República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE Ejecutivo PROCESO DEMANDANTES Multidiseños y Acabados S.A.S. DEMANDADOS Jhon Jairo Díaz Polania y otros. RADICADO 11001310303520200031105 PROVIDENCIA Sentencia No. 19 DECISIÓN REVOCA DISCUTIDO Y Diecinueve (19) y veintiséis (26) de APROBADO marzo de dos mil veintiséis (2026) FECHA Veintisiete (27) de marzo de dos mil veintiséis (2026) Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante contra la sentencia proferida en audiencia, el 20 de octubre de 2025, por el Juzgado Treinta y Cinco Civil de Circuito de esta ciudad, conforme lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES La sociedad Multidiseños y Acabados S.A.S., a través de apoderado judicial, a continuación del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, formuló demanda ejecutiva contra Jhon Jairo Diaz Polania, Elizabeth Rodríguez Pascuas, Steaa Parts de Colombia S.A.S., y Rentibados S.A.S. para que, con su citación y audiencia, previos los trámites legales, se librara mandamiento de pago a su favor por las siguientes sumas de dinero: (i) $2.134.080 “correspondiente al saldo de los meses de noviembre de 2020 a julio de 2021, en cuantía de $237.120 por cada mes”; $1.977.120 “correspondiente a saldo de canon del 1 al 31 de agosto de 2021”; así como, por las rentas causadas desde el 1 de septiembre de 2021 hasta que se materialice la entrega del inmueble.
(ii) $18.720.000 por concepto de cláusula penal. Como soporte fáctico de las pretensiones expuso que los extremos de la lid celebraron un contrato de arrendamiento sobre el inmueble ubicado en la Carrera 7 B No. 135-77, apartamento 1207, torre 2, Edificio Torre Central de esta ciudad, en el cual acordaron como penalidad para el interviniente incumplido, el pago de una suma equivalente a 3 cánones vigentes para el momento del desacato.
De otro lado, narró que, con ocasión a la mora en el pago de la renta del año 2019, inició el proceso de restitución de bien inmueble arrendado, cuyo conocimiento fue asignado al Juzgado 35 Civil del Circuito de esta urbe, el que mediante sentencia proferida el pasado 17 de junio de 2021, declaró terminado el evocado convenio y dispuso la restitución del predio. 35 2020 00311 05 Sin embargo, los convocados no han efectuado la entrega correspondiente y tampoco han cancelado las aludidas erogaciones1.
Actuación procesal: Por auto adiado 14 de marzo de 2022 2, la señora Juez libró mandamiento de pago; empero, tras reformarse la demanda inicial3, el 30 de junio postrero, libró una nueva orden de apremio para incluir el reconocimiento de los réditos moratorios sobre los cánones adeudados y la suma de $ 4.493.000 por concepto de agencias en derecho y costas fijadas en la sentencia adiada 17 de junio de 2021, más los intereses liquidados en la forma dispuesta en el artículo 1617 del Código Civil4.
Contra tal decisión el apoderado judicial de Steaa Parts de Colombia S.A.S., interpuso recurso de reposición, por lo que el 5 de septiembre de 2024, resolvió: “NEGAR el mandamiento de pago en contra de STEAA PARTS DE COLOMBIA S.A.S., con relación a las costas y agencias en derecho decretadas en la sentencia de 17 de junio de 2021”5. Posteriormente, los convocados Jhon Jairo Díaz Polanía y Elizabeth Rodríguez Pascuas, dentro de la oportunidad procesal por medio de mandatario judicial, se pronunciaron sobre los hechos resaltando que la suma impuesta por condena en costas fue sufragada y propusieron las siguientes excepciones de mérito: (i) “PAGO”, edificada, en lo medular, en que los cánones generados en vigencia del arrendamiento fueron cancelados; incluso, pese a haber sido relevados de ese deber, en virtud de lo estipulado en la promesa celebrada el 27 de diciembre de 2019, sufragaron todo el año 2020;
Archivo 001DemandaEjecutiva,C02DemandaEjecutiva, 01PrimeraInstancia, 001PrimeraInstancia. Archivo 003AutoLibraMandamientoDePago,ib. 3 Archivo 009ReformaDemanda,ib 4 Archivo 011AutoAceptaReforma,ib. 5 Archivo 033AutoResuelveRecurso,ib. 1 2 35 2020 00311 05 además, también honraron las obligaciones contenidas en el acto preparatorio. Destacaron que aun cuando el ejecutante tenía que realizar los cobros periódicos a través de la presentación de facturas cargadas con IVA, aquel no procedió de tal modo, configurándose una posible evasión tributaria que podría generar consecuencias penales e (ii) “INEXIGIBILIDAD DE LAS OBLIGACIONES DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO, DEBIDO A SU MUTACIÓN EN UN CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA – SOBRE LOS MISMOS INMUEBLES”, soportada, en síntesis, en que como los extremos del litigio cambiaron su calidad de arrendador y arrendatarios a promitente vendedor y promitentes compradores, el cobro perseguido se torna improcedente6.
Descorridas las defensas planteadas7, la Funcionaria evacuó las audiencias reguladas en los artículos 372 y 373 del Estatuto Procesal. Ulteriormente, emitió sentencia en la que resolvió negar las pretensiones de la demanda, declarar terminada la causa por compensación de las costas procesales fijadas en el proceso de restitución antecedente, ordenar el levantamiento de las medidas cautelares practicadas y condenar en costas al extremo actor.
Sentencia impugnada: La Juzgadora expuso que la vía ejecutiva resulta improcedente para procurar cobrar cánones causados con posterioridad a la declaratoria de terminación del contrato de arrendamiento emitida en la sentencia proferida en el marco de la restitución de inmueble arrendado, ya que cesaron todos los efectos de la relación contractual. 6 7 Archivo 034AlleganExcepciones, ib.
Archivo 038DescorreTrasladoExcepciones, ib. 35 2020 00311 05 En suma, consideró que las promesas de compraventa datadas del 27 de diciembre de 2019 y 21 de julio de 2021 aniquilaron el anotado convenio; primero, al ser incompatibles y, segundo, porque se demostró que, con ocasión a lo pactado en la última, se produjo la entrega del bien.
Adicionalmente, resaltó que en la suscrita el 27 de diciembre de 2019, las partes acordaron que no correrían cánones de arrendamiento. De otro lado, indicó que como el demandante inició un proceso de resolución de contrato, en el cual se le reconoció una indemnización por el incumplimiento del evocado acuerdo, era notorio que lo que buscaba era seguir lucrándose sin justificación alguna.
Finalmente, frente al cobro de las agencias en derecho impuestas en la sentencia declarativa, indicó que no es procedente mantener la orden de apremio, al configurarse la compensación entre las partes, debido a que el demandante confesó que adeuda la suma de $42.000.000 a los ejecutados8. Apelación: Como sustento de la solicitud revocatoria el apoderado que representa a la parte ejecutante, señaló que se incurrió en una indebida valoración probatoria respecto del contrato de arrendamiento y las promesas de compraventa, por cuanto, resulta desatinado afirmar que no es posible procurar el recaudo de cánones causados con posterioridad al veredicto proferido al interior del proceso de restitución de bien inmueble arrendado, ya que dicha facultad se extiende hasta que se materialice la entrega del predio, amén que la causa declarativa solo termina hasta que ello ocurra. 8 Minuto 4:50, archivo053VideoAudienciaConcentrada, ib. 35 2020 00311 05 Sostuvo que resulta improcedente colegir que los actos preparatorios finiquiten, de suyo, la relación de arrendamiento, ya que la ley y la jurisprudencia permiten su coexistencia; además, no existe acuerdo entre las partes que así lo disponga y, aunado, es común que cuando se presenta una intención de compra por parte de los arrendatarios aquellos continúen pagando la renta hasta que se materialice la venta.
Adicionalmente, la Juez de primera instancia pasó por alto que, en la primera promesa, en la cláusula decima se indicó: “Durante el tiempo que se requiera para el trámite de aprobación del Leasing y hasta que se perfeccione la venta del inmueble, LAS PROMITENTES COMPRADORAS cancelarán al PROMITENTE VENDEDOR, el canon de arrendamiento acordado por LOS CONTRATANTES…”.
También arguyó que es errado entender que se haya producido la entrega del bien en virtud a la última convención celebrada, en tanto que, dicho proceder estaba supeditado al desembolso del crédito adquirido por los ejecutados, lo que no se materializó; además, porque la devolución real del bien solo se produjo hasta el 13 de abril de 2023 de forma voluntaria.
Igualmente, relievó que se obvió considerar que el aludido pacto fue declarado resuelto mediante sentencia judicial. De otro lado, señaló que lo argumentado respecto a la inviabilidad de la ejecución para cobrar las evocadas rentas, de modo alguno resulta aplicable a la cláusula penal, la cual es ejecutable al demostrarse la mora del pago de los cánones causados en 2019, con la emisión del veredicto proferido en la restitución. 35 2020 00311 05 En similar línea argumentativa, adujo que hubo un incorrecto análisis de las pruebas que conllevaron a declarar la compensación respecto de las agencias en derecho, debido a que no se tuvo en cuenta que las partes al contestar la demanda y descorrer el traslado informaron que uno de los demandados ya había cancelado la suma establecida por tal concepto, aunado a que no se cumplen los requisitos legales y, en todo caso, el demandante no confesó adeudar el valor señalado por la juzgadora.
Por último, apuntaló que no ha actuado con mala fe, sino en procura de salvaguardar sus intereses9. Pronunciamiento de la parte no apelante: Al descorrer el traslado, el profesional, en resumen, insistió en que las obligaciones económicas derivadas del contrato de arrendamiento no le son oponibles a la pasiva, en razón a que celebraron las promesas de compraventa.
II. CONSIDERACIONES Revisada la actuación, no se observa causal de nulidad que pueda invalidar lo actuado, ni reparo que formular en contra de los presupuestos procesales, toda vez que los requisitos necesarios exigidos por la ley se encuentran presentes. En efecto, la demanda reúne las exigencias rituarias, los extremos procesales gozan de capacidad para ser parte y comparecer, además, la competencia radica en esta Corporación. El proceso ejecutivo tiene como finalidad esencial la satisfacción o Minuto 23:49, archivo 053VideoAudienciaConcentrada, archivo006Sustentación, 002SegundaInstancia. 9 35 2020 00311 05 archivo55ArgumentosApelación ib y cumplimiento de una obligación de dar, hacer, o no hacer, a favor del acreedor y a cargo del deudor, la cual por mandato expreso del canon 422 del Código General del Proceso debe constar en un título ejecutivo (simple o complejo), el cual se constituye por aquel documento que contenga una obligación clara, expresa y exigible, proveniente del obligado o de su causante y que preste plena prueba en su contra.
Acorde con lo previsto en el artículo 328 de la Codificación en cita, de cara a los argumentos expuestos por el apelante, la competencia del Tribunal se circunscribe a determinar si la declaración judicial de terminación del contrato de arrendamiento o la suscripción de las aludidas promesas, frustran el cobro de los cánones perseguidos. Igualmente, establecer si en el presente asunto era viable continuar con la ejecución respecto de la cláusula penal y la suma impuesta por concepto de costas, para lo cual deberá estudiarse la procedencia de la compensación. Con miras a solucionar el primer cuestionamiento bosquejado, importa memorar que en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada, los individuos se encuentran facultados para celebrar distintas negociaciones, verbi gracia los denominados “contratos”, que constituyen una fuente de obligaciones, pues es sabido que a la luz de lo estipulado en los artículos 1494, 1602 y 1603 del Código Civil, los válidamente celebrados son ley para las partes, sin que deban ser invalidados por motivos ajenos al consentimiento mutuo o a causas legales.
Por ende, los intervinientes están llamados a honrar con buena fe las estipulaciones que de tales acuerdos emanen. 35 2020 00311 05 Sin embargo, no debe perderse de vista que pueden existir eventos en los cuales las cláusulas estén desprovistas de claridad o incluso resulten contradictorias, casos en los cuales, la Corte Suprema de Justicia tiene dicho que, para esclarecer dicha penumbra, debe analizarse la conducta que las partes asuman de manera anterior y posterior a la celebración del convenio.
Puntualmente, ha decantado que: “[p]ara averiguar el querer de los obligados, a más del tenor literal de sus cláusulas …, debe tener en cuenta el intérprete diversos factores que inciden en el acuerdo, tales como las condiciones particulares de los intervinientes y su proceder en los diferentes momentos contractuales, esto es, antes, durante y después de su celebración, de tal manera que se refleje de manera precisa el ánimo que los inspiró a vincularse” (CSJ, SC del 24 de julio de 2012, R.. n.° 2005-00595-01; se subraya).10 Así pues, dentro de la variedad de convenciones que pueden existir, se encuentran el contrato de arrendamiento y la promesa de compraventa, siendo estos los que interesan en este asunto.
En punto al primero, conviene destacar que conforme lo dispuesto por el canon 1971 del Código Civil y siguientes, es aquel mediante el cual las partes se obligan de manera reciproca, una llamada arrendadora a conceder el goce de la cosa y, la otra denominada arrendataria, a pagar por ello. Dicho concepto es igualmente aplicable en tratándose de vivienda urbana.
(art. 2 de la Ley 820 de 2003). SC5185-2021, Radicado 54405-31-03-001-2013-00038-01, Magistrado Ponente ÁLVARO FERNANDO GARCÍA RESTREPO 10 35 2020 00311 05 Particularmente, a tono con lo dispuesto en los preceptos 8 y 9 de la Ley 820 de 2003, así como en las disposiciones del Estatuto Sustantivo, nuestro ordenamiento jurídico prevé de manera taxativa los compromisos que debe acatar cada interviniente.
Para el arrendador contempla: “entregar al arrendatario la cosa arrendada, “mantenerla en estado de servir para el fin a que ha sido arrendada” y “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”11 mientras que, para el arrendatario, establece: “usar de la cosa según los términos o el espíritu del contrato”12, pagar el precio o renta13 y “restituir la cosa al fin del arrendamiento” 14.
De ahí que, a voces del Alto Tribunal de la Jurisdicción Civil, “son de su esencia una cosa, cuyo uso o goce concede una de las partes a la otra y … el precio que se debe pagar por ese goce, obra o servicio» (SC, 25 Feb. 1976)”15. (negrilla fuera del texto original) A su turno, el contrato de promesa como su nombre lo indica es de naturaleza meramente preparatoria y su función no es otra que allanar el camino para la celebración de un convenio posterior 16 Bajo tal tesitura, concierta la Sala que, contrario a lo argüido por la a-quo, el recaudo de las rentas solicitadas por el ejecutante deviene procedente pese a la declaratoria judicial de terminación del aludido contrato y a la celebración de las promesas de compraventa.
Artículo 1982 del Código Civil Artículo 1996 del Código Civil 13 Artículo 2000 del Código Civil 14 Artículo 2005 del Código Civil 15 CSJ SC194-2023. 16 CSJ SC2221-2020. 11 12 35 2020 00311 05 En efecto, al ponderar las pruebas allegadas, se avizora que es pacífico que mediante sentencia proferida el 17 de junio de 202117, el funcionario declaró terminado el contrato de arrendamiento y ordenó la restitución del predio.
Igualmente que, a continuación, el demandante promovió la ejecución por los cánones que se causaron no solo con anterioridad a la emisión de tal veredicto, sino también, por los generados con posterioridad hasta que se materializara la entrega; así mismo, por la cláusula penal y agencias en derecho. Desde tal escenario, la Sala estima que el arrendador puede exigir, a través de la vía coercitiva, el pago de la renta que se cause hasta el momento en que se haga efectiva la devolución del predio, ya que, en puridad, la declaración de culminación del contrato de arrendamiento no produjo la devolución inmediata de la heredad, si en mente se tiene que tal acto solo tuvo lugar hasta el año 2023, según lo reconocieron los señores Jhon Jairo Díaz Polania y Elizabeth Rodríguez Pascuas al rendir el correspondiente interrogatorio de parte18.
En otras palabras, como la entrega se estableció como una consecuencia de la terminación de la relación contractual, no es lógico que pese a incumplirse tal orden, el arrendador se encuentre imposibilitado para cobrar la renta mediante una acción compulsiva, máxime que, es sabido que, el proceso de restitución termina cuando aquella se produce.
En un caso de similares contornos fácticos, donde se censuró el inicio de un juicio compulsivo por cánones causados después de la Archivo 001SentenciaPrimeraInstancia, C01Principal, 01Primerrainstancia, 001PrimetaInstancia. Minuto 23:53 archivo 045AudicenciaConcentradaDia1Parte1 y minuto 39:50 046AudicenciaConcentradaDia1Parte2, C02DemandaEjecutiva, ib. 17 18 35 2020 00311 05 archivo sentencia de restitución, la Corte Suprema de Justicia en sede de tutela asentó;
“De ese recuento emerge que la tesitura discutida es admisible desde el punto de vista de la legalidad, lo que impide calificarla de absurda o irracional, en rigor, porque en ella se estimó que era viable exigir la renta causada después de la «ejecutoria» de la «sentencia» que ordenó la «restitución», porque se entendió que la culminación del vínculo privado que ató a los contendores no generó la devolución inmediata de la cosa sobre la que recayó tal convenio, ya que ésta continuó en poder de la parte «demandada» por virtud del derecho de retención que le fue otorgado en el «veredicto» de 14 de agosto de 2014, que «adquirió firmeza» el 26 de septiembre de 2014”19 (negrillas fuera de texto) Decantado lo precedente, con miras a continuar con el estudio de los embates aducidos por el censor, el Tribunal avista que las promesas de compraventa que obran en el plenario tampoco ostentan la virtualidad de modificar lo hasta aquí sostenido, ya que aquellas constituyen negocios autónomos e independientes respecto del contrato de arrendamiento, que, a la postre, no hacían cesar el deber que tenían los demandados de pagar la renta, se itera, mientras que gozaran del uso de la cosa, atendiendo a que, de un lado, nuestro ordenamiento jurídico no prevé tal consecuencia, ipso facto, y, de otro, porque no se vislumbra que así se haya pactado por los intervinientes.
Y es que, no puede concluirse que al celebrar el primero de tales convenios preparatorios, el 27 de diciembre de 2019, las partes hubiesen acordado la absolución de dicha carga económica, en la CSJ STC14752-2018, radicado 1500122130002018-00433-01, Magistrado Ponente Octavio Augusto Tejeiro Duque 19 35 2020 00311 05 medida que, al examinar el texto completo del documento, se avizora que, si bien en el parágrafo de la cláusula tercera señalaron “ El precio del inmueble se mantendrá sin ningún incremento para el año 2020, ni pago alguno de cánones de arrendamiento…”, lo cierto es que, en contraposición, en la estipulación décima indicaron: “ Durante el tiempo que se requiera para el trámite de aprobación del Leasing y hasta que se perfeccione la venta del inmueble, LAS PROMITENTES COMPRADORAS cancelaran al PROMITENTE VENDEDOR, el canon de arrendamiento acordado por LOS CONTRATANTES…” (se resalta), concertación última que de acuerdo a la reglas de interpretación previamente citadas, se concluye, es la que goza de plena validez y eficacia20.
Al efecto, memórese que, conforme viene de verse, cuando en un mismo pacto se consignen disposiciones contradictorias, como aquí en apariencia sucedió, con miras a indagar cuál es la que debe atenderse, se impone examinar el comportamiento pre y post contractual de los intervinientes. En esa medida, nótese que como los convocados Jhon Jairo Díaz Polania y Elizabeth Rodríguez Pascuas, al unísono confesaron que con posterioridad a la suscripción de ese pacto preparatorio -27 de diciembre de 2019-continuaron pagando la renta21, e incluso, milita en el plenario una misiva datada del 29 de mayo de 2020, mediante la cual la señora Rodríguez Pascuas, le manifiesta al hoy promotor lo siguiente: “Además, es preciso señalar que, a pesar del negocio de compraventa, se ha mantenido el pago del canon de Folios 27 a 30 archivo 0034AllegaExcepciones, 001DemandaEjecutiva,C02DemandaEjecutiva, 01PrimeraInstancia, 001PrimeraInstancia. 21 Minuto 49:16 archivo 045AudicenciaConcentradaDia1Parte1 y minuto 22:16 archivo 046AudicenciaConcentradaDia1Parte2, C02DemandaEjecutiva, ib. 20 35 2020 00311 05 arrendamiento por los meses de diciembre, enero, febrero, marzo, abril y mayo por los cuales se han pagado la suma de, a pesar que como es de su conocimiento y con su autorización al inmueble con ocasión de este contrato se le realización mejoras en una cuantía muy significativa ” 22, siendo loable concluir que pese a aspirar a comprar el bien, aquellos no tuvieron la intención de pasar por alto la obligación económica que se derivaba del uso y goce del predio dado en arrendamiento, pues, contrario sensu, la conducta asumida, deja ver que lo que exteriorizaron fue su anuencia en continuar honrando tal compromiso.
Es más, el convocado Díaz Polania, señaló que cuando dejaron de pagar las rentas en el año 2021, el demandante lejos de avalar esa omisión, les había indicado que incumplieron el contrato y que iba a proceder según la ley23. Ahora, el hecho que dichos extremos contractuales, en el presente proceso discutan la procedencia de ese pago de cara a la citada estipulación – la que acordaba que no se causarían cánones-, no dilucida situación distinta a la que se viene comentando, ya que tales alegaciones constituyen manifestaciones muy posteriores a las negociaciones, que evidentemente carecen de entidad para revelar el querer de los contratantes al momento preciso de celebrarse la promesa, de donde la mencionada cláusula, en gracia de discusión, no posee efectos vinculantes para ser ponderada en este análisis.
De otro lado, llama la atención que en la citada comunicación no se pusiera de presente lo que ahora en este juicio argumenta la 22 Folio 24 a 25 archivo 0034AllegaExcepciones, ib. 23 Minuto 23:50, archivo 046AudicenciaConcentradaDia1Parte2, C02DemandaEjecutiva, ib. 35 2020 00311 05 convocada, pues, mírese que, allí nada se dijo sobre los efectos que alega irradió la primera promesa.
Tampoco puede pregonarse que el último pacto datado del 21 de julio de 2021, tenga vocación de extinguir el aludido deber, por cuanto allí no se estipuló nada frente al particular y, además, porque no puede entenderse que se realizó la entrega del bien en virtud a ese convenio en frontal desconocimiento del arrendamiento. Lo anterior, debido a que de acuerdo a la cláusula séptima que establecía: “ La entrega real y material de los inmuebles objeto del presente contrato, junto con sus mejoras, anexidades, usos y servidumbres a las PROMETIENTES COMPRADORAS se realizara el día treinta (30) de agosto de dos mil veintiuno (2021), o antes o posterior, dependiendo del desembolso del crédito hipotecario y / o leasing habitacional, dicho plazo podrá ser ampliado por fuerza mayor, previa comunicación por escrito por parte de LOS PROMITENTES COMPRADORES a LOS PROMETIENTES VENDEDORES”, es notorio que tal acto quedó supeditado al “desembolso del crédito o leasing habitacional”, de lo cual no hay prueba alguna, pues la misiva adiada 13 de enero de 2022, emitida por el Banco Davivienda, da cuenta solo de la aprobación más no del desembolso24.
No sobra agregar, que debe tenerse en cuenta que dicho pacto fue declarado resuelto mediante sentencia judicial proferida por otra Sala de esta Corporación25 en la que se consideró; “Ya en lo atinente a la restitución material de los bienes, la Sala se abstiene de emitir una orden frente a ese puntal aspecto, ya que según lo informó la 24 Folio 37, archivo 0034AllegaExcepciones, ib. 25 Archivo 36AportaInformación,ib. 35 2020 00311 05 parte actora, la tenencia del apartamento estaba en cabeza de las demandadas en virtud de un contrato de arrendamiento celebrado desde el 2013 pero afirmó que logró el reintegro de los bienes de su propiedad, con ocasión a una demanda de restitución de bien inmueble; además los bienes objeto del contrato en litigio no fueron entregados a las demandadas en virtud de ese convenio, toda vez que aquella entrega se haría el 30 de agosto de 2021, o antes o después de ocurrido el desembolso de los pagos pactados, lo que en efecto, no ocurrió. Luego, no hay lugar a proveer sobre la entrega de aquellos bienes ” Y es que, tal como lo ha sostenido la jurisprudencia, “la resolución del contrato, a la vez que apareja como principal consecuencia la extinción del conjunto de obligaciones surgidas del mismo –efectos ex nunc–, tiene además eficacia retroactiva –ex tunc– en aquellos eventos en que, no siendo negocios de tracto sucesivo, verifícanse actos de cumplimiento entre las partes; se trata, pues, de colocar a los contratantes, en cuanto sea posible, en la posición en que se hallaban antes de celebrar el contrato’ (CSJ, SC de 4 jun. 2004. rad. 7748, reiterada en SC11287 de 17 ago. 2016, rad. 2007-0060601).(sic) 26 De modo que, es inviable sostener que con ocasión a dicho preacuerdo los ejecutados estuviesen exonerados de pagar la renta, se insiste, mientras que tuvieran en su poder el inmueble; menos puede predicarse que el celebrado el 27 de diciembre de 2019, produjo dicha consecuencia, ya que las partes acordaron dejarlo sin valor para concertar uno nuevo. 26 CSJ SC2307-2018, Magistrado Ponente Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 35 2020 00311 05 En este estado del arte, se demuestra, entonces, que el actuar del demandante no puede tildarse de malintencionado y menos calificarse dentro de la “mala fe”, ya que no existen pruebas de que hubiese faltado a la lealtad contractual o a las buenas costumbres, por lo menos en lo que atañe al contrato de arrendamiento fuente del recaudo, sin que nos corresponda en este escenario juzgar su probidad contractual en torno a las promesas de venta celebradas con algunos de los demandados respecto de los mismos bienes, la última de las cuales fue resuelta por decisión de este Tribunal dentro de la acción correspondiente, adoptando las determinaciones inmanentes a la misma.
Superado el anterior tópico, se impone abordar el estudio relativo a la cláusula penal, las costas y la compensación. Respecto a lo primero, basta indicar que le asiste razón al opugnante, pues, en verdad, los argumentos aducidos por la señora Juez de primer grado respecto de los cánones, de modo alguno podían hacerse extensivos a tal sanción, ya que de acuerdo a la estipulación decima octava del contrato de arrendamiento aquella se causaba ante “el incumplimiento de cualquiera de los arrendatarios de cualquiera de las cláusulas de este contrato y, aun, el simple retardo en el pago de una o más mensualidades, lo constituirá en deudor del ARRENDADOR por una suma equivalente a tres veces del precio mensual de arrendamiento que esté vigente al momento en que tal incumplimiento se presente a título de pena“27, desobediencia que no admite discusión alguna en este caso, habida consideración que precisamente fue la mora en el pago de los incrementos de algunas mensualidades 27 de los años 2020 y Folio 12, archivo002EscritoDemanda,C01Principal, 01PrimeraInstancia, 001PrimeraInstancia. 35 2020 00311 05 2021, así como en los cánones subsiguientes hasta la entrega del inmueble, la causal que se adujo para incoar el proceso de restitución, en el cual, se reitera, se profirió sentencia accediendo a las pretensiones, lo que se traduce en que la autoridad judicial emitió con carácter de cosa juzgada una determinación que corroboró el incumplimiento de los arrendatarios, a partir de la ausencia de oposición a las pretensiones por parte de los mismos, conforme se constata en el fallo de 17 de junio de 2021.
Rememórese que el artículo 1592 del Código Civil la define como “…aquella en la que una persona, para asegurar el cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena consistente en dar o hacer algo en caso de no ejecutar o retardar la obligación principal…”. En palabras del Alto Tribunal de Cierre, “dicho pacto tiene el carácter de una «obligación accesoria», en cuanto tiene por objeto asegurar el cumplimiento de otra obligación; igualmente, constituye una «obligación condicional», porque la pena solo se debe ante el incumplimiento o retardo de la «obligación principal»; y también puede representar una liquidación convencional y anticipada de los perjuicios en caso de configurarse alguno de tales supuestos”28 En punto a las costas y la compensación, como cuestión inaugural, es menester señalar que a voces del canon 282 del Código General del Proceso, le está vedado al juzgador reconocer esta excepción de manera oficiosa; es decir que, para que pueda ser declarada es menester que hubiese sido alegada. 28 CSJ SC3047-2018, rad. 25899-31-03-002-2013-00162-0, Magistrado Ponente Luis Alonso RICO PUERTA 35 2020 00311 05 Desde esa perspectiva, al revisar el escrito de contestación de la demanda, se avizora que la pasiva no arguyó tal medio defensivo, por lo que tal omisión es suficiente para colegir el desacierto de la primera instancia en declarar la configuración del tal fenómeno, ya que, además, ello desconoce el principio de congruencia previsto en el artículo 281 del Código General del Proceso, que establece: “la sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley”.
Sobre el particular la Corte Suprema de Justicia, precisó que, “ según el inciso primero del artículo 281 del Código General del Proceso, la actividad de los jueces se circunscribe -en su ámbito decisional- de conformidad con los límites que las partes definen en la demanda y su contestación, sin perjuicio de las declaraciones que procedan de manera oficiosa ”29 En ese orden de ideas, como no resultó acertada la determinación de la a quo, en tanto que los argumentos esgrimidos no se avienen jurídicamente plausibles para abstenerse de ordenar seguir adelante la ejecución, a la luz de lo previsto en el inciso 3, canon 282 del Estatuto Procesal, corresponde a esta Colegiatura resolver sobre la excepción que no fue abordada por la sentenciadora de primer nivel, esto es la denominada “PAGO”, ya que el otro medio de defensa si fue dirimido, aunque, como se dijo, de manera errónea.
Con miras a proveer sobre el particular, cabe anotar que a voces del artículo 1625 y siguientes del Código Civil, el pago es una forma de 29 Corte Suprema de Justicia SC1906-2025, Magistrado Ponente Francisco Ternera Barrios. 35 2020 00311 05 extinguir las obligaciones en todo o en parte y consiste en efectuar “la prestación de lo que se debe”, la cual puede ser de dar, hacer o no hacer alguna cosa; por tanto, se paga cuando se da el objeto acordado, se ejecuta el hecho pactado o se omite realizar el acto cuya abstención fue convenida; además, debe hacerlo el deudor o un tercero en la forma concertada, al acreedor o a quien dipute para recibirlo, en el lugar acordado y respetando los plazos o condiciones acordadas y/o dispuestas por ley.
Debe clarificarse también, que se considerará pago el efectuado antes de la presentación de la demanda, en tanto que los posteriores son abonos, que podrán ser imputados en la liquidación del crédito pertinente, pero no tienen la virtualidad de enervar la mora que evidentemente se produjo al no cancelarse en tiempo. Aunado a lo anterior, cabe recordar que la carga de la prueba recae en quien lo alega.
Recapituladas las anteriores nociones, al revisar los comprobantes adosados, se advierte que la parte demandada aportó consignaciones que dan cuenta del pago de la renta de los años de 2019, 2020 y 202130; empero, se denota que los valores solventados en noviembre y diciembre de 2020 y, en enero a julio de 2021 -$6.240.000 mensuales-, no cubren la totalidad del valor que debía sufragarse por cada mes, si en cuenta se tiene que, dado el incremento aplicado, para esas fechas dicha erogación ascendía a $6.477.120.
Igualmente, pese a que, en el mes de agosto de 2021, se consignó la suma de $4.500.000, la cual fue reconocida por el actor como un Folios 40 a 90, archivo 0034AllegaExcepciones, 01PrimeraInstancia, 001PrimeraInstancia. 30 35 2020 00311 05 001DemandaEjecutiva,C02DemandaEjecutiva, abono a dicha mensualidad31-, lo cierto es que, tampoco cubre la cuantía total de ese mes.
Ergo, se denota que la defensa planteada está llamada al fracaso, como quiera que la orden de pago no persigue las rentas de 2019, ni la totalidad de las causadas en el 2020 y 2021, conforme a la reforma de la demanda pues, nótese que aquella se libró: “Por la suma de $2.134.080 correspondientes a saldo de los meses de noviembre de 2020 a julio de 2021, en cuantía de $237.120 por cada mes” y “Por la suma de $1.977.120 correspondiente a saldo de canon del 1 al 31 de agosto de 2021”, en razón a que en dicho escrito modificatorio, se solicitó solamente: “La suma de $2.134.080 correspondientes al saldo de los meses de noviembre de 2020 a julio de 2021, en cuantía de $237.120 por cada mes B-: La suma de $1.977.120 correspondiente a saldo de canon del 1 al 31 de agosto de 2021”32.
En relación con el alegato consistente en que se pagaron todas las obligaciones contenidas en la promesa de venta, basta decir que dicho argumento carece de vocación de prosperidad para declinar la ejecución, en la medida que aquí no se persigue el recaudo de dichos estipendios, lo que de paso deja ver, que resulta inane cualquier análisis que se haga sobre los demás soportes de pago aportados, al no corresponder a las rentas adeudadas.
Ahora bien, en lo que hace al deber de realizar los cobros mediante la presentación de facturas, nótese que, en igual sentido, no tiene mérito para enervar el coercitivo, toda vez que en el contrato de Archivo 0019ReformaDemanda, ib. Archivo 009ReformaDemand, 001PrimeraInstancia. 31 32 35 2020 00311 05 001DemandaEjecutiva,C02DemandaEjecutiva, 01PrimeraInstancia, arrendamiento no se pactó dicho compromiso y, en todo caso, ello constituye un aspecto ajeno a esta contienda, por lo que cualquier irregularidad u omisión que de ello pudiese derivarse no es competencia de esta autoridad.
Puestas así las cosas, como el enervante bajo estudio también deviene frustráneo, es palmario que la sentencia opugnada debe ser revocada, para en su lugar, disponer seguir adelante con la ejecución; empero, no en los términos del mandamiento de pago dictado, toda vez que debe ser modificado, para excluir del cobro de las costas a la sociedad Rentibados S.A.S., en la medida que se avizora que no fue parte dentro del proceso de restitución ya nombrado y, por ende, no está llamada a responder por dicha condena33.
Lo precedente atendiendo a que dicha erogación debe ser asumida por la parte vencida en el juicio 34, no solo por cuanto así se desprende de la simple lectura del artículo 365 del Rito Procesal, sino también porque, como lo ha sostenido la Corte Suprema de Justicia “la decisión sobre la condena en costas ‘se pronuncia por mandato de la ley, si se quiere en forma automática, a cargo del litigante perdidoso por el solo hecho del vencimiento’» (cas. civ. sentencia de 16 de agosto de 2007, exp. número 25899-31-84001-2000-07171-01; reiterada en providencia CSJ SC de 3 de mayo de 2012, exp. 2006-00537 y en AC 637-2023 de 16 de marzo de 2023)”35 Para finiquitar, surge imperativo aducir que, aun cuando las partes Archivo 0011SentenciaPrimeraInstancia, C01Principal, 01PrimeraInstancia, 001PrimeraInstancia. CSJ AC2900-2017 Magistrado Ponente Luis Alonso Rico Puerta 35 CSJ AC1166-2023. 33 34 35 2020 00311 05 manifestaron que uno de los ejecutados realizó el pago de $ 4.493.000 con miras a sufragar la condena en comento, como se evidencia que ello ocurrió de manera posterior a la interposición de la reforma del compulsivo, solo hay lugar a que se tenga en cuenta como abono al momento de liquidar el crédito conforme las previsiones del canon 1653 del Código Civil.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, en nombre la República y por autoridad de la Ley, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión,
RESUELVE
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida en audiencia, el 20 de octubre de 2025, por el Juzgado Treinta y Cinco Civil de Circuito de esta ciudad, para en su lugar: 1.1. DECLARAR no probada la excepción denominada “PAGO”, por las razones expuestas. 2.2. ORDENAR seguir adelante la ejecución en la forma prevista en el mandamiento de pago, exceptuando la orden librada frente a Rentibados S.A.S., por concepto de las costas ordenadas en la sentencia de fecha 17 de junio de 2021, junto con sus réditos, conforme a las motivaciones que anteceden. 35 2020 00311 05 1.3.
DISPONER el remate de los bienes embargados y los que posteriormente se llegaren a embargar, previo secuestro y avalúo, para que con su producto se pague el crédito y las costas. 1.4. LIQUIDAR el crédito en los términos del artículo 446 del Código General del Proceso, teniendo en cuenta para ello que deberá imputarse el abono de $ 4.493.000 en la fecha en que se hubiese cancelado, en la forma prevista en el canon 1653 del Código Civil.
SEGUNDO: Sin condena en costas, ante la prosperidad del recurso.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente a la dependencia de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada AIDA VICTORIA LOZANO RICO Magistrada Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava 35 2020 00311 05 Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 73dc4ebf543a1bbf7009e881acb672d0190bb33957e3734902a3d35f212d9abe Documento generado en 27/03/2026 10:47:38 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 35 2020 00311 05