TRIBUNAL SUPERIOR DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA DE DECISIÓN CIVIL Bogotá, D. C., treinta de mayo de dos mil veinticinco Magistrado Ponente: Germán Valenzuela Valbuena Radicado: Proceso: Asunto: Aprobación: Decisión: 11001 31 03 035 2021 00227 01 - Procedencia: Juzgado 35 Civil Circuito Carlos Fernando Sánchez Navarro vs. Martha Rocío Solórzano Romero y otro.
Apelación sentencia Sala virtual; Aviso N.° 19 Revoca Se resuelve el recurso de apelación interpuesto por los demandados contra la sentencia de 6 de septiembre de 2024, proferida por el Juzgado 35 Civil del Circuito, en este proceso verbal de Carlos Fernando Sánchez Navarro1 contra Martha Rocío Solórzano Romero y Luis Enrique Parada Pérez.
ANTECEDENTES 1. En la demanda subsanada2, el accionante pidió se declarara la resolución de la promesa de compraventa suscrita por las partes el 23 de abril de 2018, debido al incumplimiento de los promitentes vendedores de no sanear el inmueble objeto de enajenación, y por no concurrir a la Notaría en la fecha y hora pactadas para otorgar la escritura pública del contrato prometido; que en consecuencia, se condenara a los demandados a pagar a favor del actor los siguientes rubros: (i) $50.000.0000 que como promitentes vendedores alcanzaron a recibir como abono del precio, junto con la corrección monetaria e intereses moratorios;
(ii) 1 Aunque el demandante también apeló, su recurso no fue sustentado en segunda instancia como lo exige el art. 12 de la Ley 2213/22, lo cual se le puso de presente en el auto admisorio de las apelaciones, de fecha 30 de septiembre de 2024, providencia que quedó en firme. 2 Pdf 003 y 007, cuad. ppal. Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 $200.000.000 de cláusula penal;
(iii) $70.000.000 de mejoras realizadas en la casa. 2. Como fundamento de las pretensiones el demandante adujo: A. Que en documento escrito de 23 de abril de 2018, los demandados le prometieron en venta el inmueble (casa) de la Carrera 17 # 59-46 de Bogotá, folio de matrícula 50C-1072744, por el precio de $600.000.000, y pactaron que la respectiva escritura se otorgaría el 16 de julio de 2018, a las 10:00 a.m., en la Notaría 22 de Bogotá. B. Relató que los promitentes vendedores le solicitaron de manera verbal prorrogar aquella fecha para el 26 de septiembre siguiente, y llegado este día los funcionarios de la notaría le informaron que los demandados no radicaron los documentos para la escrituración y tampoco se hicieron presentes, de modo que solo le expidieron su propia acta de comparecencia (acta 911 de 26 de septiembre de 2018).
C. Detalló el demandante que revisado el certificado de tradición y libertad del inmueble se puede evidenciar que, en la fecha prorrogada para otorgar la escritura de compraventa, los demandados persistían en incumplir con la obligación de saneamiento, pues aún estaban vigentes una hipoteca, cobros coactivos de la Dian y de la Secretaría de Hacienda de Bogotá. D. Explicó que ese incumplimiento de los promitentes vendedores lo legitima para exigir a los promitentes vendedores la cláusula penal de $200.000.000 pactada en el contrato de promesa. 2 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 E. Y agregó que intentó acercamientos conciliatorios con los demandados para dar cumplimiento a lo acordado. 3.
Los demandados se opusieron a las pretensiones, aceptaron unos hechos, negaron otros y formularon las excepciones que denominaron: (i) mutuo incumplimiento; (ii) mala fe del demandante; (iii) cualquier otro medio defensivo que se encuentre probado.3 Al respecto, argumentaron que ambas partes dejaron de asistir a la Notaría 22 de Bogotá el 16 de julio de 2018, a las 10:00 a.m., sin que la fecha haya sido modificada por escrito, de manera que –puntualizaron los demandados– se configuró recíproco incumplimiento que conlleva a la resolución del contrato con restituciones mutuas y sin lugar al reconocimiento de perjuicios.
También adujeron que el demandante actuó de mala fe, porque el mismo día de la promesa recibió la tenencia material del inmueble y se comprometió a que pagaría los correspondientes gravámenes; empero, en lugar de eso omitió atender los requerimientos del secuestre designado por el Juzgado 2º Laboral de Valledupar que tenía embargado y secuestrada la casa con ocasión de un proceso ejecutivo laboral; comenzó a usufructuar el inmueble al darlo en arrendamiento a la empresa Jeep House Sas, y procedió a obtener la cesión de los derechos litigiosos del demandante en el referido proceso laboral. 4.
El demandante descorrió el traslado de las excepciones con la exposición de argumentos para que sean desestimadas.4 3 4 Pdf 029, cuad. ppal. Pdf 032, cuad. ppal. 3 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 LA SENTENCIA APELADA En la sentencia apelada5, la juez a-quo declaró la resolución de la promesa de compraventa, condenó a los demandados a devolver indexados $50.000.000 que alcanzaron a recibir como parte del precio y a pagar $200.000.000 de cláusula penal junto con las costas del proceso a favor del demandante, quien a su vez tendría que pagar a aquéllos $128.800.000 de frutos civiles y a restituirles la detentación material del inmueble libre de cosas, animales y personas, o de manera alternativa entregarlo al secuestre designado por el Juzgado 2º Laboral del Circuito de Valledupar.
También ordenó que el pago de esas condenas debía hacerse dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, y vencido el término se causarían intereses civiles. Para esas decisiones estimó, en resumen, que el contrato preparatorio en cuestión reúne los requisitos legales y en todo caso la promesa de compraventa de bien inmueble embargado es válida conforme a la jurisprudencia. Determinó que la figura del recíproco incumplimiento es inaplicable a este asunto, porque los demandados confesaron que no asistieron a la Notaría 22 de Bogotá el 6 de julio de 2018, a las 10:00 a.m., y vista la imposibilidad de otorgar la escritura debido a que no habían logrado levantar los gravámenes que recaían sobre el predio, obligación que – detalló la juez– estaba a cargo de los promitentes vendedores según tenor literal del contrato de promesa y que debían cumplir antes de esa fecha, sin que en el documento contractual nada se dijera de algún compromiso que recayera en el promitente comprador para tal propósito. 5 Pdf 060 (acta de audiencia de 5 de septiembre de 2024), archivo multimedia con consecutivo 059, cuad. ppal. 4 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 Explicó que la dinámica negocial suscitada entre las partes consistió en que el mismo día de la promesa, el promitente comprador pagaba $50.000.000 y recibía materialmente la casa, lo cual hicieron, mientras que los promitentes vendedores procederían a sanear el inmueble hasta la fecha en que debía otorgarse la escritura pública en la Notaría 22 de Bogotá, de esa manera –puntualizó la juez– es claro que quienes primero incumplieron fueron los demandados y no informaron oportunamente al demandante que la casa estaba secuestrada a órdenes del Juzgado 2º Laboral de Valledupar.
En relación con las restituciones mutuas, expuso la juez que procede la condena a los demandados a devolver la suma de $50.000.000 que recibieron como parte del precio debidamente indexada, más el pago de $200.000.0000 de clausula penal, sin lugar a que tengan que reconocer algún valor por concepto de mejoras al inmueble, toda vez que el demandante no probó existencia y monto.
Evidenció conforme a las pruebas del proceso que el demandante supo a finales de octubre de 2018 sobre la medida cautelar de secuestro que pesaba sobre la casa; en consecuencia, que desde esa fecha debe considerársele poseedor de mala fe; sin embargo –especificó la juez– estaría obligado solo a pagar los frutos civiles conforme al art. 717 en concordancia con el art. 1932 del Código Civil, y como reconoció que desde enero de 2022 percibía cánones de arriendo por $4.000.0000 mensuales, deberá pagar el valor correspondiente a los demandados hasta la fecha en que se profiere la sentencia de primera instancia (total $128.800.000). 5 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 LA APELACIÓN a) Los demandados presentaron y sustentaron en oportunidad recurso de apelación, en el que reprocharon irregularidades de trámite en el curso de la primera instancia, en particular por las dificultades de practicar dictamen sin que al perito se le facilitara el ingreso al inmueble.
Insistieron en que la resolución de la promesa de compraventa debe suscitarse por el recíproco incumplimiento según fue planteado en la contestación de la demanda, lo que de suyo implica que es improcedente el cobro de la cláusula penal, tanto más porque el inmueble estaba embargado, hecho que era de común conocimiento de los contratantes.
Para las restituciones mutuas alegaron –los demandados– que el reconocimiento de frutos civiles debe hacerse en la forma discriminada en el dictamen pericial. b) El demandante también interpuso apelación pero omitió sustentar el recurso en el trámite de segunda instancia, pues con posterioridad adujo que sus argumentos ya los había explicado ampliamente en la audiencia ante la juez a quo, y se limitó a informar que los demandados retomaron la posesión del inmueble el 24 de septiembre de 2024, mediante despacho comisorio ordenado por el Juzgado 2º Laboral de Valledupar, cuya diligencia de entrega realizó la alcaldesa local de Teusaquillo en compañía del secuestre Marco Antonio Estévez, sin tener en cuenta que están suspendidos los efectos de la sentencia de primera instancia en este proceso debido al trámite de apelación que cursa en este Tribunal6. 6 Pdf 10, cuad.
Tribunal. 6 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 CONSIDERACIONES 1. Como aspecto preliminar de procedimiento, se advierte que los demandados reprocharon irregularidades suscitadas en el transcurso de la etapa probatoria y las audiencias de primera instancia, en atención a la negativa de la juez en practicar inspección judicial al inmueble, no adoptar ninguna medida correctiva para facilitar el ingreso del perito a la casa y dar trámite a la objeción del dictamen sin acatar las reglas procesales que para el efecto prevé el Código General del Proceso.
Sin embargo, tal manifestación de los apelantes resulta tardía y contraria al principio de eventualidad o preclusión7, puesto que la oportunidad propicia para refutar –por las vías legales8– las decisiones u omisiones de la juez es inmediatamente o en el término subsiguiente al momento en que las primeras se profieren, o cuando de las segundas se percatan las partes.
Además, aquéllas afirmaciones de los demandados en la sustentación del recurso de apelación no fueron presentadas ni sustentadas como vicio o causal de nulidad procesal (art. 134 del Cgp), sin que las aludidas anomalías sean óbice para que este Tribunal pueda proferir sentencia de mérito de segunda instancia, si se tiene en cuenta que las “demás irregularidades del proceso se tendrán por subsanadas si no se impugnan oportunamente por los mecanismos que este código establece” (parágrafo, art. 133 del Cgp). 7 El principio de preclusión o eventualidad en derecho procesal se refiere a que todas las inconformidades, peticiones o alegaciones de las partes deben plantearse de manera oportuna conforme a cada etapa del proceso, sin que posteriormente sea viable reabrir el debate de un tema que fue discutido y decidido en una etapa anterior superada y clausurada, en procura de la seguridad jurídica y la certeza de las actuaciones judiciales. 8 Las providencias del juez pueden controvertirse mediante recursos de reposición y apelación. 7 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 2.
Despejado lo anterior se hace necesario precisar que la competencia del Tribunal se encuentra restringida a los reparos para apelar que fueron sustentados en segunda instancia, requisito que –valga insistir en ello- en el presente caso solamente fue cumplido por la parte demandada, ya que el demandante dejó de sustentar su recurso en segunda instancia. Con todo, y al margen de la restricción y efectos de la competencia así definida en el sub lite, tal limitación está prevista “sin perjuicio de las decisiones que deba adoptar de oficio, en los casos previstos por la ley” (art. 328, inciso 1º in fine, Cgp), y para este asunto de entrada se advierte que la promesa de compraventa de 23 de abril de 2018 está viciada de nulidad absoluta, la cual se declarará de oficio al tenor del art. 1742 del C.C., en la medida en que el contenido obligacional de ese contrato preparatorio incorporó y dejó constancia de cumplimiento para esa misma fecha, de la entrega material del inmueble prometido en venta al promitente comprador, a pesar de que en ese mismo momento se encontraba embargado y secuestrado a órdenes del Juzgado 2º Laboral de Valledupar, lo cual implica de por sí objeto ilícito por contrariar orden judicial vigente y desconocer las normas procesales de orden público y obligatorio cumplimiento, que en ningún caso pueden ser derogadas, modificadas o sustituidas por los particulares (art. 13 del Cgp). 3.
Como desarrollo del anterior argumento central, recuérdase que si bien ninguna de las partes reprochó alguna circunstancia concreta relacionada con la validez de la promesa de compraventa que celebraron el 23 de abril de 2018, resulta pacífico para la doctrina y la jurisprudencia que ante el escrutinio relacionado con el equilibrio de las prestaciones económicas acordadas, se impone para el juzgador ab initio comprobar la ausencia de obstáculos jurídicos que desemboquen en los motivos de 8 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 nulidad absoluta que por su gravedad es imperativo averiguar ex oficio, conforme a las previsiones del artículo 1742 del Código Civil. 4.
Mencionó la juez a quo que no percibía algún vicio de nulidad de la promesa de compraventa porque además de cumplir con los requisitos previstos en el art. 1611 del C.C., el hecho de que el inmueble estuviera embargado según constancia del parágrafo 1º de la cláusula tercera y la anotación 017 del certificado de tradición y libertad, en el que consta embargo de derechos de cuota por órdenes del Juzgado 2º Laboral del Circuito de Valledupar – Cesar, esto de ningún modo invalidaba la promesa según ha decantado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia, Sala de Casación Civil.
En efecto, de antiguo la Corte ha explicado que “la simple promesa de contrato no es un acto de enajenación, y por lo mismo su objeto es la perfección del contrato prometido que es necesario no confundir con el objeto del contrato de venta, que es la cosa vendida; por consiguiente, si cuando se verifica la promesa el objeto del contrato está embargado por decreto judicial, no cabe afirmar por esta razón que el objeto de la promesa está fuera del comercio, ya que hay distinción real entre el uno y el otro” (Casación civil de 26 de marzo de 1999).
Y ello es entendible porque “Puede prometerse, pues, la venta de una cosa que en la fecha de la promesa está embargada, como puede prometerse la venta de cosa ajena” (G.J. t. CLIX, pág. 89), ello porque mientras se realiza el contrato prometido, el promitente vendedor podrá el bien en condiciones de ser objeto lícito del contrato. Debe tenerse presente que la promesa si bien es un contrato preparatorio distinto del contrato prometido, en ella puede anticiparse la estipulación 9 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 de obligaciones del contrato prometido, tales como la forma de pago del precio o la entrega material de la cosa, elementos que pueden modificarse posteriormente por escrito como estipulaciones accidentales a la promesa, incluso al momento de otorgarse la escritura pública de compraventa.
Sin embargo, para los contornos de este asunto la situación fue diferente, porque las partes no solo incorporaron a la promesa la forma de pago en que el promitente comprador cancelaría el precio pactado de la compraventa, sino que también agregaron expresamente la cláusula de entrega material del inmueble y dejaron constancia de su ejecución en la misma fecha de 24 de abril de 2018. 4.1.
Obsérvase que el objeto del contrato de promesa consistía en que los promitentes vendedores se comprometían a transferir, a título de venta real y efectiva en favor del promitente comprador, “quien, a su vez, se compromete adquirir al mismo título, de acuerdo a los términos y condiciones que se expresan en el presente contrato, el derecho de dominio y propiedad, posesión y la tenencia del inmueble que se describe a continuación: Casa junto con el lote de terreno en que se halla edificada, distinguido como ‘LOTE No. 17’., ubicado en la carrera 17 No. 59-46 de la ciudad de Bogotá”9 (resaltado del texto).
En la cláusula quinta pactaron como precio la suma de $600.000.000, de los cuales el promitente comprador pagó $50.000.000 el mismo día de celebrada la promesa, según consta en el mismo documento y reconocieron los demandados en sus interrogatorios de parte, y el saldo lo pagaría el día en que se otorgaría la escritura pública de compraventa. 9 Folio 2 pdf 002, cuad. ppal. 10 11 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 En la cláusula octava los contratantes anotaron que la “entrega real y material del inmueble objeto de esta promesa de compraventa, se hace por parte de LOS PROMITENTES VENDEDORES, a EL PROMITENTE COMPRADOR, el día veintitrés (23) de Abril del 2018, fecha firma de la promesa de compraventa, el inmueble se entrega con servicios públicos domiciliarios.
PARAGRAFO: las partes acuerdan que entregan la posesión del inmueble, y sin inquilinos, el día… veintitrés (23) de Abril del 2018, fecha firma de la promesa de compraventa”10. 4.2. Como puede advertirse, las dos últimas estipulaciones trascritas ya no pueden calificarse como “promesas” de que se pagará el precio y que se entregará real y materialmente el inmueble, sino que los contratantes, en virtud del contrato de promesa mismo y como elemento esencial de lo acordado, pactaron y ejecutaron obligaciones, de una parte el promitente comprador pagó inmediatamente $50.000.000 como parte del precio, lo cual fue reconocido por los demandados en el interrogatorio de parte, y de otra los promitentes vendedores ese mismo día hicieron la entrega real y material de la casa. 4.3.
Además, fue evidenciado en el proceso que el inmueble, al momento de celebrarse la promesa de compraventa, no solo estaba embargado por la Dian y la Secretaría de Hacienda de Bogotá, sino también por el Juzgado 2º Laboral del Circuito de Valledupar, autoridad judicial que además practicó la medida cautelar de secuestro vigente desde el 30 de enero de 2013 mediante despacho comisorio realizado por la Inspección 13 E Distrital de Policía de la Alcaldía Local de Teusaquillo11, como en efecto se observa en las diligencias del proceso ejecutivo que allí cursa, y 10 Folios 5 y 6, pdf 06, cuad. ppal.
Folios 55 a 56, pdf 48, cuad. 02 ppal, de la primera instancia en el proceso laboral referenciado y obrante en la subcarpeta con consecutivo 048 del cuad. ppal. de este proceso. 11 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 en el que figuró como secuestre el auxiliar de la justicia Marco Antonio Esteves Céspedes. El referido secuestre, en su testimonio12, corroboró que el inmueble estaba secuestrado desde el 2013 por órdenes del Juzgado 2º Laboral del Circuito de Valledupar, de modo que visitaba el inmueble para verificar que no se hubieran presentado irregularidades, hasta que en octubre de 2018 se encontró con el aquí demandante y le manifestó que había comprado la casa y no le permitió el ingreso; que inmediatamente se dirigió a las oficinas de los señores Martha Rocío Solórzano Romero y Luis Enrique Parada Pérez, y este último le corroboró lo sucedido.
Explicó el señor Esteves que le manifestó al señor Parada que lo que hicieron era un acto irregular, que debieron informarle y que tenían que respetar las órdenes judiciales, después promovió acción policiva de perturbación a la posesión contra Carlos Sánchez, la cual fue archivada sin saberse las razones, de manera que informó de lo sucedido al Juzgado de Valledupar y que hace poco recibió una comunicación de ese juzgado en el que le ordenan hacer la entrega material del inmueble a Martha Rocío Solórzano Romero porque había terminado el proceso laboral.
Los demandados, en sus interrogatorios13, dijeron que le informaron al demandante que el inmueble estaba embargado y secuestrado a órdenes del Juzgado 2º Laboral de Valledupar, y que en esas condiciones le hicieron la entrega material de la casa, de modo que correspondía al mismo demandante presentarse ante el señor secuestre para lo correspondiente. 12 13 0mm58ss, archivo multimedia con consecutivo 059, cuad. ppal. 1h10mm18ss y 1h36mm11ss, archivo multimedia con consecutivo 056, cuad. ppal. 12 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 Sin embargo, el actor niega haber conocido que para el momento en que recibió materialmente la casa ésta se encontraba secuestrada por orden judicial, porque solo tenía referencia de los embargos, mas no de medidas cautelares de secuestro, circunstancia que vino a saber tiempo después cuando se presentó el señor secuestre Marco Antonio Esteves Céspedes14 Por su parte, la señora Solórzano expresó que no estuvo presente el día en que fue entregada la casa al demandante, y reconoció que no presentó ni relacionó personalmente a los señores Carlos Sánchez (promitente comprador) y a Marco Antonio Esteves (secuestre).
El demandado Luis Enrique Parada explicó que para la entrega material de la casa designó a su colaborador Carlos Gilberto Zárate, y aceptó que sabía y era consiente que el predio que prometió en venta estaba secuestrado15. Carlos Gilberto Zárate, en su testimonio, explicó las circunstancias por las cuales entregó la casa al demandante el 23 de abril de 2018, y cuando se le preguntó si para esos momentos informó al promitente comprador que el inmueble estaba secuestrado, su respuesta fue negativa16. 5.
De los anteriores elementos de prueba, se extrae que la obligación principal de entrega material del inmueble que las partes incorporaron al contrato de promesa de compraventa y que cumplieron para ese día, conlleva objeto ilícito, puesto que tal proceder desatendió expresamente la orden judicial por la cual cualquier acto dispositivo material sobre el inmueble estaba reservado a la custodia que sobre el mismo ejerce un auxiliar de la justicia denominado secuestre. 14 39mm26ss, archivo multimedia con consecutivo 056, cuad. ppal. 1h49mm05ss, archivo multimedia con consecutivo 056, cuad. ppal. 16 33mm53ss, archivo multimedia con consecutivo 056, cuad. ppal. 15 13 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 Al respecto, el art. 1521 del C.C. dispone que hay objeto ilícito en la enajenación cuando “3º) De las cosas embargadas por decreto judicial, a menos que el juez lo autorice o el acreedor consienta en ello”.
Esta disposición, si bien solo refiere a las cosas embargadas, también resulta aplicable por extensión tratándose de la medida cautelar de secuestro por tener el mismo sustrato lógico jurídico aplicable, esto es, si la cosa está secuestrada por decreto judicial, es claro que la disposición material (uso, usufructo, habitación) de la cosa está bajo control y custodia de autoridad judicial, de modo que los propietarios no pueden disponer de la misma de manera arbitraria y sin la previa autorización del juez o del secuestre, pues de lo contrario implicaría trasgredir el poder jurisdiccional de Estado y desacatar expresas órdenes judiciales.
Recuérdase además, que la orden de secuestro del Juzgado 2º Laboral de Valledupar se profirió en el marco de un proceso ejecutivo laboral, bajo normas procesales que son de orden público art. 13 del Cgp (antes art. 6 del Cpc), de modo que son de obligatorio cumplimiento y en ningún caso pueden ser derogadas, modificadas, o sustituidas por los particulares, salvo autorización expresa de la ley, aunado a que hay “objeto ilícito en todo lo que contraviene al derecho público de la nación” (art. 1519 del C.C.).
Como se explicó, dicho objeto ilícito conlleva a que se declare la nulidad absoluta de la promesa de compraventa, puesto que la estipulación de la entrega material del inmueble se incorporó en dicho contrato preparatorio e hizo parte fundamental de su contenido, tanto así que para la misma fecha de su celebración se procedió con esa entrega, según reconocieron las partes, y de allí se derivó el hecho de que el demandante conservara la posesión del inmueble de manera irregular, a tal punto que después de 14 15 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 conocer al secuestre, persistió en seguir con la detentación material del inmueble, pese a que no fue cumplida la obligación de otorgar la escritura pública de compraventa en la fecha, hora y notaría estipulada por las partes. 6.
Evidenciada la referida nulidad absoluta, resulta inocuo pronunciarse sobre la exigibilidad de la cláusula penal, en la medida en que esta es una obligación accesoria que por lo mismo quedó viciada de nulidad absoluta. 7. En relación con las prestaciones mutuas que devienen como consecuencia de la declaratoria de nulidad, adviértase que el demandante, tal como explicó la juez a quo, no demostró la existencia ni cuantía de las mejoras, incluso, de manera extemporánea aportó documentos concernientes al estado de conservación de la casa y que no fueron tenidos en cuenta en primera instancia17, decisión que cobró ejecutoria.
Procede sí condenar a los demandados a restituir indexados los $50.000.000 que alcanzaron a recibir del demandante como parte del precio el 23 de abril de 2018, puesto que no fue demostrado que para ese momento conocía que la casa que recibía estaba secuestrada por autoridad judicial y a expresas órdenes de un secuestre. En efecto, en la relación de pruebas que vienen de analizarse, los demandados aluden que el demandante era consciente de la medida cautelar de secuestro; sin embargo, esa afirmación fue negada por este último, además el testigo Carlos Gilberto Zárate reconoció que cuando le entregó la casa al promitente comprador, no le informó de dicho secuestro. 17 47mm36ss, archivo multimedia con consecutivo 059, cuad. ppal.
Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 En consecuencia, en virtud de la presunción de buena fe (art. 796 del C.C.), se concluye que el demandante entregó los $50.000.000 sin saber o conocer que el inmueble en cuestión se encontraba secuestrado, de allí que los demandados estén obligados a devolver ese valor indexado conforme al IPC y la siguiente fórmula: Vp = Vh x IF / II En donde: Vp: es el valor presente que desea obtenerse;
Vh: es el valor histórico para indexar, en este caso la cifra aludida de $50.000.000. IF: es el índice final, que se obtiene del monto índice del IPC a la fecha presente o más reciente para indexar, para el caso concreto el del mes de abril de 2025 (149,66). II: es el índice inicial del IPC desde la cual se va a indexar, que para el caso es abril de 2018 cuando se celebró la promesa de compraventa y el promitente comprador pagó aquél valor (98,91).
Efectuada la operación aritmética, el resultado es $75.654.635. Al respecto, recuérdase que en procura de la justicia material y como explicó la Corte Suprema de Justicia en providencia SC10291-2017, la “corrección monetaria -o indexación- es una remuneración equitativa y razonable para contrarrestar la pérdida de poder adquisitivo del dinero 16 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 por la inflación, es decir, una retribución para que la prestación económica tenga un valor igual -o similar- al que tuvo en el momento en que se ejecutaron las obligaciones del respectivo negocio, que fue cuando se pagó el precio pactado, o debió pagarse el justo”. 8.
Ahora bien, en teoría procedería el reconocimiento de frutos civiles a cargo del demandante mientras detentó materialmente el inmueble y a favor de los demandados (propietarios). No obstante, como viene de explicarse, los demandados reconocieron que para el momento de la promesa de compraventa sabían que la casa se encontraba secuestrada a órdenes del Juzgado 2º Laboral de Valledupar, y aún así, procedieron a la entrega material a favor del demandante, sin que hayan hecho ningún esfuerzo para informar oportunamente de este acto al señor secuestre o directamente a la referida autoridad judicial, supuesto fáctico por el que aplica el art. 1525 del C.C. que preceptúa;
“No podrá repetirse lo que se haya dado o pagado por un objeto o causa ilícita a sabiendas” (se resalta). Así, los demandados entregaron al demandante materialmente la casa a sabiendas que sobre ella pesaba una medida cautelar de secuestro, luego no están legitimados para reclamar en este escenario los frutos que haya podido producir el inmueble, porque lo contrario sería tanto como convalidar su conducta irregular contraria al orden público y en contravía de expresa orden judicial, de allí que el artículo 1525 del C.C. prevea ese tipo de sanción en concordancia con el principio del derecho nemo auditur propriam turpitudinem allegans.18 18 Aforismo conforme al cual una persona no puede beneficiarse de su propia conducta culposa, dolosa o negligente. 17 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 9.
Finalmente, procedería condenar al demandado a restituir el inmueble a favor de los demandantes, pero bajo la misma línea argumentativa que viene de exponerse, tal decisión tampoco es procedente, en la medida en que para este asunto quedó demostrado que el inmueble en cuestión se encuentra secuestrado bajo órdenes del Juzgado 2º Laboral de Valledupar, y es dicha autoridad judicial quien tiene la potestad de adoptar todas las medidas pertinentes sobre el particular.
Con todo, adviértese que el demandante, en memorial presentado en el trámite de segunda instancia de 18 de febrero de 2025, informó que ese juzgado procedió con la orden al señor secuestre de hacer la entrega material del inmueble a la señora Martha Rocío Solórzano Romero, como en efecto aconteció en diligencia de 24 de septiembre de 2024 realizada por la Alcaldesa Local de Teusaquillo, y según recortes de pantalla que el demandante agregó en dicho memorial19.
Así las cosas, no es viable que el tribunal profiera alguna determinación sobre el particular, pues se reitera, cualquier decisión sobre la tenencia material del inmueble corresponde a otra autoridad judicial según ya fue explicado, y a ello deben atenerse y ajustarse las partes. 10. En conclusión, se revocará la sentencia de primera instancia para declarar la nulidad absoluta de la promesa de compraventa de 23 de abril de 2018, junto con los pronunciamientos consecuenciales según viene de precisarse, sin lugar a condena en costas de ambas instancias, visto que la decisión que aquí se adopta es de oficio por imperativo legal.
DECISIÓN 19 Pdf 10, cuad. Tribunal. 18 19 Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 Por lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, D.C., en Sala de Decisión Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, REVOCA la sentencia de 6 de septiembre de 2024, proferida por el Juzgado 35 Civil del Circuito, y en su lugar, RESUELVE 1º.- DECLARAR la nulidad absoluta del contrato de promesa de compraventa de 23 de abril de 2018 celebrada por las partes, por objeto ilícito, según se explicó en la parte motiva de esta sentencia. 2º.- CONDENAR a los demandados a restituir al demandante la suma de $75.654.635 dentro de los 10 días siguientes a la ejecutoria de esta providencia. Transcurrido dicho término se causarán intereses legales civiles hasta el pago total de la obligación. 3º.- En relación con la tenencia o posesión del inmueble ubicado en la Carrera 17 # 59-46 de Bogotá y folio de matrícula 50C-1072744, y los frutos que haya podido producir, las partes deberán atenerse a las decisiones que adopte o haya adoptado el Juzgado 2º Laboral del Circuito de Valledupar, según fue explicado en la parte motiva de esta providencia. 4º.- Sin lugar a condena en costas de ambas instancias.
NOTIFÍQUESE Y DEVUÉLVASE Los Magistrados, GERMÁN VALENZUELA VALBUENA HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Radicado: 11001 31 03 035 2021 00227 01 Firmado Por: Apelación sentencia 11001 31 03 035 2021 00227 01 German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d4337245c76c53d7ea46824c564d559ae6bd62bb9f173d16dac8b3655968e4ec Documento generado en 30/05/2025 02:04:28 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 20