sentencia — Tribunal Superior de Bogotá

República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA DE DECISIÓN CIVIL Magistrado Ponente Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá D.C., veinticuatro (24) de noviembre de dos mil veinticinco (2025). Proceso Acción de protección al consumidor financiero Demandante Rafael Humberto Otalora Pineda.

Demandados Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Acción Sociedad Fiduciaria S.A. en su calidad de vocera y administradora de los fideicomisos Kubik Virrey II 110013199 003 2022 02123 04 Segunda Sentencia Vinculado Radicado Instancia Decisión Proyecto discutido en Salas de Decisión del 5, 12 y 20 de noviembre de 2025. Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por el demandante Rafael Humberto Otálora Pineda, en contra de la sentencia proferida el 16 de agosto de 2024 por la Superintendencia Financiera de Colombia - Delegatura para Funciones Jurisdiccionales, en el asunto en referencia1.

I.

ANTECEDENTES 1. Pretensiones2 1.1. El demandante procuró que en su favor se procediera a: 1.1.1. Declarar que Acción Sociedad Fiduciaria no podrá suscribir la escritura pública de transferencia a título de restitución en fiducia mercantil en los términos contemplados en el contrato de vinculación como aportante de área, 1 Proceso recibido por el Tribunal el 29 de noviembre de 2024. 02SegundaInstancia. Archivo 02Acta de reparto. 2 01PrimeraInstancia, 001Demanda, páginas 163 a 165.

T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 anexo 1, también denominado “acuerdos privados”, ante los incumplimientos incurridos, mientras que el demandante llevó a cabalidad lo que era de su cargo. 1.1.2. Ordenar el cumplimiento del contrato para que se pague al demandante el valor de los inmuebles por “ejecución en equivalente” con indemnización por los perjuicios de mora, como establece el artículo 1506 del Código Civil: a) $1.298.529.939 correspondientes al valor del inmueble que debía transferírsele – apartamento 504 más dos parqueos y un depósito – a título de restitución de fiducia mercantil, en la fecha y condiciones de la cláusula décima segunda del contrato de vinculación como aportante de área en el fideicomiso Kubik Virrey II, b) los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida sobre $1.751.402.813 causados desde el 19 de enero de 2017 hasta el momento en que se haga efectivo el pago total de la obligación, c) $100.000.000 como valor correspondiente a dos garajes adicionales, d) los intereses moratorios a la tasa máxima legal permitida sobre $134.875.813, hasta el momento en que se haga efectivo el pago total de la obligación y e) se condene en costas a la demandada. 1.2.

Juramento estimatorio Los conceptos pedidos se sintetizan en: Valor del apartamento 504, dos garajes y un depósito al 2502-2015 (pretensión 1º) Dos garajes adicionales (pretensión 3º) Total $ 1.298.529.939,00 $ 100.000.000,00 $ 1.398.529.939,00 2. Fundamentos fácticos de las pretensiones 2.1. Rafael Humberto Otálora Pineda el 14 de abril de 2014 se unió al fideicomiso Kubik Virrey II a través del contrato de vinculación como aportante del área correspondiente al apartamento 101 y un garaje, ubicados en el edificio Pineda P.H. lote seleccionado para la construcción del proyecto inmobiliario Virrey II.

En este, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. fungió como fiduciaria, la Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S., como fideicomitente promotor y Kublik Lab S.A.S., como fideicomitente constructor. Como contraprestación el aportante de área recibiría el apartamento 503 Kubik Virrey II, con un área construida aproximada de 133 m2, de una sola planta y tres habitaciones, más tres garajes sencillos y un depósito. 2 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 2.2.

El 26 de septiembre de 2014 entre Prolabco S.A.S., y el demandante se suscribió un contrato de transacción en el que, se indicó cumplido a cabalidad las obligaciones de este último y “i) [otorgó] el poder para el trámite de la licencia de construcción ante la Curaduría Urbana. ii) [transfirió los inmuebles al patrimonio autónomo denominado Kubik Virrey II] cuya administradora fiduciaria es [Acción Sociedad Fiduciaria S.A.] iii) [suscribió] el contrato de vinculación como [aportante y beneficiario de área con Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y la constructora]. iv) [suscribió un contrato de comodato precario] a cuyo título tenía los inmuebles hasta ese momento.” 2.3.

Luego de distintas desavenencias y nuevos acuerdos sobre los bienes a recibir, las partes acudieron a la programación del 10 de julio de 2017 en la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C., para firmar la escritura pública respectiva; sin embargo, el demandante halló que la minuta era contraria a lo pactado en la “[estipulación por otro], en el [contrato de vinculación como aportante de área] y en el [memorando de entendimiento].” 2.4.

En la data anterior, se suscribió la escritura pública nro. 1116 que versó únicamente sobre los garajes 65, 66, 67, 68 y el depósito 20, sin que se aceptara el apartamento 503, porque entre otras razones, solo contaba con dos habitaciones, mas no, con las tres convenidas. 3. Posición de la demandada Acción Sociedad Fiduciaria S.A.S. acercó escritos de: 3.1.

Recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda, en el que adujo: i) inexistencia del Patrimonio Autónomo denominado Kubik Virrey I vinculado como litisconsorte necesario, ii) no comprender la demanda a todos los litisconsortes necesarios, iii) falta de competencia, iv) ineptitud de la demanda por falta de requisitos formales y v) cosa juzgada3. 3.2.

Contestación a la demanda, para lo cual4: i) dio respuesta a cada uno de los hechos, ii) se opuso a las pretensiones, iii) formuló como excepciones previas: a) la demanda no comprende a todos los litisconsortes necesarios, b) falta de 3 01PrimeraInstancia. 023Anexos. 4 Anterior. 038Anexos. 3 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 competencia, c) indebida acumulación de pretensiones y d) ineptitud de la demanda por falta de requisitos formales5, iv) propuso como excepciones de fondo: a) relatividad de los contratos: el supuesto coligamiento entre el contrato de fiducia, el de vinculación y el memorando de entendimiento no implica que la fiduciaria sea acreedora de las obligaciones del fideicomitente, b) prescripción, c) falta de legitimación en la causa por activa, d) falta de legitimación en la causa por pasiva, e) cosa juzgada, f) cumplimiento de los deberes fiduciarios, g) incumplimiento del demandante, h) excepción de contrato no cumplido, i) no hay responsabilidad de la fiduciaria –limitación de responsabilidad: los asuntos demandados no son responsabilidad de la fiduciaria–, j) inexistencia de daño, k) mala fe y temeridad y l) genérica y iv) objetó el juramento estimatorio6. 4.

Demanda de reconvención Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como demandante en reconvención peticionó7: i) se declare la existencia del contrato de vinculación suscrito el 14 de abril de 2014 entre Rafael Humberto Otálora Pineda, Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S., ii) se declare que el señor Otálora Pineda incumplió el contrato de vinculación celebrado, iii) en consecuencia, sea condenado a pagar al fideicomiso Kubik Virrey II, administrado por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. los montos de cuotas de administración y servicios públicos causados desde julio de 2017 del apartamento 504 y dos garajes en el edificio Kubik Virrey II, de conformidad con el parágrafo primero de la cláusula decimotercera del contrato de vinculación que se han asumido por el proyecto, iv) se condene al señor Otálora Pineda a pagar al fideicomiso Kubik Virrey II administrado por Acción Sociedad Fiduciaria S.A. la pena establecida en la cláusula vigésima cuarta (cláusula penal) del contrato de vinculación celebrado y v) se condene al pago de agencias y expensas judiciales. 5.

Objeción al juramento estimatorio8 La demandada Acción Sociedad Fiduciaria sostuvo que no se presentó soporte probatorio como avalúos técnicos, periciales, ni catastrales que demuestren el valor actual de los bienes objeto de restitución. 5 Anterior, desde la página digital 51. 6 Anterior, desde la página digital 19. 7 Anterior, desde la página digital 36. 8 Anterior, desde la página digital 32. 4 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 6.

Resolución del recurso de reposición contra el auto admisorio de la demanda9 En proveído del 3 de agosto de 2022 se dispuso no reponer la decisión de admisión, al advertir que las alegaciones son propias de causales de excepciones previas, aspectos a resolver en la etapa procesal correspondiente. 7. Decisión de excepciones previas10 En proveído del 21 de noviembre de 2022 se denegaron las excepciones dilatorias planteadas, al considerar que en el plenario obran los contratos suscritos con las obligaciones y derechos que manan de estos, la competencia es a prevención y la delegatura ejerce competencia nacional, no se configura la necesidad jurídica de vincular a las sociedades promotora y constructora al contrato de fiducia, dado que las actuaciones objeto de análisis corresponden exclusivamente a funciones propias y reguladas de la sociedad fiduciaria y solamente se analizará la conducta de la entidad vigilada demandada de cara a la ejecución y el cumplimiento de las obligaciones contractuales. 8.

Rechazo de la demanda de reconvención11 En proveído del 30 de octubre de 2023 se rechazó de plano la demanda de reconvención por improcedente, al ser contraria a la acción de protección al consumidor. 9. Sentencia anticipada revocada12 En decisión del 12 de enero de 2023 el primer grado resolvió: “[Primero: Declarar] probada la excepción cosa juzgada. [Segundo: Denegar] en consecuencia las pretensiones de la demanda. [Tercero]: Sin condena en costas.” Para ello, argumentó que existe identidad de partes, objeto y causa entre las pretensiones formuladas en el proceso verbal con rad. 020 2017 00255 00, 9 01PrimeraInstancia. 034AutoQueResuelveRecurso. 10 Anterior, 059AutoDeTramite. 11 Anterior, Archivo094AutoDeTramite. 12 Anterior, 074SentenciaEscritaNiega. 5 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 avanzado en el Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, D.C., y las planteadas en la acción de protección al consumidor, lo que evidencia una duplicidad en el litigio. 10.

Sentencia de segunda instancia – revocatoria del fallo anticipado13 En decisión del 31 de julio de 2023 esta Sala de Decisión consideró que no estaba configurada la cosa juzgada en cuanto a la causa y la pretensión. Aunque en gran medida hay similitud con los hechos planteados en la demanda declarativa tramitada en el Juzgado 20 Civil Circuito, el funcionario de primer grado debía pronunciarse sobre los nuevos hechos que soportan las pretensiones, sin incluir en su análisis los ítems puntuales que han alcanzado fuerza formal de ejecutoria consignados en las sentencias de primera y segunda instancia del rad. 020 2017 00255 00. 11.

Sentencia de primera instancia14 Dada la determinación anterior, el 16 de agosto de 2024 se dictó sentencia que resolvió de fondo la acción, en la que se dispuso: “[Primero: Declarar no probadas] las excepciones falta de legitimación en la causa por activa y pasiva, Prescripción, Relatividad de los contratos, Incumplimiento de la demandante y Excepción de contrato no cumplido. [Segundo: Declarar] probada la excepción No hay responsabilidad de la fiduciaria, los asuntos demandados no son responsabilidad de la fiduciaria. [Tercero: Denegar] las pretensiones de la demanda. [Cuarto: Sin condena] en costas” Para sustentar la decisión, refirió estar legitimadas las partes para acudir tanto por activa, como por pasiva, al tratarse la cuestión de un negocio fiduciario y no haber operado la prescripción de la acción. Expuso que lo sucedido, de cara a las condiciones de los bienes construidos, no sería responsabilidad de la sociedad fiduciaria sino del desarrollador del proyecto, lo cual no contradice la normativa, por el contrario, va de la mano con la propia naturaleza del contrato de fiducia. 13 Anterior, 086Sustentación. A partir del Folio digital 139 14 Anterior, 253SentenciaEscrita. 6 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 Expresó que lo alegado es que el beneficio de área no cumple con las condiciones pactadas, como el número de habitaciones y el metraje construido, con inconsistencias respecto al plano y la licencia de construcción, aspectos que exceden el ámbito de la acción de protección al consumidor financiero, tema que es materia propia de garantías mobiliarias o acciones por vicios ocultos y no de competencia de las regladas funciones jurisdiccionales.

No obstante, quedó demostrado del estudio técnico practicado, que la construcción se ajustó a la licencia y que el apartamento es habitable. La sociedad fiduciaria cumplió con las obligaciones contractuales, ya que citó al demandante en varias ocasiones para la entrega, pero este se negó. Además, el proceso no tiene competencia para resolver aspectos constructivos que deben tratarse en otro tipo de juicio. 12.

Recurso de apelación Como puntos fijados y desarrollados en segunda instancia, se indicaron los siguientes derroteros: i) si hay responsabilidad de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. ii) indebida interpretación de la demanda, iii) incongruencia, iv) indebida valoración de las pruebas, v) indebida interpretación de los contratos, vi) indebida y omisión de valoración de los hechos del interrogatorio de parte que absolvió la parte demandante, vii) indebida y omisión en la valoración de los hechos del interrogatorio de parte que absolvió la parte demandada, viii) incumplimiento de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a los deberes fiduciarios, estos son propios de la fase operativa, ix) incumplimiento de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a los numerales 7 y 8 del artículo 1234 del Código de Comercio, x) incumplimiento de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. al contrato de fiducia mercantil fideicomiso Kubik Virrey II, xi) incumplimiento de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. al contrato de vinculación como aportante de área en el fideicomiso Kubik Virrey II, xii) indebida valoración al informe técnico IT OB 282 2024 elaborado por la Alcaldía Local de Chapinero y xiii) Acción Sociedad Fiduciaria S.A. tenía la obligación de otorgar la escritura pública de restitución a título de fiducia mercantil a Rafael Otálora Pineda el día 18 de enero de 2017”.

En el escrito de sustentación en segunda instancia: 7 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 El demandante argumentó que la fiduciaria se obligó a un resultado específico que era la transferencia del inmueble con las características y condiciones establecidas en el anexo uno de los acuerdos privados. Sostuvo que Acción Fiduciaria S.A. tenía pleno conocimiento de los acuerdos privados (memorando de entendimiento y aceptación diseño y acabados Proyecto Virrey II) suscritos entre Otálora Pineda y Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. (fideicomitente promotor) antes de celebrar el contrato de fiducia mercantil.

Los fideicomitentes instruyeron a la fiduciaria que, una vez terminada la construcción, debía efectuar la transferencia del derecho de dominio a quién correspondiera de conformidad con los contratos de vinculación al fideicomiso. El representante legal de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. confesó en el interrogatorio de parte, que el inmueble a transferir a Rafael Otálora Pineda no estaba de conformidad con el contrato de vinculación. Alegó el incumplimiento de los deberes fiduciarios para lo que citó el artículo 1234 del Código de Comercio, que incluye la obligación de realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia y transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley e hizo alusión a la Circular Básica Jurídica 007 de 1996, que exige a las fiduciarias realizar el análisis del riesgo que involucra cada proyecto y que las licencias de construcción y permisos necesarios para el desarrollo de la obra, se encuentren acordes con los requerimientos legales pertinentes.

La fiduciaria certificó en marzo de 2015 que las condiciones para terminar la etapa pre-operativa se habían cumplido a pesar de las modificaciones sustanciales posteriores a la licencia de construcción sin autorización del demandante. Argumentó que los contratos son coligados, lo que significa que el incumplimiento de una de las partes irradia sus efectos a todos los contratantes y a todos los contratos.

Esto implica que la fiduciaria no puede desvincularse de las condiciones del inmueble y alegar que era responsabilidad única y exclusiva de los fideicomitentes, ya que los acuerdos privados suscritos entre el fideicomitente promotor y los aportantes de área son parte integral de los contratos de vinculación. 8 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 Afirmó que el profesional especializado no interpretó la demanda adecuadamente, y desvió el enfoque del caso.

La demanda buscaba una declaración de que la fiduciaria no podía suscribir la escritura pública en los términos pactados y, consecuentemente, el cumplimiento del contrato por lo que se debía pagar al demandante el valor de los inmuebles objeto de los contratos suscritos como ejecución en equivalente. Sin embargo, la sentencia se encaminó al proceso de entrega, tanto jurídica como material.

Enfatizó que la demanda versaba exclusivamente sobre la ejecución y el cumplimiento de obligaciones contractuales que asumían con ocasión de la “actividad financiera”, entretanto, y el Coordinador del Grupo de Funciones Jurisdiccionales Tres de la Superintendencia Financiera de Colombia estableció que el proceso versaba sobre “vicios o garantías de cara a la construcción” asuntos ajenos al contrato de fiducia. La sentencia apelada es considerada incongruente porque no estudió sobre la obligación que tenía la fiduciaria de otorgar la escritura pública mediante la cual debía transferir el derecho de dominio y la posesión a título de restitución en fiducia mercantil y se realizaría la entrega jurídica de los inmuebles al beneficiario y, por el contrario, lo colocó como un contratante incumplido.

Acusó que el profesional especializado no valoró pruebas clave como el acta de terminación por mutuo acuerdo del contrato de comodato precario fideicomiso Kubik Virrey II apartamento 101, que establece la fecha límite para la entrega de los inmuebles (18 de enero de 2017). El anexo 1, también denominado los acuerdos privados y el documento denominado “aceptación diseño y acabados proyecto Virrey II” especificaban un apartamento de 133 m², exterior, en una sola planta, con tres habitaciones.

El informe técnico de la Alcaldía Local de Chapinero, aunque mal interpretado por el fallador, confirma el incumplimiento a la instrucción impartida por los Fideicomitentes a Acción Sociedad Fiduciaria S.A. al indicar que el apartamento tiene dos alcobas con su respectivo armario, y un área denominada en planos como hall de alcobas con su respectivo armario.

Aplicó erróneamente los conceptos de vicios ocultos o vicios redhibitorios, propios del contrato de compraventa (art. 934 C.Co., Art. 1915 C.C.), no obstante 9 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 que, en este caso, el inmueble sería transferido a título de restitución en fiducia mercantil, lo que riñe con las reglas de interpretación de los contratos.

Sostuvo que la fiduciaria aceptó una modificación a la licencia de construcción vigente LC 15-3-0004, que implicó un régimen por etapas del proyecto sin la autorización escrita del demandante, lo cual contradice el contrato de fiducia (numeral 1.7 de la cláusula primera) y el contrato de vinculación (antecedente 1.6). Alegó que se realizaron múltiples citaciones a la notaría para la firma de la escritura pública y que, las actas de comparecencia demuestran que el demandante se allanó a cumplir, mientras que la fiduciaria estaba en mora.

Adicional, en la escritura pública 1116 de julio de 2017 de la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C., firmada por Otálora Pineda, se consignaron las inconformidades con la minuta propuesta. La interpretación de la delegatura sobre la habitabilidad del inmueble fue incorrecta, ya que la misma no se limita a la instalación de servicios públicos, sino que incluye el área mínima de la vivienda y las condiciones de iluminación y ventilación, según el decreto 333 de 2010 de la Alcaldía Mayor de Bogotá. El hall de alcobas carece de las condiciones de iluminación y ventilación requeridas para ser una habitación. Otro reproche es la indebida interpretación y falta de aplicación de la ley 1328 de 2009 artículo 11, el decreto 633 de 1993 y el Código de Comercio, por cuanto el contrato de fiducia mercantil es un contrato de adhesión, y cualquier cláusula que limite la responsabilidad de la fiduciaria se considera no escrita.

La fiduciaria tenía el deber legal de informar sobre las modificaciones del proyecto, el cual incumplió. 13. Pronunciamiento de la demandada como no recurrente Ante esta instancia Acción Sociedad Fiduciaria S.A. acercó escrito para refutar el medio impetrado y contradecir la postura expuesta por el apelante15. 15 Cuaderno de segunda instancia, archivo 008. 10 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 II.

CONSIDERACIONES 1. La competencia del Tribunal está delimitada por los puntos de controversia expuestos como reparos concretos, ampliados en la sustentación de la apelación, y están vedados los temas que no hayan sido debatidos frente al fallo de primera instancia como enmarcan los artículos 320 y 328 del Código General del Proceso, bajo la precisión de estar ante un recurrente único. 2.

Desde ahora se advierte que se confirmará la sentencia refutada, porque los puntos de reparo no logran derribar las conclusiones expuestas por la primera instancia. 3. La controversia se ha suscitado en el marco fáctico de la fiducia mercantil de administración, referenciada como: Fecha de suscripción del contrato de fiducia Patrimonio autónomo: Fiduciaria Fideicomitente promotor Fideicomitente constructor 20 de enero de 2014 Fideicomiso Kubik Virrey II Acción Sociedad Fiduciaria S.A. Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. Kubik Lab S.A.S. En este contexto Rafael Otálora Pineda debe de tenerse como aportante y beneficiario de área para la construcción del proyecto edificio Kubik Virrey I y II. 4.

Dentro del negocio inmobiliario que llama la atención solo puede explorarse la etapa operativa, tal como quedó sentado en la sentencia de segunda instancia del 31 de julio de 2023 dictada por esta Colegiatura. Para esa delimitación resulta necesario: 4.1. Hacer alusión a las condiciones establecidas para la terminación de la fase pre-operativa, para lo cual, se destaca del mencionado contrato de fiducia: 4.1.1.

La terminación de la etapa pre-operativa16: “Son condiciones necesarias para dar por terminada la [etapa pre-operativa del proyecto], y por ende para que se dé inicio a la [etapa operativa], contar con: 16 Cuaderno de primera instancia, archivo 002, páginas 5 y 6. 11 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 4.2.1.1 La Licencia de construcción del [proyecto], con constancia de ejecutoría. El titular de la licencia de construcción será [el fideicomitente promotor o el fideicomitente constructor], en los términos del Decreto 1469 de 2010. 4.2.1.2 Radicado de los documentos necesarios para realizar actividades de enajenación de inmuebles el radicado deberá ser expedido al [fideicomitente promotor] la fiduciaria como vocera del [fideicomiso] coadyuvará la radicación previa instrucción expresa y escrita del [fideicomitente promotor]. 4.2.1.3 La transferencia de la totalidad de [los bienes inmuebles] donde se desarrollará el proyecto al [fideicomiso].

Además será requisito que el inmueble se encuentre libre de cualquier gravamen, afectación o limitación al dominio y se haya elaborado un estudio de títulos con concepto favorable de dicho predio por el abogado que lo realice. Dicho estudio de títulos deberá ser aprobado por [Acción]. 4.2.1.4 La entrega de los [contratos de vinculación], debidamente firmados por las partes y con la totalidad de los documentos soportes de la información que contienen, compromisos de aporte que han sido determinados en la firma de contratos de vinculación equivalentes mínimo al sesenta por ciento (60%) del área enajenable del Proyecto, porcentaje que es considerado por [el fideicomitente] como punto de equilibrio para el proyecto.

El alcance del punto de equilibrio es responsabilidad exclusiva de [el fideicomitente promotor, Acción] no participa en la determinación del mismo. [para los efectos anteriores, las cuotas en mora de todo el proyecto no podrán ser superior al veinte por ciento] (20%). 4.2.1.5 Concepto favorable acerca de la obtención del punto de equilibrio entregado por el representante legal y contador de [el fideicomitente promotor], en el que conste de donde procederán los recursos que permitirán el flujo de caja necesario para desarrollar el [proyecto].” (Negrilla y subrayas fuera del texto).

La etapa operativa17: “4.2.2. [Etapa Operativa]: Se inicia a partir de la fecha en que se declare terminada exitosamente la [etapa pre-operativa], esto es que haya dado cumplimiento a todas y cada una de las condiciones enunciadas en el numeral anterior. El término de duración de este período será el requerido para terminar el desarrollo y ejecución del proyecto.

No obstante lo anterior, [el fideicomitente promotor] estima que la duración de la [etapa operativa] es de treinta (30) meses contados a partir de la culminación de la [etapa pre-operativa]. [Acción], previa solicitud escrita remitida por [el fideicomitente promotor], procederá a entregar los recursos que se encuentren en el Fideicomiso a quien aquellos indiquen sin más requisito o constatación, no siendo de cargo de [Acción] el control o el destino final de las sumas así entregadas, lo cual es responsabilidad única y exclusiva de [el fideicomitente].” (Subraya fuera del texto). 4.1.2.

Sobre los instrumentos contractuales relevantes: i) Los acuerdos privados (previos a la constitución del contrato de fiducia). a) Memorando de entendimiento para la transferencia del apartamento 101 del edificio Pineda Propiedad Horizontal a Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A. del 24 de julio de 201318. 17 Anterior, página 6. 18 Anterior, páginas 67 a 73. 12 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 b) Anexo 1 que contiene: 1) el memorando de entendimiento para la transferencia del apartamento 101 del edificio Pineda Propiedad y 2) el documento de aceptación de diseños y acabados proyecto Virrey II19. c) Documento de aceptación de diseños y acabados del 16 de diciembre de 201320.

En este se refiere: Promotor El (los) propietario (s): Apartamento a recibir como contraprestación: Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. Rafael Otálora Pineda Apartamento No. 503 Kubik Virrey II Área total construida aproximada: 133 M2 Garajes*: (X) Sencillo No. 3 ( - ) Doble con servidumbre * los garajes podrán ser comunes de uso exclusivo de conformidad con la Ley 675 de 2001.

Depósito**: (1) * el depósito podrá ser común de uso exclusivo de conformidad con la Ley 675 de 2001. (…) “[El(los) propietario(s)] manifiesta(n) expresamente: 1. Que según lo acordado en el [memorando de entendimiento] y por voluntad de las partes se modifica el segundo párrafo y el Parágrafo de la [clausula tercera] del mencionado memorando quedando así: [el(los) propietarios] como contraprestación por la transferencia de su apartamento que hace parte del [edificio Pineda Propiedad Horizontal] recibirá(n) una unidad privada con un área de 133 M2, exterior, en una sola planta, con tres (3) habitaciones, en el quinto piso correspondientes al apartamento 503 del nuevo edificio que PROLABCO proyecta desarrollar en el lote de terreno sobre el cual se encuentra construido el [edificio Pineda (50C-333001) y el edificio González y Morales Propiedad Horizontal] (50C-1653095). [El propietario] recibirá adicionalmente tres garajes, que pueden ser dos en línea y uno individual dependiendo del diseño final y un depósito.

Los demás párrafos de la citada cláusula continúan como se estipularon en el [memorando de entendimiento.] Parágrafo: [El(los) propietario(s)] en forma libre y voluntaria y en ejercicio de la autonomía de la voluntad ha solicitado a PROLABCO que le entregue como contraprestación un apartamento de menor área al aportado por él para el desarrollo del [proyecto] y que PROLABCO le compense la diferencia en dinero, para lo cual las partes han acordado que a la obtención del Punto de Equilibrio, PROLABCO pagará a [el(los) propietario] (s) la suma de [doscientos veinticuatro millones de pesos] ($224.000.000.00), los demás puntos continúan tal como se estipularon en el [memorando de entendimiento].” (Subraya fuera del texto). ii) El contrato de fiducia mercantil – fideicomiso Kubik Virrey II, del 20 de enero de 201421.

Del que se distinguen: - Objeto del contrato de fiducia (cláusula segunda): “El objeto de este contrato consiste en que la [fiduciaria]”: “2.6. Permita a [el fideicomitente constructor] desarrollar la construcción del [proyecto] sobre [los inmuebles] del [fideicomiso] de conformidad con el contrato que para el efecto suscriba con [el fideicomitente promotor].” 19 Anterior, página 43. 20 Anterior, páginas 44 a 45.

Ver el plano en la página 47. Ver planos y especificaciones: páginas 80 a 86. 21 Anterior, páginas 1 a 18. 13 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 “2.8. Finalizado [el proyecto] por parte de [el fideicomitente promotor], transfiera las unidades resultantes a los [aportantes de área y a los beneficiarios de área], en los términos descritos en el presente contrato y en los correspondientes contratos de vinculación”. - Instrucciones (cláusula cuarta, punto 4.1.): “En desarrollo del presente contrato [la fiduciaria] seguirá las siguientes instrucciones:” “4.1.5.

Permitir que [el fideicomitente promotor] por su cuenta y riesgo y bajo su exclusiva responsabilidad financiera, jurídica, técnica y administrativa desarrolle un proyecto inmobiliario sobre los inmuebles que hagan parte del [fideicomiso. El fideicomitente constructor] adelantará la construcción y responderá por ésta en los términos del contrato que para el efecto suscriba el fideicomitente promotor.” “4.1.15.

Una vez terminada la construcción, efectuar la transferencia del derecho de dominio a quien corresponda de conformidad con los contratos de vinculación al [fideicomiso]”. (Subrayas fuera del texto). - Beneficiarios (cláusula séptima): “Son [beneficiarios] del presente [fideicomiso los aportantes de área y el fideicomitente promotor], de acuerdo con lo establecido en la presente [cláusula]:” “7.2.

Durante la fase operativa: Los aportantes de área: Tendrán derecho a recibir como restitución por los aportes realizado única y exclusivamente lo establecido en los contratos de vinculación que suscriban con el [fideicomitente y acción]. Los acuerdos privados suscritos entre el fideicomitente promotor y los aportantes de área harán parte integral de los contratos de vinculación.” iii) El contrato de vinculación como aportante de área en el fideicomiso Kubik Virrey II del 14 de abril de 201422.

Que estuvo modificado por dos otrosíes. En este se indicó que Rafael Otálora Pineda aportaría el apartamento 101 y un garaje, identificados con matrículas inmobiliarias nro. 50C-335616 y 50C335620, respectivamente y, a cambio, recibiría un inmueble “con las características y condiciones establecidas en el anexo uno (1) – acuerdos privados”.

De su clausulado se destaca: - De los antecedentes el punto 1.6 se replica que23: “[El fideicomiso] tiene por objeto que [Acción] permita el desarrollo, de un proyecto inmobiliario que realizarán [los fideicomitentes], bajo su exclusiva responsabilidad técnica, administrativa y financiera, para todos los efectos contractuales denominado [el proyecto], en los lotes de terreno referidos en el numeral 1.1 anterior,1.6 cuyos linderos quedarán establecidos en la escritura pública por medio de la cual se lleve a cabo el englobe de los predios que finalmente se utilicen para el desarrollo del [proyecto] una vez se pueda dar inicio a la construcción del mismo.

Las características de la Unidad que a [el (los) aportante(s) de área] les ha de corresponder por su vinculación al [proyecto], serán las que constan en los [Acuerdos privados. Los fideicomitentes] 22 Anterior, páginas 32 a 42. 23 Anterior, páginas 33 y 34. 14 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 expresamente advierten, y así también expresamente lo acepta [el(los) aportante(s) de area], que el proyecto inicial puede ser objeto de modificaciones en razón de las exigencias que puedan formular las autoridades competentes al expedir la licencia de construcción o por disposiciones técnicas, arquitectónicas del proyecto, sin alterar la unidad inmobiliaria; o en razón de situaciones imprevistas generadas en el mercado de materiales que obliguen a cambios por otros materiales que no sean de calidad inferior a los inicialmente previstos.

No obstante, cualquier modificación en el área ofrecida como contraprestación del aporte debe ser expresamente aceptada por [el(los) aportante(s) de área]. No es obligación de [Acción] el control de los cambios o modificaciones que pueda sufrir el proyecto, pues las mismas son responsabilidad única y exclusiva de [los fideicomitentes]. Dado que [el(los) aportante(s) de área] se vincula(n) al [fideicomiso] únicamente con respecto al beneficio que le(s) corresponda en una determinada unidad inmobiliaria de [el proyecto] y en el porcentaje de copropiedad que a esa unidad le corresponda en las zonas comunes, de acuerdo con el Reglamento de Propiedad Horizontal al cual sea sometido [el proyecto, el(los) aportante(s) de área] no tendrá(n) derecho a participar en los excedentes o pérdidas que resulten al momento de liquidar la fase de construcción de [el fideicomiso], y no adquirirá(n) por dicha vinculación el carácter de [beneficiario(s)] con relación a los demás derechos y obligaciones propios de [los fideicomitentes], ni derecho a intervenir en las deliberaciones y decisiones de [los fideicomitentes]. además de la(s) unidad(es) inmobiliaria(s) que le(s) corresponde(n), tendrán derecho a percibir las sumas que se establecen en los [acuerdos privados] correspondiente a Arriendos. [el(los) aportante(s) de arena] suscribe(n) el presente contrato de vinculación para efectos de vincularse a [el fideicomiso], en calidad de [beneficiario(s)] con los derechos que en su favor se estipulan en el contrato de fiducia denominado [fideicomiso Kubik Virrey II], cuyo contrato constitutivo declara(n) conocer y aceptar.” (Subraya fuera del texto). - Y, de su clausulado: “[Novena: Vinculación]: Una vez cumplidas las condiciones establecidas en la presente cláusula, dentro del plazo previsto, [el(los) aportante(s) de área] se entenderá(n) para todos los efectos, como [beneficiario(s) del fideicomiso], con arreglo a los términos y condiciones del contrato de fiducia que al efecto se celebró para dar origen al [fideicomiso Kubik Virrey II], lo cual le(s) confiere el derecho a recibir a la terminación del Proyecto por parte de [los fideicomitentes], el bien inmueble y los garajes que se identifican en los planos que hacen parte del [anexo uno] (1) y, adicionalmente, según los acuerdos privados, La suma de [doscientos veinticuatro millones de pesos] ($224 000.000.00), suma que será pagada por [los fideicomitentes a el(los) aportante(s) de área] dentro de los diez (10) días hábiles siguientes a la notificación de la fecha de entrega del inmueble, el incumplimiento del pago por parte de [los fideicomitentes] dentro de los diez (10) días hábiles estipulados, ocasionará una sanción a cargo de [los fideicomitentes] y a favor de [el(los) aportante(s) de área] equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes pagaderos mes vencido por cada día de retardo.

Por lo tanto, lo que a [el(los) aportantes de área] le(s) ha de corresponder por todo concepto en razón de su vinculación, le(s) será cubierto exclusivamente mediante la transferencia del dominio y la posesión a título de restitución de área, que le hará en su oportunidad [Acción] como vocera del [fideicomiso Kubik Virrey II] y el pago del monto acordado por parte de [los fideicomitentes a (los) aportante(s) de área].

Se aclara expresamente que la nomenclatura asignada al mencionado inmueble y sus garajes es provisional pues la definitiva será la que quede consignada en el Reglamento de Propiedad Horizontal al cual sea sometido el Proyecto. Por la vinculación que en el presente documento consta, [el(los) aportantes de área] no adquirirá(n) el carácter de [fideicomitente], ni adquirirá(n) los derechos, ni contraerá(n) las obligaciones que el Contrato de Fiducia al cual se vincula(h) tienen establecidas para [los fideicomitentes], conservando estos todos los derechos y continuando a su cargo todas las obligaciones propias de [los fideicomitentes]. [Parágrafo Primero]: Tal como se acaba de indicar, [el(los) aportante(s) de área] sólo tendrá(n) derecho a que se le(s) transfiera(n) a título de beneficio fiduciario el derecho de dominio y la posesión de la(s) unidad(es) inmobiliarias) señalada(s), cuya descripción general y las especificaciones de construcción de [el proyecto], con sus zonas comunes, se harán constar en el Reglamento de Propiedad Horizontal.

Las características generales de la mencionada unidad aparecen en el [anexo uno] (1), que se entiende parte integrante de este contrato. Es entendido por las partes que las funciones de [Acción] son totalmente independientes al desarrollo del proyecto y sus especificaciones, el cual es responsabilidad única y exclusiva de [los fideicomitentes].

(…)”24 (Subraya fuera del texto). 24 Anterior, páginas 36 y 37. 15 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 “[Decima segunda: Otorgamiento de la escritura pública]: La escritura pública mediante la cual se transfiera el derecho de [aportante(s) de área] o por sus cesionarios, en la fecha y notaria que informe [el fideicomitente promotor] a [el(los) aportante(s) de área] a más tardar a los [veintiséis (26)] meses contados a partir de la fecha en que [el (los) aportante(s) de área] reintegre(n) la tenencia del inmueble.

En el evento en que adicional al aporte del inmueble [el(los) aportante(s) de área] se haya(n) comprometido a aportar sumas adicionales, o haya(n) acordado mejoras al apartamento con [el fideicomitente promotor], la escritura se otorgará previa verificación de que haya(n) cumplido con dichas obligaciones o haber obtenido la aprobación de un crédito a largo plazo para la financiación del saldo pendiente, de así requerirse. [Parágrafo primero]: Si cumplido el plazo estipulado en la cláusula Decima Segunda, ACCIÓN como vocera del [fideicomiso Kubik Virrey II] no otorgase la escritura pública que transfiera el derecho de dominio y la posesión a título de restitución en fiducia mercantil, de la (s) unidad (es) inmobiliaria (s) a la que se refiere este contrato, la cual se transferirá como cuerpo cierto, junto con el coeficiente de copropiedad que le corresponda de acuerdo con el reglamento de Propiedad Horizontal del [edificio Kubik Virrey II], o habiendo otorgado la escritura pública, el edificio no se encuentre en condiciones de habitabilidad, se entenderá incumplido el memorando de entendimiento suscrito por las partes el 24 de Julio de 2.013, y en consecuencia se aplicará la cláusula penal prevista en el presente documento, suma esta que podrá ser exigida judicialmente por [el(los) aportante(s) de área], para lo cual el presente contrato presta mérito ejecutivo. [Parágrafo segundo]: Si el día fijado para la firma de la escritura pública [Acción] no cuenta con los documentos que de acuerdo con la ley deben protocolizarse con ella para efectos de probar el pago del impuesto predial y complementarios, por causas imputables a las entidades públicas respectivas, el otorgamiento de la escritura se llevará a cabo dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha de la obtención de estos documentos, para lo cual [el fideicomitente promotor] dará aviso escrito, por telegrama o por correo certificado a la dirección de [el (los) aportante(s) de área], señalada en la primera hoja de este documento. [Parágrafo tercero]: Si el día acordado para la firma de la escritura pública de transferencia de dominio a título de beneficio fiduciario fuere feriado o no estuviese abierta la Notaria por cualquier causa, la firma se prorrogará hasta el siguiente día hábil, a la misma hora y en la misma Notaria. [Parágrafo cuarto: Acción] otorgará la escritura pública de transferencia como restitución del aporte en la fecha indicada por [el fideicomitente promotor] y éste entregará el (los) inmueble(s) en la misma fecha a [el(los) aportante(s) de área], de conformidad con lo establecido en la parte inicial del presente contrato. [Parágrafo quinto: Los fideicomitentes] garantizan que no ha(n) enajenado a ninguna persona el (los) inmueble(s) que a título de restitución será(n) transferido a [el(los) aportante(s) de área] y declara(n) que se hará su entrega libre de registro por demanda civil, uso y habitación, arrendamiento por escritura pública, patrimonio de familia no embargable, afectación a vivienda familiar, movilización de la propiedad raíz y condiciones suspensivas o resolutorias de dominio, hipotecas en mayor extensión y en general libre de limitaciones o gravámenes, salvo las derivadas del régimen de Propiedad Horizontal a que se encontrará sometido el inmueble. [Parágrafo sexto]: Si cumplidas las condiciones mencionadas en el presente contrato [el(los) aportante(s) de área] se negare(n) a firmar la escritura de transferencia de dominio a título de beneficio dentro de los cinco (5) días hábiles siguientes a la fecha en que se le(s) requiera para tal fin, es decir, comparecer a la firma de la citada escritura, [el(los) aportante(s) de área] se obliga(n) a cancelar a favor del [fideicomiso Kubik Virrey II] como sanción, una suma equivalente a tres (3) salarios mínimos diarios legales vigentes [(3 smldv)] pagaderos mes vencido por cada mes de retardo, [el(los) aportantes(s) de área] autoriza(n) a [el fideicomitente promotor] a realizar los trámites ante la Notaria, y Oficina de Registro de instrumentos públicos correspondiente a la escritura de restitución.”25 (Subrayas fuera del texto). 25 Anterior, páginas 38 y 39. 16 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 - El otrosí nro. 1 del 3 de octubre de 2014 al contrato de vinculación como aportante de área en el fideicomiso Kubik Virrey II del 14 de abril de 201426.

En este se pactó adicionar la cláusula novena y conservar lo demás: “[Primero] Adicionar a la [clausula novena] el siguiente texto 1. [El(los) aportante(s) de área] recibirá un (1) parqueadero adicional a los inicialmente acordados, y determinados en el [anexo 1] al contrato de vinculación como aportante de área, para un total de cuatro (4) parqueaderos los cuales recibirá junto con el inmueble a la terminación del proyecto por parte de [los fideicomitentes]. [Segundo] Las demás cláusulas del contrato de vinculación no modificadas por el presente otrosí continúan vigentes” - El otrosí nro. 2 del 10 de noviembre de 2014 al contrato de vinculación como aportante de área en el fideicomiso Kubik Virrey II del 14 de abril de 201427.

En este, se indicaron diversas cuestiones, entre estas, se acordó: “[Segunda]: Las Partes de común acuerdo deciden modificar el Inciso Primero de la cláusula novena de la segunda parte del contrato de vinculación, el que en adelante tendrá la siguiente redacción: "Una vez cumplidas las condiciones establecidas en la presente clausula, dentro del plazo previsto, [el(los) aportante(s) de área] se entenderá(n) para todos los efectos, como [beneficiario(s) del fideicomiso], con arreglo a los términos y condiciones del contrato de fiducia que al efecto se celebró para dar origen al [fideicomiso Kubik Virrey II], lo cual le(s) confiere el derecho a recibir a la terminación del Proyecto por parte de [los fideicomitentes], el bien inmueble y los garajes que se identifican en los planos que hacen parte del [anexo uno] (1) y Otrosí No. 1 y, adicionalmente, según los acuerdos privados, la suma de [doscientos veinticuatro millones de pesos] ($224.000.000.00), suma que será pagada por [los fideicomitentes a el(los) aportante(s) de área] el 15 de noviembre de 2014, el incumplimiento del pago por parte de [los fideicomitentes], ocasionará una sanción a cargo de [los fideicomitentes] y a favor de [el(los) aportante(s) de área] equivalente a dos (2) salarios mínimos legales mensuales vigentes pagaderos mes vencido por cada día de retardo.

Por lo tanto, lo que a [el(los) aportante(s) de área] le(s) ha de corresponder por todo concepto en razón de su vinculación, le(s) será cubierto exclusivamente mediante la transferencia del dominio y la posesión a título de restitución de área, que le hará en su oportunidad [Acción] como vocera del [fideicomiso Kubik Virrey II] y el pago del monto acordado por parte de [los fideicomitentes a (los) aportante(s) de área].

Se aclara expresamente que la nomenclatura asignada al mencionado inmueble y sus garajes es provisional pues la definitiva será la que quede consignada en el Reglamento de Propiedad Horizontal al cual sea sometido el Proyecto. Por la vinculación que el presente documento consta, [el(los) aportante(s) de área] no adquirirá(n) el carácter de [fideicomitente], ni adquirirá(n) los derechos, ni contraerá(n) las obligaciones que el Contrato de Fiducia al cual se vincula(n) tienen establecidas para [los fideicomitentes], conservando estos todos los derechos y continuando a su cargo todas las obligaciones propias de [los fideicomitentes]."” (Subrayas fuera del texto). iv) El contrato de transacción celebrado el 26 de septiembre de 2014 entre la Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. y Rafael Humberto Otálora Pineda.

En este la constructora se comprometió a desistir de la licencia de construcción nro. 14-3-0262 del 21 de marzo de 2014 ante la Curaduría Urbana nro. 3 de Bogotá, D.C., y a efectuar la radicación de documentos para una nueva licencia de construcción, adicional: i) reconoció el pago de $350.000.000 al 26 Anterior, página 92. 27 Anterior, páginas 97 a 102. 17 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 aportante de área como “compensación de los perjuicios causados o que se pudieren causar derivados de las diferencias” que llevaron a este acuerdo, ii) la entrega de un parqueadero adicional, para un total de 4 parqueaderos y iii) la constructora se comprometió a constituir una garantía fiduciaria a favor del aportante consistente en la pignoración de los derechos fiduciarios dentro del patrimonio autónomo fideicomiso Kubik Virrey II administrado por Acción Sociedad Fiduciaria28. 4.2.

El inmueble aportado 4.2.1. Rafael Humberto Otálora Pineda se comprometió con la Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. a aportar al fideicomiso Kubik Virrey II el apartamento 101 y el garaje 105 ubicados en el edificio Pineda Propiedad Horizontal para la construcción del proyecto Kubik Virrey II. Inmuebles identificados con las matrículas inmobiliarias nro. 50C-335616 y 50C-335620.

Además, el demandante recibiría $224.000.000 como compensación de la diferencia en dinero. Suma que luego fue aumentada, en el contrato de transacción del 26 de septiembre de 2014. 4.2.2. El 18 de noviembre de 2014 el demandante restituyó al fideicomiso los inmuebles que hasta ese momento tuvo a su cargo por comodato precario29 (apartamento 101 y el garaje 105 del edificio Pineda Propiedad Horizontal).

Fecha a partir de la cual, se pudo disponer materialmente de ellos para su demolición y avance en el proyecto Kubik Virrey II y empezó a descontarse el término de 26 meses para la suscripción de la escritura pública del apartamento, garajes y depósito convenidos. 4.2.3. El lapso para la suscripción de la escritura pública venció el 18 de enero de 2017, como quedó sentado en el proceso ejecutivo 026 2017 00071 00. 4.3.

La licencia de construcción autorizada La licencia de construcción que rige el proyecto desarrollado Kubik Virrey I y II corresponde a la LC 15-3-400 que tuvo como particularidades: 28 Archivo 216, archivo contrato de transacción 26 sept 24. 29 Archivo 003, páginas 3 a 4. 18 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 4.3.1. Una licencia de construcción antecedente, la LC 14-3-0262 del 21 de marzo de 2014 de la Curaduría Urbana nro. 3 de Bogotá, D.C., ejecutoriada el 9 de julio de 2014 para demolición y obra nueva.

Desistida el 26 de diciembre de 201430. 4.3.2. La licencia de construcción LC 15-3-400 otorgada el 5 de enero de 2015 por la Curaduría Urbana nro. 3 de Bogotá, D.C., modalidad obra nueva, demolición total. Ejecutoriada el 23 de febrero de 201531. 4.3.3. El 30 de abril de 2015 se radicó modificación a las licencias de construcción LC 13-3-0635 (sic) y LC 15-3-0004.

Y, mediante resolución RES 155-1381 del 14 de agosto de 2015, fueron aprobadas las modificaciones. Acto ejecutoriado32. En esta se indicaron como titulares de la licencia las sociedades fideicomitentes: Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S., Kubik Lab S.A.S. y Camilo Andrés Alvarado Boshell. 4.4. Los planos autorizados 4.4.1. Como parte del documento de diseños y acabados proyecto Virrey II se encuentra, entre otros documentos, el plano diseño arquitectónico apartamento 503, consistente en: (Espacio en blanco por tamaño de la imagen siguiente) 30 Archivo 003, páginas 6 a 8. 31 Anterior, página 13 a 14. 32 Archivo 004, páginas 161 a 178. 19 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 Plano del archivo 002, página 47.

Aprobado por el demandante el 27 de noviembre de 2013. 4.4.2. En informe del 7 de noviembre de 2014 la fiduciaria dio a conocer que el proyecto inmobiliario contaba con 19 contratos de vinculación y discriminó que como “restitución de aportes” le sería entregado al demandante el apartamento 504 con un área de 13333. A ese apartamento en la modificación a la licencia de construcción le fue asignado el siguiente plano: (Espacio en blanco por tamaño de la imagen siguiente) 33 Archivo 003, página 2. 20 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 Plano del archivo 046.

Plano que hace parte de la modificación de la licencia de construcción MLC 15-3-0004 de 2016 Proyecto Kubik Virrey I y II – etapa 2. 4.4.3. Según la escritura pública nro. 666 del 28 de abril de 2017 de la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C., de reforma al reglamento de propiedad horizontal y adición de la segunda etapa al reglamento de propiedad horizontal del edificio Virrey I y II se indica que el apartamento 504 está localizado en el quinto piso, etapa II y que “cuenta con un área total construida de ciento treinta y tres metros con cinco decímetros cuadrados (133.05 m2), compuesta por un área privada de ciento veintiséis metros cuadrados con sesenta y ocho decímetros cuadrados (126.68 M2) y un área común de seis metros cuadrados con treinta y siete decímetros cuadrados (6.37 m2) que corresponde a muros de fachada común, ductos, columnas y muros estructurales. [Dependencias]: salón comedor, cocina lavandería, baño social, hall de alcobas, un (1) baño, alcoba con baño, y una (1) alcoba.

(…)”34 4.5. Culminación de la etapa pre-operativa 4.5.1. El 26 de febrero de 2015 Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. certificó haber logrado el punto de equilibrio y que los recursos para su 34 Archivo 216, archivo escritura pública 666 de 2017, página 42. 21 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 ejecución procedían de “aportes privados de capital, ventas y crédito constructor” lo que permitía el flujo de caja para el desarrollo del proyecto35. 4.5.2.

El 6 de marzo de 2015 Acción Sociedad Fiduciaria S.A. como vocera y administradora del patrimonio autónomo fideicomiso Kubik Virrey II hizo constar que estaban cumplidas las condiciones necesarias para dar por terminada la etapa pre-operativa36. 4.6. La fecha en la que debían entregarse los inmuebles Para la escrituración de los inmuebles a restituir al aportante de área, el fideicomitente constructor le indicó al demandante las siguientes fechas: - Primera citación del 3 de marzo de 2017.

En esta se comunicó que los actos serían otorgados el 15 de mayo de 2017 a la 9:00 a.m., en la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C. y el inmueble entregado en la misma data a la 1:00 p.m.37 - Segunda citación del 12 de mayo de 2017. En esta se comunicó que los actos serían otorgados el 25 de mayo de 2017 a la 9:00 a.m., en la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C. y el inmueble entregado en la misma data a la 1:00 p.m.38 - Tercera citación del 7 de julio de 2017.

En esta se comunicó que los actos serían otorgados el 10 de julio de 2017 a las 11:30 a.m., en la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C. y el inmueble entregado en la misma data a la 4:00 p.m.39 En esta fecha se otorgó la escritura pública nro. 1116 del 10 de julio de 2017 de la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C. 40 mediante la cual se pasaron a Rafael Humberto Otálora Pineda a título de restitución como aportante de área los garajes 65, 66, 67 y 68 y el depósito nro. 20.

Para el apartamento quedó consignado que no se aceptaba la transferencia del inmueble debido a que: i) lo expresado en la escritura pública nro. 666 del 28 de abril de 2017 de la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C., de modificación al reglamento de propiedad horizontal es contrario a lo pactado en el memorando de entendimiento y en el contrato de vinculación 35 Archivo 003, página 94. 36 Anterior, página 95. 37 Archivo 004, página 193. 38 Archivo 216, citación 25 de mayo. 39 Archivo 038, vínculo página 61, archivo 01. 40 Archivo 038, vínculo página 61, archivo 03. 22 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 como aportante de área, ii) en anterior, no se suscribió ningún documento que modificara la localización y la cantidad de alcobas del apartamento a restituir, iii) lo señalado para los pagos notariales, dado que, estos se habían pactado a cargo del fideicomitente promotor y iv) la obligación de saneamiento, al estar vigente a la fecha hipoteca en mayor extensión y haberse pactado la entrega libre de gravámenes. 4.7.

Los procesos judiciales anteriores: 4.7.1. La demanda ejecutiva con rad. 110013103 026 2017 00071 00 del Juzgado 26 Civil del Circuito de Bogotá, D.C. En sentencia de segunda instancia del 23 de mayo de 2019 la Sala Civil de este Tribunal41 modificó el fallo complementario de primera instancia del 29 de agosto de 2018 del Juzgado 26 Civil del Circuito de Bogotá, D.C., que había acogido parcialmente las pretensiones formuladas42, las que consistían en librar mandamiento de pago ejecutivo a favor de Rafael Humberto Otálora Pineda y en contra de la Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. por: i) $350.000.000 representados en la cláusula sexta, página 6, del memorando de entendimiento para la transferencia del apartamento 101 del edificio Pineda P.H. a la promotora, del 24 de julio de 2013, correspondientes al “no pago e incumplimiento del incremento que se indexa en el IPC del mes 13 de entregado el apartamento por parte del propietario” y ii) $350.000.000 representados en la cláusula 24 – cláusula penal del contrato de vinculación como aportante de área en el fideicomiso Kubik Virrey II, correspondientes a la “no entrega del apartamento o área privada asignada” a Rafael Humberto Otálora Pineda. 41 Archivo 031, grabación 030.

M.P. Dr. Ricardo Acosta Buitrago. 42 Archivo 216, archivo: cuaderno 01, página 206. En auto del 23 de febrero de 2017 fue librado mandamiento de pago ejecutivo en la forma pedida por el ejecutante. - Archivo 216, archivo: cuaderno 02, página 742. En la sentencia complementaria de primera instancia del 29-08-2018 se resolvió: “Primero: Negar las pretensiones planteadas en las excepciones propuestas en la contestación de la demanda.

Segundo: Revocar el numeral primero del auto que libro mandamiento de pago de fecha 23 de febrero de 2017 de conformidad con lo expuesto. Tercero: Ordenar seguir adelante la ejecución del numeral segundo del auto anteriormente mencionado. Cuarto: Decretar el avaluó y posterior remate de los bienes embargados y secuestrados, para que con su producto se pague al demandante el valor del crédito cobrado y las costas del proceso.

Quinto: Ordenar que se practique la liquidación del crédito en la forma indicada en el art 446 del C.G.P. Sexto: Sin costas ante la revocación parcial del mandamiento de pago.” - Archivo 031, grabación 030. En la sentencia de segunda instancia del 23 de mayo de 2019 se resolvió: modificar el numeral primera de la sentencia complementaria para no acoger ninguna de las excepciones propuestas por la demandada, excepto la de desproporcionalidad de la obligación que se pretende, revocó el numeral segundo del fallo para disponer que con relación a la pretensión primera debe de pagar $1.102.476 y seguir adelante la ejecución por las sumas del mandamiento de pago junto con lo modificado.

Decisión no adicionada. 23 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 4.7.2. La demanda declarativa con rad. 110013103 020 2017 00255 00 del Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, D.C. En sentencia de segunda instancia del 28 de agosto de 2019 la Sala Civil de este Tribunal43 confirmó el fallo de primera instancia del 31 de agosto de 2018 del Juzgado 20 Civil del Circuito de Bogotá, D.C. que desestimó las pretensiones formuladas, mismas que propendían por la declaratoria de responsabilidad, las que se sinterizaron como: “El actor, en el libelo incoativo, solicitó la declaratoria de incumplimiento de los contratos de vinculación y de fiducia previamente constituidos, al declarar la finalización de la etapa preoperativa sin las condiciones para el inicio del proyecto.

Que se declare responsables a Prolabco S.A.S., Acción Sociedad Fiduciaria S.A., y Kubik Lab S.A.S. por: i) no amparar el apartamento 504 con un área de 133.00 mts2 en la licencia de construcción LC 15-3-004 adiada el 5 de enero de 2015; ii) incumplir el porcentaje de ventas estipulado en la cláusula 4.2.1.4. del contrato de fiducia mercantil; iii) incumplir con el porcentaje de ventas estipulado la cláusula 10.4 del contrato de vinculación como aportante de área; iv) colocar en riesgo los inmuebles fideicomitidos al suscribir el 27 de enero de 2015 la Escritura Publica No 085 de la Notaria 35 de Bogotá cancelando los reglamentos de P. H., sin que a la fecha se hubieran llenado los requisitos de la finalización de la etapa pre-operativa contemplada en el contrato de vinculación como aportante de área en el Fideicomiso Kubik Virrey II; v) incumplir con lo estipulado en la cláusula 4ª del contrato de fiducia mercantil, al permitir un cambio en el proyecto que afectaba las áreas totales (de construcción y ventas) con la modificación de la licencia de construcción LC 15-3-0004, sin tener en cuenta que estas modificaciones afectaban los estudios y diseños técnicos y financieros del proyecto.

En consecuencia, solicitó condenar a los encartados al pago de $350'000.000,00, según lo contemplado en el parágrafo 1º del artículo 10 del contrato de vinculación, así como las costas procesales.” 5. En lo que respecta al marco normativo del negocio fiduciario debemos remitirnos a los artículos 1226 a 1244 del Código de Comercio que regula la fiducia mercantil, la que se enfoca en la “promesa de buen gobierno y oportuna restitución” de los bienes puestos bajo administración de un profesional, como lo es el fiduciario,44 y a los artículos 29 y 119 del Estatuto Orgánico del Sistema Financiero.

A su vez, el artículo 1234 del estatuto mercantil en mención, enlista como deberes del fiduciario: “Artículo 1234. Otros deberes indelegables del fiduciario. Son deberes indelegables del fiduciario, además de los previstos en el acto constitutivo, los siguientes: 43 Archivo 031, páginas 9 a 29. M.P. Dr. Juan Pablo Suárez Orozco. 44 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia CS2879-2022. MP. Dr. Luis Alonso Rico Puerta. “Tomada de su versión anglosajona*, incorporada por primera vez al ordenamiento patrio a través de la Ley 51 de 1918 y regulada posteriormente en el artículo 7º de la Ley 45 de 1923**, en la actualidad la fiducia mercantil encuentra su fundamento próximo en el artículo 1226 del Código de Comercio, que la define como «un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario».” * Así se reconoce en la exposición de motivos del Código de Comercio, donde sus impulsores resaltaron que «Entre nosotros cuando se habla de fideicomiso, es frecuente y lógico entender por tal aquella limitación al derecho de propiedad de que habla en el libro 2º, título 8º de nuestro Código Civil, de clara inspiración latina”.

“No obstante, la Ley 45 de 1923, orgánica de los establecimientos bancarios en Colombia, de inspiración angloamericana, nos habla de un fideicomiso bien diferente y dice en su artículo 7º ser tal todo encargo de confianza de los expresados en dicha ley». ** «(…) las palabras sección fiduciaria significan una sección de un establecimiento bancario que hace el negocio de tomar, aceptar y desempeñar encargos de confianza que le sean legalmente encomendados». 24 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 1) Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia; 2) Mantener los bienes objeto de la fiducia separados de los suyos y de los que correspondan a otros negocios fiduciarios; 3) Invertir los bienes provenientes del negocio fiduciario en la forma y con los requisitos previstos en el acto constitutivo, salvo que se le haya permitido obrar del modo que más conveniente le parezca; 4) llevar la personería para la protección y defensa de los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente; 5) Pedir instrucciones al Superintendente Bancario cuando tenga fundadas dudas acerca de la naturaleza y alcance de sus obligaciones o deba apartarse de las autorizaciones contenidas en el acto constitutivo, cuando así lo exijan las circunstancias.

En estos casos el Superintendente citará previamente al fiduciante y al beneficiario; 6) Procurar el mayor rendimiento de los bienes objeto del negocio fiduciario, para lo cual todo acto de disposición que realice será siempre oneroso y con fines lucrativos, salvo determinación contraria del acto constitutivo; 7) Transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario, y 8) Rendir cuentas comprobadas de su gestión al beneficiario cada seis meses.” Igualmente, la Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia, en su Parte II, Título II, se refiere al mercado intermediado y a las disposiciones aplicables a los negocios fiduciarios, entre ellos, la fiducia mercantil. 6.

En el ejercicio de esta alzada no están en discusión: i) las acciones que sean competencia directa de la Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S., como fideicomitente promotor, ni de Kubik Lab S.A.S., como fideicomitente constructor, al no haber sido demandadas ni vinculadas a este juicio como personas jurídicas independientes, ii) la etapa pre-operativa, dado que, para esta operó la cosa juzgada, iii) que en el lote aportado por el demandante (junto con otros aportantes de área) fue construido el edificio Kubit Virrey I y II, de ahí que, el apartamento inicial no exista físicamente y se pretenda la restitución en equivalencia, iv) la fiduciaria tenía como instrucción la transferencia de las unidades inmobiliarias, una vez construidas, a los aportantes o beneficiarios de área, v) la fiduciaria llevó a cabo la transferencia al demandante de los cuatro parqueaderos y el depósito, mencionados en anterior, ubicados en el edificio Kubit Virrey I y II, acto desplegado en el instrumento nro. 1116 del 10 de julio de 2023 de la Notaría 35 del Círculo de Bogotá, D.C., y iv) la entrega material del inmueble, en tanto, esa acción estaba a cargo de los fideicomitentes.

Adicional, se presentan otras temáticas mencionadas en la impugnación que no serán abordadas en forma directa al no guardar conexidad con las pretensiones de la demanda y la delimitación realizada por esta instancia en la sentencia del 31 de julio de 2023 que revocó el fallo anticipado. Para esto se tiene: i) el amparo del 25 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 apartamento 504 del edificio Kubit Virrey I y II en la modificación a la licencia de construcción porque, aunque temporalmente la inclusión se dio con posterioridad a la certificación de la finalización de la etapa pre-opertiva, ello quedó saldado al dirimirse el proceso verbal nro. 020-2017-00255-00, ii) las tres citaciones direccionadas al demandante para la escrituración, las cuales, se dieron fuera del plazo que la constructora tenía para ello y que, los dos primeros agendamientos fueron postergados por las fideicomitentes, puesto que, ello quedó saldado al dirimirse el proceso ejecutivo nro. 026-2017-00071-00, iii) si el lote entregado como aporte de área podía ser hipotecado, dado que, ese acto hace parte de la etapa pre-operativa y, adicional, en la minuta presentada a la notaría para la escritura del nuevo apartamento se indicó que se hacía libre de gravámenes y iv) si el demandante está obligado a recibir el inmueble porque ello sería propio de una pretensión de reconvención no admitida en el caso concreto. 7.

Resolución de los puntos de reparo 7.1. Por esta vía debe auscultarse si es responsabilidad (directa o solidaria) de la fiduciaria, a nombre propio o como vocera del fideicomiso Virrey II, la adecuación de la unidad construida y destinada al demandante bajo las especificaciones pactadas entre este, como aportante y beneficiario de área, con los fideicomitentes promotor y constructor.

Solo de llegar a superarse este cuestionamiento podría entrar a analizarse si la fiduciaria desatendió la instrucción dada, de entrega del inmueble, lo que daría lugar a examinar con sumo rigor las quejas fijadas por el apelante y las razones para la no recepción de la unidad. 7.2. Los derroteros en alzada serán abordados de forma agrupada al estar enlazados todos ellos en su motivación y confluir las razones para desatar las cuestiones en polémica.

Para este ejercicio es de relieve: 7.2.1. Lo señalado en el contrato de fiducia mercantil (cláusula cuarta, punto 4.1.5) en cuanto a que, la fiduciaria debía permitir que el fideicomitente promotor, por su cuenta y riesgo y bajo su exclusiva responsabilidad financiera, jurídica, técnica y administrativa desarrollara el proyecto inmobiliario sobre los inmuebles parte del fideicomiso.

Mientras que, el fideicomitente constructor adelantaría la construcción y respondería por ésta en los términos pactados entre el promotor y el constructor. 26 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 7.2.2. Para esta Sala de Decisión es clave lo indicado en la sentencia de primera instancia en cuanto a la imposibilidad de achacar a la fiduciaria, en nombre propio y como vocera del fideicomiso, aspectos que son del resorte de la constructora y para los cuales, no se detecta solidaridad, ni transgresión a los deberes contractuales o legales para los cuales fue constituida.

Véase que, la diligencia y cuidado deben escrutarse en el cumplimiento de su labor, en esencia, la de administrar y cumplir con lo encomendado, mas no puede castigarse por gestiones u omisiones que solo incumben a quienes fijaron el objeto del proyecto. Sobre ello se desagrega: a) La Circular Básica Jurídica de la Superintendencia Financiera de Colombia, tanto en el 2014, como en el 2025, ha replicado el deber de previsión, en virtud del cual, las fiduciarias deben precisar claramente cuáles son sus obligaciones en los contratos para evitar situaciones de conflicto en su desarrollo45. b) En el memorando de entendimiento suscrito por el demandado quedó precisado que la Promotora Lab Colombia PROLABCO S.A.S. y Kubik Lab S.A.S. serían las obligadas a la construcción, misma de iniciativa de estas sociedades y para lo cual, la fiduciaria entraría a administrar los recursos.

Igual concreción quedó en el contrato de fiducia y en el de vinculación, puesto que, conforme a las cláusulas transcritas quienes corrían con los riesgos propios del ejercicio de la obra eran el promotor y la constructora. Situación que resulta razonable, al ser ese su objeto. c) La promotora y la constructora ejecutaron la obra en desarrollo de la licencia de construcción nro.

LC 15-3-400 otorgada el 5 de enero de 2015 por la Curaduría Urbana nro. 3 de Bogotá, más su modificación. Y, aunque el demandante dio a conocer diversos reparos para esta afirmación ha de partirse de que no existe orden administrativa, ni judicial, que le reste eficacia a la autorización de la obra, ni a la obra misma, por consiguiente, al no ser este el medio para cuestionar la licencia, aunado a lo decidido en el proceso declarativo 020 2017 00255 00, debe permanecer pacífico que, en los lotes donde se ubicaban los 45 C.E. 029/14.

Parte II, título II, capítulo II 2.2.1.2.6. Deber de previsión. La sociedad fiduciaria debe precisar claramente cuáles son sus obligaciones en los contratos para evitar situaciones de conflicto en su desarrollo. Igualmente, deben prever los diferentes riesgos que puedan afectar al negocio y a los bienes fideicomitidos y advertirlos a sus clientes desde la etapa precontractual.

Ver también: C.E. 006/25. Parte II, título II, capítulo II, artículo 2.2.1.6. 27 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 edificios Pineda P.H. y González y Morales P.H. se dio paso al edificio Kubik Virrey I y II. d) Cuando se citó a Rafael Humberto Otálora Pineda a suscribir la escritura pública de transferencia de los bienes pactados por el aporte de área, la fiduciaria estaba en condiciones de transferir, además de los parqueaderos y el depósito, el apartamento 504 de la etapa II del edificio Kubik Virrey I y II.

De este inmueble la perito en arquitectura de Control Urbanístico de la Alcaldía Local de Chapinero, que practicó la prueba de oficio ordenada por la autoridad con funciones jurisdiccionales indicó que se acompasaba con la licencia de construcción y que era habitable46. De ello surge que, el bien destinado a cumplir con lo acordado por las sociedades fideicomitentes y el demandante, como aportante y beneficiario de área, fue construido, no se trató de un hipotético y está en condiciones que lo hacen apto para su uso.

Ahora bien, en la aludida prueba por experto se halló una diferencia menor al realizarse la medición de los espacios, pero frente a esa situación también se indicó que se oficiaría para que fueran adoptadas las medidas pertinentes (al parecer, ese hallazgo llevaría a la modificación de las áreas en el reglamento de propiedad horizontal), pero no acarreaba la demolición. e) Aunque para el demandante las anomalías son notorias y sustanciales, en lo que permite revisarse conforme a los criterios de la sana crítica y de forma conjunta para los medios suasorios, de cara a la fiduciaria, no adquieren tal connotación porque su labor era administrar, en otras palabras, guardar por la debida destinación de los recursos puestos a su disposición (bienes y dinero) para que pudiera cumplirse con lo proyectado por los fideicomitentes en provecho de estos y de los beneficiarios y seguir las instrucciones, entre estas, la de enajenación una vez finalizadas las obras.

Sin embargo, la confianza, rectitud y lealtad en la fiduciaria no puede entenderse quebrantada ni aún, por solidaridad47, porque el malestar generado con 46 Cuaderno de primera instancia, cuaderno principal, archivo 220 y grabación 251, minutos 1:50 a 1:00:00. Ver principalmente minutos: 9:00 a 14:40, 15:00 y 42:00. 47 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia SC5430-2021. M.P. Dr. Octavio Augusto Tejeiro Duque. “Tratándose de negocios mercantiles, la solidaridad por pasiva emana de la ley, pues al tenor del artículo 825 del Código de Comercio, «cuando fueren varios los deudores se presumirá que se han obligado solidariamente», ello sugeriría, en principio, que habiéndose edificado la causa petendi sobre contratos de ese talante, el incumplimiento contractual de los demandados los convertiría en obligados solidarios, naturalmente, siempre que confluyan los elementos de ese tipo de obligaciones, lo que no ocurre en el caso examinado según pasa a explicarse.

Al margen de la conexidad existente entre el primigenio contrato de fiducia mercantil con aquellos cuestionados por los promotores, lo cierto es que en estos últimos no intervinieron las mismas partes; específicamente, Fiduciaria Corficolombiana S.A. solo participó en los de «encargo fiduciario de 28 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 el inmueble fijado para la restitución recae en principio en quien lo construyó y en la promotora, en tanto, ello no se enlaza con la administración del proyecto inmobiliario en lo que atañe a la actividad fiduciaria, ni aun por coligación, puesto que, las competencias de cada una estaban definidas.

Sobre esto ha de entenderse que, las partes que desarrollaban el proyecto debían actuar en coordinación y respeto por las convenciones celebradas antes y con posterioridad al contrato de fiducia, pero ello no significa que invirtieran, combinaran o variaran sus roles debidamente definidos para cada etapa48. f) A lo anterior se suma que, en este paginario se desconoce postura alguna de las fideicomitentes que explique en algo lo rebatido por el demandante, porque, no se trajo ninguna prueba, bien fuera testimonial o de otro talante que permitiera colegir bajo criterios de amplitud y suficiencia si Acción Sociedad Fiduciaria S.A. desconoció alguna de las instrucciones comprometidas en este juicio con incidencia en lo que aquí se discute, para con ello guiar sobre la búsqueda de la solidaridad en el resultado esperado y, si en definitiva, lo prometido no corresponde a lo que se puso a disposición para la entrega. g) De importancia resulta, además, que las obligaciones de las sociedades fiduciarias son de medio y solo son de resultado cuando ello resulte pactado49, pese a eso, su comportamiento debe adecuarse al de un “buen hombre de negocios”50, vinculación al Fideicomiso Soler Gardens», no así en los de «promesa de transferencia del dominio».

En tal virtud, en atención al principio de relatividad, conforme al cual los contratos solo obligan a quienes intervinieron en ellos, la solidaridad pregonada por los accionantes únicamente puede revisarse frente a los primeros.” 48 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3971-2022. M.P. Dra. Hilda González Neira. (…) “Modalidad negocial sobre la cual esta Corte recientemente, en fallo SC1416-2022 de 23 de junio, expuso con amplitud las distintas modalidades de conexión o coligamientos que pueden presentarse, según la influencia o dependencia que puedan tener unos contratos respecto de otros, resaltando en el proveído en cita que: En las redes contractuales, a los contratos que las integran no se les mira de forma aislada, sino que debe auscultárseles en función de la conexidad con los otros o del engranaje complejo que conforman, pues sólo con su ejecución conjunta se alcanza la consecución del objetivo perseguido por los contratantes, de ahí que el término “operación económica” resulte ser más adecuado en tanto es comprensivo del fenómeno de pluralidad negocial al que acuden los negociantes cada vez con mayor frecuencia, sin que sea necesario que los pactos coligados se celebren por las mismas personas, pues suele suceder que una de ellas interviene en los varios negocios conectados.[1] 1.4.

Igualmente se ha destacado por esta Corporación que, si el vínculo de dependencia se dirige en un solo sentido, esto es, de un contrato hacia los demás, la vinculación o subordinación es «unilateral»; en cambio, «cuando es bifronte, es decir, va y viene por igual entre los distintos contratos, el lazo es mutuo o recíproco, de interdependencia» (CSJ SC SC116-2007, rad. 2000-00528-01).

En suma, la característica esencial de la coligación contractual es, como lo adoctrinó esta Corte «la pluralidad negocial, la relación o coligación teleológica, la unilateriedad y unicidad funcional proyectada en una finalidad común, única, convergente u homogénea orientada a un propósito práctico único no susceptible de realización singular por cada uno de los contratos sino en virtud del conjunto y de todos, sin originar un negocio nuevo, autónomo o único (…) permaneciendo en todo instante la unión de todos» (CSJ SC 1° jun. 2009, rad. 2002-00099-01), los cuales, como lo precisó la Sala en tiempos más recientes, «están llamados a actuar como un todo, y no aisladamente» (CSJ SC18476-2017, 15 nov., rad. 1998-00181-02; en el mismo sentido CSJ SC5690-2018, 19 dic., rad. 2008-00635-01). 1.5.

En cuanto respecta a la causa, la de cada convenio no puede confundirse con la de la operación jurídica, la cual «opera como el faro que, a la distancia, guía la ejecución de todos los actos necesarios para la obtención de la meta, de suerte tal que la finalidad o propósito general podrá ser otro al de los acuerdos o tipos negociales, en concreto, vale decir a los que se agrupan, articulan o se comunican, sin perder por ello su autonomía tipológica o sustantiva» (CSJ SC SC116-2007, rad. 2000-00528-01), de ahí que concurran dos causas, la propia de cada contrato y la comprensiva de toda la operación.” 49 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.

Sentencia SC5430-2021. M.P. Dr. Octavio Augusto Tejeiro Duque. Ver parte considerativa, puntos 3 y 4. Ver también: Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC3978-2022. M.P. Dra. Martha Patricia Guzmán Álvarez. Ver parte considerativa, puntos 1 y 2. 50 Ver nuevamente sentencias SC5430-2021 y SC2879-2022. 29 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 sin que ello implique que deba cargar con cuestionamientos o responsabilidades ajenas a su oficio y profesionalidad.

En cuanto a esto: - Sobre los hechos presuntamente confesados por el representante legal de Acción Sociedad Fiduciaria S.A. atinentes a: i) el incumplimiento a la instrucción del numeral 4.1.15 de la cláusula cuarta del contrato de fiducia de “una vez efectuada la transferencia del derecho de dominio a quien corresponda de conformidad con los contratos de vinculación al fideicomiso” y ii) sobre el incumplimiento a la licencia de construcción LC 15-3-0004 al haberse debido entregar con tres habitaciones y haberse aprobado con dos habitaciones y un hall de alcoba.

Debe remarcarse que, estos atañen a la actividad de construcción que involucra propiamente a la promotora y a la constructora, al ser ellas las obligadas al cumplimiento del adecuado desarrollo de las obras en lo que a su materialización compete. En ese orden, aunque el representante de la persona jurídica hubiera hecho alusión a esos eventos, estos no asoman de su estricta responsabilidad, más cuando no despunta que a su mando hubiera estado el disponer sobre la forma de variación o ejecución en el sitio de las licencias de construcción otorgadas y puntualmente, la que junto a la modificación erigió el proyecto.

A lo que se llega a partir de los contratos celebrados, como prueba documental de gran valía para el esclarecimiento de los compromisos adquiridos y la normativa que delimita la fiducia. - Aunque se quiera desligar esta acción de los desempeños de las sociedades fideicomitentes para fincarla únicamente en lo que es cargo de la fiduciaria, ese cometido no se consigue porque es patente que, una vez construido el proyecto la demandada como vocera del patrimonio autónomo estaba encargada de transferir las unidades (cláusulas 2.8 y 4.1.15 del contrato de fiducia), al ser esa la instrucción, sin embargo, los distintos reparos en su esencia llevan las incomodidades a acciones u omisiones propias de los fideicomitentes - Tampoco se echa de menos la influencia del deber de rendir cuentas, establecido en el numeral 8 del artículo 1234 del Código de Comercio, con la escrituración pretendida.

Nótese que, aunque esta obligación es relevante, no se concatena con lo acaecido. En últimas, tendría que haberse acreditado qué cuestiones, conocidas o en condiciones de saber por la fiduciaria, fueron guardadas al beneficiario de área que trasladaran a su responsabilidad las acciones propias del 30 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 proceso constructor, con repercusiones en la obra y en las inconformidades en acometida.

Lo que no asoma patente, ni marcado a lo largo de las cuestiones expuestas desde la demanda y su reforma. h) En ese ámbito, no logra dilucidarse que el juzgador de primera instancia hubiera incurrido en incongruencia, en una indebida interpretación de la demanda o una falta en la atribución probatoria, menos aún, con la incidencia y capacidad de revocar el fallo dictado.

Y, aunque este no es el escenario para explorar la procedencia o no de una acción por vicios redhibitorios o de garantías mobiliarias, ello en nada varia la negativa dada a las pretensiones, porque, al no ser este el procedimiento para discutir temas que escapan de la sede elegida, lo propuesto en la demanda y su reforma, ya será el extremo quien escoja si acude o no nuevamente a la jurisdicción y en caso tal, bajo qué forma. i) En últimas, para poder llegar a donde pretende el censor se requeriría indagar si los fideicomitentes incurrieron en variaciones inconsultas y de trascendencia a lo pactado con el demandante respecto al apartamento 504, el diseño del plano, el número de habitaciones, qué debe entenderse por hall de alcoba, su ubicación (en el edificio o conjunto), metraje, entre otros, pero en un juicio distinto al desplegado, porque recuérdese, este es de protección al consumidor financiero y no la sede ordinaria en la que, de ser parte o vinculados los fideicomitentes pudiera ampliarse la intromisión, de no ir ello en contra del artículo 281 del Código General del Proceso. 8.

Lo anterior, lleva a confirmar el falo de primera instancia y se condenará en costas a la parte recurrente, las que se tasarán en el mínimo. III. DECISIÓN Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Séptima Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. Confirmar la sentencia proferida el 16 de agosto de 2024 por la 31 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 Superintendencia Financiera de Colombia - Delegatura para Funciones Jurisdiccionales Tres - en el asunto en referencia, conforme se expuesto en la parte motiva de esta providencia. Segundo. Condenar en costas al demandante y en favor de la sociedad demandada.

Como agencias en derecho por la segunda instancia el Magistrado Sustanciador fija la suma de $1.423.500. Ante el a quo efectúese la correspondiente liquidación. Tercero. Devolver el expediente a la autoridad de origen una vez ejecutoriada esta providencia. Por secretaría procédase de conformidad.

NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE; Los Magistrados,51 IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 51 Firma electrónica colegiada. 32 T. S. B. S. CIVIL - EXP. 110013199003 2022 02123 04 Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: c043d4f7e2327e93d2aaf9c2d89e9dca64bade5e6579a0c42047f1c523c9b6cf Documento generado en 24/11/2025 02:43:24 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 33