República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil REPÚBLICA DE COLOMBIA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL MAGISTRADA SUSTANCIADORA: RUTH ELENA GALVIS VERGARA Bogotá, D.C., treinta de octubre de dos mil veinticinco. Ponencia presentada y aprobada en Sala Civil de Decisión No. 8 de octubre de 2025 Proceso: Demandante: Demandado: Radicación: Procedencia: Asunto: SC-046/25 Verbal Giovanny Frankchesco Guevara Pinto Jairo Raúl Martínez Vanegas 110013103048202200150 01 Juzgado 54 Civil del Circuito de Bogotá Apelación sentencia 1 Se pronuncia la Sala sobre el recurso de apelación, provocado por el demandante, contra la sentencia proferida en el proceso del epígrafe.
ANTECEDENTES 1.El señor Giovanny Frankchesco Guevara Pinto promovió demanda contra el señor Jairo Raúl Martínez Vanegas en la que planteó como pretensiones1: 1 Folios 106 y siguientes, PDF016ReformaDemanda.pdf, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 110013103048202200150 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 2.
Como sustento fáctico, en síntesis, relató2: 2.1. El señor Jairo Raúl Martínez Vanegas recibió el 12 de octubre de 2018, de la Constructora Flormorado S.A.S. el bien inmueble identificado con el folio de matrícula 50N20832544, ubicado en la Carrera 100 No. 148-78, Torre 1 apartamento 410, que hace parte del Conjunto Residencial Valle Refous Propiedad Horizontal. 2.2.
El demandante suscribió la promesa de compraventa No. 202009-30 con el propósito de adquirir el mencionado bien, la cual fue protocolizada mediante la escritura pública No. 2747 del 12 de noviembre de 2020; el 26 del mismo mes y año le fue entregado el apartamento. 2.3. El apartamento fue habitado por el demandante y su familia; sin embargo, pasados algunos meses comenzaron a evidenciar la presencia de humedades, condición de la que no tenía conocimiento al suscribir el contrato.
Señaló que no pudo advertir dicha situación, pues únicamente visitó el inmueble en una ocasión y, a pesar de haber solicitado una inspección previa a la entrega formal, esta le fue negada por diversas razones. Agregó, que tampoco logró identificar fácilmente el problema, dado que sus ocupaciones principales están relacionadas con ventas internacionales y capacitaciones laborales. 2.4.
Afirmó, que la deficiencia era conocida por el vendedor, toda vez que, al realizarse la entrega inicial, le fueron suministradas especificaciones y recomendaciones de uso orientadas a controlar la condensación y la humedad que afectaban a la copropiedad. Añadió que, en la asamblea general celebrada el 5 de septiembre de 2020, ya existían quejas relacionadas con dicha problemática en varios apartamentos y en las zonas comunes. 2.5.
El inmueble fue adquirido con destino a vivienda familiar; no obstante, las afectaciones descritas han comprometido su uso, generando incluso problemas de salud y afligido emocionalmente a sus ocupantes, pues el apartamento es frío, presenta olores desagradables y los enseres han sufrido deterioro. Indicó que, para mitigar las fallas, se vio obligado a cambiar las ventanas, lo cual representó un costo de $3.349.000. 2 Folios 107 y siguientes, PDF016ReformaDemanda.pdf, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 110013103048202200150 01 2 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil 2.6.
En el contrato preparatorio de compraventa, así como en el acto de escrituración, no se estipuló cláusula que eximiera al vendedor de la responsabilidad por los vicios ocultos del inmueble. 2.7. El 16 de diciembre de 2021, el demandante presentó reclamación ante Constructora Flormorado S.A.S. por la presencia de humedad y deficiencias constructivas.
La empresa respondió que el bien había sido enajenado a un tercero distinto al solicitante y que, habiendo transcurrido tres años y tres meses desde su entrega, no existía relación de consumo con quien elevaba la petición, además de que la garantía legal había expirado. 2.8. El 16 de marzo de 2022, la administración del edificio radicó una queja suscrita por ciento cincuenta copropietarios ante la Secretaría de Salud.
Mientras que él elevó una a la Secretaria del Hábitat entidad que realizó visita técnica a su unidad residencial el 28 de septiembre del mismo año. 2.9. La copropiedad contrató un estudio bioclimático, en el cual se determinaron las posibles causas de la humedad y sus eventuales soluciones. Para financiarlo, se aprobó una cuota extraordinaria destinada a cubrir tanto el estudio técnico-pericial como la asesoría jurídica orientada a establecer las deficiencias constructivas presentes en las zonas comunes del conjunto residencial. 3.
Con autos de 13 de junio de 20223, corregido el 27 de septiembre de la misma calenda4 y 24 de octubre de 20235se admitió la demanda y su reforma. 4. El 16 de junio de 2023, con ocasión de lo dispuesto en el acuerdo CSJBTA23-43 el Juzgado 54 Civil del Circuito de Bogotá asumió conocimiento del proceso6. 5. A través de providencia que data del 23 de octubre de 20237, se tuvo por notificado al convocado quien propuso las excepciones de mérito que denominó8: i) falta de causa para 3 PDF 006AdmiteDemandadef.pdf, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 4PDF 011AutoCorrige Autod.PDF, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 5 PDF 021AutoAdmiteReforma, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 6 PDF 013AutoAvocaConocimiento, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 7PDF030AutoNotificacionPersonalOrdenaCorrerTraslado.PDF,C01Principal,001PrimeraInstan cia. 8 PDF 03 028ContestacionDemanda.pdf, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 110013103048202200150 01 3 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil demandar; ii) falta de legitimación en la causa por pasiva; y iii) culpa exclusiva de la víctima. 6.
En audiencia de 15 de agosto de 2025, se profirió sentencia que resolvió9: «Primero: declarar falta de los presupuestos axiológicos de la acción redhibitoria, por las consideraciones expuestas en la presente providencia. Segundo: en consecuencia, negar las pretensiones de la demanda. Tercero: declarar terminado el presente proceso. Cuarto: Sin condena en costa por no haberse causado”.
LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El juzgador advirtió que el problema jurídico a definir consistía en determinar si se cumplían los presupuestos axiológicos de la acción redhibitoria. Enseguida, indicó que las pretensiones serían despachadas desfavorablemente, ya que, si bien quedó acreditada la existencia previa del fenómeno de humedad, los medios de convicción allegados eran insuficientes para demostrar la ocurrencia del vicio redhibitorio conforme a lo previsto en el artículo 1915 del Código Civil, dado que la unidad habitacional objeto de compra conserva su habitabilidad, utilidad, y no se evidenció reducción en su valor.
Pasó a analizar el marco normativo y jurisprudencial de la promesa de compraventa. En lo atinente a la obligación de saneamiento, precisó que, de acuerdo con el artículo 1893 del Código Civil, esta comprende dos elementos: i) amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, y ii) responder por los defectos ocultos de esta, denominados vicios redhibitorios.
Frente a estos últimos, dejó sentado que el adquirente está facultado para solicitar la rescisión del contrato o la rebaja proporcional del precio, en los términos de los artículos 1914 y 1917 de la misma codificación. Señaló, que para calificar un defecto como oculto, deben concurrir los requisitos del artículo 1915 ibidem, estos son, 9 Récord 58:48, archivo de audio y video 043AudienciaSentenciaAgosto15, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 110013103048202200150 01 4 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil la existencia del vicio a la venta, que la cosa entregada no sirva para su uso natural o lo haga de manera imperfecta, que tales deficiencias no hubiesen sido reveladas por el vendedor y que fueran de tal entidad que el comprador pudiera ignorarlas sin negligencia de su parte.
Procedió a valorar los documentos allegados: la promesa de venta de 30 de septiembre de 2020, la escritura pública No. 2741 del 12 de diciembre de ese año, la constancia de entrega adiada del 26 de noviembre del mismo anuario, en la que se dejó consignado el recibo a satisfacción por el comprador. Del interrogatorio respondido por el demandante, expuso que se pudo establecer, que él visitó la edificación en una sola ocasión y la adquirió por considerarla atractiva; que comenzó a habitarla junto con su núcleo familiar unos días después de recibirlo, y ya instalados percibió el defecto.
Asimismo, confesó que al momento de recibir la propiedad le fueron entregados documentos que contenían recomendaciones expedidas por la constructora para controlar la condensación. Valoró, un formato catalogado “posventa” suscrito el 21 de enero de 2021, en la que el comprador elevó una queja ante la Constructora quien remitió personal especializado y emitió concepto técnico el 24 de febrero de la misma anualidad, concluyendo que “la ventanería instalada es adecuada para el tipo de apartamentos del Conjunto Residencial Valles de Refous II y su funcionamiento actual no infringe normatividad vigente”.
Así como la petición radicada el 18 de diciembre de 2021, en la que el adquirente reiteró su inconformidad; que fue respondida por la constructora reconociendo el fenómeno de condensación en la copropiedad y propuso algunas soluciones. A la par, se refirió al acta de asamblea del 5 de septiembre de 2020, en la que se hizo alusión a filtraciones en áreas comunes; el acta de la visita técnica por parte de la Secretaría del Hábitat al apartamento 410 el 28 de septiembre de 2022, en la cual se dejó constancia de “muestras de hongos causados por humedad en varios clósets, habitación y muro perimetral”.
Tras la valoración integral del acervo probatorio, el a quo concluyó: i) que, a la fecha de la compraventa, la copropiedad ya presentaba manifestaciones de humedad y condensación, lo cual se deduce de las respuestas dadas por la sociedad constructora y de las recomendaciones suministradas para mitigar dichos efectos; que, si bien hubo una reclamación 110013103048202200150 01 5 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil posventa, quedó claro que el defecto existía con anterioridad a la entrega. ii) que la constancia de recibo a satisfacción no extingue la garantía legal por vicios ocultos ni constituye renuncia inequívoca al saneamiento, por cuanto se limita a consignar el estado aparente del bien en ese momento, sin que pueda oponerse a deficiencias técnicas que no eran ostensibles en una sola visita, por esa razón tuvo por demostrado que la propiedad en general presentaba “humedad y condensación”.
Luego, manifestó que no se acreditó que el enajenante conociera dicha problemática, pues de su interrogatorio se extracta que, aunque adquirió el apartamento en el año 2018, nunca lo habitó ni lo arrendó. Además, que ningún otro medio mostró que tuviera conocimiento del mismo. Replicó que, si bien tal circunstancia no desvirtúa la preexistencia del defecto, mencionó que vía jurisprudencial se ha precisado que: “Los defectos ocultos de la cosa, sea que el vendedor los hubiera conocido o los haya ignorado a la fecha de celebración del contrato, generan en todos los casos la obligación de saneamiento y, si actuó de mala fe, la de indemnizar” Añadió, que tampoco se demostró que la insuficiencia afectara de manera grave el funcionamiento de la edificación o hiciera impropia su destinación, dado que a la data de practicarse las pruebas, se encontró que el demandante habitaba el bien junto con su esposa e hijo, lo que permite inferir su idoneidad en tanto fue adquirido como vivienda familiar.
Instó, que en el acta de asamblea únicamente se hizo referencia a problemas en zonas comunes, sin que se hubiese hecho referencia alguna al bien objeto del litigio, al mismo tiempo, que las quejas formuladas por el actor a la sociedad vendedora fueron de carácter general. En suma, que del concepto emitido por la Secretaría del Hábitat no se desprende una afectación de tal magnitud que impidiera el uso del bien.
Aun cuando el demandante relacionó ciertos gastos como ineludibles para habitarlo, no aportó prueba que demostraran su necesidad. Sostuvo, que los testimonios e interrogatorios recaudados resultan insuficientes para acreditar la gravedad de la incidencia, y tampoco resultaba procedente acoger el estudio bioclimático, por no reunir los requisitos técnicos y jurídicos de un dictamen pericial, en caso de dársele valor probatorio alguno lo sería como un instrumento técnico, en el cual no se determinó una afectación concreta del apartamento 402 110013103048202200150 01 6 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil por humedad o condensación, pues sus conclusiones se refieren de manera general a las zonas comunes del conjunto residencial.
Finalmente, concluyó que tampoco se probó que la deficiencia alegada menguara el valor del bien, ya que la reducción del 25% carece de respaldo probatorio. Enfatizó que, pese a que la parte interesada contó con la oportunidad para allegar elementos de suasorios idóneos y pertinentes, no ejerció conducta alguna en ese sentido. Así las cosas, al no encontrar estructurados los presupuestos axiológicos de la acción, se abstuvo de pronunciarse sobre las defensas propuestas.
LA APELACIÓN La apoderada del demandante cuestionó la sentencia de primera instancia, fundando sus reparos así: i) Sostuvo que se incurrió en una indebida aplicación de los artículos 1914 y 1915 del Código Civil, en tanto dicha normativa no exige como presupuesto para la prosperidad de la acción la prueba del conocimiento del vendedor sobre el vicio, ni que la cosa sea absolutamente inútil, ni que se acredite una afectación sustancial en su valor.
A su juicio, esta conclusión obedeció a una errónea valoración probatoria, pues fueron injustificadamente desestimados los medios de convicción que daban cuenta tanto de las deficiencias estructurales del bien como la disminución de su valor económico, los cuales acreditaban que el inmueble no cumplía con la idoneidad para la que fue adquirido.
Resaltó que el despacho no podía desconocer el informe técnico, dado que el apartamento forma parte integral del conjunto residencial, circunstancia que refuerza la relevancia de sus conclusiones. En igual sentido, cuestionó que se hubiesen descartado las 150 quejas presentadas por otros propietarios, las cuales constituyen un indicio relevante y concordante sobre las deficiencias generales que afectan a la copropiedad.
Por consiguiente, consideró que la decisión desconoció el principio de la carga dinámica de la prueba, toda vez que no 110013103048202200150 01 7 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil se exigió a la parte demandada aportar elementos que desvirtuaran los hechos demostrados. De igual forma, señaló que se inaplicó el principio de la buena fe contractual, ya que, aunque al comprador se le entregó un manual de recomendaciones, ello ocurrió únicamente al momento de la entrega del bien, lo cual constituye, a su juicio, un indicio claro de ocultamiento de información relevante en la etapa precontractual.
En su criterio, quedó demostrado que el vendedor conocía la existencia del defecto desde antes de la celebración del contrato, pues participó en las asambleas de copropietarios en las que se discutieron dichas problemáticas, aspecto que no fue valorado. ii) Alegó, que la providencia incurrió en una errónea interpretación del concepto de “gravedad” del vicio oculto, por cuanto dicha circunstancia no implica necesariamente que el bien resulte completamente inhabitable.
Mencionó que jurisprudencialmente se ha indicado que basta con que el defecto disminuya de manera relevante el uso, la funcionalidad o la comodidad del bien. Bajo esa perspectiva, argumentó que el hecho de que el señor Guevara Pinto aún habite el inmueble no desvirtúa la gravedad del vicio, pues la permanencia obedece a que carece de otra alternativa de vivienda, situación que incluso le ha impedido enajenar la propiedad debido al conocimiento generalizado del defecto.
Concluyó que, para la procedencia de la acción redhibitoria o estimatoria, basta con acreditar que el vicio existe, es oculto y reviste gravedad, siendo el conocimiento del vendedor un presupuesto únicamente relevante para efectos de obtener la indemnización plena de perjuicios, mas no para solicitar la rebaja del precio. CONSIDERACIONES 1.
La relación procesal se ha constituido en legal forma y no se observa vicio en la actuación, por tanto, no existe impedimento procesal para fallar de fondo. 2. Preliminarmente se advierte que la Sala de Decisión se pronunciará única y exclusivamente acerca de los reparos señalados por la apelante, siendo necesario indicar que si bien la recurrente al sustentarse la alzada mencionó que no 110013103048202200150 01 8 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil se tuvo en cuenta el principio “pro consumidor” contenidos en el artículo 78 de la Constitución Política de Colombia, y la Ley 1480 de 2011, la incorporación de ese punto de manera súbita y extemporánea se constituye como argumento novedoso que no puede ser abordado en esta sede, máxime cuando ello implicaría una reforma de la demanda respecto del cual no tuvo oportunidad de pronunciarse la contraparte, atendiendo la pretensión impugnatoria que rige el recurso de alzada, de conformidad con lo regulado en los artículos 320, 327 y 328 de la Ley 1564 de 2012, sin perjuicio, claro está, de las determinaciones que deban adoptarse oficiosamente. 2.1.
En ese contexto, y atendiendo los reparos formulados por la parte apelante, el problema jurídico a resolver se contrae a establecer: si el fallador de primera instancia incurrió en una indebida valoración de las pruebas allegadas al proceso que le condujo a desconocer la configuración de los presupuestos de la acción redhibitoria, y, en consecuencia, a aplicar de manera errónea los artículos 1914 y 1915 del Código Civil. 3.
Memórese que el artículo 1914 del Código Civil, conceptúa la llamada acción redhibitoria como el mecanismo “que tiene el comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios”. Ahora, para que dicha acción pueda ser invocada el postulado 1915 ibidem exige como requisitos axiológicos o estructurales que dichos vicios: a) hubiesen existido al tiempo de la venta, b) sean tales, que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural, o sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el comprador no la hubiera comprado o la hubiera comprado a mucho menos precio y, c) que no fueran advertidos por el vendedor, y sean tales que el comprador haya podido ignorarlos sin negligencia grave de su parte, o tales que el comprador no haya podido fácilmente conocerlos en razón de su profesión u oficio.
A su vez, el postulado 1880 de la misma normativa dispone como obligaciones del vendedor, “la entrega o tradición del bien y el saneamiento de la cosa vendida”, sobre esta última la jurisprudencia ha enseñado que: “Puede ocurrir ( ) que el comprador, sin ser perturbado en su dominio o posesión, no logre sacar de la cosa el provecho que se propuso al contratar, o que ésta no le sirva para el uso a que está 110013103048202200150 01 9 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil destinada.
En este evento [no] puede decirse que el vendedor cumplió con su obligación, pues cuando el comprador pagó el precio, lo hizo con la intención de adquirir una cosa que tuviera las cualidades que le fueron ofrecidas y que le fuera completamente útil y servicial; de suerte que si hubiera conocido las deficiencias de que adolecía el bien, es casi seguro que no la habría comprado, o hubiera pagado por ella un precio menor.
Por ello, es justo que el comprador tenga acción contra el vendedor para exigirle el saneamiento de los vicios ocultos, llamados redhibitorios. Esta última prestación se encuentra consagrada en los artículos 1914 y siguientes del Código Civil, y es la misma que contempla el Código de Comercio en su artículo 934, a cuyo tenor: “Si la cosa vendida presenta, con posterioridad a su entrega, vicios o defectos ocultos cuya causa sea anterior al contrato, ignorados sin culpa por el comprador, que hagan la cosa impropia para su natural destinación o para el fin previsto en el contrato, el comprador tendrá derecho a pedir la resolución del mismo o la rebaja del precio a justa tasación. Si el comprador opta por la resolución deberá restituir la cosa al vendedor.
En uno u otro caso habrá lugar a indemnización de perjuicios por parte del vendedor, si éste conocía o debía conocer al tiempo del contrato el vicio o el defecto de la cosa vendida”. “Son vicios ocultos de la cosa –explica LORENZETTI–, cuyo dominio, uso o goce se transmiten por título oneroso, existentes al tiempo de la adquisición, que la hagan impropia para su destino, o que disminuyen de tal modo el uso de ella que, de conocerlos, el comprador no la habría adquirido o habría dado menos por ella.
Al comprador se le exige una diligencia media y por ello no hay responsabilidad del vendedor por los vicios que el comprador conocía o debía conocer en razón de su profesión u oficio; por ello, no hay responsabilidad por los vicios aparentes. El adquirente debe probar el vicio y que el mismo existía al momento de la adquisición”. (Contratos, Parte especial.
Tomo I. Buenos Aires: Rubinzal-Cuizoni, 2004. p. 162) Ante la existencia de defectos ocultos en la cosa, el comprador puede optar por la “acción redhibitoria” o la “acción quanti minoris”. La primera permite la devolución de la cosa con restitución del precio; mientras que la segunda persigue la disminución del precio hasta el menor valor que el bien tiene.
En ambas acciones, si el vendedor conocía o debía conocer los vicios de la cosa y no los manifestó al comprador, este último tendrá la acción indemnizatoria de los daños sufridos con el ocultamiento”10. Ahora bien, tratándose de la acción para la rebaja del precio, no es menester reparar en la gravedad del vicio, de tal suerte que impida el uso natural de la cosa o sólo la permita de manera imperfecta, se dice lo anterior, entre tanto el artículo 1925 del Código Civil expresamente señala que, “si los vicios ocultos no son de la importancia que se expresa en el numeral 2º del 10 Corte Suprema de Justicia Sentencia del 16 dic. 2013, radicado. 1997-04959-01. 110013103048202200150 01 10 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil artículo 1915, no tendrá derecho el comprador para la rescisión de la venta, sino sólo para la rebaja del precio.” 4.
Guiados por las precedentes directrices y aplicados al asunto que ocupa la atención de la Sala, particularmente examinado el libelo introductorio se advierte que la parte demandante, desde un inicio, demarcó su pretensión orientada a que se declare la existencia de un vicio redhibitorio en el bien inmueble que fue objeto de compraventa, esto es, el identificado con asiento registral 50N-20489098 y, en consecuencia, se disminuya el precio por el cual fue enajenado.
A efectos de soportar sus peticiones, aportó: -el contrato promesa de compraventa No. 202009-30, junto con su otrosí, suscritos entre las partes aquí contendientes el 30 de septiembre y el 24 de octubre de 2020, respectivamente11; certificado de tradición12 del cual se extrae que en su anotación No. 9 se registró la escritura pública No. 2741 del 12 de noviembre de 2020, con la que se protocolizó la venta;“paz y salvo excedente desembolso del crédito hipotecario” 13, del 12 de septiembre de 2020; -Acta de entrega14, signada el 26 de noviembre 2020; -manual de recomendaciones de uso de bienes privados15; -Actas de asamblea16 No. 03 del 5 de septiembre de 2020, y No. 002 del 23 de octubre de 2021; petición del 18 de diciembre de 2021, dirigida a la Constructora Flormorado, y respuesta17 del 17 de enero de 2022; -Solicitud posventa radicada el 21 de enero 2021, y contestación del 10 de marzo de la misma anualidad18; historia clínica19 con atención del 17 de julio de 2021;
Cuadro20 en el que se relacionan “gastos generados en el apartamento buscando la habitabilidad dic. 2020 a marzo 2022”; -Acta de visita técnica del 28 de septiembre de 2022, realizada por la Secretaria del Hábitat21, y certificación expedida el 24 de abril de 2023, por la Administración de la Copropiedad, cuenta de cobro No. 0237 del 1 de octubre de 2021 y cotización22; -Estudio bioclimático realizado por Carlos 11 Pág. 13 a 18 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 12 Pág. 1 a 2 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 13 Pág. 23 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 14 Pág. 24 a 25 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 15 Pág. 26 a PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 16 Pág. 34 a 126 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 17 Pág. 127 a 131 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 18 Pág. 132 a 137 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 19 Pág. 138 a 145 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 20 Pág. 146 a 147 PDF 002PoderAnexosDemandaPruebas, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 21 Pág. 2 a 3 PDF 016ReformaDemanda, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 22 Pág. 4 a 6 PDF 016ReformaDemanda, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 110013103048202200150 01 11 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Osorio23; constancia de radicación queja24 ante la Secretaría Distrital de Salud del 16 de marzo de 2022. 5.
En cuanto a la indebida valoración de los elementos de convicción, se tiene que esta se presenta esencialmente, cuando el juez de conocimiento omite o deja de lado, sin razón aparente, medios de prueba que visiblemente hubieran variado el sentido de la decisión proferida, además de configurar marcados y ostensibles yerros en la misma. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia ha sido enfática en que se ha de respetar la autonomía e independencia del Juez en este puntual aspecto, siendo este quien puede apreciar el material probatorio de la forma más idónea, fundamentándose en el principio de la sana crítica25, sin olvidar que, “…El error en el juicio valorativo, ha dicho esta Corte, debe ser de tal entidad que debe ser ostensible, flagrante, manifiesto y el mismo debe poseer una incidencia directa en la decisión…”26. 5.1.
Teniendo presente ese postulado, sobre el primer motivo de reproche no puede concluir la Sala que el a quo incurrió en indebida valoración probatoria pues no se avizora una apreciación carente de sindéresis, ni caprichosa; pese a que la recurrente insiste en que los medios de convicción obrantes en el proceso acreditaban las deficiencias del inmueble, así como su falta de idoneidad y la disminución de su valor comercial; examinados uno a uno y en conjunto los elementos suasorios de ellos no puede colegirse el alcance que busca la apelante: En primera medida, la funcionaria de primera instancia halló acreditada la existencia del fenómeno de humedad en el conjunto residencial del cual hace parte el inmueble objeto del litigio; sin embargo, no le otorgó la connotación jurídica de ser un vicio oculto, al considerar que dicho defecto sobrevino después de la entrega del apartamento 410 de la Torre 1; conclusión soportada en las contestaciones presentadas por la constructora, en las recomendaciones técnicas emitidas por esta, así como en las declaraciones rendidas por las partes y testigos dentro del proceso; siendo relevante recordar que por su parte el señor Giovanny Frankchesco Guevara Pinto27, manifestó que encontró el 23 Pág. 7 a 104 PDF 016ReformaDemanda, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 24 Pág. 105 PDF 016ReformaDemanda, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 25 Corte Suprema de Justicia sentencias STC de 25 de enero de 2012, exp. 2011-02659-00; reiterada en STC de 18 de diciembre de 2012, exp. 2012-01828-01, STC8884- 2020, STC 24622021, STC859-2022, STC2622-2022 y STC5841-2023) 26 Corte Suprema de Justicia, sentencias STC6666- 2019, reiterado en STC10813-2021, STC802-2022, STC4609- 2022 y, STC6834-2023, ente otras. 27 Récord 11:09 a 1:10, archivo de audio y video 037ActaAudienciaArt372CGPFeb10, C01Principal, 001PrimeraInstancia 110013103048202200150 01 12 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil apartamento en venta, que solo lo visitó en una sola oportunidad, y al parecerle atractivo entregó una suma a título de arras y adelantó la negociación, además de impulsar las gestiones pertinentes con la entidad Bancaria Itaú, quien realizó las visitas técnicas para la concesión del crédito, sin que dicha entidad le hubiera advertido ningún tipo de inconsistencia. Por su parte, el convocado Jairo Raúl Martínez Vanegas28, relató que compró el apartamento sobre planos a la Constructora Flormorado, un año antes de la cuestionada venta, lo hizo como inversión, y no le dio ningún uso a la unidad habitacional, ya que desde que se le hizo entrega permaneció desocupado, mencionó que la comercialización tuvo lugar al requerir el dinero para pagar unas obligaciones.
Véase que, en efecto, las pruebas obrantes en el expediente permiten advertir que, durante la etapa precontractual, las deficiencias denunciadas por el actor no eran evidentes en el bien objeto del litigio. Ello se corroboró con el testimonio del señor Jahyson Andrés Parada Tuta29, quien manifestó haber sido el asesor comercial que intervino en la negociación entre el vendedor y el comprador.
Indicó que el inmueble se veía en perfecto estado y según la información suministrada nunca había sido habitado; que en el lapso en el cual tuvo el apartamento a su cargo lo visitó aproximadamente en treinta oportunidades en las cuales en ningún momento observó humedad ni condensación alguna. Fue enfático al manifestar que conoció al demandante porque le mostró el apartamento en dos oportunidades a él y a su esposa, y que, una vez iniciado el negocio, el personal del banco acudió al apartamento para realizar el peritaje, que hizo acompañamiento hasta la entrega del bien, y pasado un año fue que el comprador informó que el mismo presentaba humedad.
En concordancia con lo anterior, en la declaración del señor Rodrigo Reina Sánchez30, dijo desempeñarse como administrador y representante legal de la copropiedad desde el 1º de diciembre de 2020. Al ser interrogado sobre la existencia de quejas por parte del propietario inicial del inmueble para esa fecha, manifestó que no se registró Récord1:11 a 1:51:30, archivo de audio y video 037ActaAudienciaArt372CGPFeb10, C01Principal, 001PrimeraInstancia 29 Récord 2:31:57, archivo de audio y video 037ActaAudienciaArt372CGPFeb10, C01Principal, 001PrimeraInstancia. 30 Récord 2:52:50 a 3:16:10, archivo de audio y video 037ActaAudienciaArt372CGPFeb10, C01Principal, 001PrimeraInstanci 28 110013103048202200150 01 13 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil ninguna.
Sin embargo, recordó que entre los meses de enero y febrero de 2021 el señor Giovanny Frankchesco Guevara Pinto puso en conocimiento de la administración la situación presentada en su apartamento, que fue una de las personas que instó a la administración a hacer seguimiento a dicha anomalía, por lo que se presentaron reclamaciones ante la constructora, la Secretaría del Hábitat y Salud, además de efectuarse un estudio bioclimático al inmueble.
Además, al examinar el acta No. 3 de la asamblea general de ordinaria de copropietarios, celebrada el 5 de septiembre de 2020, se advierte que el señor Jairo Raúl Martínez Vanegas, entonces propietario del inmueble, no asistió a la reunión ni otorgó poder para su participación; y, por tratarse de una reunión ordinaria es claro que los temas que se trataron en la misma fueron aspectos como la presentación y aprobación de los estados financieros, el presupuesto, la elección de los órganos administrativos, sin que sea posible establecer que en el orden día estuviera contemplado algún tema inherente a la deficiencia constructiva, motivo por el cual pese a la incomparecencia del ahora aquí demandado, no es posible determinar que por virtud de lo discutido en la asamblea, de alguna manera hubiese tenido conocimiento de las deficiencias denunciadas, como lo afirmó la recurrente, para mayor ilustración véase que los temas a tratar en dicha reunión fueron los siguientes: 110013103048202200150 01 14 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En cuanto concierne al punto 11. correspondiente al informe de auditoría zonas comunes, fue presentado por la señora Carolina González, subgerente de la sociedad Concrearte y Construcción S.A.S., quien manifestó: “la firma realizó un trabajo interdisciplinario con un ingeniero eléctrico, uno hidráulico, un ingeniero civil especialista en estructura, u ingeniero civil especialista en seguridad de la edificación, un arquitecto y un abogado quienes elaboramos un informe diagnostico que fue entregado uno a la administración y otro al constructor para arrancar el recibo de las zonas comunes”.
Así entonces informó: (i) que se inspeccionaron los planos arquitectónicos aprobados que reposan en planeación y que avalaron la licencia de construcción de la copropiedad, verificándose que lo edificado correspondiera a dicho licenciamiento; (ii) durante el recibo de las zonas comunes se hicieron dos informes uno de diagnóstico, otro de los acabados y estructura donde están las acometidas de servicios públicos, redes eléctricas, hidráulicas, y (iii) respecto los hallazgos indicó: 15 110013103048202200150 01 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil De dichas resultas, es claro que las deficiencias evidenciadas no corresponden a un defecto individual y exclusivo del apartamento en litigio, sino que obedecen, en términos generales, a la forma en que fue concebida y construida la copropiedad, siendo esta la causa estructural de los problemas hidrotérmicos que la afectan de manera generalizada.
En ese orden de ideas, no le asiste razón a la censora cuando sostiene que las pruebas obrantes en el proceso acreditaban de manera suficiente las deficiencias específicas del apartamento 410 de la torre 1, así como su depreciación económica. Lo cierto es que no existe evidencia técnica que permita determinar con precisión el estado del bien antes de su enajenación, su condición actual, las adecuaciones que eventualmente se le realizaron o la magnitud real de su desvalorización. En verdad, aunque la parte actora aportó una relación de gastos en la que se señaló que ´HO DSDUWDPHQWR YDOdría un 25% PHQRV QRVLQR µ, dichas afirmaciones carecen de respaldo probatorio idóneo y se limitan su propio dicho, sin que se allegara dictamen pericial u otro medio de convicción que permita verificar la veracidad y exactitud de tales cifras.
En suma, aunque la apelante insistió en que se presentaron múltiples quejas —concretamente por parte de 150 propietarios ante las autoridades distritales—, y en que los residentes del apartamento sufrieron afectaciones en su 110013103048202200150 01 18 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil salud, en el expediente únicamente obra prueba de la solicitud elevada por el aquí demandante ante la Secretaría del Hábitat, entidad que practicó una visita técnica el 28 de septiembre de 2022.
Igualmente, reposa la constancia de radicación efectuada por la administración ante la Secretaría de Salud el 22 de marzo de la misma anualidad, documento que, además, se arrimó incompleto. En ese orden de ideas, no existe evidencia de las demás reclamaciones alegadas que permita establecer con certeza la fecha de su presentación, su contenido, ni las actuaciones adelantadas con ocasión de ellas.
Aunado a lo anterior, la única constancia médica incorporada al proceso corresponde a la atención recibida por el señor Giovanny Frankchesco Guevara Pinto en la Clínica Los Nogales el 15 de julio de 2021, en la cual se consignó el diagnóstico de “paciente con dedo en gatillo en los dedos índice y medio, bilateral”, que no guarda relación con las supuestas afecciones respiratorias que, según la declaración del actor, habrían padecido los residentes de la unidad residencial.
En relación con el argumento esgrimido por la parte apelante, según el cual la mala fe del vendedor quedó demostrada debido a que únicamente se le permitió inspeccionar el bien en una ocasión, así como que las instrucciones de uso del inmueble le fueron facilitadas en el momento mismo de la entrega del apartamento, la Sala advierte que tales aseveraciones carecen de sustento probatorio.
En efecto, aunque se dijo que, por diversas razones, no le fue posible visitar el inmueble con anterioridad, del acervo probatorio se desprende lo contrario. El asesor comercial encargado del negocio manifestó que el comprador y su familia visitaron el predio en dos oportunidades antes de la suscripción del contrato. Asimismo, la parte reconoció que a la entidad bancaria con la cual adelantaba las gestiones crediticias le fue autorizado realizar el peritaje respectivo sobre el bien.
Además, en la constancia de entrega suscrita el 26 de noviembre de 2020 por los contratantes no se dejó anotación alguna sobre la entrega de las instrucciones de uso del inmueble, tal como lo sostiene el apelante. Para mayor ilustración, véase: 110013103048202200150 01 19 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil Así las cosas, resulta evidente que las partes contratantes cumplieron con las obligaciones asumidas en el marco del negocio jurídico celebrado, sin que de las pruebas allegadas al proceso pueda inferirse desidia, ocultamiento o incumplimiento atribuible a alguna de ellas.
En ese orden de ideas, esta Sala concluye que no se configuró la indebida valoración probatoria alegada por la parte apelante, pues los elementos de convicción fueron apreciados conforme a las reglas de la sana crítica y en armonía con el conjunto del acervo procesal. Con todo, no resulta superfluo memorar que, de acuerdo con el artículo 167 del Estatuto Procesal Vigente “… incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ella persigue…”, mandato legal que consagra lo que secularmente se conoce como una carga procesal esto es, “…el requerimiento de una conducta de realización facultativa, normalmente establecida en interés del propio sujeto, y cuya omisión trae aparejada una consecuencia gravosa para él (…) la carga es una conminación o compulsión double face; por un lado el litigante tiene la facultad de contestar, de probar, de alegar; en ese sentido es una conducta de realización facultativa; pero tiene al mismo tiempo algo así como el riesgo de no contestar, de no probar, de no alegar.
El riesgo consiste en que, si no lo hace oportunamente, se falla en el juicio sin escuchar sus defensas, sin recibir sus pruebas o sin saber sus conclusiones. Así configurada, la carga es un imperativo del propio interés…”31. Couture, Eduardo J., Fundamentos del Derecho procesal Civil, 3ª edición Roque Depalma Editores, Buenos Aires, 1958, págs. 211 a 213 31 110013103048202200150 01 20 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En el presente asunto, luego de examinar el material probatorio, se advierte que los elementos de convicción resultan insuficientes para acreditar los supuestos fácticos que sustentan la acción redhibitoria.
Si bien se aportaron documentos relacionados con la entrega del inmueble, comunicaciones con la constructora y un estudio técnico de carácter general, ninguno de ellos permite establecer con certeza la existencia de un vicio oculto específico en el apartamento 401 de la torre 1, ni su preexistencia al momento de la compraventa, ni su gravedad en términos de afectación funcional o económica, ni tampoco se arrimó dictamen idóneo que permitiera verificar la depreciación alegada, ni prueba técnica que individualizara la afectación en la unidad privada, se insiste en que lo asertivo hubiese sido que la parte interesada aportara pericia, o prueba directa que individualizara el defecto en el predio, y ante la ausencia de ello, no puede abrirse paso sus pretensiones.
En tal sentido, recuérdese que la Corte Constitucional en sentencia C-086 de 2016 del 24 de febrero de 2016, con ponencia del Magistrado Jorge Iván Palacio, al resolver una demanda de inconstitucionalidad sobre el canon 167 ibidem esbozó que: “…De acuerdo con la doctrina, esta carga procesal se refiere a “la obligación de ‘probar’, de presentar la prueba o de suministrarla, cuando no el deber procesal de una parte, de probar la (existencia o) no existencia de un hecho afirmado, de lo contrario el solo incumplimiento de este deber tendría por consecuencia procesal que el juez del proceso debe considerar el hecho como falso o verdadero”33.
En tal sentido la Corte Suprema de Justicia ha explicado cómo en el sistema procesal se exige, en mayor o menor grado, que cada uno de los contendientes contribuya con el juez al esclarecimiento de la verdad: “En las controversias judiciales, por regla general, cada una de las partes acude al juez con su propia versión de los hechos, esto es, que presenta enunciados descriptivos o proposiciones fácticas a partir de las cuales pretende generar un grado de convencimiento tal, que sea suficiente para que se emita un pronunciamiento favorable al ruego que se eleva ante la jurisdicción. Dicho de otro modo, en el punto de partida de toda controversia procesal, cada uno de los extremos del litigio intenta convencer al juez de que las descripciones que presenta coinciden con la realidad y, a partir de aquéllas, justamente, propicia el litigio.
De esa manera, cuando hay una genuina contención, el sistema exige que cada uno de los contendientes correlativamente contribuya a que el juez supere el estado de ignorancia en el que se halla respecto de los hechos debatidos, tarea que por lo general 110013103048202200150 01 21 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil concierne al demandante respecto de sus pretensiones, y al demandado respecto de las excepciones.
(…). Esta institución pretende que quien concurre a un proceso en calidad de parte asuma un rol activo y no se limite a refugiarse en la diligencia del juez ni se beneficie de las dificultades probatorias o mala fortuna de su contraparte. En otras palabras, “las partes en el proceso deben cumplir con el deber de diligencia en lo que pretenden probar.
Ninguna debe obrar con inercia porque ello causa que las consecuencias adversas de la decisión sean deducidas en su contra. El proceso no premia la estrategia sino la solución del conflicto con la participación de las partes” (se resalta). Aplicadas las precedentes directrices, fuerza es concluir, que la parte actora no cumplió con la carga procesal que en ella gravitaba; e improcedente es pretender en esta instancia subsanar tal omisión, máxime cuando su desidia persistió pues las pruebas solicitadas en alzada fueron presentadas tardíamente.
Ante ese ese panorama, no hay lugar a otorgarles una valoración distinta, a la realizada por el fallador de primera instancia. Así las cosas, el reparo hecho por este aspecto carece de vocación de prosperidad. 5.2. Definido lo anterior, corresponde determinar si se aplicaron indebidamente los artículos 1914 y 1915 del Código Civil, pues la parte apelante sostiene que el fallador de primera instancia interpretó de manera errónea el concepto de “gravedad” del vicio oculto, razón por la cual, a su juicio, no había lugar a desechar sus pretensiones.
Para dilucidar tal cuestionamiento, recuérdese que, cuando se persigue la reducción del precio en virtud de la acción estimatoria, corresponde al demandante acreditar: (i) la existencia del vicio al momento de la venta; (ii) el silencio del vendedor, quien, conociendo el defecto, se abstuvo de informarlo al comprador; y, (iii) la ignorancia del adquirente, quien no podrá ampararse en ella sí, dada la magnitud del defecto, este no pudo pasar inadvertido “sin negligencia grave de su parte”, o si, por las características del mismo, pudo haberlo conocido con facilidad en razón de su profesión u oficio.
En el sub examine, como ya se anotó, para el momento de la venta si bien la edificación presentaba algunos inconvenientes relacionados con la impermeabilización, no se demostró que el inmueble objeto del negocio, en sí mismo, presentara un defecto estructural atribuible a dicho fenómeno, pues la prueba recaudada indica que el problema 110013103048202200150 01 22 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil se manifestó después de su ocupación. Tampoco se demostró que el vendedor tuviera conocimiento previo de tales deficiencias.
Llama la atención de esta Sala que, pese a que el demandante dijo haber tenido dificultades para acceder al inmueble antes de la negociación, haber percibido una supuesta premura en la celebración del contrato e incluso haber notado aspectos que le generaban inquietud, no tomó la decisión de replantear la compra, lo cual evidencia una falta de diligencia mínima en la verificación de las condiciones del bien.
En este punto, resulta útil recordar la doctrina jurisprudencial que puntualiza: “Tanto el comprador como el vendedor están equiparados en el conocimiento de los vicios ocultos de la cosa, pues el artículo 1915 se refiere al comprador y el 1918 al vendedor; ambos deben examinar el bien para saber si está en buenas condiciones y puede ser objeto del contrato pretendido: ninguno puede reclamar si incurre en negligencia grave al respecto32” Desde esta perspectiva, el comprador también tiene un deber de diligencia en la etapa precontractual.
Tratándose de un bien sometido al régimen de propiedad horizontal, es razonable exigir que el adquirente realice gestiones básicas de verificación, tales como consultar con la administración sobre el estado del edificio, sus condiciones estructurales y eventuales afectaciones. Aquí, no se demostró que el demandante hubiera llevado a cabo tales actuaciones, por lo que no puede ampararse en la supuesta ausencia de buena fe del vendedor para soportar su pretensión de rebaja en el precio.
Ahora bien, al analizar en su integridad la decisión adoptada en primer grado, la Sala concluye que no se configuró la indebida aplicación de la normativa invocada, pues su interpretación y alcance fueron ajustados al marco legal y jurisprudencial vigente, según lo probado. Si bien es cierto que la funcionaria de primera instancia condicionó equivocadamente la procedencia de la acción a la demostración de la “gravedad” del defecto -requisito que no resulta exigible tratándose de la acción estimatoria conforme al artículo 1925 del Código Civil-, tal desacierto no tiene la entidad suficiente para modificar el sentido del fallo, en tanto no se acreditó la existencia de un vicio oculto que afectara la cosa objeto del contrato. 32 Gaceta judicial LXXX, pp. 451 y 452.
Sentencia de 23 de junio de 1955 110013103048202200150 01 23 República de Colombia Tribunal Superior de Bogotá, D.C. Sala Civil En efecto, la ausencia de prueba idónea que demuestre que el inmueble presentaba un vicio preexistente, desconocido por el comprador al momento de la celebración del negocio jurídico, y que disminuyera sustancialmente su valor o aptitud para el uso natural al que estaba destinado, impide la prosperidad de las pretensiones invocadas.
Por consiguiente, al no cumplirse con los presupuestos sustanciales exigidos por la ley para la configuración de la responsabilidad del vendedor por vicios ocultos, no hay lugar a la rebaja del precio reclamada. 6. Por lo expuesto, se confirmará íntegramente la decisión recurrida, y ante el fracaso de la alzada se condenará en costas al demandante.
DECISIÓN En consideración a lo consignado en precedencia, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia celebrada el 15 de agosto de 2025, por el Juzgado 54 Civil del Circuito de Bogotá.
SEGUNDO: CONDENAR en costas al apelante vencido.
NOTIFÍQUESE, RUTH ELENA GALVIS VERGARA Magistrada 110013103048202200150 01 MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada 110013103048202200150 01 JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS Magistrado 110013103048202200150 01 110013103048202200150 01 24 Firmado Por: Ruth Elena Galvis Vergara Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jorge Eduardo Ferreira Vargas Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 8003478ef0d7e3dce9132ec92989c00703c2ad0a721d6fabe3246233ed1ef87a Documento generado en 30/10/2025 12:02:17 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica