REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO SALA CIVIL FAMILIA Magistrada ponente: Paola Andrea Guerrero Osejo Referencia: Apelación de sentencia en proceso verbal de incumplimiento contractual propuesto por Ana María Molina Córdoba y Otro en contra de Plataforma Constructores S.A.S. y Otro Radicación: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) San Juan de Pasto, doce (12) de septiembre de dos mil veinticuatro (2024) Una vez agotado el trámite previsto en el art. 14 del Decreto Legislativo N° 806 de 2020, aplicable por lo reglado en el art. 40 de la Ley 153 de 1887 y finalmente convertido en legislación permanente por la Ley 2213 de 2022 y, de conformidad con lo ahí dispuesto, procede la Sala a dictar por escrito sentencia de segunda instancia dentro del presente asunto.
I.
ANTECEDENTES 1. Demanda Los señores Ana María Molina Córdoba y Rodrigo Fernando Arboleda Martínez presentaron demanda en contra de Plataforma Constructores S.A.S. y Alianza Fiduciaria S.A. a fin de que, previo el trámite del proceso verbal se declare el allanamiento al contrato por parte de los demandantes y a su vez el incumplimiento del contrato celebrado con Plataforma Constructores, sobre el bien inmueble de la unidad L1 sector Oxford del proyecto Balmoral de Armenia - Conjunto campestre (condominio en construcción en el sector denominado Chapalito) de esta ciudad; como consecuencia de lo anterior se ordene la terminación y entrega real y material de la casa y su terreno a satisfacción de los compradores demandantes; se condene a Plataforma Constructores a indemnizar los perjuicios causados por el incumplimiento de las obligaciones del mencionado contrato exigibles a partir del 29 de marzo hasta septiembre de 2022 (presentación de la demanda) y los que se sigan causando hasta la sentencia, por concepto de cánones de arrendamiento que los accionantes cancelan en el inmueble que actualmente ocupan como vivienda; la suma de $2.000.000 mensuales por concepto de crédito o préstamo otorgado por el señor Luis Rafael Boada Cajigas de $80.000.000 al uno por ciento (1%) mensual; los cánones de arrendamiento equivalentes a $700.000 que los accionantes han dejado de percibir mensualmente por haber efectuado la dación de pago de un apartamento referido en los hechos de la demanda; así como el pago de cánones de arrendamiento mensual que el señor Rodrigo Arboleda recibía por el local que vendió para dar la cuota inicial del contrato de compraventa del inmueble prometido en venta, que Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) generaba de arriendo mensual de $2.200.000 en el año 2019.
Los hechos en los que se fundamenta la acción, se redujeron a afirmar que: (i) la sociedad Plataforma Constructores S.A.S. fue la compañía comprometida en el desarrollo del proyecto Balmoral de Armenia -Conjunto Campestre (condominio en construcción en el sector denominado Chapalito, de la ciudad de Pasto); (ii) el día 6 de noviembre del 2019 los actores celebraron con la Sociedad Plataforma Constructores la compra - venta sobre planos de la propiedad identificada como parcela L5 Sector Nottinghan Casa Kensington del mencionado Condominio campestre, la cual se legalizó a través del documento denominado “Opción de Compra” en el que se estipuló como precio la suma de $561.000.000, donde los compradores, separaron la propiedad con $270.000.000 en efectivo, que fueron pagados directamente a la constructora previo común acuerdo entre las partes.
Así mismo, los demandantes entregaron el 12 de noviembre de 2019 en dación de pago un apartamento recibido por la constructora en $175.000.000, en perfecto estado, nuevo, sin haber sido habitado; (iii) en ese documento las partes se comprometieron a sustituir esta opción de compra por un contrato de cesión de derechos de beneficio dentro del fideicomiso P.A. Balmoral de Armenia y en el parágrafo 1º se estipuló que todos los dineros especificados en la forma de pago deberán ser depositados por los futuros compradores en una cuenta asociada a la fiducia de preventas que para tal fin contrate el constructor – promotor con Alianza Fiduciaria;
(iv) en la fase de negociación, la constructora ofreció a los compradores un descuento por hacer el pago tal y como se efectuó; por cuanto hasta ese momento Plataforma no les brindaba a los compradores la respectiva conexión con Alianza Fiduciaria para hacer los aportes como rezaba en la opción de compra, por lo que los actores accedieron realizar los pagos de esa forma, confiando en la buena fe de la Constructora, trasladándole la responsabilidad de legalizar estos aportes frente a la fiduciaria;
(v) a pesar de que en el parágrafo 1 de la opción de compra se pactó que los futuros compradores debían depositar los dineros en una cuenta asociada a la fiducia (Alianza), a la fecha del negocio no se les entregó la respectiva tarjeta o números de cuenta necesarios para hacer los pagos a la fiduciaria; (vi) el 7 de febrero de 2020, los accionantes realizaron otro aporte de $15.000.000, en efectivo a la constructora, como quiera que todavía no se les entregaba la tarjeta de Alianza para los respectivos pagos; dicha tarjeta fue el único medio distinto que se informó a los accionantes para pagar directamente a la constructora los aportes;
(vii) el 7 de febrero de 2020 previa solicitud de la constructora, las partes suscribieron otro sí en el que se especificó como nueva fecha de entrega del inmueble el 5 de diciembre de 2020; (viii) el 14 de mayo del 2020 las partes celebraron otro sí a la carta de instrucciones consistente en el cambio de unidad L5 Sector Nothinghan A L1 Sector Oxford porque los compradores decidieron cambiar de propiedad dentro del mismo conjunto, modificándose el valor del contrato a $573.000.000, encontrándose aportados por los demandantes el equivalente a $460.000.000;
(ix) el 11 de junio del 2020 se reemplazó el documento “opción de compra” por la respectiva “promesa de compraventa”, en la que se consignó que la entrega real, material y la escritura pública de compraventa del inmueble prometido, se realizaría el día 15 de febrero del 2021, emitiendo el acta de inicio de obra el 18 de junio de 2020; (x) teniendo en cuenta que transcurrían los meses sin evidenciar progresos de la obra, el 22 de octubre de 2020 los actores remitieron a la constructora una Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) reclamación por correo electrónico, y ante la falta de respuesta, gestionaron una solicitud de conciliación extrajudicial ante la Cámara de Comercio de esta ciudad, la cual se llevó a cabo;
(xi) el 23 de noviembre del 2021 las partes suscriben un otro si, en el que se estipuló como nueva fecha de entrega de la casa el 29 de marzo del 2022, así como también se acordó duplicar el monto de la penalidad para la parte que incumpla en un 10% del valor del contrato, trasladar la solución de conflictos a la jurisdicción ordinaria y la obligación de la constructora de legalizar en el menor tiempo posible los aportes ya realizados por los accionantes equivalentes a $489.300.000, fijándose como plazo máximo para esta gestión el día 5 de febrero del 2022;
(xii) el ingeniero Osejo Viteri no cumplió lo estipulado en el parágrafo del último otro si, ni tampoco tuvo en cuenta la disminución de $2.600.000 por la grifería y tina de baño que los actores devolvieron a la constructora, por lo que continuaron requiriendo información a través de dos derechos de petición solicitándole se ponga al día con esa obligación, omitiendo registrar los aportes, situación que resultaba indispensable para cancelar el saldo restante, lo que dio lugar a que los accionantes se allanaran al cumplimiento del contrato y no al perfeccionamiento del mismo;
(xiii) con el paso del tiempo la constructora continuó incumpliendo sus obligaciones y los actores no recibieron respuestas de avances positivos plasmados en el otro si para la entrega real de la casa, ni tampoco se veían reflejados sus aportes frente a Alianza Fiduciaria por lo que elevaron un derecho de petición el lunes 7 de febrero de 2022;
(xiv) constatados los estados de cuenta de Alianza Fiduciaria se encontró que la constructora legalizó distintas sumas de dinero de manera tardía; (xv) el 29 de marzo de 2022 los actores se presentaron ante la Notaria Primera del Círculo de Pasto, con el saldo de dinero adeudado en efectivo que entregaron al funcionario notarial en aras de dar cumplimiento a lo firmado en el último otro si del 23 de noviembre de 2021.
Dinero que la contraparte no recibió, por lo que la persona encargada del área jurídica de la Notaría expidió la correspondiente acta; (xvi) los demandantes no realizaron el depósito final correspondiente a órdenes de la fiduciaria por la falta de garantías debido al incumplimiento demostrado por parte de la constructora que le generaba duda de arriesgar más dinero del ya invertido, optando por llevarlo a la Notaría allanándose al contrato; aunado a que el 29 de marzo del 2022, fecha en el cual la constructora debía hacer la entrega real y material del inmueble, los accionantes acudieron a la casa y verificaron que aún no estaba terminada, pues se encontraba en obra gris;
(xvii) el 8 de julio de 2022 el accionante nuevamente acudió a la casa en compañía de un arquitecto, con quien constató que a esa fecha la construcción estaba avanzada en un 80%, pero no era habitable por encontrarse pendiente la instalación de utensilios indispensables; (xviii) el 29 de julio de 2022, los actores consignaron la suma de $81.700.000 en el Banco Davivienda en la cuenta del convenio inmobiliario 9417 código 1333301, quedando cumplido en todos los términos por su parte la obligación adquirida con la constructora.
Dinero que obtuvieron mediante préstamo que les hiciera el Señor Luis Rafael Boada Cajigas; (xix) a raíz del incumplimiento de las obligaciones por parte de la constructora los actores han venido incurriendo en gastos mensuales desde el día 29 de marzo de 2022, último plazo pactado para hacer la entrega real y material del inmueble; y, (xx) la razón demandar a la empresa Alianza Fiduciaria se origina en que es la vocera del fideicomiso y es quien asume la obligación de transferencia del derecho de dominio de las respectivas propiedades.
Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) 2. Posición de los demandados La empresa Plataforma Constructores S.A.S. se opuso a las pretensiones de la demanda y formuló como excepciones de mérito, las siguientes1: (i) “FALTA DE CAUSA PARA DEMANDAR”; (ii) “INCUMPLIMIENTO DE LOS DEMANDANTES”; (iii) “EXCEPTIO NONADIMPLETI CONTRACTUS; y, (iv) “LA GENERICA O INNOMINADA”.
Para fundamentar estos medios exceptivos, la sociedad demandada argumentó que las pretensiones primera y segunda además de resultar ambiguas, se fundan en un hipotético incumplimiento de la empresa que representa que no ocurrió, debido a que, de manera previa, los demandantes debían satisfacer las obligaciones a su cargo, perdiendo, la pretensión, su pertinencia, por operar las condiciones del artículo 1609 del Código Civil.
También se opuso a los reclamos tercero y cuarto por ser consecuencia de los anteriores. Por su parte, la accionada Alianza Fiduciaria S.A. resistió las pretensiones del libelo introductorio y propuso los medios exceptivos que denomino2: (i) “FALTA DE CAUSA PARA DEMANDAR”; y, (ii) “CONTRATO NO CUMPLIDO POR PARTE DE LOS PROMITENTES COMPRADORES HOY DEMANDANTES”.
Argumentó que los primeros incumplidos en este proceso fueron los prometientes compradores hoy demandantes, ya que debieron haber realizado los pagos a una cuenta del patrimonio autónomo administrado por la fiducia, tal como así fue estipulado en el contrato; sumado a que para el 29 de marzo de 2022, al momento de firmar la escritura pública, no presentaron el paz y salvo ni el recibo de consignación que certificara el pago total del inmueble prometido en venta. 3.
Sentencia de primera instancia El Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto dictó sentencia de primera instancia el día 19 de septiembre de 20233, en la cual adoptó las siguientes determinaciones: (i) declaró que Plataforma Constructores S.A.S. como promitente vendedor, incumplió el contrato de promesa de compraventa suscrito con Ana María Molina Córdoba y Rodrigo Fernando Arboleda Martínez, el 11 de junio de 2020, modificado el 23 de noviembre de 2021, en el que se prometía vender una casa de habitación identificada como Unidad L5 Sector Nothinghan a L1 Sector Oxford en el Condominio Campestre Balmoral de Armenia, ubicado en el sector denominado Chapalito, jurisdicción del municipio de Pasto;
(ii) ordenó a la demandada Plataforma Constructores S.A.S. que en el término de los 15 días siguientes a la notificación de esa decisión, verifique la legalización de la suma de $31.300.000 correspondiente al saldo que se encuentra pendiente ante Alianza Fiduciaria S.A. dentro del encargo fiduciario 10043283235 por concepto de los pagos realizados por los compradores del inmueble;
(iii) impuso a la constructora que en el término de los 20 días siguientes a la notificación de la decisión, imparta a Alianza 1 PDF 02, Carpeta 03 Notificación - Contestación, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 2 PDF 07, Carpeta 03 Notificación - Contestación, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 3 PDF 03, Carpeta 07 Audiencia 373, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) Fiduciaria S.A. la instrucción respectiva en orden a viabilizar la suscripción de la escritura pública que protocoliza el contrato prometido;
(iv) prescribió respecto a Alianza Fiduciaria S.A. que recibida la instrucción y legalizados en debida forma los pagos realizados por los demandantes principales, proceda en el término de los 5 días siguientes, a emitir, los documentos indispensables para la suscripción de la respectiva escritura pública; (iv) mandó a la constructora que en el término de los 30 días calendario, siguientes a la notificación de esa decisión, proceda a suscribir la escritura pública, que protocolice el contrato prometido en favor de los actores;
(vi) ordenó a la constructora, que en el término de los 30 días calendario, siguientes a la notificación de la sentencia, realice la entrega real y material del inmueble prometido en venta el 11 de junio de 2020, en la forma y condiciones pactadas en el contrato; (vii) condenó a la constructora demandada al pago en favor de los demandantes al pago de la siguiente indemnización de perjuicios: a. La suma de $2.000.000 millones mensuales desde el 29 de marzo de 2022 hasta la fecha de la sentencia y en adelante hasta que se surta la entrega material del bien sin perjuicio de su indexación; b. La suma de $800.000 mil pesos mensuales desde agosto de 2022, hasta la fecha en que se surta la entrega material del bien;
(viii) anunció no prosperas las excepciones enfiladas por los demandados principales; (ix) declaró que no prosperan las excepciones principales y subsidiarias de la demanda de reconvención enfilada por Plataforma Constructores S.A.S.; y, (x) condenó en costas a los demandados principales, fijando como agencias en derecho en el 4% de las pretensiones económicas concedidas.
Para llegar a tal determinación, la A-quo, luego de advertir que no se configuraron nulidades en el trámite, de estimar cumplidos los presupuestos procesales y de encontrar que las partes contaban con legitimación en la causa, inicialmente efectuó un análisis del documento de promesa de compra aportado al epígrafe, concluyendo que es un contrato que no está afectado de nulidad, conserva plena validez jurídica y en consecuencia, la acción invocada por los demandantes, tornaba viable el análisis correspondiente.
Más adelante, expuso que, la demanda formulada debía prosperar teniendo en cuenta que hubo un incumplimiento previo del demandado, caso en el cual quedaba relevada la parte demandante de satisfacer la obligación a su cargo en virtud de lo dispuesto en el artículo 1609 del Código Civil, precisando que, el contrato de promesa de compraventa traído fue suscrito el 11 de junio de 2020, pero haber sido objeto de dos modificaciones debidamente documentadas, una el 16 de marzo y otra el 23 de noviembre de 2021, por lo que el contrato que fue objeto de análisis fue aquel que quedó delineado con el último otro sí, haciendo precisión a aquellas obligaciones que surgieron para los dos extremos contractuales, para los promitentes compradores, la de pagar el precio del inmueble prometido, precio que fue fijado en $571.000.000, haciéndose constar que a la fecha los aportes recibidos del promitente comprador ascendían a la suma de $489.300.000, imponiéndole al promitente comprador la obligación de estar a paz y salvo para la fecha en que debía suscribirse la correspondiente escritura respecto del saldo de $81,700,000, que en términos del contrato debía ser consignado ante la fiduciaria vocera del patrimonio autónomo.
Por su parte, el promitente vendedor debía surtir la entrega real y material del Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) inmueble en las condiciones descritas en el contrato del 29 de marzo de 2022, esto es a la firma del correspondiente instrumento. En adición, asumió el promitente vendedor la obligación de certificar mediante documento emitido por Alianza Fiduciaria en su calidad de vocera del Patrimonio Balmoral de Armenia, certificado de la totalidad de los aportes efectuados por el promitente comprador; certificación que debía allegar a más tardar el día 5 de febrero de 2022.
Posteriormente a efectuar un análisis de los medios de convicción militantes en el plenario, la juzgadora concluyó que se acreditó la desatención del promitente vendedor respecto de las obligaciones que adquirió libre y voluntariamente en el otro sí de 23 de noviembre de 2021. Consideró que, dada la conducta desplegada por el actor Rodrigo Arboleda, quien frecuentemente visitaba la casa para verificar como iba el avance de la obra y el interés que tenía en que la misma le fuera entregada oportunamente, de la simple observación él pudo constatar que el predio no les sería entregado para 29 de marzo de 2022, pues estaba en el 90%, ya casi listo, pero no totalmente terminado, por lo que ante esa situación los actores no tenían la obligación de pagar el saldo adeudado.
Explicó que, el contrato analizado debía ejecutarse de buena fe, por lo que la constructora demandada no podía reprochar la conducta de su contraparte cuando su comportamiento contractual no se acompasó a esos lineamientos, en cuanto recibió prácticamente de contado de manos de los demandantes la suma de $460.000.000 y en cambio le entregó a la fiducia en mínimos instalamentos y en fechas alejadas a aquellas en las que realmente recibió el dinero La consignación del saldo por valor de $81.700.000 que los demandados señalaron debían cancelar los actores previamente a la entrega del inmueble y a la suscripción del correspondiente instrumento público el 29 de marzo de 2022, la juzgadora la consideró irrelevante, como quiera que, para esa fecha Plataforma Constructores no había legalizado en su totalidad los dineros que por concepto de pago habían realizado los demandantes.
Expresó que, el comportamiento desplegado por los actores da cuenta de su disposición de satisfacer la obligación a su cargo, tal como así quedó demostrado con el acta de comparecencia que certifica que acudieron entre las 3:15 y las 5.58 de la tarde, llevando consigo en efectivo el saldo adeudado, esto es, $81.700.000 y posteriormente, el 29 de julio del 2022 ellos procedieron a pagar ese monto ante la misma fiduciaria, circunstancia que los legitima para reclamar el cumplimiento del contrato, concluyendo que quien incurrió en un incumplimiento de las obligaciones pactadas fue el extremo conformado por la promitente vendedora, encontrándose debidamente acreditados los presupuestos axiológicos que hacen que la pretensión principal de cumplimiento del contrato sea acogida.
Los argumentos vertidos con antelación sirvieron de fundamento para desechar las excepciones de mérito propuestas y en cuanto a la demanda de reconvención la A-quo indicó que, quien incumplió las obligaciones a su cargo fue el promitente vendedor, situación que, no le otorga legitimación alguna Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) para reclamar la resolución del contrato.
En cuanto a la pretensión subsidiaria se reclamó el mutuo disenso tácito, indicó que, en este caso la manifestación inequívoca de que la voluntad o intención de los accionantes era permanecer fieles a las obligaciones adquiridas en el contrato, lo que se acredita con los diferentes requerimientos que hicieron a la constructora para que ella cumpliera la obligación en punto de lo que se dio en llamar legalización de sus aportes ante la fiduciaria.
Conducta que no es cosa distinta que la manifestación de su voluntad para persistir en el negocio, por lo que su comportamiento no puede calificarse como intención de abandonar el contrato, aunado a que la pretensión del proceso fue de cumplimiento dirigida a alcanzar el perfeccionamiento del contrato prometido. Con respecto a los perjuicios reclamados, señaló que, era procedente reconocer el valor de $2.000.000 mensuales a título de indemnización de perjuicios desde el 29 de marzo de 2022 hasta la fecha en que se surta la entrega real y material del inmueble; así mismo, reconoció también el pago de unos intereses por cuenta de un crédito que debieron adquirir para la obligación del saldo del precio adeudado, esto es, el 1% mensual respecto de $80.000.000 desde la fecha en que fue adquirido el crédito hasta que se haga la entrega real y material del inmueble.
No habiéndose acreditado el pago de frutos que se dice se dejaron de percibir respecto del apartamento del que se efectuó dación en pago y de un local comercial que hubo necesidad de vender para hacerse a los dineros que fueron entregados a la constructora, tales pedimentos no fueron reconocidos. 4. Recurso de apelación Actuando dentro de término, las dos sociedades que integran el extremo activo apelaron la sentencia4, recurso que fue concedido en el efecto devolutivo por la A-quo5 y, admitido en el mismo sentido por la presente instancia6.
II. CONSIDERACIONES 1. Sanidad procesal No se advierte que en la tramitación del proceso se haya incurrido en una causal de nulidad insanable o, en una de aquellas que deban ser puestas en conocimiento de las partes. 2. Presupuestos procesales Concurren a plenitud en el presente caso, veamos: tenía la A-quo competencia para avocar conocimiento en primera instancia, en virtud de la naturaleza y cuantía del asunto (art. 20 num. 1° del C. G. del P.), así como por el domicilio de la parte demandada (art. 28 num. 1° ibídem), mientras que esta Corporación tiene competencia funcional para desatar el recurso de 4 PDF 04 y 05, Carpeta 07 Audiencia 373, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 5 PDF 03, Carpeta 07 Audiencia 373, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 6 PDF 04, Carpeta Segunda Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) alzada interpuesto (art. 31 num. 1° del C. G. del P.).
De otro lado, los demandantes son personas naturales y mayores de edad, por lo que tienen capacidad para ser parte y comparecer al proceso. Las dos personas jurídicas demandadas, cuentan con la misma capacidad para ser parte y acudir a este proceso, quienes acudieron por intermedio de sus representantes legales. Continuando con el análisis de los presupuestos procesales, encontramos que tanto los accionantes, como los demandados fueron asistidos por profesionales del Derecho de su escogencia y, finalmente, se observa que la demanda presentada se allanó a cumplir con las mínimas exigencias que permiten decidir de fondo el asunto. 3.
Legitimación en la causa Al juicio comparecen los demandantes y la constructora demandada, siendo las mismas partes contratantes del negocio jurídico cuyo cumplimiento se pretende, razón por la cual se da por descontado que ambos extremos están investidos de legitimación en la causa tanto por activa como por pasiva. Así mismo ocurre con la compañía Alianza Fiduciaria por tratarse de la vocera del fideicomiso y quien asume la obligación de transferencia del derecho de dominio de las respectivas propiedades. 4.
Caso concreto Reseñados los aspectos relevantes de la litis, se procede a resolver el recurso de apelación propuesto. Para ello, nos ceñiremos a los reparos concretos formulados por la parte apelante contra el fallo de primer grado, los cuales delimitan la competencia de esta segunda instancia de acuerdo a los arts. 320 inc. 1° y 328 inc. 1° del C. G. del P., agrupando los que encuentran soporte en similares argumentos de ambos alzadistas, siendo analizados en la forma que a continuación se expone: 4.1.
El primer reparo tiene que ver con que la juez de primer grado prescindió otorgarle el suficiente valor probatorio a que el proyecto “Balmoral de Armenia Conjunto Campestre”, se encuentra sometido al contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria — Fideicomiso suscrito el día 28 de septiembre de 2017; por lo tanto, corresponde a la fiducia la administración inmobiliaria de todos sus inmuebles matrices y derivados que resulten del aporte a favor del patrimonio autónomo; así mismo, se indicó que, no hubo una debida valoración de la carta de instrucciones número 10043283235-4 del 6 de noviembre de 2019, modificada mediante otro sí de fecha 7 de febrero de 2020 y otro sí del 30 de mayo de 2020, en la que de forma expresa se indicó en el numeral 16 que los compradores tenían la obligación de realizar los aportes al fondo de alianza y no entregar sumas de dinero al fideicomitente.
Expuso la apelante que, la Fiducia no ha emitido ninguna autorización para realizar el pago en diferentes fechas a las establecidas en la carta de instrucciones número 10043283235-4 del 6 de noviembre de 2019, modificada Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) mediante otro sí de fecha 7 de febrero de 2020 y otro sí del 30 de mayo de 2020; por lo que no se aceptaron los pagos realizados por fuera de estos términos, reportando deuda hasta la fecha.
Adicionalmente, señaló que la Aquo no tuvo en cuenta la confesión de la parte demandante, al manifestar que no realizaron los pagos de conformidad con los documentos vinculantes con la Fiducia. Por su parte, el señor apoderado judicial del extremo activo manifestó oponerse a lo alegado por la alzadista, señalando que, en la sentencia cuestionada se hizo referencia a cada una de las pruebas que condujeron a tomar las determinaciones allí adoptadas, siendo una providencia ajustada a derecho, haciendo hincapié en que el manejo de tipo administrativo de la constructora afectó gravemente las obligaciones de la Fiducia. Precisó que, en el momento procesal oportuno, ninguna de las dos demandadas se pronunció respecto al contenido de la carta de instrucciones No. 10043283235-4, no siendo ésta la oportunidad para hacer discusiones respecto al contrato, pues tal etapa ya fue superada.
Para resolver el reparo, es necesario hacer referencia a la fiducia mercantil, que encuentra consagración en los artículos 1226 a 1244 del Código de Comercio, sin perjuicio de distintas normas que han pretendido reglamentarla, como son entre otras, el Decreto 663 de 1993 o Estatuto Orgánico del Sistema Financiero (ESOF), el Decreto 847 de 1993 que reglamenta algunos aspectos de la fiducia mercantil, la Circular Básica Jurídica y la Ley 1328 de 2009.
El artículo 1226 del estatuto mercantil prevé: “La fiducia mercantil es un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario”.
Entre las características del contrato en estudio se encuentran las siguientes: a.-) Se funda en la confianza; b.-) Puede ser consensual o solemne; c.-) Es un contrato plurilateral, dado que intervienen tres partes, el fiduciante, la fiduciaria y el beneficiario; d.-) Es un negocio jurídico de colaboración, esto es, de aquellos en los cuales media una función de cooperación para alcanzar el fin que ha de determinar el advenimiento del contrato, y exige el deber de buena fe en relación con todos los intervinientes; e.-) Es instrumental, ya que la fiducia se caracteriza por ser un instrumento para cumplir múltiples propósitos; f.-) Es temporal, la intervención del fiduciario es transitoria, y la ley ha impuesto un límite máximo de hasta 20 años por regla general (no. 3 art. 1230 del estatuto mercantil); y, g.-) Es remunerado, conforme lo prevé el artículo 1237 ibidem que preceptúa. Con sustento en el canon transcrito, se tiene que quienes intervienen en el Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) contrato de fiducia son el fiduciante o fideicomitente, el fiduciario y el fideicomisario o beneficiario.
El fideicomitente es la persona, natural o jurídica, con capacidad para disponer de sus bienes y que en virtud de la celebración del contrato de fiducia es quien transfiere los bienes al fiduciario. El fiduciario es la persona jurídica autorizada para ejercer dichas funciones, a quien el fideicomitente trasfiere los bienes que han de conformar el patrimonio autónomo, con el fin de que los administre y cumpla la finalidad establecida en el acto constitutivo.
Con respecto a los deberes de Fiduciaria, se tiene que debe tratarse de una entidad profesional dedicada exclusivamente a dicha operación, con miras a cumplir tres tipos de obligaciones: (i) legales, (ii) contractuales y (iii) profesionales. Los deberes indelegables del fiduciario de carácter legal se encuentran consagrados en el artículo 1232 y son los siguientes: “1.
Realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia; 2. Mantener los bienes objeto de la fiducia separados de los suyos y de los que correspondan a otros negocios fiduciarios; 3. Invertir los bienes provenientes del negocio fiduciario en la forma y con los requisitos previstos en el acto constitutivo, salvo que se le haya permitido obrar del modo que más conveniente le parezca; 4.
Llevar la personería para la protección y defensa de los bienes fideicomitidos contra actos de terceros, del beneficiario y aún del mismo constituyente; 5. Pedir instrucciones al Superintendente Bancario cuando tenga fundadas dudas acerca de la naturaleza y alcance de sus obligaciones o deba apartarse de las autorizaciones contenidas en el acto constitutivo, cuando así lo exijan las circunstancias.
En estos casos el Superintendente citará previamente al fiduciante y al beneficiario; 6. Procurar el mayor rendimiento de los bienes objeto del negocio fiduciario, para lo cual todo acto de disposición que realice será siempre oneroso y con fines lucrativos, salvo determinación contraria del acto constitutivo; 7. Transferir los bienes a la persona a quien corresponda conforme al acto constitutivo o a la ley, una vez concluido el negocio fiduciario; y, 8.
Rendir cuentas comprobadas de su gestión al beneficiario cada seis meses”. Esos deberes se encuentran encaminados al cumplimiento de su buena gestión bajo un alto estándar de diligencia, lealtad, profesionalismo y transparencia. Por su parte, los deberes contractuales corresponden a los que se derivan de las estipulaciones de las partes en el contrato de fiducia mercantil.
En cuanto a los deberes profesionales, conforme lo reglado en el artículo 1234 del Código de Comercio y en la Circular Externa 29 de 2014 provienen como obligaciones a cargo de la fiducia los siguientes: el de información, el de protección de los bienes fideicomitidos, la lealtad y buena fe, la diligencia, profesionalidad y especialidad. Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) Ahora bien, descendiendo al caso que ahora ocupa la atención de la Sala se tiene lo siguiente: - Para la materialización del proyecto constructivo “Balmoral de Armenia Conjunto Campestre” el 28 de septiembre de 2017 se celebró un contrato de “Fiducia Mercantil de Administración Inmobiliaria”, entre Plataforma Constructores S.A.S., las señoras Alejandra, Sandra y Ana María Woodcock Apráez como fideicomitentes y Alianza Fiduciaria S.A. como fiduciario, constituyendo un patrimonio autónomo denominado “Fideicomiso Balmoral de Armenia” 7, respecto del cual y en detalle, se hará referencia más adelante. - Se cuenta con el documento denominado “OPCIÓN DE COMPRA PARCELA L5 SECTOR NOTTINGHAM CASA KENSINGTON” suscrito el 6 de noviembre de 20198, por medio del cual la constructora se comprometió a separar a favor de los accionantes como futuros compradores y éstos a su vez se obligaron a comprar el derecho de dominio y posesión que tienen sobre la parcela identificada con el número L5 sector Nottingham junto con vivienda tipo Kensington que se construiría en el Conjunto Campestre Balmoral de Armenia.
Así mismo, se comprometieron a sustituir ese documento con un contrato de cesión de derechos de beneficio, especificando que los futuros compradores pagarían la suma de $561.000.000 de la siguiente forma: a) La suma de $270.000.000 cancelados a la firma de dicho documento (6 de noviembre de 2019); b) Dación en Pago: Ana María Molina Córdoba daría en pago por valor equivalente a $174.000.000 un apartamento 1808-2 y parqueadero SI-1808 E2, integrantes del Conjunto Residencial Alameda del Río, registrados con folios de matrículas inmobiliarias Nos. 240-284812 y 240-1844849; y, c) La suma de $117.000.000 que los futuros compradores se obligaron a cancelar el día 30 de noviembre de 2020.
En el Parágrafo I se pactó que “Todos los dineros especificados en la forma de pago, deberá ser depositados por EL (LOS) FUTURO(S) COMPRADOR(ES) en una cuenta asociada a la fiducia de preventas que para tal fin contrate el Constructor – Promotor con Alianza Fiduciaria, y desde ya EL(LOS) FUTURO(S) COMPRADOR(ES) declara que conoce y acepta las condiciones que para tal fin exige Alianza Fiduciaria” 9. - Así mismo, obran en el plenario los formatos únicos de vinculación de persona natural suscrita con Alianza Fiduciaria por los señores Molina Córdoba y Arboleda Martínez del 6 de noviembre de 201910. - Aparece el documento denominado “PROYECTO BALMORAL DE ARMENIA CONJUNTO CAMPESTRE – CARTA DE INSTRUCCIONES No. 10043283235-4 FIDEICOMISO BALMORAL DE ARMENIA” de fecha 6 de noviembre de 2019, en el que los aquí demandantes manifestaron conocer y aceptar el contenido del contrato de fiducia mercantil constitutivo de administración inmobiliaria del patrimonio autónomo denominado Fideicomiso 7 PDF 02, páginas 37 a 91, Carpeta 03 Notificación - Carpeta, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 8 PDF 02, páginas 93 a 101, Carpeta 03 Notificación - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 9 Ibídem 10 PDF 02, páginas 113, 115, Carpeta 03 Notificación - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) Balmoral de Armenia11, en el que se estipulan específicas instrucciones, que los aquí accionantes manifestaron conocer y aceptar, entre las están los compromisos contenidos en los numerales 16 y 18 en los que se obligaron en el siguiente sentido: “16.
Manifiesto que conozco que las siguientes son las obligaciones adquiridas por mi en mi calidad de ENCARGANTE: (i) Realizar los aportes al Fondo Abierto Alianza, a los que me obligo bajo la respectiva carta de instrucciones, únicamente a dicho fondo, en los plazos y montos establecidos en el respectivo plan de aportes. (ii) a no entregar sumas de dinero al Fideicomitente directamente o a través de los promotores, empleados o agentes de este último, mientras se cumplen las Condiciones de Entrega de Recursos… (…) 18.
Me obligo NO entregar directamente al Fideicomitente las sumas de dinero correspondientes a las unidades inmobiliarias del PROYECTO, debiendo en consecuencia consignarlas en la cuenta incoada por la FIDUCIARIA y de acuerdo a lo establecido en este documento”. - Obra el “OTRO SI A OPCIÓN DE COMPRA PARCELA L5 SECTOR NOTTINGHAM CASA KENSINGTON” del 7 de febrero de 2020, en el que los contratantes se comprometieron a sustituir el documento con un contrato de cesión de derechos de beneficio dentro del Fideicomiso P.A. Balmoral de Armenia que el constructor constituirá con Alianza Fiduciaria, precisando como fecha de entrega del inmueble el 5 de diciembre de 202012. - Más adelante, encontramos el “OTRO SI A LA CARTA DE INSTRUCCIONES PROYECTO BALMORAL DE ARMENIA NÚMERO 101043283235-4” del 14 de mayo de 2020, mediante el cual los contratantes decidieron modificar la unidad mobiliaria Lote N.5 sector Nottingham al lote N.1 sector Oxford y el valor total de la vinculación equivalente a $573.000.00013. - Se cuenta con el instrumento denominado “OTRO SI A OPCIÓN DE COMPRA PARCELA L5 SECTOR KENSINGTON” del 16 de mayo de 2020, en el que el constructor se obligó a separar a los futuros compradores y éstos a su vez a comprar el derecho de dominio sobre la parcela identificada con el número LI Sector Oxford junto con la vivienda tipo Kensington que se construirá en la parcela del Conjunto Campestre Balmoral de Armenia, conviniendo el precio en $573.000.000, especificando que la suma de $113.000.000 sería pagada mediante un crédito en la modalidad de constructor individual que los futuros compradores tramitarían ante una entidad Bancaria o pagarían con recursos propios14. - El “OTRO SI N.1 A LA CARTA DE INSTRUCCIONES” del 30 de mayo de 2020, las partes decidieron modificar parcialmente los numerales 5 y 15 de la cláusula primera del contrato de fiducia correspondiente a las definiciones de 11 PDF 02, páginas 102 a 110, Carpeta 03 Notificación - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 12 PDF 01, páginas 47 y 48, Carpeta 01 Demanda - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 13 PDF 01, páginas 49 a 51, Carpeta 01 Demanda - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 14 PDF 01, páginas 52 y 53, Carpeta 01 Demanda - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) proyecto y de unidades inmobiliarias del proyecto, manteniendo vigentes las demás cláusulas del contrato de fiducia mercantil de administración inmobiliaria.
Se modificó también la carta de instrucciones del proyecto Balmoral de Armenia, así como el término de cumplimiento de las condiciones de giro establecidas en el numeral 2 de las instrucciones15. - El 11 de junio de 2020, siendo Plataforma Constructores S.A.S. la promitente vendedora, y Rodrigo Fernando Arboleda Martínez y Ana María Molina Córdoba en calidad de promitentes compradores celebraron el contrato de promesa de compraventa sobre la parcela identificada con el lote número 1 sector Oxford, junto con la vivienda tipo C (Westminster) que se construirá en esa parcela, ubicada en el Conjunto Campestre Balmoral de Armenia – I Etapa en el sector de Chapalito – Armenia de la ciudad de Pasto, en el que se estipuló que la escritura pública de compraventa del inmueble prometido en venta se otorgaría el día 15 de febrero de 2021 en la Notaría Primera del Círculo de Pasto, pactando esa fecha para la entrega del inmueble, siempre y cuando se haya cancelado la totalidad del valor del bien16. - Dicho convenio fue modificado por medio del Otro sí suscrito entre las partes el 16 de marzo del 2021 en el que modificaron la cláusula tercera relacionada con la firma y la entrega material del inmueble, pactando que la escritura pública de compraventa del inmueble prometido en venta se otorgaría en la Notaría Primera de esta ciudad el 31 de agosto de 2021 de 3:00 p.m. a 6:00 p.m., siempre y cuando los promitentes compradores hayan cumplido con los trámites necesarios para su otorgamiento y hayan cancelado la totalidad del valor de los inmuebles prometidos en venta, precisando también que se realizaría un descuento financiero por valor de $29.000.000 a deducir del saldo actual17. - Instrumento contractual que en una segunda oportunidad fue reformado por medio del otro sí del 23 de noviembre de 2021, en el que los contendientes convinieron cambios acerca de la firma y la entrega material del inmueble, pactando que la nueva fecha para tal fin sería el 29 de marzo de 2022 en la Notaría Primera del Círculo de Pasto de 3:00 a 5:00 p.m.; duplicaron el monto de la penalidad a quien incumpla; decidieron trasladar la solución de cualquier conflicto a la justicia ordinaria; y se impuso la obligación al promitente vendedor relacionada con certificar mediante documento emitido por Alianza Fiduciaria sobre la totalidad de los aportes efectuados por los promitentes compradores, certificación que debía allegarse a más tardar el día 5 de febrero de 2022, haciendo constar que para esa fecha los aportes recibidos de los promitentes compradores ascendían a la suma de $489.300.00018.
Establecido el acontecer fáctico del que dieron cuenta los instrumentos contractuales reseñados, la Sala considera necesario rememorar que tal como lo ha venido señalando la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, dada la naturaleza de los negocios fiduciarios, resultan de relevante importancia los 15 PDF 02, páginas 134 a 139, Carpeta 03 Notificación - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 16 PDF 01, páginas 60 a 69, Carpeta 01 Demanda, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 17 PDF 01, páginas 89 y 90, Carpeta 01 Demanda, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 18 PDF 22, páginas 2 y 3, Carpeta 06 Audiencia 372, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) deberes accesorios de información, consejo y previsión. “El deber de información se exige en mayor grado al contratante que por sus calidades tiene el conocimiento de las circunstancias relevantes del acto jurídico, relacionadas con el alcance de las obligaciones, efectos y riesgos asumidos, información de la que la otra parte carece; por lo mismo, el primero, se constituye en el «deudor informado» y tiene el deber de transmitírsela al otro, que, a su vez, como profano, se torna «acreedor» de recibirla de forma completa, veraz y oportuna.
De ahí que el obligado a la información, «debe suministrarla objetivamente» y solo el «anoticiamiento completo, adecuado y veraz, constituye el contenido de la obligación al que aspira ver cumplido el acreedor y que debe ser proporcionado desde el periodo precontractual hasta la etapa de ejecución». En la fase contractual, el deber de información se mantiene en firme y su finalidad es garantizar al acreedor, la ejecución satisfactoria del pacto, pues, Superada provechosamente la etapa formativa sin vicisitudes que graviten sobre el consentimiento y aun cuando la materia sobre la que se contrate satisfaga las expectativas del crédito de las partes, subsiste el deber informativo sustentado en la cooperación debida en miras a una correcta ejecución. Ejemplos de lo expuesto constituyen la obligación del mandatario de dar cuenta de sus operaciones (…), o la carga de denuncia de la agravación del riesgo con que se halla gravado el asegurado14.
El deber de consejo, en palabras del autor citado, «deriva de la obligación de información, de donde aconsejar presupone hallarse informado», y comporta un plus frente a aquella, «adicionándole una opinión motivada que puede llegar a constituir una advertencia disuasiva (…) en atención a las eventuales consecuencias que debería afrontar el cliente (…) y, por lo demás, porta la incertidumbre propia de todo consejo» 15.
Sin embargo, es claro que este deber se agota en su exposición razonada por parte del contratante informado y en modo alguno supedita la voluntad del aconsejado, quien como titular de un derecho subjetivo es el único que puede tomar determinaciones sobre él, siendo una característica esencial, la «independencia y libertad de que goza el informado-aconsejado quien, al cabo, se reserva, como pertenencia personal, la decisión final»16 Y el deber de previsión, en términos generales, concierne a que el experto tenga la capacidad de advertir con anticipación los riesgos o inconvenientes a los que pueda quedar expuesto el negocio fiduciario, basado en su profesionalismo y experiencia”.
(Resaltado propio) 19 Además, impera destacar que es práctica común que para alcanzar un determinado objetivo sea necesario celebrar varios actos o negocios jurídicos, que sin perder su autonomía y características, necesitan coordinarse o interrelacionarse entre sí para alcanzar el propósito fijado, dando así surgimiento a lo que se conoce como “contratos coligados”, “recíprocos” o “vinculados”, según el grado de sujeción que los una.
Sobre esa modalidad negocial la Corte Suprema de Justicia en fallo SC14162022, expuso acerca de las distintas modalidades de conexión o coligamientos que pueden presentarse, según la influencia o dependencia que puedan tener unos contratos respecto de otros, resaltando en el proveído en cita que: “En suma, la característica esencial de la coligación contractual es, como lo adoctrinó esta Corte «la pluralidad negocial, la relación o coligación teleológica, la unilateriedad 19 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia SC5430-2021, del 7 de noviembre de 2021.Rad. 2014-01068-01 Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) y unicidad funcional proyectada en una finalidad común, única, convergente u homogénea orientada a un propósito práctico único no susceptible de realización singular por cada uno de los contratos sino en virtud del conjunto y de todos, sin originar un negocio nuevo, autónomo o único (…) permaneciendo en todo instante la unión de todos» (CSJ SC 1° jun. 2009, rad. 2002-00099-01), los cuales, como lo precisó la Sala en tiempos más recientes, «están llamados a actuar como un todo, y no aisladamente» (CSJ SC18476-2017, 15 nov., rad. 1998-00181-02; en el mismo sentido CSJ SC5690-2018, 19 dic., rad. 2008-00635-01)” 20.
Es por ello que, para poder hablar de coligamiento se requiere la concurrencia de los siguientes requisitos: a) Pluralidad de contratos, es necesaria la existencia de, al menos, dos negocios jurídicos que cumplan los requisitos legales para su existencia y validez. b) La existencia de un nexo funcional, habida cuenta que se debe buscar la consecución de un mismo resultado.
La Corte Suprema de Justicia se ha pronunciado sobre el tema de los contratos conexos, entre otras, en providencia SC del 6 de octubre de 1999, en la que precisó: […] habrá conexión contractual cuando celebrados varios convenios deba entenderse que desde el punto de vista jurídico no pueden ser tratados como absolutamente independientes, bien porque su naturaleza y estructura así lo exija, o bien porque entonces quedaría sin sentido la disposición de intereses configurada por las partes y articulada mediante la combinación instrumental en cuestión” 21.
De acuerdo con lo anterior, en el caso concreto se advierte que el proyecto para la conformación de la fiducia mercantil de administración mobiliaria involucró también la celebración de los negocios jurídicos que aunque perfectamente individualizados en su fisonomía, guardan una relación de dependencia entre ellos, que los hace entrar en la categoría de convenciones coligadas, por cuanto tales convenios guardan entre sí una conexión que va más allá de las partes, de forma que se les concibe como una unidad económica.
Del contrato de “Fiducia Mercantil de Administración Inmobiliaria” suscrito el 28 de septiembre de 2017, se evidencia que, entre otros, su objeto se encaminó a que: “3. ALIANZA reciba, administre e invierta los recursos que a título de fiducia mercantil aporte el FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR y paguen los PROMITENTES COMPRADORES, de conformidad con lo establecido en el presente contrato” 22.
Para efectos de la conformación del Fideicomiso, en el parágrafo 1º de la disposición 6ª de dicho convenio se destaca la prevención allí contenida atinente a: 20 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia SC1416-2022, del 23 de junio de 2022. 21 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Expediente 5224, CCLXI, Vol.
I, página 531. 22 PDF 02, páginas 37 a 91, Carpeta 03 Notificación - Carpeta, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) “Queda expresamente prohibido al FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR recibir directamente o por medio de sus promotores, sus agentes o empleados, recurso de los terceros interesados en vincularse al PROYECTO durante el PERIODO PREPERATIVO o de los PROMITENTES COMPRADORES durante el PERIODO OPERATIVO”.
La cláusula 11 contiene una declaración en la que el Fideicomitente Gerente y Constructor del proyecto se obligó entre otras disposiciones a “12. Suministrar mensualmente a ALIANZA y a los PROMITENTES COMPRADORES un reporte sobre el avance de la obra, el estado del PROYECTO, y/o cualquier otra información o circunstancia que afecte o modifique los términos del presente contrato”.
Se observa, además, que el Fideicomitente se obligó durante el periodo operativo a: “10. Mensualmente, entregar a ALIANZA el reporte de mejoras efectuadas en los bienes del FIDEICOMISO dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al cierre de cada mes, con el fin de legalizar los anticipos entregados al GERENTE, en el evento que dichos anticipos hayan sido realizados. 11.
Presentar a ALIANZA, cada seis (6) meses, contados a partir del cumplimiento de las CONDICIONES DE GIRO, una certificación suscrita por el representante legal y el revisor fiscal del FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR en la que conste que los recursos puestos a su disposición hasta ese momento, han sido invertidos en su totalidad en el desarrollo del PROYECTO”.
A su vez, en la cláusula 18.2 se estipularon las obligaciones de los promitentes compradores, entre las que se encuentran: “1. Durante el PERIODO PREOPERATIVO, realizar los aportes al Fondo Abierto Alianza, a los que se obliga bajo la respectiva carta de instrucciones, únicamente a dicho fondo, en los plazos y montos establecidos en el respectivo plan de aportes. 2.
Durante el PERIODO OPERATIVO, realizar los pagos a los que se obliga bajo la respectiva PROMESA DE COMPRAVENTA únicamente a órdenes del FIDEICOMISO, en los plazos y montos establecidos en el respectivo plan de pagos. 3. Abstenerse de entregar sumas de dinero al FIDEICOMITENTE GERENTE Y CONSTRUCTOR directamente o a través de los promotores, empleados o agentes de éste último”.
Con sustento en la prueba documental adosada al epígrafe se conoció que tan solo fue para el 13 de febrero de 2020 que aquellos documentos que estaban en poder de la constructora, fueron remitidos a la Fiduciaria por medio de misiva en la que indicó: “Me permito remitir la documentación de las siguientes personas para que se realice la respectiva VINCULACIÓN dentro del proyecto Balmoral de Armenia” 23; a partir de lo cual se desprende que fue para esa fecha que Plataforma constructores solicitó que los demandantes fueran registrados al plan.
Al interior del plenario se encuentran acreditados los siguientes desembolsos realizados por los accionantes a favor de Plataforma Constructores S.A.S.: 1. Pago por $100.000.000 del 1º de noviembre de 201924. 2. Pago por $100.000.000 del 6º de noviembre de 201925. 23 PDF 24, página 46, Carpeta 06 Audiencia Art. 372 C.G.P. - Expediente electrónico en One Drive 24 PDF 01, página 41, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 25 PDF 01, página 42, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) 3.
Pago por $70.000.000 del 12 de noviembre de 201926. 4. Pago por $175.000.000 constituido mediante la dación del apartamento No. 1808-2 y parqueadero S1-1808 E2 integrante del Conjunto Residencial Alameda del Río de la accionante Ana María Molina Córdoba el 12 de noviembre de 201927. 5. Pago por $15.000.000 del 7 de febrero de 202028. De donde se colige que, entre el 1º de noviembre de 2019 al 7 de febrero de 2020 los demandantes realizaron el pago de $460.000.000 a manos de la constructora, los cuales fueron recibidos por ésta sin mostrar ningún tipo de reparo, ni ofrecer resistencia. Aunado a ello, debe recalcarse que, de acuerdo con lo acreditado, los pagos efectuados por los accionantes fueron puestos en conocimiento de Alianza Fiduciaria, mucho tiempo después, ya que de conformidad con el documento denominado “Pagos y Ajustes Realizados”, esa empresa conoció de los aportes en las fechas que a continuación se relacionan29: Es decir, Plataforma Constructores reportó a Alianza Fiduciaria los pagos de la siguiente forma: - El 5 de enero del 2021 $1.000.000; - El 1º de julio de 2021 la suma de $25.000.000; - El 11 de febrero de 2022 el equivalente a $150.000.000; - El 7 de marzo de 2022 $20.000.000; - El 8 de marzo de 2022 $50.000.000; - El 21 de marzo de 2022 la suma de $175.000.000 por cruce de cuentas; - El 29 de marzo de 2022 $10.000.000; - El 29 de marzo de 2022 $29.000.000; y, - El 29 de julio de 2022 $81.700.000.
Aportes que totalizados equivalen a los $541.700.000. 26 PDF 01, página 43, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 27 PDF 01, páginas 44 y 45, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 28 PDF 01, página 46, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 29 PDF 23, Carpeta 06 Audiencia Art. 372 C.G. del P. - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) Así mismo, se cuenta con tres certificaciones otorgadas por el señor Coordinador Mesa de Trámites de la Alianza Fiduciaria S.A. en las que informaron que los señores Arboleda Martínez y Córdoba Molina se encuentran vinculados al fideicomiso Balmoral de Armenia con respecto a la Unidad Lote I Sector Oxford, y: a.) Que al 6 de marzo de 2022 los promitentes compradores efectuaron aportes al fideicomiso por valor de $176.000.000 cuyo primer aporte fue realizado el 5 de enero de 202130. b.) Que al 17 de marzo de 2022 los promitentes compradores efectuaron aportes al fideicomiso por valor de $246.000.000 cuyo primer aporte fue realizado el 5 de enero de 202131. c.) Que al 22 de marzo de 2022 los promitentes compradores efectuaron aportes al fideicomiso por valor de $421.000.000, especificando que de los cuales, la suma de $175.000.000 corresponde a cruce de cuentas, cuyo primer aporte fue realizado el 5 de enero de 202132.
Según se vio en precedencia, la suma de $460.000.000 cancelada por los promitentes compradores a la constructora en un gran porcentaje en el año 2019, tan solo fue reportada a la Fiduciaria a partir de 5 de enero de 2021 y de manera paulatina; es decir, mucho tiempo después de que los actores habían realizado el desembolso del dinero. Por igual senda, el señor Hernán Osejo representante legal de la empresa constructora en su interrogatorio aseguró que para el 5 de febrero de 2022 no estaba legalizado el dinero que debía reportarse ante Alianza Fiduciaria, sino que aquello se cumplió por la empresa que representa el día de la escrituración, esto es, el 29 de marzo de 202233.
Al respecto se cuenta con la declaración rendida por la accionante Ana María Molina, al ser inquirida por el despacho acerca de si cuando firmaron la promesa de compraventa se les informó respecto acerca de los pagos se debían hacer en alguna cuenta asociada con la fiducia del patrimonio autónomo Balmoral de Armenia, adveró que sobre ese aspecto nada les dijeron, pues fue para el último abono de los $15.000.000 que les explicaron que existía el contrato con alianza y que el saldo que adeudaban tenía que regirse por ese contrato, siendo ese valor el último abono que hicieron, porque el resto lo recibió la constructora en sus oficinas, en dinero efectivo34.
Así mismo, al ser interrogada por el despacho acerca de en qué consistió un descuento que la constructora prometió otorgarles del valor total de la casa, la demandante precisó que se lo concedían si pagaban el dinero en efectivo. Por su parte, en el interrogatorio recibido al señor Rodrigo Arboleda precisó que, el precio inicial de la casa era de $570.000.000, pero de común acuerdo 30 PDF 01, página 110, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 31 PDF 01, página 111, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 32 PDF 01, página 113, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 33 Archivo 17, Grabación Audiencia Inicial, record 02:00 a 40:15 – Carpeta 06 Audiencia 372 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 34 Archivo 15, Grabación Audiencia Inicial, record 02:00 a 30:36 – Carpeta 06 Audiencia 372 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) y por ofrecimiento de la constructora el pago por el cupo en efectivo lo dejaron en $561.000.000, siendo ese el beneficio que recibieron por pagar de esa manera.
Así mismo, adujo que, cuando les entregaron la tarjeta con el fin de realizar los aportes a la Fiduciaria, ellos ya habían entregado a la constructora la suma de $460.000.00035. No puede echarse de menos que los negocios jurídicos como fuentes de las obligaciones, constituyen una manifestación de la autonomía de la voluntad privada, en cuya concertación los individuos pueden crear, modificar o extinguir derechos, por lo que estos, válidamente celebrados, constituyen ley para las partes, de tal manera, que cada una de las obligaciones que en él se plasman serán de obligatorio cumplimiento para los contratantes.
De conformidad con lo anterior y con fundamento en lo estipulado en las cláusulas contractuales se desprende que, fue la constructora la primera que deshonró las obligaciones que debía observar, pues existiendo una prohibición expresa contenida en el contrato de fiducia de recibir recursos de los promitentes compradores, realizó ofrecimientos de descuento con el fin de que las sumas de dinero les fueran entregadas en efectivo, alcanzando a percibir un equivalente a $460.000.000; aunado a ello, tal como quedó visto, tan solo fue para el 13 de febrero de 2020 que remitió la documentación a la Fiduciaria para efectos de que se vincule a los promitentes compradores al proyecto Balmoral de Armenia; y, adicionalmente, se logró acreditar que la obligación contemplada en el Otro sí del 23 de noviembre de 2021, que exigía a la constructora en su condición de promitente vendedora certificar mediante documento emitido por Alianza Fiduciaria la totalidad de los aportes efectuados por los promitentes compradores a más tardar el 5 de febrero de 2022, tampoco fue observada, sumado a que no se comprobó haber rendido cuentas de su gestión a los promitentes compradores, quienes en reiteradas oportunidades debieron hacer uso de oficios y derechos de petición para conocer el avance de la obra, la razón por la cual la misma estaba paralizada o para que sus aportes se vieran reflejados en el estado de cuentas de Alianza Fiduciaria.
En este punto, es preciso señalar que el artículo 871 del Código de Comercio preceptúa que “los contratos deberán celebrarse y ejecutarse de buena fe y, en consecuencia, obligarán no sólo a lo pactado expresamente en ellos, sino a todo lo que corresponda a la naturaleza de los mismos, según la ley, la costumbre o la equidad natural”, norma a partir de la cual se deduce que la buena fe cumple con una función de integrar y adecuar la voluntad privada de la que ha surgido el contrato, observando que en este caso se desconoció tal principio pues está acreditado que la constructora (promitente vendedora), desplegó conductas como el ofrecimiento que realizó encaminado a recibir de manera directa el precio del inmueble a cambio de una disminución del valor del mismo y después valerse de ello para solicitar la resolución del contrato, como en este caso lo hizo.
Con lo anterior no se quiere decir que la Sala desconozca que los promitentes compradores tenían la obligación de realizar los correspondientes pagos a favor del Fondo Fiduciario en la cuenta establecida para tal fin; porque de conformidad con las estipulaciones contractuales a ello se obligaron, pero de 35 Archivo 15, Grabación Audiencia Inicial, record 51:00 a 01:31 – Carpeta 06 Audiencia 372 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) forma objetiva se concluye que en este caso quien primero incumplió sus deberes fue la empresa constructora, reiterando que con un comportamiento contrario a la buena fe, realizó ofrecimientos a los accionantes para que les paguen el dinero de forma directa y en efectivo, recibiendo ampliamente las importantes sumas de dinero que ellos entregaban y que muchos meses después reportó a la Fiduciaria.
No debe dejarse de lado que de conformidad con la documental adosada se conoció que tan solo fue hasta el 7 de febrero de 2020 que la señora Ana María Molina recibió la tarjeta No. 10043283235-4 con el código de barras con el logo de la Fiduciaria Alianza, con el fin de realizar los pagos directamente a dicha sociedad; no obstante, para cuando ello sucedió, los accionantes ya habían cancelado a la constructora la suma de $460.000.00036.
Es por ello que, la inconformidad del censorista, relativa a que la sentencia omitió otorgar el debido valor probatorio al contrato de fiducia y la carta de instrucciones No. 10043283235-4 de 6 de noviembre de 2019 y lo allí estipulado, es inadmisible, puesto que, según quedó visto, a partir de los distintos medios de convicción examinados se colige que en este caso quien primigeniamente incumplió las obligaciones que contrajo fue la sociedad constructora, por lo que los reparos enfilados en ese sentido, no tienen vocación de prosperidad. 4.2.
Como segundo reparo, la constructora apelante denunció que en la sentencia se desconoció la prueba documental del 2 de marzo de 2021, en la que los demandantes, anunciaron su interés de resolver el contrato, que sumado al mutuo incumplimiento debía conducir, a la resolución del contrato, como se pidió en la demanda de reconvención, como quiera que, los promitentes compradores siempre debieron observar la obligación de pagar de manera exclusiva en la cuenta especial de Alianza Fiduciaria, y la prohibición de realizar pagos de manera distinta.
En contraposición a lo anterior, el señor apoderado judicial de los actores expuso que de conformidad con los medios de convicción recaudados tales como el testimonio de la señora Natalia Tracevedo y el interrogatorio del señor Hernán Osejo, es dable colegir que la responsabilidad recae en la constructora, por cuanto omitió remitir a la Fiduciaria las instrucciones de modificación del precio del inmueble o del descuento acordado con los actores.
Al respecto, de manera preliminar se dirá que sobre el mutuo disenso tácito, la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia ha señalado que emerge de lo previsto en los artículos 1602 y 1625 del Código Civil, y corresponde a: “[L]a prerrogativa de que son titulares las partes en un contrato para convenir en prescindir del mismo y dejarlo sin efectos, resultado éste que puede tener origen en una declaración de voluntad directa y concordante en tal sentido -caso en el cual se dice que el mutuo disenso es expreso-, o en la conducta desplegada por los contratantes en orden a desistir del negocio celebrado y además concluyente en demostrar ese inequívoco designio común de anonadar su fuerza obligatoria, evento en el que el mutuo disenso es tácito.
Se trata, pues, de una figura singular cuyos 36 PDF 02, página 128, Carpeta 03 Notificación - Carpeta, Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) perfiles institucionales, muy precisos por cierto dentro de la variada gama de circunstancias que pueden dar lugar a la extinción sobreviniente de relaciones jurídicas de fuente contractual dotadas de plena validez, no permiten mezclarla en ninguna forma con la resolución del artículo 1546 del Código Civil, toda vez que en tanto ésta última se produce por razón del cumplimiento de una condición a la cual el ordenamiento positivo le atribuye ese alcance, vale decir por una causa legal, en la hipótesis del mutuo disenso, por definición, esa causa radica exclusivamente en la voluntad coincidente de las partes interesadas (…)”37.
Es por ello, que no todo evento de mutuo incumplimiento de las obligaciones contractuales deriva, necesariamente, en la aplicación de esa figura, porque “Para que pueda declararse desistido el contrato por mutuo disenso tácito requiérese que, del comportamiento de ambos contratantes, frente al cumplimiento de sus obligaciones, pueda naturalmente deducirse que su implícito y recíproco querer es el de no ejecutar el contrato, el de no llevarlo a cabo.
No basta, pues, el recíproco incumplimiento, sino que es menester que los actos u omisiones en que consiste la inejecución sean expresivos, de manera tácita o expresa, de voluntad conjunta o separada que apunte a desistir del contrato…”38. Con lo expuesto resulta que el mutuo disenso tácito o implícito, termina siendo una convención resolutoria, que se perfecciona en virtud de las actuaciones inequívocas de los contratantes, encaminadas a poner fin al lazo contractual que los ligaba; de tal manera que no basta para tal propósito el mero incumplimiento contractual de las partes, sino que se exige la prueba contundente e inequívoca de que la voluntad de los interesados, es la de extinguir implícitamente el nexo negocial que los unía. Adentrándonos en el asunto que hoy ocupa la atención de la Sala, se cuenta con que los promitentes compradores al evidenciar que no habían adelantos en la construcción y entrega de la casa convenida, el 2 de marzo de 2021 formularon solicitud de conciliación39, con el fin de acordar una nueva fecha de entrega de la propiedad (en seis meses contado a partir del último contrato del 15 de febrero de 2021); así mismo, para que les reconozcan por cada mes de retraso la suma de $5.200.000 estimado como monto de pérdida mensual por el incumplimiento, precisando que la sumatoria de los seis meses debía ser descontada del saldo adeudado a la constructora que pagarían contra entrega de las escrituras y la casa terminada y que en caso de llegar a ese acuerdo sin que la constructora haya cumplido con lo pactado, se duplique la sanción. Como segunda opción, en la solicitud conciliatoria propusieron la resolución del contrato por mutuo acuerdo donde los compradores pasarían a reclamar la devolución inmediata de lo acordado.
Esa conciliación tuvo lugar el 10 de marzo de 2021 ante el Centro de Conciliación y Arbitraje de la Cámara de Comercio de esta ciudad, en el que los contendientes pudieron lograr un acuerdo; la empresa constructora se comprometió a formalizar la entrega del bien el 31 de agosto de 2021 y a su vez los promitentes compradores se obligaron a realizar la entrega del dinero correspondiente al saldo pendiente; así mismo, el representante de Plataforma Constructores acordó realizar un descuento financiero por valor de $29.000.000, quedando un saldo a cancelar por $81.700.000; las partes se 37 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
Sentencia 023 de 7 de marzo de 2020, Exp. 5319. 38 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 16 de julio de 1985. 39 PDF 01, páginas 77 a 81, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) convinieron celebrar otro sí del contrato en mención, modificatorio de fecha de entrega y valor de saldo, comprometiéndose la empresa constructora a entregar el documento el 15 de marzo de 2021, para formalización y firma del mismo y a suscribir un contrato de corretaje para establecer las condiciones de la posible venta de la casa objeto del contrato en mención40.
Así, se observa que, las partes arribaron a un acuerdo, por lo que mal podía interpretarse que el hecho de proponer en la solicitud como segunda opción la resolución del contrato, en el caso en que no se hubiera arribado a ningún arreglo, permita deducir que su intención era esa. Adicionalmente, se cuenta con el Otro sí de 16 de marzo de 202141 y 23 de noviembre de 202142, en los cuales los contrayentes modificaron puntuales aspectos del vínculo contractual.
Es visible el derecho de petición elevado el 20 de octubre de 2021 ante la empresa constructora por los promitentes compradores en el que pretenden hacer efectiva la cláusula penal43. Por otra parte, se cuenta también con las misivas del 7 de febrero 44 y 1º de marzo de 202245, en las que el contratante Arboleda Martínez solicitó a la empresa constructora se registren o legalicen los aportes económicos efectuados ante la empresa Alianza Fiduciaria.
Se encuentra también la petición dirigida por la misma persona el 24 de marzo de 2022 en el que manifiesta de forma textual “en nuestro afán de concretar y tener claridad sobre el pago del saldo adeudado por nosotros y los trámites a seguir para dar cumplimiento al contrato que nos rige les solicitamos pronunciarse al respecto teniendo en cuenta las siguientes consideraciones” 46.
Sumado a lo anterior, se observa el acta de comparecencia del 29 de marzo de 2022 extendida por la Notaría Primera del Círculo de Pasto, en la que se dejó constancia acerca de la presencia de los señores Arboleda Martínez y Molina Córdoba desde las 3:15 p.m. hasta las 5:58 p.m., con la intención de dar cumplimiento a un otro si de una promesa de venta calendada a 11 de junio de 2020 sin que se haya podido suscribir la escritura por diferencias en cuanto al cumplimiento de las obligaciones de la promitente vendedora y así mismo, haber llevado consigo la cantidad de dinero en efectivo equivalente a $81.700.00047.
Se observa la consignación realizada por la suma de $81.700.000 del 29 de julio de 2022 del Banco Davivienda al Convenio Inmobiliario con código No. 133330148. 40 PDF 01, páginas 82 a 86, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 41 PDF 01, página 89, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 42 PDF 01, página 96, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 43 PDF 01, páginas 91 a 92, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 44 PDF 01, página 98, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 45 PDF 01, página 108, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 46 PDF 01, páginas 114 y 115, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 47 PDF 01, páginas 118 y 119, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 48 PDF 01, página 125, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) Además, tal como lo expuso el testigo Cristian Mideros49 y lo aseveró el propio señor Rodrigo Arboleda, él continuamente iba a verificar cómo estaba el avance de la casa, por lo general acudía los días miércoles, después casi todos los días.
Finalmente, y de trascendental importancia, está la demanda que dio origen al presente trámite en la que los promitentes compradores buscaron que se disponga el cumplimiento dirigido a alcanzar el perfeccionamiento del contrato prometido y no a resolverlo. De este modo, con sustento en los medios suasorios a los que se ha hecho referencia, se colige que en contraposición a lo aseverado por el alzadista, la conducta desplegada por los promitentes compradores no fue otra sino aquella encaminada a honrar sus obligaciones en aras de lograr el cumplimiento del objeto contractual que se dirigieron a propender por la entrega del inmueble de forma satisfactoria, razón por la cual, claramente se concluye que en ningún momento su interés fue resolver o desistir del contrato, pues su comportamiento no demostró eso, sino lo contrario, estaban completamente interesados en que el objeto contractual finalmente se logre.
En primer término, tal como quedó expuesto en precedencia, de forma contraria a lo estipulado en el contrato de fiducia la constructora directamente recibió recursos de manos de los promitentes compradores, teniendo prohibición expresa para hacerlo; sumado a que de manera tardía remitió la documentación a la Fiduciaria para efectos de que se vincule a los promitentes compradores al proyecto Balmoral de Armenia e incumplió con el deber de certificar a Alianza Fiduciaria la totalidad de los aportes efectuados por los promitentes compradores, siendo la fecha límite el 5 de febrero de febrero de 2022, y tampoco entregó la escritura pública en la fecha convenida para tal fin, es decir, el 29 de marzo de 2022.
Al respecto, debe señalarse que, tal como lo adveró la señora Representante Legal de Alianza Fiduciaria, Natalia Tracevedo en su interrogatorio, que el proceso para efectos de proceder con la escritura pública inicia con recibir una instrucción del fideicomitente que diga Alianza Fiduciaria, en su calidad de vocera y administradora del fideicomiso, expida el poder a nombre de determinada persona para que concurra la firma de la escritura pública y se proceda la transferencia de dominio; teniendo en cuenta que tal como ella misma lo expresó que, el día 29 de marzo de 2022 se realizaron dos aportes, uno por valor de $10.000.000 y otro por $29.000.000, al ser inquirida sobre si en esa misma fecha podía haberse otorgado por parte del fideicomitente las instrucciones respectivas y en esa fecha hubiese sido posible elaborar el poder y firmar la escritura, aseguró que, se requería un poco más de tiempo, sin que haya podido ver que esos pasos se cumplan en un solo día50.
Información que se compadece con la respuesta que emitió la empresa Alianza Fiduciaria al contestar el cuestionamiento que realizó la A-quo referente a explicar cuál es el trámite realizado por esa entidad y duración del 49 Archivo 1, Grabación Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, record 04:24 a 21:13 – Carpeta 07 Audiencia 373 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive 50 Archivo 16, Grabación Audiencia Inicial – Carpeta 06 Audiencia 372 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) mismo para la expedición de paz y salvo en nombre de los beneficiarios de convenios inmobiliarios para proceder con la suscripción de la respectiva escritura pública de los inmuebles adquiridos, contestó “No se expide paz y salvo la Constructora y el comprador tienen la facilidad de validar por medio de la plataforma de Alianza el estado actual de la vinculación y los aportes realizados a la unidad inmobiliaria, por consiguiente, una vez cancelada en su totalidad la cuota inicial el paso a seguir es solicitar el poder para escrituración conforme la fecha que estipule el constructor en la respectiva promesa de compraventa, documento en el cual Alianza Fiduciaria en nombre propio o como vocera del fideicomiso no hace parte” 51.
En similar sentido, frente a la pregunta sobre “Certificar cuál es el tiempo promedio que demora la emisión o el otorgamiento del poder necesario para el otorgamiento de una escritura pública de compraventa y qué requisitos previos son necesarios para dicha emisión”, emitió respuesta en el siguiente sentido: “Para la expedición de poderes para escrituración la Fiduciaria debe recibir instrucción por parte de la Sociedad Fideicomitente en la cual adjunte los respectivos anexos que ya son de su conocimiento para este proceso, así mismo la cuota inicial debe estar totalmente cancelada y no presentar menor o mayor valor pagado, a la fecha se evidencia para la unidad LOTE-1 SECTOR OXFORD 10043283235 un mayor valor pagado por concepto de cuota inicial de $81,700,000.00, el cual debe estar ajustado al momento de solicitar el poder, se adjunta estado de cuenta para validación. El tiempo de respuesta de la Fiduciaria para la expedición del poder es de 06 días hábiles, contados a partir del día hábil siguiente de la solicitud realizada por el Fideicomitente, a la fecha no se ha recibido instrucción alguna para poder de escrituración de la unidad LOTE-1 SECTOR OXFORD 10043283235” 52.
De lo anterior se colige que, dado que el mismo día 29 de marzo de 2022 que la constructora efectuó la última legalización, es claro que el proceso que debe cumplirse para finalmente suscribir la escritura pública, el compromiso adquirido por la constructora en el Otro sí de 23 de noviembre de 2021, no habría sido posible cumplir con la obligación de otorgar la escritura pública del inmueble prometido en esa fecha; debido a que de manera muy tardía se reportaron dos pagos a la Fiduciaria efectuados por los accionantes con mucha antelación a la empresa constructora.
Por otra parte, pero en consonancia con lo anterior, es del caso poner de presente que se recibió testimonio al señor Cristian Mideros, quien se desempeña como director de proyectos de la empresa Plataforma Constructores y al ser cuestionado acerca de si la casa estaba en condiciones de ser habitada para el mes de marzo de 2022, manifestó que no, porque no se había realizado el proceso de alistamiento53.
A su turno, el testigo Carlos Rojas atestiguó quien hacia los meses de junio, julio del año 2022, el señor Rodrigo Arboleda le pidió el favor, si lo podía acompañar a verificar las condiciones en las que estaba la casa para ver qué faltaba o saber cuánto tiempo se podía tardar ejecutando lo que estaba pendiente por terminar, por lo que aseveró que en el mes de julio realizaron la visita al predio, observando que aproximadamente todo estaba en un 90% ejecutado, no siendo mucho lo que faltaba, que los materiales estaban allí en el inmueble, pero los maestros les dijeron que no les habían dado la orden de hacerlo y que el tiempo que faltaba para terminar la obra eran 51 PDF 24, página 50, Carpeta 06 Audiencia 372 - Expediente electrónico en One Drive 52 PDF 24, página 51, Carpeta 06 Audiencia 372 - Expediente electrónico en One Drive 53 Archivo 1, Grabación Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, record 04:24 a 21:13 – Carpeta 07 Audiencia 373 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) aproximadamente tres semanas para poderla entregar54.
Como se ve, los medios de convicción recaudados son demostrativos del evidente incumplimiento del contrato por parte de la constructora demandada. Se suma a lo expresado que, llama la atención de la Sala el comportamiento de la constructora que como se dijo líneas atrás, después de efectuarles un ofrecimiento de descuento, recibió cada una de las importantes sumas de dinero que los actores paulatinamente le entregaron de forma directa sin efectuar ningún tipo de reproche, ni presentar reparo, pero de manera muy conveniente, ahora, se duele de que los promotores de esta acción inobservaron la obligación de pagar de forma exclusiva en la cuenta especial de Alianza Fiduciaria y la prohibición de efectuar pagos de manera distinta a la convenida, lo que desdice de que esa conducta haya estado revestida de buena fe, pues no existe justificación que explique cómo al momento de recibir el dinero no manifestaron oposición, pero ahora resulta que tal actuar resultó contrario a lo convenido, dando pie, en su sentir, a que se resuelva el contrato.
Por consiguiente, las quejas que el apelante planteó en relación con los aspectos reseñados tampoco tienen la fuerza necesaria para ocasionar el derrumbamiento de la sentencia estudiada. 4.3. Como tercer reparo la constructora accionada manifestó que, en el escrito de contestación de demanda se hizo referencia a que la incorporación al proceso y la habilitación de documentos emanados de terceros, únicamente procedería con su ratificación, con sustento en lo previsto por el artículo 262 del C.G. del P., por lo que advirtiendo que ningún documento sin excepción fue ratificado, no resultaba procedente tener en cuenta aquellos que hacían referencia al pago de intereses y cánones de arrendamiento, habida cuenta que, su idoneidad se encontraba supeditada a esa condición, refiriendo que tales circunstancias carecían de una relación causal entre las partes y ausentes de soporte probatorio.
El artículo 262 del C.G. del P., prevé: “Los documentos privados de contenido declarativo emanados de terceros se apreciarán por el juez sin necesidad de ratificar su contenido, salvo que la parte contraria solicite su ratificación”. En el escrito de contestación de demanda se verifica que Plataforma Constructores S.A.S. hizo mención a acogerse a la posibilidad prevista por el canon en cita; no obstante, se precisa que en la oportunidad en que el juzgado de primer grado decretó pruebas, no hizo mención a tal ratificación y pese a ello dicha empresa fue silente, pues nada dijo respecto a la omisión del despacho, de tal forma que era a ella a quien le correspondía por medio de los mecanismos idóneos hacer valer su petición probatoria, sin hacerlo, por lo que en esta oportunidad tal desface no puede ser utilizado para desconocer el contenido de los documentos que se han tenido en cuenta al interior del plenario, pues no es ésta la oportunidad para ello; es decir, tratándose de una petición probatoria era ante la juez de primer grado y en el momento de 54 Archivo 1, Grabación Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, record 21:13 a 36:11 – Carpeta 07 Audiencia 373 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) decretar pruebas que debió hacerse mención expresa a ello, por tal razón ese reproche no prospera, resultando admisible valorar las probanzas pese a no existir ratificación de quienes suscribieron los documentos. 4.4.
Con respecto al reparo según el cual la sentencia objeto de reproche impuso condena de carácter indemnizatorio con relación a unos cánones de arrendamiento por la suma de $2.000.000 a partir del 29 de marzo de 2022, así como $800.000 derivados de un contrato de mutuo, careciendo de pruebas que así lo acrediten. Reparo que también fue alegado por Alianza Fiduciaria S.A. quien reprobó que pese a que en el plenario se incorporó un recibo de fecha 20 de abril de 2022 por un valor de $1.500.000; no obstante, en el fallo fustigado se reconoció un canon por la suma de $2.000.000, sin constar contrato de arrendamiento, ni declaración extrajuicio de la arrendadora o su testimonio, careciendo de prueba que demuestre el incremento que dicho canon tuvo de $500.000; debe decirse que contrario a lo argumentado, en el plenario obran los siguientes medios suasorios de carácter documental55: a.) Comprobante de egreso de fecha 20 de abril de 2022 por concepto de “arriendo casa Palermo” por $1.500.000; b.) Comprobante de egreso de fecha 16 de mayo de 2022 por concepto de “arriendo casa Palermo” del 15 de mayo al 15 de junio por $2.000.000; c.) Comprobante de egreso de fecha 15 de junio de 2022 por concepto de “Casa Palermo” del 15 de junio al 15 de julio por $2.000.000; d.) Comprobante de egreso de fecha 16 de julio de 2022 por concepto de “arriendo casa Palermo” del 15 de julio al 15 de agosto por $2.000.000.
Así mismo, en procura de establecer sobre la causación de dichos perjuicios, aparece la declaración rendida por el Arquitecto Carlos Rojas, según la cual se conoció que tuvo conocimiento que debido a que no les entregaban la casa a los accionantes, debieron cancelar cánones de arrendamiento, situación que le consta transcurrido el tiempo lo continuaron haciendo56.
La declaración en precedencia guarda armonía con otros elementos de juicio, particularmente, el interrogatorio de parte absuelto por los accionantes, en los que admitieron expresamente que debieron buscar un lugar para arrendar. Es por ello que, en definitiva, ninguna duda le queda a la Sala sobre la comprobación en el plenario de los pagos que por concepto de cánones de arrendamiento han tenido que sufragar los accionantes y dado que la fecha que se estipuló como aquella para la entrega del inmueble y firma de la escritura de conformidad con el Otro si de 23 de noviembre de 2021 resulta válido que tales conceptos sean reconocidos a partir del 29 de marzo de 2022, tal como fue zanjado en la instancia precedente.
Al respecto ha de manifestarse que bastan los argumentos otorgados en precedencia para señalar que no le acompañó la razón a los censores, pues 55 PDF 01, páginas 120 y 121, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive 56 Archivo 1, Grabación Audiencia de Instrucción y Juzgamiento, record 21:13 a 36:11 – Carpeta 07 Audiencia 373 - Carpeta Primera Instancia - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) de los medios suasorios a los que se ha aludido, ha quedado suficientemente acreditado los cánones de arrendamiento que los accionantes han debido sufragar por causa del retardo en la entrega del inmueble, no olvidándose que el reproche enrostrado respecto a desconocer las razones del incremento del canon de arrendamiento no es de recibo si se tiene en cuenta que por medio de ninguna otra prueba se logró desvirtuar la conclusión atinente a las erogaciones en las que han incurrido los demandantes por dicho concepto.
Ahora bien, en lo que se refiere al contrato de mutuo por la suma de $80.000.000, se cuenta con la certificación suscrita el 9 de agosto de 2022 por el señor Luis Rafael Boada Cajigas quien asegura que el día 27 de noviembre de 2020 hizo entrega a los señores Rodrigo Arboleda y Ana María Molina la suma de $80.000.000 en calidad de préstamo, pactando una cuota fija de interés del 1 % mensual sobre el monto prestado.
De conformidad con las pruebas allegadas, se logró acreditar que los promitentes compradores concurrieron el 29 de marzo de 2022 a la Notaría Primera del Círculo de Pasto desde las 3:15 p.m. hasta las 5:58 p.m., con la intención de dar cumplimiento a un otro si de una promesa de venta calendada a 11 de junio de 2020 y así mismo, haber llevado consigo la cantidad de dinero en efectivo equivalente a $81.700.00057, de donde deviene que con esa conducta los actores se allanaron a cumplir con la obligación a su cargo, pero no entregaron el dinero porque evidenciaron que para esa data la casa aun no era habitable, razón entendible y suficiente para asumir que nuevamente la constructora incumplió sus obligaciones contractuales, resultando así acertada la decisión adoptada por la juez de primer grado atinente a reconocer el pago de intereses por ese monto, dado el allanamiento demostrado por los promitentes compradores.
Así las cosas, se estima plausible la decisión adoptada por la sede judicial de primera instancia atañadera a reconocer el equivalente a $800.000 por concepto de intereses que los promitentes compradores han debido sufragar por el mutuo adquirido. 4.5. Por las razones expuestas, se confirmará el fallo impugnado, puesto que todos los reparos lanzados resultaron fracasados.
En consecuencia, se condenará a las recurrentes Plataforma Constructores S.A.S. y Alianza Fiduciaria S.A. a pagar las costas de segunda instancia, conforme lo estipula el art. 365 num. 3° del C. G. del P. y, ciñéndonos al precepto contenido en el num. 2º de dicho canon, se fijará el valor de las agencias en derecho en este mismo fallo y su tasación, obedecerá a lo dispuesto para los procesos declarativos en general, en el numeral 5.2. del art. 5º del Acuerdo No. PSAA16-10554 de 2016, proferido por la Sala Administrativa del Consejo Superior de la Judicatura.
III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, EL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE PASTO, en SALA DE DECISIÓN CIVIL FAMILIA, 57 PDF 01, páginas 118 y 119, Carpeta 01 Demanda - Expediente electrónico en One Drive Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley,
RESUELVE
Primero.- CONFIRMAR la sentencia de primera instancia proferida el 19 de septiembre de 2023 por el Juzgado Primero Civil del Circuito de Pasto (Nariño). Segundo.- CONDENAR a las demandadas Plataforma Constructores S.A.S. y Alianza Fiduciaria S.A. a pagar las costas procesales de segunda instancia en favor de la parte demandante. Al momento de elaborar la liquidación de las costas causadas, téngase como agencias en derecho la suma en pesos equivalente a un (1) salario mínimo legal mensual vigente (S.M.L.M.V.) al momento del pago efectivo.
Tercero.- ORDENAR, una vez culminada la actuación procesal, el envío del expediente al Juzgado de origen, dejando las anotaciones correspondientes.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Paola Andrea Guerrero Osejo Magistrado Sala Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Gabriel Guillermo Ortiz Narvaez Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Aida Monica Rosero Garcia Magistrada Sala 002 Civil Familia Tribunal Superior De Pasto - Nariño Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Rad: 520013103001-2022-00231-01 (862-23) Código de verificación: 3dc2171c04463bf91b78190842db21639b4d1701cc533b62e5f0f620fe384a64 Documento generado en 12/09/2024 04:18:24 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica