República de Colombia Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Sexta Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora: Adriana Saavedra Lozada Bogotá D.C, diecinueve (19) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) (Discutido y aprobado en sala de la fecha) El Tribunal decide el recurso de apelación interpuesto por la sociedad demandante Constructora Fich S.A.S., contra la sentencia proferida el 4 de julio de 2025, por el Juzgado Noveno (9º) Civil del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1.- La demanda Por medio de apoderado judicial, la Constructora Fich S.A.S., solicitó1 se declarara la resolución del contrato de promesa de compraventa celebrado entre ella y los señores Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto “por el incumplimiento de estos últimos con su obligación de suscribir la Escritura Pública protocolaria (…) en la forma pactada en el negocio jurídico de fecha 7 de diciembre de 2011” y, que en consecuencia, se ordenara a los demandados restituir las sumas de $600.000.000 y $490.000.000, respectivamente, correspondientes a las arras dobladas y a la parte del precio que les entregó, además, pagar los intereses causados sobre el último rubro desde el 17 de 1 Archivo digital 03 del cuaderno de primera instancia. Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma marzo de 2012 “al porcentaje máximo autorizado por la Superintendencia Financiera”, así como las costas procesales. 1.1.- Sustento fáctico Como fundamento de sus pretensiones, la sociedad demandante narró que, el 7 de diciembre de 2011, celebró con Mariela Guerreo y Marco Fidel Hernández Nieto, contrato de promesa de compraventa respecto del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria 50N-674152, mediante el cual, ellos se comprometieron a transferirle la propiedad de ese bien en escritura pública que suscribirían el 17 de marzo de 2012 en la Notaría 68 del Círculo de Bogotá, a las once horas de la mañana.
Afirmó que, se pactó el precio de $1.500.000.000, pagaderos así: $490.000.000 a la fecha de suscripción del contrato preparatorio “suma recibida por los hoy demandados, y que no han devuelto (…) hasta la fecha de la presentación de esta demanda” y el restante $1.010.000.000 al otorgamiento del referido documento escriturario. Adujo que, en la calenda acordada únicamente compareció el representante legal de la promitente compradora, “quien había solicitado del banco DAVIVIENDA un cheque de gerencia a nombre de los demandados (…) por valor de (…) 65.000.000 (…) y un pagaré emitido por LA CONSTRUCTORA FICH S.A.S., por la suma de (…) 450.000.000 (…), en favor de MARIELA GUERRERO y MARCO FIDEL HERNANDEZ NIETO, como con los demás documentos con los que se había comprometido en la promesa el Promitente comprador, con el objeto de suscribir y dar cumplimiento a lo estipulado en la promesa de compra venta, documentos que fueron relacionados en el acta de Comparecencia”.
Refirió que, la notaría elaboró acta de comparecencia número 004/2012 conforme lo exige el artículo 45 del Decreto 2148 de 1983, Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma “en la cual se certifica la presencia de mí poderdante en las condiciones ya anotadas”.
Manifestó que, los demandados incumplieron dolosamente sus deberes contractuales, máxime cuando, con “la escritura pública 748 de fecha 11 de noviembre de 2011 de la Notaría única de Tabio Cundinamarca, habían trasferido a la señora LUZ MARINA ARANGO OROZCO, el predio prometido en venta a mi representante, pues considero que esta fue la razón por la cual no acudieron a suscribir la escritura el día y hora acordados”. 2.
La oposición 2.1.- Mediante auto de fecha 1 de diciembre de 20212, se admitió el libelo y ordenó la notificación de los demandados, quienes finalmente fueron emplazados. 2.2.- La curadora ad lítem designada a Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto, dio contestación al libelo jurisdiccional 3, señalando que, “Me atengo a lo probado, teniendo en cuenta que deberá la parte demandante demostrar los hechos que fundamentan las pretensiones de la demanda”, mientras que, formuló la excepción de mérito “genérica o innominada que resulte probada”. 3.
La sentencia de instancia Cumplido el trámite legal correspondiente, la falladora de primer grado4, negó las pretensiones del libelo demandatorio al considerar que, “conforme lo previsto en el artículo 1546 del Código Civil, en concordancia con el artículo 1609 de la misma norma, la parte demandante en este asunto y, promitente compradora, no cuenta con 2 Archivo digital 05 del cuaderno de primera instancia. 3 Archivo digital 14 del cuaderno de primera instancia. 4 Archivo digital 22 del cuaderno de primera instancia. Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma legitimación en la causa para peticionar la resolución del contrato por incumplimiento de los demandados, más los perjuicios pedidos en las pretensiones de la demanda”, ordenó el levantamiento de las medidas cautelares decretadas.
Precisó que, en la promesa de compraventa se anunció la realización de algunos pagos en el momento en que se firmó ese contrato preparatorio y que los restantes se cancelarían en la fecha de suscripción de la respectiva escritura pública de venta. Advirtió que, esos primeros pagos, no contaban con ningún soporte distinto a la mera manifestación expresada en ese contrato primigenio, mientras que, el artículo 882 del Código de Comercio exigía soporte de la descarga y efectividad de los desembolsos derivados de títulos valores; además, que tampoco se probó el pago descrito en el literal “a” de la cláusula quinta.
Adujo que, las reglas de la experiencia enseñaban que, una empresa, como lo era, la promitente compradora, debía contar con soportes contables de la cancelación de esas cuantiosas sumas. Señaló que, ella desatendió la carga probatoria impuesta por los artículos 177 del Código General del Proceso y 1617 del Código Civil. Refirió que, no era posible decretar el mutuo disenso tácito porque, porque no podía evaluarse el comportamiento contractual de los demandados ante su no comparecencia al proceso.
Concluyó que, la sociedad demandante no estaba legitimada para incoar la resolución de ese convenio preparatorio, comoquiera que, no acreditó haber cumplido el deber contractual que le asistía de pagar el precio de la venta. Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma 4.
El recurso de apelación Contra la anterior decisión, la sociedad demandante interpuso oportunamente recurso de apelación, el cual fue concedido de manera oportuna. Los fundamentos de la impugnación fueron desarrollados en sede de alzada así5: Alegó que, “si bien no había documentos relacionados con el pago tales como pagares u otros de $490.000.000, es porque se dio el hecho que la demandante entregó el dinero en efectivo, un medio de pago valido y transaccional que se puede probar por los distintos medios probatorios que establece el código general del proceso tales como los interrogatorios de parte que el Dr. JUAN CASTELLANOS RODRIGUEZ, solicitó en la demanda inicial y que fueron decretadas por A-QUO, esa sería una de las formas de probar el pago y así evitar la defraudación total a la constructora FICH SAS”.
Indicó que, el hecho que, los demandados no hubieren contestado la demanda, no impedía que se les citara para absolver el interrogatorio de parte. Agregó que, “existe la promesa de venta en la cual los demandados afirman haber recibido tal suma, que mejor prueba que la atestación de los demandados ante un funcionario público como es un Notario de haber recibido por medio de promesa de venta la millonaria suma, esta probanza obra en el expediente por lo tanto solicito al honorable Tribunal tenerle en cuenta para su decisión sobre el recurso de apelación presentado”. 5 Archivo 053 del expediente digital.
Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma II. CONSIDERACIONES 5. Presupuestos procesales Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio alguno que invalide lo actuado, por lo procede dirimir el mérito de la controversia, precisando, además, que la competencia de esta instancia está delimitada por los concretos y puntuales reparos formulados por la parte apelante al fallo opugnado, según lo previsto por el artículo 328 del Código General del Proceso. 6.
Análisis de los reparos motivo de la impugnación 6.1. Se reprocha a la falladora de primer grado, en síntesis, que no hubiera accedido a la pretensión resolutoria invocada por la sociedad demandante, desconociendo la prueba que ella incorporó para acreditar que pagó el precio fijado en la promesa de compraventa materia de este proceso, mientras que, fueron los demandados quienes desatendieron dolosamente sus deberes contractuales, verbi gracia, al no comparecer en la fecha acordada para el otorgamiento de la escritura pública de venta.
La Sala abordará el análisis de la sustentación del impugnante, advirtiendo desde ya, que la tesis de la A quo será confirmada, por las razones que a continuación se exponen: 6.2. El artículo 1546 del Código Civil, prevé que, la acción dirigida a obtener la resolución de un contrato, así como aquella otra que puede entablarse para que se ordene su ejecución, exigen que el demandante haya cumplido las obligaciones a su cargo.
Por consiguiente, son tres los presupuestos de la acción resolutoria, a saber: (a) que el contrato sea válido; (b) que el contratante que proponga la acción haya cumplido o se haya allanado a cumplir las Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma obligaciones que asumió; y (c) que el contratante demandado haya incumplido lo pactado.
A ese respecto, la Honorable Corte Suprema de Justicia en Sala de Casación Civil, en sentencia SC4801 del 7 de 7 de diciembre de 2020, con ponencia del magistrado Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo, indicó: “Entonces, como regla general y en relación con los compromisos que deben ejecutar las partes de forma simultánea, es menester, para el buen suceso del reclamo del demandante cuando se basa en el desacato de su contraparte, que aquel haya asumido una conducta acatadora de sus débitos, porque de lo contrario no podrá incoar la acción resolutoria prevista en el aludido precepto con indemnización de perjuicios, en concordancia con la excepción de contrato no cumplido (exceptio non adimpleti contractus) regulada en el canon 1609 de la misma obra, a cuyo tenor ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro por su lado no cumpla, o no se allane a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
En esa oportunidad, además, señaló: “Es preciso entender, entonces, que no hay lugar a resolución de este linaje en provecho de aquella de las partes que sin motivo también ha incurrido en falta y por lo tanto se encuentra en situación de incumplimiento jurídicamente relevante, lo que equivale a afirmar que la parte que reclama por esa vía ha de estar por completo limpia de toda culpa, habiendo cumplido rigurosamente con sus obligaciones, al paso que sea la otra quien no haya hecho lo propio, de donde se sigue que " el titular de la acción resolutoria indefectiblemente lo es el contratante cumplido o que se ha allanado a cumplir con las obligaciones que le corresponden y, por el aspecto pasivo, incuestionablemente debe dirigirse la mencionada acción contra el contratante negligente, puesto que la legitimación para solicitar el aniquilamiento de la convención surge del cumplimiento en el actor y del incumplimiento en el demandado u opositor " (CSJ SC de 7 mar. 2000, rad. n° 5319).
Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma (…) Esclarecido, como queda, que el artículo 1546 del Código Civil se ocupa exclusivamente de regular el incumplimiento unilateral de los contratos bilaterales, es del caso precisar que con ese alcance del precepto, es que debe entenderse la abundante jurisprudencia elaborada en torno de las acciones alternativas consagradas en él, particularmente, que su ejercicio únicamente le corresponde al contratante cumplido o que se allanó a satisfacer sus obligaciones, quien podrá optar por demandar la resolución del convenio o su cumplimiento forzado, en ambos supuestos con indemnización de perjuicios; que una y otra acción debe dirigirse en contra del extremo que se sustrajo a satisfacer sus compromisos negociales; que es este comportamiento omisivo -el incumplimiento de las obligaciones-, el factor que determina la operatividad de las señaladas vías; y que a dichas dos soluciones sustanciales - resolución y cumplimiento- puede enfrentárseles, para enervarlas, la excepción de contrato no cumplido.
(CS SC1662 de 2019, rad. 1991-05099)”. 6.3. La sociedad demandante adjuntó como prueba para acreditar la existencia del vínculo contractual con los demandados, copia del contrato de promesa de compraventa de bien inmueble del 7 de diciembre de 20116, respecto de cuya existencia y validez no existe controversia. Y a renglón seguido, arguyó que, pagó $490.000.000 como anticipo del precio, quedando pendiente únicamente la suma de $1.010.000.000, la cual sufragaría el 17 de marzo de 2012, fecha en que se acordó suscribir la escritura pública de venta; pero que ese día no comparecieron los promitentes vendedores, suscribiéndose por la Notaría 68 de esta ciudad, acta con constancia de la asistencia de la promitente vendedora y de la exhibición por su parte de un cheque del 6 Folios 4 a 6 del anexo 02 del cuaderno de primera instancia. Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma Banco Davivienda S.A. por valor de $65.000.000, así como de un pagaré por valor de $450.000.000, ambos otorgados a favor de los señores Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto; por lo demás, que estos últimos fueron quienes incumplieron dolosamente las obligaciones propias al contrato preparatorio.
No obstante, la falladora de primera instancia estimó que la demandante no había acatado su compromiso contractual en relación con el pago del precio, circunstancia que tornaba improcedente su reclamo jurisdiccional. Ahora, partiéndose de la base que la demandante acreditó haber comparecido en el día y hora pactado a la Notaría 68 del Círculo de Bogotá con el fin de suscribir la respectiva escritura pública de venta (véase folios 21 a 24 del archivo 02Anexos del cuaderno principal); obsérvese que, en el texto de la demanda, la promitente compradora afirmó que, “Al momento de la firma de la promesa de compra venta, mí poderdante había entregado a los demandados la suma de (…) $490.000.000”, y que, para el 17 de marzo de 2012, cuando debía otorgarse la escritura pública de venta “había solicitado del banco DAVIVIENDA un cheque de gerencia a nombre de los demandados (…) por valor de (…) $65.000.000 (…) y un pagaré emitido por LA CONSTRUCTORA FICH S A S (sic), por la suma de (…) 450.000.000 (…) en favor de MARIELA GUERRERO y MARCO FIDEL HERNANDEZ NIETO”.
Entre tanto, nótese que, en la cláusula quinta del contrato de promesa se reguló que el precio de la venta sería la suma de $1.500.000.000, pagadera concomitantemente con la suscripción del contrato de promesa y con el otorgamiento del documento escritural de compraventa, de la siguiente manera: Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma Es decir, el 7 de diciembre de 2011 -fecha de suscripción del contrato preparatorio- la promitente compradora pagaría $390.000.000, $5.000.000 con un cheque que sería entregado a los promitentes vendedores para ser cobrado el 8 de diciembre de 2011 y $95.000.000 “suma entregada en Cheques, para ser cobrador por los PROMITENTES COMPRADORES el día 15 de Diciembre de 2011”; mientras que, el 17 de marzo de 2011 -fecha para cuando se acordó otorgar la escritura pública de venta- pagaría $65.000.000, $45.000.000 “que será destinada para el pago de la comisión de ventas-, $450.000.000 que “será destinada $450.000.000 para “con un los pagos pagaré de Impuestos emitido por el Prediales” y PROMITENTE COMPRADOR a 36 meses a una tasa de DTF (…), pagadero los intereses, mes vencidos”.
Por lo demás, recuérdese que, el artículo 1626 del Código Civil define el pago como la prestación de lo que se debe, precisando en el artículo 1651 que “Si la obligación es de pagar a plazos, se entenderá dividido Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma el pago en partes iguales, a menos que en el contrato se haya determinado la parte o cuota que haya de pagarse a cada plazo”.
Así las cosas, en relación con el primer pago acordado que, se itera, efectuaría la Constructora Fich S.A.S., junto a la firma del contrato de promesa, solo es posible tener por cierto aquel correspondiente a la suma de $390.000.000, comoquiera que, los promitentes vendedores con la imposición de su firma en el cuerpo de ese convenio, valga decir, otorgada ante notario público, ratificaron la previsión consignada en el literal “a” de la citada cláusula quinta; sin que sea posible darle igual efecto a los dos restantes emolumentos de $5.000.000 y $95.000.000, al no acompañarse los cheques mediante los cuales se previó materializar ese pago, ni ningún elemento probatorio que permita verificar la materialización de esos desembolsos.
Al respecto el artículo 295 del Código General del Proceso, expresa que “Cuando se trate de probar obligaciones originadas en contrato o convención, o el correspondiente pago, la falta de documento o de un principio de prueba por escrito; se apreciará por el juez como un indicio grave de la inexistencia del respectivo acto, a menos que por las circunstancias en que tuvo lugar haya sido imposible obtenerlo, o que su valor y la calidad de las partes justifiquen tal omisión”; mientras que, al proceso no se aportó documento u otra prueba que demuestre el cumplimiento de la convención. En tal orden, emerge que, la aquí demandante no probó haber cumplido integralmente esa primera parte del deber contractual que le asistía respecto al pago del precio, circunstancia fáctica que por sí sola derivaba en la falta de legitimación para invocar la resolución del contrato preparatorio celebrado con los demandados, pues no demostró que ostentaba la condición de contratante cumplido.
Aunado a lo anterior, tampoco puede extraerse que, la promitente compradora se hubiere allanado a cumplir las restantes obligaciones Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma de pago para la fecha en que debió otorgarse la escritura pública de compraventa, puesto que, no acreditó que para ese momento contaba con los recursos para sufragar las sumas de $65.000.000 y $495.000.000 “que será destinada para el pago de la comisión de ventas-, $450.000.000 que “será destinada para los pagos de Impuestos Prediales” y $450.000.000 “con un pagaré”, lo cierto es que, conforme el acta suscrita por la notaría escogida, se verificó la existencia de un pagaré por cuantía de $450.000.000 y un cheque por valor de $65.000.000, sin que se evidencie soporte alguno del eventual pago de la suma restante de $495.000.000.
Entonces, ante la falta de acreditación del cumplimiento oportuno de las obligacións surgidas del contrato de promesa de compraventa, la pretensión resolutoria de la promitente compradora no podía abrirse paso. Lo enunciado resulta suficiente para despachar negativamente los motivos de la impugnación impetrada respectivamente y en su orden, por las partes. 7.- Conclusión. En armonía de lo expuesto, se confirmará el fallo impugnado, sin que haya lugar a imponer condena en costas a la demandante, comoquiera que el extremo demandado se encuentra representado por curadora ad litem y por ende, no se advierte la estructuración de ese rubro.
III. DECISIÓN El Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en su Sala Sexta de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, RESUELVE Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma PRIMERO. CONFIRMAR la sentencia proferida el 4 de julio de 2025, por el Juzgado Noveno (9º) Civil del Circuito de esta capital, por lo reseñado en párrafos precedentes.
SEGUNDO: NO CONDENAR en costas a la demandante.
TERCERO: Ejecutoriado, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ Magistrado Firmado Por: Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6d8a43d709477594e3185ef33fc36225e84ce890ef807ebdeb96b1 c4b293a2cb Documento generado en 19/11/2025 02:36:10 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Verbal No. 110013103.009-2021-00413-01 Constructora Fich S.A.S. vs Mariela Guerrero y Marco Fidel Hernández Nieto Confirma