TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA SÉPTIMA CIVIL DE DECISIÓN Magistrado Ponente ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA Bogotá D. C., veintisiete de febrero de dos mil veinticinco (aprobado en sala virtual ordinaria de 26 de febrero del año 2025) 11001 3103 034 2020 00033 02 Ref. proceso verbal de Wellness Center MDI Marino S.A.S. (en reorganización) frente a Luis Fernando Oquendo Baena Se decide la apelación que formuló la parte demandante contra la sentencia que el 27 de septiembre de 2024 profirió el Juzgado 34 Civil del Circuito de Bogotá en el proceso de la referencia.
ANTECEDENTES
1. LA DEMANDA SUBSANADA (hojas 321 a 344, pdf 01). Pidió la parte actora que, i) se declare la nulidad absoluta, por objeto ilícito (Cód. Civil art. 1611 num. 2° subrogado por la L. 153 de 1887 art. 89) del contrato de promesa de compraventa de 22 de diciembre de 2017, celebrado entre Wellness Center MDI Marino S.A.S. en reorganización y Luis Fernando Oquendo Baena respecto del apartamento 401 de la torre 1 del proyecto inmobiliario Kutay Wellness & Village.
Como pretensiones subsidiarias se reclamó la declaratoria de nulidad del contrato “por ausencia de los requisitos que exige la ley para su validez” (ser incierta la fecha en que se podrá celebrar el contrato de compraventa) o la resolución de la promesa de compraventa por “imposibilidad de cumplimiento del objeto contractual por fuerza mayor o caso fortuito”.
Adujo la demandante que el inmueble sobre el cual se está construyendo el proyecto inmobiliario en cita (M.I. No. 060-267066), es objeto de un procedimiento administrativo de clarificación de tierras ante la Agencia Nacional de Tierras, trámite que se gestó, a raíz de lo dispuesto por la Corte Constitucional en la sentencia T-601 de 20161; que en virtud de lo ordenado en la parte resolutiva de esa providencia, el susodicho inmueble -y muchos otros más de Arroyo Grande, Cartagena- fue objeto de restricciones registrales; que actualmente no es posible crear folios de matrícula nuevos, hasta que se 1 Corte Constitucional, sentencia T – 601 de 2 de noviembre de 2016, exp.
T-4588870, M.P. Gloria Stella Ortiz Delgado. OFYPZZ 2020 00033 02 1 finiquite el trámite administrativo a cargo de la ANT y que, el contrato preliminar celebrado es nulo, por recaer sobre un objeto ilícito, pues existe un “impedimento para poder suscribir las correspondientes escrituras públicas de compraventa”. Añadió que la ineficacia del contrato preparatorio en mención también la genera el hecho de ser incierta la fecha en la que se podrá celebrar el contrato prometido. 2.
LA OPOSICIÓN. El señor Oquendo Baena excepcionó “inexistencia de nulidad” y “ausencia de condición resolutoria tácita”. Alegó que “no estamos en presencia de cosas que no están en el comercio, según se desprende de la misma sentencia T-601 de 2016; que la promesa de compraventa no se refiere a derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona y que el inmueble prometido en venta no se encontraba embargado por decreto judicial al momento de la suscripción de la promesa de compraventa, y aun cuando lo estuviera, no se hablaría de objeto ilícito, por cuanto la promesa de compraventa no implica la enajenación del bien, se requiere la celebración del correspondiente contrato de compraventa”.
3. LA SENTENCIA RECURRIDA2. La juez a quo denegó las pretensiones planteadas por la parte actora y declaró, de oficio, la nulidad del contrato de promesa de compraventa por ausencia de “objeto jurídico”, con las consecuentes restituciones mutuas. “PRIMERO: NEGAR las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO: DECLARAR OFICIOSAMENTE la NULIDAD ABSOLUTA del contrato de promesa de compraventa suscrito el 22 de diciembre de 2017, entre la sociedad WELLNESS CENTER MDI MARINO SAS hoy día en REORGANIZACIÓN, en su calidad de promitente vendedora y el señor LUIS FERNANDO OQUENDO BAENA, como promitente comprador, respecto al apartamento 401 de la Torre No. 1, ubicado en el Condominio Kutay Wellness & Village de la ciudad de Cartagena de Indias.
TERCERO: CONDENAR a la sociedad demandante WELLNESS CENTER MDI MARINO SAS en REORGANIZACIÓN, a restituir en favor del demandado LUIS FERNANDO OQUENDO BAENA, la suma de $899.924.009.
CUARTO: CONDENAR a la sociedad demandante WELLNESS CENTER MDI MARINO SAS en reorganización, a restituir la suma de dinero aludida en el numeral anterior, de manera INDEXADA, desde la fecha en la cual, el demandado efectúo cada uno de los pagos, esto es: $25.000.000, desde el 13 de noviembre de 2015. $34.000.000, desde el 12 de diciembre de 2016. $477.675.000, desde el 23 de enero de 2017. $63.325.000, desde el 11 de abril de 2017. $300.000.000, desde el 3 de enero de 2018.
QUINTO: CONDENAR EN COSTAS a la parte demandante y solidariamente a la abogada JOHANA MARCELA VALERO MONSALVE, fijando como agencias en derecho la suma de $36.000.000. Por secretaría liquídense.
SEXTO: Con ocasión a la actuación temeraria, se CONDENA EN PERJUICIOS EN ABSTRACTO y de manera solidaria a la sociedad WELLNESS CENTER MDI MARINO SAS hoy día en Reorganización y a la profesional del derecho JOHANA MARCELA VALERO MONSALVE, los cuales serán liquidados por incidente en la forma establecida en el artículo 80 del CGP.
SÉPTIMO: Con ocasión a la actuación temeraria, se CONDENA a la abogada JOHANA MARCELA VALERO MONSALVE, a pagar en favor del CONSEJO SUPERIOR DE LA JUDICATURA, una multa equivalente a 20 SMLMV (salarios mínimos legales mensuales vigentes).
OCTAVO: Remitir las presentes diligencias a la COMISIÓN DE DISCIPLINA JUDICIAL, para que, dentro del ámbito de su competencia, adelante la investigación disciplinaria en contra de la profesional del derecho JOHANA MARCELA VALERO MONSALVE, por faltas a la ética profesional.
NOVENO: Notificadas las partes y sus apoderados en estrados”. 2 OFYPZZ 2020 00033 02 2 3.1. Para negar las pretensiones en la forma en la que fueron planteadas, la juez de primer grado destacó que la sentencia T-601 de 2016 si “bien pudo haber traído como consecuencia que los bienes del corregimiento de Arroyo Grande no fueran atractivos para su comercialización, pero nunca puede entenderse que los mismos fueron excluidos del comercio” y que “una vez revisado el contrato de promesa de compraventa, advierte el despacho que para el 22 de diciembre de 2017 se satisfizo la exigencia contemplada en el numeral tercero del artículo 1611 del Código Civil, por cuanto en la cláusula décima se convino que la escritura pública que perfecciona el contrato de compraventa se firmará a las 10:00 H del día 29 de junio 2018 en la notaría 47 del Círculo de Bogotá”. 3.2.
La declaratoria de nulidad que de oficio dispuso la juez a quo, se soportó en que “el contrato de promesa de compraventa estudiado carece de objeto por cuanto pese a existir físicamente esto por cuanto ya había sido levantada la construcción, lo cierto es que no existía jurídicamente”; que “realmente el contrato suscrito en tal fecha no buscaba preparar ni asegurar una compra venta futura, pues la misma ya se había frustrado” y que “el referido objeto jurídico no existe ni siquiera para la fecha en la cual se emite la presente decisión, por no encontrarse en firme la resolución que pone fin al proceso de clarificación de predios que adelanta la ANT con ocasión a lo que ordenó la Corte Constitucional”.
Como consecuencia de su decisión oficiosa, la falladora de primer nivel condenó a la sociedad comercial demandante que le restituya al señor Oquendo Baena la suma de $899’924.009, que corresponde a lo que éste le habría pagado como parte del precio y dispuso su indexación. 3.3. Con soporte en los artículos 80 y 81 del C. G. del P., en los ordinales sexto, séptimo y octavo del fallo de primer grado, condenó a la parte demandante y a su apoderada al pago de perjuicios por su actuación temeraria y condenó a la profesional del derecho al pago de una multa por 20 SMLMV en favor del Consejo Superior de la Judicatura, al igual que dispuso la compulsa de copias a la Comisión Nacional de Disciplina Judicial.
Como soporte de las reseñadas decisiones, la juez de primer grado sostuvo que la promesa de compraventa de 22 de diciembre de 2017 se celebró cuando la promitente vendedora (demandante) ya tenía conocimiento de la emisión de la Sentencia T-601 de 2016 con la que la Corte Constitucional dispuso como medida cautelar la prohibición de abrir nuevos folios de OFYPZZ 2020 00033 02 3 matrícula inmobiliaria respecto del inmueble con FMI No. 060-267066 y no le informó de esa circunstancia al promitente comprador.
Añadió, con soporte en la sentencia SC1066 de 2016 que “los cuestionamientos planteados a la parte demandante a lo largo de esta providencia, quien por demás, fue representada por la abogada Marcela Valero Monsalve, así como también de la valoración probatoria efectuada y la forma en la cual fue creada la demanda desde el punto de vista legal, permiten inferir que la sociedad demandante y la profesional del derecho que la representa quien suscribió el escrito de demanda, incurrieron en un proceder temerario, en tanto que es evidente que la acción invocada adolece de sustento o fundamento legal y que a sabiendas se alegan hechos contrarios a la realidad”.
Señaló que “los reproches efectuados a lo largo de esta providencia, dan cuenta del proceder oportunista o acomodaticio de la profesional del derecho, quien, por demás, fungió como representante legal suplente de la sociedad demandante hasta junio de 2017, y retomó dicho cargo en febrero de 2018” y que “la intención de la abogada y de la parte que representa, consistente en dañar a su contendor, quedó al descubierto en la celebración del contrato de promesa de compraventa y los argumentos en los que se sustenta la demanda, puesto que al fungir como apoderado y representante legal de la sociedad demandante subrepticiamente, manipuló el orden lógico y cronológico de los hechos para enmarcarlos en falsos conceptos jurídicos con miras a obtener un mayor beneficio pecuniario”.
4. EL RECURSO DE APELACIÓN. La sociedad comercial demandante y su apoderada Marcela Valero Monsalve (únicos apelantes), formularon los siguientes reparos: 4.1. Frente al fondo del litigio, insistieron en que sí hacía presencia la nulidad del contrato de promesa de compraventa “por objeto ilícito”, pues “la orden emitida por la Corte Constitucional a través de la Sentencia T-601 de 2016 impone una prohibición específica, la cual se materializaría con el proceso de clarificación sobre el predio Hacienda Arroyo Grande, modificando la situación jurídica del bien, como efectivamente ocurrió más adelante”.
Añadieron que se imponía declarar “la nulidad del contrato de promesa de compraventa por ausencia de requisitos legales para la validez”, en atención a que “el contrato de promesa de compraventa celebrado entre el demandado y mi representada el 22 de diciembre de 2017, respecto al apartamento 401 de la OFYPZZ 2020 00033 02 4 Torre 1 en el proyecto inmobiliario Kutay Wellness & Village, carece de los elementos necesarios para su validez, tal como se ha demostrado a lo largo del proceso, elementos que, jurídicamente desaparecieron el 27 de junio de 2018, fecha en la cual quedó registrado en el certificado de libertad y tradición del inmueble la Resolución 2869 del 27 de junio de 2018, de la Agencia Nacional de Tierras”. 4.2.
Frente a la condena al pago de perjuicios y multa que se le impuso a la opositora y a su apoderada, alegaron “violación al principio de imparcialidad del Juez a quo”; “inexistencia de mala fe y temeridad”; “violación al acceso a la administración de justicia”; “el no ejercicio de la representación legal para la fecha de suscripción de la promesa de compraventa” y “demanda basada en fundamentos legales y hechos ajustados a la realidad”.
Alegaron que “la acción interpuesta en contra del señor Luis Fernando Oquendo Baena pretende sanear el contrato bilateral suscrito con el demandado, por las falencias que contiene el contrato desde su creación, materializando sobre él, causales de nulidad que desdibujaron el normal desarrollo contractual entre las partes, y que fueron expuestas de forma clara, concisa y sin oscuridad en el libelo demandatorio” y que “el Juez de primera instancia fundamentó sus críticas hacia esta profesional del derecho y la parte que representa, al considerar que la demanda carecía de base legal y que supuestamente se alegaban hechos contrarios a la realidad.
No obstante, lo probado demuestra claramente que, en primer lugar, la demanda sí cuenta con fundamentos legales, ya que durante el proceso se presentaron argumentos legales y jurisprudenciales que incluso respaldan las pretensiones de la demanda. La demanda fue adecuadamente sustentada, y todas las actuaciones realizadas en la primera instancia fueron coherentes con los argumentos legales expuestos. 5.
El señor Oquendo Baena no replicó la alzada que sustentó su contraparte. CONSIDERACIONES 1. Verificada la concurrencia de los presupuestos procesales, así como la ausencia de irregularidades que comprometan la validez de la actuación, el Tribunal confirmará la sentencia proferida por la juez a quo, en cuanto con ella se declaró la nulidad del contrato de promesa de compraventa base de este litigio, pero por razones diversas a las que se expusieron en dicho fallo.
OFYPZZ 2020 00033 02 5 La declaración de nulidad absoluta del contrato preparatorio se imponía, pero por falta de la consabida determinación del apartamento prometido en venta, de cuyos linderos generales y especiales, no da cabal cuenta la documentación que recoge el negocio jurídico preliminar. Además, como lo consagra el artículo 283 del C. G. del P., se harán las indexaciones del caso, las que la juez de primer nivel ordenó, pero no liquidó. De otro lado, se dispondrá la revocatoria de las condenas que, con soporte en los artículos 80 y 81, ibidem, se le impuso a la sociedad comercial demandante y a su apoderada Marcela Valero Monsalve. 2.
Es sabido que el Código Civil le impone al juez el deber de declarar de oficio la nulidad de los contratos, cuando sea palmaria aquel tipo de ineficacia, siempre que el negocio jurídico cimiento de las pretensiones esté viciado de nulidad absoluta (art. 2º, Ley 50 de 1936 que subrogó el artículo 1742 del Código Civil). La Sala concuerda con la juez de primer grado en cuanto sostuvo que, ante la presencia de un vicio capaz de invalidar un negocio jurídico bilateral, el juez puede declararlo de esa manera, aun de oficio.
Al respecto, ha dicho la Sala de Casación Civil sobre esta facultad oficiosa, “que se trata de un control de legalidad excepcional de la actividad negocial en procura de proteger la autonomía de la voluntad de las partes y la estabilidad jurídica en los actos que celebran los particulares. Si el defecto sustancial es ostensible y directo en el contenido del acto o contrato, independiente de otros elementos de juicio, se entiende que es conocido de los sujetos en contienda y que nada habría para investigar o contraprobar.
En tal caso, la declaración inquisitiva no pondría en entredicho los derechos fundamentales de defensa y contradicción” (CSJ, sent. SC5185-2018 de 18 de diciembre de 2020, R. 2016 00214 01). 2.1. En el criterio de la Sala, y para responder a lo que a esos respectos planteó la censura, anduvo afortunada la juez de primer grado en cuanto denegó las pretensiones (en particular la de nulidad por objeto ilícito), por cuanto con la orden emitida por la Corte Constitucional en sentencia T – 601 de 2 de noviembre de 2016, no dejó por fuera del comercio el inmueble sobre el OFYPZZ 2020 00033 02 6 que versa el contrato de promesa de compraventa que ofrece incidencia en esta oportunidad.
Tampoco se observa que el objeto de la promesa de venta materia de este litigio contravenga el “derecho público de la Nación”, ni sea de aquellos que proscriben las leyes. Por expreso mandato del Código Civil hay objeto ilícito, “en todo lo que contraviene el derecho público de la nación” (art. 1519); en la enajenación “1º.) De las cosas que no están en el comercio. 2º.) De los derechos o privilegios que no pueden transferirse a otra persona. 3º.) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello” (art. 1521) y “en todo contrato prohibido por las leyes” (1523).
Tampoco en el contrato preparatorio que recayó sobre el predio que aquí interesa (apartamento 401 de la torre 1 del proyecto inmobiliario Kutay Wellness & Village), se echa de menos la fecha y lugar o notaría en la que se habría de celebrar el contrato prometido. Allí se plasmó en la cláusula décima que “la escritura pública que perfeccione el contrato de compraventa se firmará a las 10 horas del día 29 de junio de 2018, en la Notaría 47 del Círculo de Bogotá”.
Por lo mismo, no había lugar a decidir según lo sugirió la parte actora, esto es, a declarar la nulidad del contrato preparatorio, por objeto ilícito o por indeterminación en cuanto a la fecha y lugar en que habría de celebrarse el contrato de compraventa. 2.2. Tampoco era viable el desenlace por el que optó la falladora de primer nivel en cuanto encontró que había lugar a disponer la nulidad absoluta del contrato preparatorio de marras por falta de “objeto jurídico”, pues en adición a lo que se registró en consideraciones precedentes, ha de verse que tal causal de ineficacia no la contempla el ordenamiento jurídico.
Lo que según la juez a quo, imponía la declaratoria de nulidad era el hecho de que por los efectos de la sentencia T-601 de 2016, se hacía ilusorio el cumplimiento futuro del contrato preliminar. Sin embargo, dicha circunstancia no se amolda a un defecto intrínseco del contrato de promesa de compraventa, que es donde puede surgir la nulidad OFYPZZ 2020 00033 02 7 sustancial, sino más a un evento externo que, eventualmente, dificultaría el perfeccionamiento del negocio jurídico prometido.
Ante una situación un tanto similar, se pronunció la Sala de Casación Civil, así “una cosa es privar de efectos a un negocio jurídico por defectos en su formación que le son estructurales, y otra bien distinta la supresión de esos efectos por circunstancias no iniciales y extrínsecas, que tienden a evitar que la permanencia de la voluntad negocial obligatoria, existente y válida por supuesto, sirva para consolidar resultados injustos o que carezcan de sentido ante la combinación de intereses que constituyen la base objetiva del negocio realizado; una y otra categoría no pueden mezclarse caprichosamente (…)” (Sentencia SC-094-98 de 12 de noviembre de 1998, exp. 5077, M.P., Carlos Esteban Jaramillo Schloss). 2.3.
Sin embargo, la declaratoria de nulidad del contrato preliminar era ineludible, como quiera que en el escrito que recogió esa negociación, de 22 de diciembre de 2017, las partes no especificaron, y menos con la claridad requerida, los linderos especiales y generales del apartamento prometido en venta. Entonces, tal efecto deviene de lo anterior, ante la comprobada ausencia de un elemento esencial de carácter particular (arts. 1495 y 1502 del Código Civil) es decir, por la falta de “alguno de los requisitos que la ley prescriba para el valor del mismo acto o contrato” (arts. 1740 y 1741, ibidem) como lo es, en el caso de la promesa, “que se determine de tal suerte el contrato, que para perfeccionarlo sólo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales” (num. 4°, art. 1611 del Código Civil, subrogado por la Ley 153 de 1887, art. 89), por cuanto, en el negocio preliminar no se satisfizo por las partes contratantes, como era de su cargo, la plena identificación del bien prometido en venta por sus linderos generales y particulares, lo que genera la consabida nulidad absoluta.
Ciertamente, en la cláusula primera del documento privado que recoge el contrato preparatorio, se hizo remisión al “anexo C” del negocio jurídico, en donde se consignó: “apartamento 401 Torre 1”. Expresado con otras palabras, de acuerdo con la documentación que se comenta, es ostensible que los promitentes contratantes apenas ofrecieron una vaga indicación en torno a las áreas o medidas internas del apartamento No. OFYPZZ 2020 00033 02 8 401, para lo cual se remitieron al plano adjunto3, pero brilla por su ausencia la señalización precisa de los linderos especiales del predio a enajenar, pues en el plano adjunto, visible en el último pie de página, nada de ello se plasmó. Cual si fuera poco, en el parágrafo cuarto de la cláusula primera del negocio jurídico preparatorio se consignó que los linderos generales serían los consignados en el reglamento de propiedad horizontal, pero sin precisar por su número, fecha y oficina notarial la escritura pública de rigor, y sin que tampoco se avizore que dicho reglamento hubiera sido inscrito en el folio de matrícula inmobiliaria del predio de mayor extensión. Al respecto, ver el artículo 4º de la Ley 675 de 2001.
Frente a una situación muy similar, la Corte Suprema de Justicia recordó (sentencia del 14 de enero de 2015, exp. 2006 00256) que, aunque “el requisito de la determinación del contrato no tiene el alcance de exigir la presencia en el convenio preparatorio de todos los elementos que debe contener una escritura pública (…) la jurisprudencia de la Corporación ha exigido la inclusión en la promesa de su ubicación y alindamiento, pues tal información constituye la forma natural de procurar la requerida precisión en la determinación del objeto que reclama el precepto en comento”.
Tales exigencias, como viene de verse, no las satisface el contrato de promesa allegado con la demanda, ni tampoco algún otro documento anexo, al cual allí se hubiera hecho remisión (según, también, la CSJ ha precisado que es viable, por vía de ejemplo, en sentencia de 12 de febrero de 2007, exp. 2000 00492). Es palmario que la promesa de compraventa tampoco suple la exigencia de señalación de los llamados linderos generales.
Sobre el tema, vale la pena añadir que la Corte Suprema de Justicia (sentencia de 12 de febrero de 2007, exp. 2000 00492,) ha puntualizado es que es factible que los promitentes contratantes hagan remisión expresa a las escrituras públicas que contengan la exacta identificación del bien, para que se tengan como parte integral del negocio preparatorio o que estas se anexen al contrato con ese específico 3 Plano adjunto OFYPZZ 2020 00033 02 9 cometido (CSJ, sent. de 16 de abril de 2002, exp. 7255, M.P. Silvio Fernando Trejos Bueno).
Sobre la remisión que se hace en contratos preparatorios a la escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, para suplir el requisito de identificación plena de los predios, se ha dicho: “el segundo problema reside en saber cuánto efecto invalidante tiene omitir los linderos generales de la copropiedad cuando se promete permutar una de sus unidades (…) Y para el caso presente, en que sólo habría duda sobre la ausencia de los linderos generales de la copropiedad, es de ver que con la cita del reglamento de copropiedad sería bastante, pues la legislación anterior, la vigente y aplicable entonces e inclusive la actual son coincidentes en respaldar dicha conclusión. (…) En su oportunidad, el artículo 2 de la Ley 16 de 1985 dispuso igualmente que “un inmueble queda sometido al régimen anterior [el de propiedad horizontal], solamente cuando el reglamento a que se refiere el artículo 11 de la Ley 182 de 1948 y la declaración municipal a que alude el artículo 19 de la misma, se elevan a escritura pública con la documentación respectiva y se inscribe la escritura en la correspondiente Oficina de Instrumentos Públicos, como lo mandan estos artículos”. [hoy art. 4 L. 675 de 2001] (…) Finalmente, de conformidad con el artículo 5° de la Ley 675 de 2001, la escritura pública que contiene el reglamento de copropiedad debe señalar como mínimo “3.
La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria”. De esta manera, si lo que se reprocha al contrato es la ausencia de los linderos del conjunto o propiedad horizontal, es de ver que en la escritura pública incorporada a la promesa de permuta se cita la de conformación de la propiedad horizontal y es de esperar que allí se encuentre la información echada de menos, salvo que se hubiere demostrado lo contrario.
(ibíd., sentencia de 12 de febrero de 2007, exp. 2000 00492, M.P. Edgardo Villamil Portilla). A riesgo de fatigar, la Sala reitera que el expediente no refleja que, para la fecha de celebración del negocio jurídico preliminar, el inmueble con matrícula No. 060-267066, sobre el cual se erigió el Proyecto Kutay Wellness & Village, contara con un reglamento de propiedad horizontal.
Tampoco de ello da cuenta el certificado de tradición que se aportó y se corrobora con lo que en su demanda adujo la parte actora, esto es, que en virtud de lo dispuesto en la sentencia T-601 de 2016, no ha sido posible la constitución de la propiedad horizontal. En resumidas cuentas, cualquier remisión que en ese sentido hubiesen hecho los promitentes contratantes, para la determinación del bien materia de la negociación preliminar, se torna insuficiente ante la inexistencia de la escritura de constitución de la propiedad horizontal. 2.4.
Ha de añadirse que en dos asuntos litigiosos de muy similares contornos al que hoy se decide, en oportunidades recientes (sentencias de 14 de febrero de 2022, R. 11001310305120200008001, M.P., Óscar Fernando Yaya Peña y de 6 de junio de 2022, R. 110013103004202000127 01, M.P., OFYPZZ 2020 00033 02 10 Manuel Alfonso Zamudio Mora), el TSB se inclinó por declarar, de oficio, la nulidad de contratos de promesa de compraventa celebrados entre Wellness Center MDI Marino S.A.S. como promitente vendedora, también atinentes a proyectos inmobiliarios construidos en la vereda Arroyo Grande de la ciudad de Cartagena de Indias y que comparten la particularidad de haber sido permeados por los efectos de la sentencia de tutela T-601 de 2016, proferida por la Corte Constitucional.
Lo anterior, tras colegir que, pese a que no estaban afectados de objeto ilícito los negocios jurídicos preliminares de los que allí se trataron, sí estaban viciados de nulidad absoluta, dadas las deficiencias en la identificación de los inmuebles prometidos en venta (ausencia de linderos generales y específicos, arts. 1495, 1502, 1611, 1740 y 1741 del Código Civil). 2.5.
Así las cosas, se confirmará la declaratoria de nulidad absoluta que dispuso la juez de primer nivel, pero por razones distintas, las que se plantearon en precedencia. 3. RESTITUCIONES MUTUAS. 3.1. Entonces, como consecuencia de la declaración de nulidad absoluta, se imponía disponer, como en efecto lo hizo la juez a quo, sobre las restituciones correspondientes, volver las cosas “al mismo estado en el que se hallarían si no hubiese existido el acto o contrato nulo” (art. 1746 C. Civil).
La Sala advierte que la parte actora, única apelante, no se dolió del fallo de primer nivel en cuanto con él se le ordenó restituir a su contraparte la cantidad de $899’924.009 (ordinal tercero de la sentencia) y que esa suma de dinero debía ser indexada “desde la fecha en la cual, el demandado efectúo cada uno de los pagos, esto es: $25’000.000, desde el 13 de noviembre de 2015; $34’000.000, desde el 12 de diciembre de 2016; $477’675.000, desde el 23 de enero de 2017; $63’325.000, desde el 11 de abril de 2017; $300’000.000, desde el 3 de enero de 2018” (ordinal cuarto de la sentencia).
Entonces, es asunto pacífico que el señor Oquendo Baena pagó a Wellness Center MDI Marino S.A.S., en reorganización, la suma de $900’000.0004. Sobre este hecho no hubo disputa en el decurso del proceso. 4 El Tribunal estimó conveniente hacer una corrección aritmética de la suma que efectuó la juez de primer grado respecto de los abonos que hizo el demandado, pues contrario a lo allí sostenido lo que pagó la parte opositora corresponde a $900’000.000 y no $899.924.009 (una pequeña diferencia de $75.991).
OFYPZZ 2020 00033 02 11 Dicha cantidad se pagó de la siguiente forma, según “Anexo D” del contrato preparatorio, en donde se dejó expresa constancia de los abonos efectuados, así: AÑO MES DÍA VALOR 2015 11 13 $25’000.000 2016 12 12 $34’000.000 2017 01 23 $477’675.000 2017 04 11 $63’325.000 2018 01 03 $300’000.000 TOTAL $900’000.000 Según viene de verse, dichas cifras capitales fue entregado a la demandante en 5 fechas diferentes.
Por ende, se dispondrá la restitución, a la parte demandada la sumatoria de esos cinco montos, que por motivos de equidad, se indexarán desde la fecha en que cada uno fue desembolsado, hasta que se produzca su pago total, atendiendo a la variación porcentual anual del índice de precios al consumidor (IPC) que certifique el DANE, de acuerdo con la siguiente fórmula.
If Vp = Vh --------; en donde: Ii Vp, es el valor presente por establecerse; Vh, es el valor histórico a indexar; If, es el índice final de precios al consumidor (IPC), que en este caso corresponde al del mes de enero de 2025 (146,24), dado que, a la fecha, es el último indicador certificado; e, Ii, es el IPC inicial (que variará dependiendo de cada monto a restituir).
Primer monto: 146,24 (IPC enero de 2025) Vp = $ 25’000.000 ------------- = $29’161.681 125,37 (IPC noviembre de 2015) Segundo monto: 146,24 (IPC enero de 2025) OFYPZZ 2020 00033 02 12 Vp = $ 34’000.000 ------------- = $37’272.563 133,40 (IPC diciembre de 2016) Tercer monto: 146,24 (IPC enero de 2025) Vp = $477’675.000------------- = $518’328.945 134,77 (IPC enero de 2017) Cuarto monto: 146,24 (IPC enero de 2025) Vp = $63’325.000------------- = $67’399.184 137,40 (IPC abril de 2017) Quinto monto: 146,24 (IPC enero de 2025) Vp = $300’000.000------------- = $313’999.427 139,72 (IPC enero de 2018) En resumen, se tiene Valor Histórico Valor Presente $25’000.000 $29’161.681 $34’000.000 $37’272.563 $477’675.000 $518’328.945 $63’325.000 $67’399.184 $300’000.000 $313’999.427 TOTAL TOTAL $900’000.000 $966’161.800 OFYPZZ 2020 00033 02 13 Total, cantidad a restituir $966’161.800.
La misma metodología se aplicará, de ser el caso, para los meses subsiguientes al proferimiento de esta providencia, hasta que se materialice el pago. 3.2. La Sala no dispondrá otras restituciones adicionales, por vía de ejemplo, frutos, expensas, etc., por cuanto, aquí ni se planteó ni se probó que la promitente vendedora hubiera hecho entrega anticipada del inmueble a su contraparte.
Tampoco la apelación que hoy se desata recayó sobre lo atinente a las restituciones mutuas que dispuso la juez de primer nivel, ni se avizora inquietud alguna sobre ello, de la parte demandada, quien ni siquiera apeló dicho fallo, ni replicó el recurso de alzada que hoy se decide. 4. Responsabilidad patrimonial de la parte demandante y de su apoderada, en el caso concreto.
No anduvo afortunada la juez de primer grado en la aplicación que hizo de los artículos 80 y 81 del C. G. del P., pues de acuerdo con el material probatorio recaudado, no es palpable la mala fe en el actuar procesal de la parte actora ni el de su apoderada. Las normas a las que recién se hizo alusión establecen que “Cada una de las partes responderá por los perjuicios que con sus actuaciones procesales temerarias o de mala fe cause a la otra o a terceros intervinientes.
Cuando en el proceso o incidente aparezca la prueba de tal conducta, el juez, sin perjuicio de las costas a que haya lugar, impondrá la correspondiente condena en la sentencia o en el auto que los decida. Si no le fuere posible fijar allí su monto, ordenará que se liquide por incidente” (artículo 80) y “Al apoderado que actúe con temeridad o mala fe se le impondrá la condena de que trata el artículo anterior, la de pagar las costas del proceso, incidente o recurso y multa de diez (10) a cincuenta (50) salarios mínimos mensuales.
Dicha condena será solidaria si el poderdante también obró con temeridad o mala fe” (artículo 81). OFYPZZ 2020 00033 02 14 La procedencia de tales sanciones está supeditada a la verificación en el proceso de actuaciones procesales que acá no se avizoran. La juez de primer grado impuso las sanciones en comento por cuanto encontró que la parte actora y su apoderada formularon una demanda sin fundamento legal y con el propósito de lesionar el patrimonio del señor Oquendo Baena, a quién ni siquiera le informaron de los efectos que en el contrato preparatorio tenía lo resuelto por la Corte Constitucional en la sentencia T – 601 de 2 de noviembre de 2016; y por ocultar que, para la fecha en que se celebró el contrato preparatorio ya tenían conocimiento de los efectos del mencionado fallo de tutela.
La Sala de Casación Civil ha enunciado, por vía de ejemplo, algunas situaciones que pueden ser valoradas como contrarias a la buena fe o que constituyen actuaciones procesales temerarias: “La jurisprudencia ha identificado diversas situaciones constitutivas del abuso del derecho a litigar o de las vías legales, entre ellas, interposición de una acción temeraria basada en el albur del proceso y sin consideración al derecho en discusión (CSJ.
SC. 30 oct. 1935), CSJ SC 10 may. 1941, G.J. LI, pág. 283 a 291 y CSJ SC, 28 sep. 1953, entre otras); la formulación de una denuncia penal sin fundamento (SJ SC. 21 nov. 1969 G.J. CXXXII, pág. 156180); el desistimiento de un proceso inesperadamente para evitar un inminente fallo adverso que diere la victoria a la contraparte (ídem); y la promoción de un compulsivo sin fundamento ni respaldo (CSJ SC, 15 dic. 2009, rad. 200600161-01)” (Sentencia SC1066-2021 de 5 de abril de 2021, M.P., Octavio Augusto Tejeiro Duque).
En el criterio del Tribunal, ninguna de esas hipótesis, ni otra parecida, hizo presencia en el asunto sub examine. En efecto, no cabe colegir que la demanda con que tuvo su origen este litigio esté ayuna de fundamentos jurídicos fácticos y probatorios serios, o que con la misma se hubiera hecho palpable una actitud torticera de quien la suscribió. El hecho de que no se hubieran acogido las pretensiones, en la forma como fueron estructuradas en el escrito de demanda, no impone tildar ese acto procesal de temerario.
Además, tanto la juez de primer grado, como este Tribunal, encontraron que era viable la declaratoria de nulidad del acto preparatorio que allí se reclamó, aunque por razones diversas a las aducidas por la parte actora. OFYPZZ 2020 00033 02 15 Tampoco se muestra relevante, para lo previsto en los artículos 80 y 81 del C. G. del P., el hecho de que la hoy demandante hubiera optado por celebrar el contrato de promesa de compraventa, eventualmente “a sabiendas” de los efectos que la sentencia de tutela T – 601 de 2 de noviembre de 2016 pudiera tener sobre la negociación que se pactó con el señor Oquendo Baena (el 22 de diciembre de 2017).
No parece claro como un comportamiento contractual de previa ocurrencia a la formulación de la demanda incoativa del proceso del epígrafe (que se radicó en año 2020), pueda catalogarse como una actuación “procesal” temeraria o de mala fe. Por lo expuesto, se abre paso el reparo en estudio. RECAPITULACIÓN Se confirmará parcialmente la sentencia de primera instancia, en cuanto con ella se declaró, de oficio, la nulidad del contrato preparatorio de marras, pero no por lo dicho por la juez a quo, sino por no efectuarse la plena identificación del bien prometido en venta por sus linderos generales y particulares.
Se ordenará la restitución de los dineros pagados por la promitente compradora al promitente vendedor, sin reconocimiento de frutos ni orden de restitución del inmueble prometido en venta, por no haberse planteado ni acreditado que al demandado se le hubiera hecho entrega anticipada del apartamento 401 de la Torre 1 del proyecto inmobiliario en mención. Ante las resultas del proceso, determinada por una decisión oficiosa del Tribunal, no habrá condena en costas judiciales de primera ni segunda instancia. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá, Sala Séptima de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley, REVOCA los numerales quinto, sexto, séptimo y octavo de la sentencia que el 27 de septiembre de 2024 profirió el Juzgado 34 Civil del Circuito de Bogotá, en el proceso OFYPZZ 2020 00033 02 16 declarativo seguido por Wellness Center MDI Marino S.A.S. en reorganización contra Luis Fernando Oquendo Baena.
El fallo, de forma integrada, quedará así: “PRIMERO. NEGAR las pretensiones de la demanda.
SEGUNDO: DECRETAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de bien inmueble de 22 de diciembre de 2017, celebrado entre Wellness Center MDI Marino S.A.S. en reorganización y Luis Fernando Oquendo Baena respecto del apartamento 401 de la torre 1 del proyecto inmobiliario Kutay Wellness & Village, pero por las razones explicadas por el Tribunal en el fallo de segunda instancia.
TERCERO. ORDENAR a Wellness Center MDI Marino S.A.S., en reorganización, restituir la suma de $966’161.800 a favor de Luis Fernando Oquendo Baena. La anterior cantidad se actualizará hasta la fecha en que se realice su pago, en la forma indicada en la consideración 3.1. El demandado no tendrá que asumir ningún pago por concepto de restituciones.
CUARTO. Sin costas en ninguna de las instancias. Devuélvase la actuación a la oficina de origen. Notifíquese y cúmplase Los Magistrados, ÓSCAR FERNANDO YAYA PEÑA MANUEL ALFONSO ZAMUDIO MORA IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA Firmado Por: Oscar Fernando Yaya Peña Magistrado Sala 011 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., OFYPZZ 2020 00033 02 17 Manuel Alfonso Zamudio Mora Magistrado Sala 005 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 96ec522529d33fda638b95e1050bb43818234a1602ee1b30918350f536 9b9ae7 Documento generado en 27/02/2025 10:55:08 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica OFYPZZ 2020 00033 02 18