REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., dieciséis (16) de julio de dos mil veinticuatro (2024). Discutido en las Salas de Decisión celebradas el 4 y 11 de junio, 2 y 8 de julio de 2024, aprobado en esta última.
Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199001-2022-26572-01. I. ASUNTO A RESOLVER Decide la Sala el recurso de apelación interpuesto por el patrimonio autónomo Fideicomiso Palo Verde Living - Fidubogotá, cuya vocera y administradora es Fiduciaria Bogotá S.A., contra el fallo proferido el 5 de diciembre de 2023, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio, en el juicio verbal promovido por Ángela Daniela Muñoz Díaz contra Fluidos y Construcciones S.A.S., Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S. y Fiduciaria Bogotá S.A. en la calidad indicada.
II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. La demandante solicitó se declare que las convocadas vulneraron sus derechos como consumidora y, en consecuencia, se les ordene suscribir la escritura de transferencia del derecho de dominio del “Apartamento 701, Parqueadero No. 8 sótano 1 y Cuarto Útil C 06 ubicado en el primer piso, ubicado en el Conjunto Residencial PALO VERDE LIVING, ubicado en la Carrera 40ª No. 16B-100 de la ciudad de Pasto” y se les sancione con multa.
De manera subsidiaria, pretendió se ordene el reintegro de los dineros depositados a las cuentas del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, con los intereses causados a la máxima tasa legal 1. 2. Sustento Fáctico. El 4 de agosto de 2017, Ángela Daniela Muñoz Díaz y el Consorcio Cor+Fluidos y Construcciones S.A.S.2 celebraron el contrato de promesa de compraventa COLFPV-BOG-2016-C024, respecto del apartamento 701, parqueadero No. 8 del sótano 1 y cuarto útil C06 del Conjunto Residencial Palo Verde Living, ubicado en la Carrera 40ª NO. 16B-100 de la ciudad de Pasto 3.
Según la cláusula segunda del contrato de promesa, el precio de los inmuebles prometidos fue de $360.669.000, suma de dinero que debía consignarse en la cuenta del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, administrado por la Fiduciaria Bogotá S.A., de la siguiente manera: (i) una cuota inicial de $108.200.700, correspondiente al 30% del valor del predio, pagaderos en cuotas mensuales y, (ii) $252.468.300, equivalente al 70% como valor a financiar, sin que en ninguna parte del documento se estipulara la fecha de pago de este saldo del precio.
Inicialmente, se pactó que la entrega de los inmuebles se haría en 14 meses, contados a partir del inicio de la construcción del proyecto; mientras que la escritura pública se otorgaría el 30 de marzo de 2018, a las 3:00 p.m. en la Notaría Primera del Círculo Folio 4, en Archivo “APELACIÓN TRIBUNAL/22-326572/01DemandaAnexos/22326572— 0000000002”. 2 Consorcio conformado por Fluidos y Construcciones S.A.S. y Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S. 3 Archivo “22326572--0000000003.pdf”, ejusdem. 1 Ref.
Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. de Pasto (Cláusula Tercera). El 1 de febrero de 2018, las partes suscribieron un otrosí, en el que modificaron la Cláusula Tercera del contrato de promesa, con relación a la fecha de entrega y la suscripción de la escritura, en los siguientes términos: “CLAUSULA TERCERA: Las partes acuerdan una prórroga del plazo inicial para la entrega del apartamento y por ende suscripción y legalización del contrato de compraventa por el término de 4 meses conforme a lo establecido en el contrato de promesa de compraventa No. COLFPV-BOG 2016 -C024”.4 Es decir, que la entrega del inmueble y el otorgamiento de la escritura pública se haría el 30 de julio de 2018.
En septiembre de 2020, la promitente compradora había pagado $207.973.700, superando el 30% del precio acordado en el contrato de promesa ($108.200.700) y quedando pendiente el envío de la documentación para el trámite del crédito que cubriría el saldo del inmueble5. El bien raíz le fue entregado el 26 de febrero de 2020, pero a la fecha de presentación de la demanda no se le había otorgado la escritura pública de transferencia del derecho de dominio, lo que ha vulnerado la garantía legal dispuesta en el numeral 6 del artículo 11 de la Ley 1480 de 2011. 3.
Contestaciones. La sociedad Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S. se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones de mérito que denominó: “inexistencia de incumplimiento por parte del demandado”, “cumplimiento de una obligación imposible”, “etapa de arreglo con el Banco de Bogotá”, “existencia de proceso de reorganización de uno de los consorciados vinculados al presente proceso” y “la 4 Folio 5 del Archivo “APELACIÓN TRIBUNAL/22-326572/01DemandaAnexos/22326572-0000000002.pdf”. 5 Folio 3 del Archivo “APELACION TRIBUNAL/22-326572/01DemandaAnexos/22326572-0000000002.pdf”.
Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. genérica o ecuménica”6. Manifestó que, aunque la demandante pagó la totalidad del precio acordado en la promesa de compraventa, no ha podido realizar la transferencia del dominio del inmueble, porque el predio de mayor extensión sobre el cual se edificó el proyecto está hipotecado y esa garantía real fue acelerada por el Banco acreedor ante el incumplimiento de los deudores.
Añadió que, el otorgamiento de la escritura pública le corresponde al Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, representado por la Fiduciaria Bogotá S.A. y, así mismo, puso de presente que está intentado celebrar un acuerdo de pago con el Banco de Bogotá, acreedor hipotecario, para poder hacer la transferencia jurídica del predio.
Finalmente, adujo que no se evidenció la vulneración alegada por la accionante con ocasión a que el inmueble fue entregado desde 2019 “en plenas condiciones de habitabilidad, uso y disfrute, y como es claro limitada la disposición”7. Por su parte, el Fideicomiso Palo Verde Living, cuya vocera es la Fiduciaria Bogotá S.A., contestó la demanda; indicó que la actora no ha pagado la totalidad del precio del inmueble, pues solo consignó a la cuenta del Patrimonio Autónomo $100.973.700, debiendo $254.056.300 a la fecha de la contestación; se opuso a las pretensiones y formuló las excepciones que denominó: “falta de reclamación directa”, “hecho de un tercero”, “falta de legitimación en la causa por pasiva”, “Inexistencia de responsabilidad de Fiduciaria Bogotá S.A. como vocera del patrimonio autónomo FIDEICOMISO PALO VERDE LIVING”, “Prescripción de la acción interpuesta por la demandante” y la “genérica”8. 6 Archivo “12ContestaciónDemanda/22326572--0001100002.pdf”.
Folio 2 del Archivo “APELACIÓN TRIBUNAL/12ContestaciónDemanda/22326572— 0001100002”. 8 Archivo “13ContestacionDemanda/22326572--0001200006.pdf”. 7 Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Aseveró que el reclamo verbal aducido en la demanda no fue presentado ante ella, por lo que no se podía dar por cumplido el requisito de procedibilidad exigido por el numeral 5 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011.
Agregó que las sociedades Fluidos y Construcciones S.A.S y COR+Arquitectos Asociados S.A.S. (hoy Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S) son civilmente responsables porque fueron quienes suscribieron el contrato de promesa de compraventa No. COFLPV-BOG-2016-C024, por lo que se configuró la falta de legitimación en la causa por pasiva respecto del Patrimonio Autónomo.
Sostuvo que la fiduciaria no es productora, proveedora o expendedora de bienes o servicios en los términos de los numerales 9 y 11 del artículo 5 de la Ley 1480 de 2011, por lo que no hay relación de consumo. Al proponer la excepción de prescripción, alegó que acaeció el término de que trata el numeral 3º del canon 58 ejusdem, sin que la consumidora presentara reclamación directa.
Fluidos y Construcciones S.A.S. no contestó la demanda. 4. Sentencia de primera instancia. Mediante providencia del 5 de diciembre de 20239, el juez de primer grado declaró que Fluidos y Construcciones S.A.S., Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S. y Fiduciaria Bogotá S.A., en calidad de vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, vulneraron los derechos de la accionante, por lo que les ordenó que, dentro de los treinta (30) días hábiles siguientes a la ejecutoria de esa providencia “le sea escriturado Apartamento Folio 1 del Archivo “APELACIÓN /2023013511SE0000000001”. 9 TRIBUNAL/22-326572 /37ActaAud20231205 Ref.
Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. 701, Parqueadero 8 sótano 1 y Cuarto Útil C 06 del Proyecto Palo Verde, los inmuebles deberán estar libres de todo gravamen imputable a las demandadas (hipotecas, embargos, impuestos, etc.)”10.
Señaló que de conformidad con lo dispuesto en los artículos 6 y 7 del Estatuto del Consumidor, es obligación de todo productor o proveedor velar por la calidad e idoneidad de los productos que se ofrecen en el mercado; refirió que la carga de la prueba del defecto de aquel o el servicio recae en el consumidor, según lo previsto en el numeral 5 del canon 58 ibídem.
De igual modo, resaltó su deber de probar las causales eximentes de responsabilidad. Frente a la excepción de “Prescripción de la acción interpuesta por la demandante”, planteada por la Fiduciaria Bogotá S.A. como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, estimó que no se acreditó que hubiera acaecido el término de un año, contado desde la terminación del contrato de que trata el numeral 3º de la regla 58 ejusdem, pues quedó probado, con los interrogatorios practicados, que la parte activa adeuda dinero sobre los inmuebles objeto de litigio.
Luego, el convenio aún no ha concluido. Tampoco acogió el medio defensivo titulado “falta de reclamación directa”, porque la consumidora protestó ante Fluidos y Construcciones S.A.S. y Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S., lo que se estima suficiente para agotar el requisito de procedibilidad. En cuanto a la excepción de “falta de legitimación en la causa por pasiva”, señaló que el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, está legitimado dado que participó en el desarrollo del proyecto inmobiliario como una “garantía para los consumidores”11, cuyo propósito consistía en velar porque los 10 Ibídem. 11 Video “D22_326572_35_5” en “36VideoAud20231205” de “22-326572 APELACIÓN TRIBUNAL”.
Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. dineros por ellos pagados se invirtieran en el proyecto e, inclusive, estaban contractualmente obligados a suscribir la escritura de venta del inmueble; o, en caso de que el proyecto no alcanzara el punto de equilibrio, debía reintegrar el dinero a los promitentes compradores.
Con relación a las excepciones de “Inexistencia de responsabilidad de Fiduciaria Bogotá S.A. como vocera del patrimonio autónomo FIDEICOMISO PALO VERDE LIVING” y “hecho de un tercero”, formuladas por la Fiduciaria Bogotá S.A.; y las de “inexistencia de incumplimiento por parte del demandado”, “cumplimiento de una obligación imposible”, “etapa de arreglo con el banco de Bogotá”, “existencia de proceso de reorganización de uno de los consorciados vinculados al presente Arquitectos Consulting proceso” S.A.S., propuestas consideró que por Córdoba no estaban probadas, ya que tenían el deber de cumplir con la calidad e idoneidad del inmueble adquirido, procediendo con su escrituración. Advirtió que, si bien hubo inconvenientes económicos en el desarrollo del proyecto, así como mora en el pago del crédito hipotecario, no hay prueba de circunstancias que limiten las posibilidades de las sociedades accionadas para cumplir con sus obligaciones, en calidad de productores o proveedores de bienes.
Además, destacó que ese incumplimiento no puede afectar al consumidor, pues no está llamado a soportar esa carga. Seguidamente, aseveró que la representante legal de Fiduciaria Bogotá S.A. confesó en su interrogatorio que los fideicomitentes “Arquitectos Consulting S.A.S. y Fluidos y Construcciones S.A.S.” recibieron dineros provenientes de los consumidores y legalizaron esas sumas ante el Patrimonio Autónomo Palo Verde Living; conducta que el sentenciador reprochó, por no haber presentado ninguna acción legal en contra de los fideicomitentes por ese comportamiento.
Por tal motivo, compulsó copias a la Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Superintendencia Financiera de Colombia, para que investigue la posible irregularidad de la fiduciaria en la administración del fideicomiso.
Por último, se abstuvo de imponer las sanciones aludidas en el numeral 10 del artículo 58 de la Ley 1480 de 2011 y, solicitadas en las pretensiones, dado que no se encontraron probadas circunstancias de agravación que así lo permitieran, al tiempo que condenó en costas a las accionadas. 5. El recurso de apelación. La Fiduciaria Bogotá S.A., en calidad de representante y vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, se mostró inconforme con la decisión anterior y planteó el recurso vertical.
Para ello, formuló sus reparos 12 y los sustentó en su oportunidad 13. Manifestó que la sentencia impugnada erró al considerar que el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living vulneró los derechos de la demandante, pues el a quo obvió que aquel únicamente puede actuar en el marco del contrato de fiducia, cuya capacidad jurídica y limitaciones están determinadas en el negocio fiduciario.
Agregó que el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living administró los bienes fideicomitidos conforme a las instrucciones y condiciones pactadas, más no tuvo injerencia en las decisiones operativas y en la ejecución de proyectos de los suscriptores del contrato de promesa de compraventa COFLPV-BOG-2016-C024. En consecuencia, alegó que las responsables eran Arquitectos Consulting S.A.S. y Fluidos y Construcciones S.A.S. Folio 3 y siguientes, Archivo “07Sustentación Recurso Apelación” en “Cuaderno Tribunal” de “001-2022-26572-01”. 13 Folio 1, Archivo “08InformeEntrada20240418” en “Cuaderno Tribunal” de “001-2022-2657201”. 12 Ref.
Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Se dolió de que en la sentencia recurrida no se individualizaran las responsabilidades de cada una de las demandadas, por lo que no existe claridad en las condenas impuestas a las sociedades accionadas, máxime si se tiene en cuenta la “capacidad jurídica limitada” de la que goza14, de conformidad con lo acordado en el contrato de fiducia. Indicó que para su representada es jurídicamente imposible cumplir con la orden de escriturar el inmueble objeto de litigio, ya que está afectado con una hipoteca de mayor extensión en favor de Banco Bogotá, sujeto que es titular de un derecho real y no ha sido parte del proceso.
En tal sentido, se mostró en desacuerdo con que la sentencia apelada pretenda que un tercero –quien no interviene en el juicio– cancele el gravamen hipotecario a su favor, circunstancia que no está al alcance de la Fiduciaria y depende de que los fideicomitentes paguen el crédito constructor. 6. Pronunciamiento de la parte no apelante.
Según informe secretarial de entrada, la sustentación de la alzada se surtió en debida forma sin pronunciamiento durante el traslado correspondiente 15. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide la actuación, siendo del caso precisar que la competencia del ad quem está delimitada por los reproches sustentados por la apelante.
Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que no hubiere suscitado inconformidad o no esté íntimamente relacionada con las eventuales modificaciones Folio 3 y siguientes, Archivo “07SustentaciónRecursoApelación” en “CuadernoTribunal” de “001-2022-26572-01”. 15 Archivo “07 Informe Entrada 20240418”, ejusdem. 14 Ref.
Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. frente a lo resuelto en el fallo cuestionado (artículo 328 del Código General del Proceso). El artículo 78 de la Constitución Política ordenó al legislador regular “el control de calidad de bienes y servicios ofrecidos y prestados a la comunidad, así como la información que debe suministrarse al público en su comercialización”.
Asimismo, indicó que “serán responsables, de acuerdo con la ley, quienes en la producción y en la comercialización de bienes y servicios, atenten contra la salud, la seguridad y el adecuado aprovisionamiento a consumidores y usuarios”. En desarrollo de este mandato constitucional, la Ley 1480 de 2011 estableció el Estatuto del Consumidor, con el fin de “proteger, promover y garantizar la efectividad y el libre ejercicio de los derechos de los consumidores, así como amparar el respeto a su dignidad y a sus intereses económicos”.
Según la definición contemplada en el numeral 3 del canon 5 ejusdem, un consumidor o usuario es “toda persona natural o jurídica que, como destinatario final, adquiera, disfrute o utilice un determinado producto, cualquiera que sea su naturaleza para la satisfacción de una necesidad propia, privada, familiar o doméstica y empresarial cuando no esté ligada intrínsecamente a su actividad económica.
Se entenderá incluido en el concepto de consumidor el de usuario”. A tal respecto, la Honorable Corte Suprema de Justicia ha precisado que se pueden “identificar dos directrices básicas para la calificación de consumidor: a) la posición de destinatario o consumidor final del bien o servicio; y b) la adquisición o utilización de bienes o servicios con una finalidad ubicada por fuera del ámbito profesional o empresarial”16.
Conforme a los anteriores parámetros, no hay duda acerca de que el caso bajo análisis se enmarca dentro de una relación de consumo asimétrica, 16 Corte Suprema de Justicia, SC del 3 de mayo de 2005. Exp.: 1999-04421-01. M.P. César Julio Valencia Copete. Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros.
(Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. toda vez que la demandante fue la destinataria final del bien involucrado, lo ha utilizado para su uso personal, familiar o doméstico y, es la parte débil frente al productor o vendedor. Las normas que conforman el Estatuto del Consumidor son de orden público y obligan al productor o proveedor a responder al usuario por la calidad, idoneidad, seguridad, buen estado y funcionamiento de los bienes; garantía legal que, de conformidad con el numeral 5 del artículo 5 de esa preceptiva, no tiene ninguna contraprestación adicional a su precio.
El mencionado estatuto define la garantía como la “obligación temporal, solidaria a cargo del productor y el proveedor, de responder por el buen estado del producto y la conformidad del mismo con las condiciones de idoneidad, calidad seguridad legalmente exigibles o las ofertadas.” (Artículo 5). Tanto la norma citada como el precepto 7 ibídem, precisan que la garantía legal se aplica a toda clase de bienes y servicios, lo que incluye las actividades o profesiones liberales, advirtiendo, eso así, que “en la prestación de servicios en el que el prestador tiene una obligación de medio, la garantía está dada, no por el resultado, sino por las condiciones de calidad en la prestación del servicio, según las condiciones establecidas en normas de carácter obligatorio, en las ofrecidas o en las ordinarias y habituales del mercado”.
Luego, nada obsta para que la construcción y venta de unidades inmobiliarias para destinación familiar se enmarque en los lineamientos del derecho del consumo, aclarando que se trata de verdaderas obligaciones de resultado, pues la compraventa de un bien raíz entraña una responsabilidad de este tipo; a diferencia de lo que acontece, por ejemplo, con la responsabilidad de las fiduciarias a título personal, lo que no es materia del presente estudio por no haberse demandado a la fiduciaria en nombre propio por la posible violación de sus deberes legales y obligaciones profesionales.
Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. De acuerdo con el artículo 10 ibídem, la responsabilidad por la garantía legal recae solidariamente en los productores y proveedores respectivos, quienes deben responder ante los consumidores por las falencias del bien o servicio.
Para establecer la responsabilidad por incumplimiento de las condiciones de idoneidad y calidad, refiere el segundo inciso del mencionado precepto, bastará con demostrar el defecto del producto, sin perjuicio de las causales de exoneración de responsabilidad establecidas en el canon 16 de la citada ley, es decir, corresponde a una de carácter objetivo, en el que no es necesaria la prueba de la culpa del productor o proveedor, ni le es dable a éste eximirse de ella con la prueba de su diligencia y cuidado.
En efecto, frente a la institución que se viene comentando, hay que asumir que se trata de un tipo de responsabilidad especial dentro del amplio margen de la civil, la cual admite cuatro motivos de exención del productor o proveedor, a saber: la fuerza mayor o caso fortuito, el hecho de un tercero, el uso indebido por parte del consumidor y no haber atendido las instrucciones de instalación, uso y mantenimiento indicados en el manual del producto o la garantía. (Artículo 16) En cuanto a los aspectos incluidos en la garantía legal, según las voces del numeral 6 del precepto 11 de la Ley 1480 de 2011, se encuentra “la entrega material del producto y, de ser el caso, el registro correspondiente en forma oportuna”.
En el caso que nos ocupa, la demandante exigió el cumplimiento de la garantía legal a cargo de las demandadas, por cuanto éstas incumplieron su obligación contractual de escriturarle el apartamento 701, parqueadero No. 8 del sótano 1 y cuarto útil C06 del Conjunto Residencial Palo Verde Living, ubicado en la Carrera 40A No. 16B100 de la ciudad de Pasto.
En el proceso se demostró la existencia del contrato de promesa de compraventa COFLPV-BOG-2016-C024, ajustado el 4 de agosto de Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. 2017, entre la actora, Ángela Daniela Muñoz Díaz, y los demandados, Fluidos y Construcciones S.A.S. y Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S., sobre los citados bienes 17.
También se aportó el otrosí que las partes rubricaron el 1 de febrero de 2018, en el que modificaron la fecha de entrega y suscripción de la escritura pública para el 30 de julio de ese año, en la misma notaría y hora acordadas en un principio18. Con arreglo a la cláusula segunda de ese convenio, el precio de los inmuebles fue de $360.669.000, de los cuales debía sufragarse una cuota inicial de $108.200.700, correspondiente al 30% del valor del predio, pagaderos en cuotas mensuales hasta la fecha de la escrituración; y, $252.468.300, correspondientes al 70% como valor a financiar (no se estableció la forma, ni la fecha de pago de ese saldo).
La promitente compradora cumplió con la obligación a su cargo, pues para el 10 de octubre de 2018, había abonado a la fiduciaria $100.973.700, como consta en el respectivo certificado individual de cartera expedido por la entidad financiera 19. Y para septiembre de 2020 solventó $215.200.000, como explicó en su interrogatorio,20 quedando un saldo por pagar de $145.000.468 21.
La demandada Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S. confesó que la actora sufragó la totalidad del precio acordado en la promesa de compraventa22 y, la falta de contestación de la demanda por parte de Fluidos y Construcciones S.A.S. comporta una confesión ficta o presunta, en la forma prevista en el artículo 97 del C.G.P. Ahora bien, la circunstancia de que la convocante hiciera pagos a los integrantes del consorcio y no al patrimonio autónomo, en modo alguno 17 Archivo “01DemandaAnexos/22326572--0000000003.pdf”, ejusdem. 18 Folio 5, Archivo “APELACIÓN TRIBUNAL/22-326572/01DemandaAnexos/22326572-0000000002.pdf”. 19 Archivo “13ContestacionDemanda/22326572--0001200008.pdf”. 20 Minuto 47:00, Archivo Audiencia “36VideoAud20231205/D22_326572_35_1.mp4”. 21 Minuto 49:12, ibíd. 22 Archivo “12ContestaciónDemanda/22326572--0001100002.pdf”.
Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. exime de responsabilidad a la fiduciaria, como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, pues tenía la obligación contractual de administrar los recursos dinerarios que recibió de los compradores (Cláusula 4.1-B-a) y debía cumplir los deberes indelegables del fiduciario, consagrados en el artículo 1234 del C. de Co., esto es, realizar diligentemente todos los actos necesarios para la consecución de la finalidad de la fiducia. De manera que, al patrimonio autónomo, encargado de recaudar los dineros de los usuarios, se le imponía hacer seguimiento al plan de pagos estipulado en los contratos de promesa conexos al encargo fiduciario y, en caso de llegar a constatar que se hicieron de manera directa a los fideicomitentes, exigirle la transferencia de esos recursos al fideicomiso.
Al haberse desentendido de esa responsabilidad, el patrimonio autónomo administrado por la Fiduciaria Bogotá S.A. inobservó uno de los compromisos para los cuales fue constituido. Según el inciso segundo del artículo 10 de la Ley 1480 de 2011, para establecer la responsabilidad por incumplimiento de las condiciones de idoneidad y calidad, bastará con demostrar el defecto del producto, el cual está suficientemente acreditado en el proceso con la falta de otorgamiento de la escritura pública de transferencia del derecho de dominio, lo que constituye una negación indefinida y según el inciso final del precepto 167 del C.G.P., no requiere de prueba.
Las demandadas, por su parte, solo podían eximirse de responsabilidad con la prueba de alguna de las causales establecidas en el artículo 16 de la citada ley; esto es, la fuerza mayor o caso fortuito, el hecho de un tercero, el uso indebido del producto por parte del consumidor y no haber atendido las instrucciones de instalación, uso y mantenimiento indicados en el manual del producto o la garantía. Ninguna de ellas se demostró en el proceso pues, como quedó suficientemente probado con las declaraciones rendidas en audiencia, la causa del incumplimiento obedeció a la falta de Ref.
Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. recursos económicos que impidió el pago del crédito constructor y ha obstaculizado el levantamiento de gravamen hipotecario que se requiere para otorgar la escritura pública de transferencia de las unidades residenciales del proyecto inmobiliario, toda vez que la entrega material se hizo desde el 26 de febrero de 2020.
En consecuencia, si después de alcanzado el punto de equilibrio que aseguraba la viabilidad técnica y financiera del proyecto inmobiliario éste se terminó, pero con pasivos y deudas sin saldar, tal situación no obedeció a una causa extraña ni a la conducta de la usuaria, sino a la mala administración de los constructores y del fideicomiso que se conformó para asegurar su ejecución a satisfacción. La responsabilidad contractual y la violación de la garantía legal consagrada en el artículo 7 del Estatuto del Consumidor, por no otorgar el anotado instrumento público es un hecho acreditado.
Memórese que Córdoba Arquitectos Consulting S.A.S. y Fluidos y Construcciones S.A.S. se obligaron a realizar la entrega material y jurídica de los inmuebles a la promitente compradora el 30 de julio de 2018, según el contrato preparatorio ajustado entre esas partes. Pero, adicionalmente, la Fiduciaria Bogotá S.A. se comprometió en la cláusula 5.4.7 del Contrato de Fiducia Mercantil de Administración celebrado con los mencionados fideicomitentes el 1 de diciembre de 2016, a suscribir “las Escrituras de Compraventa de las unidades inmobiliarias que se desarrollen en el PROYECTO para efectos de la tradición, en su calidad de Tradente y como Propietario Fiduciario para efectuar la prestación de tradición de inmuebles, conjuntamente con LOS FIDEICOMITENTES quienes comparecerán directamente junto con LA FIDUCIARIA, para efectos de cumplir con las obligaciones que se deriven de la construcción del PROYECTO y responder frente a los COMPRADORES por los vicios que se presenten.
(…)”23. 23 Folio 22, Archivo “13ContestaciónDemanda/22326572--0001200010.pdf”. Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. No hay ninguna duda, entonces, de la obligación contraída por la Fiduciaria, en calidad de vocera del Patrimonio Autónomo Autónomo Fideicomiso Palo Verde Living, de otorgar la correspondiente escritura pública del inmueble objeto de la relación de consumo.
De lo discurrido se deduce que, en oposición a lo alegado por la apelante, dicha fiduciaria no es una tercera ajena, sino una participante principal de aquella, ya que se comprometió, sin ambages y de manera expresa, a transferir el derecho real de dominio a la compradora, a cambio del pago del precio pactado. Vale la pena recordar que entre el contrato de promesa de compraventa que dio origen al proceso, el encargo fiduciario celebrado entre las demandadas el 16 de agosto de 2016,24 el convenio de fiducia mercantil de administración suscrito entre ellas el 1 de diciembre de 2016,25 sus respectivos otrosíes y cartas de instrucciones, se presenta un coligamiento negocial que impide considerarlos como declaraciones de voluntad independientes, insulares o inconexas, toda vez que se integran en el sistema de una operación unitaria, conformada con el propósito final de entregar a los usuarios finales de la relación de consumo los bienes por ellos adquiridos.
A tal respecto, este Tribunal ha precisado: “…no es de recibo el argumento según el cual a la fiduciaria convocada solo la vincula el contrato de fiducia del cual cumplió las obligaciones asignadas a su alcance, sin que le sea exigible la escrituración de los apartamentos, mientras la constructora no efectúe el pago del crédito y levante el gravamen hipotecario que recae sobre el predio en el que se edificará el proyecto inmobiliario, pues como ya se decantó la condición de proveedora de aquella sociedad la hace responsable solidaria de la garantía legal.
Siguiendo esta línea argumentativa vale recordar que entre los contratos de fiducia y promesa de compraventa celebrados se presenta un coligamiento negocial, los cuales no deben apreciarse como declaraciones de voluntad independientes, insulares e inconexas, por lo tanto, a quienes integren la cadena por ellos conformada, les asiste el deber de atender tanto las obligaciones propias de las convenciones conjuntadas como las derivadas de la integración misma.
(…) 24 Folio 4, Archivo “13ContestaciónDemanda/22326572--0001200009.pdf”. 25 Folio 4, Archivo “13ContestaciónDemanda/22326572--0001200010.pdf”. Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Así las cosas, conforme con lo argüido, de poca monta resulta que la falta de tradición de los predios haya obedecido a la comprometida situación financiera de la constructora o a la ausencia de instrucción en tal sentido, que la insuficiencia de recursos en el patrimonio autónomo y la falta de pago de las cuotas del crédito constructor sea atribuible al proceder exclusivo de Victoria Administradores S.A.S., o que la Fiduciaria Bancolombia S.A. hubiera actuado conforme a su deber de diligencia respecto de la administración de los recursos de propiedad del patrimonio autónomo, por cuanto el ejercicio de la garantía legal que les otorga el Estatuto del Consumidor conlleva una responsabilidad solidaria de las intimadas, con independencia que la inobservancia negocial emane solo de la constructora, y por el contrario la fiduciaria hubiera honrado sus compromisos, puesto que, se insiste, por tratarse de contratos coligados, el incumplimiento de una de las partes irradia sus efectos a todos, motivo por el cual, dígase de una vez, además resultan inocuas las disposiciones que exoneran de los compromisos a una de las compañías antes mencionadas”26.
De ahí que al estar plenamente demostrada la responsabilidad de todos los demandados no es admisible el argumento de la apelante, según el cual la suya debe ser individual y fraccionada, pues –como se indicó líneas arriba–, la obligación de responder por el buen estado del producto y su conformidad con las condiciones de idoneidad, calidad y seguridad ofertadas es solidaria entre productores y proveedores, como lo ordena el artículo 5 del Estatuto del Consumidor.
Así lo ha recalcado la jurisprudencia de la Honorable Corte Suprema de Justicia: “…puede afirmarse que la tutela efectiva de los intereses de los consumidores y usuarios, habida cuenta de la posición de inferioridad o debilidad que ordinariamente ocupan en el tráfico mercantil y la asimetría que caracteriza sus relaciones jurídico-económicas con los distribuidores o fabricantes, no puede verse restringida o limitada por el principio de la relatividad de los contratos, cuyo alcance, por cierto, tiende cada vez a ser morigerado por la doctrina jurisprudencial, puesto que, con independencia del vínculo jurídico inmediato que ellos pudieran tener con el sujeto que les enajenó o proveyó un determinado bien o servicio, las medidas tuitivas propias de su condición han de verse extendidas hasta la esfera del productor o fabricante, como quiera que éste es quien ha gestionado, controlado o dirigido el diseño y elaboración del producto, entre otros aspectos, así como ha determinado ponerlo en circulación o introducirlo en el mercado, adquiriendo, por contera, un compromiso en torno a la calidad e idoneidad del mismo, por lo que, desde luego, no puede resultar ajeno o indiferente a sus eventuales defectos o anomalías, ni a los peligros o riesgos que estos pudieran generar, como tampoco a las secuelas de orden patrimonial que llegaren a afectar a su destinatario final -consumidores o usuarios- o a terceros, con lo que queda claramente establecida una ‘responsabilidad especial’ de aquél frente a éstos -ex constitutione-, que los habilita para accionar directamente contra el fabricante en orden a hacer efectivas las garantías a que hubiere lugar o a reclamar el resarcimiento de los daños que les fueron irrogados, sin que tal potestad pueda ser coartada por la simple inexistencia de un vínculo de linaje contractual (…)”27. 26 Tribunal Superior de Bogotá, Sala Civil, Sentencia 31 de julio de 2023, rad. 110013199001 2022 40062 01. 27 Corte Suprema de Justicia, Cas.
Civil, 7 de febrero de 2007, Exp. No.1999-00097-01. Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Este criterio es aplicable a la venta de inmuebles, pues como lo ha considerado la citada Alta Colegiatura: “En el ámbito de la construcción de inmuebles, se han expedido normas que regulan específicamente su desarrollo, las obligaciones y parámetros técnicos que deben cumplirse en el desarrollo de la actividad constructiva.
Sobre el particular, no es posible aseverar, que el estatuto del consumidor -Ley 1480 del 2011- no se aplica para las relaciones entre todas las personas que participan en la cadena de consumo que en este caso es la construcción de un inmueble- y el consumidor final -quien lo adquiere para su vivienda”.28 Luego, no es posible negar que la responsabilidad entre quienes participan en esa relación de consumo es solidaria: “En una palabra, esta interpretación se halla acorde con las normas que regulan el régimen legal de las relaciones de consumo en punto de la garantía legal, que, por un lado, no define específicamente a qué se refiere como productor y/o proveedor en el campo de los inmuebles.
Y, por el otro, prescribe la solidaridad en la responsabilidad generada por la garantía legal (artículo 10 del Estatuto del Consumidor)”.29 En consecuencia y, en contraposición a los argumentos esgrimidos por la impugnante, esta Sala considera que no hay razones para eximirla, por la omisión en el otorgamiento de la escritura pública de compraventa, ni siquiera frente a la existencia de un gravamen real sobre el predio de mayor extensión, como quiera que ese obstáculo no es una causa extraña al comportamiento de las demandadas, sino un factor atribuible a su negligencia que no puede desplazarse al ámbito del consumidor.
La escrituración del inmueble no es una prestación imposible de cumplir, contrario a lo expresado por el apelante, pues la hipoteca que grava el lote sobre el que se construyó el proyecto inmobiliario puede y debe levantarse con el fin de permitir la materialización de los derechos de la demandante, por lo que las demandadas están obligadas a efectuar todo lo que esté a su alcance para cancelar el gravamen real y hacer efectiva la garantía con el otorgamiento de la escritura pública del inmueble adquirido por la actora, libre todo gravamen, tal como lo ordenó el sentenciador de primera instancia. 28Corte Suprema de Justicia, Sentencia SC1073-2022 del 22 de abril. 29 Ibídem.
Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Como se ha explicado previamente, la responsabilidad derivada de la relación de consumo es solidaria, lo que implica que todos los participantes están llamados a asumir las consecuencias que de ésta se derivan, especialmente en este caso, dado que la usuaria ha cumplido hasta el momento con el pago de la parte del precio o cuota inicial pactada en el contrato de promesa, y la transferencia jurídica del derecho de dominio se ha demorado, exclusivamente, por motivos imputables a las demandadas.
Respecto del saldo del precio adeudado por la promitente compradora, no está de más reiterar –como lo explicó el sentenciador ad quem– que deberá ser pagado por ésta al momento en que haya de suscribirse la escritura pública de transferencia del derecho de dominio. En los términos que preceden, se han despachado todos los reproches aducidos por la apelante, quien, ante el fracaso de su recurso, está obligada a pagar las costas generadas en esta instancia. IV.
DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR el fallo proferido el 5 de diciembre de 2023, por la Delegatura para Asuntos Jurisdiccionales de la Superintendencia de Industria y Comercio.
Segundo. CONDENAR en costas de la segunda instancia a la parte apelante. Para efectos de la liquidación, la Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho la suma equivalente a dos (2) Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes. Ref. Proceso verbal de ÁNGELA DANIELA MUÑOZ DÍAZ contra FLUIDOS Y CONSTRUCCIONES S.A.S. y otros. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3199-001-2022-26572-01. Tercero. Por la secretaría de la Sala devuélvase el expediente digitalizado a la autoridad de origen. Ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Despacho 12 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: a65cabfacfb01716086e097e6441416d9bc74c68c747ab6e9d11415921802ad6 Documento generado en 16/07/2024 06:08:00 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica Ref.
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