R.I. 16789 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIA DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., veintisiete (27) de febrero de dos mil veinticinco (2025) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandada Instancia Asunto Verbal/Acción protección consumidor 110013199001 2023 33516 01 Martha Yanneth Torres Jutinico Amarilo S.A.S. Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 11 de febrero de 2026, acta nro.5 ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la demandante1 contra la sentencia de 7 de mayo de 20252 proferida por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda3: Martha Yanneth Torres Jutinico promovió acción de protección al consumidor en contra de Amarilo S.A.S, en su condición de constructora del inmueble identificado con la matrícula inmobiliaria nro. 50C-2154433, correspondiente al apartamento 1-1310, ubicado en el conjunto Reserva de Granada V, calle 78B #120-93 localidad de Engativá de la ciudad de Bogotá D.C, para erigir las siguientes pretensiones: 1.1.
Primera principal: Se declare que Constructora Amarilo S.A.S vulneró el derecho a la información de la accionante, toda vez que no le comunicó acerca de los materiales que serían modificados para la construcción de los acabados y de la estructura del 1 Archivo “40PresentaReparConcret” Cuaderno “01PrimeraInstancia” 2 Archivo “23333516—0004200001” carpeta “43VideoAud20250507” Cuaderno “1PrimeraInstancia”. 3 Archivo “01DemandaAnexos”, carpeta “1PrimeraInstancia”.
Rad. 110013199001 2023 33516 01 apartamento adquirido. 1.2. Segunda principal: Se declare que el inmueble entregado no cumple con los requisitos de calidad, dado que, no todo el lugar era habitable al momento de la entrega, lo que infringía las exigencias previstas en la Ley 1480 de 2011. 1.3. Primera consecuencial: Se termine el contrato nro.
S114838, y se obligue a la demandada a reembolsar $623.252. 813.oo, por concepto de la compra del inmueble indicado, así como el pago de perjuicios causados. 1.4. Segunda consecuencial: Se sancione a la pasiva, con la multa de hasta 150 SMMLV a favor de la Superintendencia de Industria y Comercio, de acuerdo con lo establecido en el numeral 10° del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011. 2) Elementos fácticos: Los fundamentos que soportan las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1.
El vínculo contractual entre la señora Martha Janneth Torres Jutinico y la Constructora Amarilo S.A.S. se formalizó mediante la suscripción de una promesa de compraventa en junio de 2022, referente a un apartamento en el conjunto Reserva de Granada V. 2.2 Durante la negociación, las partes acordaron la instalación de acabados superiores al paquete estándar, por los cuales la adquirente canceló una suma mayor.
No obstante, al aproximarse la fecha de entrega en noviembre del mismo año, la parte compradora constató que los materiales instalados -específicamente el piso laminado y un mueble de estudio- no coincidían con lo pactado ni con el modelo exhibido en la sala de ventas. 2.3 Asimismo, la inspección técnica reveló grietas de carácter estructural en las habitaciones y defectos de estabilidad en la carpintería metálica.
Ante tales discrepancias y fallos constructivos, la señora Torres Jutinico rechazó la entrega del inmueble y notificó las irregularidades mediante canales electrónicos. La constructora justificó el cambio de los materiales a lo que alegó una supuesta descontinuación por parte del proveedor; sin embargo, omitió otorgar a la cliente la facultad de elegir alternativas, así pues, decidió de manera unilateral la estética final del bien.
Rad. 110013199001 2023 33516 01 2.4 Esta situación generó un grave perjuicio, toda vez que la compradora ya había enajenado su anterior residencia para cumplir con el negocio jurídico, razón esta, por la que, quedó en un estado de vulnerabilidad habitacional al llegar la fecha límite de mudanza. 2.5 Por lo anterior, en el mes de enero de 2023 la demandante remitió reclamación directa a la constructora en la que solicitaba la subsanación de los defectos esgrimidos y garantizara las condiciones de habitabilidad necesarias. 2.6 Finalmente, el incumplimiento forzó a la afectada a sufragar gastos extraordinarios de alojamiento en un hotel, pues su padecimiento de asma le impidió permanecer en el sitio durante las reparaciones por la presencia de polvo y sustancias químicas, daños que a la fecha no han sido resarcidos por la constructora. 3) Actuación procesal: 3.1.
Mediante auto de 3 de julio de 20244 el a-quo admitió la demanda otorgándole el trámite procesal previsto en el artículo 56 de la Ley 1480 de 2011. 3.2. Una vez notificada de dichas determinaciones, la sociedad convocada formuló como excepciones: “Amarilo informó a la consumidora Torres Jutinico todo lo concerniente a los acabados distintos a los acabados estándares en el inmueble objeto de litigio e informó, para obtener su autorización, todas las novedades frente a la instalación de los mismos”, “Amarilo ha cumplido con su obligación de hacer efectiva la garantía en los términos previstos en la ley 1480 y en el decreto 735 de 2023”, y “El objeto del litigio se debe centrar sobre el análisis de la efectividad de la garantía”. 3.3.
Cumplidas las etapas de contradicción, en proveído de 5 de febrero de 2024 se fijó fecha para llevar a cabo las audiencias previstas en los cánones 372 y 373 del Código General del Proceso, las cuales se desarrollaron los días 2 de abril y 7 de mayo de 2025. Data esta última, en la que se dictó sentencia de manera oral, siendo apelada por parte del extremo demandante.
II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia el a-quo i) declaró aprobadas las excepciones de mérito denominadas “Amarilo informó a la consumidora Torres Jutinico todo lo concerniente a los acabados distintos a los acabados estándares en el inmueble objeto de litigio e informó, para obtener su autorización, todas las 4 Archivo “2024088331AU0000000001”, carpeta “01PrimeraInstancia”.
Rad. 110013199001 2023 33516 01 novedades frente a la instalación de los mismos”, y “Amarilo ha cumplido con su obligación de hacer efectiva la garantía en los términos previstos en la ley 1480 y en el decreto 735 de 2023”, ii) Negó las pretensiones de la demanda según lo expuesto en la parte motiva de la sentencia, y iii) Condenó en costas a la demandante, fijando por concepto de agencias en derecho a favor de la sociedad Amarilo S.A.S, la suma de cinco salarios mínimos legales mensuales vigentes.
En concreto, una vez verificados los presupuestos de la acción, centró el litigio en determinar la existencia de un presunto incumplimiento del deber de información, publicidad engañosa y la efectividad de la garantía respecto al inmueble adquirido por la demandante. Al respecto, el a-quo puso de presente que la parte actora incurrió en una confusión técnica de las acciones de protección al consumidor, al pretender equiparar de forma equivocada el debate sobre la publicidad engañosa y el incumplimiento del deber de información -respecto a los acabados- con la exigencia de la garantía legal por defectos de calidad e idoneidad del inmueble.
Precisó el juzgador que cada una de estas figuras cuenta con presupuestos fácticos diferenciados que no pueden ser trasladados de forma automática entre sí. Una vez decantado lo anterior, desestimó las pretensiones relativas a la información engañosa tras constatar que, tanto en el contrato de promesa de compraventa como en la solicitud de reformas, la parte actora aceptó expresamente que los acabados y materiales estaban sujetos a disponibilidad de inventario, reservándose la constructora el derecho de instalar productos de similares características.
En este punto, acreditó que la accionada cumplió con su deber de diligencia al informar oportunamente, mediante correo electrónico a la cuenta suministrada por la consumidora, sobre la necesidad de sustituir el piso laminado por una referencia homologada ante la falta de existencias, sin que la demandante manifestara oposición dentro del término pactado.
En lo referente a la efectividad de la garantía por defectos de acabado, tales como fisuras en las paredes, el a-quo, señaló que dicha obligación era de carácter temporal y no perpetua, con un término de vigencia de un año para este tipo de reclamaciones. Determinó que Amarilo S.A.S. atendió satisfactoriamente las solicitudes de posventa dentro del periodo de garantía, el cual feneció el 20 de febrero de 2024.
Fue enfático en subrayar que, durante ese periodo la demandante no alegó ni elevó reclamación alguna sobre los acabados permitiendo que la garantía por tal aspecto feneciera. Puntualizó que, el término prescriptivo ya estaba configurado para esta clase de asuntos, pero dado que no fue invocado por la parte demandada, se abstuvo de su Rad. 110013199001 2023 33516 01 declaración. Aunado a lo anterior, el despacho desestimó la eficacia probatoria del peritaje aportado por la demandante debido a la no comparecencia de los expertos que lo realizaron, en estricta aplicación de lo reglado en el artículo 228 del Código General del Proceso; pieza procesal que, en todo caso, no lograba demostrar que los defectos fueran de carácter estructural o que hicieran el inmueble inhabitable.
Finalmente, consideró desproporcionada la pretensión de reembolso total del valor del inmueble, toda vez que no se probó un daño estructural ni un nexo causal entre la supuesta publicidad engañosa y el perjuicio alegado, concluyó que la constructora actuó conforme a la normativa vigente y a las estipulaciones contractuales. III. LA APELACIÓN Inconforme con la decisión, el apoderado judicial de la convocante recurrió en alzada su contenido, y erigió los siguientes reparos: a) La parte impugnante señaló que el fallo adoleció de un sustento jurídico suficiente, toda vez que el funcionario judicial no precisó las razones de derecho que desvirtuaban las pretensiones de la demanda.
Por el contrario, la providencia se limitó a reproducir la postura de la apoderada de la parte pasiva, por lo que, el fallador renunció a la construcción de un criterio jurídico propio y omitió el estudio de las irregularidades puestas en conocimiento por este extremo procesal durante el desarrollo del litigio. b) Esgrimió que el Juzgador, al negar la reprogramación de la diligencia para la práctica de pruebas periciales el 7 de mayo de 2025, vulneró el derecho a la defensa y al debido proceso.
Pese a que se invocó una situación de fuerza mayor por el fallecimiento de un familiar de los expertos, el funcionario rechazó de forma arbitraria la solicitud ante la ausencia de una certificación escrita inmediata. Además, el fallador impidió displicentemente la intervención del representante de la firma Avalúos Capital S.A.S, quien pretendía justificar la inasistencia, lo cual imposibilitó demostrar técnicamente las fallas estructurales del inmueble objeto de litigio. c) Indicó que, el juzgador desestimó la declaración de parte de la señora Martha Yaneth Torres Jutinico, quien detalló la magnitud de las fallas estructurales y el crecimiento progresivo de las grietas en el inmueble.
La recurrente narró cómo la inhabitabilidad del apartamento la forzó a desplazarse a hoteles en reiteradas ocasiones junto a su madre, adulta mayor, y a contraer deudas bancarias para Rad. 110013199001 2023 33516 01 costear las reparaciones necesarias. Tales circunstancias, fundamentales para determinar el perjuicio sufrido, fueron omitidas íntegramente en el análisis del despacho al momento de fallar. d) Expuso que, la actuación judicial incurrió en una abierta denegación del derecho a la defensa y una transgresión al acceso a la administración de justicia. El juzgador omitió garantizar las prerrogativas procesales de la accionante al negarse a reprogramar la diligencia destinada a la ratificación y contradicción del dictamen pericial.
Esta probanza resultaba trascendental para el debate jurídico, pues la comparecencia de los expertos constituía el eje central del recaudo probatorio necesario para resolver el fondo de la controversia y demostrar los hechos alegados. e) La recurrente sostuvo que el despacho transgredió el principio de prevalencia del derecho sustancial sobre el formal y el derecho a la igualdad de armas, toda vez que el juzgador actuó de manera caprichosa al negar la reprogramación de la diligencia, pese a la justificación sumaria de fuerza mayor por el fallecimiento de un familiar de los peritos.
Calificó como arbitraria la exigencia de allegar una partida de defunción en el acto mismo de la audiencia, consideró, así pues, que tal requerimiento coartó el acceso a la administración de justicia y vulneró los mandatos constitucionales y procesales que obligan al juez a garantizar un debate probatorio transparente. f) En cuanto al fondo de la controversia, expuso que la Constructora Amarilo S.A.S. incumplió las obligaciones derivadas de la promesa de compraventa al entregar el inmueble con acabados y materiales distintos a los pactados y a los ilustrados en el apartamento modelo.
Enfatizó que la vendedora pretendió modificar las condiciones contractuales de forma unilateral, por lo que ignoró de esta manera, la suscripción de un "otro sí" que legitimara dicho cambio. g) Finalmente, el impugnante reprochó que el fallo de primera instancia desconoció las normas del Estatuto del Consumidor relativas a la garantía legal por defectos estructurales.
Argumentó que el juzgador ignoró las graves fisuras que afectaron la habitabilidad del bien y avaló la exoneración de responsabilidad de la constructora sin que los daños hubiesen sido plenamente subsanados. reiteró que la obligación de garantía persiste hasta que se garantice la idoneidad y seguridad del producto, deber que fue vulnerado tanto por el proveedor como por el fallador al proferir una decisión que omitió la protección debida a la consumidora frente a las fallas técnicas del apartamento.
Rad. 110013199001 2023 33516 01 Por tales motivos, solicitó que se revoque dicha determinación y, en su lugar, se acceda a las pretensiones. IV. CONSIDERACIONES 4.1. Presupuestos procesales En el sub lite se advierte la presencia de los presupuestos necesarios para considerar válidamente trabada la relación jurídico procesal, toda vez que el juez de conocimiento contó con atribuciones para conocer del caso y el tribunal para resolver la alzada; asimismo, las personas enfrentadas en la litis ostentan capacidad para ser parte, y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir de fondo esta apelación con la advertencia de que solo el extremo demandante recurrió la sentencia, el presente Tribunal se limitará a pronunciarse sobre los reparos que fueron planteados de cara a lo expresado por la Corporación de cierre civil en la providencia SC3148 de 2021.5 4.2.
De la protección a los derechos del consumidor 4.2.1. Como bien es sabido, el sustento axiológico del derecho del consumidor es el reconocimiento de la debilidad estructural de este en el mercado. Por ello, resulta importante la existencia de una norma que brinde amparo a los sujetos que actúan en ese rol, bajo el alcance de una tutela jurídica diferenciada, con la aceptación de su situación de vulnerabilidad como fenómeno socio-jurídico.6 En efecto, así lo concibió el artículo 13 de la Constitución Política en su artículo 13 que prevé “el Estado promoverá las condiciones para que la igualdad sea real y efectiva, y adoptará medidas a favor de grupos discriminados o marginados”.
Disposición que autoriza un trato distinto a personas ubicadas en situaciones disímiles, como ocurre con el productor o proveedor y el consumidor. Particularmente, la presente Corporación recordó dicho postulado en sentencia de 14 de noviembre de 20187, indicándose que en el consumidor “suele hallarse en una posición frágil y vulnerable frente al productor o proveedor, quien usualmente es experto en las materias inherentes a su labor, 5 Magistrado Ponente.
Dr. Álvaro Fernando García Restrepo. 6 SC, 3 may. 2005, rad. n.° 1999-04421-01. 7 Tribunal Superior de Bogotá. Sala Civil. Sentencia de 14 de noviembre de 2018. MP. Nubia Esperanza Sabogal Barón. Exp. 11001319900120173335802. Rad. 110013199001 2023 33516 01 obra con vocación de contratar masivamente y goza de una sólida capacidad económica.” 4.2.2.
En todo caso, nuestro ordenamiento jurídico no ha sido ajeno a regular la protección del consumidor, puesto que desde la expedición del Decreto 3466 de 1982 se buscó regular esa temática con la inclusión de reglas dirigidas, entre otros, a la calidad de los productos (artículos 2 y siguientes), la fiabilidad de la información divulgada a los consumidores (artículos 9°, 14 y siguientes), la garantía mínima presunta (artículos 11, 13 y 23), las garantías suplementarias (artículo 12), la interpretación contractual favorable al consumidor (artículo 21), el régimen sancionatorio (artículos 28 y siguientes) y la acción indemnizatoria especial en favor del consumidor (artículos 36 y 40).
Inclusive, la Constitución Política de 1991 fue mucho más allá, pues elevó a rango constitucional la protección del consumidor en el artículo 78 al prever lo siguiente: “La ley regulará el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización. Serán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios.
(…).” Derecho que, se insiste, propende por garantizar el ejercicio consciente de la libertad contractual, a través de estándares más altos en materia de revelación de información, adecuada transparencia y satisfacción de su interés negocial concreto8. Más recientemente, la Ley 1480 de 2011 que comprende un complejo de normas tendientes a “proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, así como amparar el respeto a su dignidad y a sus intereses económicos”, reguló aspectos tales como la garantía legal por la calidad, idoneidad y seguridad de los productos que se ofrezcan en el mercado (título II y III), la responsabilidad por productos defectuosos (título IV), adecuada revelación de información (título V), la prohibición de publicidad falsa y engañosa (título VI), y la protección contractual (título VII).
Temas que, desde luego, son relevantes para la definición del presente asunto, debido a que tanto la demanda que es materia de nuestra atención, 8 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 30 de abril de 2009. Exp. 1999-00629-01. Rad. 110013199001 2023 33516 01 como los reparos promovidos contra la sentencia de primera instancia se sirven, entre otros, de tales fundamentos. 4.3.
El Régimen de Garantía Legal Inmobiliaria Para desatar la controversia planteada, es imperativo que esta Colegiatura se detenga en la arquitectura normativa que gobierna la responsabilidad del constructor y comerciante de bienes inmuebles, cuyo eje axial se halla en el Estatuto del Consumidor (Ley 1480 de 2011). El legislador, consciente de la asimetría propia de esta relación negocial, instituyó un régimen tuitivo que impone obligaciones de resultado respecto de la idoneidad, calidad y seguridad de las edificaciones; sin embargo, esta responsabilidad no opera de manera monolítica, sino que se halla modulada por la naturaleza técnica de los componentes del objeto contractual.
En efecto, al tenor de lo dispuesto en el artículo 8° de la citada Ley 1480, armonizado con su reglamentación especial, la garantía inmobiliaria se desagrega en dos órbitas temporales y sustanciales claramente diferenciadas. Por una parte, se encuentra la garantía relativa a los acabados y líneas de explotación, cuyo término de protección es de un (1) año. Esta comprende aquellos elementos estéticos, funcionales o accesorios que, si bien son esenciales para el goce pleno de la propiedad, no comprometen su solidez.
La brevedad de este plazo responde a la naturaleza de los materiales empleados (pinturas, griferías, carpintería y revestimientos), los cuales están sujetos a un desgaste ordinario por el uso del consumidor y a la acción directa de factores ambientales. Por otra parte, emerge con especial rigor la garantía por estabilidad de la obra, conocida en la doctrina y la jurisprudencia como la garantía decenal, al extenderse por un término de diez (10) años.
Esta obligación ampara la integridad del sistema portante y los elementos estructurales de la edificación. La activación de esta protección extraordinaria exige que el defecto reclamado no sea meramente epidérmico o cosmético, sino que posea una magnitud tal que afecte la firmeza y solidez de la construcción, poniendo en entredicho su integridad técnica.
De lo anterior se colige que, ante una reclamación de esta índole, la labor del juzgador consiste en realizar una calificación jurídica rigurosa de las patologías alegadas, apoyada necesariamente en el acervo probatorio técnico. No es dable confundir las contingencias propias del mantenimiento Rad. 110013199001 2023 33516 01 y el asentamiento normal de los materiales con fallas estructurales de fondo, pues ello desnaturalizaría el equilibrio contractual y el régimen de responsabilidad decenal, el cual no está llamado a cubrir imperfecciones puramente estéticas que debieron ser reclamadas dentro del año siguiente a la entrega del inmueble. 4.4.
Caso concreto 4.4.1. Analizado el dossier en sede de apelación, observa la Sala que la determinación de primer grado debe confirmarse ante la inviabilidad de los reparos planteados, empero por los motivos que en adelante se expondrán. Temática esta por la que, para lograr un análisis sistemático y coherente, se agruparán los argumentos definitorios en dos ejes así: el primero, relativo a la valoración probatoria efectuada por el a-quo, y su decisión, concerniente a los reparos aglutinados en los numerales a), c), f) y g); y el segundo, concerniente al ejercicio del debido proceso, derecho a la defensa y derecho sustancial, en los que gravitan las censuras b), d) y e) del recurso de alzada. 4.4.2 Pronunciamientos respecto a la valoración probatoria y configuración de la garantía legal dispuestos en los reparos a), c), f) y g). 4.4.2.1 Al descender al análisis del caso sub examine, salta a la vista que el reproche de la apelante carece de eco en la realidad procesal.
Si bien adujo en la alzada una indebida valoración de las pruebas y una incorrecta aplicación del régimen de garantías, lo cierto es que un examen íntegro del expediente permite concluir que tales apreciaciones no son más que alegatos carentes de soporte. No obra en el acervo probatorio elemento alguno que permita cimentar la existencia de un defecto de calidad o una falla en la idoneidad que active la responsabilidad del constructor en los términos reclamados.
Por el contrario, la orfandad probatoria en la que se encuentran los argumentos de la impugnación impide derruir lo presupuestado en la decisión de primera instancia, la cual se ajustó a derecho e identificó la ausencia de mérito para prosperidad de sus pretensiones. 4.4.2.2 Ahora bien, la parte actora, esgrimió la existencia de fallas estructurales y grietas profusas en los muros del inmueble, pero al auscultar tal sentir, con el dictamen pericial aportado al proceso por parte del extremo Rad. 110013199001 2023 33516 01 pasivo, se logró determinar que las patologías detectadas correspondían a fisuras superficiales derivadas del desgaste natural de los acabados.
En consecuencia, se descartó cualquier compromiso a la estabilidad o integridad técnica de la edificación, por cuanto los hallazgos no guardaban relación con defectos de carácter estructural. Sobre el particular, el perito Eric Santiago Acosta9, adscrito a la firma Preveo S.A.S, indicó que al momento de visitar el inmueble se utilizó un fisurómetro, consistente en una herramienta que permitía medir y calcular el espesor de las grietas aducidas por la parte demandante10, expresando: “las fisuras presentadas son temas bajos o son fisuras a la pintura.
De muy bajo espesor, y en sí no, no compromete la estabilidad ni el riesgo a la edificación, sino es algo que por mantenimiento suele suceder o se presenta (…) Las fisuras que se presentan por asentamiento se presentan en algunos muros o cuando se presenta este tipo de fisuración se presentan a lo largo de los muros en su totalidad de manera diagonal, lo cual bajo lo que presencié o evidencié en la visita, no se presentaban de esta manera, siempre eran o muy cortas y no se presentaban en la longitud total del muro de manera diagonal”11 (énfasis por el tribunal).
El trabajo pericial adosado, a su vez, indicaba en sus hallazgos12: Así las cosas, la evidencia técnica recaudada permitió concluir que las imperfecciones reportadas en el inmueble no ostentaban la magnitud ni la naturaleza de un defecto constructivo. Por el contrario, conforme a lo depuesto por el experto y la ausencia de patrones de agrietamiento diagonal o profundo, permitía que las mismas se catalogaran como simples fisuras de acabado o “microfisuras” superficiales, atribuibles al asentamiento normal de la edificación y al desgaste ordinario de los materiales. 9 Técnico en construcciones civiles con 10 años de experiencia en la sociedad Preveo SAS, dentro de la cual está 3 años han sido como coordinador de supervisión técnica en la empresa, la cual se dedica a interventoría y supervisión técnica. 10 Archivo “23333516—0004100001”.
Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 31:49 11 Archivo “23333516—0004100001”. Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 47:11 12 Folio 18. Archivo “23333516—0003800002”. Carpeta “39MenDictamPericial” Rad. 110013199001 2023 33516 01 En consecuencia, al no existir un compromiso real a la estabilidad de la obra ni una falla en la integridad del sistema portante, no es dable considerar que la solidez del inmueble estaba comprometida por este concepto, en tanto se trata de aspectos puramente estéticos y de mantenimiento que no configuran un incumplimiento de las normas constructivas o idoneidad técnica que pudiera afectar la garantía legal de la edificación. De igual manera, es preciso advertir que, adicionalmente a lo anterior, aun si se valorara el dictamen aportado por la parte actora, en contravía de la exclusión probatoria realizada por la Delegatura de la Superintendencia (debido a la no comparecencia de los peritos a la audiencia del 7 de mayo de 2025 y en aplicación del artículo 228 del Código General del Proceso), su contenido tampoco resultaría útil para acreditar la tesis de la demanda.
En efecto, el dictamen pericial suscrito por la firma Avalúos Capital S.A.S13. en su parte conclusiva se limitó a sugerir que era recomendable llevar a cabo una “evaluación estructural detallada” y un “estudio técnico más profundo'”14 para determinar el origen de las fisuras aducidas en el libelo; tal recomendación constituyó una prueba fehaciente de que el dictamen incorporado no era conclusivo ni lograba identificar de manera técnica y certera, la existencia de una falla estructural.
Por lo tanto, dicha prueba, lejos de confirmar el daño alegado, evidencia que lo concerniente a la carencia de estabilidad de la edificación nunca fue más que una conjetura carente de sustento probatorio. En consecuencia, al haberse acreditado que las patologías corresponden exclusivamente a acabados y no a un compromiso del sistema portante, se desvaneció el presupuesto de la garantía decenal, confirmándose el acierto del a-quo al desestimar pretensiones basadas en meras conjeturas y no en realidades técnicas. 4.4.2.3 Por otro lado, al abordar el estudio de los cargos relativos a la presunta deficiencia en los acabados -específicamente en lo que concierne a la tonalidad de la cerámica y las especificaciones del mobiliario-, encuentra la Sala que la parte actora no logró satisfacer la carga probatoria necesaria para acreditar una desmejora en la calidad o el valor de los elementos instalados.
Por el contrario, el acervo probatorio permitió colegir que la variación en la referencia del piso obedeció a una contingencia comercial, 13 Archivo “23333516—0002400001”. Carpeta “25MemDictamPericial”. 14 Folios 36 y 37. Archivo “23333516—0002400001”. Carpeta “25MemDictamPericial”. Rad. 110013199001 2023 33516 01 derivada de la descontinuación del insumo original por parte del proveedor; circunstancia que fue debidamente subsanada por la constructora mediante la instalación de un material de características técnicas, estéticas y comerciales análogas.
Esta afirmación encuentra sustento en el dictamen y posterior interrogatorio del perito Eric Acosta15, quien fue enfático al explicar que las representaciones contenidas en los renders y piezas publicitarias constituyen meras aproximaciones artísticas, sujetas a modificaciones según la disponibilidad del mercado en la fase de ejecución. Al contrastar dichas proyecciones con la realidad del inmueble, el experto concluyó que existió una similitud sustancial y que el material efectivamente instalado era de “buena calidad”, resaltó como prueba de ello la ausencia de quebrantos o deterioros tras dos años de uso continuo.
Sobre el tema comentó en su interrogatorio: “Con respecto a esto, pues yo, comprendo, o sea, siempre en los renders o cualquier asunto publicitario se deja una nota en donde se identifica que eso son representaciones artísticas parecidas o que tienen en cuenta lo que se les lo que se está vendiendo, y se deja la nota aclaratoria en todos estos procesos comerciales que pueden surgir algunos cambios dependiendo de los materiales que estén disponibles en el momento de la ejecución del proyecto.
Yo miré en los renders con respecto a lo que se evidencia en el apartamento, son elementos parecidos y con respecto a esta nota que siempre se deja en los renders, se estaría de acuerdo o se estaría bien sin ningún inconveniente” 16 Y, “Si la calidad del material es adecuada, sí, sí. Se instaló un material adecuado que corresponde con lo que la cliente recibió. Yo vi en el acta de entrega, y ahí se le hizo, está firmada por la parte que recibió, por la propietaria que recibió los elementos que se encuentran en la vivienda.
Entonces pues el material es adecuado. Sí, sí es adecuado y es de es de buena calidad”17 El informe pericial de la parte demandada, a su turno, expresaba la siguiente información respecto a la comparación de calidad de los materiales18: 15 Archivo “23333516—0004100001”. Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 1:22:40 a 1:23:09 16 Archivo “23333516—0004100001”.
Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 55:58 a 56:24 17 Archivo “23333516—0004100001”. Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 1:22:40 a 1:23:09 18 Folio 31. Archivo “23333516—0003800002”. Carpeta “39MenDictamPericial” Rad. 110013199001 2023 33516 01 Aunado a lo anterior, el examen del vínculo contractual permite advertir que este tipo de ajustes estaban plenamente previstos.
En efecto, la cláusula duodécima del contrato de promesa de compraventa como lo señaló el a-quo, facultaba a la promitente vendedora a variar los acabados frente a la falta de inventario. El contrato de promesa19 estipulaba: (énfasis del tribunal) A su vez, esta estipulación fue ratificada y desarrollada mediante la “Solicitud de Autorización de Reformas y Acabados No. 193914” del 9 de agosto de 2021, en la cual se plasmaba20; 19 Archivo “23333516—0000500027.
Carpeta “06SubsanaDemanda”. 20 Archivo “23333516—0000500026”. Carpeta “06SubsanaDemanda”. Rad. 110013199001 2023 33516 01 “8. Los colores, tonalidades, texturas, vetas y otras características de los acabados naturales como maderas, chapillas, granitos, mármoles, piedras, entre otros, pueden variar con respecto a las muestras o materiales instalados en las unidades modelos o en el Centro de Diseño, sin embargo, dichas variaciones serán similares en su calidad y apariencia. 9.
Los materiales ofrecidos por Amarilo tales como piso en madera laminada, enchapes, porcelanatos, entre otros, están sujetos a disponibilidad de inventario por parte del proveedor, por tal razón si algún tono, referencia o tamaño de pieza ha sido descontinuado, Amarilo se reserva el derecho de instalar materiales de similares características y calidad, para lo cual me informará previamente de dicha eventualidad y en todo caso me reservaré el derecho a continuar con las Reformas solicitadas o volver a las inicialmente ofertadas al momento de la separación del Inmueble para lo cual tendré cinco (5) días hábiles contados a partir del momento en que me comuniquen el cambio para manifestar mi aceptación u objeción sobre estas, en el evento en que transcurran los cinco (5) días hábiles sin ningún pronunciamiento de mi parte Amarilo S.A.S. entenderá que podrá proceder con los nuevos materiales”.
(Negrilla por fuera del documento original). En dicho documento, la demandante no solo otorgó su consentimiento expreso para tales ajustes, sino que se sometió a un procedimiento de comunicación electrónica en el cual su silencio, ante la notificación de cambios, se entendería como una aceptación tácita para proceder con los nuevos materiales.
En este punto, cobra especial relevancia la Ley 527 de 1999 respecto a la validez de los mensajes de datos. Se acreditó que la constructora remitió un correo electrónico el 7 de julio de 2022 (y sobre el cual, el a-quo, enfatizó en su fallo), en el cual se informaba, sobre la necesidad de modificar los materiales para evitar retrasos en la entrega (circunstancia aceptada, que se consagra en el hecho 5° de la demanda y en el interrogatorio de parte surtido a la demandante).
La ausencia de objeción por parte de la actora dentro de los términos pactados configuró una manifestación de voluntad que resultó vinculante, por lo que, pretender un incumplimiento por variaciones que fueron previamente consentidas y que no degradan la calidad del bien, resulta contrario al principio de la buena fe contractual y a la doctrina de los actos propios, pues la demandante permaneció silente durante la etapa de instalación. Su malestar frente a la idoneidad del material solo fue elevado después de haber recibido el objeto prestacional.
El referido correo electrónico, indicaba21: 21 Archivo “23333516—0000500024” Carpeta “06SubsanaDemanda”. Rad. 110013199001 2023 33516 01 (énfasis Tribunal) En suma, ante la inexistencia de una merma verificada en los estándares de calidad contratados y la comprobada conformidad del material con las funciones decorativas y funcionales pactadas, no queda más que avalar la decisión tomada en primera instancia relativas a este concepto, toda vez que la constructora actuó dentro de los márgenes del convenio pactado y la diligencia profesional debida. 4.4.2.3 Ahora bien, en lo que concierne a la presunta inhabitabilidad del inmueble, es del caso advertir que tal aspecto no fue acreditado.
Si bien la parte actora sostuvo que el apartamento no resultaba apto para el uso residencial, tal afirmación no solo carece de un soporte técnico que determine la pérdida de funcionalidad del bien, sino que se exhibe en abierta contradicción con el material fáctico recaudado. En efecto, al examinar el interrogatorio rendido el 2 de abril de 202522, la propia demandante reconoció haber ocupado y habitado el inmueble de manera continua desde su entrega inicial.
Esta admisión de hecho configuró una contradicción lógica frente a las pretensiones de la demanda, restando credibilidad a la tesis de una supuesta inhabitabilidad; pues, en términos de sana crítica, la ocupación efectiva y prolongada del bien es el indicador primario de su aptitud para cumplir el fin habitacional para el cual fue adquirido.
Por otra parte, si bien la accionante adujo que debió abandonar la propiedad temporalmente para permitir la subsanación de las fisuras (hecho que pretendió acreditar con las facturas del 7 al 17 de enero de 2023), dicha decisión se reveló como un acto de mera liberalidad. No obró en el plenario prueba de que el apartamento hubiese sido objeto de una intervención de reforzamiento estructural o de una remodelación de tal magnitud que hiciese 22 Archivo “23333516--0003400001”.
Carpeta “35VideoAud20250402”. Rad. 110013199001 2023 33516 01 imposible la permanencia de sus ocupantes; de hecho, la condición asmática esgrimida por la demandante nunca fue acreditada en el dossier. En contraposición a los reparos de la censura, el a-quo valoró acertadamente las actas de postventa diligenciadas el 17 de febrero de 202323.
De dichos instrumentos se extrae que, ante la presencia de fisuras en los muros, la constructora procedió a su reparación inmediata, sin que existiera prueba en contrario que indique que tales arreglos no fueron ejecutados a satisfacción; máxime, porque, como se señaló en el fallo recurrido, desde el periodo comprendido entre el 20 de febrero de 2023, correspondiente a la fecha de entrega del inmueble al 20 de febrero de 2024 (momento en el que vencería la garantía de los acabados) no existió reclamación alguna por parte de la demandante24 a las reparaciones llevadas a cabo25.
Y, La suscripción del acta por parte de la demandante, bajo la fórmula de “observación verificada”, no constituye un mero formalismo, sino un acto jurídico de aceptación que convalida la idoneidad de la intervención técnica realizada. Este beneplácito surtió al momento de la entrega del inmueble un 23 Folios 66 y 67. Archivo “23333516—0001800002”.
Carpeta 25 Archivo “23333516—0004200001”. Carpeta “43VideoAud20250507”. Minuto 46:09 Rad. 110013199001 2023 33516 01 efecto jurídico determinante: desvirtuó la alegada falta de habitabilidad, pues la firma de conformidad supone que el bien se encontraba en buenas condiciones para su uso y goce. En virtud del artículo 167 del Código General del Proceso, esta manifestación de voluntad trasladó a la actora la carga de probar que, pese a su declaración inicial de satisfacción, los defectos persistían o la intervención fue ineficaz.
Al haber omitido la práctica de una prueba técnica especializada que desvirtuara dicha presunción de aptitud, la conclusión de que el inmueble fue entregado en condiciones óptimas y que los defectos fueron subsanados permanece incólume. Por todo lo referido, puede concluirse que no se configuró un defecto en la apreciación probatoria por parte del a-quo.
Los elementos de demostración recaudados, valorados bajo las reglas de la sana crítica, resultó insuficiente para respaldar las pretensiones de la parte actora; por el contrario, los medios de convicción desvirtuaron la existencia de un deterioro material en el inmueble o una vulneración al régimen de garantías ya sea en la estructura del inmueble o de sus acabados.
En consecuencia, al carecer de sustento fáctico y jurídico, los reparos identificados bajo los literales a), c), f) y g) no están llamados a la prosperidad. 4.4.3. Pronunciamientos respecto a los reparos en los que gravitan las censuras b), d) y e) del recurso de alzada. La apelante en los reparos b), d) y e) adujó que la autoridad de primera instancia incurrió en una lesión al debido proceso, al derecho de defensa y a la primacía del derecho sustancial.
Argumentó la recurrente que la mencionada autoridad erró al negar la reprogramación del interrogatorio de los peritos Yenny Porras González y Danny Tavera Toro, adscritos a la firma Avalúos Capital S.A.S, tras su inasistencia a la audiencia agendada para el 7 de mayo de 2025. Tras un análisis integral del expediente, se anticipa que los cargos de alzada carecen de vocación de prosperidad, toda vez que la decisión del a-quo no constituye una arbitrariedad, sino la aplicación rigurosa de las cargas procesales contenidas en el Código General del Proceso.
En primer término, es imperativo recordar que el artículo 228 del CGP establece un régimen preciso para la contradicción del dictamen pericial. La norma es clara al señalar que, si el perito no comparece a la audiencia, el dictamen carecerá de valor probatorio, a menos que su inasistencia se Rad. 110013199001 2023 33516 01 justifique mediante excusa presentada antes de la diligencia o dentro de los tres días siguientes, siempre que se trate de fuerza mayor o caso fortuito.
En el caso sub examine, se tiene que el dictamen fue suscrito conjuntamente por los profesionales Porras González y Tavera Toro, quienes, aun conociendo desde el mes de febrero de 2025 sobre la realización de la audiencia en el mes de mayo de ese mismo año, los expertos no presentaron justificación alguna de forma previa. Así pues, la primera instancia actuó bajo el principio de celeridad y lealtad procesal, pues, como bien se advirtió en el desarrollo de la audiencia, los expertos de la parte demandante contaron con un tiempo suplementario (derivado de aplazamientos previos por cuestiones de agenda del despacho) para organizar su comparecencia o, en su defecto, anticipar cualquier impedimento técnico o personal.
Tal circunstancia, se dilucido por la primera instancia, así: “¿Qué pasó con el otro entonces? Digamos nuevamente le repito, desde febrero ya ellos tenían que estar con la disposición para absolver el interrogatorio que fue solicitado por la contraparte, porque yo ya estaba fijando fecha de audiencia, en la audiencia anterior no se pudo llevar a cabo el interrogatorio, por cuestiones de tiempo.
Entonces digamos que han tenido todo el tiempo, la oportunidad para excusarse, sí, entonces por eso yo no acepto la excusa, porque es que son dos peritos, no sé podría aceptar la de la señora Jenny, no tengo ninguna constancia más allá de la conversación que usted muy amablemente me está compartiendo en pantalla, pero del señor Dani no. Es decir, no existe ninguna justificación para que él no hubiese asistido”26 Refuerza lo anterior la conducta desplegada por el apoderado judicial del extremo demandante durante el trámite de la audiencia. Se observa que, una vez finalizado el recaudo de los medios de convicción, la Delegatura procedió al cierre de la etapa probatoria, decisión que fue recibida por el apoderado de la apelante con una manifestación de asentimiento al indicar “conforme, señor juez”27.
Esta declaración directa demuestra que la parte no consideró en aquel momento la presencia de una vulneración a su derecho de defensa. Así pues, la censura planteada carece de sustento jurídico, toda vez que el derecho a la contradicción no puede quedar al arbitrio de una parte que, tuvo la oportunidad de protestar la exclusión probatoria, optó por asentir a la clausura de tal etapa.
Permitir que el recurrente rectifique sus propias omisiones en esta fase atentaría directamente contra la seguridad jurídica, la firmeza de las pautas procesales y el principio de lealtad procesal. 26 Archivo “23333516—0004100001”. Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 11:34 a 12:04 27 Archivo “23333516—0004100001”. Carpeta “42VideoAud20250507” Minuto. 1:37:20 Rad. 110013199001 2023 33516 01 Respecto a la situación particular de la perito Yenny Porras González, es visible que, posteriormente a la audiencia mencionada, se presentó excusa por su parte, la cual fue estimada extemporánea por la providencia del 16 de mayo de 202528,al haberse radicado el 12 de mayo (fecha límite) por fuera del horario de servicio de la entidad; justificación a la que, por cierto, no le fue allegada la acreditación del fallecimiento del familiar de la auxiliar de justicia, la cual, según lo narrado en dicho memorial aconteció el 5 de mayo de 2025; esto es, dos días antes de la audiencia aquí discutida.
Decisión que cabe advertir, adquirió firmeza al no haber sido recurrida, lo que impide a la apelante revivir en esta instancia etapas procesales ya superadas o intentar sanear omisiones derivadas de su propia desidia en la vigilancia de la prueba. En conclusión, no se vislumbra lesión alguna al derecho de defensa. Lo que se evidencia es la consecuencia jurídica de la inobservancia de las cargas procesales por parte de los profesionales contratados por la accionante para rendir su dictamen pericial.
Como lo ha reiterado la Jurisprudencia Civil, el derecho al debido proceso no ampara la negligencia de los sujetos procesales ni puede ser invocado para pretermitir las formas propias de cada juicio. En tal sentido, se ha dicho: “La comparecencia del perito a sustentar el informe -cuando sea convocado-, no comporta una cuestión meramente formal o procedimental, por el contrario, obedece a distintos postulados procesales que buscan la materialización del derecho sustancial, por lo que la ausencia injustificada es percibida como un acto de desidia, castigado gravemente por el legislador, quien señaló que en esos eventos «el dictamen no tendrá valor”29.
(negrilla por el Tribunal). Así las cosas, al quedar acreditado que la decisión de primera instancia se ajustó estrictamente a las cargas procesales que rigen la prueba pericial y que no existió vulneración a las garantías fundamentales de la recurrente, los reparos b), d) y e) se tornan infundados. En consecuencia, al no hallar la Sala ningún asomo de arbitrariedad en la negativa de reprogramación de la diligencia se concluye que las censuras propuestas carecen de vocación de prosperidad. 4.5 Declaraciones y condenas En virtud de lo anterior, se confirmará la decisión de primer grado, y se condenará en costas de esta instancia a la parte recurrente como lo prevé el 28 Archivo “2025049946AU0000000001”.
Carpeta “52AutExtempExcusInAudien” Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil. Sentencia STC8099 del 3 de julio 2024. Magistrado Ponente. Dr. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 29 Rad. 110013199001 2023 33516 01 numeral 3º del artículo 365 del Código General del Proceso. Se fijarán como agencias en derecho la suma de dos (2) salario mínimo mensual legal vigente.
Se fijarán como agencias en derecho la suma de dos (2) salario mínimo mensual legal vigente. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida en audiencia el 7 de mayo de 2025 por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, pero por las razones prenotadas.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la demandante Martha Yanneth Torres Jutinico en favor de Amarilo S.A.S, de conformidad con lo previsto en el numeral 3° del artículo 365 ibidem. Se fija como agencias en derecho el equivalente a dos (2) salario mínimo mensual legal vigente.
TERCERO: Remítase el expediente al a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (110013199001 2023 33516 01) (firma electrónica) JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ (110013199001 2023 33516 01) (firma electrónica) ADRIANA AYALA PULGARÍN (110013199001 2023 33516 01) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Rad. 110013199001 2023 33516 01 Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 13505ab5bd49e0f561a363f9ac807a0c37c23a5d4ae96d0bdd4f68a75e5ea1a6 Documento generado en 27/02/2026 02:56:20 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica