República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., diecisiete (17) de junio de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: ASUNTO: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS 11001-31-03-045-2021-00561-01 EJECUTIVO PEÑALISA MALL HOTEL Y RESERVADO P.H. ALIANZA FIDUCIARIA S.A vocera y administradora del PATRIMONIO AUTÓNOMO FIDEICOMISO PEÑALISA HOTEL IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia emitida el 20 de junio de 2023, por el Juzgado Cuarenta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. La copropiedad demandante, por medio de la cuerda ejecutiva singular, acudió a la jurisdicción, a fin de alcanzar el recaudo de 67 cuotas de administración periódicas respecto de los meses de abril de 2016 a septiembre de 2021, por la suma total de $77.353.510; cuyo valor asignado a cada instalamento fue de $1.154.530, junto con todas aquellas que se siguieren causando, y los intereses moratorios sobre estas, desde su fecha de exigibilidad hasta su pago efectivo.
También solicitó el pago de $6.871.802 por concepto de los honorarios del abogado ejecutante; ultima pretensión que fue denegada en el auto que libra mandamiento de pago, al no cumplir con los requisitos del artículo 422 del C.G.P. Como sustento de sus pretensiones, dejó expresado que la enjuiciada es propietaria del Local 217 Etapa 2B, el cual forma parte de la copropiedad ejecutante y que los valores adeudados, aquí cobrados, se Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel encuentran contenidos en la certificación emitida para el efecto por la administración de la propiedad horizontal. 2.
Una vez fue notificada del mandamiento de pago librado en su contra, y luego de haber sido objeto de recurso de reposición -el cual no tuvo éxito alguno- la sociedad demandada formuló, en tiempo, las excepciones intituladas “FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR PASIVA, INEXISTENCIA DE LA OBLIGACIÓN, COBRO DE LO NO DEBIDO y PRESCRIPCIÓN”.
II. LA SENTENCIA APELADA 1. Agotada la ritualidad que corresponde a esta clase de asuntos, el juzgador de primer grado ordenó proseguir con la ejecución, únicamente por las expensas de administración causadas con posterioridad al 26 de octubre de 2016, tras hallar demostrada, parcialmente, la exceptiva de “prescripción” con relación a las mensualidades generadas con anterioridad a esa fecha y, asimismo, desestimó las demás defensas planteadas, con apoyo en los siguientes razonamientos. 1.1.
El fallador inició por analizar los presupuestos procesales de la actuación, especialmente la legitimación en la causa, y luego de conceptualizar ese tópico, señaló que “(…) para acreditar la propiedad del bien sujeto al pago de expensas y para efectos de establecer la legitimidad en la causa por pasiva, necesariamente se debe demostrar al menos la inscripción o el registro del título en la respectiva oficina de instrumentos públicos (…)”.
Ultimó que en este caso, según “(…) la escritura 3382 dada el 26 de noviembre 2012 ante la Notaría 42 del Círculo de Bogotá, la administración, el dominio y posesión del bien origen del litigio se encuentra en cabeza de la demandada ALIANZA FIDUCIARIA S.A vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel” y a voces del “(…) inciso 2° del artículo 29 de la Ley 675 de 2001 (…) ‘[p]ara efecto de las expensas comunes ordinarias, existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado’”.
Preceptiva que deja sin sustento el argumento de la pasiva, relacionado con que “(…) el patrimonio autónomo propietario y su ente administrador se encuentran relevados del pago de las cuotas de administración por el contrato de fiducia de administración 2 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel suscrito entre ellos, pues la norma no admite interpretación diversa respecto de la solidaridad existente entre propietarios y tenedores”. 1.2.
Acto seguido se pronunció conjuntamente frente a la “inexistencia de la obligación” y el “cobro de lo no debido” invocados, y para su fracasó le bastó con señalar que “(…) el reglamento de propiedad horizontal, no puede entenderse como un convenio privado para desconocer normas imperativas como el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, so pretexto de que como no se ha enajenado el inmueble por primera vez, entonces no debe pagar expensas cuando se ha constituido el inmueble como propiedad Horizontal”.
En todo caso, la tesis planteada por la pasiva “(…) tampoco responde a lo previsto en la norma estatutaria mencionada por la demandada, la cual, de una simple inspección evidencia un propósito dirigido a que en cualquier caso el adquirente del inmueble deberá hacerse responsable de las expensas, aunque no se haya hecho entrega de los bienes comunes no esenciales”. 1.3.
Finalmente, declaró la prosperidad parcial de la “prescripción”, respecto de todas las cuotas de administración causadas antes del 26 de octubre de 2016, al establecer que el término legal aplicable para las obligaciones ejecutadas se había consolidado, aclarando que no se advirtió ningún hecho que generara la interrupción civil o natural de ese fenómeno extintivo.
III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 2. del numeral 1. del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la demandada interpuso recurso de apelación, exteriorizando sus reparos, mismos que reprodujo en la fase procedimental contemplada en el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, con fundamento en las siguientes argumentaciones. 1.1.
En primer lugar, insistió en que la parte que representa no está legitimada para ser demandada, comoquiera que, “(…) el local 217 fue trasferido a título de fiducia mercantil, como consta en el contrato (…) suscrito por las partes, elevado a Escritura Pública No. 03382 del 26 de noviembre de 2012 de la Notaria 42 de Bogotá (…). [De ahí que] al tratarse de un contrato de fiducia, se indicó 3 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel dentro del mismo, que por dicha trasferencia no se adquiere ningún tipo de derecho por intereses en el fideicomiso, por lo que, al mi representada recibir los bienes mediante una fiducia mercantil de administración no se convierte en propietario, sino que tan solo en administrador (…)”, situación que, de ninguna manera demuestra la titularidad de la demandada sobre el bien que generó las expensas comunes.
De acuerdo con lo anterior, la ejecutada “(…) no tiene la calidad subjetiva ni el interés sustancial que se discute en el presente proceso, ya que, (…) como vocera del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa hotel, no cumple con las condiciones para que le sea exigida una obligación de pago, debido a que solo ejerce una administración del bien, mas no ningún tipo de derecho sobre el mismo (…)”. 1.2.
Adicionalmente, reiteró que para que se genere la obligación ejecutada, las cuotas de administración “(…) están sujetas a una condición mas no a un plazo, como alega la parte demandante, por lo que, siendo así las cosas y comprobado con el Certificado de Tradición y Libertad del local 217, es evidente que desde el nacimiento del inmueble, SIEMPRE HA SIDO ADMINISTRADO POR ALIANZA FIDUCIARIA S.A como vocera del patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa hotel, donde nunca se ha enajenado, ni entregado a ningún propietario ni tenedor, [por lo que] no se ha cumplido con la [condición] para que nazca la obligación (…)”. 1.3.
Con fundamento en lo anterior, dijo que está demostrado el “cobro de lo no debido”, porque “(…) se están cobrando cuotas de administración que ni siquiera se han causado”, con base en un derecho de propiedad inexistente porque la demandada es administradora y con ocasión al cumplimiento de un plazo inaplicable “(…) CUANDO ELLO ES AJENO A LA REALIDAD PORQUE LA CAUSACIÓN DE LAS CUOTAS ESTÁ SUJETA A QUE SE ENAJENE O SE ENTREGUE A UN PROPIETARIO O UN TENEDOR, MAS NO QUE SE TRANSFIERA MEDIANTE UN CONTRATO DE FIDUCIA A UN ADMINISTRADOR, circunstancia que no fue incluida en el Reglamento de Propiedad Horizontal, por lo que sólo y únicamente se deberá pagar cuotas de administración cuando se cumpla lo taxativamente indicado en el artículo 63 parágrafo segundo del mencionado reglamento” y según “(…) el certificado de Tradición y Libertad del local 217 etapa 2B, se aprecia que el local sigue en cabeza de [la demandada], sin que se demuestre la transferencia a un tercero que permita inferir que se causaron las cuotas de administración alegadas en el proceso, por lo que no hay lugar a cobrarlas, pues no existen”. 4 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel 1.4.
En este punto, debe destacarse que en la fase sustentatoria ante esta Corporación, el apelante incluyó ciertas precisiones relacionadas con la declaratoria de prescripción extintiva, solicitando sea reconocida tal y como lo excepcionó en primera instancia. 2. La copropiedad demandante aportó su escrito de réplica a la sustentación de la alzada exteriorizada por su contraparte; no obstante, esos razonamientos fueron radicados por fuera del término otorgado en el auto del 19 de diciembre de 2023, es decir, de manera extemporánea, razón por la cual, no serán tenidos en cuenta.
IV. CONSIDERACIONES 1. Al encontrarse reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte impugnante, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 y del art. 328 del Código General del Proceso. 2.
Clarificado lo anterior, cumple destacar que el juzgador de primer orden continuó con la ejecución, tras declarar fracasadas las defensas formuladas, salvo la de prescripción que prosperó parcialmente, al establecer, básicamente, que la sociedad demandada se encuentra obligada a pagar las expensas comunes que son cobradas a través de este proceso, dada su calidad de titular del derecho real de dominio sobre el bien y en aplicación a las disposiciones del artículo 29 de la Ley 675 de 2001, junto con las previsiones del reglamento que gobierna a la agrupación demandante, sin que pueda acogerse la interpretación de la pasiva respecto del artículo 63 Idem, ya que lo que quiere decir ese canon es que en cualquier caso el adquirente del inmueble deberá hacerse responsable de las expensas, aunque no se haya hecho entrega de los bienes comunes no esenciales.
Disertaciones motivacionales que fueron resistidas por el extremo accionado; insistiendo que si está demostrada la situación planteada en su defensa, referente a: i) que el inmueble involucrado fue adquirido por la 5 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel ejecutada a través de contrato de fiducia mercantil, situación que demuestra su calidad de administradora y, por tanto, la releva para el pago de las expensas comunes; ii) que de acuerdo con el parágrafo segundo del artículo 63 del reglamento de la copropiedad, la causación de las cuotas está sujeta a que se enajene o se entregue a un propietario o un tenedor, pero no que se transfiera mediante un contrato de fiducia a un administrador lo que demuestra ese cobro indebido. 3.
Delimitado de esta forma el escenario dialéctico, desde ya se anticipa que la decisión adoptada por el juzgado de primera instancia ha de ser confirmada, por las razones que a continuación pasan a esbozarse. 4. En primer lugar, viene bien recordar que el juicio ejecutivo tiene como característica elemental, la certeza y determinación del derecho sustancial pretendido, por lo que, desde su preámbulo, es necesaria la presencia de un documento proveniente del deudor o de sus causahabientes, de cuyo contenido emane una obligación clara, expresa y exigible, al tenor de lo consagrado en el artículo 422 del Código General del Proceso, que en tratándose de asuntos del linaje aquí debatido, de conformidad con el canon 48 de la Ley 675 de 2001, en su parte pertinente enseña que, “(…) el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior”.
Formalidades que, sin dificultad, se avistan reunidas en este proceso con el “CERTIFICADO DE DEUDA” expedido por la administradora de la convocante, pues este contiene la descripción de las expensas comunes no solucionadas, el monto determinado de cada mensualidad, su fecha de vencimiento y los réditos moratorios causados debido a su impago; escenario comprobatorio que, ciertamente, viabiliza el presente cobro coactivo con fundamento en ese documento. 4.1.
Si esto es así, como en efecto lo es, vale la pena relievar que, atinente al carácter de título ejecutivo del certificado expedido por el representante de la copropiedad, la Corte Constitucional, en Sentencia C-929 6 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel de 2007, puntualizó que la preceptiva en comento, “se ocupa de regular lo referente a la acción ejecutiva dirigida a obtener judicialmente el pago de las expensas por los deudores morosos o retardados, y dispone que en tales procesos sólo podrán exigirse por el juez competente, como anexos a la respectiva demanda: (i) el poder debidamente otorgado;
(ii) el certificado sobre existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad; (iii) el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y ( iv ) copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior.
(…). En la actualidad, el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, norma parcialmente acusada, modifica la modalidad de título ejecutivo complejo por un título ejecutivo único o simple, en el sentido que éste lo constituye ‘solamente el certificado expedido por el administrador, sin ningún requisito ni procedimiento adicional’”. Desde esa perspectiva, cabe apuntalar que la impugnación del demandado radicó en el hecho de que no está obligado a asumir el pago de las expensas comunes; oposición que desconoce abiertamente las obligaciones, el documento que las contiene y de contera, la legalidad del reglamento de propiedad horizontal en punto de los emolumentos comunes que se intentan recaudar, situación que para su éxito debe ser demostrada fehacientemente.
Por ello, inicialmente se debe dilucidar si al Local 217 Etapa 2B le corresponde asumir la carga impuesta, de ser así, si a Alianza Fiduciaria S.A en calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel, le asiste el deber de sufragar aquellos rubros. Con ese propósito, rememórese que la Ley 675 de 2001 reguló lo concerniente a las obligaciones a cargo de los propietarios o tenedores de bienes privados, donde se destaca la de contribuir a las expensas necesarias para la conservación de las zonas comunes, las que de acuerdo con el artículo 3. de esa norma, consisten en erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto, entendiéndose por esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los 7 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.
Esta obligación se encuentra expresamente desarrollada en el artículo 29 ídem, de la siguiente manera: “Los propietarios de los bienes privados de un edificio o conjunto estarán obligados a contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de propiedad horizontal”.
Y finaliza indicando que “(…) [E]xistirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado (…)”. 4.2. En el caso concreto, se tiene que el apoderado de la fiduciaria llamada a juicio ha sostenido en sus intervenciones que, por disposición incorporada en el reglamento de propiedad horizontal, particularmente, en el parágrafo segundo del artículo 63, no estaba obligada al pago de cuotas de administración hasta que no se cumpliera una condición allí estipulada.
Asimismo, que se encuentra eximida del cubrimiento por tener el bien por virtud de un contrato de fiducia mercantil, únicamente para su administración. Respecto del primer punto, obra dentro del plenario un ejemplar de la Escritura Pública No. 1308 del 19 de febrero de 2015, de la Notaria 38 del Círculo de Bogotá, que compendia el reglamento que rige a Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H., mismo que establece en el parágrafo segundo, del artículo 63 que “[a] partir de la enajenación y/o entrega de la primera unidad privada su (s) propietarios y/o tenedora (es) deberá (n) pagar las respectivas cuotas de administración, aunque no se hubiere realizado la entrega de los bienes comunes no esenciales.
Es decir, que el presupuesto de ingresos y gastos estará vigente durante todo el tiempo y estará a cargo de todos los propietarios de las unidades privadas (…)”. No obstante, contrario a lo señalado por el apelante, de la lectura del reseñado clausulado no se interpreta ninguna excepción de sufragar expensas comunes en favor de la conminada, por el contrario, se aprecia su obligatoriedad a partir de la venta o entrega de la primera unidad privada, cualquiera que sea, no hace referencia específica a un bien en particular, mucho menos al inmueble relacionado en este proceso y según las 8 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel declaraciones de ambos extremos procesales, ya se han vendido varios locales del proyecto, que fueron entregados a sus propietarios.
Una interpretación diferente contradice las previsiones del artículo 25 de la precitada ley, según el cual “[t]odo reglamento de propiedad horizontal deberá señalar los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que integran el conjunto o edificio”, los cuales determinarán “3. El índice de participación con que cada uno de los propietarios de bienes privados ha de contribuir a las expensas comunes del edificio o conjunto, mediante el pago de cuotas ordinarias y extraordinarias de administración”, puntos que, en efecto, se encuentran incluidos en el compendio regulatorio como mecanismo para determinar el índice de participación en la contribución de expensas comunes, mediante los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular que lo integran.
Y es que, de aplicarse la hermenéutica sugerida por el apelante, se estaría dejando de lado el parágrafo primero del artículo 5 de la Ley 675 de 2001 que reza que “[e]n ningún caso las disposiciones contenidas en los reglamentos de propiedad horizontal podrán vulnerar las normas imperativas contenidas en esta ley y, en tal caso, se entenderán no escritas”.
Es claro entonces, que el mecanismo para determinar el índice de participación en la contribución de expensas comunes lo ha regulado la ley, y no puede ser otro que mediante los coeficientes de copropiedad de los bienes de dominio particular previamente señalados en el Reglamento de Propiedad Horizontal. Además, de la lectura sosegada de la Ley 675 de 2001, no se extrae algún tipo de excepción para ese cubrimiento, respecto de unidades de las cuales se encuentre ya señalado su coeficiente de copropiedad en el estatuto obligacional, en este caso, en el documento que viene de mencionarse.
Puestas de ese modo las cosas, Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. fue sometido a ese régimen, protocolizado mediante Escritura Pública No. 1308 del 19 de febrero de 2015, de la Notaria 38 del Círculo de Bogotá, que en cumplimiento de los mínimos establecidos por la ley señaló los coeficientes de copropiedad, y en el mismo artículo 63 traído a colación, se extractó que para establecer el valor de las cuotas de administración se procedería de la siguiente manera: “CUOTAS ORDINARIAS: al monto del PRESUPUESTO ORDINARIO se le aplica el coeficiente de copropiedad resultando el valor de la cuota ordinaria de 9 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel administración;
CUOTAS EXTRAORDINARIAS: al monto del PRESUPUESTO EXTRAORDINARIO se le aplica el coeficiente de copropiedad resultando el monto de la cuota extraordinaria”. Así, según lo relatado por la demandante, las sumas cobradas han sido incluidas en el presupuesto anual, afirmación que de ninguna manera fue desvirtuada por la pasiva; sin que esté de más recordar que no es este proceso el escenario idóneo para cuestionar el reglamento de propiedad horizontal, las actas de asambleas y aquellas decisiones que deben adoptarse en el seno de ese órgano, ya que este no es el sendero procesal para tal cometido, y mientras no sean invalidados por la autoridad competente, se presume su legalidad y tienen plena eficacia; pues, a voces de la Corte Suprema de Justicia, “[l]a presunción de la validez y eficacia del acto jurídico ampara y favorece a quienes en él han intervenido como partes, (…).
Quiere decir esto que para anular o desvirtuar un acto de esa naturaleza, es preciso que quien lo impugna destruya esa presunción, lo cual no puede verificarse sino aduciendo la prueba plena del caso, que demuestre o los vicios internos del acto o la falta de las solemnidades o formalidades requeridas ( )”1. De ahí que, de una interpretación armónica del reglamento de la persona jurídica llamada a juicio, con los artículos 29 y 25 de la ley de propiedad horizontal, se puede deducir que los copropietarios y tenedores a cualquier título, se encuentran obligados a contribuir con el pago de las expensas comunes, teniendo en cuenta para ello el presupuesto anual fijado, cuyo valor se genera a partir del coeficiente de propiedad de los bienes de dominio particular previamente señalados en el reglamento de propiedad horizontal, tal y como ocurre en este caso, lo que, de contera, marca la no prosperidad del aludido medio de enervación. Dilucidado lo anterior, en atención a la crítica relacionada con la exculpación en el pago de las acreencias en razón a la figura jurídica con la que la demandada detenta el Local 217 Etapa 2B, prontamente se advierte que ese embate tampoco está llamado a prosperar.
A pesar de que ambos extremos hacen referencia al certificado de tradición y libertad de esa unidad y el mismo no se encuentra en el expediente, es un aspecto pacifico el hecho de que a la demandada le fue transferida la 1 CSJ. Civil. Sentencia del 15 de marzo de 1944, reiterada en Sentencia SC19730-2017 de 27 de noviembre de 2017, rad. 05001-31-03-007-2011-00481-01. 10 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel unidad mediante un contrato de fiducia mercantil de administración, constituido a través de la Escritura Pública No. 3382 del 26 de noviembre de 2012, otorgada por la Notaria 42 del círculo de Bogotá. Al respecto, el artículo 1226 del Código de Comercio señala que se trata de “(…) un negocio jurídico en virtud del cual una persona, llamada fiduciante o fideicomitente, transfiere uno o más bienes especificados a otra, llamada fiduciario, quien se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una finalidad determinada por el constituyente, en provecho de éste o de un tercero llamado beneficiario o fideicomisario (…)”.
Sobre este tópico la Corte Suprema de Justicia tiene dicho que “[l]a figura legis envuelve un negocio indirecto2 y supone la intervención de un profesional cualificado3 que asume la obligación de cumplir las obligaciones propias o inherentes a esa relación jurídica, en la que al mismo tiempo surge un patrimonio autónomo compuesto por los haberes que el constituyente se obliga a transferir con miras al cumplimiento de un objetivo previamente determinado, según las necesidades y el anhelo de las partes.
(…) [L]a fiduciaria debe estar habilitada por el Estado para operar comoquiera que cumple labores de intermediación financiera en un negocio jurídico en el que hay cierta asimetría de poderes entre las partes y por virtud del cual pasa a ser ministerio legis la administradora y titular de un activo que, aunque no es suyo, es puesto a su disposición, toda vez que se le transfiere la propiedad, bajo la promesa de buen gobierno y oportuna restitución al beneficiario”4.
Acto que, por cierto, no puede confundirse con el encargo fiduciario, entre otras razones porque en este no hay transferencia de la propiedad ni formación de un patrimonio autónomo, como si ocurre con la fiducia mercantil. En resumen, de conformidad con los artículos 1226 y subsiguientes del estatuto de los comerciantes, en este contrato una persona llamada fiduciante, fideicomitente o constituyente le transfiere la propiedad de uno o varios bienes al fiduciario (sociedades fiduciarias), que pasan a formar un “patrimonio autónomo” administrado por el último, para cumplir una finalidad 2 Hinestrosa Forero, Fernando.
Tratado de las obligaciones II. De las fuentes de las obligaciones: el negocio jurídico, vol. II, Bogotá. Universidad Externado de Colombia, 2015, pág. 622. 3 El artículo 1226 del Código de Comercio prevé que solamente “los establecimientos de crédito y las sociedades fiduciarias, especialmente autorizadas por la Superintendencia Financiera, podrán tener la calidad de fiduciarios”. 4 CSJ.
SC276-2023. 11 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel en provecho del constituyente o un tercero llamado beneficiario o fideicomisario. Pese a la autonomía, ese patrimonio no es persona natural ni jurídica, pero sí goza de capacidad para que en su nombre se puedan adquirir derechos y contraer obligaciones; es decir, para realizar actos o negocios de manera similar a los sujetos de derecho, para ser demandante o demandado, claro está con la representación del fiduciario, quien debe llevar su vocería judicial y extrajudicialmente.
En este caso, observa el Tribunal que mediante el documento notarial antes mencionado se constituyó el Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel, que tiene como vocera y administradora a Alianza Fiduciaria S.A, acto que, según su artículo 5., tuvo como objeto “constituir un patrimonio autónomo, para que LA FIDUCIARIA, mantenga la titularidad jurídica de los bienes que serán transferidos mediante la celebración del presente contrato y los que posteriormente sean destinados para tal fin”.
Asimismo, la disposición sexta del clausulado establece que “EL TRADENTE por cuenta de EL FIDEICOMITENTE transfiere a título de Fiducia Mercantil Irrevocable de Administración en favor de ALIANZA para la conformación del Patrimonio Autónomo, quien bajo el mismo título así adquiere y recibe real y materialmente el derecho de dominio y posesión que ejerce sobre los siguientes bienes (…)”, haciendo referencia al folio de matrícula matriz del que se segregaron los bienes que formaron parte del proyecto inmobiliario, incluido aquel que concierne a este juicio.
Consecuente con lo anterior, al ser titular de ese activo (Local 217 Etapa 2B) y al haber recibido “real y materialmente el derecho de dominio y posesión”, no es desatinado colegir, como lo dedujo el funcionario de cognición, que a la demandada le asiste la obligación de pagar las expensas de administración cobradas por esta vía, a tono con lo dispuesto en el artículo 29 de la Ley 675 de 2001, máxime, cuando la fiducia mercantil fue un acto jurídico en el que no tuvo ninguna participación directa la copropiedad accionante, por ende, resulta viable que se incluya al patrimonio autónomo cuya vocería la asumió Alianza Fiduciaria, como deudor en la certificación expedida por la administración de la propiedad horizontal en los términos del canon 48 ídem, 12 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel y, por tanto, se le demande coercitivamente para su cobro, como ocurrió en este caso.
Sin perjuicio de lo anterior, si en gracia de discusión esa titularidad no fuera suficiente para soportar la carga en el pago de expensas comunes en cabeza de la demandada, el gestor de la pasiva en sus disertaciones alegó insistentemente que la fiduciaria, por virtud del negocio celebrado, adquirió el derecho de dominio sobre el local, pero su tenencia únicamente se limita a la administración del bien; aspecto sobre el cual, conviene recordar que según la literalidad del memorado artículo 29, “existirá solidaridad en su pago entre el propietario y el tenedor a cualquier título de bienes de dominio privado”.
De ahí que, en este particular caso, la conclusión sería la misma, al tratarse de una solidaridad que se extiende a quienes detenten el bien a cualquier título como ocurre, entonces, con Alianza Fiduciaria S.A en su calidad de vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel. 5. Finalmente, ningún ajuste o pronunciamiento realizará este Colegiado frente a la prescripción alegada, comoquiera que el abogado recurrente no incluyó una censura específica sobre ese aparte conclusivo al momento de formulación de la alzada, ya que no se avistan reparos concretos sobre la declaratoria parcial de ese fenómeno, menos respecto de las motivaciones específicas del a quo para la contabilización del lapso fatal, como lo exige el inciso 2. numeral 3. del artículo 322 del Código General del Proceso, debiéndose exteriorizar “(…) una afirmación puntual de los aspectos del fallo que suscitan la inconformidad, es un pronunciamiento conciso de aquellos puntos adversos para el recurrente con tal incidencia que, de haberse resuelto de otra manera, daría lugar al quiebre de la decisión y, a obtener un resultado favorable para el apelante.
Ese esbozo preliminar, es una disquisición concisa relativa a la controversia que se desarrollará ante el juez de segundo grado en la fase de sustentación”5. Sin que el impugnante haya refutado ese aparte definitivo, para los fines del artículo 320 del C.G.P., que prevé que “[e]l recurso de apelación tiene por objeto que el superior examine la cuestión decidida, únicamente en relación con los reparos concretos formulados por el apelante”.
De ahí que si 5 CSJ. STC996-2021. 13 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel disentía de ese segmento de la sentencia de primer orden, le correspondía precisar sus reparos concretos cuando interpuso el recurso, para integrar la “pretensión impugnativa”, que, según la jurisprudencia, “marca las fronteras que debe observar el juez del escenario en la segunda instancia, para efectos de su competencia funcional decisoria”6, pero tales disertaciones solo las trajo a colación en la fase sustentatoria de la herramienta vertical, que se surtió en esta Corporación, restricción procesal que, en el caso de marras, releva al Tribunal de pronunciarse sobre ese tópico. 6.
De acuerdo con las anteriores reflexiones, se observa, sin dificultad, que el instrumento aportado como base de la acción cumple cabalmente con las exigencias del artículo 422 del Código General del Proceso, sin que el demandado hubiere acreditado la extinción o inexigibilidad de la obligación por la que se ordenó proseguir la ejecución, lo que basta para confirmar la decisión rebatida, con la consecuente condena en costas a la parte recurrente, en atención a lo preceptuado en la regla 1ª del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 20 de junio de 2023, por el Juzgado Cuarenta y Cinco Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del asunto del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de un millón de pesos ($1.000.000). Liquídense de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del C. G. del P. 6 CSJ. Sentencia SC2351-2019, rad. 41298-31-03-002-2012-00139-01. 14 Ejecutivo 1100131-03-045-2021-00561-01 de Peñalisa Mall Hotel y Reservado P.H. contra Alianza Fiduciaria S.A vocera y administradora del Patrimonio Autónomo Fideicomiso Peñalisa Hotel TERCERO: En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (4520210056101) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (4520210056101) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (4520210056101) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 15 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 478f52db7e2123a47c211dc453b76671030fec971887336e34505838a4d48815 Documento generado en 17/06/2024 01:47:22 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica