REPÚBLICA DE COLOMBIA DEPARTAMENTO DEL TOLIMA TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL SALA DE DECISIÓN CIVIL - FAMILIA IBAGUE Magistrado Sustanciador: DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Ibagué, dieciocho (18) de marzo de dos mil veinticinco (2025) REFERENCIA: PROCESO EJECUTIVO promovido por CONJUNTO RESIDENCIAL MONTERREY contra BANCO COMERCIAL AV VILLAS S.A. RADICADO: 73-349-31-03-002-2024-00076-01 I. OBJETO DE LA PROVIDENCIA Se decide el recurso de apelación propuesto por el apoderado judicial de la parte ejecutante, contra el auto fechado el 17 de julio de 2024 mediante el cual el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tol) negó el mandamiento ejecutivo.
II.
ANTECEDENTES PROCESALES 1. A través de apoderado judicial, el conjunto residencial Monterrey promovió demanda ejecutiva contra la sociedad Banco Comercial AV Villas S.A., mediante la cual pretende el recaudo forzoso de las sumas de dinero que el demandado, como propietario del inmueble identificado con Folio de Matrícula Inmobiliaria No. 366-31729 que hace parte de la Propiedad Horizontal demandante, adeuda por concepto de cuotas de administración y/o expensas comunes desde enero de 2018 hasta octubre de 2023 junto con los intereses de mora correspondientes1. 2.
Con providencia del 17 de julio de 2024, el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tol) negó el mandamiento ejecutivo perseguido por la ejecutante, fundamentalmente, por tres motivos. En primer lugar, adujo el A quo que al interior del proceso verbal identificado con radicación 2022-00021-00, adelantado entre las mismas partes, en sentencia del 26 de abril de 2024 el Tribunal Superior de Ibagué ordenó la extinción parcial de la propiedad horizontal que afecta al inmueble identificado con folio de matrícula inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar, y, por esa razón, al haberse extinguido la propiedad horizontal sobre ese inmueble, 1 Archivo pdf No. 001.
Cuaderno Primera Instancia. 1 se extinguieron también las obligaciones que de allí emanan, entre ellas, las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración. Además, afirmó el Juez de primer grado que en la decisión tomada por el Tribunal Superior de Ibagué se detalló que de acuerdo con el parágrafo 3° de la clausula 1° de la Escritura Pública No. 2611 de 2005, el inmueble no generaría expensas por concepto de administración mientras no se hubiesen construido y entregado los inmuebles respectivos, por lo que, en sentir del A quo, las expensas cobradas no tienen fundamento legal o contractual por lo que se advierte la inexistencia de las obligaciones cobradas.
Por último, advirtió el Juez de primer grado que a la demanda no se adosó el certificado de las cuotas adeudadas expedidas por la Administradora de la copropiedad demandante, por lo que no existe en el expediente título ejecutivo que contenga obligaciones claras, expresas y exigibles2. 3. Inconforme con esa decisión, la mandataria judicial de la parte ejecutante formuló, oportunamente, recurso de apelación con fundamento en tres reparos concretos que pueden sintetizarse, así: (i) la sentencia emitida por el Tribunal Superior no tiene efectos retroactivos por tanto pueden cobrarse las cuotas de administración causadas desde febrero de 2018, puesto que los efectos de la extinción de la propiedad horizontal ordenada por el Tribunal, se producen desde abril de 2024, (ii) que no se hubiese aportado certificado expedido por el administrador del conjunto residencia debió ser causal de inadmisión para que pudiese subsanarse ese yerro, en lugar de negar el mandamiento de pago por esa razón, y, (iii) el juez respaldó su decisión en la lectura e interpretación del clausulado de la Escritura Pública No. 2611 de 2005 sin que dicho documento obre en el expediente3. 4.
Posteriormente, en providencia del 29 de julio de 2024, el Juzgado de primera instancia concedió en el efecto suspensivo el recurso de apelación interpuesto por la apoderada de la ejecutante contra el auto del 17 de julio de 20244. III. CONSIDERACIONES 1. Como el auto apelado es aquel mediante el cual se negó el mandamiento ejecutivo reclamado por la parte actora, en virtud de lo dispuesto en el numeral 4° del artículo 321 del Código General del Proceso, esta Sala Unitaria es competente para desatar el recurso de apelación propuesto por la parte ejecutante. 2.
Según se desprende de la demanda promovida por el Conjunto Residencial Monterrey, en el presente asunto se reclama el recaudo forzoso de las sumas de dinero que por concepto de cuotas de administración adeuda desde enero de 2018 hasta octubre de 2023 el Banco Comercial AV Villas S.A., como propietario 2 Archivo pdf No. 005. Ibidem. 3 Archivo pdf No. 006.
Ibidem. 4 Archivo pdf No. 009. Ibidem. 2 del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria No. 366-31729 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Melgar – Tolima. 3. Para empezar, conviene recordar que en virtud de lo previsto en el artículo 422 del Código General del Proceso pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, de lo cual se concluye, sin lugar a duda, que junto a la demanda ejecutiva debe acompañarse el documento que presta mérito ejecutivo y hace plena prueba contra el ejecutado. 4.
En esas condiciones, al perseguirse como acá ocurre, el pago forzoso de sumas de dinero que por concepto de expensas y/o cuotas de administración adeuda el propietario de un inmueble sometido al régimen de propiedad horizontal, el título ejecutivo, o si se quiere, el documento base de la ejecución no es otro distinto a la certificación expedida por el administrador, tal como se desprende del contenido del artículo 48 de la Ley 675 de 2001, según el cual: “…ARTÍCULO 48.
PROCEDIMIENTO EJECUTIVO. En los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior…” (Negrilla y subrayado fuera de texto). 5.
Como puede notarse, en asuntos como el presente, son anexos obligatorios de la demanda ejecutiva, el poder especial conferido por el administrador de la propiedad horizontal, el certificado de existencia y representación legal de la persona jurídica demandante y de la demandada, en caso de ser necesario, y, por último, el certificado expedido por el administrador que será, según el tenor literal de la norma en cita, el título ejecutivo correspondiente; por lo que, por estricta imposición legal y sentido común, debe acompañarse a la demanda este documento sobre el cual se asienta la pretensión ejecutiva esgrimida por la parte activa; cuestión última que en el caso presente no ocurre, es decir, la parte actora no presentó con la demanda el necesario certificado expedido por el administrador de la propiedad horizontal, vale decir, en este asunto no se presentó título ejecutivo con la demanda. 6.
Es más, aunque la parte actora intentó subsanar esa falencia incorporando el certificado expedido por el administrador del Conjunto Residencial Monterrey 3 como anexo del presente recurso de alzada; dicho documento no podrá tenerse en cuenta puesto que, el A quo no contó con ese elemento de juicio para adoptar la decisión recurrida, por lo que no es dable ahora, corregir ese yerro tardíamente.
En este punto no está de más recordar que la Ley procesal vigente no permite que con ocasión del recurso de apelación puedan incorporarse documentos que no fueron valorados por el Juez de primera instancia, en primera oportunidad; por ello, dicho documento no puede ponderarse en esta sede. 7. Por esa razón, la providencia apelada deberá confirmarse pues a la demanda ejecutiva no se acompañó el certificado expedido por el administrador de la propiedad horizontal, siendo este de vital importancia por traducirse ese documento en el título ejecutivo base de la ejecución; omisión que por sí sola, inhabilitó al juez de primer grado para librar el mandamiento de pago reclamado; de ahí que resulte inane descender al análisis de los reproches restantes enarbolados por la parte actora, pues, al margen de que los mismos salgan avantes o no, sin título ejecutivo no es viable librar mandamiento de pago y en esa falencia incurrió el extremo activo. 8.
En suma, se confirmará la decisión traída en alzada al no haberse aportado con la demanda el correspondiente título ejecutivo. En lo que atañe a costas, no se emitirá condena al no aparecer causadas. Por lo explicado en precedencia, el Suscrito Magistrado Sustanciador de la Sala Civil Familia del Tribunal Superior de Ibagué, IV.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la providencia del 17 de julio de 2024 proferida por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Melgar (Tol), mediante la cual se negó el mandamiento ejecutivo, conforme lo explicado en la parte motiva de esta providencia.
SEGUNDO: Sin costas por no aparecer causadas.
TERCERO: Por secretaría de la Sala, remítase la totalidad del expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE DIEGO OMAR PÉREZ SALAS Magistrado Firmado Por: 4 Diego Omar Perez Salas Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Ibague - Tolima Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: d390c2d8e1774f55a0a2cd9facfb31ad3788468852bac233138dd03671de8e1a Documento generado en 18/03/2025 10:20:46 AM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 5