Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Lugar y fecha: Proceso: Radicado: Demandante: Demandado: Providencia: Tema: Medellín, once (11) de junio de dos mil veintiséis (2026) Verbal - servidumbre 05001 31 03 021 2021 00116 02 EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN ESP INDUSTRIAS DE ALIMENTOS ZENÚ SAS Sentencia Valoración comparativa de dictámenes periciales y prevalencia de la experticia aportada con la demanda por ajustarse a la Resolución 620 de 2008 del IGAC, a las condiciones reales del predio y a la fecha de estructuración de la afectación. Pérdida de fuerza demostrativa del dictamen judicial conjunto por incorporar criterios previstos en la Resolución 1092 de 2022 y emplear valores comerciales posteriores al momento de imposición de la servidumbre.
Determinación de afectación parcial de la franja gravada ubicada en zona de retiro hídrico y ausencia de prueba para reconocer afectación total del inmueble. Procedencia de la indexación de la indemnización consignada al inicio del proceso, Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” aun de oficio, para garantizar reparación integral, equidad y conservación del poder adquisitivo del pago indemnizatorio.
Improcedencia de controvertir mediante apelación de la sentencia el monto de las agencias en derecho por corresponder al trámite previsto en el artículo 366 del CGP contra el auto que aprueba la liquidación de costas Decisión: Modifica Sustanciador/ponente: Ricardo León Carvajal Martínez De conformidad con la Ley 2213 de 2022 se procede a decidir por escrito, el recurso de apelación interpuesto por la demandada frente a la sentencia proferida el 14 de mayo de 2025 por el JUZGADO VEINTIUNO CIVIL DEL CIRCUITO DE MEDELLÍN en el proceso verbal adelantado por EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN ESP contra INDUSTRIAS DE ALIMENTOS ZENÚ SAS. 1.
ANTECEDENTES 1.1 EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN ESP promovió demanda de imposición de servidumbre de acueducto contra INDUSTRIAS DE ALIMENTOS ZENÚ SAS respecto del inmueble ubicado carrera 64 C No. 104-03, barrio Boyacá de Medellín, matrícula inmobiliaria No. 01N-5454439 y engloba los predios con matrículas inmobiliarias 01N-41519 (lote 1); 01N-180404 (lote 2); 01N-443883 (lote 3); 01NRadicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 5043446 (lote 4); 01N-5121804 (lote 5) y 01N-5121805; solicitando la constitución del gravamen para la ejecución de la red de acueducto. 1.2 La servidumbre recae sobre una franja de terreno con un área de 283,48m²;
“alinderados: Tramo 1: Partiendo del punto 1 con 1.189.114,54) coordenadas al punto 2 (E 835.432,61, N con coordenadas (E 835.428,33 N 1.189.116,88) con una distancia de 4,88m, del punto 2 al punto 3 con coordenadas (E 835.427,75 N 1.189.122,20) con una distancia de 5.35m, del punto 3 al punto 4 con coordenadas (E 835.394,01 N 1.189.157,68) con una distancia de 48.96m, del punto 4 al punto 5 con coordenadas (E 835.396,87 N 1.189.160,47) en una distancia de 4.00 m, del punto 5 al punto 6 con coordenadas (E 835.431,59 N 1.189.123,98) en una distancia de 50.37m, del punto 6 al punto 1 con coordenadas (E 835.432,61, N 1.189.114,54) en una distancia de 9,49m.
Tramo 2: Partiendo del punto 1 con coordenadas (E 835.434,05, N 1.189.113,75) al punto 2 con coordenadas (E 835.434,75 N 1.189.115,40) con una distancia de 1.79m, del punto 2 al punto 3 con coordenadas (E 835.449,45 N 1.189.113,16) con una distancia de 14.87m, del punto 3 al punto 4 con coordenadas (E 835.449,48 N 1.189.111,29) con una distancia de 1.87m, del punto 4 al punto 5 con coordenadas (E 835.449.16 N 1.189.109,16) en una Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” distancia de 2.15m, del punto 5 al punto 6 con coordenadas (E 835.440,07 N 1.189.110,47) en una distancia de 9.18m, del punto 6 al punto 1 con coordenadas (E 835.434,05, N 1.189.113,75) en una distancia de 6.86m.”; necesaria para la instalación de la infraestructura de acueducto que hace parte de un proyecto de interés público. 1.3 Solicitó la facultad de construir o reponer las redes de acueducto en los predios atravesados, con ocupación permanente de la faja o zona correspondiente; la remoción de cultivos y de cualquier obstáculo que impidiera las labores de construcción, mantenimiento, reparación o reposición de los tramos de red; el corte de los árboles que resultaran necesarios por interferir con actividades dentro de las zonas gravadas; el tránsito libre por las franjas de servidumbre para verificar, mantener, mejorar, modificar o reparar las redes, fuera por personal propio o contratista y el ingreso permanente en cualquier momento del personal encargado de las labores de mantenimiento del sistema de acueducto. 1.4 Formuló oferta de constitución voluntaria de servidumbre sobre el predio por $105.454.560; fue objetada por la demandada y posteriormente ratificada por la entidad demandante, sin que se lograra acuerdo entre las partes; promovió proceso judicial y para efectos de la indemnización allegó estimación del valor de la servidumbre.
Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 1.5 A través de auto del 10 de junio de 2021 el Juzgado admitió la demanda, ordenó su notificación, dispuso la inscripción y acreditó la consignación del estimativo de la indemnización.
2. CONTESTACIÓN DE LA DEMANDA 2.1 La parte demandada manifestó inconformidad con el estimativo de los perjuicios presentado por la entidad demandante y allegó dictamen pericial con el fin de sustentar el valor que debía reconocerse por concepto de indemnización. 2.2 Mediante auto del 19 de octubre de 2021 el Juzgado tuvo por presentada oportunamente la oposición formulada por el demandado frente al valor de la indemnización; la normativa aplicable no contempla la presentación de dictámenes de parte en esa etapa; dispuso la práctica del avalúo por los peritos designados por el despacho conforme con lo previsto en el numeral 5 del artículo 2.2.3.7.5.3.1
3. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En sentencia del 10 de septiembre de 2025 el Juzgado de primera instancia accedió a las pretensiones de la demanda y dispuso la imposición de la servidumbre de acueducto en favor de la demandante; el reconocimiento de la indemnización en favor del demandado con fundamento en el dictamen pericial2 1 Decreto 1073 de 2015. 2 Ver archivo “05Demanda de Servidumbre - EPM vs Industia de Alimentos ZENU__Parte2_” Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” aportado con la demanda al considerar que es idóneo para determinar el monto de la indemnización;
“PRIMERO: Imponer a favor de EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P-EPM, Empresa Industrial y comercial del orden municipal, servidumbre de Acueducto, sobre el bien inmueble identificado con así sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 01N-5454439 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Norte, de propiedad registrada a nombre de la sociedad INDUSTRIA DE ALIMENTOS ZENU S.A.S sobre una faja de terreno con un área de 283,48m2… SEGUNDO: Autorizar a EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P-EPM, Empresa Industrial y comercial del orden municipal para: a) Construir…reponer las redes de acueducto en los predios que atraviesan la servidumbre, ocupando de manera permanente la faja o zona correspondiente de dicha servidumbre. b) Remover cultivos y obstáculos que impidan la construcción, mantenimiento, reparación y reposición de los tramos de las redes de acueducto. c) Cortar los árboles que consideren necesarios, por entorpecer la construcción o el mantenimiento de las obras, que estén sembrados dentro de las fajas o zonas de servidumbre. d) Transitar servidumbres, libremente con el por las fajas o objeto de verificar, zonas de mantener, mejorar, modificar y reparar si fuere necesario, las redes Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” de acueducto, ya sea por parte de su personal o personal contratista. e) Permitir de forma permanente y en cualquier momento, el ingreso a la zona de la servidumbre al personal de mantenimiento acueducto de EPM y sus contratistas.
Todo lo anterior, teniendo presente que EPM no adquirirá el dominio sobre la faja de terreno sino el derecho a una servidumbre legal que apenas implica una limitación del derecho de dominio de la demandada.
TERCERO: Prohibir a la parte demandada realizar cualquier acto que entorpezca u obstaculice el derecho real de servidumbre que se constituye a favor de EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN E.S.P.
CUARTO: Ordenar el levantamiento de la inscripción de la demanda del folio de la matrícula inmobiliaria No. 01N5454439 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Norte, de propiedad de la sociedad INDUSTRIA DE ALIMENTOS ZENU S.A.S. Oficiar a la entidad, informando lo aquí decidido.
QUINTO: Fijar el valor de la indemnización por la imposición de la servidumbre en el predio con folio de la matrícula inmobiliaria No. 01N-5454439 en el valor de CIENTO CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA PESOS ($105.454.560), por lo expuesto en la parte considerativa de la providencia. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
SEXTO: Ordenar oficiar a la Oficina de Registro de Instrumentos Registro de Instrumentos Públicos de Medellín Zona Norte, para que realice la inscripción de esta sentencia impositora de servidumbre de red de acueducto, sobre el bien inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 01N-5454439 sobre una faja de terreno de con un área de 283,48m2, de propiedad de la sociedad INDUSTRIA DE ALIMENTOS ZENU S.A.S. Oficiar a la entidad, informando lo aquí decidido.
SEPTIMO: Condenar en costas a la parte demandada en favor de la parte demandante, por lo expuesto en la parte motiva de esta providencia, para ello de fijan las agencias en derecho en la suma de siete (7) salarios mínimos legales mensuales vigentes.” El Juzgado consideró que se encontraban acreditados los presupuestos para la imposición de la servidumbre; obedeció a un proyecto de utilidad pública relacionado con la prestación del servicio de acueducto;
“por motivos de utilidad pública habrá de accederse a las pretensiones de la demanda… toda vez que la sociedad demandada no se opuso a la servidumbre.” En cuanto a la indemnización; pese a existir dos dictámenes periciales, acogió el presentado por la entidad demandante, al estimar que ofrecía mayor solidez técnica y coherencia; el dictamen rendido por los peritos designados por el Despacho presentaba inconsistencias en la determinación del grado de Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” afectación, al calificarla como total sin suficiente sustento;
“para el caso en concreto debía aplicarse el grado de afectación parcial.” Precisó que la franja objeto de la servidumbre se encontraba en zona de retiro de la quebrada; limitaba de manera natural su aprovechamiento constructivo; no resultaba acertado proyectar un uso pleno del suelo para efectos indemnizatorios; “no habría ninguna posibilidad de utilizarla para construir bodegas”; lo que incidía directamente en la valoración económica del bien.
Determinó que el avalúo presentado por la demandante reflejaba de mejor manera la afectación real del predio; fijó la indemnización en $105.454.560, desestimando el dictamen que proponía una afectación del 100% y un valor superior al no ajustarse a los criterios técnicos y normativos aplicables. 4. APELACIÓN 4.1 INDUSTRIAS DE ALIMENTOS ZENÚ SAS 4.1.1 “INDEBIDA VALORACIÓN DE LA PRUEBA”, el a quo desestimó el dictamen pericial rendido por los auxiliares designados bajo el argumento de supuestas contradicciones, sin realizar una valoración integral del material probatorio ni del contenido de la audiencia de contradicción; omitió considerar que los peritos fueron consistentes en concluir que la afectación del predio era total y no parcial, así como en sustentar técnica y Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” normativamente dicha conclusión; la decisión se apoyó en interpretaciones aisladas del dictamen aportado por EPM, “tal valoración de la prueba resultó incompleta, imprecisa y carente de sustento.” 4.1.1.1 “AFECTACIÓN DESCONOCIMIENTO DE TOTAL LA DEL PRUEBA PREDIO PERICIAL”, Y quedó demostrado que la servidumbre genera una afectación total del inmueble; los peritos designados indicaron que la limitación incide en la edificabilidad, ocupación y aprovechamiento urbanístico del predio, atendiendo a su localización en suelo urbano y su inclusión en instrumentos de planificación como el Plan Parcial Plaza de Ferias y el Macroproyecto Río Norte; la servidumbre impide cualquier desarrollo constructivo sobre la franja y afecta el potencial del inmueble. 4.1.1.2 “DESCONOCIMIENTO DE LA COHERENCIA Y VALOR PROBATORIO DEL DICTAMEN”, el Juez restó valor al dictamen por supuestas contradicciones y por la fecha de su elaboración, pese a que los peritos suscribieron la experticia y mantuvieron conclusiones uniformes en audiencia; la temporalidad del dictamen no incide en su validez; las condiciones urbanísticas del predio permanecían inalteradas, lo que evidencia una indebida apreciación probatoria. 4.1.2 “EN EL PROCESO RESULTÓ PROBADO QUE LA VALORACIÓN REALIZADA EN EL DICTAMEN PERICIAL APORTADO POR EPM RESULTÓ IMPRECISA E INCORRECTA YA QUE NO SE AJUSTÓ A LOS PARÁMETROS Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” CONSAGRADOS EN LA NORMATIVIDAD APLICABLE”, el Juez acogió sin mayor análisis el dictamen presentado por la parte demandante, pese a que en el proceso se acreditaron múltiples falencias técnicas y metodológicas que comprometían su validez;
“el A-Quo asumió como indiscutible y definitivo el dictamen pericial aportado por EPM a pesar de que frente a este no solo no se realizó una sustentación oral por parte del experto, sino que también resultó probado con el dictamen pericial realizado por los peritos designados por el A-Quo que éste contiene múltiples falencias que restan su valor probatorio”; la experticia no tuvo en cuenta la naturaleza urbana del predio, su inclusión en instrumentos de planificación ni su potencial de aprovechamiento, lo que incide en la determinación del valor del suelo.
El dictamen allegado con la demanda se apartó de los criterios técnicos al no considerar el valor comercial real del inmueble ni los parámetros urbanísticos aplicables, acudiendo a metodologías que no reflejan la realidad del bien; se probó que el avalúo no podía fundarse en valores catastrales ni en comparables inadecuados, lo que distorsiona la estimación de la indemnización; las servidumbres de acueducto en suelo urbano la afectación es del 100% sobre la franja gravada; utilizó supuestos de desarrollo inmobiliario incompatibles con la normativa urbanística aplicable, lo que conduce a una subvaloración del perjuicio. 4.1.3 “LA CONDENA EN COSTAS REALIZADA POR EL A-QUO EN LA SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA RESULTA Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” EXCESIVA A LOS PARÁMETROS ESTABLECIDOS PARA LA MATERIA”, el a quo impuso agencias en derecho de 7 SMLMV, sin exponer los criterios que justifican su tasación, desconociendo los parámetros establecidos por el Consejo Superior de la Judicatura y la jurisprudencia; la condena no guarda proporción con la naturaleza del proceso ni con las erogaciones acreditadas, resultando desbordada frente a los rangos fijados para procesos análogos.
5. PROBLEMAS JURÍDICOS A RESOLVER ¿Valoración de los dictámenes periciales? ¿Determinación de la afectación del predio total o parcial? ¿Aplicación correcta de la metodología y de la normativa técnica empleada para cuantificar la afectación derivada de la servidumbre? ¿Indexación? ¿Condena en costas? 6. CONSIDERACIONES 6.1 ¿Naturaleza jurídica de la servidumbre de acueducto? El proceso de servidumbre encuentra regulación general en el artículo 376 del CGP y hace referencia esencialmente a la Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” constitución de este tipo de derechos reales, sin ahondar en mayores consideraciones en cuanto a sus particularidades (de ello se ocupa ampliamente el Código Civil), estableciendo reglas de procedimiento específicas como la obligatoriedad de la inspección judicial, la citación de todos quienes puedan verse afectados y la celeridad en el trámite al habilitar la celebración de una sola audiencia. Al margen de esta consagración normativa, hay estatuidas otras disposiciones cuando se trata de la imposición de servidumbres por parte de entidades de derecho público o que precaven el bienestar de la comunidad en general, como es el caso de las servidumbres de hidrocarburos y aquellas relativas a la distribución y prestación de servicios públicos domiciliarios como es el caso concreto a través de la servidumbre de acueducto.
La norma marco en este tipo de asuntos es la Ley 56 de 1981, “Por la cual se dictan normas sobre obras públicas de generación de energía eléctrica, y acueductos, sistemas de regadío y otras y se regulan las expropiaciones y servidumbres de los bienes afectados por tales obras.” En el artículo 29 establece que, “Cuando el demandado no estuviere conforme con el estimativo de los perjuicios, podrá pedir dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del auto admisorio de la demanda, que por peritos designados por el juez se practique avalúos de los daños que se causen y tasen la indemnización a que haya Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” lugar por la imposición de la servidumbre.
Los peritos se nombrarán conforme el artículo 21 de esta Ley.” Lo cual debe armonizarse con lo preceptuado en el artículo 2.2.3.7.5.3 del Decreto 1073 de 2015, disponiendo en el numeral 5 que, “Si la parte demandada no estuviere conforme con el estimativo de los perjuicios, podrá pedir dentro de los cinco (5) días siguientes a la notificación del auto admisorio de la demanda que se practique un avalúo de los daños que se causen y se tase la indemnización a que haya lugar por la imposición de la servidumbre.
El avalúo se practicará por dos peritos escogidos así: uno de la lista de auxiliares del Tribunal Superior correspondiente y el otro de la lista suministrada con el Instituto Geográfico Agustín Codazzi. En caso de desacuerdo en el dictamen, se designará un tercer perito escogido de la lista suministrada por el mencionado instituto, quien dirimirá el asunto.” La Corte Suprema de Justicia3, ha considerado sobre la institución de la servidumbre, en general, “El derecho de servidumbre, en general, es una carga impuesta sobre una heredad, para uso y utilidad de otra heredad perteneciente a otra persona.
Entraña, pues, el derecho de servidumbre la existencia de dos predios pertenecientes a distinto dueño, ya que el mismo dueño no goza de sus cosas como de servidumbre, sino como propietario. 3 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia de 26 de julio de 1945. MP Manuel José Vargas. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” El derecho de servidumbre corresponde al predio dominante y es ejercido por los propietarios o poseedores de éste.
Si el bien pertenece a una comunidad, todos los copartícipes tienen derecho al ejercicio de la servidumbre, por consiguiente, una acción negatoria de ese derecho debe cobijar a todos los copartícipes del predio dominante”. 6.2 ¿Valoración de los dictámenes periciales? Como punto de partida, se advierte que con la demanda fue aportado el dictamen pericial elaborado por la firma avaluadora contratada por la parte demandante; no obstante, en la medida en que no se acoge el dictamen rendido en conjunto por los peritos designados por el despacho -respecto del cual se formularon reparos concretos en su valoración- será aquel el referente inicial para el análisis que se efectuará. El dictamen pericial rendido por los auxiliares de la justicia designados dentro del proceso tuvo como objeto “determinar el valor de la afectación del inmueble por imposición de servidumbre”, para lo cual se realizó visita técnica al predio y se incorporaron elementos relativos a su localización, características físicas, normativa urbanística y condiciones del entorno. Los auxiliares de la justicia dejaron consignado en el dictamen,“los métodos utilizados para la determinación del valor razonable del inmueble…se usó la metodología Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” contenida en la Resolución 620 de 2008 y no se ha utilizado ninguna otra metodología diferente a la que exige la ley”; afirmación que pretende fijar el marco metodológico del dictamen en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, norma que regula las técnicas valuatorias tradicionales, entre ellas el método de comparación de mercado y el método residual.
En el informe se transcriben los métodos previstos en dicha resolución, “Método de comparación o de mercado…a partir del estudio de ofertas o transacciones recientes…Método (técnica) residual… bajo el principio de mayor y mejor uso…”; hasta ese punto, la experticia se ubica dentro del marco normativo correcto para la determinación del valor comercial del suelo en la Resolución 620 de 2008.
No obstante, esa afirmación inicial no se sostiene a lo largo del dictamen; al abordar la determinación del valor de la servidumbre -que es el núcleo del encargo- los peritos expresamente indican que el análisis se realiza “de acuerdo con la Resolución 1092 de septiembre de 2022 del IGAC”; fundamentan el resultado en el artículo 11, “Cuando el grado de afectación sea total, el indemnización será equivalente reconocimiento al 100% del de la valor comercial unitario de terreno…” Esto revela una contradicción metodológica directa; por un lado, el dictamen afirma que sólo utiliza la Resolución 620 de 2008; cuando en realidad, para el punto decisivo (la indemnización), Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” aplica la Resolución 1092 de 2022; no se trata de una simple referencia auxiliar, la Resolución 1092 define el grado de afectación (total) y determina la aplicación del 100% del valor del suelo, incidiendo de manera directa en el resultado económico de la experticia. Declaró el perito OVIDIO BETANCUR VILLEGAS en la audiencia4 de contradicción del dictamen, “(Min. 00:30:34) PERITO: si nosotros pues tenemos en cuenta la resolución 620 de 2008 que es como esa es como la bitácora; la que señala nuestro norte y todas las afines del IGAC a dispuesto para nuestro desarrollo y cumplimiento de nuestros encargos valuatorios ABOGADO PARTE DEMANDANTE y esas especiales de manera genérica cuáles serían? PERITO: La 620 por ejemplo hablan sobre los métodos que utilizaremos para determinación del valor razonable del inmueble; la metodología, y toda una serie de condiciones que se deben reunir para poder hacer un buen trabajo y que no se vaya a violentar los derechos de las partes;
ABOGADO PARTE DEMANDANTE: Listo, pero entonces ley 620, qué otra? PERITO: Como, como; ABOGADO PARTE DEMANDANTE: tengo la resolución 620 que otra norma tuvo usted en consideración? PERITO: pues en este momento la 1120, la resolución 1092 de 2022, básicamente esas dos, el POT de Medellín, acuerdo 48 y ya toda la experticia que cada uno maneja de acuerdo a su desarrollo profesional.” 4 Ver archivo “137AudienciaPeritosPROCESO_ 05001310302120210011600 AUDIENCIA DESPACHO_ 050013103021 Juzgado 021 Civil del Circuito de Medellín 050013103021 MEDELLIN - ANTIOQUIA20250218_093909-Grabación de la reunión” Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” De esta manera, la experticia no se limitó a aplicar la Resolución 620 de 2008 sino que incorporó de manera determinante una regulación posterior -Resolución 1092 de 2022- para estructurar el cálculo indemnizatorio; introduce un elemento de inconsistencia metodológica; dicha normativa no regía para el momento en que debía fijarse la indemnización derivada de la imposición de la servidumbre.
A ello se suma que el dictamen fue elaborado con base en condiciones y valores de mercado correspondientes al año 2024; una época posterior a la estructuración del proyecto, a la oferta indemnizatoria y a la presentación de la demanda, sin que se hubiese efectuado un ejercicio riguroso de retroacción que permitiera establecer el valor del inmueble para el momento de la afectación. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En ese contexto, la experticia presenta una doble falencia i) la aplicación de un marco normativo posterior para definir el grado de afectación y ii) la utilización de valores de mercado no correspondientes a la fecha en que debía determinarse la indemnización; lo que compromete la coherencia y confiabilidad del resultado obtenido.
En consecuencia, si el dictamen pericial conjunto contiene elementos técnicos relevantes en cuanto a la identificación del inmueble y su contexto urbanístico, las inconsistencias advertidas en la metodología empleada afectan de manera sustancial su fuerza persuasiva, impide acogerlo como fundamento para la determinación del monto indemnizatorio.
Precisado lo anterior, corresponde examinar el dictamen pericial allegado con la demanda; en sustentación de los reparos concretos formulados en primera instancia se hizo alusión a la ausencia de sustentación técnica suficiente de dicho dictamen, lo que no puede conducir, por sí sola, a desvirtuar su valor probatorio. El dictamen pericial como medio de prueba se somete al principio de contradicción; implica que las partes cuentan con la oportunidad procesal para su contradicción, solicitar su aclaración, complementación y demás actos procesales que la ley prevé; sin embargo, la eventual inactividad de la parte demandada en el ejercicio de dichas facultades no puede interpretarse como un elemento que, per se, deslegitime o reste eficacia probatoria a la experticia. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” La falta de contradicción del dictamen no equivale a su aceptación tácita; tampoco habilita a desestimarlo por ausencia de oposición; se trata, de un medio de prueba que debe ser valorado por el Juez en conjunto con los demás elementos obrantes en el proceso, atendiendo a su coherencia interna, rigor técnico, fundamentación y correspondencia con los hechos acreditados.
Bajo ese entendimiento, procede la Sala Civil a examinar su contenido, metodología y conclusiones, a efectos de establecer si ofrece un grado de convicción para servir de fundamento en la determinación del monto indemnizatorio derivado de la imposición de la servidumbre. El avaluador identificó el inmueble objeto de análisis, describió sus características físicas y jurídicas relevantes, su localización y condiciones del entorno y procedió a estimar el valor de la afectación derivada de la imposición de la servidumbre; no se limitó a una estimación abstracta del valor; realizó una inspección directa del inmueble, identificando con precisión el área afectada por la servidumbre y sus condiciones reales de uso; adquieren especial relevancia las imágenes incorporadas al dictamen a partir de las cuales se verifica de manera clara que el área objeto de afectación no cuenta con construcciones, circunstancia que resulta determinante para establecer tanto su destinación económica como el impacto real de la limitación impuesta.
Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Ello permite descartar escenarios de afectación sobre edificaciones existentes y centra el análisis en la restricción al aprovechamiento del suelo, lo que guarda plena coherencia con la metodología empleada por el perito; la exlpertcia describe el predio, articula las condiciones físicas observadas con la valoración económica, lo que refuerza su credibilidad y consistencia interna.
En cuanto a la metodología, el dictamen se apoya en criterios técnicos reconocidos en materia valuatoria; el análisis de Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” mercado, articulados con las condiciones reales del predio, previamente verificadas mediante registro fotográfico y descripción detallada; se estructura conforme a la Resolución 620 de 2008 del IGAC; norma aplicable para la época en que se estructuró el proyecto y se formuló la oferta indemnizatoria; desarrolla los métodos que esta norma consagra; el método de comparación de mercado y el método residual, “a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes de bienes semejantes…debidamente clasificadas, analizadas e interpretadas…bajo el principio de mayor y mejor uso”; se inserta dentro de una técnica valuatoria reconocida y vigente para el momento de la afectación, lo que marca una diferencia sustancial frente al dictamen en conjunto decretado por el Juzgado.
Por otra parte presenta una adecuada estructuración del análisis del suelo; no desconoce la naturaleza urbana del predio, pero distingue correctamente la condición específica de la franja afectada; el inmueble se ubica en suelo urbano con vocación industrial, “las franjas objeto de servidumbre se encuentran en suelo de protección por ronda hídrica”; el perito no valoró el terreno como si se tratara de un área plenamente edificable, sino que introdujo una diferenciación técnica entre el potencial urbanístico general del predio y las limitaciones específicas de la zona afectada.
El dictamen no se limita a fijar un valor del suelo sino que desarrolla el análisis del grado de afectación, concluyendo que no es total, es parcial, precisamente por las condiciones de la Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” franja; la afectación se determina a partir de i) la intervención sobre el terreno, ii) el trazado de la infraestructura y ii) la productividad del área; conduce al porcentaje del 40%, el cual se aplica sobre el valor unitario del suelo para obtener la indemnización final.
En ese contexto, al contrastar la metodología y conclusiones del dictamen aportado con la demanda con la pericia en conjunto y expuesto por los auxiliares en la audiencia de contradicción, la Sala advierte inconsistencias relevantes que comprometen su solidez técnica en cuanto al segundo. En efecto, al ser interrogado por el a quo sobre la forma en que fueron consideradas las restricciones urbanísticas del predio, el perito OVIDIO BETANCUR VILLEGAS reconoció que el inmueble se encontraba afectado por instrumentos como el Plan Parcial y el Macroproyecto incorporaron de Río Norte, manera tales condiciones determinante en la no se valoración, señalando que inicialmente el predio permitía desarrollos de “ocho o diez pisos”, pero que con la normativa vigente se reducía “a un máximo de dos pisos”, lo que incidía en el valor adoptado.
No obstante, frente a la insistencia del despacho sobre la necesidad de integrar dichas restricciones en la valoración, en tanto inciden directamente en la rentabilidad y aprovechamiento del bien, el perito no ofreció una justificación técnica consistente, “fue el que nos dio de acuerdo al mercado que nosotros realizamos de bodegas”; evidencia Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” que la determinación del precio no partió de una integración rigurosa de las variables urbanísticas sino de una aproximación genérica de mercado.
Al abordar el punto neurálgico de la afectación, el despacho indagó si la franja objeto de servidumbre ubicada en zona de retiro de la quebrada era susceptible de construcción; el perito “no, no, no… no hay construcciones ahí dentro del eje de la quebrada, es simplemente el terreno”; la afirmación pone de presente una tensión en la lógica del dictamen; de un lado, se reconoce que la franja no es construible y carece de edificaciones; pero de otro, se le atribuye una afectación económica significativa, sin desarrollar de manera suficiente cómo dicha limitación preexistente por la naturaleza del terreno se traduce en un perjuicio indemnizable en los términos propuestos.
Admitió que las condiciones físicas del área asociadas al comportamiento de la quebrada obedecen a fenómenos naturales y progresivos; las riberas se han ido ampliando por efecto de las crecientes; el terreno puede verse afectado por dinámicas hidráulicas propias del entorno; ello refuerza el dictamen pericial aportado con la demanda en la medida que se trata de una zona con limitaciones intrínsecas, independientes de la servidumbre.
En ese orden, la audiencia de contradicción pone en evidencia debilidades en la estructuración metodológica del dictamen en conjunto; en lo relativo con la relación entre las condiciones Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” reales del predio, las restricciones normativas y la cuantificación del perjuicio.
En consecuencia, la Sala concluye que el dictamen pericial conjunto no ofrece grado de convicción para sustentar la indemnización en los términos propuestos, en tanto sus conclusiones no se encuentran respaldadas por una articulación técnica consistente entre los elementos fácticos, normativos y económicos del caso; bajo este análisis se confirmará la decisión de primera instancia en cuanto a determinar el peritaje para la indemnización. 6.3 ¿Indexación? En lo relativo a la actualización monetaria de la indemnización, advierte la Sala que el a quo omitió pronunciarse sobre la indexación del valor consignado por la parte demandante al inicio del trámite, pese a que dicho aspecto resulta inherente a la determinación integral del resarcimiento derivado de la imposición de la servidumbre.
Téngase en cuenta que el artículo 31 de la Ley 56 de 1981 dispone que corresponde al Juez fijar en la sentencia la indemnización en favor del propietario afectado; esa labor no se reduce a una simple operación aritmética, sino que comporta la necesidad de garantizar que el reconocimiento económico preserve su equivalencia real frente al paso del tiempo y la pérdida del poder adquisitivo de la moneda.
Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” El pago de la indemnización al extremo convocado debe ser integral, “equivalencia cualitativa –y no simplemente cuantitativa- entre las unidades monetarias entregadas por el acreedor y aquellas con las que el deudor pretende solventar su prestación, si se tiene en cuenta que, como efecto del inexorable, amén de implacable transcurso del tiempo, la moneda se ve afectada –las más de las veces y, particularmente en países con economías deficitarias o inestables- por procesos inflacionarios que erosionan y, por contera, desdibujan su poder adquisitivo…el pago no será completo…sin la consiguiente corrección monetaria, pues en tal evento se trata de un pago ilusorio e incompleto, como acertadamente lo sostienen la doctrina y la jurisprudencia, no sólo nacional sino foránea, la cual insiste en que si la obligación no es pagada oportunamente, se impone reajustarla, para representar el valor adeudado, porque esa es la única forma de cumplir con el requisito de la integridad del pago» (CSJ SC, 19 nov. 2001, rad. 6094).
Aunque la actualización monetaria no fue planteada como reparo concreto en el recurso de apelación, ello no releva al Juez del deber de adoptar las medidas necesarias para garantizar la integridad de la indemnización reconocida; la indexación no constituye una pretensión autónoma ni un reconocimiento extra petita, sino una consecuencia inherente a la obligación judicial de preservar el valor real de la condena frente a los efectos de la depreciación monetaria, cuando entre la consignación inicial y la decisión definitiva ha transcurrido un lapso significativo; la Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Sala dispondrá la actualización del valor consignado inicialmente por la parte demandante con fundamento en la variación del Índice de Precios al Consumidor, en aplicación de los principios de reparación integral y equidad previstos en el artículo 16 de la Ley 446 de 1998 en armonía con el inciso final del artículo 283 del CGP.
Fórmula de indexación: VP = VH x (IPC final / IPC inicial) • VP = valor presente • VH = valor histórico VP = $105.454.560 x (156,94/108,84) VP = $152.058.421,96 La corrección monetaria correspondiente al valor consignado asciende a $46.603.861,96, suma resultante de restar el valor histórico del valor actualizado: $152.058.421,96 - $105.454.560 = $46.603.861,96 En ese contexto, la demandante deberá reconocer $46.603.861,96 por concepto de actualización monetaria del depósito judicial constituido al inicio del proceso.
Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” En consecuencia, esta Sala Civil, MODIFICARÁ el numeral QUINTO del acápite resolutivo de la sentencia proferida el 10 de septiembre de 2025 en el sentido de adicionar la actualización monetaria de la indemnización reconocida. 6.4 ¿Costas? Nuestro sistema Procesal Civil en cuanto tiene que ver con la posibilidad de interponer el recurso de apelación contra las providencias dictadas por el Juez es taxativo; es decir, el legislador dentro de su potestad de configuración normativa establece en qué situaciones procede el recurso de apelación. El artículo 321 del CGP enlista las providencias contra las cuales procede el recurso de apelación: “…son apelables los siguientes autos proferidos en primera instancia: 1.
El que rechace la demanda, su reforma o la contestación a cualquiera de ellas. 2. El que niegue la intervención de sucesores procesales o de terceros. 3. El que niegue el decreto o la práctica de pruebas. 4. El que niegue total o parcialmente el mandamiento de pago y el que rechace de plano las excepciones de mérito en el proceso ejecutivo. 5.
El que rechace de plano un incidente y el que lo resuelva. Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” 6. El que niegue el trámite de una nulidad procesal y el que la resuelva. 7. El que por cualquier causa le ponga fin al proceso. 8. El que resuelva sobre una medida cautelar, o fije el monto de la caución para decretarla, impedirla o levantarla. 9.
El que resuelva sobre la oposición a la entrega de bienes, y el que la rechace de plano. 10. Los demás expresamente señalados en este código.” La recurrente cuestionó que el a quo hubiese fijado agencias en derecho equivalentes a 7 SMLMV, “la tasación de las costas realizadas por el A-Quo no se ajusta a lo establecido por la jurisprudencia y a los Acuerdos establecidos por el Consejo Superior de la Judicatura para la materia”; sin embargo, desconoce el trámite específico previsto por el legislador para controvertir la liquidación y fijación concreta de costas.
En efecto, el Código General del Proceso establece un régimen especial para la contradicción de las costas, distinguiendo entre la providencia que las impone y la posterior liquidación que realiza la Secretaría del despacho; el numeral 5° del artículo 366 del CGP dispone, “la liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas.” Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” Bajo ese entendimiento, el recurso de apelación no procede para discutir anticipadamente el monto específico de las agencias en derecho fijadas en la sentencia; dicha controversia únicamente puede proponerse frente al auto que apruebe la liquidación de costas; lo contrario implicaría habilitar una instancia no prevista por el ordenamiento procesal.
Tal como lo ha precisado esta Corporación5 frente al principio de taxatividad de la apelación, “la competencia del Juez de segunda instancia se delimita estrictamente por la procedencia del recurso de conformidad con los artículos 321, 326 y 328 del CGP; lo contrario, supondría desbordar la competencia funcional prevista en el ordenamiento y abrir paso a una segunda instancia no permitida por la Ley.” En consecuencia, al no existir habilitación legal para discutir mediante apelación de la sentencia el monto concreto de las agencias en derecho, el reparo formulado carece de procedencia en esta instancia, razón por la cual será declarado inadmisible. 7.
COSTAS De conformidad con lo establecido por los numerales 1 y 3 del artículo 365 del CGP, se imponen costas a la parte demandada y en favor de la demandante. 5 Ver auto 05001 31 03 001 2024 00491 01 MP. RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTINEZ Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social”
8. AGENCIAS EN DERECHO6 En esta instancia el Magistrado Ponente fija como agencias en derecho el equivalente a un (1) SMLMV, a cargo de la demandada y en favor del demandante. DECISIÓN La SALA SEGUNDA CIVIL DE DECISIÓN DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE MEDELLÍN, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley FALLA PRIMERO: MODIFICAR el numeral QUINTO de la sentencia proferida el 10 de septiembre de 2025 por el Juzgado Veintiuno Civil del Circuito de Medellín, el cual quedará así: “QUINTO: Fijar el valor de la indemnización por la imposición de la servidumbre en el predio con folio de la matrícula inmobiliaria No. 01N-5454439 en el valor de CIENTO CINCO MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y CUATRO MIL QUINIENTOS SESENTA PESOS ($105.454.560), por lo expuesto en la parte considerativa de la providencia. RECONOCER en favor de INDUSTRIAS DE ALIMENTOS ZENÚ SAS, CUARENTA Y SEIS MILLONES SEISCIENTOS Numeral 3 del artículo 366 del CGP: “3.
La liquidación incluirá el valor de los honorarios de auxiliares de la justicia, los demás gastos judiciales hechos por la parte beneficiada con la condena, siempre que aparezcan comprobados, hayan sido útiles y correspondan a actuaciones autorizadas por la ley, y las agencias en derecho que fije el magistrado sustanciador o el juez, aunque se litigue sin apoderado.” (Subrayada propia) 6 Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” TRES MIL OCHOCIENTOS SESENTA Y UN PESOS CON NOVENTA Y SEIS CENTAVOS ($46.603.861,96) por concepto de actualización monetaria del valor consignado por EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN ESP al inicio del trámite judicial.
EMPRESAS PÚBLICAS DE MEDELLÍN ESP deberá consignar dicha suma dentro de los quince (15) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia.”
SEGUNDO: En esta instancia se condena en costas a la parte demandada y en favor de la demandante, fijando como agencias en derecho el equivalente a un (1) SMLMV.
NOTIFÍQUESE POR ESTADOS Y ELECTRÓNICAMENTE. LOS MAGISTRADOS (Firmado electrónicamente) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ (Ausencia justificada) LUIS ENRIQUE GIL MARÍN (Firmado electrónicamente) ADRIANA LARGO TABORDA Radicado Nro. 05001 31 03 021 2021 00116 02 Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Adriana Del Socorro Largo Taborda Magistrada Sala 008 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: b44ae32838c852b2f24463229d2296ef3a03b32870b55854b851466125970d76 Documento generado en 11/06/2026 01:38:42 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica