República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTA SALA CIVIL Magistrado Ponente: Iván Darío Zuluaga Cardona Bogotá, D.C., veinte (20) de marzo de dos mil veinticinco (2025) Proceso Demandantes Demandado Radicado Instancia Decisión Verbal – impugnación de actos de asamblea María Emma Botero Giraldo y Hugo Arcesio Restrepo Echeverri Edificio Palermo 45 P.H. 110013103 038 2024 00644 01 Segunda Resuelve recurso de apelación Se decide el recurso de apelación formulado por la parte demandante contra el auto calendado 11 de diciembre de 2024 proferido por el Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá, D.C., por medio del cual se rechazó la demanda.
I.
ANTECEDENTES 1. María Emma Botero Giraldo y Hugo Arcesio Restrepo Echeverri impetraron demanda en contra del Edificio Palermo 45 P.H en orden a obtener la declaración de nulidad de las decisiones de asamblea del 18 de diciembre de 2021 y del 14 de marzo de 2024, así como también pretendieron la nulidad absoluta de la escritura pública No. 2456 de 26 de julio de 2024 de la Notaría 19 del Círculo de Bogotá, D.C.1 2.
En auto del 11 de diciembre de 20242 fue rechazada la demanda ante la operancia de la caducidad de la acción, para lo cual, se adujo que las decisiones impugnadas no estaban sometidas a registro y no ser dable contabilizar el término 1 Cuaderno de primera instancia, carpeta principal, archivo 01. 2 Archivo 04. 1 T.S.B. Sala Civil. Exp. 110013103 038 2024 00644 01 desde la protocolización por escritura pública, según aduce la parte demandante. 3.
Oportunamente se interpuso recurso de reposición y en subsidio apelación3. Para ello, reiteró los hechos y acotó que las reformas al reglamento de la propiedad horizontal se deben registrar o protocolizar a través de escritura pública, luego, el término de dos meses se cuenta desde el momento en que se ha desplegado ese acto en el folio de matrícula, todo bajo la previsión del numeral 9, artículo 51 de la Ley 675 de 2001. 4.
En decisión del 17 de enero de 20254 la judicatura decidió no reponer el auto censurado y concedió la apelación en el efecto devolutivo. Argumentó que, de las actas, se extrae que las decisiones atacadas son las relativas a la aprobación del reglamento de la propiedad horizontal y su reforma, lo cual, debe elevarse a escritura pública y registrarse en cada uno de los folios de matrícula.
No obstante, ello, “(…) la Ley 675 de 2001 no dispone que se deban registrar las actas, por lo que no puede darse aplicación a la parte final del inciso primero del artículo 382 del Código General del Proceso y contabilizarse el término de caducidad desde el 9 de agosto de 2024, fecha en que se registró la Escritura Pública No. 2456 del 26 de julio de ese año”.
Agregó que, si se contara el término desde la data que alude el recurrente, la caducidad también se atisba operada, puesto que el término feneció el 9 de octubre de 2024 y la demanda se presentó el 3 de diciembre de ese año. 5. Asignado por reparto, corresponde a esta magistratura decidir la apelación. II. CONSIDERACIONES 1. El problema jurídico para resolver en esta instancia se centra en analizar si el auto que rechazó la demanda, ante el fenómeno de la caducidad, se ajusta a derecho. 3 Archivo 06. 4 Archivo 08. 2 T.S.B. Sala Civil.
Exp. 110013103 038 2024 00644 01 2. El recurrente se duele que el Juzgado no computó los dos meses, que alude el artículo 328 del C.G.P., desde el momento en que se registró en los folios de matrícula la escritura pública que protocolizó las decisiones que modificaron el reglamento de la propiedad horizontal, lo cual ocurrió el 12 de noviembre de 2024, en los términos de la salvedad extendida. 3.
Para esta Magistratura no se evidencia el dislate que el recurrente le atribuye a la providencia confutada. Para ello, se destaca: 3.1. La demanda se acompañó de las actas de asamblea de propietarios del 18 de diciembre de 2021 y del 14 de marzo de 2024. Del acta de la primera asamblea se aprecia que se aprobó el reglamento de la propiedad horizontal y el manual de convivencia, y con relación a la asamblea del 2024, se constata que en el orden del día número 7 se procedió a la aprobación del nuevo reglamento de la propiedad horizontal.
Igualmente reposa la escritura pública 2456 de 26 de julio de 2024 y el folio de matrícula inmobiliaria No. 50C-21849105. Todo ello fue aceptado por el despacho judicial en el auto que resolvió la reposición y concedió la apelación6. Incluso, refirió que no cabía duda de que tales decisiones se tenían que elevar a escritura pública. Sin embargo, apuntaló que no es plausible realizar el cómputo de los dos meses de caducidad (art. 328 C.G.P) desde el 9 de agosto de 2024, fecha en la que se registró la escritura pública No. 2456 de 2024, como quiera que el Código General del Proceso se refiere a la inscripción de actas.
A ello, agregó que, si en gracia de discusión se aceptara esa postura, de todas maneras, a la data de presentación de la demanda ya había caducado la acción. 3.2. A juicio de esta Sala Unitaria, la hermenéutica que hace el A quo de la norma procesal es la acertada, porque en el embate de apelación se confunden dos temas diferentes: una cosa es la inscripción de las actas de asamblea que deben ser registradas y otra muy diferente elevar a escritura pública un nuevo reglamento de propiedad horizontal. 5 Archivo 01.
Páginas 30 a 148. 6 Archivo 08. 3 T.S.B. Sala Civil. Exp. 110013103 038 2024 00644 01 En efecto, el artículo 382 del C.G.P. es claro en indicar que la caducidad se interrumpe si la demanda se presenta dentro de los dos (2) meses siguientes a la fecha del acto respectivo, pero si se tratare de acuerdos o actos sujetos a registro, el término se contará desde la fecha de la inscripción. Las Alcaldías de cada Municipio son las encargadas de certificar la existencia y representación legal de las propiedades horizontales.
Por eso, el artículo 8 de la Ley 675 de 2001 es muy claro en precisar que las únicas actas que se deben inscribir son: (i) constitución, (ii) nombramiento de administradores y revisores fiscales, y (iii) extinción de la propiedad horizontal. No sucede lo mismo si lo que se pretende cuestionar es el acta que contiene una reforma al reglamento de propiedad horizontal, porque el acta que aprueba dicha decisión no se registra ante la Alcaldía, razón por la cual, el término de caducidad en dichos eventos deberá contarse desde el acto respectivo, es decir, desde que la Asamblea adoptó la decisión. No hay razón que justifique que, para demandar las modificaciones al reglamento interno, deba esperarse no sólo el otorgamiento de la escritura pública, sino su registro, pues en estos casos ya no se está registrando un acta social, sino un instrumento que tiene presunción de legalidad.
Es por esta razón que en este tipo de procesos se demanda es la nulidad o ineficacia de las actas, más no la nulidad de los instrumentos públicos que materializan las decisiones. No tiene sentido que, para demandar reformas al reglamento de propiedad horizontal, del cual se tiene conocimiento desde la misma celebración de la Asamblea, y de lo cual queda constancia en el acta, deba esperarse meses e incluso años para cuestionar dicho acto sólo cuando ya esté consignado en una escritura pública.
Dicha tesis riñe contra el principio de seguridad jurídica que deben regir en las relaciones sociales. 3.3. En la demanda se pide declarar nulas dos actas de asamblea: (i) Acta 0112-2021 del 18 de diciembre de 2021, y (ii) Acta sin número del 14 de marzo de 2024. 4 T.S.B. Sala Civil. Exp. 110013103 038 2024 00644 01 De la revisión del certificado de existencia y representación legal del Edificio Palermo 45 PH (página 102 del pdf Demanda y anexos) no se observa que las mismas hayan sido inscritas ante la Alcaldía Local de Chapinero, razón por la cual, el término de caducidad debe contabilizarse desde el día siguiente a la adoptación de las decisiones no sujetas a inscripción, tal y como lo dispone el artículo 382 del C.G.P. En consecuencia, es claro que se presentó el fenómeno de la caducidad de la acción, porque la demanda se presentó mucho después de dos meses siguientes a las decisiones cuestionadas de la Asamblea General del Edificio mencionado. 3.4.
Sólo en gracia de discusión, porque se insiste, la reforma al reglamento de propiedad no está sujeto a inscripción en la Alcaldía, la demanda tampoco estaría dentro del término de 2 meses siguientes al registro de la escritura pública en la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos. Veamos: En la demanda, el vocero judicial adujo, en el acápite que rotuló “término de caducidad para impugnar los actos de la asamblea”, que la escritura pública se registró en el folio de matrícula del bien de los demandantes el 12 de noviembre de 2024, y refirió que se debe posar la mirada en salvedades, puntualmente la No. 6 del certificado de libertad y tradición. Revisada la foliatura, se detecta la anotación No. 006 del 9 de agosto de 2024, radicación No. 2024-60628, de la escritura pública 2456 de 26 de julio de 2024 de la Notaría 19 del Círculo de Bogotá, D.C., cuyo contenido es la reforma al reglamento de la copropiedad, decisiones que se impugnan.
Asimismo, obra la salvedad a que hace referencia el opugnante7: 7 Archivo 01. Páginas 146-147. 5 T.S.B. Sala Civil. Exp. 110013103 038 2024 00644 01 Mientras que la precisión que toma el recurrente como faro para dar inicio al conteo de la caducidad tiene como fecha 12 de noviembre de 2024. Sin embargo, de la lectura de esta, no se vislumbra a qué hace referencia la salvedad o en qué consiste la anotación 9 (en el folio hay 6 anotaciones), máxime cuando, la disposición legal citada (art. 59 Ley 1579 de 2012 – procedimiento para corregir errores - Estatuto de Registro de Instrumentos Públicos), regula es el trámite de correcciones de errores propios del registro, mas no los que atañen a la inscripción o no de la escritura y menos aún, a otro documento notarial que la aclarara.
De las pruebas arrimadas al expediente, no se extracta cuál fue el procedimiento administrativo que se surtió al interior de la Oficina de Registro de Instrumentos Públicos para enmendar un error, en qué consistió, ni la entidad de la falencia en que recayó la salvedad, cosa que resulta determinante, si se tiene en consideración que los errores que modifiquen la situación jurídica del inmueble solo 6 T.S.B. Sala Civil.
Exp. 110013103 038 2024 00644 01 pueden ser corregidos por medio del procedimiento previsto (ya sea administrativo o con otra escritura pública). Así las cosas, las documentales que militan no permiten inferir cuál fue la corrección: si se refiere a la inscripción o no de la escritura pública, o si respecta a un asunto netamente administrativo (con o sin incidencia en la información publicitada directamente en la anotación No. 006 del 09-08-2024).
De esta manera, el término de caducidad bajo la tesis del apelante (que no se comparte) se contaría desde el 9 de agosto de 2024 como calenda de protocolización de la reforma al reglamento de la propiedad horizontal, razón por la cual, para la fecha de presentación de la demanda (3 de diciembre de 2024) la acción de todas formas había caducado. 4.
Lo brevemente reseñado es suficiente para poner de manifiesto el fracaso de la alzada, por lo que se impone la confirmación de lo recurrido. Sin condena en costas al no aparecer causadas. Por lo expuesto, el Suscrito Magistrado de la Sala Civil del Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, RESUELVE Primero. Confirmar el auto proferido el 11 de diciembre de 2024 proferido por el Juzgado 38 Civil del Circuito de Bogotá en el asunto de la referencia. Segundo. Devolver la actuación al juzgado de origen, ejecutoriado este proveído.
NOTIFÍQUESE Firma Electrónica IVÁN DARÍO ZULUAGA CARDONA Magistrado 7 T.S.B. Sala Civil. Exp. 110013103 038 2024 00644 01 Firmado Por: Ivan Dario Zuluaga Cardona Magistrado Sala 010 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 5ce7346ff1aa63ecc07ec05fe99351c24797e573636b91b5b2da703c80ba7da3 Documento generado en 20/03/2025 12:46:00 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 8