TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada Ponente Bogotá D.C., dos (2) de octubre de dos mil veinticinco (2025). Proceso: Radicación N.°: Demandante: Demandado: Declarativo. 110013103011202200353 01 MARIO ALBERTO URIBE LONDOÑO Y OTRO ACCIÓN FIDUCIARIA S.A. Y OTROS Sería de caso desatar el recurso de apelación formulado por las demandadas Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., contra la sentencia proferida el 7 de octubre de 2024, por la Juez 11 Civil del Circuito de Bogotá, si no fuera porque se advierte causal de nulidad que invalida esa determinación, a la luz de lo normado en el numeral 8 del canon 133 del Código General del Proceso, conforme pasa a explicarse: 1.
ANTECEDENTES Mediante demanda que por reparto correspondió al Juzgado 11 Civil del Circuito de Bogotá, Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez, solicitaron, a groso modo, frente a las demandadas Acción Fiduciaria S.A. en nombre propio, Acción Fiduciaria S.A. como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S, lo siguiente: 1 Rad.
N° 110013103011202200353 01 2 Rad. N° 110013103011202200353 01 3 Rad. N° 110013103011202200353 01 Esas pretensiones fueron parcialmente estimadas por la Juez a quo mediante sentencia proferida el 7 de octubre de 20241, de la siguiente manera: «PRIMERO: DECLARAR IMPRÓSPERAS las excepciones de mérito propuestas por Acción Fiduciaria S.A., en nombre propio y como vocera del Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, denominadas “Falta de legitimación en la causa por pasiva por parte del patrimonio autónomo fideicomiso inmobiliario palmas k7 y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en 1 63SentenciaPrimeraInstanciaPodiumDef.pdf, C01Principal, 001PrimeraInstancia, expediente digital. 4 Rad.
N° 110013103011202200353 01 nombre propio”, “Cumplimiento de las obligaciones contractuales por parte de Acción Fiduciaria S.A. como vocera del fideicomiso inmobiliario palmas k7”, “Ausencia de responsabilidad por parte de Acción Fiduciaria S.A. en nombre propio y como vocera del fideicomiso inmobiliario palmas k7”, “Ausencia de solidaridad entre las obligaciones de los fideicomitentes y de la fiduciaria en calidad propia y como vocera del fideicomiso inmobiliario palmas k7”, “Las prestaciones surgidas a cargo de los fideicomitentes de efectuar la entrega material están sujetas a condiciones suspensivas”, “Excepción de contrato no cumplido”, “La parte incumplida no puede solicitar el cumplimiento de las obligaciones de los demás contratantes”, “Independencia entre fiduciaria y patrimonio autónomo”, “Objeto social restringido de las sociedades fiduciarias”, e “Inexistencia de incumplimiento por parte de Acción Sociedad Fiduciaria y/o fideicomiso inmobiliario palmas k7”, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: DECLARAR, conforme a las pretensiones de la demanda y las precisiones efectuadas al interior de la presente sentencia, que (i) el Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, administrado por Acción sociedad Fiduciaria S.A., Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S., incumplieron con la obligación de construir el Proyecto Fideicomiso Palmas K7, encargo 1300057684 – Unidad apto 102C, de conformidad con lo establecido en el contrato de Fiducia Mercantil suscrito por Acción Fiduciaria S.A, como vocera del Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S. y (ii) El Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, administrado por Acción sociedad Fiduciaria S.A, Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S. incumplieron con la obligación de escriturar y de transferir el inmueble el inmueble Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium – encargo 1300057684 – Unidad apto 102C a los señores Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez, conforme lo establece el contrato de vinculación de beneficio de área.
TERCERO: DECLARAR que Acción Sociedad Fiduciaria S.A., incumplió con las siguientes obligaciones: (i) verificar que el punto de equilibrio establecido por parte del fideicomitente o partícipe, no comprometiera la viabilidad del proyecto Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium; (ii) verificar que se encontraran dadas las condiciones técnicas y jurídicas para que el proyecto Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium llegara a término;
(iii) verificar que el constructor o promotor del proyecto cumpliera con unos niveles mínimos de solvencia, capacidad técnica, administrativa y financiera, acordes con la magnitud del proyecto Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium; (iv) el deber de información, en cuanto a los riesgos, limitaciones técnicas, dificultades, imprevistos y aspectos negativos inherentes a los bienes y servicios que hacen parte del objeto del contrato y de las prestaciones encomendadas, con respecto al proyecto Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium;
(v) con el deber de asesoría, en el sentido de dar consejos u opiniones a los demandantes; y (vi) con el deber de diligencia, 5 Rad. N° 110013103011202200353 01 profesionalidad y especialidad, en el sentido de adoptar las medidas tendientes a la mejor ejecución del negocio Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium.
CUARTO: ORDENAR al Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, administrado por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en nombre propio, a Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S., a escriturar y transferir el inmueble Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium – encargo 1300057684 – Unidad apto 102C, junto con los parqueaderos a Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez.
QUINTO: ORDENAR a Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S., a entregar el inmueble Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium – encargo 1300057684 – Unidad apto 102C, junto con los parqueaderos, a Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez.
SEXTO: CONDENAR a Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S., Promotora Las Palmas S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en nombre propio y como vocera del patrimonio autónomo, a pagar a Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez, la suma de $151’400.683 por concepto de frutos civiles dejados de percibir desde enero de 2021 a septiembre de 2024, y los que se continúen generando hasta que se realice la entrega material del inmueble, teniendo en cuenta el incremente del IPC respectivo.
SÉPTIMO: CONDENAR a Acción Sociedad Fiduciaria S.A., Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S., Promotora Las Palmas S.A.S. a escriturar la terraza y la pérgola del apartamento C102, como zona privada del apartamento.
OCTAVO: ADVERTIR que en firme este fallo, si Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S., Promotora Las Palmas S.A.S. y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., no procedieren a cumplir y sufragar las condenas aquí impuestas, pagarán a los demandantes, adicionalmente, intereses a la tasa certificada por la Superintendencia Financiera para los bancarios corrientes, aumentada en la mitad.
NOVENO: ADVERTIR a los demandantes Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez que deberán pagar el saldo adeudado en virtud del contrato de vinculación que suscribieron el 3 de noviembre de 2017, para lo cual, de requerirlo, deberán obtener la aprobación del crédito respectivo, y presentar ante las demandadas la carta de aprobación del mismo, a efectos de que se realice el trámite de escrituración y transferencia de los bienes.
DÉCIMO: NEGAR el reconocimiento y pago de intereses moratorios, por las razones expuestas en la parte motiva de esta sentencia. 6 Rad. N° 110013103011202200353 01 DÉCIMOPRIMERO: ABSTENERSE de declarar abusivas las cláusulas quintas del contrato de vinculación y del contrato de fiducia mercantil, conforme a lo explicitado en el acápite respectivo de esta providencia. DÉCIMOSEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte demandada a favor de los demandantes.
Por secretaría, practíquese su liquidación e inclúyase la suma de $7.000.000 por concepto de agencias en derecho. DÉCIMOTERCERO: ORDENAR, una vez verificado lo anterior, el archivo definitivo del expediente, si esta decisión no fuere objeto de apelación, previas las anotaciones de rigor». Contra esa determinación, los demandados Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S, y Acción Sociedad Fiduciaria S.A., promovieron recurso de alzada, el cual correspondió conocer, por reparto, a la suscrita.
CONSIDERACIONES 1. En tratándose de las nulidades adjetivas, por sabido se tiene que impera el principio de taxatividad, según el cual ningún proceso debe aniquilarse –íntegra o parcialmente– por motivos distintos a los expresamente reconocidos en el ordenamiento jurídico. En este sentido, el artículo 133 de la Ley 1564 de 2012 establece que el «proceso es nulo, en todo o en parte, solamente en los siguientes casos», enunciando a continuación las causales pertinentes.
Sobre el particular, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, adujo en lo esencial que: «(…) las nulidades, entendidas como la sanción que impone el legislador a un «acto procesal» que ha conculcado las «garantías judiciales» de los ajusticiados, se rigen por los parámetros de taxatividad, trascendencia, protección o salvación del acto, convalidación o saneamiento, legitimación y preclusión (…) El primero, que importa para despachar esta especie, predica que únicamente podrá nulitarse el «proceso» en los específicos eventos contemplados por la ley, de suerte que los acontecimientos que no hayan sido previamente tipificados por el legislativo no pueden ser atendidos por 7 Rad.
N° 110013103011202200353 01 el Juzgador como motivo de supresión de lo trasegado» (STC63882021). 2. Ahora bien, como problema jurídico en este caso, corresponde establecer si ¿se configura en este asunto la nulidad procesal consagrada en el numeral 8 del artículo 133 del Código General del Proceso, al no integrarse a la litis al acreedor hipotecario del bien inmueble sobre el que gravita, en principio, el contrato que se reputa incumplido en el sub examine? 3.
Pues bien, en el caso concreto, prima facie, se tiene como pretensión, que se ordene a la demandada Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium, administrado por Acción Sociedad Fiduciaria S.A., a Acción Sociedad Fiduciaria S.A, en nombre propio, a Promotora Inmobiliaria K7 S.A.S. y Promotora Las Palmas S.A.S., escriturar y transferir el inmueble Fideicomiso Inmobiliario Palmas K7 Podium – encargo 1300057684 – Unidad apto 102C, junto con los parqueaderos a Mario Alberto Uribe Londoño y Alejandro Correa Gómez.
En contraposición de tal pedimento que, dicho sea de paso, fue estimado en la sentencia objeto de alzada, se encuentra al revisar los certificados de tradición del globo de mayor extensión sobre el que gravita la contienda (F.M.I. 001-1925874, O.R.I.P. Medellín), así como el aperturado con base en éste (F.M.I. 001-1303905 O.R.I.P. Medellín), que obra inscrita gravamen hipotecario abierto y sin límite de cuantía a favor de Banco Colpatria Multibanca Colpatria S.A. Veamos, en su orden, las respectivas anotaciones: 8 Rad.
N° 110013103011202200353 01 Súmese a lo expuesto que, esas dos matrículas se encuentran «agotadas por englobe», razón ésta por la que la medida de inscripción de la demanda solicitada por el extremo actor, no pudo materializarse y que, de la aperturada con base en el folio matriz, es decir, la 0011303905, se abrieron cuatro más; veamos:.
Ahora bien, de esos folios, en el expediente digital, solamente obra el respectivo certificado de tradición del que se identifica con el consecutivo 1307972, en el que milita la siguiente anotación: De otra parte, en el escrito de sustentación de la alzada, la Promotora Inmobiliaria K7 aduce que hoy, quien funge como acreedor hipotecario del predio en donde se desarrolla el proyecto urbanístico blanco de las súplicas, y al que pertenece el apartamento y parqueaderos de los que se reclama su tradición, es el Banco Itaú, y que, ante su falta de vinculación, imposible resulta cumplir con esa orden de la juez de primer grado. 9 Rad.
N° 110013103011202200353 01 Siguiendo ese hilo conductor, refulge patente que en la presente acción declarativa se desconoció el derecho fundamental al debido proceso que integra el ejercicio de defensa y contracción en cabeza de aquél acreedor con garantía real, dado que se infiere sin ningún esfuerzo que, de salir avante la memorada pretensión de la demanda, pueden resultar afectados sus intereses, a más de la imposibilidad que alega el memorado apelante de cumplir con la orden de escrituración, precisamente por la existencia de la varias veces nombrada hipoteca abierta, por lo que entonces debió disponerse oficiosamente su vinculación al trámite procesal.
A la sazón, recordemos que el canon 61 de la Ley 1564 de 2012 establece que: «ARTÍCULO
61. LITISCONSORCIO NECESARIO E INTEGRACIÓN DEL CONTRADICTORIO. Cuando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o por disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado.
En caso de no haberse ordenado el traslado al admitirse la demanda, el juez dispondrá la citación de las mencionadas personas, de oficio o a petición de parte, mientras no se haya dictado sentencia de primera instancia, y concederá a los citados el mismo término para que comparezcan. El proceso se suspenderá durante dicho término. Si alguno de los convocados solicita pruebas en el escrito de intervención, el juez resolverá sobre ellas y si las decreta fijará audiencia para practicarlas.
Los recursos y en general las actuaciones de cada litisconsorte favorecerán a los demás. Sin embargo, los actos que impliquen disposición del derecho en litigio solo tendrán eficacia si emanan de todos. Cuando alguno de los litisconsortes necesarios del demandante no figure en la demanda, podrá pedirse su vinculación acompañando la prueba de dicho litisconsorcio». 10 Rad.
N° 110013103011202200353 01 En apoyo de lo anterior, obsérvese lo compendiado en el módulo de aprendizaje del Plan de Formación de la Rama Judicial denominado, «Oralidad en los Procesos Civiles – Código General del Proceso», de la Escuela Judicial Rodrigo Lara Bonilla (pág. 43), que reza a la letra: «3.2.2.1 INTEGRACION DEL CONTRADICTORIO.
Como en esta modalidad de litisconsorcio el juez no podrá dictar sentencia sin la comparecencia de todas las personas que lo conforman, debe estar integrado para poder resolver de mérito. El artículo 61 del nuevo ordenamiento procesa y otras disposiciones de la misma obra, prevén la integración del contradictorio que de manera cronológica se muestran a continuación: En la demanda.
Corresponde al demandante integrar el contradictorio en el libelo demandatorio, pues es el acto procesal idóneo en donde debe estar contemplado. En el auto admisorio de la demanda. De no figurar integrado en la demanda, el juez cuando dicte el auto que la admita, deberá integrar el litisconsorcio necesario, como lo dispone el inciso primero del artículo 90 del CGP, en consonancia con el artículo 61.
Observemos que no es motivo de inadmisión de la demanda, puesto que el juez oficiosamente hace el correctivo integrándolo directamente en el auto que admite la demanda. Como excepción previa. Si la omisión subsiste superadas las etapas anteriores, el demandado podrá advertir dicha falencia, dentro del término de traslado proponiendo la excepción previa prevista en el numeral 9 del artículo 100 CGP, y de prosperar el juez ordena citar al contradictorio. En la audiencia inicial.
Como el juez debe realizar el control de legalidad en cada etapa procesal, el numeral 8 del artículo 372 del CGP le obliga a verificar si existe alguna irregularidad, y advertida la falta de vinculación al proceso de todos los litisconsortes necesarios, debe proferir el auto que ordena su integración. En cualquier estado antes de dictar sentencia de primera o única instancia. Dispone el inciso segundo del artículo 61 CGP que de oficio o a petición de parte, mientras no se haya dictado la sentencia, ordenará integrar el contradictorio.
De tal suerte que si el proceso está para dictar sentencia y no se ha citado al litisconsorte necesario que aún está pendiente, a cambio de proferir el fallo deberá integrar el contradictorio. 11 Rad. N° 110013103011202200353 01 El ad quem ordena integrarlo. Si por alguna circunstancia el juez de primera instancia dictó la sentencia sin previamente estar integrado el litisconsorcio, y dicha providencia fue apelada, el superior debe decretar la nulidad de la sentencia y ordenar integrar el contradictorio.
Así los dispone el inciso final del artículo 134 del Código General del Proceso» (negrilla fuera del texto original). Puestas de ese modo las cosas, al omitir el juzgado de primera instancia citar dentro del asunto al acreedor hipotecario del bien base de las súplicas, se dará aplicación a lo dispuesto en el inciso final del artículo 134 del CGP, según el cual: «[l]a nulidad por indebida representación, notificación o emplazamiento, solo beneficiará a quien la haya invocado.
Cuando exista litisconsorcio necesario y se hubiere proferido sentencia, esta se anulará y se integrará el contradictorio». Ergo, comoquiera que no se garantizaron todas las oportunidades probatorias que la ley otorga a las partes, por disposición del artículo 133-5 del C.G.P., esto es, el derecho a interrogar a la contraparte, y obtener de ella confesiones, declaraciones o indicios que apoyen los fundamentos de la defensa.
No obstante, como i) de los certificados de tradición que obran en el compaginario no puede establecerse si –alegato de alzada-, dicha garantía fue cedida por Colpatria a favor de Itau y; ii) tampoco se conoce a ciencia cierta a cuál de las matriculas desenglobadas pertenecen los predios reclamados, deberá la juez de conocimiento, ordenar la aportación de los documentos que considera pertinentes para tal esclarecimiento, con el fin de vincular, a la entidad bancaria que en la actualidad tenga a su favor tal garantía, respecto del predio que efectivamente se vea afectado frente al petitum demandatorio.
En mérito de lo expuesto, la suscrita Magistrada Sustanciadora, integrante de la Sala Civil del Tribunal Superior de Bogotá D.C., 12 Rad. N° 110013103011202200353 01 7.
RESUELVE
PRIMERO: ANULAR la sentencia proferida el 7 de octubre de 2024, por la Juez 11 Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto de la referencia. En su lugar, deberá la operadora judicial de conocimiento i) determinar cuál es el folio de matrícula inmobiliaria que corresponde a los predios objeto del petitum demandatorio; establecido lo anterior, ii) fijar cuál entidad bancaria a la fecha funge como acreedora hipotecaria del tales heredades, con base en los respectivos medios de convicción que se consideren pertinentes para tal fin; dilucidado ello, iii) ordenar su vinculación al litigio, con el fin de que ejerza su derecho de contradicción, en concomitancia con lo dispuesto en el canon 138 del Código General del Proceso.
SEGUNDO: DEVOLVER el expediente digital al juzgado de origen una vez en firme este proveído, por Secretaría de la Sala Civil, ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE, La Magistrada, MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO (110013103011202200353 01) Firmado Por: Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 9b0ec3e71a1945fc09facc539da1c20d64336584f8257f33d3f5ddfcf1ef0a09 Documento generado en 02/10/2025 04:44:12 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 13