TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL Bogotá D.C., seis (06) de abril de dos mil veintiséis (2026) Asunto: Proceso divisorio promovido por el señor Belarmino Torres Acosta contra Álvaro Enrique Pava Vargas. Radicado. 1100131030 39 2024 00302 01. Se resuelve el recurso de apelación que interpuso la parte demandante, contra el auto de 26 de noviembre de 20251, que profirió el Juzgado Treinta y Nueve del Circuito de Bogotá. I.
ANTECEDENTES 1. El señor Belarmino Torres Acosta demandó a Álvaro Enrique Pava Vargas a fin de finiquitar mediante la venta y posterior distribución, la comunidad entre ellos existente respecto del inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria 50C-1219708 de la oficina registral de esta urbe, en razón a que tiene el 24.676% de la propiedad siendo de dominio la parte restante, del enjuiciado2. 2.
El demandado se opuso a las pretensiones y reclamó el reconocimiento de mejoras que afirmó haber efectuado en la copropiedad. En sustento de lo segundo aportó un dictamen pericial, solicitó la realización de una inspección judicial con intervención de perito, así como el interrogatorio de parte del actor a fin de que se relatara sobre las edificaciones y pago de impuestos relacionados con el inmueble3. 1 Archivo “032ActaAudiencia26Nov25” del cuaderno principal del expediente. 2 3 Cfr. Archivo “002DemandaAnexos”.
Folios 313 y 314 Archivo “014ContestacionDemanda14Feb25”. 1 Expediente: 11001310303920240030201 3. El demandante se opuso a tal petición4 al estimar que las mejoras por valor de $46.293.812 y los gravámenes por $4.906.822,60, no se encontraban debidamente acreditados, pues varias de las facturas arrimadas carecían de validez y, en todo caso, el convocado a juicio percibió frutos civiles por concepto de arrendamientos desde 2006, que superaban ampliamente el valor por él reclamado, por lo que ambos rubros debían compensarse.
Asimismo, aceptó la objeción formulada al avalúo comercial adosado con el libelo y pidió tener en cuenta la experticia aportada por el demandado, la cual fijaba el valor del predio en $621.641.740,oo M/cte. 4. Evacuadas las pruebas dispuestas para definir el debate, mediante el proveído impugnado el a quo dispuso: “PRIMERO: DECRETAR la división por venta en pública subasta del inmueble localizado en la Carrera 35A No. 1C-79 del barrio Bochica e identificado con el folio de matrícula inmobiliario No. 50C-1219708 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá D.C., zona centro, conforme lo expuesto la parte motiva.
(…)
TERCERO: FIJAR como valor del avalúo comercial del predio localizado en la Carrera 35A No. 1C-79 del barrio Bochica e identificado con el folio de matrícula inmobiliario No. 50C1219708 la suma de $621.641.740,00, conforme el avalúo aportado por la parte demandada y aceptado por la parte demandante.
CUARTO: RECONOCER por concepto de mejoras a favor del demandado ÁLVARO ENRIQUE PAVA VARGAS la suma correspondiente a $46.293.812,00 sin lugar a compensaciones con el demandante, BELARMINO TORRES ACOSTA, conforme lo señalado en el cuerpo de esta decisión. (…)”. 5. promotor Inconforme interpuso con lo recurso ordenado, de el apoderado apelación. Cimentó del la 4 Archivo “018OposicionMejoras05May25”. 2 Expediente: 11001310303920240030201 inconformidad en que5 su representado adquirió la propiedad del 24,676% del inmueble a partir del 16 de febrero de 2021 mediante sentencia proferida por el Juzgado 22 de Familia de Bogotá, por lo que no resultaba procedente que se le condenara a pagar mejoras o impuestos de periodos anteriores a la adquisición de la alícuota del bien.
Sostuvo que el dictamen se fundó únicamente en algunas facturas con inconsistencias, sin fecha, sin identificación del proveedor, ilegibles o simples recibos de caja menor, cuya sumatoria no respaldaba el monto invocado. Finalmente, expuso que el demandado percibió frutos civiles por concepto de arrendamientos desde 2006, por un valor aproximado de $309.153.345 que además de rebasar el monto exigido, debía compensarse con éste.
II. CONSIDERACIONES 1. Para resolver, el artículo 406 del Código General del Proceso establece “Todo comunero puede pedir la división material de la cosa común, o su venta para que se distribuya el producto”, por parte, el artículo 412 ibidem prevé que “El comunero que tenga mejoras en la cosa común deberá reclamar su derecho en la demanda o en la contestación, especificándolas debidamente y estimándolas bajo juramento de conformidad con el artículo 206, y acompañará dictamen pericial sobre su valor”.
En cuanto a las mejoras, frente al costo de las obras y reparaciones del bien objeto del cuasicontrato de comunidad, el artículo 2327 del Código Civil dispone que “Cada comunero debe contribuir 5 a las obras y reparaciones de la comunidad Minuto 21:19 archivo “031Audiencia26Nov25” Cfr. 3 Expediente: 11001310303920240030201 proporcionalmente a su cuota”, de lo que se sigue que el reconocimiento de las mejoras al interior del proceso divisorio se encuentra en consonancia con la proporción del derecho que cada uno tiene dentro de la copropiedad, habida cuenta que tanto el demandado como el demandante son dueños del bien objeto del litigio.
En tal sentido, el cobro absoluto de las mejoras a uno solo de los comuneros excedería el deber jurídico que tiene éste de contribuir a las obras y reparaciones. Por último, referente a las mejoras, la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia las ha caracterizado de la siguiente manera: “Valga la pena de manera inicial acotar que desde el lenguaje natural o consuetudinario se conocen como “obra” aquella cosa hecha o producida por el hombre sea material o intelectual, como sería la construcción de un edificio o escribir un libro.
Tratándose de obras materiales podemos encontrar obras nuevas o reformas, en donde estas últimas constituyen un cambio de aspecto o funcionalidad de una estructura, un cambio en su forma o tamaño, incluida tareas de preservación y mantenimiento. Desde la arquitectura se dice que una reforma usualmente implica una reconstrucción total o parcial de una edificación, bien sea por la necesidad de reparaciones necesarias para mantener o mejorar la estabilidad, por motivos de ruina o abandono, o para adaptar lo existente a nuevas necesidades.
Tales conceptos no son ajenos a los contenidos en la legislación, habida cuenta que en razón de diversas situaciones jurídicas es dable su realización con consecuencias jurídicas, como es el caso de las que hace el poseedor o un tenedor, que pueden dar derecho o no a adquirir el dominio, como ocurre con la accesión, o el reconocimiento del derecho que puede tener el poseedor reivindicado, o el locatario en el arrendamiento a ser resarcido en el valor de las expensas necesarias invertidas en la conservación de la cosa o las mejoras útiles hechas antes de la contestación de la demanda.
Respecto de las mejoras nuestro ordenamiento, con raigambre romanista, ha acogido la definición tradicional, calificando las necesarias como aquellas sin las cuales el inmueble no podría ser conservado; útiles, las que no siendo indispensables para la conservación del inmueble, aumentan su valor y resultan provechosas para el propietario y 4 Expediente: 11001310303920240030201 locatario; y voluptuarias, referidas a las realizadas en beneficio exclusivo de quien las incorporó, como las de recreo o esparcimiento, de mero lujo o suntuarias; reconociendo los efectos de su realización en distintos escenarios, así como la existencia o no del derecho y condiciones necesarias para reclamarlas.”6. 2.
Revisado el expediente, el Tribunal anticipa la revocatoria del reconocimiento de mejoras controvertido, acorde con los razonamientos que enseguida se exponen. En primer lugar, debe recordarse que la disputa acerca de las mejoras en el presente trámite no queda relegado de su efectiva demostración acorde con el principio general previsto en el canon 167 de la normatividad adjetiva según el cual “Incumbe a las partes probar el supuesto de hecho de las normas que consagran el efecto jurídico que ellas persiguen”.
Así las cosas, para probar la plantación de las referidas contribuciones la parte demandada allegó, de una parte, sendos documentos que rotuló como “facturas”, algunas fotografías e igualmente, el trabajo pericial realizado por el profesional Rahab Giovanni Rico Escobar el día 12 de febrero del año 2025. Sobre el particular, es menester destacar que, aunque no existe tarifa legal al respecto, a fin de poder demostrar efectivamente anexidades como las que aquí reclamó el señor Álvaro Enrique Pava Vargas, se requiere, no solamente la acreditación del costo de los elementos, insumos y mano de obra que sirvieron para su incorporación al respectivo bien y que tuvo que asumir, sino, por supuesto de otro tipo de medios de convicción tendientes a esclarecer su incorporación al bien mejorado, lo cual se puede lograr a través de un dictamen pericial que 6 permita establecer aquella amalgama e igualmente Sentencia SC1905 de 2019. 5 Expediente: 11001310303920240030201 cuantificar el nivel de acrecimiento que aportó el hecho mejorario al respectivo activo dado que, por sabido se tiene acorde con las reglas la sana crítica y de la experiencia, la aportación de elementos a un inmueble para su mantenimiento, provecho o suntuosidad, contribuye extrínsecamente a incrementar su apreciación y valor comercial, cuya corresponde a una tarea valuatoria, tasación profesional propia de expertos especializados en el mercado de esa clase de elementos.
Así las cosas, al revisar con detenimiento la experticia allegada para tal propósito, no se vislumbra explicación científica, técnica o artística realizada por el experto tanto para vincular los elementos y contratos anexos a la contestación de la demanda con la heredad cuya división se debate, como para establecer el impacto o valorización de éstos en el valor venial del predio.
Si se lee con detenimiento la pericia, el perito contratado apenas realizó un “presupuesto de mejoras” para el apartamento del tercer nivel del objeto materia de disputa en donde enlistó y sumó diferentes conceptos como pisos, muros, carpintería, red eléctrica, aparatos sanitarios, adicionales y otras instalaciones, pero no obstante, no dio mayor explicación acerca de los naturales interrogantes en esa clase de medios especializados para desnudar su conjetura consistente en establecer el valor pretendido por la parte demandada, pues no disipó inquietudes tales como ¿de dónde saco los guarismos que certificó sobre ese punto en particular?, ¿qué metodología apreciativa singular o profesional empleó para arribar a la valoración en dinero que realizó de aquel concepto?, ¿cómo fueron implantados los objetos comprados al inmueble?, ¿cómo pueden apreciarse los mismos en un “antes” y “después” de la edificación adquirida por el enjuiciado?, omisión que restaba por completo la capacidad 6 Expediente: 11001310303920240030201 demostrativa de su dicho, para que el reconocimiento ambicionado se abriera paso.
Recuérdese que, para la valoración del mentado medio de convicción la jurisprudencia ha señalado que “el fallador apreciará el dictamen; labor que emprenderá de acuerdo con las reglas de la sana crítica y en la que evaluará la solidez, claridad, exhaustividad, precisión y calidad de sus fundamentos, la idoneidad del perito y su comportamiento en la audiencia, así como las demás pruebas que obren en el proceso (art. 232).
Es este el momento, entonces, en el que se deberá examinar con rigor el trabajo pericial en todas sus dimensiones a efectos de asignarle fuerza demostrativa. Dicho de otra manera, es aquí que se escudriña la imparcialidad e idoneidad del experto, así como la fundamentación de la investigación y sus conclusiones”7. De otro lado, la doctrina patria y foránea sostiene que “el papel del juez es distinto cuando debe valorar la prueba técnica que le presenta la parte para confirmar sus afirmaciones y determinar si ella es suficiente” lo cual se efectúa mediante “una valoración externa, a un examen crítico de una opinión técnica o científica”.
Así, “el valor que el juez le otorgará al dictamen presentado dependerá de factores tales como la verificación del procedimiento, adoptado por el perito para rendirlo, su fundamentación, su coherencia y su exhaustividad”8. Al respecto, “el dictamen que debe realizarse está dirigido a personas que no son expertas y que, por tanto, debe hacer un esfuerzo suplementario en la exposición de sus conclusiones, a riesgo de que no sean tenidas en cuenta finalmente y el dictamen 7 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil, Agraria y Rural.
Sentencia STC2066 de 2021. 8 BERMUDEZ Muñoz Martín. Del Dictamen judicial al dictamen de parte su regulación en el CPACA y en el CGP. Segunda Edición. Legis. 2016. Pg. 60. 7 Expediente: 11001310303920240030201 acabe resultando en su conjunto, inútil, con la consiguiente pérdida de tiempo y dinero”9. Así, “en la pericia tan importante es la conclusión o resultado como el camino que se ha seguido para llegar hasta él; por ello no es posible en el dictamen pericial la conclusión o el juicio omitiendo información sobre los presupuestos –máximas de experiencia especializadas-, los procedimientos empleados y el razonamiento lógico que sostiene la conclusión. Menor credibilidad cabra otorgar todavía al dictamen cuando el perito ha omitido no la descripción sino la misma utilización de procedimientos, de análisis necesarios para llegar a conclusiones coherentes y fiables”10.
Sentadas las anteriores premisas erró el proveído contrariado en tanto descuidó la labor critica que merecía la prueba y que daba consonancia al deber de pronunciamiento sobre ese particular aspecto de la polémica. Ante lo comentado la Sala debe descartar la fiabilidad de la analizada prueba esgrimida para las mejoras y con ello, queda desarticulada la capacidad de convicción de los restantes elementos hacia allá enfilados y recopilados en las diligencias, pues como se anotaba en líneas previas, los solos comprobantes o fotografías no reúnen con suficiencia la convicción de que el demandado optimó el bien condominado y menos aún permiten establecer el impacto que aquello tuvo en el precio actual de mercado del predio o aisladamente en los elementos anexos como un apéndice de dicho valor de venta.
Y es que, como si lo anterior fuera poco, ha de agregarse que el perito avaluó con beneplácito de los extremos en contienda, 9 NIEVA Fenoll. Jordi. La Valoración de la Prueba. Marcial Pons. 2010. Pg. 291. 10 FLORES Prada. Ignacio. La prueba pericial de parte en el proceso civil. Tiran lo Blanch. 2005. Pg. 393 y ss. 8 Expediente: 11001310303920240030201 precisamente el connotado inmueble, pero extrañamente lo hizo sin esclarecer si el valor de las mejoras que cuantificó excedía esa estimación o no, lo que de suyo descarta simétricamente la posibilidad de acceder al reconocimiento perseguido por el demandado.
En consecuencia, se recogerá el ordinal cuarto de la parte resolutiva del auto apelado para en su lugar negar las mejoras contendidas por Álvaro Enrique Pava Vargas a quien se le condenará en costas acorde con la regla del artículo 365 del C.G.P. Por lo dicho, vale la pena aclarar que deviene inviable la “compensación” de los frutos civiles de la heredad, discutidos por la parte demandante, además que, tales rendimientos del bien raíz fueron rehusados por el Juez de conocimiento sin que esa repulsión fuese controvertida en modo alguno. Bajo los anteriores prolegómenos el Despacho, III.
PRIMERO
RESUELVE
REVOCAR el ordinal cuarto de la parte resolutiva del auto de 26 de noviembre de 2025 que profirió el Juzgado Treinta y Nueve del Circuito de Bogotá para en su lugar NEGAR las mejoras pretendidas por la parte demandada en el presente asunto por lo expuesto en la parte considerativa del presente pronunciamiento. En lo demás, SE CONFIRMA.
SEGUNDO: CONDENAR en costas a la parte enjuiciada y en favor de la parte demandante ante la prosperidad de la alzada. Se fijan como agencias en derecho la suma de $1’750.905,oo M/cte, acorde con lo dispuesto en el numeral 7º del artículo 5º 9 Expediente: 11001310303920240030201 del Acuerdo PSAA16-10554 expedido por el Consejo Superior de la Judicatura.
TERCERO: DEVOLVER las diligencias al Juzgado de origen previas las desanotaciones del caso. Ofíciese. Notifíquese y cúmplase (2), (Firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Magistrada Rad.: 39 2024 00302 01 Firmado Por: Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial Funcionario Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: f51589f94130e9c5c920920b2e9a1cbff49700e42a06aed7852919c3baa5d280 Documento generado en 06/04/2026 02:52:45 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 10 Expediente: 11001310303920240030201