta que se cause la entrega del inmueble y la cláusula penal.
Y, darse las circunstancias previstas en los artículos 161 a 163 del Código General del Proceso para la suspensión por prejudicialidad al estar pendiente el dictarse sentencia en sede de apelación, sin que ello constituya una demora injustificada. 6.4. El 5 de diciembre de 2025 se dictó auto de reanudación del trámite y se requirió a las partes a fin de que, en el término de ejecutoria informaran lo pertinente sobre el trámite verbal de restitución. 6.5.
En el interregno indicado se acercaron memoriales de las partes, en los que se coincidió en no haberse dictado sentencia en el proceso verbal de restitución con rad. 013-2021-00072 del Juzgado 13 Civil del Circuito de la ciudad18. II. CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación, y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, salvo la revisión oficiosa de los títulos, como ha dispuesto la jurisprudencia del Órgano de Cierre de la Jurisdicción Civil y como seguidamente se detallará. 17 Anterior, archivo 24. 18 Anterior, archivos 30, 31, 36 y 37. 9 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 2.
Desde ahora se advierte que se modificará la sentencia en alzada para retirar el cobro de los cánones de arrendamiento ordenados entre el 1º de febrero al 1º de diciembre de 2021 e incluir como sumas en ejecución el monto de la cláusula penal, sin que haya lugar a las demás pretensiones, pero por razones distintas a las reseñadas por la judicatura de primera instancia. 3.
Resolución de los puntos de reparo: Los puntos objeto de reparo serán estudiados en el siguiente orden: i) la legitimación de Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S. para promover la acción contra Medplus Medicina Prepagada y ii) la exigibilidad del título base de la ejecución. Sobre ello: 3.1. La legitimación en la causa por activa (Punto de apelación de Medplus Medicina Prepagada S.A.). 3.1.1.
La legitimación en la causa consiste en ser la persona que la ley faculta para ejercitar la acción o para resistir la misma, por lo que concierne al derecho sustancial y no al procesal, tratándose de un presupuesto para la prosperidad de la pretensión19. 3.1.2. La cesión de la posición contractual en asuntos comerciales está regulada en los artículos 887 al 896 del Código de Comercio.
Figura que consiste en el acuerdo mediante el cual el estipulante de una convención le transfiere a otro la posición que le corresponde dentro de ella. Convenio que crea un vínculo jurídico entre cedente y cesionario y, por ende, solo requiere su voluntad para su perfeccionamiento. Así, emerge del canon 887 en cita que, quienes celebran pactos mercantiles de ejecución periódica o sucesiva pueden hacerse sustituir por un tercero, en todas 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC4888-2021, rad. 2010 00247 01. M.P. Dra. Hilda González Neira. “es de rigor ocuparse de la legitimación en la causa como presupuesto de la acción, cuyo análisis debe acometer el juzgador aun de oficio, dado que su ausencia conlleva a la desestimación absoluta de las pretensiones, sin necesidad de examinar el fondo del asunto.
Es así como ha indicado esta Corporación que: La legitimación en la causa, aspecto relevante aquí, es asunto del derecho material ligado directamente con los extremos en litigio para la formulación y prosperidad de la acción por quien demanda o soportarla o repelerla en el fondo en el ejercicio del derecho de contradicción. De ese modo, la carencia de legitimación repercutirá en el despacho desfavorable del derecho debatido.
En el punto, en doctrina probable ha dicho esta Corte: “( ) es cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, en cuanto concierne con una de las condiciones de prosperidad de la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables para la integración y desarrollo válido de este, motivo por el cual su ausencia desemboca irremediablemente en sentencia desestimatoria debido a que quien reclama el derecho no es su titular o porque lo exige ante quien no es el llamado a contradecirlo” (CSJ SC de 14 de marzo de 2002, reiterada SC5191-2020 de 18 de die.
Rad. 2008- 00001-01) 10 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 o algunas de las relaciones emanadas de él, sin necesidad de aceptación expresa del estipulante cedido, siempre y cuando tal sucesión no esté prohibida o limitada, por la ley o por una cláusula acordada por sus suscriptores. De este modo, en tal relación intervienen únicamente el cedente y el cesionario.
El primero, es el sujeto que ostenta la calidad de “contratante” en el pacto original y el segundo, es quien recibe la posición de la cual es titular el primero en el negocio cedido20. Sobre el particular, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia ha explicado que: “en la cesión de contrato, el contratante cedente es sustituido por un tercero (cesionario), en ‘la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato’.
(…). Por su virtud, el tercero cesionario adquiere del contratante cedente la posición o situación jurídica que le corresponde, sustituyéndolo, en la totalidad o en un segmento de las relaciones jurídicas (…). No se trata de una cesión de crédito, acción, pretensión o derecho, sino de toda o parte de la relación jurídica emanada del contrato y, por consiguiente, de la posición de contratante, en tanto el cesionario sustituye al cedente en los derechos y obligaciones, adquiere la calidad de acreedor y deudor así sea en el fragmento al cual concierne, distinguiéndose así de la cesión de un crédito, derecho, acción o pretensión y de la asunción de la deuda”.
(…) La cesión del contrato envuelve la posición de parte y, por ende, el tercero cesionario podrá ejercer frente al contratante cedido los derechos, acciones y pretensiones correspondientes al contratante cedente, quien podrá oponer las mismas excepciones y ejercer los mismos derechos, acciones y pretensiones que tenía frente al cedente, salvo las inherentes a la calidad o estado personal de las partes o a causas ajenas al contrato (art. 895, C. de Co.)”.
(Subrayas fuera del texto). La aceptación del sujeto sustituido no es requisito para el perfeccionamiento de la cesión, en virtud de que ésta produce efectos entre el cedente y el cesionario desde su celebración (artículos 887 y 894 del C.Co.). Sin embargo, para que ese traspaso de la posición contractual sea oponible al cedido, habrá que notificársela, ya que a este le asiste un legítimo interés en conocerla. 3.1.3.
En el caso en particular se tiene que, tanto el contrato de arrendamiento como la cesión cuestionada constan por escrito, en relación con esta última, se tiene que fue celebrada el 20 de febrero de 2012 por el arrendador Nelson Sebastián Núñez Peña, quien cedió su cuota del “cincuenta (50%) del contrato de arrendamiento” a Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S., convenio en el que especificó: 20 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia del 24 de julio de 2012. M.P. Dr. Fernando Giraldo Gutiérrez. “en la cesión de contrato, el contratante cedente es sustituido por un tercero (cesionario), en ‘la totalidad o en parte de las relaciones derivadas del contrato’. (…). Por su virtud, el tercero cesionario adquiere del contratante cedente la posición o situación jurídica que le corresponde, sustituyéndolo, en la totalidad o en un segmento de las relaciones jurídicas (…).
No se trata de una cesión de crédito, acción, pretensión o derecho, sino de toda o parte de la relación jurídica emanada del contrato y, por consiguiente, de la posición de contratante, en tanto el cesionario sustituye al cedente en los derechos y obligaciones, adquiere la calidad de acreedor y deudor así sea en el fragmento al cual concierne, distinguiéndose así de la cesión de un crédito, derecho, acción o pretensión y de la asunción de la deuda”.
(…) La cesión del contrato envuelve la posición de parte y, por ende, el tercero cesionario podrá ejercer frente al contratante cedido los derechos, acciones y pretensiones correspondientes al contratante cedente, quien podrá oponer las mismas excepciones y ejercer los mismos derechos, acciones y pretensiones que tenía frente al cedente, salvo las inherentes a la calidad o estado personal de las partes o a causas ajenas al contrato (art. 895, C. de Co.)”. 11 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 “Conste por el presente documento que el contrato de arrendamiento del local comercial ubicado en la Carrera 49A No. 93-79.(Dirección Nueva) Barrio La Castellana de la ciudad de Bogotá, D.C. celebrado el primero (19) de febrero de dos mil once (201) en el que aparece suscribiéndose como arrendadores los señores HUMBERTO NÚÑEZ TORRES (…) Y NELSON SEBASTIÁN NÚÑEZ PEÑA, (…) y suscribiéndose como arrendatarios conforme a la CESIÓN DEL CONTRATO POR EL EXTREMO ARRENDATARIO fechada diecisiete (17) de septiembre de Dos Mil Once (2011) la firma comercial SOMNOMÉDICA CLÍNICA ESPECIALIZADA EN MEDICINA DEL SUENO SAS (…), de conformidad a los artículos 1959 a 1966 del Código Civil en concordancia de los artículos 887 a 896 del Código del Comercio, queda modificado el negocio jurídico con CESIÓN EN CUOTA PARTE DEL CINCUENTA POR CIENTO (50%) DEL CONTRATO POR EL EXTREMO ARRENDADOR denominado NELSON SEBASTIÁN NUNEZ PENA.
(…), en todos sus derechos, obligaciones, acciones. privilegios. y beneficios legales inherentes a la naturaleza y condiciones de la fórmula clausular del contrato de arrendamiento cedido conforme a este documento por el arrendador a favor [de] la firma comercial CONSTRUCCIÓN Y URBANISMO CRECER SAS con NIT 900.499340-6, representada legalmente por el señor NELSON HERNÁN NÚÑEZ BAEZ (…).
Por virtud de la cesión celebrada que produce erectos desde el Primero (1) de enero de Dos Mil Doce (2012) inclusive e inmediatos entre cedente arrendador y cesionario. El cedente. comunicará por escrito de la celebración del contrato de cesión del contrato de local comercial relacionado ut-supra al Coarrendador señor HUMBERTO NÚNEZ TORRES, a la firma deudora u obligada como arrendataria atendiendo el contenido de las cláusulas PRIMERA, TERCERAS Y SEXTA. del contrato cedido, indicándoles, además, que de ahora en adelante para todos los efectos contractuales del arrendamiento deberán entenderse directamente con el cesionario en la proporción que aparece y específicamente a la firma comercial CONSTRUCCION Y URBANISMO CRECER SAS (…) es a quien deberá la arrendataria SOMNOMÉDICA CLÍNICA ESPECIALIZADA EN MEDICINA DEL SUEÑO SAS (…) seguirse haciendo los pagos del canon de arrendamiento en la proporción del cincuenta por ciento (50%) que le corresponde.
Se hace entrega del cuerpo y texto del contrato de arrendamiento cedido al cesionario arrendador, quedando el presente documento como segundo (2°.) anexo que hace parte del contrato cedido noticiando su cesión o endoso”. Acto suscrito por el cedente arrendador (Nelson Sebastián Núñez Peña), el cesionario (Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S.), el arrendador no cedente (Humberto Núñez Torres) y la arrendataria (Somnomédica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S.)21. 3.1.4.
Aunque Medplus Medicina Prepagada S.A. no firmó el antedicho convenio, no se otea la necesidad de ello, toda vez que la negociación no afectó sus intereses dentro del contrato al no variar la actual arrendataria, de quien también se erigió como deudora solidaria (sin reservas), cuando se dio la cesión de Green Invest S.A.S. a Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. Por contera, la inconforme continuó atada a lo pactado en la forma en que decidió obligarse, lo que la hace también deudora principal en los términos del artículo 1568 del Código Civil. 21 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 01, páginas 27 y 28. 12 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 En este sentir, se hace patente la relación sustancial entre las ejecutantes y las ejecutadas, principalmente la que propuso este punto de alzada, lo que da paso a continuar con las demás cuestiones a dirimir. 3.2.
Sobre la exigibilidad del título base de la ejecución (Punto de apelación de la parte ejecutante y la coejecutada recurrente). 3.2.1. La parte ejecutante pretendió el cobro de los cánones de arrendamiento causados desde noviembre de 2020 a diciembre de 2021, los generados hasta la restitución del predio y el recaudo de la cláusula penal. Pedimentos que fundamentó en el contrato de arrendamiento que suscribió como arrendadora con las ejecutadas y las cesiones posteriores.
Mientras que la coejecutada Medplus Medicina Prepagada S.A. (recurrente) propende por el cese de las sumas dispuestas en el mandamiento de pago y por las que se dictó sentencia de seguir adelante con la ejecución. 3.2.2. De conformidad con el artículo 422 del Código General del Proceso “[p]ueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley”.
Ha explicado la jurisprudencia Constitucional, que de dicha regla se deriva que los títulos ejecutivos deben gozar de dos tipos de condiciones: i) formales; y ii) sustanciales22. Las condiciones formales “[c]onsisten en que el documento o conjunto de documentos que dan cuenta de la existencia de la obligación (i) sean auténticos y (ii) emanen del deudor o de su causante, de una sentencia de condena proferida por el juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial que tenga fuerza ejecutiva conforme a la ley, o de las providencias que en procesos contencioso administrativos o de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, o de un acto administrativo en firme”.
Por lo anterior, se ha enseñado que “el título ejecutivo puede ser singular, esto es, estar contenido o constituido 22 Corte Constitucional. Sentencia T-283 del 16 mayo de 2013. M.P. Dr. Jorge Ignacio Pretelt Chaljub. 13 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 en un solo documento, o complejo, cuando está integrado por un conjunto de documentos que demuestran la existencia de una obligación”.
Las condiciones sustanciales “[exigen] que el título ejecutivo contenga una prestación en beneficio de una persona. Es decir, que establezca que el obligado debe observar a favor de su acreedor una conducta de hacer, de dar, o de no hacer, que debe ser clara, expresa y exigible”. Además, los jueces tienen dentro de sus deberes el “control oficioso del título ejecutivo” presentado para el recaudo.
Facultad consagrada en el inciso 2º de la regla 430 del Código General del Proceso, la cual se debe de armonizar con los cánones 4º, 11, 42-2º, 132 y 430 inciso 1º de esa misma codificación. 3.2.3. Para esta Sala de Decisión el título ejecutivo base de recaudo soporta lo aspirado de forma parcial, para lo que resulta de relieve: 3.2.3.1. El arrendamiento es un negocio jurídico por medio del cual “dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o a prestar un servicio, y la otra a pagar por ese goce, obra o servicio un precio determinado” (Art. 1973 Código Civil).
Son elementos de la esencia del contrato en el arrendamiento de cosas: un bien corporal o incorporal que pueda usarse sin consumirse y el precio o renta que se paga por su goce, sin que, por consiguiente, el tiempo por el cual se conceda el disfrute constituya un elemento de la esencia de esta especie de convención, ya que el plazo, al igual que el término y la condición, constituyen elementos accidentales, esto es, no indispensables para su existencia. Además, el contrato de arrendamiento puede ser verbal o escrito, en este último caso es un documento ad probationen no ad solemnitatem, por tanto, al no ser solemne el inmiscuido, su prueba puede aducirse mediante cualquiera de las formas legales, documental, confesión, testimonios, entre otros.
De este modo, para el perfeccionamiento del contrato se requiere del consentimiento, objeto y precio23. 23 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia SC5185-2021. MP. Dr. Álvaro Fernando García Restrepo. “La Corte, de vieja data, tiene precisado que “[c]aracterística del contrato de arrendamiento, entre otras, es la de ser consensual y bilateral; la primera lo exceptúa de solemnidad alguna para su celebración, la segunda le tutela al contratante cumplido pretensión para pedir la resolución del contrato por incumplimiento del otro, junto con la indemnización de perjuicios” (CSJ, SC del 11 de febrero de 1992, ordinario de [Ángel María Camacho Ramírez] frente a la [Sociedad de La Cruz Roja Colombiana y Cruz Roja Colombiana -Seccional Meta]).” (…) “Cabe agregar que el carácter consensual del arrendamiento se acentúa, habida cuenta el mandato del artículo 824 del Código de Comercio, que reza: Los comerciantes podrán expresar su voluntad de contratar u obligarse verbalmente, por escrito o por cualquier modo inequívoco.
Cuando una norma legal exija determinada solemnidad como requisito esencial del negocio jurídico, éste no se formará mientras no se llene tal solemnidad.” 14 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Igualmente, este tipo de convenio se encuentra regido por lo dispuesto en los artículos 1602 y 1603 del Código Civil, a cuyo tenor, “todo contrato legalmente celebrado es una ley para los contratantes”, y, por lo tanto, “obligan no sólo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella”. 3.2.3.2.
Del contrato de arrendamiento celebrado y actos subsiguientes se detalla: (a) Entre Humberto Núñez Torres y Nelson Sebastián Núñez Peña, como arrendadores, Green Invest S.A.S., en calidad de arrendatario y Cafesalud Medicina Prepagada, como deudor solidario, se suscribió el 1º de febrero de 2011 el contrato de arrendamiento de local comercial ubicado en la carrera 49ª No. 93-79 de Bogotá, D.C. Convenio en el que se estableció24: - En el numeral 1.3. de la cláusula primera que: “(los) arrendatario(s) y el (los) deudor(es) solidario(s) responderán por todas las obligaciones contraídas en el presente contrato y las que la ley les impone, no solo por el término principal, sino durante la vigencia de las prórrogas tácitas o de las renovaciones por escrito pactadas por uno de ellos y/o por todos hasta la fecha de restitución del inmueble del arrendador”. - En la cláusula segunda se precisó: i) En el numeral 2.1. que “el plazo por el cual se arrienda el inmueble a la sociedad que lo tomará será de cinco años a partir del 1 de febrero de 2011 hasta 1 de febrero de 2016”. ii) En el 2.2. las prórrogas tácitas “Vencido el término principal, si ninguna de las partes ha dado aviso a la otra por carta recomendada o cablegráfica, con cuando menos de dos meses de anticipación, de su intención de darlo por terminado, el contrato se entenderá por prorrogado en forma sucesiva y automática por períodos de un año. Durante la vigencia de las prórrogas tácitas y/o renovaciones a que haya lugar, subsistirán todas las garantías y estipulaciones de este contrato”. iii) En el “2.3 Dos meses antes del vencimiento de este contrato, o de sus prórrogas tácitas o renovaciones a que haya lugar, el (los) arrendatario(s) deberá(n) dar aviso por escrito al 24 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 01, páginas 12 a 21. 15 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 arrendador que entregará el inmueble a la fecha de su vencimiento y por consiguiente permitirán que sea mostrado a terceras personas”. - En la cláusula tercera, numeral 3.1., que el precio del canon de arrendamiento y que “el arrendamiento se entenderá vigente mientras cualquiera de los arrendatarios o de sus causahabientes conserve el inmueble en su poder y ejemplar de este documento no se le haya entregado con nota de cancelación del arrendador”. - En la cláusula cuarta sobre las reparaciones y mejoras se dijo: i) En el numeral 4.3. que “podrán el (los) arrendatario(s) efectuar en el inmueble reparaciones diferentes a las locativas sin permiso previo y/o por escrito del arrendador; si las ejecutare, acrecerán al inmueble sin perjuicio que el arrendador pueda exigir su retiro.
En este caso el arrendatario se obliga a entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió y no podrá alegar derecho de retención por concepto de mejoras ni reclamar al arrendador o al propietario indemnización de ninguna naturaleza por esta causa”. ii) En el numeral 4.5. que el “arrendatario declara haber recibido el inmueble a satisfacción, de conformidad con el inventario que por separado se firma a la fecha y que se considera parte integrante de este contrato, no obstante que se encuentre firmado por el arrendador o por la persona que este haya designado para recibirlo y entregarlo”. - En la cláusula sexta se consagró que las cesiones de derechos del arrendador “6.1.
En cualquier tiempo podrá el arrendador transferir sus derechos a terceros. El arrendatario se obliga a cumplir sus obligaciones con el cesionario desde la fecha en que tal acto se le comunique por carta enviada por correo certificado o cablegráfico al inmueble materia del presente contrato. Cumplida la notificación en esta forma se entenderá que ha sido personalmente por voluntad de las partes y no habrá necesidad de realizar otras diligencias para esta misma finalidad.
La notificación por carta certificada tendrá valor judicial y extrajudicialmente”. - En la cláusula séptima regula la cesión o cambio de tenencia en el arrendatario, la cual debe hacerse, previa “autorización escrita de la otra parte”. - En la cláusula octava, sobre las sanciones por mora: 16 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 i) El numeral 8.1. que en caso de: “mora en el pago del canon de arrendamiento o pago fuera del término estipulado en este contrato o el simple retardo (…), facultará al arrendador para dar por terminado el contrato y exigir la restitución inmueble y/o demandar el cumplimiento de las cláusulas de este contrato o cobro judicial de las sumas que por concepto de arrendamiento o de los servicios adeude.
Así mismo, por estos hechos y sin perjuicio de la obligación principal, el arrendatario y sus garantes serán deudores a título de la cláusula penal, como tasación anticipada de perjuicios del duplo de las sumas insolutas derivadas del contrato, sin necesidad de requerimientos privados o judiciales, a los cuales renuncia expresamente el arrendatario y los deudores solidarios.
El arrendatario también renuncia a los requerimientos del Art. 2007 de C.C. así como a oponerse mediante caución, en caso de juicio de restitución del inmueble arrendado”. ii) En el numeral 8.2. que, si “el arrendatario desocupare el inmueble antes del vencimiento del presente contrato, se dará aplicación estricta al Art. 2003 del Código Civil”.
(b) Al entregarse el bien a los arrendatarios fue suscrito un inventario en el que se especificó que se encontraba “en muy buen estado” y que la parte arrendataria se obligaba a “respetar el estatus quo del inmueble en cuanto a su estructura, bases y muros y conformación arquitectónica como sus materiales originales que se encuentran ampliamente descritas en este anexo y por ello se obliga bajo la misma naturaleza de las demás obligaciones derivadas del presente a realizar las obras de demolición, desmonte de estructuras, limpieza, restablecimientos y construcción de ornatos arquitectónicas y estructuras básicas del inmueble, reponiendo los materiales originales en su perfecto estado que se entregó, salvo el deterioro normal del uso, que no es daño por obras locativas, a fin que al momento de terminar el presente contrato de arrendamiento el inmueble comercial retornado coincida en todas sus especifidades al que fuera entregado al tenor del inventario del inmueble y sus fotografías.
Obras que serán a cargo del arrendatario y que de no efectuarse de forma total o parcial serán ejecutadas por el arrendador con cargo del arrendatario, conforme a la cuenta de cobro que se les envíe y resulte no cancelada. Contando con que el tiempo que demanden dichas obras igual correrá la renta del arrendamiento a cargo del arrendatario hasta tanto se entrega en perfectas condiciones el inmueble.
Con plena validez en toda la extensión de su duración y prorrogas pactadas se suscribe en original y copia escrita en 9 páginas iniciando en la página 1-9 y terminando en la página 9-9 al primero (1) de febrero de 2011”. (Subrayas y negrilla fuera del texto). (c) El 17 de septiembre de 2011 los arrendadores y arrendatarios suscribieron la cesión del contrato efectuada por Green Invest S.A.S., arrendataria, 17 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 a favor de Somnomédica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S.25; y el 20 de febrero de 2012 el arrendador Nelson Sebastián Núñez Peña cedió su cuota del “cincuenta (50%) del contrato de arrendamiento” a Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S., acto que también fue firmado por los citados por Humberto Núñez Torres - arrendador no cedente y Somnomédica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S.26 - arrendataria.
(d) El 27 de octubre de 2020 Somnomédica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. remitió por medio de correo certificado a Construcción y Urbanismo Crecer S.A.S., comunicación en la que daba cuenta de la terminación del contrato de arrendamiento del inmueble a partir del 31 de enero de 202127. (e) El 31 de enero de 2021 la ejecutada Somnomédica envió a las ejecutantes la evidencia del estado del predio y la solicitud para que el mismo fuera recibido, para ello anotó28: “Teniendo en cuenta el resultado de nuestra reunión del viernes 29 de enero y la no asistencia por parte de ustedes a la reunión del 30 de enero de los corrientes y en vista de su negativa a recibir el inmueble de la referencia a pesar que el mismo se encuentra desocupado y en buen estado, nos permitimos manifestarle lo siguiente: 1.
Tal y como se lo manifestamos el 29 de enero y pudo ser apreciado por usted y su apoderado, el inmueble se encuentra desocupado y en buen estado, salvo por el deterioro normal de uso después de 10 años de arrendamiento. 2. El aviso de terminación del contrato se presentó oportunamente en debida forma con base en los términos señalados en el mismo. 3.
Nos causa extrañeza que no nos haya recibido el inmueble aduciendo que el mismo no se encuentra conforme a un ‘supuesto inventario anexo al contrato’, documento que nosotros no conocemos y que ustedes no presentaron en la reunión de entrega y que al momento de solicitarles que nos permitan conocer el supuesto inventario ustedes manifiesten que lo puede remitir solo a partir del 1 de febrero. 4.
No entendemos porque que ustedes están tratando de dilatar la entrega del inmueble, y tratando de justificar una supuesta prorroga al contrato, situación que evidentemente no podemos compartir, ya que hemos cumplido con todos los requisitos oportunamente para hacer la entrega formal del inmueble y terminación del contrato suscrito. Teniendo en cuenta los hechos antes mencionados nos permitimos manifestarles lo siguiente: 1.
Manifestamos de manera expresa que el inmueble se encuentra desde el día 29 de enero de 2021 desocupado y en buen estado tal como lo puede apreciar archivo fotográfico el cual le anexamos. 2. Vamos a cumplir con las obligaciones pendientes del contrato de arrendamiento, tales como pago de servicios públicos, hasta la fecha de terminación del mismo. 3.
Procederemos a iniciar las acciones legales que se requieran para realizar la entrega formal del inmueble. 4. No vamos a ser responsables por la seguridad ni los costos que genere el inmueble a partir de la terminación del contrato. 25 Anterior, páginas 22 a 24. 26 Anterior, páginas 27 y 28. 27 Anterior, archivo 10, páginas 21 a 25. 28 Anterior, páginas 27 y 28. 18 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 5.
Lo invitamos a que de mutuo acuerdo solucionemos lo más pronto esta situación de incertidumbre ya que es nuestro interés terminar esta relación comercial a la mayor brevedad por el bien y provecho de ambas partes. Anexamos los siguientes soportes: Archivo fotográfico (33 fotos) en el que se puede apreciar el estado actual del mismo, a corte del sábado 29 de enero de 2021”.
(Subrayas fuera del texto). (f) Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. promovió demanda de restitución de tenencia contra los acá ejecutantes, en la que en esencia reclamó la declaración de terminación del contrato de arrendamiento desde el 31 de enero de 2021 y la recepción del inmueble por sus arrendadores. Trámite conocido por el Juzgado 13 Civil del Circuito bajo el rad. 1100131030132021000720029.
El que se haya a despacho para sentencia, con fecha de ingreso para ese efecto del 15 de septiembre de 2025, como se visualiza en la Consulta de Procesos Nacional Unificada30, de ahí que no cuente con decisión de fondo. 3.2.3.3. En el caso concreto, el valor dado a los documentos traídos no se otea forzado, ni alejado del sentir natural, bien sea en materia contractual31 o como soporte de la persecución desplegada para la penalidad32.
Se aprecia de forma sencilla en la redacción de los pactos la intención de las partes de obligarse para el adecuado desarrollo del arrendamiento de inmueble con vocación comercial para lo que reglaron aspectos relativos a la ejecución y terminación. Sobre esto se tiene: i) En lo atinente a los cánones causados a partir del 31 de enero de 2021 y hasta que se perfeccione la entrega del bien inmueble: - La arrendataria fue aquiescente en que los cánones de arrendamiento se causarían por el tiempo de vigencia pactado y que el inmueble debía de retornarse 29 Ver expediente en: cuaderno de primera instancia, carpeta principal, subcarpeta 46. 30 Ver en la Consulta de Procesos Nacional Unificada el rad: 11001310301320210007200: https://consultaprocesos.ramajudicial.gov.co/Procesos/NumeroRadicacion 31 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC4527-2020. MP. Dr. Francisco Ternera Barrios. “En materia de interpretación de contratos en general, de investigación de su sentido, significado efectivo y genuino, además de la buena fe contractual que debe regir la conducta de las partes, el criterio secular, afianzado y reiterado muchas veces por la jurisprudencia, es el previsto en el artículo 1618 del Código Civil, al tenor del cual, "conocida claramente la intención de los contratantes, debe estarse a ella más que a lo literal de las palabras".
(…) Asimismo, si el convenio consagra cláusulas precisas y claras -que no dan lugar a interpretaciones diversas-, lo allí pactado ha de recibirse como la nítida voluntad de los contrayentes. Por lo demás, las reglas interpretativas y decimonónicas que figuran en el Código Civil a partir del precepto aludido, han sido ya explicadas (Cfr. SC del 5 de julio de 1983, SC139-2002 de ag. 1° 2002, rad. n°. 6907;
SC127-2008 de dic 19 2008, rad. n°. 110013103-012- 2000-00075-01; SC038-2015, de feb 2 de 2015, rad. 11001310301920090029801, entre otras).” 32 Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia STC3298-2019. MP. Dr. Luis Armando Tolosa Villabona. “La claridad de la obligación, consiste en que el documento que la contenga sea inteligible, inequívoco y sin confusión en el contenido y alcance obligacional de manera que no sea oscuro con relación al crédito a favor del acreedor y la deuda respecto del deudor.
Que los elementos de la obligación, sustancialmente se encuentren presentes: Los sujetos, el objeto y el vínculo jurídico. Tanto el préstamo a favor del sujeto activo, así como la acreencia en contra y a cargo del sujeto pasivo. La expresividad, como característica adicional, significa que la obligación debe ser explícita, no implícita ni presunta, salvo en la confesión presunta de las preguntas asertivas.
No se trata de que no haya necesidad de realizar argumentaciones densas o rebuscadas para hallar la obligación, por cuanto lo meramente indicativo o implícito o tácito al repugnar con lo expreso no puede ser exigido ejecutivamente. Tampoco de suposiciones o de formulación de teorías o hipótesis para hallar el título. Y es exigible en cuanto la obligación es pura y simple o de plazo vencido o de condición cumplida.” 19 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 a los arrendadores bajo unas condiciones específicas, esto último, principal causante de las alegaciones de los extremos y del proceso verbal promovido por la arrendataria, pendiente de decisión de fondo.
Obligaciones que en su momento aceptó solidariamente y sin reserva alguna Cafesalud Medicina Prepagada, actualmente Medplus Medicina Prepagada S.A. - La coejecutada Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. desarrolló su objeto social en las instalaciones del bien involucrado desde el 1º de febrero de 2011 y hasta el 31 de enero de 2021.
Data que anteladamente se informó para la entrega del inmueble a los arrendadores. Empero, en lo que se conoció en este juicio, la edificación no fue recibida por los arrendadores, puesto que el bien fue desocupado de muebles y enseres33, pero no se le retiraron las adecuaciones realizadas para el funcionamiento de la Clínica del Sueño. Obras que no asoman de poca relevancia porque constituían divisiones que generaban nuevos espacios al interior (oficinas, consultorios, cocineta, cafetería y recepción) y la instalación de diferentes unidades sanitarias, con redes de acueducto y alcantarillado34 que debían desmontarse para la restitución en la forma en que se entregó al inicio de la convención y de conformidad con el anexo denominado “inventario inmueble comercial carrera 49 A 93-79”.
Al respecto, véase que, la arrendataria se comprometió en el contrato, como instrumento principal, a “entregar el inmueble en el mismo estado en que lo recibió” “a satisfacción” “de conformidad con el inventario que por separado se firma a la fecha y que se considera parte integrante de este contrato” (cláusula cuarta, puntos 4.3 y 4.5), pero tal obligación no quedó perpetuada en el tiempo en caso de ser desconocida porque en el inventario se previó la forma de proceder, se itera, “[obras] que serán a cargo del arrendatario y que de no efectuarse de forma total o parcial serán ejecutadas por el arrendador con cargo del arrendatario, conforme a la cuenta de cobro que se les envíe y resulte no cancelada.
Contando con que el tiempo que demanden dichas obras igual correrá la renta del arrendamiento a cargo del arrendatario hasta tanto se entrega en perfectas condiciones el inmueble.” 33 Ver interrogatorio de parte a la representante legal de Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. en: cuaderno de primera instancia, grabación 39, minutos 1:13:00 y 1:18:50. 34 Ver interrogatorio de parte al representante legal de Construcción Y Urbanismo Crecer S.A.S. en: grabación 39, minutos 31:00 a 36:20. 20 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Estipulación contractual que fehacientemente no es la que nos ocupa porque, ante la falta de entrega satisfactoria el día programado, se evidencia una dejación por los litigantes en probar cualquier intención en la correcta devolución, sobre ello: i) la arrendataria después del 31 de enero de 2021 no mostró que hubiera estado presta a realizar el desmonte, ni a amoldar el inmueble a la forma inicial.
En la misma senda, se tiene que, el bien fue desocupado, por lo que tampoco se siguió su uso para el objeto de atención en salud, sino que la sede se pasó a una locación contigua, ii) la deudora solidaria (Medplus Medicina Prepagada S.A. – MEDPLUS), quien estaba comprometida con las obligaciones dinerarias, en virtud de la cláusula décima cuarta del pacto principal35, pudo adecuar el inmueble al poder interpretarse lo ocurrido con el abandono (temática de la que no es objeto este proceso)o para frenar los perjuicios en su contra y iii) los arrendadores, conocida la pasividad de las ejecutadas con el propósito de las adecuaciones, pudo verificar que la arrendataria ya no se hacía cargo de este y proceder a acondicionar los espacios al inventario y cobrar lo que ello significara, más los cánones que durante el desmonte y organización se causaran.
Lo que no sucedió. - Sobre el inventario, se alegó estar rubricado por persona diferente al representante legal de la arrendataria y no haberse conocido sino cuando se quiso restituir el inmueble, empero, ese tema no se controvirtió en la apelación, por lo que quedó zanjado ante la primera instancia y para lo cual, el grado de origen escuchó el testimonio de Diana Patricia Guevara Latorre36, quien aceptó haber suscrito el documento de inventario en el espacio de la coejecutada, haber estado al frente de la consecución del bien arrendado y su adecuación por encargo extendido de forma verbal, adicional, posterior a la constitución de Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. fue su representante legal, actualmente retirada de esa entidad por distintas contrariedades. 35 Ver escrito de demanda, archivo 01, página 11.
“CLAUSULA DECIMA CUARTA: DEUDOR SOLIDARIO: CAFESALUD MEDICINA PREPAGADA sociedad comercial domiciliada en Bogotá, constituida mediante Escritura Pública No. 04385 de 02 de octubre de 2007, otorgada en la notaria veintiocho del Circulo de Bogotá, con NIT. 900.178.724-3., por medio del presente documento se declaran deudor del ARRENDADOR en forma solidaria e indivisible, junto con el arrendatario GREEN INVEST SAS., de todas las cargas y obligaciones contenidas en el presente contrato, tanto durante el termino inicialmente pactado como durante sus prorrogas o renovaciones expresas o tacitas y hasta la restitución real del inmueble al arrendador, por concepto de arrendamientos, servicios públicos, indemnizaciones, daños en el inmueble, clausulas penales, costos procesales y cualquier otra derivada del contrato, las cuales podrán ser exigidas por el arrendador o cualquiera de los obligados, por vía ejecutiva, sin necesidad de requerimientos privados o judiciales, a los cuales renuncian expresamente, sin que por razón de esta solidaridad asuman el carácter de fiadores, ni arrendatarios del inmueble objeto del presente contrato, pues tal calidad la asume exclusivamente GREEN INVEST SAS.
Todo lo anterior, sin perjuicio de que en caso de abandono del inmueble los deudores solidarios puedan hacer entrega válidamente del inmueble al arrendador, o a quien este señale, bien sea judicial o extrajudicialmente. Para este exclusivo efecto, el arrendatario otorga poder amplio y suficiente a los deudores solidarios en este mismo acto y al suscribir el presente contrato.” (Subraya fuera del texto). 36 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, grabación 49, minutos 40:00 a 1:40:00.
Ver principalmente: 45:00, 56:00, 1:09:00, 1:20:00, 1:24:00 y 1:39:00. 21 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Por contera, la persona que asintió el anexo que señalaba el estado del bien al inicio del vínculo negocial no se trató de cualquier tercero, sino de quien guardaba una relación directa con la arrendataria y quien estuvo al frente de esa persona jurídica por varios años. - Véase que, en el interrogatorio de parte a la representante legal de Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. se indicó que las llaves no pudieron ser entregadas y que no se remitieron por correo ante la inseguridad que ello podía acarrear37.
Pero tampoco se acreditó haberse llegado a un acuerdo sobre la recepción del bien en la forma en que se pretendió, ni sobre el desmonte y organización de lo instalado. Por tanto, no asoma que, de haber estado el bien en condiciones plenas de ser recibido, los arrendadores se hubieran reusado a ello. Ahora, ni en la audiencia de conciliación prejudicial celebrada a petición de la arrendataria el 18 de febrero de 202138, ni en el interregno en que estuvo suspendido el proceso a petición de parte, previamente a la celebración de la audiencia inicial39, se llegó a un acuerdo parcial o total.
De ahí que, no se logró persuadir sobre la entrega, terminación o liquidación del contrato, menos a entera satisfacción. - La quietud de los involucrados con el correcto cumplimiento de las estipulaciones es reprochable desde el marco de la buena fe contractual40 (artículos 1603 del Código Civil y 871 del Código de Comercio41) y lleva a tener por falto de exigibilidad el título ejecutivo para los cánones en la forma aspirada por los arrendadores, principalmente al estar ante un juicio de ejecución y no ante una controversia declarativa. 37 Ver interrogatorio de parte a la representante legal de Somnomédica Clínica Especializada en Medicina del Sueño S.A.S. en: cuaderno de primera instancia, grabación 39, minuto 1:18:50. 38 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 10, páginas 28 a 31. 39 Anterior, archivo 34. 40 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC3273-2020. M.P. Dr. Luis Armando Tolosa Villabona. “La institución es comprendida como el deber de las partes de obrar con lealtad en las relaciones jurídicas y respetar lo textualmente pactado en los negocios y actos jurídicos. También, la de propender, recíprocamente, la realización de las expectativas legítimas que tiene su contraparte frente al acuerdo, aun cuando para ello, deban desplegar conductas no señaladas literalmente en él, pero si afines a este.
De tal forma, el principio reviste importancia analítica en los contratos en todas sus etapas* y adquiere una actividad (i) integradora, (ii) interpretativa y (iii) equilibradora.” * Para la Sala, la buena fe contractual “es proceder con la rectitud debida, con el respeto esperado, es la actitud correcta y desprovista de elementos de engaño, de fraude o aprovechamiento de debilidades ajenas”.
(Cas. Sentencia 105 de 9 de agosto de 2007, exp. 2000-0025; Cas. 23 de agosto de 2011, exp. No. 2002-00297-01; Cas. 2 de agosto de 2001, exp. No. 6146, citada en Cas. 16/12/2010. Cfr. cas. junio 23 de 1958. 41 Código Civil: Artículo 1603. Ejecución De Buena Fe. Los contratos deben ejecutarse de buena fe, y por consiguiente obligan no solo a lo que en ellos se expresa, sino a todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella.
Código de Comercio: Artículo 871. Principio De Buena Fe. Los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural. 22 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Véase que, no se trataba de dejar correr los cánones sin consideración alguna, para hacer más gravosa la situación económica de las implicadas, sino que, se pactó una forma residual de frenar el abandono o la entrega insatisfactoria, es decir, ante la inactividad de la arrendadora, podía apersonarse la deudora solidaria y a falta de estas, los arrendadores debían de adecuar el bien, para lo que conservaban el derecho de recuperar lo empleado y los cánones durante ese interregno. Este cúmulo de supuestos trastoca la exigibilidad, al haberse dado una de las variaciones de incumplimiento que requería de dos condiciones para dar paso a la vía ejecutiva (tomar el inmueble por la arrendadora y adecuarlo con cargo a la sociedad arrendadora y si se quiere, de la deudora solidaria), puesto que, al ser claro que la entrega debió darse el 31 de enero de 2021, oportunidad en la que no se cumplió con la devolución satisfactoria de la cosa inmueble y en la que es patente la intención de las partes de no renovar el arrendamiento y, dada la inexistencia de acuerdos posteriores por la arrendataria y la deudora solidaria para concluir lo relativo al desmonte de los acondicionamientos, lo esperado era: i) intervenir el bien por los arrendadores, ii) realizar las adecuaciones por su cuenta, lo que abarcaba toda la logística necesaria, iii) anexar al título complejo ese valor (debidamente soportado) y iv) acreditar la fecha de finalización de las obras, para con ello, cobrar los cánones causados durante la intervención del inmueble. - En concordancia con lo dilucidado, la persecución solo se abriría paso por el valor de las obras y los cánones durante ese interregno, más no de forma prolongada en el tiempo, al contrariar ello los demás contenidos pactados.
En ese sentir, la ejecución no debió continuarse por los cánones causados entre el 1º de febrero y el 1º de diciembre de 2021 porque la exigibilidad del contrato únicamente es patente hasta el 31 de enero de 2021, límite temporal no confutado ante esta instancia, mientras que, en adelante, quedó atado a unas condiciones que no se dieron. - Lo razonado no significa que se comparta la conducta de los ejecutados, de quienes se esperaba dinamismo y diligencia en la ejecución de los compromisos adquiridos, no obstante, ese campo no es el que se habilitó explorar por medio de la pretensión incoada.
Así, con independencia de que esté en curso el proceso de restitución de bien inmueble con rad. 013-2021-00072-00 a cargo del Juzgado 13 23 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Civil del Circuito de Bogotá, D.C., lo dictado no se sujeta a tal asunto declarativo, sino a la falta de seguimiento de las pautas contractuales trazadas por los involucrados.
En este contexto, se revocará la ejecución que se continuó por los cánones del 1º de febrero al 1º de diciembre de 2021, como prosperidad parcial de la apelación de la deudora solidaria. - Se aclara que, aunque en el recurso se trajo una liquidación que incluye los instalamentos de los periodos 1º de noviembre de 2020 al 1º de enero de 2021, para los que prosperó la excepción de pago parcial, no se avizora alegatos de rigor que persuadan sobre su vigencia y sobre yerro alguno en la extinción declarada.
Por lo que permanecerá el dictado 4.1. de la parte resolutiva. ii) Lo atinente al cobro de la cláusula penal: Sobre la cláusula penal (cláusula octava, punto 8.1) surge que esta se pactó “sin perjuicio de la obligación principal” como “tasación anticipada de perjuicios” por el “duplo de las sumas insolutas derivadas del contrato”, exigibles sin necesidad de “requerimientos privados o judiciales”.
La que en su literalidad expresa: Al formularse la demanda, el interesado refirió que por este concepto cobraba $40.095.496 correspondientes a dos cánones de arrendamiento. Los que se incluyeron en el mandamiento de pago. En la sentencia no se dijo nada por este concepto, ni sobre su exclusión. Lo que tampoco se dilucidó al decidir sobre la aclaración que impulsó el ejecutante 24 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 para que se le indicara la razón por la cual, no se continuó con la ejecución por los cánones que se siguieron causando, ni por la cláusula penal42. - De lo visto asoma que, el contrato de arrendamiento fue contrariado al no haberse realizado la entrega a satisfacción del bien inmueble a los arrendadores, lo que faculta el cobro de la cláusula penal, misma que no asoma desproporcional, ni en exceso, al haberse dado cuenta que las adecuaciones son de relevancia. Por lo tanto, debe de permanecer ese rubro, en consonancia con el mandamiento de pago. 3.2.3.4.
Por último, este cobro ejecutivo frente al pluricitado verbal de restitución, no constituye la figura de pleito pendiente porque, aunque se ha reconocido la incidencia de las resultas del rad. 013-2021-00072 en este asunto, lo que llevó a la suspensión por prejudicialidad, ello no redunda en que versen sobre cuestiones idénticas. En el particular es patente que uno se enfoca en el recaudo de las sumas que dimanan del contrato como título ejecutivo, mientras que el otro, por una pretensión declarativa que de por concluida la convención y obligue a los arrendatarios a la recepción del inmueble, tópicos no asimilables. 4.
En síntesis, prospera parcialmente la apelación de los ejecutantes en aras de seguir el cobro por lo pedido a título de cláusula penal, sin salir avante las demás aspiraciones. Para la deudora solidaria, sale adelante la revocatoria de los cánones causados a partir de la fecha programada para la entrega del bien inmueble, ello también, como estudio oficioso del título.
Sin condena en costas, al haberse recabado parcialmente en lo disentido por los impugnantes. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Modificar el numeral 4.2. de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 11 de julio de 2023 por el Juzgado Tercero Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto en referencia. En consecuencia, se ordena que en adelante 42 Ver principalmente: cuaderno de primera instancia, cuaderno principal, archivos 59 y 61. 25 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 indique: “4.2.
Ordenar seguir adelante la ejecución en contra de los ejecutados únicamente por $40.095.496 como cláusula penal inserta en el contrato de arrendamiento en ejecución, como se explicó en anterior.” “Negar las demás pretensiones de la demanda.” Segundo. Confirmar en lo demás la decisión. Tercero. Sin condena en costas por esta instancia, de conformidad con lo antes señalado.
Cuarto. Devolver el expediente al despacho de origen, una vez ejecutoriada esta providencia. Por secretaría procédase de conformidad.
NOTIFÍQUESE Los Magistrados,43 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 43 Documento con firma electrónica colegiada. 26 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013103 003 2021 00503 01 Código de verificación: 0bf89a6ac508122c1f1ea90936672b93e2b68a40a4109bd95f938eee11d0d666 Documento generado en 26/02/2026 04:22:19 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 27