República de Colombia Tribunal Superior Del Distrito Judicial De Valledupar Sala Cuarta de Decisión Civil – Familia – Laboral HERNÁN MAURICIO OLIVEROS MOTTA Magistrado Ponente PROCESO: VERBAL RESPONSABILIDAD CIVIL CONTRACTUAL 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 GASES DEL CARIBE S.A. E.S.P. COLOMBIANA DE QUESOS S.A.S. EN REORGANIZACIÓN CONFIRMA AUTO Y SENTENCIA RADICACION: DEMANDANTE: DEMANDADO: DECISION: Valledupar, diez (10) de junio e dos mil veinticinco (2025).
SENTENCIA Procede la Sala1 a desatar los recursos de apelación interpuestos contra el auto de 4 de febrero de 2020 y la sentencia de 22 de junio de 2023, proferidas por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, dentro del proceso de la referencia. I.
ANTECEDENTES Gases del Caribe S.A. E.S.P. promovió proceso de responsabilidad civil contractual contra Colombiana de Quesos S.A.S. en Reorganización -en adelante, COLQUESOS-, con el fin de que se declare judicialmente que: (i) entre las partes se pactó, tanto en contrato de arrendamiento celebrado el 22 de septiembre de 2014 como en otrosí No. 1, opción de compra sobre los inmuebles identificados con folios de matrícula inmobiliaria No. 190-93131 y 190-80277 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Valledupar;
(ii) Gases del Caribe ejerció dicha opción de manera válida, en la forma y oportunidad pactadas; (iii) la sociedad demandada incumplió lo convenido al abstenerse de perfeccionar compraventa, pese a haber conocido la manifestación expresa de la actora en tal sentido; y (iv) Gases del Caribe realizó inversiones en mejoras y reparaciones indispensables, necesarias y útiles en los inmuebles arrendados, con el consentimiento de COLQUESOS. 1 Aprobado.
Acta No. 17-2025. RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 En consecuencia, solicitó que se condene a la sociedad demandada a transferir a favor de Gases del Caribe S.A. E.S.P. la propiedad de los referidos inmuebles mediante la celebración de contrato de compraventa, por el valor de mil doscientos millones de pesos ($1.200.000.000); también, se le reconociera y pagara la suma invertida en mejoras, equivalente a quinientos treinta y dos millones ciento treinta y dos mil cuatrocientos sesenta y tres pesos ($532.132.463), con su respectiva indexación y los intereses moratorios causados hasta el pago efectivo.
En respaldo de sus pretensiones narró, el 22 de septiembre de 2014, COLQUESOS -en calidad de arrendador- y Gases del Caribe S.A. E.S.P. como arrendataria- celebraron contrato de arrendamiento sobre los inmuebles identificados con los folios de matrícula inmobiliaria No. 19093131 y 190-80277, ubicados en Valledupar. En dicho contrato, y posteriormente en un otrosí, pactaron opción de compra a favor de la arrendataria por el valor de mil doscientos millones de pesos ($1.200.000.000), la cual debía ejercerse antes del 31 de diciembre de 2015.
Conforme a lo anterior, Gases del Caribe manifestó su intención de ejercer la opción de compra mediante comunicación escrita enviada el 11 de noviembre de 2015, es decir, dentro del término contractual estipulado. Comunicación, recibida por la arrendadora el 13 de noviembre del mismo año, sin respuesta o avance en la formalización de la compraventa, a pesar de reiterados requerimientos efectuados, en donde se incluyó el envío de un borrador de promesa de compraventa.
Agregó, con el consentimiento de la arrendadora, ejecutó mejoras, reparaciones y adecuaciones en los inmuebles arrendados, las cuales ascendieron a la suma de quinientos treinta y dos millones ciento treinta y dos mil cuatrocientos sesenta y tres pesos ($532.132.463), sin que la demandada hubiera reconocido ni restituido dicha inversión. Paralelamente, en el mismo escrito de demanda, solicitó conforme lo dispuesto en el artículo 590 del C.G.P, el decreto de cautela consistente en “reconocer provisionalmente a favor de Gases del Caribe S.A. E.S.P. el derecho de retención con carácter erga omnes de los bienes dados en arrendamiento (…)”.
Admitida la acción mediante auto de 4 de febrero de 2020, además de disponerse la notificación personal a la parte demandada, se negó el decreto 2 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 de la medida cautelar solicitada. Contra esta decisión, la demandante interpuso recurso de reposición en subsidio de apelación. Corrido el traslado de la demanda, COLQUESOS aceptó totalmente los hechos números 1º, 2º, 3º, 4º, 5º, 8º y 15º, parcialmente los hechos 6º y 9º, y negó los demás. Además, se opuso a la prosperidad total de las pretensiones con base en las siguientes excepciones: “Inepta demanda por pretensiones incompatibles y contradictorias”.
Alegó que las pretensiones formuladas en la demanda se excluían entre sí, pues no era jurídicamente viable solicitar simultáneamente la declaración de incumplimiento por no perfeccionarse la compraventa, la orden de transferir los inmuebles en virtud del ejercicio de la opción de compra y la condena al pago de mejoras. Ello, en la medida en que, de accederse a la transferencia, las mejoras se integrarían al inmueble como accesiones, lo que impediría reconocerlas como perjuicio autónomo, desfigurando así la causa petendi y afectando la coherencia interna de la demanda.
“Créditos postergados y bien objeto del acuerdo de reorganización”. Señaló, las pretensiones de Gases del Caribe se fundaban en hechos anteriores a la admisión de COLQUESOS a proceso de reorganización empresarial, por tanto, conforme al artículo 71 de la Ley 1116 de 2006, debían tratarse como créditos postergados. En tal sentido, los inmuebles objeto del litigio y los ingresos derivados del arrendamiento integraban el activo afecto al acuerdo aprobado por la Superintendencia de Sociedades, de manera que cualquier reclamación patrimonial debió presentarse dentro del trámite concursal, y no ante la jurisdicción ordinaria, lo que tornaba improcedente su exigibilidad en este proceso.
“No existe obligación contractual de reconocer mejoras”, por cuanto el contrato de arrendamiento -ni sus documentos modificatorioscontempló cláusula alguna que impusiera al arrendador el deber de reembolsar o compensar las inversiones realizadas por el arrendatario. Además, las intervenciones realizadas se ejecutaron de forma unilateral por Gases del Caribe, sin autorización expresa ni prueba de su necesidad, utilidad o urgencia, constituyendo mejoras reclamables. 3 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Añadió que ninguna disposición legal imponía tal obligación, menos aún cuando no se acreditó que las obras correspondieran a exigencias de conservación derivadas del contrato.
Surtido el traslado de las excepciones propuestas y agotado el trámite de rigor, el Juzgado dictó sentencia escrita negando las pretensiones de la demanda. II. EL AUTO APELADO El 4 de febrero de 2020 el juzgado negó el decreto de medida cautelar solicitada, tras argumentar que el artículo 20 de la Ley 1116 de 2006, reglamentario del proceso de reorganización empresarial “prohíbe adelantar procesos ejecutivos o cualquier otro cobro una vez iniciado el proceso de reorganización, de tal manera que no se puede afectar los bienes del deudor con una medida cautelar, debido a que mínimo se encuentran relacionados en los balances como activos para pagar con esos bienes a los acreedores.” Inconforme, Gases del Caribe S.A E.S.P., interpuso recurso de reposición en subsidio de apelación. Alegó, la disposición aludida por el despacho no resultaba aplicable, pues el proceso adelantado en esta causa era de naturaleza declarativa y no ejecutiva.
De otro lado, aquel no buscaba el cobro coactivo de obligaciones, sino una declaración de incumplimiento y sus efectos. Seguidamente, en proveído de 28 de abril de 2020, la a quo confirmó su decisión al señalar que, si bien el proceso promovido era de naturaleza declarativa, ello no excluía la aplicación del régimen de insolvencia empresarial.
En ese sentido, precisó que los bienes de la sociedad demandada -sujeta a un proceso de reorganización conforme a la Ley 1116 de 2006- se encontraban a disposición del trámite concursal, razón por la cual el juez ordinario carecía de competencia para disponer sobre ellos, incluyendo el reconocimiento de un derecho de retención a favor del demandante.
III. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA El Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, mediante sentencia de 22 de junio de 2023, resolvió: 4 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 “PRIMERO: NEGAR la totalidad de las pretensiones de la demanda, de conformidad con lo expuesto en la parte motiva.
SEGUNDO: DECLARAR probada la excepción de Inexistencia de pacto contractual sobre reconocimiento de mejoras.
TERCERO: Declarar terminado el proceso de responsabilidad civil Contractual promovido por la empresa GASES DEL CARIBE S.A.S. en contra de la empresa COLOMBIANA DE QUESOS SOCIEDAD POR ACCIONES SIMPLIFICADA en REORGANIZACIÓN.
CUARTO: CONDENAR en Costas a la parte demandante. Fíjese agencias en derecho en el 3% de las pretensiones de la demanda equivalente a la suma de Quince Millones Novecientos Sesenta y tres Mil Novecientos Setenta y tres Pesos ($15.963.973, oo).” Consideró que, si bien se demostró la existencia de un contrato de arrendamiento suscrito entre las partes con cláusula de opción de compra, así como el ejercicio oportuno de dicha opción por parte de Gases del Caribe S.A.S. mediante comunicación formal enviada dentro del término pactado, además de la acreditación del incumplimiento contractual por parte de la sociedad demandada —incluso reconocido mediante confesión de su representante legal—, no se probó la existencia de un daño patrimonial cierto, directo y evaluable, ni el nexo de causalidad entre ese incumplimiento y un perjuicio resarcible, elementos esenciales para la configuración de la responsabilidad civil contractual.
Arguyó, la actividad probatoria de la actora se limitó a demostrar el contrato, su modificación, el ejercicio de la opción y la realización de mejoras, pero no acreditó que la omisión de formalizar la compraventa le hubiese generado una afectación concreta y susceptible de reparación, como exige la jurisprudencia reiterada de la Corte Suprema de Justicia (SC11757-2015, SC16690-2016).
En relación con las mejoras, indicó que, aunque se demostró que fueron ejecutadas por la arrendataria, no existía estipulación contractual que impusiera al arrendador el deber de reembolsarlas, tampoco dicha reclamación se estructuró bajo la figura del daño emergente, pues no se planteó ni probó que la negativa a transferir los inmuebles ocasionó pérdida patrimonial derivada de tales inversiones.
Contrario a ello, en la cláusula novena se pactó que las mejoras locativas estarían a cargo del arrendatario, así como las que estimara conveniente para el uso y goce legitimo. En ese orden, al no acreditarse los presupuestos axiológicos de la responsabilidad civil, daño, nexo de causalidad y la existencia de perjuicios, 5 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 ni configurarse obligación indemnizatoria alguna respecto de las mejoras, se impuso la denegación de todas las pretensiones de la demanda.
IV. DEL RECURSO DE APELACIÓN Inconforme con la decisión, la demandante Gases del Caribe S.A. E.S.P. interpuso recurso de apelación. En primer lugar, hizo referencia como el fallo de primera instancia incurrió en incongruencia, al haber reconocido en su parte motiva la existencia de un pacto de opción de compra, el cual fue ejercido válidamente por la demandante e incumplido por la demandada injustificadamente, pero negó en la parte resolutiva las pretensiones correspondientes, sin explicar la razón jurídica de esa negativa.
Además, la juzgadora omitió pronunciarse sobre la cuarta pretensión, relacionada con la transferencia de los inmuebles una vez se levantarán los gravámenes que los afectaban, lo cual —a su juicio— configuró una incongruencia por omisión. Agregó, el fallo desatendió los principios de buena fe contractual y confianza legítima, pues consideró probado que COLQUESOS frustró la expectativa razonable de la actora de adquirir los inmuebles, pese a haber cumplido con lo estipulado.
También, que la negativa a formalizar la compraventa generó un enriquecimiento sin causa a favor de la demandada, en tanto conservó los beneficios del contrato y de las mejoras realizadas, sin asumir las consecuencias de su propio incumplimiento. Señaló, la a quo no interpretó el contrato conforme a la verdadera intención de las partes, que, según afirmó, fue la de celebrar una compraventa diferida, utilizando el contrato de arrendamiento como mecanismo transitorio para viabilizar el ingreso al inmueble mientras se solucionaban obstáculos registrales.
En consecuencia, fue incorrecto que se aplicaran reglas puras del arrendamiento sin tener en cuenta el contenido integral del acuerdo. De otra parte, arguyó, el reembolso de las mejoras no debía evaluarse desde el régimen del arrendamiento, sino como una consecuencia directa del incumplimiento del pacto de opción, por tanto, la juzgadora desestimó injustificadamente dicha pretensión, a pesar de haberse probado tanto la ejecución de las obras como el incumplimiento por parte de la demandada. 6 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Asimismo, la decisión desconoció el principio de reparación integral, al no reconocer perjuicio alguno pese a acreditarse el incumplimiento contractual y la realización de inversiones sustanciales en los inmuebles.
Elementos que bastaban para imponer una consecuencia indemnizatoria, en aplicación del artículo 1604 del Código Civil. Para resolver el recurso presentado, los Magistrados, previa deliberación, exponen las siguientes: V. CONSIDERACIONES En primer lugar, corresponde a esta Sala resolver el recurso de apelación contra el auto del 4 de febrero de 2020, mediante el cual se negó las medidas cautelares solicitadas por la parte actora.
Para ello, se determinará si, tratándose de un proceso declarativo y ante la existencia de un trámite de reorganización empresarial, era jurídicamente procedente decretar medidas sobre bienes sujetos al régimen de la Ley 1116 de 2006. Superado el estudio del recurso contra el auto de medidas cautelares, corresponderá resolver el recurso de apelación interpuesto contra la sentencia de 22 de junio de 2023, mediante la cual se negaron las pretensiones formuladas.
Para tal fin, en primer lugar, se examinará el contenido y alcance del acuerdo celebrado entre las partes, con la finalidad de establecer si, más allá del contrato de arrendamiento, las cláusulas pactadas configuran una obligación adicional jurídicamente exigible, susceptible de generar responsabilidad por su inejecución. A continuación, se analizará la existencia de un incumplimiento de las obligaciones derivadas de dicho acuerdo, particularmente en lo que respecta a la negativa de la demandada a perfeccionar la compraventa tras el ejercicio oportuno de la opción por parte de la actora.
Luego, se valorará si dicho incumplimiento genera un perjuicio jurídicamente relevante, conforme a los elementos que estructuran la responsabilidad civil contractual, atendiendo a la finalidad práctica perseguida por las partes y a los efectos concretos que dicha omisión produjo para la demandante. En ese contexto, se examinará también el tratamiento contractual y legal de las mejoras ejecutadas por la arrendataria, con el fin de establecer 7 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 fundamento para su reclamación, bien como obligación autónoma, bien como efecto derivado del incumplimiento contractual alegado.
Finalmente, si del estudio anterior resulta la procedencia jurídica de alguna de las pretensiones negadas, se abordará el análisis sobre la congruencia interna de la sentencia apelada. Sentado lo anterior, la Sala anticipa la confirmación del auto apelado, mediante el cual se negó el decreto de la medida cautelar solicitada por la parte actora, al encontrarlo ajustado a los presupuestos normativos aplicables y a la finalidad que rige esta clase de medidas dentro de procesos declarativos.
Igualmente, se confirma la sentencia impugnada, no por las razones expuestas por la juzgadora de primera instancia, sino en atención a la ausencia de los requisitos legales exigidos para la exigibilidad del contrato prometido, específicamente la falta de determinación del plazo o condición para su perfeccionamiento, tal como lo impone el ordenamiento jurídico colombiano. Veamos:
1. DE LA APELACIÓN DEL AUTO En cuanto al recurso de apelación interpuesto por Gases del Caribe S.A. E.S.P. contra la negativa del decreto de medida cautelar, consistente en el reconocimiento de un derecho de retención sobre los inmuebles objeto del contrato de arrendamiento, considera esta Sala necesario precisar que, conforme al artículo 590 del Código General del Proceso, en los procesos declarativos el juez podrá decretar medidas cautelares desde la presentación de la demanda, siempre que se encuentren satisfechos ciertos requisitos, a saber: (i) la legitimación o interés para actuar;
(ii) la existencia de la amenaza o vulneración del derecho; (iii) la apariencia de buen derecho; (iv) la necesidad, efectividad y proporcionalidad de la medida, y (v) su alcance y duración razonables. Así lo ha recordado la Corte Suprema de Justicia entre otras, en sentencia STC4557-2021, al señalar que: “Es el literal c), el que demanda por parte del juez en el marco de su discrecionalidad y prudencia para el decreto y práctica de las medidas innominadas, tener en cuenta ‘(…) la legitimación o interés para actuar (…) la existencia de la amenaza o la vulneración del derecho (…) la 8 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 apariencia de buen proporcionalidad (…).” derecho (…), la necesidad, efectividad y Ahora bien, aunque el proceso principal promovido por la actora es de naturaleza declarativa, lo cierto es que la medida cautelar solicitada incide directamente sobre bienes afectados por un proceso de reorganización empresarial, conforme a la Ley 1116 de 2006 “Por la cual se establece el Régimen de Insolvencia Empresarial en la República de Colombia y se dictan otras disposiciones”.
En efecto, desde el 22 de septiembre de 2016, fecha de la inscripción del auto de admisión al proceso concursal, los activos de Colombiana de Quesos S.A.S. quedaron sujetos a la protección concursal, y por mandato expreso del artículo 202 de dicha ley, no eran susceptibles o ser objeto de medidas cautelares individuales adoptadas por jueces ordinarios, salvo autorización expresa, la cual no se acredita en este asunto.
De esta forma, aunque la actora alega que el proceso no perseguía cobro ejecutivo sino declaración de incumplimiento, cierto es que el reconocimiento de un derecho de retención, aun dentro de un proceso declarativo, comportaría una limitación a la libre disposición de los inmuebles en cuestión y restringiría la administración de activos bajo la supervisión del juez del concurso, alterando la paridad de trato entre los acreedores del proceso de reorganización. Tales efectos no resultan compatibles con los principios de universalidad y colectividad que inspiran el régimen concursal3.
De otra parte, valorados los presupuestos procesales para el decreto de medidas cautelares en procesos declarativos, advierte la Sala que no se satisfacen los requisitos exigidos. 2 ARTÍCULO 20. Nuevos procesos de ejecución y procesos de ejecución en curso. A partir de la fecha de inicio del proceso de reorganización no podrá admitirse ni continuarse demanda de ejecución o cualquier otro proceso de cobro en contra del deudor.
Así, los procesos de ejecución o cobro que hayan comenzado antes del inicio del proceso de reorganización, deberán remitirse para ser incorporados al trámite y considerar el crédito y las excepciones de mérito pendientes de decisión, las cuales serán tramitadas como objeciones, para efectos de calificación y graduación y las medidas cautelares quedarán a disposición del juez del concurso, según sea el caso, quien determinará si la medida sigue vigente o si debe levantarse, según convenga a los objetivos del proceso, atendiendo la recomendación del promotor y teniendo en cuenta su urgencia, conveniencia y necesidad operacional, debidamente motivada.
“(…)” 3 “ARTÍCULO 4°. Principios del régimen de insolvencia. El régimen de insolvencia está orientado por los siguientes principios: 1. Universalidad: La totalidad de los bienes del deudor y todos sus acreedores quedan vinculados al proceso de insolvencia a partir de su iniciación. “(…)” 9 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 En cuanto a la necesidad, se tiene que aquella no surge de un riesgo concreto e inminente de frustración del derecho alegado, pues la tenencia de los inmuebles por parte del arrendatario no estaba amenazada al momento de la solicitud.
Tampoco se acredita la efectividad de la cautela, dado que su decreto habría implicado restringir bienes afectos a la reorganización empresarial, perturbando su administración ordenada y la satisfacción equitativa de los acreedores. Finalmente, en cuanto a la proporcionalidad, debe señalarse que el decreto de una medida como la solicitada habría resultado desproporcionado frente a la pretensión debatida, en tanto privilegiaría unilateralmente a un acreedor individual frente a un interés colectivo superior.
En este sentido, debe recordarse que las medidas cautelares, aunque orientadas a garantizar la eficacia del proceso, deben ser evaluadas bajo criterios estrictos de necesidad, razonabilidad y proporcionalidad, teniendo en cuenta no solo el interés individual del solicitante, sino también la protección de los derechos de los demás sujetos involucrados y la finalidad de los procedimientos colectivos.
Así las cosas, al no cumplirse los presupuestos materiales para el decreto de la medida solicitada y dada la incidencia negativa que su otorgamiento tendría sobre el patrimonio sometido al proceso de reorganización empresarial, se impone confirmar la decisión adoptada por el juzgado de primer grado que negó su solicitud.
2. DE LA APELACIÓN DE LA SENTENCIA Verificada la ausencia de irregularidades que puedan ocasionar la invalidación de lo actuado, así como la satisfacción de los presupuestos procesales para decidir el recurso de apelación en los términos y con las limitaciones que establece el artículo 328 del C.G.P y la jurisprudencia de la Sala de Casación Civil del órgano de cierre4, es del caso resolver el fondo del litigio, conforme la metodología en líneas anteriores anotadas. 4 “El apelante debe formular los cargos concretos, y cuestionar las razones de la decisión o de los segmentos específicos que deben enmendarse, porque aquello que no sea objeto del recurso, no puede ser materia de decisión, salvo las autorizaciones legales necesarias y forzosas (art. 357 del C. de P. C., y 328 del C. G. del P.).” (CSJ, sentencia del 1° de agosto de 2014, expediente SC10223-2014, M.P. Luis Armando Tolosa Villabona). 10 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 2.1 Contenido y alcance del acuerdo.
La satisfacción de las necesidades humanas encuentra en los contratos civiles y comerciales un amplio mecanismo para su realización, pues mediante ellos se busca dar respuesta a múltiples requerimientos, sin importar su naturaleza diversa. No obstante, debido a la complejidad propia de las relaciones jurídicas actuales, no pocas veces un único contrato resulta insuficiente para cumplir los objetivos propuestos por las partes, surgiendo así la necesidad de estructurar operaciones económicas constituidas por varios acuerdos contractuales estrechamente relacionados entre sí, fenómeno conocido como “contratos coligados”, o también denominados “recíprocos” o “vinculados”, según el nivel de conexión o dependencia existente entre ellos.
Respecto de esta clase de convenciones, la H. Corte Suprema de Justicia puntualizó: «(…) [E]n los contratos coligados, según enseña la doctrina, no hay un único contrato atípico con causa mixta ‘… sino una pluralidad combinada de contratos, cada uno de los cuales responde a una causa autónoma, aun cuando en conjunto tiendan a la realización de una operación económica unitaria y compleja, luego el criterio de distinción no es aquél, formal, de la unidad o de la pluralidad de los documentos contractuales, ya que un contrato puede resultar de varios textos y, por contra, un único texto puede reunir varios contratos.
El criterio es sustancial y resulta de la unidad o pluralidad de causas…’ (Francesco Galgano. El Negocio Jurídico. Cap. IV. Sección 2ª. Núm. 26); en otras palabras, habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión’ (Cas.
Civ., sentencia de 6 de octubre de 1999, exp. No. 5224). (…) Sin pretender elaborar un concepto terminado del fenómeno de que se trata, sino con ánimo, más bien, de destacar los elementos que lo estereotipan, cabe decir que él opera, así parezca obvio señalarlo, en el supuesto inexorable de una pluralidad de contratos autónomos (dos o más), entre los cuales existe un ligamen de dependencia que, jurídicamente, trasciende o puede transcender en su formación, ejecución o validez, o como bien lo puntualiza el doctrinante Renato Scognamiglio, ‘dos elementos se tornan necesarios para que pueda hablarse de negocios coligados: una pluralidad de negocios y la conexión entre ellos mismos’.
Cuando el vínculo de dependencia apunta en un solo 11 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 sentido, de un contrato a los demás, se habla de una subordinación o vinculación unilateral y cuando es bifronte, es decir, va y viene por igual entre los distintos contratos, el lazo es mutuo o recíproco, de interdependencia». (SC 25 sep. 2007, rad. 2000-00528-01, reiterado en SC 5690- 2018) Por su parte, la doctrina especializada, en particular Francesco Galgano, sostiene que la prenombrada figura trata de una concatenación de convenciones que, si bien cada contrato obedece a una causa propia, en conjunto persiguen «la realización de una operación económica unitaria y compleja, luego el criterio de distinción no es aquél, formal, de la unidad o de la pluralidad de los documentos contractuales, ya que un contrato puede resultar de varios textos y, por contra, un único texto puede reunir varios contratos.
El criterio es sustancial y resulta de la unidad o pluralidad de causas ( )»5. En consecuencia, los verdaderos casos de contratos coligados exigen un vínculo funcional entre la finalidad y el propósito de los distintos acuerdos que los integran, de modo que las consecuencias jurídicas de uno incidan en los demás, ya sea por una influencia unilateral, recíproca, o derivada de una ejecución simultánea o sucesiva de los actos implicados.
Con todo, lo característico en estos supuestos radica en que los contratos, aunque formalmente autónomos, se articulan como una unidad funcional que responde a una causa común. Ello no significa, sin embargo, que toda acumulación de contratos entre las mismas partes o en un mismo documento configure automáticamente una coligación, pues lo relevante no es la cantidad de contratos o de instrumentos empleados, sino la existencia de una finalidad práctica compartida, claramente identificable, que permita considerar el conjunto como una sola operación jurídica.
Aterrizados los preceptos anteriores, se advierte en el plenario la existencia de un “contrato de arrendamiento de inmuebles identificados con folios de matrícula No. 190-93131 y 190-80277 de la ciudad de Valledupar, suscrito entre Gases del Caribe S.A empresa de servicios públicos en calidad de arrendatario y Colombiana de Quesos S.A.S, en calidad de arrendador”, celebrado el 22 de septiembre de 2014, así como un “Otrosí No. 1 contrato de arrendamiento de inmuebles identificados con folios de matrícula No. 19093131 y 190-80277 de la ciudad de Valledupar, suscrito entre Gases del 5 Francesco Galgano. El Negocio Jurídico.
Cap. IV. Sección 2ª. Núm. 26) 12 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Caribe S.A empresa de servicios públicos en calidad de arrendatario y Colombiana de Quesos S.A.S, en calidad de arrendador”, fechado el “quince (15) de 2014”. Documentos contentivos de cláusulas que, a primera vista, justifican el análisis de la configuración de la figura previamente examinada, en tanto, parecen involucrar dos relaciones contractuales presuntamente concatenadas: arrendamiento y compraventa.
En este contexto, el estudio del caso concreto exige determinar si el contrato de arrendamiento y su otrosí conforman una estructura contractual integrada por negocios jurídicos funcionalmente conectados, lo cual no puede establecerse desde una perspectiva meramente formal, sino a partir del análisis de si la causa y la función económica de los acuerdos permiten tratarlos como una operación jurídica unitaria, de manera que el incumplimiento de uno comprometa la relación jurídica surgida entre las partes y genere las consecuencias correspondientes.
En tal propósito, estima esta Sala necesario recordar los elementos del contrato de promesa como contrato. 2.2 Promesa de contrato. Nuestra legislación civil establece que la promesa de celebrar un contrato solo produce efectos cuando, además de ajustarse a los presupuestos generales del artículo 1502 del Código Civil, cumple con los requisitos previstos en el artículo 89 de la Ley 153 de 1887, subrogado por el 1611 del mismo código.
En concreto, debe constar por escrito, versar sobre un contrato que no esté afectado por causales de ineficacia legal, contener un plazo, una condición o ambos que determinen con precisión el momento de celebración del contrato prometido, y delimitar suficientemente el objeto y las obligaciones, de manera que solo reste la tradición de la cosa o el cumplimiento de las formalidades exigidas para su perfeccionamiento.
En este marco, cuando tales exigencias se satisfacen, la promesa genera efectos vinculantes entre las partes, pues no se trata de una mera expectativa sino de una obligación jurídica que compromete a sus otorgantes a celebrar el contrato definitivo bajo las condiciones previamente pactadas. 13 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Así, la promesa, en calidad de contrato preliminar, incorpora una obligación de hacer orientada a la celebración del negocio definitivo, al garantizar su ejecución y habilitar, en caso de incumplimiento, la posibilidad de exigir su cumplimiento forzoso junto con la correspondiente indemnización por los perjuicios ocasionados.
En línea con lo anterior, su finalidad principal consiste en establecer un marco jurídico cierto, claro y vinculante que sirva de base para la perfección del contrato definitivo, el cual constituye un negocio autónomo y diferenciado, orientado a satisfacer la causa que dio origen a la relación jurídica. Sobre este punto, la H. Corte Suprema ha precisado que la promesa de contrato, en sí misma considerada, «carece de eficacia real, esto es, no envuelve hipótesis de adquisición originaria o derivativa, traslaticia o constitutiva del derecho real de dominio y, por tanto, ‘no es título traslaticio (…) acto de enajenación que genere obligaciones de dar’»6, en la medida en que tales efectos son propios exclusivamente del negocio jurídico definitivo.
En síntesis, la promesa actúa como medio para alcanzar la celebración del contrato definitivo y, aunque ambos negocios se insertan en una misma relación negocial, cada uno conserva su autonomía e independencia, cumpliendo funciones distintas dentro del desarrollo del vínculo jurídico. Por tanto, se trata de compromisos con naturaleza y efectos diferenciados: la promesa tiene un carácter temporal y preparatorio, mientras que el contrato final posee vocación de estabilidad y eficacia plena. 2.3 Análisis del caso concreto.
Del examen del contrato y su otrosí, se evidencia con precisión una pluralidad negocial estructural, en tanto el documento incorpora dos negocios jurídicos autónomos, aunque suscritos de manera conjunta, circunstancia que exige valorar su interdependencia funcional. Por un lado, se encuentra el contrato de arrendamiento, regulado desde la cláusula primera hasta la decimosexta, en el cual se desarrollan las obligaciones propias del goce del bien inmueble a favor del arrendatario.
Por 6 CSJ SC 30 jul. 2010, rad. 2005-00154-01. 14 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 otro, el otrosí suscrito por las mismas partes, que introduce una estipulación de naturaleza dispositiva mediante la cual se acuerda una opción de compra a favor del arrendatario (cláusula segunda), reiterada también en la cláusula décima séptima del contrato madre.
Al respecto, obsérvese la literalidad de las estipulaciones: Contrato arrendamiento Otrosí No. 1 DECIMA SEPTIMA. OPCION DE SEGUNDA: Se modifica la cláusula DECIMA COMPRA: Las partes acuerdan que SEPTIMA del contrato, la cual quedará así: antes del vencimiento del plazo de DECIMA SEPTIMA. OPCION DE COMPRA: duración del presente contrato, GASES Las partes acuerdan que antes del DEL CARIBE podrá adquirir la vencimiento del plazo de duración del propiedad de los inmuebles objeto de presente contrato, GASES DEL CARIBE este contrato, debiendo comunicarlo por podrá adquirir la propiedad de los inmuebles escrito al arrendador con al menos objeto de este contrato, debiendo treinta (30) días de antelación a la comunicarlo por escrito al arrendador antes expiración del plazo contractual.
Se fija del treinta y uno de diciembre de 2015. Se el valor total de compra de los fija el valor total de compra de los inmuebles inmuebles identificados con los folios de identificados con los folios de matrícula No. matrícula No. 190-93131 y 190-80277 190-93131 y 190-80277 de la Oficina de de la Oficina de Instrumentos Públicos Instrumentos Públicos de Valledupar, en la de Valledupar, en la suma de MIL suma de MIL DOSCIENTOS MILLONES DE DOSCIENTOS MILLONES DE PESOS PESOS M/L ($1.200.000.000)”.
M/L ($1.200.000.000)”. La lectura conjunta de las cláusulas transcritas permite concluir que las partes no configuraron una simple obligación accesoria del contrato de arrendamiento, sino que estructuraron una promesa unilateral de venta integrada, de la cual se deriva una obligación autónoma, activable mediante el ejercicio del derecho potestativo conferido al arrendatario.
Respecto del criterio de unidad funcional entre ambos negocios, se tiene que el contrato de arrendamiento sirvió de etapa preparatoria o tránsito hacia la adquisición. El uso del inmueble por parte de Gases del Caribe se encontraba condicionado por el plazo del arrendamiento y delimitado por la posibilidad de optar por la adquisición de la propiedad, precisamente, en ello consistió la celebración del Otrosí, para agregar una fecha específica (antes del 31 de diciembre de 2015).
Bajo esta perspectiva, el derecho de opción solo podía ejercerse durante la vigencia del contrato, lo que denota que el arrendamiento cumplía una función instrumental en el marco de una eventual compraventa, según lo previeron las partes, prueba de ello, es la referencia contenida en el otrosí (“Las partes acuerdan que antes del vencimiento del plazo de duración del 15 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 presente contrato, GASES DEL CARIBE podrá adquirir la propiedad ”), lo que demuestra que el vínculo jurídico no se agotaba en el goce temporal, sino que proyecta su eficacia hacia un negocio ulterior.
En este punto, vale destacar el dicho del representante legal de la empresa demandada, Eduardo Jubiz Hazbum (suscriptor del acuerdo), en interrogatorio de parte: “(31:57 - 32:12) JUEZ: Díganos si es cierto que usted se obligó a dar en compraventa a Gases del Caribe los bienes inmuebles de matrícula N° 19093131 y 190-80277. (32:14 - 32:31) EDUARDO JUBIZ: Sí, doctora, en un principio se ofreció el arriendo con opción de compra. 32:26 - 32:40) JUEZ: Díganos si es cierto que se pactó que, antes del vencimiento del plazo de duración del contrato y sus prorrogas, Gases del Caribe podría adquirir la propiedad de los bienes inmuebles dados en arriendo.
(32:41 - 33:19) EDUARDO JUBIZ: Sí, ellos incluso…, el contrato se fue prorrogando automáticamente y en algún momento ellos solicitaron que mantuviéramos la opción de compra, que se mantuvo porque esa era nuestra intención. Lo que paso fue que finalmente nunca, a pesar de que hubo prorrogas, nunca se oficializó y se materializó de forma legal, que es lo que se acostumbra en estos casos.
“(…)” (44:23 - 44:37) JUEZ: Manifiesta Gases del Caribe que el día 12 de enero del 2016 le envió a Colquesos un borrador del contrato de compraventa, dígame si Colquesos lo recibió y si eso es cierto. (44:42 - 45:32) EDUARDO JUBIZ: Doctora, lo que yo recuerdo es la solicitud de ampliar la opción de compra y, por supuesto, quiero advertir que, dada la cercanía y la amistad comercial con Gases del Caribe, incluso la carta fue enviada en enero, no obstante, ya se había vencido el plazo en el año inmediatamente anterior y nosotros como sí siempre hemos tenido la intención de hacer la operación no tuvimos ningún problema en recibir las comunicaciones en el año 2015.”7 En igual sentido, obsérvese las manifestaciones realizadas por Gabriel Nuñez Insignares -representante legal de Gases del Caribe S.A.S.-, al absolver el interrogatorio de parte: “(1:43:35 – 1:44:48) GABRIEL: (…) Entonces, a Gases del Caribe se le arrendó una fábrica de quesos, por lo que por supuesto que sí sabía el Dr. Jubiz que se iban a hacer reparaciones, no solo de carácter locativas, reparaciones necesarias para que el contrato tuviera alguna utilidad para el arrendatario.
Pero también, partiendo de la premisa de buena fe, que el arrendatario tenía una opción de compra y que la opción de compra tiene que tener una racionalidad económica y que, al momento de yo ejercer esa opción de compra en noviembre de 2015, dentro de los términos acordados, yo no estoy haciendo en ese momento, no me inquietan las mejoras que he hecho Archivo “46AudienciaInicial 2019-00336-00”.
Cuaderno 01PrimeraInstancia, Expediente No. 20001310300520190033602. 7 16 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 porque voy finalmente a quedarme con el inmueble al cual le estoy haciendo las mejoras. Este asunto o esta discusión de las mejoras realizadas al inmueble es una consecuencia del incumplimiento a esa obligación original o principal que era la transferencia. “(…)” (1:51:21 - 1:51:36) JUEZ: ¿Cuándo se llevó a cabo esas mejoras, cuándo ustedes resolvieron hacer esas mejoras tuvieron en cuenta su condición de arrendatario o también su condición de potencial comprador de esos bienes? (1:51:38 - 1:52:29) GABRIEL: Por supuesto, doctora, el sentido… la racionalidad contractual es que uno configura los acuerdos de voluntades de acuerdo a las expectativas que tengan las partes de concretarlas y cuando Gas Caribe celebra este contrato y desde el mismo principio acuerda un cláusula de mil doscientos millones para ejercer una opción de compra, era porque existieron todas unas manifestaciones más sofisticadas, más complejas de que queríamos finalmente hacernos dueños de este inmueble y las mejoras que en el desarrollo de ese contrato se hicieron era con la válida expectativa, que finalmente ejercimos, y en ese sentido se hicieron las inversiones”.8 En cuanto a la interdependencia práctica, se tiene que la efectividad del derecho a exigir la transferencia del dominio dependía directamente del cumplimiento del contrato de arrendamiento y del ejercicio oportuno de la opción, como lo expresa el otrosí de la siguiente forma: “La presente opción de compra deberá ser ejercida por GASES DEL CARIBE S.A. E.S.P., a más tardar el día treinta y uno (31) de diciembre del año dos mil quince (2015)” y “La opción de compra solo será válida si se ha cumplido por parte de GASES DEL CARIBE con todas las obligaciones del contrato de arrendamiento”.
Así las cosas, el negocio de enajenación no podía desplegar efectos autónomos sin la previa satisfacción de las condiciones pactadas en el contrato de arriendo, circunstancia que confirma la existencia de un modelo funcional de dependencia entre ambos negocios. En la misma dirección, se identifica una finalidad común o unidad teleológica entre los convenios, pues el señalamiento expreso del precio, del mecanismo de ejercicio y del plazo para optar por la compra evidencia que la voluntad de las partes no se limitó a celebrar un contrato de uso temporal, sino a integrar un negocio con vocación dispositiva y efectos patrimoniales ulteriores, como se refleja en la estipulación: “Se fija el valor total de compra de los inmuebles en la suma de mil doscientos millones de pesos m/cte ($1.200.000.000)”. 8 Ib. 17 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Tales elementos permiten concluir que el propósito económico que animó la operación no se agotaba en el goce, sino que proyectaba como horizonte la adquisición del dominio por parte del arrendatario, lo cual refuerza la coherencia del conjunto contractual.
Finalmente, la redacción conjunta de los documentos y la identidad subjetiva de los intervinientes revela una voluntad manifiesta de integración contractual. Fíjese así el encabezado del contrato principal (“En la ciudad de Valledupar, Departamento del Cesar, a los veintidós (22) días del mes de septiembre del año dos mil catorce…”) y el del otrosí (“Las partes acuerdan suscribir el presente OTRO SÍ al contrato de arrendamiento suscrito el 22 de septiembre de 2014…”) evidencian la simultaneidad negocial, la coincidencia de las partes y la inserción del pacto de opción dentro de la misma operación jurídica.
Esta integración documental y subjetiva permite afirmar que ambas convenciones -el arrendamiento y la promesa unilateral de venta- conforman una unidad funcional y teleológica, en los términos de los criterios doctrinales y jurisprudenciales citados (CSJ, SC 6 oct. 1999; CSJ, SC 25 sep. 2007; CSJ, SC18476-2017). 2.3.1 Incumplimiento de las obligaciones derivadas de dicho acuerdo.
Una vez determinada la existencia de un acuerdo contractual compuesto por el contrato de arrendamiento y la cláusula de opción de compra, corresponde analizar la configuración del incumplimiento de las obligaciones que de allí se derivaban, en particular, la negativa de la parte demandada a perfeccionar la compraventa en los términos estipulados.
De acuerdo con el otrosí No. 1, así como con el contrato principal, se pactó que Gases del Caribe S.A. E.S.P. podía adquirir la propiedad de los inmuebles antes del vencimiento del plazo contractual, siempre que comunicara su decisión, primero, con al menos treinta (30) días de antelación, y, en segundo término, antes del 31 de diciembre de 2015.
Esta exigencia delimitaba temporal y formalmente el ámbito de operatividad del derecho conferido y constituía un presupuesto de eficacia para el ejercicio de la opción, cuya observancia debía valorarse conforme a las fechas contractualmente pactadas. 18 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Así planteado, el cumplimiento de dicha exigencia constituía presupuesto de eficacia del ejercicio de la opción, y su observancia debía evaluarse con base en las fechas estipuladas contractualmente.
En dicho propósito, advierte la Sala que el contrato de arrendamiento fue celebrado el 22 de septiembre de 2014 y su vigencia se extendía hasta el 31 de diciembre de 2015, por lo que, conforme a la cláusula décima séptima del contrato principal, el ejercicio de la opción de compra debía comunicarse de forma expresa al arrendador con una antelación mínima de treinta (30) días respecto de la expiración del plazo contractual, esto es, a más tardar el 1° de diciembre de 2015.
Ahora bien, mediante el otrosí suscrito por las partes, dicha cláusula fue modificada para establecer que la opción podía ejercerse en cualquier momento antes del 31 de diciembre de 2015, sin exigirse ya un término mínimo de preaviso. Con base en ello, Gases del Caribe ejerció la opción mediante comunicación escrita fechada el 11 de noviembre de 2015, firmada por su representante legal, en la cual expresó de forma clara e inequívoca su decisión de adquirir los inmuebles objeto del contrato.
En dicha misiva se citó expresamente la cláusula habilitante, se identificaron los predios por sus respectivos folios de matrícula inmobiliaria, y fue remitida dentro del término pactado, como lo acreditan tanto la trazabilidad del servicio de mensajería como la confesión de la parte demandada en interrogatorio de parte rendido el 11 de agosto de 20229.
De esta forma, tanto a la luz de la redacción original del contrato como de su modificación mediante el otrosí, resulta evidente que Gases del Caribe ejerció válidamente la opción de compra dentro del plazo estipulado, cumpliendo oportunamente con los requisitos temporales acordados. No obstante, al examinar el negocio jurídico prometido -compraventa de bien inmueble-, se advierte que no se precisaron aspectos esenciales como la fecha y el lugar para la suscripción de la escritura pública, lo cual resulta indispensable para que la promesa sea jurídicamente exigible.
Min. 45:43 – 46:05. Archivo “46AudienciaInicial 2019-00336-00”. Cuaderno 01PrimeraInstancia, Expediente No. 20001310300520190033602. 9 19 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Sobre este punto, la Corte Suprema de Justicia ha sostenido: “[p]or ser la promesa bilateral de celebrar un contrato un negocio jurídico de carácter preparatorio de otro futuro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo.
Ello se infiere de lo dispuesto en el artículo 89 de la ley 153 de 1887, en cuyo enunciado general, en principio, se le priva de eficacia, salvo que se ajuste a todas y cada una de las exigencias que allí mismo se ordenan y describen, entre las cuales merece especial atención, en lo pertinente al presente caso, la de que, según el numeral 3° de la ley citada, deba contener "un plazo o condición que fije la época en que ha de celebrarse el contrato", es decir, que necesariamente bajo una de dichas modalidades, plazo o condición determinados, o ambas en combinación, pueden y deben las partes establecer cuándo se ha de celebrar o perfeccionar el ulterior contrato, esto es el prometido.
Es obvio que si tales modalidades se consagran o combinan para obtener el efecto contrario, o sea, para dejar indeterminada tal época, la respectiva promesa no adquiere eficacia, pues no cumpliría cabalmente con la referida exigencia legal. 2.- Justamente, el que la ley exija un plazo o una condición determinados que sirva para fijar la época de celebración del contrato prometido está indicando a las claras que la promesa apenas es un acto jurídico instrumental efímero y que por consiguiente, su vigencia, además de provisional, debe estar plasmada con exactitud en el escrito que la contiene, de tal manera que no deje márgenes de duda en cuanto a su efecto temporal transitorio” (CSJ SC 23 may. 2003, rad. 6760).
Y añade: “En esas condiciones, para que el contrato de promesa de compraventa tenga validez jurídica debe satisfacer plenamente las exigencias legales, respecto de las cuales la que tiene que ver con el cargo que se analiza hace relación al ordinal 4° del artículo 89 de la Ley 153 de 1887, la cual sólo se cumple satisfactoriamente, tratándose de compraventa de bienes inmuebles o de derechos que recaen sobre estos, una vez se haya efectuado en ella la determinación de los sujetos y de los elementos esenciales del aludido contrato, esto es, la cosa vendida y el precio; por consiguiente, todos los requisitos legales de la promesa deben concurrir en el mismo acto constitutivo de la misma para que ésta sea válida, sin que quepa cumplirlos posteriormente por la vía de acudir a averiguaciones adicionales, las cuales, justamente por no haber quedado perfecta y expresamente previstas dentro del contrato preparatorio, impiden concluir que el contrato prometido fue determinado de tal suerte que sólo faltaría para perfeccionarlo la formalidad de la escritura pública.” “(…)”10 A la luz de los anteriores criterios, se concluye que la cláusula décima séptima -en sus versiones original y modificada- resulta jurídicamente insuficiente para estructurar válidamente el contrato prometido, al no contemplar la fecha de su celebración, ni el lugar, ni la forma de pago del precio pactado. 10 STC8881-2017 20 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Por consiguiente, aunque se pueda advertir un incumplimiento material en la negativa de otorgar la escritura pública, lo cierto es que la configuración defectuosa del acuerdo impide considerarlo exigible judicialmente.
Así, la omisión de elementos esenciales frustró desde su origen la posibilidad de hacer valer esta obligación por la vía de condena, por lo que corresponde desestimar la pretensión orientada a obtener el perfeccionamiento coactivo de la compraventa mediante escritura pública, como se explicará en adelante. 2.3.2 Perjuicio jurídicamente relevante, a partir de los elementos que estructuran la responsabilidad civil contractual.
Descrita la circunstancia anterior, corresponde ahora examinar si se configura un perjuicio jurídicamente relevante, conforme a los presupuestos que estructuran la responsabilidad civil en esta materia. De acuerdo con nuestro ordenamiento jurídico, quien cause injustamente un daño a otro debe repararlo integralmente. A tal fin, la legislación distingue dos regímenes de responsabilidad: el contractual, que se origina en el incumplimiento de obligaciones asumidas por las partes, y el extracontractual, que se configura cuando el daño proviene de una conducta ajena a una relación jurídica previa.
Esta dualidad impone diferencias sustanciales en cuanto a los requisitos exigidos para su procedencia. Mientras la responsabilidad extracontractual se funda en la producción de un daño injusto sin vínculo previo, la responsabilidad contractual requiere la existencia de una relación jurídica preexistente cuyo incumplimiento, cumplimiento tardío o ejecución defectuosa genera el deber de indemnizar.
Desde esta perspectiva, la responsabilidad contractual se encuentra regulada en el Título XII del Libro Cuarto del Código Civil, relativo al efecto de las obligaciones, y se activa cuando las partes, en ejercicio de su autonomía privada, celebran un contrato cuyo objeto es satisfacer las prestaciones acordadas. La inejecución total o parcial de esas prestaciones da lugar al deber de reparar el daño causado al acreedor.
En tales hipótesis, el acreedor cumplido puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución, junto con la indemnización de perjuicios directos o consecuenciales- derivados del incumplimiento. Para ello, deben 21 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 acreditarse los siguientes elementos: i) existencia de un contrato válidamente celebrado; ii) incumplimiento imputable al deudor por dolo o culpa; iii) daño o perjuicio cierto; y iv) nexo de causalidad entre el incumplimiento y el daño. Sobre este punto, la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil, ha señalado: «[…] constituyen requisitos para la prosperidad de la pretensión indemnizatoria de origen contractual, la demostración de la existencia de un contrato bilateral válido celebrado entre quienes concurren al proceso en calidad de parte; actuación de la actora conforme a lo estipulado o haberse allanado a satisfacer las prestaciones a su cargo; incumplimiento del deudor demandado de las obligaciones derivadas de ese vínculo, o su tardía o defectuosa ejecución; daño irrogado al derecho del acreedor, y que el mismo sea consecuencia directa de alguna de aquellas conductas del obligado».
(Sentencia SC7220-2015, reiterada en SC2142-2019) Conviene advertir, además, que el daño contractual puede derivarse tanto de un incumplimiento absoluto como de un cumplimiento tardío o defectuoso, distinciones que deben ser consideradas al momento de valorar la responsabilidad imputable al deudor. Tales matices no fueron explorados por el a quo, como se advierte en la sentencia apelada.
Aclarado el marco jurídico, procede ahora el análisis de los presupuestos en el caso concreto: i) Existencia del contrato válido: se encuentra probado que Gases del Caribe S.A. E.S.P. y Colombiana de Quesos S.A.S. suscribieron un contrato de arrendamiento el 22 de septiembre de 2014, sobre dos inmuebles identificados con los folios de matrícula No. 19093131 y 190-80277.
Posteriormente, mediante otrosí No. 1, se modificaron algunas cláusulas, incluyendo la estipulación de una opción de compra a favor del arrendatario, por un valor de mil doscientos millones de pesos ($1.200.000.000), con plazo de ejercicio hasta el 31 de diciembre de 2015. Ambos documentos fueron reconocidos por la demandada en interrogatorio de parte.
Se celebraron, entonces, dos negocios jurídicos distintos pero relacionados: arrendamiento y promesa de compraventa. ii) Incumplimiento contractual imputable: Conforme al acervo probatorio, Gases del Caribe manifestó de forma expresa su decisión de ejercer la opción mediante comunicación escrita del 11 22 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 de noviembre de 2015, esto es, dentro del plazo pactado.
Esta declaración, al menos formalmente, activa el derecho de exigir el perfeccionamiento de la venta en los términos convenidos. No obstante, el contenido de la cláusula de opción revela que el acuerdo carece de uno de los requisitos esenciales exigidos por el artículo 1611 del Código Civil (antes art. 89 de la Ley 153 de 1887), como es la determinación del momento de celebración del contrato prometido.
En efecto, si bien se estableció un plazo límite para ejercer la opción, no se pactó un término o condición precisa que fijara la fecha en que debía otorgarse la escritura pública de compraventa. Dicha omisión impide configurar válidamente una promesa exigible, lo que priva al demandante del derecho a obtener su cumplimiento forzado por vía judicial.
Así, pese a la aparente configuración de los elementos de una promesa de contrato, la falta de determinación del momento de su ejecución -que no puede ser suplida por el juez civil sin alterar el consentimiento de las partes- impide estructurar el negocio en términos exigibles, lo que excluye la configuración de un incumplimiento imputable al arrendador. iii) Daño resarcible: Si bien la negativa de la parte demandada a suscribir la escritura pública de compraventa pudo afectar la expectativa del actor de consolidar la propiedad sobre los inmuebles, dicha afectación no constituye un perjuicio jurídicamente resarcible si no se configura válidamente el derecho cuyo incumplimiento se alega.
En efecto, la insatisfacción de una prestación no exigible no genera responsabilidad civil, pues no puede considerarse frustrada una obligación cuya estructuración legal resulta incompleta. En esa medida, la frustración experimentada por la parte demandante —aunque comprensible— carece de relevancia jurídica a efectos indemnizatorios o declarativos, al no derivar de una obligación plenamente constituida conforme al ordenamiento. iv) Causalidad: Finalmente, tampoco puede afirmarse que exista una relación de causalidad jurídicamente relevante entre la conducta de la demandada y el daño alegado, en tanto que no estaba obligada a 23 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 suscribir el contrato definitivo por falta de exigibilidad de la promesa.
Por tanto, el elemento de imputabilidad también se ve afectado, al no estar demostrada la existencia de una obligación en firme que habilitara al actor a exigir el cumplimiento forzado. 2.3.3 De las mejoras. Superado el análisis relativo al incumplimiento contractual y a los efectos jurídicos derivados de la inejecución del pacto de opción de compra, corresponde ahora abordar el tratamiento de las mejoras realizadas por la arrendataria durante la vigencia del vínculo negocial, como parte de la reclamación formulada en la demanda.
Desde la perspectiva del derecho de obligaciones, las mejoras introducidas por el arrendatario durante la vigencia del vínculo negocial deben analizarse a la luz de los principios que rigen la relación arrendaticia, en particular, aquellos relacionados con la conservación del inmueble y su restitución en condiciones adecuadas para el uso convenido.
Conforme al régimen general del Código Civil y a la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, tales intervenciones se clasifican doctrinal y jurisprudencialmente en tres categorías -necesarias, útiles y voluptuarias-, cada una con implicaciones jurídicas diferenciadas en cuanto a su restitución o reembolso. En lo que respecta a su regulación normativa, los artículos 1993 y 1994 del Código Civil disponen: «ARTÍCULO 1993.
El arrendador es obligado a reembolsar al arrendatario el costo de las reparaciones indispensables no locativas, que el arrendatario hiciere en la cosa arrendada, siempre que el arrendatario no las haya hecho necesarias por su culpa, y que haya dado noticia al arrendador lo más pronto, para que las hiciese por su cuenta. Si la noticia no pudo darse en tiempo, o si el arrendador no trató de hacer oportunamente las reparaciones, se abonará al arrendatario su costo razonable, probada la necesidad.
ARTICULO 1994. El arrendador no es obligado a reembolsar el costo de las mejoras útiles, en que no ha consentido con la expresa condición de abonarlas; pero el arrendatario podrá separar y llevarse los materiales sin detrimento de la cosa arrendada; a menos que el arrendador esté dispuesto a abonarle lo que valdrían los materiales, considerándolos separados.» 24 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Sobre este marco normativo, la H. Corte Suprema de Justicia ha precisado: “Respecto de las mejoras nuestro ordenamiento, con raigambre romanista, ha acogido la definición tradicional, calificando las necesarias como aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser conservado; útiles, las que no siendo indispensables para la conservación del inmueble, aumentan su valor y resultan provechosas para el propietario y locatario; y voluptuarias, referidas a las realizadas en beneficio exclusivo de quien las incorporó, como las de recreo o esparcimiento, de mero lujo o suntuarias; reconociendo los efectos de su realización en distintos escenarios, así como la existencia o no del derecho y condiciones necesarias para reclamarlas.” (CSJ, SC19052018).
Y más adelante, en desarrollo del mismo criterio, añadió: “El ordenamiento sustantivo civil no define las mejoras necesarias, sino que en el canon 1993 alude a las «reparaciones indispensables» como aquellas no locativas que el arrendatario se ve precisado a realizar en la cosa arrendada; de contera, ha de entenderse que esta clase de mejoras son las que se efectúan para impedir la pérdida o deterioro del bien entregado.
En cuanto a las mejoras útiles, establece el canon 966 de la obra varias veces citada que «[e]l poseedor de buena fe, vencido, tiene asimismo derecho a que se le abonen las mejoras útiles, hechas antes de contestarse la demanda», entendiéndose por tales las que hayan incrementado «el valor venal de la cosa». “(…)” Las mejoras voluptuarias, que son las consistentes en «objetos de lujo y recreo», y en general, «aquellas que no aumentan el valor venal de la cosa, en el mercado general, o sólo lo aumentan en una proporción insignificante» no son pasibles de reconocimiento, sino que operará la pauta del último inciso de la disposición precedente (art. 967 C.C.).” Claro lo anterior, adentrándonos al reclamo formulado por concepto de mejoras, debe advertirse que, conforme a los términos de la demanda, dicho concepto no fue estructurado como una pretensión indemnizatoria derivada de un daño emergente, aspecto que el juzgado de primera instancia valoró correctamente.
No obstante, pese al reparo por incongruencia formulado en sede de apelación, corresponde precisar si la reclamación planteada podría vincularse al cumplimiento forzado que se exige, o si, por el contrario, constituye una obligación autónoma, carente de fuente válida en el presente caso. Analizado el contexto obligacional del contrato, se advierte que la pretensión de reembolso fue presentada como una obligación contractual 25 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 accesoria, fundada en la presunción de que la arrendadora consintió las obras ejecutadas y, por ende, debía asumir su costo.
Sin embargo, esta exigencia no fue planteada como un efecto jurídico derivado del incumplimiento del pacto de opción, ni se estructuró como una consecuencia de la negativa de la demandada a perfeccionar la compraventa, sino como un reclamo paralelo, cuya procedencia debía acreditarse de manera independiente. Desde esta perspectiva, al examinar el instrumento jurídico suscrito el 22 de septiembre de 2014 y su otrosí modificatorio, no se advierte estipulación alguna que imponga al arrendador la carga de reembolsar o compensar el valor de las intervenciones ejecutadas por la actora.
Por el contrario, la cláusula novena prevé: “El arrendatario tendrá a su cargo las reparaciones locativas a que se refiere la ley y podrá realizar sobre los inmuebles, también, las mejoras que estime convenientes para su goce y uso legítimo de acuerdo con el destino para el cual le fue dado en arrendamiento. El arrendador conviene en que el arrendatario realice los trabajos y adecuaciones requeridos […]”.
A partir de su tenor literal, se advierte que la cláusula no impone al arrendador carga económica alguna, sino que simplemente habilita al arrendatario para ejecutar obras funcionales al uso previsto del inmueble, dentro de la lógica propia de la relación arrendaticia. Esta interpretación, a su vez, se refuerza al aplicar los principios hermenéuticos previstos en los artículos 162011, 162112 y 162213 del Código Civil -que exigen asignar a las cláusulas un sentido útil, coherente con la naturaleza del contrato y armonizado con el conjunto de sus estipulaciones de los cuales se desprende que dicha disposición no permite concluir que el arrendador hubiese asumido un compromiso patrimonial respecto de las mejoras.
Por el contrario, refleja una simple tolerancia o anuencia operativa frente a su ejecución, sin que de ella se derive fuente de obligación restitutoria alguna. 11 El sentido en que una cláusula puede producir algún efecto, deberá preferirse a aquel en que no sea capaz de producir efecto alguno». 12 En aquellos casos en que no apareciere voluntad contraria, deberá estarse a la interpretación que mejor cuadre con la naturaleza del contrato(…) 13 Las cláusulas de un contrato se interpretarán unas por otras, dándosele a cada una el sentido que mejor convenga al contrato en su totalidad(…) 26 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 Así lo ha reiterado la citada Corporación al señalar: “De acuerdo con esto, queda claro que el arrendatario en principio – salvo pacto en contrario- puede realizar ciertas mejoras en el predio objeto de arrendamiento, dependiendo el derecho de reembolso a la clase de las mismas, pues siendo útiles podría optar por retirarlas, siempre que no se afecte el predio, o exigir su abono al arrendador, para lo cual éste tendría que haberlas autorizado y comprometido expresamente a abonarlas, amen que, en ausencia de dicha autorización, podrá el arrendador reclamar su retiro para que se restituya el inmueble al estado original, tal cual como lo recibió el inquilino, así como exigir el pago de los perjuicios que su ejecución le pudieron generar y/o eximirse de abonarlas.” (CSJ, SC1905-2018).
De esta manera, en respeto del principio de autonomía de la voluntad privada que rige las relaciones contractuales, se concluye que la mera autorización para realizar adecuaciones no resulta jurídicamente suficiente para generar una obligación de reembolso a cargo del arrendador. En ausencia de un pacto expreso que impusiera tal carga, la reclamación carece de fuente obligacional, de modo que tampoco procede que la ley supla la voluntad de las partes en este caso concreto.
Así las cosas, no habiéndose acreditado -ni contractual ni probatoriamente- un compromiso de pago por parte del arrendador, ni estructurado la reclamación como una indemnización derivada del incumplimiento del pacto de opción, no se configura obligación exigible que permita acceder al reembolso pretendido. En consecuencia, la pretensión, en los términos en que fue planteada, carece de fundamento jurídico y debe ser desestimada, como acertadamente lo resolvió la a quo.
Por tanto, esta Sala encuentra demostrada la excepción de mérito denominada “no existe obligación contractual de reconocer mejoras”, en tanto, no se demostró que el arrendador hubiese asumido contractualmente tal obligación, ni que surgiera fuente legal que impusiera dicho reconocimiento, motivo por el cual se desestima la correspondiente pretensión. Finalmente, frente al reproche de incongruencia formulado por la parte apelante contra la sentencia de primera instancia, cabe señalar que, con fundamento en las consideraciones aquí expuestas y bajo el entendimiento del daño contractual y sus elementos estructurales, aun si la providencia atacada hubiese incurrido en un eventual vicio de incongruencia por insuficiencia argumentativa -como fue denunciado en el recurso-, dichas deficiencias se entienden subsanadas mediante la presente decisión, en la 27 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 cual se analizan y resuelven de forma expresa, congruente y suficiente las pretensiones y excepciones propuestas.
En consecuencia, y conforme a las consideraciones precedentes, esta Sala confirma tanto el auto de 4 de febrero de 2020, que negó el decreto de la medida cautelar solicitada por no reunir los requisitos exigidos para su procedencia en el marco de un proceso declarativo y dentro del contexto de un trámite de reorganización empresarial, como la sentencia apelada de 22 de junio de 2023, atendiendo a la inexistencia de daño contractual resarcible y a la ausencia de un pacto negocial que habilite jurídicamente la reclamación formulada por esta vía. 2.3.4 De las costas.
Al no prosperar el recurso de apelación interpuesto, la recurrente será condenada en costas y se fijarán agencias en derecho en esta instancia en la suma equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes14, que incluirá el Juzgado de primera instancia en la liquidación de costas de conformidad al artículo 366 del C. G. del P. III.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE VALLEDUPAR, SALA CIVIL FAMILIA LABORAL, administrando justicia en nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR el auto de 4 de febrero de 2020, proferido por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, mediante el cual se negó el decreto de la medida cautelar solicitada por la parte actora.
SEGUNDO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 22 de junio de 2023 por el Juzgado Quinto Civil del Circuito de Valledupar, mediante la cual se negaron las pretensiones de la demanda, conforme lo aquí expuesto.
TERCERO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente, Gases del Caribe S.A E.S.P. Como agencias en derecho se fija la 14 Conforme los parámetros del Acuerdo No. PSAA16-10554 del 5 de agosto de 2016. 28 RADICACIÓN No. 20001 31 03 005 2019-00336-01 y 02 suma equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes, que serán liquidadas de manera concentrada por el Juzgado de primera instancia en atención a lo previsto en el artículo 366 del Código General del proceso.
CUARTO: Ejecutoriada esta providencia, devuélvase el expediente al Juzgado de origen para los fines pertinentes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. HERNÁN MAURICIO OLIVEROS MOTTA Magistrado OLGA LUCÍA RAMÍREZ Magistrada JESÚS ARMANDO ZAMORA SUÁREZ Magistrado 29