República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Jurisdicción Ordinaria Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali Sala Civil REFERENCIA COMPLETA: Rad. Única Nal.: 76001-31-03-004-2019-00160-02 Radicación interna: 5386 Proceso: Verbal de impugnación de actos de asamblea Demandante: Adan Chaves Peñaloza Demandados: Edificio Panorámico P.H. Procedencia: Juzgado 4 Civil del Circuito de Cali Motivo: Sentencia Magistrado Sustanciador: JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Santiago de Cali, veinticinco (25) de agosto del dos mil veinticinco (2025).
Discutido y aprobado mediante Acta Nro. 87 de la fecha. 1. INTRODUCCIÓN Con sujeción a lo dispuesto en el artículo 320 del C.G.P., procede la Sala a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte demandante, en contra la sentencia de primera instancia del 30 de julio del 2024, proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, la cual negó las pretensiones de la demanda.
2. ESCENARIO DESCRIPTIVO 2.1 HECHOS RELEVANTES 2.1.1 En los Antecedentes 2.1.1.1 Actuando a través de apoderado judicial, el señor Adan Chaves Peñalosa interpuso demanda verbal de impugnación de actos de asamblea en contra del Edificio Panorámico P.H., solicitando que se hicieran las siguientes declaraciones: Que se declarara la nulidad e ilegalidad de las decisiones adoptadas o contenidas en el acta de asamblea general de copropietarios celebrada el 10 de abril del 2019.
Como consecuencia de lo anterior, que se declarara sin valor los puntos 5, 7, 8, 9, 10, 11 y 12 de la asamblea, los cuales concernieron a: la presentación y aprobación de los estados financieros vigencia del 01 de enero al 31 de diciembre del 2018; presentación y aprobación proyecto presupuesto vigencia 01 de enero del 2019 a 31 de diciembre del 2019; elección de los miembros del consejo año 20192020; elección y aceptación cargo revisor fiscal; nombramiento del comité de convivencia y otro; presentación proyecto y cuota extra; y, situación de pensión señora Carmen Rosa Iquira Musa.
Que, como consecuencia lógica, cesara el cobro por cualquier concepto aprobado en dicha asamblea. Así también, que fueran restituidos los dineros pagados con ocasión de lo aprobado en la reunión impugnada, debidamente indexados. 2.1.2. En la demanda 2.1.2.1. El convocante es propietario del apartamento 503 ubicado en el edificio panorámico demandado. 2.1.2.2.
El 26 de marzo del 2019 la administradora del edificio convocó a los propietarios a la asamblea general ordinaria a efectuarse el día 10 de abril del 2019, a las 7:00 p.m. 2.1.2.3. La enunciada convocatoria no cumplió con el término del artículo 39 de la ley 675 del 2001, pues no fue citada con 15 días de antelación. 2.1.2.4. La asamblea se llevó a cabo el 10 de abril del 2019, de forma ilegal. 2.1.2.5.
La reunión tampoco cumplió con el término legal para llevarse a cabo, esto es, dentro de los tres meses siguientes al vencimiento de cada periodo presupuestal, ya que debía realizarse a más tardar el 31 de marzo del 2019. Por lo tanto, las decisiones adoptadas son nulas. 2.1.2.6. El día 24 de abril del 2019 la parte demandante le solicitó a la administradora una copia del acta de la asamblea, la cual no fue brindada.
La copia adjuntada a la demanda fue obtenida de la cartelera del edificio en el mes de mayo del 2019. 2.1.2.7. Las decisiones que se pretenden anular son las del punto 8 al 10 por haber sido aprobadas por fuera del término legal; punto 11 (cuota extra), por también haberse aprobado por fuera del término legal y porque nunca se convocó a una asamblea extraordinaria, que era lo procedente, atendiendo que se trataba del mantenimiento urgente del ascensor del edificio; punto 12, además de que se aprobó por fuera del término legal, porque no se explicaron los valores adeudados ni se determinó la responsabilidad de quienes estaban obligados a pagar en su momento. 2.1.2.8.
El apoderado del accionante, al inicio de la asamblea, advirtió que la reunión se estaba ejecutando por fuera del término legal, sin que se hubiesen tomado los correctivos necesarios por parte de la señora administradora de la copropiedad. 2.1.3 En el desarrollo procesal 2.1.3.1 Notificada en debida forma la demandada, propuso, mediante su apoderada judicial, las excepciones que denominó: “INEXISTENCIA DE CAUSAL PARA IMPUGNACIÓN, SANEAMIENTO DE LOS VICIOS, BUENA FE y la INNOMINADA”.
En cuanto a la primera excepción, argumentó que, en vista de que no existe incumplimiento de los parámetros de la ley 675 del 2001, no deben ser declaradas nulas e ilegales las decisiones tomadas en la asamblea impugnada. Respecto a la segunda excepción, señaló que la situación planteada por el demandante fue sometida a consideración de todos los asistentes, quienes de manera unánime aprobaron continuar con el desarrollo de la misma, tal como consta en el acta.
En lo tocante a la tercera excepción, manifestó que en todo momento consideró que estaba actuando de conformidad con la ley. Frente a la cuarta y última excepción, solicitó que el Juez declarara oficiosamente cualquier medio exceptivo que resultare probado en el proceso. 2.1.3.2. El extremo demandante descorrió el traslado de las excepciones propuestas, en su escrito, planteó que no existía prueba de que se hubiera sometido a consideración y votación con el quorum requerido la convocatoria y realización de la asamblea del 10 de abril del 2019.
Por otro lado, expuso el mandatario del demandante en este proceso, quien a su vez lo representó en la reunión reprochada, que no tenía facultad para advertir la irregularidad o convalidarla. Afirmó a su vez que la aprobación de expensas extraordinarias requería el quorum deliberatorio especial o de mayoría calificada, y que en el acta se dejó constancia que el quorum fue del 51.50%. finalmente, adujo que fue incumplido el deber de convocar la reunión por derecho propio, la que se debía celebrar el primer día hábil del mes cuarto del año. 2.1.4 En la sentencia 2.1.4.1 La Jueza Cuarta Civil del Circuito de Cali, en sentencia dictada en audiencia el 30 de julio del 2024, negó las pretensiones de la demanda y condenó en costas a la parte actora.
Para colegir lo precedente, la sentenciadora encontró reunidos los presupuestos procesales para decidir el litigio y la inexistencia de causal de nulidad. Sobre la materia sometida a estudio, fijó como problema jurídico a resolver si la asamblea se celebró dentro del término legal y trató temas de asamblea ordinaria. Motivó que el reglamento de la copropiedad transcribió lo contenido en el artículo 39 de la ley 675 del 2001 para la convocatoria a la asamblea ordinaria y su realización, a saber, 15 días para la primera y los tres primeros meses del año para la segunda.
Indicó la juzgadora que la asamblea ordinaria se podía celebrar por fuera del término anterior, entre otros casos, cuando decide la Copropiedad reunirse por derecho propio. En el particular, razonó que, si bien la asamblea no fue realizada dentro del término estipulado, su convocatoria sí se hizo en el mes de marzo del 2019, dentro del plazo.
Argumentó que, al apoderado del demandante, quien lo representa también dentro del proceso, no le generó reproche esa cuestión, incluso, el demandante fue nombrado como miembro del consejo de administración. Igualmente, indicó que por unanimidad se votó efectuar la asamblea y por ello no debe ser despojada de legalidad. En otro aspecto, refirió que la controversia sobre los poderes de los otros copropietarios, planteados en el escrito que descorrió traslado a las excepciones, no podía ser desarrollada porque no fue aducida desde la demanda e, iría en contravía del principio de congruencia de la sentencia y el derecho de defensa de la parte demandada.
Frente a los temas tratados en la asamblea, apuntó que ninguna prueba se trajo de que se hubieran tratado temas que concernían a una reunión extraordinaria, y que, si bien el artículo 39 de la ley 675 del 2001 establece una serie de temáticas a tratar en la asamblea, su interpretación no debe ser restrictiva, pudiéndose abordar otros asuntos, lo cual es común en el punto de las proposiciones y varios.
En último lugar, ahondó en la cuestión del poder del apoderado del demandante, otorgado para representarlo en la asamblea; sobre ese aspecto exteriorizó que la proposición de alguna nulidad no era exclusiva de su mandante, y que aquel aprobó todos los puntos sometidos a consideración y debatió los asuntos de su interés, haciendo caso omiso a la hoy alegada irregularidad. 2.1.5 En la apelación 2.1.5.1 Dentro del momento procesal correspondiente, la sentencia fue apelada por el apoderado del gestor, exponiendo, en síntesis, los siguientes reparos concretos: i) Ilegalidad insubsanable de la convocatoria a la Asamblea General Ordinaria de los copropietarios del Edificio Panorámico PH, efectuada extemporáneamente el 26 de marzo de 2029, declarada valida por el a quo sin reparo a pesar de la irregularidad por el fallo Apelado (SIC). ii) Ilegalidad insubsanable de la realización de la reunión de la Asamblea General Ordinaria de los copropietarios del Edificio Panorámico PH, efectuada el 10 de abril de 2019, declarada valida sin reparo a pesar de la irregularidad por el fallo Apelado (SIC). iii) Inexistencia de facultades no conferidas en el poder otorgado por el Poderdante y Demandante ADAN CHAVES PEÑALOSA al Apoderado JUAN PABLO CHAVES RIOS, para proponer nulidades de puntos no convocados en desarrollo de la reunión (SIC). iv) Asamblea Imposibilidad de “saneamiento” de una reunión ilegal de General Extraordinaria de Copropietarios del EDIFICIO PANORAMICO PH (articulo 66, inciso 5 del reglamento de propiedad horizontal) (SIC). v) Condena en costas (…) por considerarse excesivas su tasación, atendiendo la labor realizada por la apoderada de la parte pasiva. vi) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada referida a los dieciséis (16) poderes conferidos por igual número de propietarios del EDIFICIO PANOMRAMICO P. vii).
Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada referida al acta firmada por el presidente y secretario de la misma, en la que conste los requisitos determinados en el artículo 47, inciso 1 de la Ley 675 de 2001. viii) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada referida a la imposición de expensas extraordinarias de acuerdo al porcentaje determinado en el artículo 46 numeral 2; circunstancia que desconoció el fallo apelado a pesar de la incongruencia que consta en el acta de la Asamblea General Ordinaria celebrada el 10 de abril de 2019, en la que se expresa que el porcentaje inicial de copropietarios fue del 51.50 % y que posteriormente antes de finalizar la reunión ascendió a la cifra de un 79.43%. ix) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada referida a haber sometido a consideración de la Asamblea General con el quorum requerido, la convalidación de la nulidad presentada en la realización de aprobación de gastos y cuota extraordinaria en una Asamblea General Ordinaria, y no en una Asamblea General Ordinaria que se hubiere convocado previamente para tal propósito. x) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada que haya demostrado que los asistentes de forma personal y mediante poder a la reunión de Asamblea General Ordinaria convocada ilegalmente el 26 de marzo de 2019 y realizada también irregularmente el 10 de abril de 2019, se encontraban al día en sus obligaciones respecto a cuotas de administración, para poder ejercer el derecho de voz y voto, y así ser válida la presunta “convalidación” de la nulidad de la reunión convocada y practicada en fechas extemporáneas. xi) Invalidez de la reunión ordinaria de Asamblea General de copropietarios celebrada el 10 de abril de 2019, catalogada por el fallo recurrido como “reunión por derecho propio”, tomando en cuenta que no cumple con lo ordenado en el reglamento de copropiedad del EDIFICIO PANORAMICO PH en su artículo 66 inciso 4 que exige su realización el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada periodo presupuestal. xii) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada de las Comunicaciones enviadas a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del Edificio a la última, a la última dirección registrada de los mismos, por las cuales se comunicó oportunamente la convocatoria a la Asamblea General del 10 de abril de 2019, tal como lo ordena el articulo 39 ley 675 de 2001, inciso 1 (SIC). xiii) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada del Acta de asistencia a la Asamblea General del 10 de abril de 2019 en la que conste la verificación personal de cada uno de los asistentes, a fin que se determine el porcentaje individual y total con el que ella sesionó pues en el Acta que obra en el proceso se expresó en su página numero dos (2) que iniciaba la Asamblea General con un porcentaje del 51.50% (SIC). xiv) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada del documento en el que conste que la señora administradora del EDIFICIO PANORAMICO PH, puso a disposición de los copropietarios de la Unidad, dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, copia completa del texto del acta de la Asamblea General celebrada el 10 de abril de 2019. xv) Inexistencia de prueba documental aportada en las Excepciones de mérito por la Parte Demandada del documento referido al libro de actas que el EDIFICIO PANORAMICO está obligado a llevar en el que se observe la constancia sobre la fecha y lugar de publicación del Acta de la Asamblea General celebrada el 10 de abril de 2019, en cumplimiento al artículo 47 de la Ley 675 de 2001. xvi) Incongruencia y desconocimiento en el fallo recurrido de los puntos autorizados que la ley de copropiedad horizontal prevé para ser tratados en una reunión de Asamblea General Extraordinaria. xvii) Vulneración al DERECHO CONSTITUCIONAL AL DEBIDO PROCESO Y DERECHO DE DEFENSA, al manifestar el fallo recurrido que en la audiencia de fallo se expusieron hechos nuevos, desconociendo que ellos constan en el escrito por el cual se descorrieron las Excepciones de mérito, presentado oportunamente al Despacho de primera instancia el día 25 de marzo de 2022. xviii) Vulneración al DERECHO CONSTITUCIONAL AL DEBIDO PROCESO Y DERECHO DE DEFENSA, al no practicar las pruebas solicitadas en el escrito por el cual se descorrieron las Excepciones de mérito, presentado oportunamente al Despacho de primera instancia el día 25 de marzo de 2022. 2.1.6 En la sustentación del recurso.
En aplicación de lo dispuesto en el artículo 12 de la Ley 2233 de 2022, el extremo demandante sustentó por escrito los reparos presentados ante la juzgadora de primera instancia, en los términos anteriormente señalados. Dentro del término de traslado del auto que admitió la apelación, la parte impugnante solicitó el decreto de una seria de pruebas, sin embargo, estas fueron negadas en la providencia del 14 de noviembre del 2024, puesto que el actor no recurrió la providencia que no las tuvo en cuenta, por lo que no existía un evento de fuerza mayor para su decreto en la alzada.
3. PROBLEMAS JURÍDICOS Derivado de los reparos antes expuestos, tal como fueron planteados, corresponde a la Sala resolver los siguientes problemas jurídicos: i) En virtud del respeto del principio de congruencia consagrado en el artículo 281 del C.G.P., y de cara al reparo nro. 17 expuesto, ¿está impedida esta Judicatura para zanjar los reparos numerados 6, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 15 y 16? ii) ¿Estaba facultado el apoderado del demandante para proponer nulidades o convalidar las actuaciones de la asamblea del 10 de abril del 2019? iii) En atención a los reparos nros. 1, 2, 4 y 9, ¿Fue saneada la nulidad por extemporaneidad de la convocatoria y realización de la asamblea ordinaria? iv) Considerando el reparo nro. 11, ¿Fue pilar de la sentencia la supuesta realización de una reunión por derecho propio? v) En interés del reparo nro. 18, y, en aplicación del principio de eventualidad y preclusión, ¿Fue decidida la solicitud del decreto de pruebas en el Auto del 14 de noviembre del 2024 dictado por esta Sala? vi) En estudio del reparo nro. 5, ¿solo puede controvertirse la liquidación de la condena en costas mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que las apruebe?
4. ESCENARIO PRESCRIPTIVO 4.1 Nulidades y Presupuestos procesales. Sea lo primero mencionar que no se observa causal de nulidad alguna que invalide lo actuado y que impida a esta Colegiatura resolver de fondo el litigio. En punto de los presupuestos procesales, en tanto criterios indispensables para la validez de la relación jurídico-procesal, esto es, competencia del Juez, capacidad para ser parte, capacidad procesal y demanda en forma, se advierten cumplidos a cabalidad. 4.2 Presupuestos materiales de la sentencia de fondo (legitimación en la causa). 4.2.1 Por sabido se tiene que la legitimación es una figura de derecho procesal y tema de obligado estudio por parte del juzgador al momento de desatar la litis como presupuesto material de la sentencia, y que, se traduce por activa en ser el titular que conforme a la Ley sustancial está llamado a reclamar el derecho violado o a satisfacer el interés que legalmente se tiene, y por lo pasivo, en la persona que, según la misma ley, es la llamada a responder por tales derechos o intereses. 4.2.2 En el caso que nos ocupa, el demandante está legitimado en la causa por activa, al ser el propietario del apartamento 503 ubicado en el edificio panorámico demandado, según consta en el certificado de tradición adjunto a la demanda, por ende, está habilitado para impugnar el acta del 10 de abril del 2019, en los términos del artículo 49 de la Ley 675 del 2001. 4.2.3 En punto a la legitimación en la causa por pasiva, no cabe duda de que el Edificio Panorámico P.H. es el llamado a responder, pues fue el que profirió la decisión hoy impugnada. 4.3 Presupuestos normativos 4.3.1.
Establece el Código General del Proceso: “ARTÍCULO 281. CONGRUENCIAS. La sentencia deberá estar en consonancia con los hechos y las pretensiones aducidos en la demanda y en las demás oportunidades que este código contempla y con las excepciones que aparezcan probadas y hubieren sido alegadas si así lo exige la ley. (…)
ARTÍCULO 366. LIQUIDACIÓN. Las costas y agencias en derecho serán liquidadas de manera concentrada en el juzgado que haya conocido del proceso en primera o única instancia, inmediatamente quede ejecutoriada la providencia que le ponga fin al proceso o notificado el auto de obedecimiento a lo dispuesto por el superior, con sujeción a las siguientes reglas: (…) 5.
La liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas. La apelación se concederá en el efecto diferido, pero si no existiere actuación pendiente, se concederá en el suspensivo. (…)”. Subrayado y negrilla fuera de texto original. 4.3.2.
Contempla la Ley 675 del 2001, Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal: “ARTÍCULO 37. INTEGRACIÓN Y ALCANCE DE SUS DECISIONES. La asamblea general la constituirán los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal. <Inciso CONDICIONALMENTE exequible> Todos los propietarios de bienes privados que integran el edificio o conjunto tendrán derecho a participar en sus deliberaciones y a votar en ella.
El voto de cada propietario equivaldrá al porcentaje del coeficiente de copropiedad del respectivo bien privado. Las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias, son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto.
(…)
ARTÍCULO 39. REUNIONES. La Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año. La convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario.
Se reunirá en forma extraordinaria cuando las necesidades imprevistas o urgentes del edificio o conjunto así lo ameriten, por convocatoria del administrador, del consejo de administración, del Revisor Fiscal o de un número plural de propietarios de bienes privados que representen por lo menos, la quinta parte de los coeficientes de copropiedad.
PARÁGRAFO 1 o. Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este.
PARÁGRAFO 2 o. La convocatoria contendrá una relación de los propietarios que adeuden contribuciones a las expensas comunes.
ARTÍCULO
40. REUNIONES POR DERECHO PROPIO. Si no fuere convocada la asamblea se reunirá en forma ordinaria, por derecho propio el primer día hábil del cuarto mes siguiente al vencimiento de cada período presupuestal, en el lugar y hora que se indique en el reglamento, o en su defecto, en las instalaciones del edificio o conjunto a las ocho pasado meridiano (8:00 p.m.).
Será igualmente válida la reunión que se haga en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto, sin perjuicio de lo previsto en la presente ley, para efectos de mayorías calificadas. (…)
ARTÍCULO 47. ACTAS. Las decisiones de la asamblea se harán constar en actas firmadas por el presidente y el secretario de la misma, en las cuales deberá indicarse si es ordinaria o extraordinaria, además la forma de la convocatoria, orden del día, nombre y calidad de los asistentes, su unidad privada y su respectivo coeficiente, y los votos emitidos en cada caso.
En los eventos en que la Asamblea decida encargar personas para verificar la redacción del acta, las personas encargadas deberán hacerlo dentro del término que establezca el reglamento, y en su defecto, dentro de los veinte (20) días hábiles siguientes a la fecha de la respectiva reunión. Dentro de un lapso no superior a veinte (20) días hábiles contados a partir de la fecha de la reunión, el administrador debe poner a disposición de los propietarios del edificio o conjunto, copia completa del texto del acta en el lugar determinado como sede de la administración, e informar tal situación a cada uno de los propietarios.
En el libro de actas se dejará constancia sobre la fecha y lugar de publicación. La copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas. El administrador deberá entregar copia del acta a quien se la solicite.
PARÁGRAFO. Todo propietario a quien se le niegue la entrega de copia de acta, podrá acudir en reclamación ante el Alcalde Municipal o Distrital o su delegado, quien a su vez ordenará la entrega de la copia solicitada so pena de sanción de carácter policivo. (…)
ARTÍCULO
49. IMPUGNACIÓN DE DECISIONES. El administrador, el Revisor Fiscal y los propietarios de bienes privados, podrán impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal. <Inciso derogado por el literal c) del artículo 626 de la Ley 1564 de 2012.
Rige a partir del 1o. de enero de 2014. En los términos del numeral 6) del artículo 627, ver en Legislación Anterior el texto vigente hasta esta fecha> PARÁGRAFO. Exceptúanse de la disposición contenida en el presente artículo, las decisiones de la asamblea general, por medio de las cuales se impongan sanciones por incumplimiento de obligaciones no pecuniarias, que se regirán por lo dispuesto en el Capítulo Segundo, del Título II de la presente ley.”.
Subrayado y negrilla fuera de texto original. 4.4 Presupuestos Jurisprudenciales 4.4.1. La Corte Suprema de Justicia en Sentencia SC806-15 del 24 de febrero de 2015, con ponencia del Magistrado Jesús Vall de Rutén Ruiz, señaló frente a la incongruencia que: “A la luz del principio dispositivo que rige primordialmente el procedimiento civil, debe el juez, al dictar el fallo con el cual dirime la controversia, respetar los límites o contornos que las partes le definen a través de lo que reclaman (pretensiones o excepciones) y de los fundamentos fácticos en que se basan ante todo los pedimentos, salvo el caso de las excepciones que la ley permite reconocer de oficio, cuando aparecen acreditadas en el proceso, o de pretensiones que, no aducidas, asimismo deben declararse oficiosamente por el juez.
A eso se contrae la congruencia de la sentencia, según lo establece el artículo 305 del Código de Procedimiento Civil, dirigido no sólo a disciplinar que esa respuesta de la jurisdicción corresponda con lo que las partes le ponen de presente, sino, subsecuentemente, a impedir que el juez desconozca el compromiso de fallar dentro del marco de referencia que le trazan las partes, y cuyo incumplimiento es de antaño inscrito en una de estas tres posibilidades: en primer lugar, cuando en la sentencia se otorga más de lo pedido, sin que el juzgador estuviese facultado oficiosamente para concederlo (ultra petita); en segundo lugar, cuando en la sentencia olvida el fallador decidir, así sea implícitamente, alguna de las pretensiones o de las excepciones formuladas (mínima petita); y en tercer lugar, cuando en el fallo decide sobre puntos que no han sido objeto del litigio, o, de un tiempo a esta parte, en Colombia, con apoyo en hechos diferentes a los invocados (extra petita), posibilidad ésta de disonancia que solo vino a tener consagración legal en la reforma adoptada por Decreto 2289 de 1989, al acoger un criterio jurisprudencial que a partir de 1977, aunque en pocas providencias fue adoptado y conforme al cual, “la incongruencia no sólo se presenta cuando confrontadas las resoluciones de la sentencia con las peticiones y defensas de las partes se observa que el fallo es extra, ultra o mínima petita, porque puede acaecer que a pesar de existir armonía cabal entre aquellas y éstas, se presente el fenómeno de la incongruencia, como cuando demandándose la nulidad del proceso con fundamento en la incompetencia del fallador, se declara el vicio, pero con apoyo en otra causal no alegada, como la de haberse omitido el término para pedir pruebas… La sentencia para ser congruente debe decidir solo sobre los temas sometidos a composición del juez y con apoyo en los mismos hechos alegados como causa petendi, pues si se funda en supuestos fácticos que no fueron oportunamente invocados por las partes, lesionaría gravemente el derecho de defensa del adversario (…) Tal el fundamento para afirmar que igual da condenar a lo no pedido, que acoger una pretensión deducida, pero con causa distinta a la invocada, es decir, con fundamentos de hecho no alegados” (Cas.
Civ. del 28 de noviembre de 1977, resaltado fuera de texto).”. 4.4.2. El máximo Tribunal Civil, en Sentencia STC6006-2021 del 27 de mayo del 2021, M.P. Octavio Augusto Tejeiro Duque, reflexionó: “Tradicionalmente se ha afirmado que el proceso de “impugnación de actos de asambleas, juntas directivas o de socios” tiene como propósito establecer si la decisión adoptada por algún órgano directivo de personas jurídicas de derecho privado se ajusta o no las prescripciones legales y a los estatutos que esos entes han adoptado con el fin de regularse.
Y desde esa perspectiva el debate de esos asuntos se ha circunscrito a determinar, bajo el principio de legalidad, si las directrices objetadas pueden ser sancionadas por el incumplimiento de la “ley” o de los reglamentos de las asociaciones, nada más.”. 4.5. Desarrollo o aplicación al caso concreto 4.5.1. Dirimiendo el primer problema jurídico fijado, y en comunión con la ley y la jurisprudencia enunciadas, al momento de emitirse la sentencia el Juez está llamado a respetar el principio de congruencia (Art. 283 del C.G.P.), el cual consiste en que el pronunciamiento debe ceñirse estrictamente al marco delimitado por las partes en la demanda, excepciones y en los demás momentos procesales oportunos (reforma a la demanda), dado el carácter dispositivo de la acción que lo origina.
Salirse del sendero trazado por los extremos procesales puede generar los conocidos fallos mínima, extra y ultra petita, totalmente proscritos en el ordenamiento civil. En el particular, como reparo a la sentencia la parte impugnante arguyó que en el escrito que descorrió el traslado a las excepciones propuestas 18 por su contraparte relacionó una serie de hechos novedosos, por lo tanto, en su criterio, la Jueza de primera instancia erró al haber limitado su pronunciamiento a lo expuesto en la demanda y excepciones.
Frente a ello, este Tribunal no encuentra desacierto en la decisión adoptada por la Sentenciadora, ya que, en aplicación del principio de congruencia propio de este tipo de procesos, su laborío debía ajustarse a lo trazado en la demanda y en las excepciones, lo cual realizó en debida forma. En armonía, le está vedado a esta Instancia emitir alguna clase de pronunciamiento sobre los reparos numerados 6, 7, 8, 10, 12, 13, 14, 15 y 16, porque no fueron expuestos o alegados en el momento procesal oportuno (demanda), sino en el plazo para descorrer el traslado de las excepciones de mérito, como si ese fuera el espacio para añadir hechos nuevos al libelo inicial.
Aceptar lo contrario iría en contravía del estudiado principio y quebrantaría el derecho de defensa del Edificio demandado, quien, claramente, sería sorprendido por hechos frente a los cuales no pudo pronunciarse o contradecirlos. 4.5.2. Remediando el segundo problema jurídico alinderado, es menester examinar si el apoderado del demandante, que lo representó a su vez en la asamblea del 10 de abril del 2019, estaba facultado para proponer nulidades o convalidarlas, de lo contrario, el planteamiento sobre el saneamiento de las irregularidades esbozadas no tendría asidero.
Sobre este aspecto, en la página 129 del archivo 001ExpedienteProcesoJudicialVerbal obra el poder amplio y suficiente que el señor Adan Chaves Peñaloza le otorgó al señor Juan Pablo Chaves Ríos 1 para que lo representara en la asamblea ordinaria del 10 de abril del 2019, quedando expresamente facultado para realizar todos los actos necesarios para llevar a cabo este encargo.
En consecuencia, como el poder otorgado fue amplio y 1 Según la contestación a la demanda, el apoderado es hijo del poderdante. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-004-2019-00160-02 (5386) Adan Chávez Peñalosa Vs. Edificio Panorámico 19 suficiente, lo que es lo mismo, pleno para representarlo en la asamblea celebrada, estaba habilitado el mandatario para actuar libremente y alegar lo que considerara oportuno. Por lo precedente, está llamado al fracaso el reparo escrutado. 4.5.3.
Despachando el tercer problema jurídico, del análisis del material probatorio no ofrecen duda los hechos concernientes a que la convocatoria a la asamblea ordinaria fue realizada el 26 de marzo del 2019 y que la asamblea fue celebrada el 10 de abril del 2019, hechos a su vez admitidos de consuno por las partes. La primera fecha no correspondió a los quince días calendario de antelación que menciona el artículo 39 de la Ley 675 del 2001, pues el día 26 de marzo de ese año no puede ser contabilizado, a causa de que, en tratándose de días, se cuenta el espacio de 24 horas2; la segunda fecha tampoco atendió el plazo de los tres meses siguientes al vencimiento del periodo presupuestal, a saber, el 31 de marzo del 2019.
A pesar de lo anterior, tal como lo infirió el Despacho de primer nivel, las irregularidades esgrimidas por el demandante fueron subsanadas en la misma asamblea, ya que, advertidas por el convocante (punto 2 de la lectura y aprobación del orden del día), se sometió a votación la continuidad de la asamblea, siendo aprobada su prosecución por unanimidad, así se lee con facilidad del acta (Pág. 17, 001ExpedienteProcesoJudicialVerbal).
Es de relievar que la Ley 675 del 2001 no establece como nulidad insubsanable la falta de obedecimiento de los términos del artículo 39 para la 2 ARTICULO 59. Todos los plazos de días, meses o años, del que se haga mención legal, se entenderá que terminan a la medianoche del último día del plazo. Por año y por mes se entienden los del calendario común, y por día el espacio de veinticuatro horas; pero en la ejecución de las penas se estará a lo que disponga la ley penal.
Artículo 59, Ley 4 de 1913, Sobre régimen político y municipal.
ARTICULO 67. <PLAZOS>. Todos los plazos de días, meses o años de que se haga mención en las leyes o en los decretos del Presidente de la Unión, de los Tribunales o Juzgados, se entenderá que han de ser completos y correrán, además, hasta la media noche del último día de plazo. (…). Artículo 67, C.C. Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-004-2019-00160-02 (5386) Adan Chávez Peñalosa Vs. Edificio Panorámico 20 convocatoria y realización de la asamblea, por el contrario, en su articulado 40 menciona dos escenarios alternos en el caso de que no se hubiere realizado; el primero, la reunión por derecho propio y, el segundo, la realizada en cualquier día, hora o lugar, sin previa convocatoria, cuando los participantes representen la totalidad de los coeficientes de copropiedad del edificio o conjunto.
En ilación, la asamblea general, siendo la máxima autoridad de la propiedad horizontal, podía refrendar la irregularidad sometiéndola a votación, en razón a que la ley previó solo una nulidad insubsanable o absoluta, esta es, el desconocimiento del quorum y mayorías para sesionar y adoptar decisiones (Inciso Final, Art. 45, ibidem). Lo anterior deriva en la confirmación parcial de la sentencia de primera instancia, en vista de que la Juzgadora de primer nivel no declaró probada en su sentencia ninguna excepción, a pesar de que fue acreditada la argüida como SANEAMIENTO DE LOS VICIOS. 4.5.4.
El cuarto problema jurídico no ofrece mayor elucubración, debido a que el apelante cree o quiere hacer ver que la Sentenciadora de primer grado cimentó su sentencia en la presunta realización de la reunión por derecho propio de que trata el artículo 40 de la Ley 675 del 2001, cuando esto no fue así, porque solo mencionó esa clase de asamblea como obiter dictum, más no aseveró que fue lo que en este proceso acaeció. 4.5.5.
Solucionando el quinto problema jurídico delineado, en la providencia del 14 de noviembre del 2024 esta Sala negó las pruebas pedidas por el actor, por lo tanto, está impedido este Colegiado para resolver el reparo en relación, por cuanto ya fue decidido en una providencia anterior. 4.5.6. Para rematar, en atención al sexto problema jurídico, el numeral quinto del artículo 366 del C.G.P. sentencia que La liquidación de las expensas y el monto de las agencias en derecho solo podrán controvertirse Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-004-2019-00160-02 (5386) Adan Chávez Peñalosa Vs. Edificio Panorámico 21 mediante los recursos de reposición y apelación contra el auto que apruebe la liquidación de costas, de manera que, no es la apelación a la sentencia la vía estatuida por el legislador para reprochar el reparo en ese sentido, aducido por el gestor de la acción civil. 4.5.7.
En conclusión, como quiera que en el presente asunto los reparos que tenían por finalidad desvirtuar la conclusión de la a quo no están llamados a prosperar, se confirmará parcialmente la decisión apelada, modificándola en lo pertinente.
5. ESCENARIO CONCLUSIVO Por lo esgrimido, la Sala considera que la Sentencia del 30 de julio del 2024, proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, debe ser confirmada parcialmente. 5.1. Corolario En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Cali, en Sala Civil de Decisión, administrando Justicia en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE:
PRIMERO. CONFIRMAR PARCIALMENTE la Sentencia del 30 de julio del 2024, proferida por el Juzgado Cuarto Civil del Circuito de Cali, conforme las razones expuestas en esta providencia.
SEGUNDO. MODIFICAR el numeral primero de la parte resolutiva de la sentencia de primera instancia, el que, para todos los efectos legales, quedará de la siguiente manera: Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-004-2019-00160-02 (5386) Adan Chávez Peñalosa Vs. Edificio Panorámico 22 PRIMERO. DECLARAR probada la excepción denominada SANEAMIENTO DE LOS VICIOS, presentada por el extremo demandado.
En consecuencia, NEGAR las pretensiones de la demanda, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia.
TERCERO. CONDENAR en costas procesales de segunda instancia a la parte demandante; para tal efecto, el Magistrado Sustanciador fija el valor de un (01) salario mínimo legal mensual vigente como agencias en derecho. Liquídense por la Secretaría del Juzgado de origen, conforme la regla dispuesta en el artículo 366 del C.G.P.
CUARTO. DEVUÉLVASE el proceso al Juzgado de primera instancia, previa cancelación de su radicación y anotación correspondiente.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE El Magistrado Ponente, JULIÁN ALBERTO VILLEGAS PEREA Los demás Magistrados integrantes de la Sala, FLAVIO EDUARDO CÓRDOBA FUERTES JOSÉ DAVID CORREDOR ESPITIA Verbal de resolución de contrato. 76001-31-03-004-2019-00160-02 (5386) Adan Chávez Peñalosa Vs. Edificio Panorámico Firmado Por: Julian Alberto Villegas Perea Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Jose David Corredor Espitia Magistrado Sala 007 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Flavio Eduardo Cordoba Fuertes Magistrado Sala 003 Civil Tribunal Superior De Cali - Valle Del Cauca Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 88144d3f1592d0eba466253cc5b14fd8cb359a73ab4a12956e354fd47073901f Documento generado en 25/08/2025 02:33:07 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica