Bogotá D.C., lunes cinco (5) de mayo de dos mil veinticinco (2025) Señores SALA CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ D.C. Atención de la Honorable Magistrada Ponente: RUTH ELENA GALVIS VERGARA E. S. D. REFERENCIA: PROCESO DECLARATIVO DE NULIDAD DEL CONTRATO RADICADO: 11001310303920200038902 DEMANDANTES: IDELFONSO RAMÍREZ VALENCIA Y JUAN CARLOS RAMÍREZ VALENCIA DEMANDADO: LUIS ANTONIO ROZO ROJAS ASUNTO: RECURSO DE REPOSICIÓN Y, EN SUBSIDIO, RECURSO DE QUEJA CONTRA EL AUTO DE FECHA 28 DE ABRIL DE 2025, MEDIANTE EL CUAL SE NEGÓ LA CONCESIÓN DEL RECURSO EXTRAORDINARIO DE CASACIÓN Respetados Señores: Quien suscribe, CAMILO ANDRÉS BARACALDO CÁRDENAS, mayor de edad, domiciliado en la ciudad de Bogotá D.C., identificado civil y profesionalmente como aparece al pie de mi firma, actuando en calidad de apoderado judicial de LUIS ANTONIO ROZO ROJAS, conforme poder especial que me fue conferido y que obra en el expediente, respetuosamente me permito interponer RECURSO DE REPOSICIÓN y, en subsidio, RECURSO DE QUEJA contra la negativa de CONCEDER el Recurso Extraordinario de Casación, decisión que se encuentra contenida en Auto de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil veinticinco (2025), en la siguiente forma y términos: I. OBJETO El presente recurso tiene por objeto que se REVOQUE la negativa de conceder el Recurso Extraordinario de Casación interpuesto el día siete (7) de abril de dos mil veinticinco (2025) en contra de la Sentencia de Segunda instancia proferida dentro del presente proceso declarativo, y, en su lugar, se CONCEDA el Recurso Extraordinario de Casación ante la Honorable Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia. De otro lado, en el evento que se mantenga la decisión del Despacho, interpongo subsidiariamente el RECURSO DE QUEJA, para que el Superior Jerárquico decida sobre la concesión del Recurso Extraordinario de Casación, de conformidad con lo dispuesto en el Artículo 353 del Código General del Proceso.
II. OPORTUNIDAD Y PROCEDENCIA El presente escrito se interpone de manera OPORTUNA, esto es, dentro de los tres (3) días siguientes a la notificación por anotación en lista de Estado Electrónico No E-071 del veintinueve (29) de abril de dos mil veinticinco (2025) del Auto que negó la concesión del Recurso Extraordinario de Casación, de conformidad con lo dispuesto en el inciso 3° del Artículo 302, en concordancia con los artículos 318 y 353, todos del Código General del Proceso.
Calle 31 # 13 A - 51, Oficina 307 del Edificio Panorama, Parque Central Bavaria, Bogotá D.C. baracaldoabogados@outlook.com / Teléfono (601) 6263909 En efecto, el término para interponer RECURSO DE REPOSICIÓN, y en subsidio, RECURSO DE QUEJA, transcurre durante los días 30 de abril, 2 de mayo y cinco (5) de mayo de dos mil veinticinco (2025), lapso dentro del cual se radica el presente escrito.
Por otra parte, el RECURSO DE REPOSICIÓN es PROCEDENTE, de conformidad con lo previsto en el inciso primero del Artículo 318 del Código General del Proceso, que expresamente dispone: “Salvo norma en contrario, el recurso de reposición procede contra los autos que dicte el juez, contra los del magistrado sustanciador no susceptibles de súplica y contra los de la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia”.
(Énfasis en subraya y negrilla es nuestro). De igual forma, es PROCEDENTE el RECURSO DE QUEJA al tenor de lo dispuesto en el Artículo 352 del Código General del Proceso, que expresamente establece: “Cuando el juez de primera instancia deniegue el recurso de apelación, el recurrente podrá interponer el de queja para que el superior lo conceda si fuere procedente.
El mismo recurso procede cuando se deniegue el de casación”. (Énfasis en subraya y negrilla es nuestro). III.
FUNDAMENTOS DE LA IMPUGNACIÓN
3.1. LA PROVIDENCIA RECURRIDA: A través del Auto de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil veinticinco (2025), el Despacho negó la concesión del Recurso Extraordinario de Casación interpuesto el día siete (7) de abril de dos mil veinticinco (2025) en contra de la Sentencia de Segunda instancia proferida dentro del presente proceso, esencialmente, por considerar que no se configura en el sub examine el presupuesto de la cuantía del interés para recurrir, consagrado en el Artículo 338 del Código General del Proceso.
Para arribar a tal conclusión el Tribunal, en apretada síntesis, consideró: (i) que el perjuicio derivado para el demandado producto de la modificación a la sentencia de primera instancia se concretó únicamente en la condena impuesta al pago de $790.075.543; (ii) que el agravio económico en tratándose de restituciones mutuas derivadas de la anulación del contrato se determina a través del cruce de cuentas entre las partes;
(iii) que no existen elementos para determinar el valor del bien inmueble cuya restitución fue ordenada; y (iv) que aplicadas los anteriores postulados de la providencia, el valor del interés para recurrir, según el ad quem, se reduce a la suma de $50.466.659.
3.2. MOTIVO DE CENSURA DE LA DECISIÓN DEL TRIBUNAL Sea lo primero reiterar que, contrario al análisis efectuado por el Despacho, de lo decidido en los numerales “TERCERO” y “CUARTO” de la parte resolutiva de la Sentencia de fecha treinta (30) de enero de dos mil veinticinco (2025), proferida por la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., surge evidentemente un perjuicio económico para mi mandante que EXCEDE el monto de los mil salarios mínimos legales mensuales vigentes (1.000 SMLMV, lo que hace procedente en este asunto el recurso extraordinario de casación contra la mencionada sentencia. La Sala de Casación Civil de la Honorable Corte Suprema de Justicia en providencia AC6947-2024, con ponencia de la Magistrada Hilda Gonzales Neira, sobre la cuantía del interés para recurrir reiterando jurisprudencia de la Alta Corte, señaló: Calle 31 # 13 A - 51, Oficina 307 del Edificio Panorama, Parque Central Bavaria, Bogotá D.C. baracaldoabogados@outlook.com / Teléfono (601) 6263909 “En ese sentido, prevé el artículo 339 del citado ordenamiento que la cuantía en casación se establece, de preferencia, «con los elementos de juicio que obren en el expediente», dentro de los que, por supuesto, cuentan las declaraciones o condenas pretendidas en la demanda y aquellas impuestas en el juicio; dicho de otra manera, aquel monto se determina por el valor del agravio o del perjuicio patrimonial que con las resoluciones del fallo de segundo grado sufra el recurrente”.
(Énfasis en subraya y negrilla fuera del texto). Así pues, el perjuicio económico a mi mandante se materializó y, por ende, debe cuantificarse, a partir de la sumatoria de las órdenes que le representan a aquel una alteración negativa en su patrimonio, esto es, tanto por el valor que conlleva la orden de restitución del bien inmueble, como por el valor que le fue impuesto por concepto de frutos civiles, toda vez que las dos determinaciones en mención forman parte de lo que se denominan “restituciones mutuas”, que no son cosa distinta a los efectos económicos objetivamente derivados de la aniquilación del negocio jurídico.
Siendo ello así, no resulta admisible que se descarte de entrada el valor del bien que, producto de la anulación del contrato, debe ser objeto de restitución jurídica y material, pues determinar así el perjuicio del demandado, implica una vulneración injustificada de su derecho de impugnación extraordinaria, en tanto que se deja de lado una parte determinante de los elementos que constituyen el todo del agravio o lesión que le provoca la sentencia del Tribunal.
Dicho lo anterior, tenemos que para la correcta determinación del interés económico para recurrir, debe procederse así: - En primer lugar, debe cuantificarse el valor que entraña la orden de devolución o entrega de un inmueble, obrante en el numeral “TERCERO” de la parte resolutiva de la Sentencia de Segunda Instancia, cuyo valor se fijó en la misma providencia, para el año dos mil veintiuno (2021), en la suma de MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y NUEVE MILLONES NOVECIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL PESOS (COP $1.469.984.000) moneda legal colombiana, monto que, a juicio de la Sala Civil del Tribunal Superior de Distrito Judicial de Bogotá D.C., corresponde al avaluó comercial del inmueble1.
Destáquese de lo anterior, que el propio Tribunal le atribuyó a este activo inmobiliario un valor económico, lo que implica que, contrario a lo afirmado en el auto que denegó la concesión del recurso, en el expediente sí obran “elementos de juicio” para establecer el justiprecio de este aspecto económico de la resolución que, siendo desfavorable al recurrente, debe ser tenido en cuenta de manera indefectible para establecer el requisito de la cuantía de interés económico para recurrir.
Sobre este aspecto, baste con adicionar que el uso de los elementos de juicio obrantes en el plenario no es una facultad discrecional del Tribunal, sino un mandato imperativo del legislador procesal; no en vano, en el texto del artículo 339 del Código General del Proceso, con total claridad se dispone: 1 Dicho avalúo no se aleja del valor comercial del inmueble determinado por peritos a 18 de febrero de 2025, el cual adjuntamos para evidenciar que el valor del interés para recurrir en este asunto si es superior a los 1.000 s.m.l.m.v.; dejando claro que no se trata con ello de introducir una prueba pericial fuera del término, sino de evidenciar que el valor que emana de los elementos de juicio obrantes en el expediente es un valor cercano al de mercado según el avalúo que se allega.
Calle 31 # 13 A - 51, Oficina 307 del Edificio Panorama, Parque Central Bavaria, Bogotá D.C. baracaldoabogados@outlook.com / Teléfono (601) 6263909 “Artículo 339. Justiprecio del interés para recurrir y concesión del recurso. Cuando para la procedencia del recurso sea necesario fijar el interés económico afectado con la sentencia, su cuantía deberá establecerse con los elementos de juicio que obren en el expediente.
Con todo, el recurrente podrá aportar un dictamen pericial si lo considera necesario, y el magistrado decidirá de plano sobre la concesión”(énfasis propio). Precisamente cuando el legislador procesal indica que la cuantía “deberá establecerse con los elementos de juicio que obren en el expediente”, dejando la aportación de la prueba pericial como una facultad que puede o no ejercer el recurrente, está estableciendo un DEBER JUDICIAL INELUDIBLE, por virtud del cual, lo que prima en la determinación del justiprecio es la labor rigurosa del Tribunal en cuanto a determinarlo sin necesidad de exigir de la parte recurrente cargas adicionales que la ley procedimental no ha establecido.
Adicionalmente, y no menos importante, es que el desconocimiento del valor ya establecido en sentencia de segunda instancia por el Tribunal para efectos del análisis de procedencia del recurso de casación, constituye un contrasentido y una lesión del derecho de impugnación de mi mandante, pues resulta inequitativo y contradictorio que el Tribunal reconozca que el inmueble tiene un valor económico determinado para imponerle sendas condenas económicas basándose en dicho valor, pero que al mismo tiempo afirme que no tiene acreditado un valor del inmueble para negarle la concesión del recurso extraordinario de casación. - En segundo lugar, en el numeral “CUARTO” de la Sentencia de Segunda Instancia se impuso una condena al pago de supuestos frutos civiles a mi representado por valor de SETECIENTOS NOVENTA MILLONES SETENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS CUARENTA Y TRES PESOS (COP $790.075.543) moneda legal colombiana, lo que genera graves perjuicios económicos que afectan los derechos e intereses de mi mandante.
De acuerdo con lo anterior, sumadas las cuantías de las decisiones desfavorables a mi poderdante, tenemos que las mismas ascienden a un monto de $2.260.059.543, monto que a todas luces excede de los mil salarios mínimos legales mensuales vigentes (1.000 SMLMV), siendo viable en este asunto el recurso extraordinario de casación. Ahora bien, incluso si se llegare a restar el valor de la decisión desfavorable al demandante, en aplicación de la tesis del cruce de cuentas que este apoderado no comparte plenamente, tendríamos que el valor de la decisión desfavorable sigue siendo de $1.520.450.659, suma que también es mayor a mil salarios mínimos legales mensuales vigentes (1.000 SMLMV), lo que faculta a mi mandante para interponer recurso extraordinario de casación, atendiendo que se cumplen los presupuestos legales para el trámite del referido recurso, entre ellos, la cuantía del interés para recurrir.
Con fundamento en todo lo anteriormente expuesto, respetuosamente me permito formular el siguiente: IV. PETITUM PRIMERO: Se REVOQUE el Auto de fecha veintiocho (28) de abril de dos mil veinticinco (2025), mediante el cual se negó la concesión del recurso extraordinario de casación interpuesto el siete (7) Calle 31 # 13 A - 51, Oficina 307 del Edificio Panorama, Parque Central Bavaria, Bogotá D.C. baracaldoabogados@outlook.com / Teléfono (601) 6263909 de abril de dos mil veinticinco (2025), en contra de la Sentencia de Segunda instancia, y, en su lugar, se CONCEDA el recurso extraordinario de casación interpuesto.
SEGUNDO: En el evento que se mantenga la negativa del Despacho, interpongo subsidiariamente el RECURSO DE QUEJA, para que el Superior Jerárquico decida sobre la concesión del recurso extraordinario de casación, de conformidad con lo previsto en el Artículo 353 del Código General del Proceso. V. ANEXO Copia del Dictamen y/o informe pericial del avalúo comercial del inmueble identificado con F.M.I. 50C618581 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá Zona Centro.
(Anexo Único) VI. NOTIFICACIONES Y/O COMUNICACIONES Para efectos de notificaciones y/o comunicaciones se recibirán en la Calle 31 # 13 A - 51, Oficina 307 del Edificio Panorama, Parque Central Bavaria de la ciudad de Bogotá D.C., y a través del correo electrónico: baracaldoabogados@outlook.com Respetuosamente, CAMILO ANDRÉS BARACALDO CÁRDENAS C.C. 80.094.934 de Bogotá D.C. T.P. 150.029 del C.S. de la J. Calle 31 # 13 A - 51, Oficina 307 del Edificio Panorama, Parque Central Bavaria, Bogotá D.C. baracaldoabogados@outlook.com / Teléfono (601) 6263909 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA Bogotá, D. C., 18 de febrero de 2.025.
Señor. LUIS ANTONIO ROZO. Ciudad. REF.: AVALÚO COMERCIAL Y DE RENTA SOBRE UN LOTE DE TERRENO DE CARÁCTER URBANO CON UNAS CONSTRUCCIONES, UBICADO EN LA CALLE 12 # 16 – 67, BARRIO VOTO NACIONAL DE ESTA CIUDAD. Respetado Sr Rozo, reciba un cordial saludo. Adjunto a la presente estamos entregando el informe del Avalúo Comercial de la referencia. Agradecemos de antemano la confianza depositada en nosotra empresa.
Atentamente, JUAN MANUEL GONZÁLEZ LUQUE. Gerente. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 1 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA AVALÚO COMERCIAL Y DE RENTA LOTE CON EDIFICACIÓN DE USO COMERCIAL CALLE 12 No. 16 – 67 URBANIZACIÓN VOTO NACIONAL SOLICITADO POR: SR. LUIS ANTONIO ROZO. Bogotá, D.C., 18 de febrero de 2.025 G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 2 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 1. 1.1 INFORMACIÓN GENERAL OBJETO DEL AVALÚO El objeto presente estudio está orientado hacia la determinación de los factores físicos y económicos que nos permitan estimar el justiprecio comercial y de renta del inmueble, cuyas características se detallan más adelante. 1.2 TIPO DE INMUEBLE Se trata de una edificación de carácter comercial, levantada sobre un lote de terreno medianero. 1.3 DIRECCIÓN Dirección: El inmueble está distinguido en la actual nomenclatura urbana de la ciudad con el número 16 – 67 de la calle 12.
Fuente: https://www.openstreetmap.org/#map=16/4.60407/-74.08255 G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 3 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 1.4 LOCALIZACIÓN 1.4.1 Ubicación: El inmueble objeto de estudio está localizado al costado sur de la Avenida Calle 13 y al occidente de la Avenida Caracas o Avenida Carrera 14. 1.4.2 Urbanización: El inmueble forma parte de la Urbanización Voto Nacional con código catastral 004103. 1.4.3 Alcaldía Menor: La urbanización forma parte de la Alcaldía Menor de Los Mártires, Localidad número 14. 1.4.4 Municipio: Bogotá, D.C. 1.4.5 Departamento: Cundinamarca. 1.4.6 País: Colombia. 1.5 SOLICITANTE DEL AVALÚO Sr. Luis Antonio Rozo. 1.6 FECHA DE LA VISITA La visita fue practicada al inmueble el día 12 de febrero de 2.025. 1.7 DOCUMENTOS SUMINISTRADOS Los siguientes fueron los documentos suministrados y consultados, para la realización del presente avalúo comercial: • • • Copia del certificado de libertad No. 50C-618581 de fecha 31 de enero de 2.025.
Copia de la escritura pública No. 226 del 20 de enero de.995 de la Notaría 20 de Bogotá, D.C. Copia del recibo del Impuesto Predial Unificado del año 2.024. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 4 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 2. 2.1 2.2 ASPECTOS URBANÍSTICOS Y ANÁLISIS DEL SECTOR DELIMITACIÓN DEL BARRIO Según el Plano de Zonas y Barrios de la ciudad de Bogotá, el inmueble está localizado en la Urbanización Voto Nacional.
Los límites generales de esta Urbanización, según los planos catastrales, son: POR EL NORTE Avenida Calle 13 de por medio con los barrios San Victorino y El Listón. POR EL SUR Calle 8ª de por medio con el barrio La Estanzuela. POR EL ORIENTE Avenida Caracas, de por medio con los barrios Santa Inés y La Capuchina. POR EL OCCIDENTE Carrera 19 de por medio con los barrios Sabana y La Pepita.
ESTRATIFICACIÓN SOCIOECONÓMICA La urbanización se encuentra clasificada dentro del estrato tres (3), según plano de estratos, del Decreto 551 del 12 de septiembre de 2.019. Nota: El inmueble “NO” tiene asignado estrato; la anterior estratificación aplica únicamente para el uso de vivienda, Ley 142 de 1.994. 2.3 ACTIVIDADES PREDOMINANTES En la zona de Los Mártires había quintas y haciendas que se urbanizaron en el siglo XX.
El barrio Eduardo Santos se edificó en la quinta llamada Ninguna Parte. La hacienda La Estanzuela se dividía en dos secciones; en La Estanzuelita se construyeron, entre otros, los barrios Santa Isabel, El Progreso y La Estanzuela. Los barrios Santa Fe y Samper Mendoza se instalaron en las antiguas quintas La Azotea y La Florida. En el eje de la Avenida Caracas, entre las actuales calles 13 y 19, se asentaban las quintas Frascati, La Favorita, Espíritu Santo y Montoya, y un poco hacia el norte la hacienda San Façón, en cuyos terrenos se construiría la primera parte del barrio La Favorita, y más hacia la Avenida Caracas, la quinta Floresta y las Mercedes.
G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 5 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA Como ya se mencionó, el gran déficit habitacional que sufría la ciudad ocasionó graves problemas de hacinamiento y densificación en el centro urbano. En parte la situación se solucionó gracias a la presión ejercida por los nuevos sectores sociales, que luchando por distinguirse en el contexto socio-espacial urbano reivindicaban para sí áreas urbanizables dotadas de servicios.
A partir de ese momento la ciudad vio la necesidad de ampliar y mejorar su red vial. De ahí que se trazaran desde el centro vías en forma de tentáculos que se dirigían hacia el norte para conectarse con Chapinero, hacia el sur para encontrar a San Cristóbal, y hacia el occidente para dirigirse a Bosa y Soacha, y por otro lado para llegar a Fontibón a través de la avenida Colón. Originalmente la urbanización correspondía al desarrollo de vivienda unifamiliar en la zona centro de la ciudad y se caracteriza por presentar desarrollos de vivienda unifamiliar con patio interior; pero con el paso de los años, se han venido cambiando los usos para desarrollar en sus predios, locales comerciales cuya vocación principal son los almacenes de ferretería y otro tipo de actividades comerciales. 2.4 TIPOS DE EDIFICACIÓN El sector se caracteriza por la presencia de edificaciones unifamiliares de uno (1) a tres (3) pisos de altura y algunas edificaciones de multifamiliares de hasta cinco (5) pisos de altura. 2.5 2.5.1 OBRAS GENERALES DE URBANISMO Zonas Verdes y Parques: El sector cuenta con muy pocas zonas verdes y parques públicos de cobertura local.
En el sector sobresale el parque España ubicado sobre la calle 11 entre carreras 18 y 19. 2.5.2 Alumbrado Público: La urbanización cuenta con buen servicio de alumbrado público, tanto sobre ejes viales principales, como sobre vías locales. 2.5.3 Servicios Públicos: El sector cuenta con todas las redes básicas de servicios públicos, tales como acueducto, alcantarillado, energía eléctrica, teléfonos y recolección de basuras, en aceptable estado de funcionamiento.
G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 6 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 2.6 TRANSPORTE PÚBLICO El sector cuenta con varias rutas de transporte público, que le permiten tener un fácil desplazamiento hacia el resto de la ciudad, principalmente sobre la Avenida Caracas y Avenida Calle 13, con el sistema de transporte masivo TRANSMILENIO. 2.7 VÍAS PRINCIPALES DE ACCESO AL SECTOR En general las condiciones de accesibilidad al sector son aceptables, por el tipo y magnitud de vías que lo sirven.
Las principales vías de acceso e influencia del sector son: 2.7.1 Nivel Arterial: En sentido transversal encontramos la Avenida Calle 6ª y la Avenida Calle 13; en sentido longitudinal encontramos la Avenida Carrera 14. 2.7.2 Nivel Local: Encontramos la calle 11 y la carrera 19. 2.7.3 Estado de Conservación: Tanto las vías arteriales como las vías locales se encuentran en aceptable estado de conservación. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 7 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 3. 3.1 REGLAMENTACIÓN • • • 3.2 ASPECTOS NORMATIVOS Resolución No. 0088 del 06 abril de 2021, “por la cual se aprueba el Plan Especial de Manejo y Protección PEMP del centro Histórico de Bogotá, declarado como bien de interés cultural del ámbito Nacional”.
Decreto 555 de 2021, “Por el cual se adopta la revisión general del Plan de Ordenamiento Territorial de Bogotá DC”. Resolución No. 0092 del 24 febrero de 2023 “Por la cual se aprueba el Plan Especial de Manejo y Protección PEMP del centro Histórico de Bogotá, declarado como bien de interés cultural del ámbito Nacional”. NORMATIVIDAD UPL 22 – Centro Histórico PLAN ESPECIAL DE MANEJO Y PROTECCIÓN BIC ÁREA DE ACTIVIDAD AA-M1 Aglomeraciones Comerciales TRATAMIENTO URBANÍSTICO CO-2 Conservación Contexto NIVEL N4 – Nivel de Intervención NOTA: Al final del informe se adjunta el estudio general de normas urbanísticas.
G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 8 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA
4. INFORMACIÓN JURÍDICA 4.1 PROPIETARIOS Según los documentos suministrados, los actuales propietarios del inmueble son: IDELFONSO RAMÍREZ VALENCIA y JUAN CARLOS RAMÍREZ VALENCIA. 4.2 TÍTULO DE ADQUISICIÓN La propiedad fue adquirida mediante Escritura Pública No. 226 de fecha 20 de enero de 1.995, otorgada en la Notaría 20 de Bogotá, D.C. 4.3 MATRÍCULA INMOBILIARIA El inmueble fue debidamente registrado en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del Círculo de Bogotá, bajo el Folio de Matrícula Inmobiliaria número 50C-618581. 4.4 CHIP El inmueble se identifica con el CHIP AAA0034KKDE. 4.5 INFORMACIÓN CATASTRAL CHIP DIRECCIÓN AVALÚO AAA0034KKDE CL 12 16 67 $1.048.162.000 ÁREA TERRENO 337,30 ÁREA CONSTRUIDA m! Vigencia de la informacion catastral consignada 4.6 258,09 m! AÑO 2.024 OBSERVACIONES JURÍDICAS En la Anotación 004 del folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-618581 de fecha 31 de enero de 2.025, por medio del Oficio 200231 de fecha 21 de enero de 2.010 de la Secretaria de Hacienda, existe un embargo por jurisdicción coactiva procesos administrativos de cobro coactivo.
En la Anotación 005 del folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-618581 de fecha 31 de enero de 2.025, por medio del Oficio 0334 de fecha 03 de mayo de 2.021 del Juzgado 20 Civil del Circuito de Oralidad de Bogotá, existe una demanda en proceso de pertenencia con radicado # 2021-00087-00, de Luis Antonio Rozo Rojas contra Idelfonso Ramírez Valencia y Juan Carlos Ramírez Valencia. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 9 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA
5. CARACTERÍSTICAS GENERALES DEL TERRENO 5.1 IDENTIFICACIÓN URBANÍSTICA Se trata de un lote de terreno identificado con el número 17 de la manzana 16 de la urbanización Voto Nacional. 5.2 CABIDA SUPERFICIARIA De conformidad con los documentos suministrados, el lote de terreno tiene la siguiente cabida superficiaria: Identificación Área del Terreno según EP # 226 CL 12 # 16 – 67 359,51 M² Área del Terreno según información catastral 337,30 M² NOTA: De acuerdo con la escritura pública No. 226 del 20 de enero de 1.995 de la notaría 20 de Bogotá, el predio tiene 8,57 metros lineales de frente por 41,95 metros lineales de fondo.
Teniendo en cuenta lo anterior, se adopta como área de terreno objeto de avalúo, la consignada en los documentos, producto de la multiplicación de 8,57 ml x 41,95 ml = 359,51 m². 5.3 LINDEROS GENERALES Los linderos generales del lote materia de estudio, se encuentran consignados en la escritura pública No. 226 y son los siguientes: POR EL NORTE: Con la calle
12. POR EL SUR: Con predio de Casimiro Espinosa. POR EL ORIENTE: Con casa de la familia Gacharná. POR EL OCCIDENTE: Con casa de Oliverio Ospina. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 10 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA UBICACIÓN DENTRO DE LA MANZANA Se trata de un lote de terreno medianero, ubicado sobre el costado sur de la calle 12, entre carreras 16 y 17.
Ca rre ra 17 5.4 lle 12 C ar re ra 16 Ca Fuente: https://mapas.bogota.gov.co/# 5.5 FRENTE SOBRE VÍA PÚBLICA El lote de terreno objeto de estudio, tiene un frente de 8,57 metros sobre la calle 12. 5.6 FORMA GEOMÉTRICA Se trata de un lote de terreno de configuración regular y forma geométrica rectangular, con una relación frente – fondo en proporción de 1 a 4,89. 5.7 TOPOGRAFÍA El lote tiene topografía plana. 5.8 ANTEJARDINES El desarrollo de la cuadra no previó una zona de antejardín por la calle 12.
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6. CARACTERÍSTICAS GENERALES DE CONSTRUCCIÓN 6.1 6.1.1 GENERALIDADES Tipo de Edificación: Se trata de una edificación comercial desarrollada en un (1) piso de altura. 6.1.2 Áreas de Construcción: Las siguientes son las áreas construidas por dependencias: Área local,00 M² Área Taller/trabajo,00 M² -------------ÁREA TOTAL CONSTRUIDA,00 M² NOTA: Las anteriores áreas construidas fueron calculadas con base en algunas medidas tomadas a la construcción el día de la visita; por lo tanto, deben considerarse aproximadas. 6.2 6.2.1 ESPECIFICACIONES CONSTRUCTIVAS Cimentación: Concreto ciclópeo. 6.2.2 Estructura: Cuenta con solo unas columnas para soportar parte de la cubierta; no tiene muros perimetrales completos (son de los predios vecinos y sobre parte de estos se soporta la cubierta). 6.2.3 Pisos: Pisos en concreto y tierra. 6.2.4 Mampostería: Ladrillo bloque hueco. 6.2.5 Fachada: Pañete con pintura y portón metálico. 6.2.7 Carpintería metálica: En lámina metálica con pintura. 6.2.8 Cubierta: Teja de asbesto-cemento, teja metálica y traslucida. 6.2.9 Edad de la construcción: De acuerdo con lo observado el día de la visita y la información catastral, la edificación tiene una vetustez aproximada de 48 años.
G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 12 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 6.3 6.3.1 DESCRIPCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN Distribución Interior: La construcción tiene la siguiente distribución interior por dependencias: Local: Área local con un baño y oficina. Taller: Área de taller y en la parte posterior, un cuarto, un baño y lavadero. 6.3.2 Acabados Generales: Los siguientes son los acabados generales de la construcción: Pisos: Pisos en concreto en área de local.
Parte de los pisos del área de taller son en concreto y tierra. Baño con baldosa de cerámica. 6.3.3 Estado de Conservación: La construcción en general cuenta con terminados muy básicos, acorde con la edad y actividad que en ella se realiza. Su estado general de conservación es regular. 6.4 SERVICIOS PÚBLICOS La propiedad cuenta con el suministro de los servicios públicos del sector, tales como acueducto, alcantarillado y energía eléctrica.
Fuente: https://mapas.bogota.gov.co/3d/ G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 13 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 7. 7.1 ASPECTOS ECONÓMICOS UTILIZACIÓN ECONÓMICA ACTUAL El inmueble en la actualidad está destinado como uso comercial. 7.2 INVESTIGACIÓN DE MERCADO La zona presenta una mediana oferta en venta y arriendo, por inmuebles usados de similares características al inmueble materia del presente estudio.
El siguiente cuadro muestra las ofertas encontradas en el sector: 7.3 INDICADORES ECONÓMICOS Tasa Representativa de mercado $4.100,66. U.V.R. (Unidad) $379,13. D.T.F. (Efectivo anual a 90 días) 9,25%. FUENTE: Periódico El Tiempo del 16 de febrero de 2.025. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 14 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA
8. CONSIDERACIONES GENERALES Adicionalmente a las características más relevantes de la propiedad, expuestas en los capítulos anteriores, para la determinación del justiprecio, se han tenido en cuenta entre otros criterios, los siguientes factores y consideraciones generales: 8.1 DEL SECTOR - La localización general de la propiedad, en el centro de la ciudad, sector con vocación comercial y residencial, de estrato socioeconómico medio-bajo, con propiedades desarrolladas en construcciones de uno y dos pisos y algunos edificios con altura de hasta cinco (5) pisos. - La vocación comercial que presenta actualmente la calle 12, especialmente en almacenes de ferretería. - La ubicación específica del inmueble muy cerca de la Avenida Calle 13 y de la Avenida Caracas, ejes viales de gran importancia, con buena disponibilidad de servicios complementarios. - Las aceptables condiciones de accesibilidad que tiene el sector, por la magnitud, tipo y número de vías que los sirven, dentro de las que se destacan la Avenida Carrera 14 o Avenida Caracas y la Avenida de los Calle 13. - El buen servicio de transporte público y la disponibilidad de servicios básicos de infraestructura que tiene el sector. - La baja disponibilidad de zonas verdes y parques de uso público para la población que habita en este sector.
Igualmente, el deterioro del espacio público que se observa.
8.2. DEL INMUEBLE - Las características propias del terreno, tales como ubicación medianera, extensión, forma regular rectangular, proporción y topografía plana. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 15 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA - Las medianas especificaciones constructivas y arquitectónicas del inmueble, así como su regular estado de conservación y mantenimiento. - Las características propias de la edificación, tales como magnitud, distribución interior en un piso de altura, la mediana categoría de los acabados, edad de la construcción y uso actual de comercio, el cual es el más apropiado para la propiedad. - La dotación básica de servicios públicos. - Las regulares condiciones de iluminación y ventilación natural del inmueble. 8.3 GENERALES - Los precios de oferta y demanda para este tipo de propiedades, dentro del actual mercado de finca raíz en la ciudad. - El presente avalúo se refiere a las condiciones propias y actuales del inmueble, con todos los derechos legales inherentes a una propiedad sin limitaciones. - El presente avalúo se refiere a la transacción del valor del inmueble a precios comerciales, expresados en dinero, con miras a determinar una operación mercantil o hipotecaria.
El valor determinado en el avalúo, es el precio de equilibrio al cual se podría realizar una transacción de contado en condiciones normales, entendidas estas como aquellas en que el comprador y el vendedor operan libres de presión, como pudiera ser una quiebra, venta forzosa y obligatoria o bien en condiciones de especulación local. - Para efectos de la conformación del precio del bien avaluado, entre otros criterios, se ha tenido en cuenta los avalúos recientes y las transacciones en el sector al que homogéneamente pertenece el inmueble.
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9. MÉTODO VALUATORIO Para la determinación final del precio del inmueble avaluado, y de acuerdo a lo establecido en el Decreto No. 1420 de julio de 1.998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución reglamentaria No. 0620 del 2.008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, se utilizaron las siguientes metodologías: 9.1 PARÁMETROS DEL AVALÚO Teniendo en cuenta el encargo valuatorio, donde se solicita establecer el valor comercial y de renta del inmueble objeto de estudio, es necesario realizar dos estudios de mercado de inmuebles en la zona, uno para inmuebles en venta y otro para inmuebles en arriendo. 9.2 DEFINICIÓN DE LOS MÉTODOS VALUATORIOS Para la determinación del valor comercial del inmueble en estudio y de acuerdo con lo establecido en el Decreto No. 1420 del 24 de julio de 1998, expedido por la Presidencia de la República, Ministerios de Hacienda y Desarrollo y su correspondiente Resolución Reglamentaria No. 0620 del 23 de septiembre de 2008, expedido por el Instituto Geográfico Agustín Codazzi, existen los siguientes métodos de valuación universalmente conocidos y especialmente aplicados en Colombia, cuya explicación se toma textualmente de dicha resolución: 1° MÉTODO DE COMPARACIÓN O DE MERCADO.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes y comparables al del objeto de avalúo. Tales ofertas o transacciones deberán ser clasificadas, analizadas e interpretadas para llegar a la estimación del valor comercial. 2° MÉTODO DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS O INGRESOS.
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 17 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA 3° MÉTODO DE COSTO DE REPOSICIÓN. Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada.
Al valor así obtenido se le debe adicionar el valor correspondiente al terreno. En el desarrollo de este método se debe entender por costo total de la construcción la suma de los costos directos, costos indirectos, los financieros y los de gerencia del proyecto, en que debe incurrirse para la realización de la obra. Después de calculados los volúmenes y unidades requeridas para la construcción se debe tener especial atención con los costos propios del sitio donde se localiza el inmueble.
Al valor definido como costo total se le debe aplicar la depreciación. Parágrafo 1.- Este método se debe usar en caso de que el bien objeto de avalúo no cuente con bienes comparables por su naturaleza (colegios, hospitales, estadios, etc.) o por la inexistencia de datos de mercado (ofertas o transacciones) y corresponda a una propiedad no sujeta al régimen de propiedad horizontal. 4° MÉTODO (TÉCNICA) RESIDUAL.
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno, a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien final vendible, en el terreno objeto de avalúo.” 9.3 JUSTIFICACIÓN DE LA METODOLOGÍA En miras a la adecuada determinación del valor comercial y de renta, que le corresponda al predio objeto de estudio, se hace uso de las técnicas o métodos señalados en la Resolución No. 620 de 2.008. 9.4 MEMORIA DE CÁLCULOS Para establecer el valor comercial bajo los dos escenarios, se hicieron los siguientes ejercicios: G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 18 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA MÉTODO DEL COSTO DE REPOSICIÓN Para la aplicación de este método se clasificó la construcción de acuerdo con el tipo de construcción y estado de conservación, teniendo en cuenta la funcionalidad de sus espacios interiores.
A continuación, se estableció el valor de reposición para la construcción, tomando como base los costos de las tipologías constructivas elaboradas por el IGAC. Para el cálculo de la depreciación se utilizó la tabla de Fitto y Corvini. VIDA TECNICA: Es el periodo que dura una construcción hasta cuando es utilizable en condiciones normales y no requiere reparaciones substanciales o reconstrucción de sus partes esenciales.
En nuestro medio la vida técnica oscila entre los 70 y 100 años, de conformidad con la resolución No. 620 de 2.008. TABLA DE FITTO Y CORVINI: Combina la depreciación por edad y por estado de conservación. DESCRIPCION ÁREA CONSTRUIDA CONSTRUCCION 258,09 EDAD VIDA EDAD EN % CORREGIDA ÚTIL DE VIDA 48 70 ESTADO DE CONSERVACIÓN 68,57% 3 VALOR VALOR DEPRE REPOSICIÓN X DEPRECIADO M! VALOR FINAL 65,44% $412.866 $ 1.194.701 $781.835 VALOR ADOPTADO $ 410.000 MÉTODO COMPARATIVO DIRECTO O DE MERCADO Este método consiste en determinar el valor de un inmueble con base en información obtenida de transacciones, ofertas o demandas reales.
Se realizó una investigación en el sector de localización del inmueble avaluado, buscando encontrar valores de inmuebles con similares características. Con el estudio de propiedades en venta, se pretende poder determinar el valor del terreno, descontando el valor de las construcciones de las ofertas. Con la finalidad de homogeneizar la información, se analizaron los datos obtenidos a los cuales se les descontó un % correspondiente al valor de descuento que se obtendría del producto de una negociación con el propietario.
G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 19 MIEMBROS DE LA LONJA DE COLOMBIA La Tabla No. 1, ilustra las ofertas encontradas en venta en la zona de influencia y la Tabla No. 2 ilustra las ofertas en arriendo que se encontraron en la zona. TABLA No. 1 ESTUDIO DE OFERTAS - SECTOR VOTO NACIONAL - FEBRERO 2025 No. AREA AREA USO UBICACIÓN LOTE CONST.
VALOR VENTA ACTUAL m! m! 1 KR 17 8 76 2 % I.C. VALOR RESULTANTE VR. $ /M2 LOTE VALOR CONST. BODEGA 564,00 564,00 $ 2.500.000.000 5% 1,00 $ 2.375.000.000 $ 3.800.993 $ 410.000 CL 6A X KR 16 USO MIXTO 184,00 220,00 $ 850.000.000 5% 1,20 $ 807.500.000 $ 3.838.587 $ 460.000 3 KR 20A 6A 01 USO MIXTO 200,00 386,00 $ 1.400.000.000 10% 1,93 $ 1.260.000.000 $ 3.675.200 $ 1.360.000 4 KR 18C 4A 23 BODEGA 231,00 550,00 $ 1.400.000.000 10% 2,38 $ 1.260.000.000 $ 3.930.736 $ 640.000 5 AC 3 21 10 339,00 $ 1.400.000.000 8% 1,24 $ 1.288.000.000 $ 3.438.938 $ 1.030.000 BODEGA 273,00 TELÉFONO CONTACTO OBSERVACIONES LINK Vendemos amplia bodega ubicada en la Kr diecisiete con calle octava.
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Por lo tanto, la muestra es confiable. Teniendo en cuenta las características particulares del inmueble objeto de estudio, se adopta como valor unitario más probable para el terreno, un valor de $3´735.000/m² que corresponde al valor unitario promedio ajustado. G.L. Consulting Cel. 315-2450331 gerencia@glconsulting.com.co 20