Declarativo Demandante: César Augusto Cuéllar Caicedo y otro Demandado: Grupo Andes Constructora SAS y otros Rad. 11001310301920230010901 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CIVIL HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada Ponente Aprobado en sala de decisión del 9 de octubre de 2024.
Acta 37. Bogotá D.C., nueve (9) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) Procede el Tribunal a decidir el recurso de apelación interpuesto por los demandantes contra la sentencia emitida el 27 de mayo de 2024 por el Juzgado Diecinueve (19) Civil del Circuito, dentro del trámite impulsado por César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández en nombre propio, así como en representación del menor de edad TCL, en contra de Grupo Andes Constructora S.A.S., José Elías Baquero Ayala y Helmuth Baquero Ayala.
ANTECEDENTES 1. César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández pretenden que se declare que: i) Grupo Andes Constructora S.A.S., José Elías Baquero Ayala y Helmuth Baquero Ayala incumplieron las obligaciones que adquirieron en la promesa de compraventa del 6 de agosto de 2018, como las cargas a las que se comprometieron en los Otro Sí del 17 de octubre de 2018 y 21 de octubre de 2019, todos los cuales tenían por objeto la transferencia del derecho real de dominio del apartamento 401 y sus parqueaderos, los que se ubican en el Edificio Balcones de San Pedro P.H. de la Carrera 65 N°97-34/40, e identifican con los folios de matrícula 50C-44284 y 50C-112641, como del depósito que le correspondía a los mismos; ii) los demandados son solidariamente responsables de los perjuicios irrogados por virtud de esa falta a sus deberes negociales; iii) en ese orden, no solo tienen que asumir el pago de 50 SMLMV a favor de los dos adultos que impulsaron las diligencias y, de 30 SMLMV a favor del menor de edad, 019-2023-00109-01 1 a título de daño moral, sino de $69.623.126 y $32.165.325, por concepto de daño emergente pasado - futuro.
Como fundamento de la acción los convocantes manifestaron que, después de los constantes incumplimientos a los acuerdos sobre la entrega del apartamento 401, los parqueaderos 9 y 10, así como el depósito 12, que quedaron inscritos en el contrato de promesa inicial y sus dos adendas, así como de los perjuicios que la tardanza de los convocados les había generado, se vieron obligados a recibir los inmuebles el 17 de febrero de 2017 y, a protocolizar la compraventa de los mismos el 19 de noviembre de 2019, a pesar de las precarias condiciones de estructura, locativas y de salubridad en el que se encontraban, siendo ese el motivo por el cual los bienes objeto de enajenación nunca les fueron entregados conforme a lo pactado.
Y señalaron que, por virtud de las falencias de las unidades inmobiliarias contrataron los servicios del ingeniero civil Jhonattan Alexander Becerra, profesional que emitió un dictamen pericial el 20 de octubre de 2020, advirtiendo principalmente sobre los hallazgos encontrados, que: 1.1. En las condiciones actuales el apartamento 401 no se encuentra en perfecto estado, por lo cual para “su reparación se debe hacer una inversión cercana a los 21,6 millones de pesos, asi mismo para las adecuaciones de las áreas comunes se estima que la participación de cada apartamento sea cercana a los 10,6 millones de pesos, por lo cual se tendría un costo para el propietario del apartamento 401 cercano a los 32,2 millones de pesos, cifra que no debería estar siendo considerada si la obra se hubiera ejecutado con el debido cuidado, vigilancia y control.
Adicional a lo anterior se tienen dos agravantes de esta situación los cuales son en primer lugar, que el predio cuenta realmente solo con el 89,78% del área adquirida, es decir faltan 4,72m2 de área privada, y en segundo lugar que la afectación del edificio puede ser mayor, pues se encuentran elementos estructurales fisurados y síntomas en toda la estructura de asentamiento diferencial, situaciones que no pueden confirmarse o descartarse hasta que se cuente con estudios adicionales.” 1.2.
Por las fallas de la obra descritas en el informe de interventoría: “a) No se encuentra continuidad de algunos elementos por ejemplo en los puntos 2D y 6D las vigas en el sentido longitudinal no tienen continuidad, y tampoco se tiene una columna que brinde apoyo y complete el pórtico b) El área formada entre los ejes A-B y 2-3 forma una figura casi cuadrada por lo que la distribución de cargas no podría ser en una dirección como lo indica el plano, sino que tendría que ser 019-2023-00109-01 2 en dos direcciones c) Entre los puntos 4A y 5B se forma una viga de la misma forma que entre los puntos 5D y 4E las cuales no están alineadas con los ejes, pero los muros construidos sobre ellas sí, por lo que parte de la viga esta fuera del muro y otra parte está bajo el muro generando una carga excéntrica que facilitaría el aumento de los esfuerzos a torsión de estos elementos, sin que el estudio analizara los esfuerzos torsionantes d) d) Al tener una configuración no tradicional con cruces que no están a 90°, al configurar pórticos incompletos y al tener los muros internos en posiciones distintas para cada apartamento se debería castigar la resistencia de la estructura al momento de su análisis con un grado de irregularidad en planta, pero no se observa que esto ocurra.” 1.3.
El edificio se encuentra en condiciones de habitabilidad y su condición actual no presenta riesgo de colapso, “pero se presentan en este documento 342 imágenes de las cuales la mayoría son puntos que corregir por parte de la constructora. El edificio NO PUEDE SER RECIBIDO mientras no se hayan subsanado al menos las observaciones correspondientes a la normatividad técnica expuestas en el capítulo 1 de este informe y se deje un cronograma para la intervención de las demás. Así mismo el edificio NO PUEDE SER RECIBIDO mientras no se tengan las certificaciones de servicios públicos, los planos record y las garantías y certificados de calidad de los equipos instalados como bombas, ascensor y plataformas de elevación en los parqueaderos, al igual que las pólizas de estabilidad de la obra conforme a la ley.
(…)” 2. Surtida la actuación de primera instancia, los demandados se opusieron al éxito de la acción, formulando las excepciones de “ineptitud de demanda por falta de los requisitos formales”, “inexistencia de Otros Sí a los contratos de compraventa firmados”, “reconocimiento expreso del contrato de venta por medio de escritura pública de parte de los demandantes, que invalida la acción de responsabilidad civil contractual y la pretensión de reconocimiento de perjuicios que pretenden los demandantes”, “ineficacia e inexistencia de la obligación de pago por daños morales y lucro cesante pasados y futuros”, “cobro de lo no debido”, “enriquecimiento sin causa”, “temeridad y mala fe”, así como la “genérica”. 3.
La funcionaria de primer grado negó las pretensiones de la acción de responsabilidad contractual intentada, al considerar que de las pruebas incorporadas a las diligencias se extraía que: (i) resultaban no ser los demandantes los legitimados en la causa por activa, en consideración a la cesión de la promesa de compraventa que se hizo a partir del 21 de octubre de 2019, con 019-2023-00109-01 3 el fin de que el Banco Davivienda S.A. fuera considerado como único dueño del inmueble objeto del contrato, recayendo sobre aquel el interés sobre el incumplimiento reclamado;
(ii) todas las partes dentro de la escritura que protocolizó el negocio sobre el bien, se declararon a paz y salvo por todo concepto a la fecha de la firma del instrumento público, hecho que trajo como consecuencia la pérdida de la legitimación extraordinaria que pudieran llegar a tener los actores; (iii) el titular de derecho de dominio inscrito en el certificado de tradición y libertad del bien objeto de la enajenación es la entidad financiera. 4.
Inconforme el extremo interesado apeló, criticando que en el fallo se desconoció: 4.1. El interés jurídico existente de los demandantes sobre los inmuebles de la Carrera 65 N°97-34/40, vinculados a la legitimación extraordinaria que protege los derechos de aquellos, como del menor de edad adquirente del bien, según los parámetros que ha establecido la Corte Suprema de Justicia y la Corte Constitucional, para la ponderación y reparación de prerrogativas.
Agregando para el efecto, que “la propiedad es una y el derecho civil es claro en recitar, declarando que, quien tenga el dominio, uso y goce de un bien, posee la propiedad del mismo”, caracterización positiva que genera un problema para el individuo afectado, en este caso los locatarios de un contrato de leasing habitacional, consistente en que se les exige probar rigurosidades que desconocen la evolución del concepto y de los diferentes modos de adquirir la titularidad exigida. 4.2.
La violación del constructor a los derechos de los actores como consumidores inmobiliarios, al tenor de lo reglado en la Ley 1480 de 2011 y, como beneficiarios de la norma de vivienda segura, conforme a lo que plantea la Ley 1796 de 2016, por la falta de entrega de las áreas privadas o comunes anunciadas, así como de los acabados y líneas vitales del inmueble, por el deterioro de aquellos y de la estructura propia del proyecto, que incluye el interior de las unidades habitacionales y las zonas compartidas, por la falta de garantía de seguridad, que surge de la humedad y malos olores que provoca la. servidumbre instalada en el apartamento 402. 4.3.
El recaudo probatorio del asunto, tras haberse limitado el estudio a la legitimación en la causa por activa, y no al incumplimiento contractual de los demandados. 019-2023-00109-01 4 5. Sobre la polémica el extremo pasivo se pronunció, insistiendo en las reglas del contrato de leasing habitacional, según las cuales los convocantes en su condición de locatarios eran meros ocupantes del inmueble objeto del proceso, por lo que no podían de ninguna manera usurpar los derechos del real titular de dominio inscrito el Banco Davivienda S.A., motivo suficiente por el que el asunto pasará a resolverse al tenor de las siguientes, CONSIDERACIONES 1.
En desarrollo de los artículos 871 del Código de Comercio y 1602 del Código Civil, las partes de un contrato quedan atadas no solo a lo que expresamente se obligaron, sino también a todo lo que corresponda a la naturaleza del convenio según la ley, la costumbre o la equidad natural, negocio que, en términos generales, solo puede ser invalidado por el consentimiento mutuo o por causas legales.
Esto indica que, existiendo entonces el acuerdo, los convencionistas deben cumplirlo de buena fe y con lealtad, dentro del término señalado y en la forma pactada, pues alejarse de lo dispuesto en esas previsiones genera su incumplimiento y responsabilidad, en punto que éste “además de revestir determinados comportamientos sociales y recoger el conjunto de derechos y obligaciones que los interesados optaron por asumir, reflejo palpable -entre otros aspectos- de su voluntad libre para autodeterminarse, con la connotación de una categoría jurídica que, con apego a las descripciones abstractas de la ley, ha de evaluarse en procura de visualizar eventuales desbordamientos o abusos, ya relacionados con quienes en él intervinieron, o vinculados a los compromisos acordados”1.
En ese orden, la Corte Suprema de Justicia ha sintetizado que para que se configure la responsabilidad que surge de un contrato debe obrar el incumplimiento de un deber negocial, un daño y una relación de causalidad, “lo primero indica la inejecución de las obligaciones contraídas en el contrato; lo segundo, vale decir el daño, se concreta con la prueba de la lesión o detrimento que sufrió el actor en su patrimonio, porque no siempre el incumplimiento de uno de los extremos del contrato ocasiona perjuicios al otro, pues hay eventos se dan en que no se produce daño alguno, es por lo que precisamente por lo que se tiene que cuando se demanda judicialmente el pago de los perjuicios, le incumbe al actor demostrar el daño cuya reparación solicita y su cuantía, debido este último aspecto a que la condena que por este tópico se haga, no puede ir más allá del 1 CSJ.
Sentencia S-081 del 15 de agosto de 2008. 019-2023-00109-01 5 detrimento patrimonial sufrido por la víctima, carga de la prueba en cabeza del demandante que la establece el artículo 1757 del Código Civil que dispone que incumbe probar las obligaciones a quien alega su existencia”2. 2. La A-quo anotó que al quedar demostrado que no existe legitimación en cabeza de los demandantes dentro del presente asunto, en la medida en que (i) no son los titulares del dominio como se advierte en el folio de matrícula inmobiliaria 50C2058619;
(ii) tampoco son los beneficiarios de la cesión de la promesa de compraventa que se dispuso a favor del Banco de Davivienda S.A.; y, (iii) porque no encontró posible activar la legitimación extraordinaria reconocida por la jurisprudencia para la reclamación de derechos de terceros que se llegaren a ver afectados con el incumplimiento contractual de otros; todo lo cual devenía infructuoso realizar la valoración de las pruebas obrantes en el paginario, así como el estudio detallado de las demás excepciones de mérito que fueron propuestas.
Decisión que confrontaron los convocantes, alegando que sí tenían interés jurídico sobre el apartamento, los parqueaderos y el depósito, por virtud de la legitimación extraordinaria que ha abordado la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia; exponiendo que ha debido hacerse una interpretación sistemática de la norma, por ende, una ponderación de los derechos adyacentes al conflicto; e indicando que al haberse despejado de forma prematura la tesis de que los actores no tuvieran vocación para demandar, se echó de menos el análisis de los elementos de convicción incorporados en oportunidad a las diligencias. 3.
De manera inicial se pronuncia la Sala sobre el material de prueba que fue allegado al expediente y, sobre la forma en la que fueron encaminadas las solicitudes de la acción de responsabilidad civil contractual, verificando de entrada, la presencia de unas circunstancias por las que la decisión desfavorable a las pretensiones de César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández deberá ser confirmada.
Con tal orientación, se indica que aparece en el paginario: 3.1. La promesa del 6 de agosto de 2018 en la que César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández se comprometían a comprarle a José Elías Baquero Ayala el apartamento 401 que se desarrollaba en el globo terreno distinguido con la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. con el número 97 40 de la Carrera 65, que hace parte del Edificio Residencial Balcones de San 2 CSJ.
Sentencia del 14 de marzo de 1996. 019-2023-00109-01 6 Pedro e identifica con matrícula 50C-112641 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad Zona Centro-; que por ese bien se pagaría en instalamentos la suma de $388.900.000; y, que el negocio se protocolizaría el 30 de septiembre de 2018, ante Notario Público. La promesa del 17 de octubre de 2018 en la que César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández se comprometían a comprarle a José Elías Baquero Ayala el apartamento 401, junto con los garajes o cupo de parqueaderos 9 y 10 en el área del primer piso y el depósito 12, que se desarrollaban en el globo terreno distinguido con la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. con el número 97 - 40 de la Carrera 65, que hace parte del Edificio Residencial Balcones de San Pedro e identifica con matrícula 50C-112641 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad Zona Centro-; que por ese bien se pagaría en instalamentos la suma de $388.900.000; y, que el negocio se protocolizaría el 30 de noviembre de 2018, ante Notario Público.
La promesa del 21 de octubre de 2019 en la que César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández se comprometían a comprarle a Grupo Andes Constructora S.A.S., José Elías Baquero Ayala y Helmuth Baquero Ayala el apartamento 401, junto con los garajes o cupo de parqueaderos 3 y 4 en el área del primer piso y el depósito 12, que se desarrollaba en el globo terreno distinguido con la actual nomenclatura urbana de Bogotá D.C. con el número 97 - 34/40 de la Carrera 65, que hace parte del Edificio Residencial Balcones de San Pedro e identifica con matrícula inmobiliaria 50C-112641 de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de la ciudad Zona Centro-; que a la unidad inmobiliaria le correspondería el folio 50C-2058619; que por ese bien se pagaría en instalamentos la suma de $394.000.000; y, que el negocio se protocolizaría el 28 de junio de 2019, ante Notario Público.
Todos contratos preparatorios que para que produzcan obligación según el artículo 1611 del Código Civil, deben constar por escrito, no ser de aquellos negocios que las leyes declaran ineficaces, contener un plazo o condición que fije la época en que había de celebrarse el pacto y, determinarse de tal suerte que, para perfeccionarlos solo falte la tradición de la cosa o las formalidades legales. 3.2.
De otra parte, la escritura pública de compraventa 3930 del 19 de noviembre de 2019, otorgada por la Notaría 64 de Círculo de Bogotá, en cuya cláusula cuarta se estableció que el precio del inmueble identificado con el folio 019-2023-00109-01 7 de matrícula 50C-2058619 y, ubicado en la Carrera 65 N° 97-34/40, era de $394.000.000, del cual $228.000.000 lo pagarían César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández, mientras que $166.000.000 lo cancelaría el Banco Davivienda S.A., esto último por el contrato de leasing habitacional 60000077-0058-1145 que firmaron los citados en su condición de locatarios, con dicha entidad financiera.
Pacto bilateral en el que conforme al artículo 1849 del Código Civil una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero, esto es, en el que uno se dice vender, el otro comprar, en el que el valor que el comprador da por la cosa que enajena se llama precio y, en el que cuando se trata de bienes raíces ese traslado de dominio se reputa perfecto con el otorgamiento de la escritura pública. 3.3.
Por otro lado, el folio de matrícula 50C-2058619 expedido por la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá -Zona Centro-, en el que se verifica que ese certificado surgió de la matriz 50C-44284; que antes de ser desenglobada la unidad inmobiliaria con sus anexidades, pertenecía a José Elías Baquero Ayala y Helmuth Baquero Ayala; que estos como dueños del terreno en el que se desarrolló el proyecto constituyeron el reglamento de propiedad horizontal; y, que por medio de la escritura pública 3930 del 19 de noviembre de 2019, le trasladaron el derecho real de dominio al Banco Davivienda S.A., tal como figura en la correspondiente anotación N°003.
Pliego que, en palabras de la Superintendencia de Notariado y Registro, es el documento público con el que se da fe sobre la situación jurídica e historial de un inmueble, desde el momento en que fue matriculado ante la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos, hasta el día en que lo solicite la parte interesada, por lo que contiene los datos de identificación del bien, así como de quién es su propietario actual y, de quienes tuvieron esa titularidad antes. 3.4.
Seguidamente el contrato de leasing habitacional 06000007700581145, en el que el Banco Davivienda S.A. analizada la solicitud de César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández, aprobó el 7 de diciembre de 2018 la financiación de la suma de $166.000.000 respecto del apartamento 401 y anexidades, ubicado en la Carrera 65 N°97 - 40 de la ciudad, por un plazo de 180 meses, con cuota constante y sistema de amortización gradual en pesos. 019-2023-00109-01 8 Según el artículo 2.28.1.3.1. del Decreto 2555 de 2010, mediante el cual se recogen y reexpiden las normas en materia del sector financiero, asegurador y del mercado de valores, el “bien inmueble entregado en leasing habitacional deberá ser de propiedad de la entidad autorizada durante el término del contrato, derecho de dominio que se trasferirá cuando el locatario ejerza la opción de adquisición, pague su valor y se cumplan las normas aplicables sobre tradición de la propiedad”, 3.5.
Finalmente, la subsanación de la demanda, en cuyo acápite de pretensiones declarativas se pidió: PRIMERA: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES:(GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro (Antioquia) INCUMPLIERON EL CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA suscrito el día 6 del mes de agosto del año 2018, cuyo objeto consistía en transferir el DERECHO REAL DE DOMINIO Y POSESION USO Y ANEXIDADES DEL INMUEBLE PROYECTADO Y DISTINGUIDO COMO APARTAMENTO 401 MAS PARQUEADERO Y DEPOSITO DEL EDIFICIO BALCONES DE SAN PEDRO P.H. FOLIO DE MATRICULA INMOBILIAIRIA MATRIZ No. 50C – 44284 y 50C – 112641.
SEGUNDA: DECLARAR que el documento suscrito el día diecisiete (17) del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018), denominado CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, corresponde a OTRO SI del contrato señalado en el punto anterior, como quiera que si bien se efectuaron algunas modificaciones al mentado contrato, lo cierto es que no se ejecutó o dejo sin vigor legal el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, pues del mismo se originaron obligaciones que continuaron vigentes y se mantuvieron intactas, inclusive hasta la fecha de presentación de la demanda.
TERCERA: DECLARAR igualmente que el documento suscrito el día veintiuno (21) del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2019), denominado CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, corresponde a segundo OTRO SI del contrato señalado en la primera pretensión declarativa, como quiera que si bien se efectuaron algunas modificaciones al mentado contrato, lo cierto es que no se ejecutó o dejo sin vigor legal el CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, pues del mismo se originaron obligaciones que continuaron vigentes y se mantuvieron intactas, inclusive hasta la fecha de presentación de la demanda.
CUARTA: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES: GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro （Antioquia） INCUMPLIERON el OTRO SI efectuado al CONTRATO DE COMPRAVENTA suscrito el día diecisiete (17) del mes de octubre del año dos mil dieciocho (2018), denominado CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
QUINTA: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES: GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro （Antioquia） INCUMPLIERON del OTRO SI efectuado al CONTRATO DE COMPRAVENTA suscrito el día veintiuno (21) del mes de octubre del año dos mil diecinueve (2019), denominado CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA.
SEXTO: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH 019-2023-00109-01 9 BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro （Antioquia） son solidariamente responsables de los daños MORALES irrogados a mi cliente a raíz del incumplimiento del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y LOS DOS OTRO SI DEL APARTAMETO 401 EDIFICIO BALCONES DE SAN PEDRO.
SEPTIMO: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES: GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro (Antioquia) son solidariamente responsables de los daños MORALES irrogados al menor THIAGO CUÉLLAR LOPEZ, hijo de mis clientes, a raíz del incumplimiento del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA Y LOS DOS OTRO SI SUSCRITOS, CUYO OBJETO ERA LA COMPRAVENTA DEL APARTAMETO 401 EDIFICIO BALCONES DE SAN PEDRO.
OCTAVA: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES: GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro （Antioquia）son solidariamente responsables de los daños EN LA MODALIDAD DE DAÑO EMERGENTE PASADO sufridos por mi cliente a raíz del incumplimiento del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, EL OTRO SI, Y EL ACUERDO DE ENTREGA DEL APARTAMETO 401 EDIFICIO BALCONES DE SAN PEDRO.
NOVENA: DECLARAR que los PROMETIENTES VENDEDORES GRUPO ANDES CONSTRUCTORA S.A.S. identificada con NIT. 900.485.708-1. JOSE ELIAS BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.419.581 expedida en Bogotá D.C., y HELMUTH BAQUERO AYALA identificado con cedula de ciudadanía No. 79.497.945 expedida en Rionegro （Antioquia） son solidariamente responsables de los daños EN LA MODALIDAD DE DAÑO EMERGENTE FUTURO sufridos por mi cliente a raíz del incumplimiento del CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA, EL OTRO SI, Y EL ACUERDO DE ENTREGA DEL APARTAMETO 401 EDIFICIO BALCONES DE SAN PEDRO.
Por la forma en que fueron dirigidas las peticiones, se desgaja que los interesados, quienes actuaron en la litis en la doble condición de promitentes compradores y, actuales locatarios del inmueble de la Carrera 65 N°97-34/40, lo que reclaman es el reconocimiento de unos perjuicios por el incumplimiento de los convenios que suscribieron con los demandados de forma previa a la compraventa, no propiamente de unos daños por el incumplimiento de los pactos consignados en la escritura pública otorgada por la Notaría 64 de Círculo de Bogotá, esto es, de actos que, en la hora actual, quedaron sin valor ni efectos con la constitución del referido instrumento, a través del cual Helmuth Baquero Ayala y José Elías Baquero Ayala trasladaron el pleno dominio del bien a favor del Banco Davivienda S.A. 4.
En la situación bajo análisis deberá dirimirse entonces el reproche propuesto por los censores frente a su interés jurídico y legitimación en la causa por activa para incoar el trámite de responsabilidad contractual, que tanto en el escenario de las promesas de compraventa que se firmaron, como de la escritura pública por medio de la cual se protocolizó el negocio, debe insistirse, no tiene vocación de prosperidad, tal como se expuso líneas atrás, principalmente porque en asuntos como el examinado de antaño se ha dispuesto que no podrá impulsarse acción 019-2023-00109-01 10 respecto de un contrato de promesa cuyos efectos han terminado y, que sólo el titular del derecho inscrito es quien podrá formular acción frente al contrato prometido.
En efecto: 4.1. En lo relacionado con el negocio previo, que en el escenario de que exista perfecta coincidencia entre éste y el final, es decir, cuando en el contrato prometido se vertieren, sin reformas, las condiciones señaladas en la promesa, resulta “innegable la improcedencia de hacer pervivir un pacto que correspondió a la expresión temporal de la voluntad de las partes”3, pues ciertamente si el primero de los convenios se originó con el único fin de ser sustituido por el que tuviera “la contundente, irrebatible y definitiva voluntad de los contratantes”4, se entiende que con la protocolización y/o materialización del acto, el negocio originario fenece y/o queda sin efecto alguno. Sobre el tema se ha pronunciado ampliamente la jurisprudencia, dejando zanjado que, al ser el contrato de promesa de compraventa de carácter preparatorio de otro futuro, su existencia es, por esencia, limitada en el tiempo, es decir, transitoria, por lo que en el momento en que se suscribe la correspondiente escritura pública que honre la totalidad de lo prometido, ésta termina.
Dicho de otra manera, por la singular característica de la provisionalidad del contrato preliminar, sus efectos se extinguen por el cumplimiento espontáneo de las obligaciones, tesis que ha acogido la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, al estimar: La promesa tiene un “carácter preparatorio o pasajero, lo cual implica por naturaleza una vida efímera y destinada a dar paso al contrato fin, o sea, el prometido…” (Sentencia de 14 de julio de 1998.
Exp: 4724) La promesa y el contrato prometido jamás pueden coexistir en el tiempo, pues el nacimiento de éste acarrea la extinción de aquélla. Sin embargo, nada obsta para que las partes, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, pacten en un mismo documento, además del compromiso de celebrar el contrato definitivo, otras prestaciones destinadas a regir en vigencia de éste.
Tal circunstancia no significa en modo alguno que la promesa subsista luego de perfeccionarse el acuerdo principal sino, tan solo, que en la fase de conclusión del negocio los contratantes deciden ratificar las cláusulas contenidas en el arreglo preliminar, sin que sea necesario volver a pronunciarse 3 4 CSJ. Sentencia SC2221 del 13 de julio de 2020.
Ibidem. 019-2023-00109-01 11 sobre lo que convinieron con anterioridad» (CSJ SC, 16 dic. 2013, rad. 199704959-01). 4.2. Memórese frente a la legitimación en la causa que consiste en la facultad o titularidad que le asiste a una determinada persona para exigir de otro el derecho o la cosa controvertida, por ser justamente quien debe responderle, no siendo por ello, en palabras de la Corte Suprema de Justicia, “una excepción sino que es uno de los requisitos necesarios e imprescindibles para que se pueda dictar providencia de mérito, ora favorable al actor o bien desechando sus pedimentos.”5 En tal virtud, por ser aquella una cuestión propia del derecho sustancial, su ausencia, por activa o por pasiva, conduce forzosamente a un fallo adverso a las pretensiones perseguidas en el libelo introductorio, situación apenas lógica ya que “si se reclama un derecho por quien no es su titular o frente a quien no es llamado a responder, debe negarse la pretensión del demandante en sentencia que tenga fuerza de cosa juzgada material, a fin de terminar definitivamente ese litigio, en lugar de dejar las puertas abiertas, mediante un fallo inhibitorio para que quien no es titular del derecho insista en reclamarlo indefinidamente, o para que siéndolo lo reclame nuevamente de quien no es persona obligada, haciéndose en esa forma nugatoria la función jurisdiccional cuya característica más destacada es la de ser definitiva”6.
A su turno, en lo tocante al interés para obrar y ejercer la tutela judicial efectiva que “está dado por el perjuicio cierto, legítimo, concreto y actual que ostenta determinada parte o interviniente procesal para obtener sentencia de fondo cuando han sido lesionados sus derechos o estos se encuentran en peligro. La doctrina de esta Sala, por tal razón, predica que el interés debe ser cierto, serio, actual y concreto, de modo que faculte formular la pretensión o excepción en cada caso específico.
El interés jurídico, serio y actual, tiene sentado ‘(…) no es otra cosa que la titularidad de un derecho cierto cuyo ejercicio se halle impedido o perturbado por el acto ostensible, que por ser fingido con su declaración de simulación se reclama’”, con la precisión de que este se trate del detrimento sufrido “o que haya de sufrir la persona que alega el interés”. 4.3.
Por tal virtud, en el evento en que el contrato de compraventa se encuentre vinculado a un contrato de leasing, tal como ocurre en el particular, en donde el Banco Davivienda S.A. es a quien verdaderamente José Elías Baquero Ayala y Helmuth Baquero Ayala le trasladaron el derecho de dominio del inmueble, 5 6 CSJ. Sentencia del 23 de abril de 2007. 1 CSJ.
Sentencia del 3 de junio de de 1997, CXXXVIII, págs. 364 y s.s., citada en el expediente No. 7804 de junio 21 de 2005. 019-2023-00109-01 12 también en donde César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández tienen la condición de locatarios, no surge de ninguna manera en los últimos, una legitimación en la causa por activa para solicitar que se declare la responsabilidad contractual tanto de los propietarios inscritos del predio en el que se levantó el conjunto residencial, como de la constructora a cargo del proyecto, por los defectos de los que pudiera adolecer el apartamento 401, los parqueaderos 3 y 4, así como el depósito 12 que le fueron dados por medio del llamado arrendamiento financiero, como tampoco por las deficiencias constructivas que se pudieran advertir en las zonas comunes del edificio, mucho menos un interés para accionar para que se les reconozcan los perjuicios generados por dichas falencias.
Lo narrado, pues a pesar de que a través del sistema de financiación “se entrega un bien a una persona o a una sociedad para que la usen con la obligación de pagar un canon durante un tiempo determinado, con la opción de compra al finalizar el mismo”7, las circunstancias de que se le entregue la tenencia de la cosa al locatario y, que la entidad autorizada perciba por ello una contraprestación, no implica indiscutiblemente que aquel vaya hacerse a la propiedad, por tanto, que tenga un legítimo derecho.
Especialmente cuando “es enteramente posible que no lo haga y que, por tanto, al vencimiento del contrato restituya la cosa a la compañía, circunstancia que impide su generalizada asimilación a la compraventa –sobre todo a priori-, la que, además, tiene confesada vocación de “transferir” el dominio, no así el leasing que, en línea de principio, únicamente permite obtener la tenencia, como se acotó (negocio tenencial)”8.
Bajo tal panorama, como lo que realmente se adquiere en el contrato de leasing es el derecho de usar y gozar del bien, por cuanto que la disposición se encuentra suspendida hasta la finalización del pacto y, condicionado a que se haga efectiva la opción de compra dispuesta en el clausulado, de manera que si no se toma la alternativa de comprar el bien, ningún derecho de dominio recaerá sobre el locatario, no podían César Augusto Cuéllar Caicedo y Marly Yaneth López Hernández quienes tienen esa calidad sobre el inmueble con folio de matrícula 50C-2058619 venir a defenderse ni a esgrimir un interés aparente en una acción de responsabilidad contractual, pues tal derecho se reserva, como ya se indicó, para quien es el verdadero propietario, es decir, para el Banco Davivienda S.A., entidad que detenta el derecho real de dominio según la inscripción del título en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos de Bogotá -Zona Centro- y, que 7 8 CSJ.
Sentencia del 3 de junio de 2014. CSJ. Sentencia del 13 de diciembre de 2002. 019-2023-00109-01 13 no autorizó o por lo menos eso no se probó, que los hubiere autorizado para impulsar la presente acción. Desde luego que, aunque los apelantes insisten en la legitimación extraordinaria que pudieren tener los locatarios a pesar de no ser los titulares del derecho o de la relación jurídica sustancial objeto del proceso, fue acertada la determinación de primera instancia en que como las partes que intervinieron en la escritura pública se declararon a paz y salvo por todo concepto, ese presupuesto tampoco se cumplió en el particular, pues aunque ese reconocimiento se dispuso para que terceros ajenos puedan pretender en “nombre en nombre propio la declaración de certeza o la realización coactiva de dichas relaciones jurídicas, conjunta o paralelamente, o con exclusión y en sustitución, de los verdaderos sujetos de las relaciones jurídicas sustanciales"9, en el particular no puede obviarse que el verdadero interés surge únicamente en la entidad bancaria que hizo parte del contrato principal, por ser en quien recae la titularidad de dominio, además, quien voluntariamente le concede temporalmente, conservando la propiedad, los derechos de uso y goce a los interesados, personas que solo hasta que finalice la relación de financiamiento es que verdaderamente podrán ejercer mejor derecho.
Caso en concreto en el que debe aclararse que, en todo caso, el Juez estando supeditado al escenario propuesto en la demanda, en donde los actores pretendieron reclamar el incumplimiento de unos contratos preparatorios en los que a pesar de que sí se hicieron parte, perdieron sus efectos una vez se protocolizó la respectiva escritura pública, ciertamente devenía inviable esa legitimación extraordinaria que alegan. 4.4.
De lo expuesto fluye como conclusión, que tampoco tiene vocación de éxito lo que se argumentó en torno a la trasgresión del constructor a los derechos de los actores como consumidores inmobiliarios, pues aunque el propósito de las normas de protección del consumidor, entre ellas, las consignadas en la Ley 1480 de 2011, es sentar unas directrices especiales que gobiernen la relación entre los consumidores y los productores o proveedores, regulando una serie de derechos de carácter sustancial y los mecanismos para hacerlos efectivos, con el otorgamiento a la superintendencia del ramo de una competencia jurisdiccional para conocer de la garantía y de las disputas negociales; en el caso en concreto se itera, no se configuró un presupuesto indispensable para que pudiera 9 CSJ.
Sentencia STC11358 del 5 de septiembre de 2018. 019-2023-00109-01 14 resolverse de fondo el conflicto propuesto, amén de que tampoco se eligió la vía por la que pudiera pedirse la protección de esas prerrogativas. 5. Así las cosas, como de una parte se ha dejado zanjado que quienes se enfrenten en un proceso judicial deben ser las personas que la ley identifica como titulares del derecho en discusión, así como los llamados a defender una determinada posición en relación con el objeto del litigio, en tanto que la legitimación en la causa o el interés directo se configura sólo respecto de quien esté asistido del derecho sustancial para ejercitar su derecho de acción y, de no cumplirse con esa exigencia, no es posible acceder al petitum que se invoca, y que justamente por los antecedentes descritos aquí no se estableció esa relación de los demandantes con los demandados, era incontestable que las pretensiones no podían alcanzar fortunio, como acertadamente lo estableció la juzgadora de primera instancia, razón por la el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de fecha y procedencia anotadas.
SEGUNDO: Costas a cargo de la parte actora. Como agencias en derecho de este grado se señala el equivalente a un salario mínimo legal mensual vigente. Notifíquese, HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada ADRIANA SAAVEDRA LOZADA Magistrada GERMÁN VALENZUELA VALBUENA Magistrado Firmado Por: Heney Velasquez Ortiz 019-2023-00109-01 15 Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., German Valenzuela Valbuena Magistrado Sala 019 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 4440ddf143fcbedafb7dbfb22b27ec488dc41a3cc351940f003ec422bfec74a0 Documento generado en 09/10/2024 02:34:05 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica