TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA CIVIL Bogotá D.C., veintitrés (23) de septiembre de dos mil veinticinco (2025). REF: ACCIÓN DE PROTECCIÓN AL CONSUMIDOR de EDIFICIO GRAN VITA P.H. contra PROMOTORA DE DESARROLLO URBANO HI S.A.S. EN LIQUIDACIÓN JUDICIAL Y OTRO - Exp. No. 001-202342659-01. Sería del caso decidir lo que en derecho corresponda respecto del trámite del recurso de apelación formulado por la convocada a juicio -Promotora de desarrollo urbano HI S.A.S. En liquidación judicial- contra de la sentencia dictada en audiencia el 3 de septiembre 20251 en la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, de no ser porque se advierte que el trámite está viciado de nulidad al concurrir la causal prevista en el ordinal 8º del precepto 133 del Estatuto Procesal, como pasa a verse: 1.
El Edificio Gran Vita P.H. llamó a la Promotora de desarrollo urbano Hi S.A.S. En liquidación judicial y el Fideicomiso Lote Gran Vita FA 3414 administrado por Fiduciaria Acción Sociedad Fiduciaria S.A. a juicio a fin de que se declare la responsabilidad de los convocados por violación al Estatuto del Consumidor atendiendo las deficiencias constructivas halladas para la recepción de áreas comunes, que se declare la obligación de atender en su totalidad la garantía y se impongan las correspondientes multas y perjuicios que reclaman por $9.780´544.719,29. 1.1.- Mediante proveído de 2 de agosto de 20242 se dispuso la admisión de la demanda ordenándose la notificación de los encartados. 2.- En el caso que nos ocupa, dada la naturaleza de la relación sustancial controvertida se hacía obligatoria la citación e integración del contradictorio con el Fideicomiso Recursos Gran Vita, administrado por Fiduciaria Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y la Constructora Sorrento S.A.S., lo 1 Carpetas 44 a 46 cuaderno principal – expediente primera instancia 2 Carpeta 09 cuaderno principal - expediente primera instancia anterior, comoquiera que “(…) la participación de múltiples interesados en el proceso emana de la voluntad del actor contenida en el escrito inaugural, sin perjuicio de que sea imperativo convocar a otros interesados cuando la sentencia tenga un impacto uniforme sobre todos los partícipes en el acto, negocio o relación jurídica”3, amén que en la integración del contradictorio en litigios por proyectos inmobiliarios, “cuando la discusión gravite sobre obligaciones propias de uno de los agentes y sus efectos concretos, los cuales pueden escindirse de los que son transversales a toda la red contractual, sólo habrá que convocar al juicio a los directamente concernidos.
En las hipótesis contrarias, esto es, cuando se encuentre sub judice el proyecto inmobiliario en su conjunto o se discutan aspectos propios de la coligación contractual, habrá que llamar a juicio a todos los partícipes que puedan resultar afectados con la decisión”4. Atendiendo a esa orientación, pronto se advierte que al sub examine debió convocarse al citado patrimonio autónomo y la persona jurídica Constructora Sorrento S.A.S., habida cuenta la presencia de múltiples actores en la actividad inmobiliaria y que “en la coligación contractual emergen obligaciones propias de las convenciones celebradas entre los interesados, cuya desatención podrá ser reclamada por éstos; y, adicionalmente, hay débitos que brotan de la red de contratos, frente a los cuales existe una legitimación en la causa ampliada para pretender su satisfacción. Es aceptado en la jurisprudencia que, fruto de la red formada entre los negocios jurídicos, emanan «deberes de conducta para todos los intervinientes, que responden al imperativo de que ese novo objeto se constituya debidamente, se mantenga y cumpla sus fines» (CSJ, SC18476, 15 nov. 2017, rad. n.° 1998-00181-02)”5. 2.1.- Lo anterior, comoquiera que lo que se suplica es el reconocimiento de las multas y perjuicios por las deficiencias en la construcción de los áreas comunes que hacen parte de la propiedad horizontal sobre las cuales se reclamó la garantía y se peticionó la protección de los derechos al consumidor por incumplimiento en la atención de esta -la garantía-, por tanto, debe tenerse en cuenta que si bien en el Contrato de Fiducia Mercantil de Administración Fideicomiso Lote Gran Vita FA-3414 la Promotora de Desarrollo Urbano HI S.A.S. En liquidación judicial funge como Fideicomitente Desarrollador, también lo es que se constituyó y celebró el Contrato de Fiducia Mercantil Fideicomiso Recursos Gran Vita FA-33076 el cual tenía como objeto según lo fijado en la cláusula segunda: 3 Cfr. C.S.J. Sal.
Cas. Civ. Sentencia de 18 de mayo de 2023. Rad. 11001-31-99-003-2018-01590-01. SC1072023. 4 Ib. 5 Ib. 6 Folios 26 a 53 archivo digital 23442659—0000500002 carpeta -- - cuaderno principal - expediente primera instancia “El presente contrato tiene por objeto que ACCIÓN como vocera del FIDEICOMISO que se constituye en virtud del presente contrato: 2.1.
Reciba de LOS FIDEICOMITENTES los recursos necesarios para la ejecución del presente contrato. 2.2. Mantenga la titularidad jurídica de los bienes que conformen el FIDEICOMISO y de aquellos que en ejecución del presente contrato le sean transferidos posteriormente. 2.3. Realice los giros que instruya EL FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR, con autorización del INTERVENTOR, con cargo a los recursos aportados por éstos, o sus cesionarios. 2.4.
Reciba para EL FIDEICOMISO los aportes que los BENEFICIARIOS DE AREA se obliguen a entregar mediante la suscripción de los contratos de vinculación, los invierta de conformidad con lo previsto en el presente documento y, una vez cumplidos los requisitos que se establecen adelante para dar inicio a la FASE OPERATIVA del PROYECTO, los entregue a LOS FIDEICOMITENTES para el desarrollo del PROYECTO, previa solicitud escrita de éste, con autorización del INTERVENTOR.
En el evento en que no se den las condiciones dentro del término que se establezca en los correspondientes contratos de vinculación, ACCIÓN procederá a reintegrar a LOS BENEFICIARIOS DE AREA los recursos por ellos aportados, junto con sus respectivos rendimientos, descontada la remuneración de ACCIÓN establecida en el contrato de vinculación. 2.5.
Realice los giros a los tres (3) días hábiles siguientes a la fecha en que los solicite LOS FIDEICOMITENTES, con autorización del INTERVENTOR, en los términos establecidos en el presente contrato.” Según lo pactado en ese Contrato de Fiducia se acordó que la Constructora Sorrento S.A.S. tendría la calidad de fideicomitente promotor, según el ordinal 1.4.- de la cláusula primera del acuerdo de voluntades ya citado se definió ésta como: “[l]a persona jurídica identificada al inicio del presente contrato, quien desarrollará las labores de promoción y comercialización del PROYECTO y efectuará junto con el FIDEICOMITENTE DESARROLLADOR las labores de construcción que el PROYECTO requiera.” (Resaltado propio), en esa misma cláusula en el numeral 1.10.- se puntualizó frente al concepto “Proyecto”: “Consiste en la Construcción en los INMUEBLES, por parte de los FIDEICOMITENTES bajo su cuenta, riesgo y responsabilidad, del PROYECTO inmobiliario denominado EDIFICIO GRAN VITA que consiste en la construcción de un edificio de diez (10) pisos que estará integrado por 32 apartamentos y 2 pent-house.
Tendrá un área enajenable de 4.090,33 m2 aproximadamente compuesta por aproximadamente los 32 apartamentos y 2 pent-house antes mencionados. No obstante la descripción anterior, a juicio de LOS FIDEICOMITENTES el proyecto podrá, sufrir variaciones o modificaciones (incluyendo el nombre del Edificio); en el evento que las mismas desmejoren la calidad de lo ofrecido, deberá contarse con la autorización escrita del beneficiario de área que resulte afectado.
Las modificaciones podrán ser el resultado de cambios que ordenen las autoridades competentes, por razones de tipo comercial a criterio de LOS FIDEICOMITENTE tanto en relación con las unidades privadas como con la distribución del proyecto arquitectónico en sus zonas comunes, o por requerimientos de los arquitectos proyectistas de la obra.” (Negrilla propia). 2.2.- Acorde con lo indicado en los párrafos precedentes la Constructora Sorrento S.A.S., en el Contrato de Fiducia Mercantil Fideicomiso Recursos Gran Vita FA-3307 se vinculó a ese proyecto bajo la calidad de “fideicomitente promotor” y además de comprometerse a comercializarlo y promocionarlo, también se obligó a la construcción del mismo con el “fideicomitente desarrollador”: Promotora de desarrollo urbano HI S.A.S. En liquidación judicial, por ello resultaba necesario vincular al Fideicomiso Recursos Gran Vita, administrado por Fiduciaria Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y la Constructora Sorrento S.A.S., habida cuenta la relación de los contratos y los compromisos adquiridas en la negociación. Se insiste que si del petitum se desprende a modo de condena el reconocimiento de perjuicios dadas las falencias que le irrogan a la construcción en las zonas comunes, la falta de entrega y la omisión en la atención de la garantía inmobiliaria, resulta necesaria su convocatoria. 3.- Bajo ese recuento fáctico y jurisprudencial, se colige que en el trámite de primera instancia se omitió integrar el contradictorio con al Fideicomiso Recursos Gran Vita, administrado por Fiduciaria Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y la Constructora Sorrento S.A.S. Lo expuesto, genera la nulidad de la sentencia de conformidad con lo previsto en el numeral octavo (8º) del canon 133 del Rituario Procesal y con fundamento en el inciso 5º del artículo 325 del mismo estatuto, en concordancia con los artículos 134 (inciso final) y 137 ibídem es procedente declararla oficiosamente, para que se reanude la actuación ordenando la integración del litisconsorcio necesario, según quedó plasmado en esta providencia, lo que impide continuar con el trámite en esta instancia. En todo caso, el inciso 1º del artículo 61 del Código General del Proceso establece: “[c]uando el proceso verse sobre relaciones o actos jurídicos respecto de los cuales, por su naturaleza o disposición legal, haya de resolverse de manera uniforme y no sea posible decidir de mérito sin la comparecencia de las personas que sean sujetos de tales relaciones o que intervinieron en dichos actos, la demanda deberá formularse por todas o dirigirse contra todas; si no se hiciere así, el juez, en el auto que admite la demanda, ordenará notificar y dar traslado de esta a quienes falten para integrar el contradictorio, en la forma y con el término de comparecencia dispuestos para el demandado” (Se resalta). 4.- Recuérdese que esta figura procesal se erige en la herramienta encaminada a eliminar la eficacia de actos irregulares que comportan afectación al derecho fundamental al debido proceso de alguno o algunos de los intervinientes en el proceso, lo que supone que su aplicación debe someterse a un estricto examen de viabilidad y de subsunción plena en algunas de las causales taxativamente previstas por el legislador.
Por lo expuesto, se
RESUELVE
1.- DECLARAR de oficio la nulidad de la sentencia dictada en audiencia el 3 de septiembre 2025 en la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio. 2.- RENUÉVASE la actuación declarada nula, para lo cual la entidad jurisdiccional de primera instancia deberá adoptar las medidas necesarias para vincular al Fideicomiso Recursos Gran Vita, administrado por Fiduciaria Acción Sociedad Fiduciaria S.A. y la Constructora Sorrento S.A.S., según la parte considerativa de esta providencia. Téngase en cuenta las previsiones del artículo 138 del C. G del P., puesto que la prueba practicada de la actuación conserva validez “y tendrá eficacia respecto de quienes tuvieron oportunidad de controvertirla (…)”. 3.- DEVUÉLVASE el expediente a la Oficina Jurisdiccional de origen.
NOTIFÍQUESE JORGE EDUARDO FERREIRA VARGAS MAGISTRADO