República de Colombia Rama Judicial del Poder Público TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., ocho (8) de octubre de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: ASUNTO: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS 11001-31-03-047-2022-00206-01 VERBAL LUZ ALEXANDRA y MARÍA FERNANDA, HURTADO SARMIENTO EMPRESA COMUNICACIÓN CELULAR S.A -COMCEL IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte pasiva, en contra de la sentencia emitida el 22 de marzo de 2024, por el Juzgado Cuarenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. Las demandantes, a través de su apoderada judicial, solicitaron declarar terminado el contrato de arrendamiento celebrado el 1º de junio de 2015, entre Luz Alexandra y María Fernanda, ambas Hurtado Sarmiento, en condición de arrendadoras, y la Empresa de Comunicación Celular S.A. -Comcel-, en calidad de arrendataria, por incumplimiento de esta última, en relación con un área de 75.33 m2 del inmueble ubicado en la Diagonal 5A No. 73A- 09, Urbanización Las Américas Occidental II Etapa, matriculado bajo el número 50C-524473.
Y como consecuencia, se ordene a la demandada la restitución del citado bien. Como sustento fáctico de sus aspiraciones, la mandataria de las promotoras esgrimió que, en la fecha señalada, las demandantes celebraron la renovación del contrato en mención por un término de cinco (5) años, para Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel la instalación de una “(…) torre y equipos celulares, para la trasmisión de comunicación celular, con un contenedor para equipos celulares y de microondas, equipo de respaldo para los casos de pérdidas o fallas en el fluido eléctrico, dentro de una cabina insonorizada, caseta para trasferencia y depósito y otros elementos para el correcto funcionamiento de la estación con destino de manera exclusiva para la estación base de Telefonía Móvil celular”, fijándose un canon mensual de $3.000.000 pagaderos dentro de los primeros diez (10) días de cada mes, junto con los incrementos legales que debían realizarse anualmente conforme el Índice de Precios al Consumidor (IPC); asimismo, en la cláusula octava del convenio se pactó la posibilidad de renovación por un plazo igual, siempre y cuando se hiciera por escrito y con la anuencia de las arrendadoras.
Historió que, en el año 2010 el anterior propietario del predio, Luis Carlos Hurtado Sarmiento, fue quien celebró inicialmente contratación con la entidad accionada; como ya existía el contrato y por tratarse del parentesco (hermano) con las actuales dueñas, de común acuerdo con la pasiva resolvieron renovar ese mismo, a través de un otrosí suscrito y autenticado por todos.
Adujo que, con ocasión a la pandemia mundial que generó el contagio del Covid-19, en el año 2020 de manera arbitraria, abusiva y sin contar con el consentimiento de las arrendadoras, la arrendataria se auto redujo el canon de arrendamiento a $3.000.000, aduciendo que, por el estado de salubridad, el Gobierno la facultaba para hacer la reducción del valor de la mensualidad.
Desde entonces y hasta la presentación de la demanda la pasiva no ha cancelado el valor completo de la renta, con los incrementos legales. Agregó que, desde esa misma anualidad se han realizado los requerimientos correspondientes para la terminación del contrato y la entrega del bien, solicitudes que siempre han sido contestadas de manera negativa por la enjuiciada, amparándose en las disposiciones del artículo 518 del Código de Comercio y el Decreto 579 de 2020; lo cual se contrapone con la realidad, pues la última norma en mención tuvo vigencia solo hasta el 30 de junio de 2020, aunado a que la solicitud de restitución de la cosa arrendada está cimentada en las excepciones establecidas en la codificación mercantil. 2 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel 2.
Vinculada formalmente, la sociedad llamada a juicio se opuso a las pretensiones de la demanda, formulando las excepciones de mérito rotuladas como “Inexistencia del Incumplimiento por Fuerza Mayor, Ausencia del elemento axiológico para iniciar la Acción – Imposibilidad de incoar la Acción, Carencia de objeto y sustento factico jurídico por Pago de la obligación y la excepción genérica o innominada”.
II. LA SENTENCIA APELADA Agotada la ritualidad correspondiente para esta clase de asuntos, la a quo dictó sentencia en la que accedió a las pretensiones restitutorias de las impulsoras de esta contienda, por lo que declaró: “(…) la terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre LUZ ALEXANDRA HURTADO SARMIENTO y MARÍA FERNANDA HURTADO SARMIENTO como arrendadoras y la EMPRESA COMUNICACIÓN CELULAR SA -COMCEL como arrendataria, respecto del área de terreno aproximada de 75.33 metros cuadrados en el predio identificado como casa, ubicado en la diagonal 5 A No 73 A – 09 de la ciudad, por las razones expuestas en la parte motiva de esta providencia” y en consecuencia, ordenó a la demandada “(…) que restituya el predio objeto de contrato, (…) a las demandantes (…), en el término de diez (10) días”; tras considerar lo siguiente.
En primera medida, indicó que “(…) no hay duda de la existencia del contrato de arrendamiento y su otrosí (…)”, mismos que fueron reconocidos por las partes, además, coincidieron los intervinientes en que “(…) la causal invocada para la terminación del contrato, no fue la mora en el pago de los cánones de arrendamiento, que si bien hubo una reducción del canon de arrendamiento de manera unilateral por parte de la arrendataria, fue subsanada con el pago completo de los saldos, que se hiciera en el año 2021, [de ahí que] los argumentos en los que se fincan las excepciones de mérito denominadas: ‘Inexistencia del incumplimiento por Fuerza Mayor’ y ‘Ausencia de objeto y sustento fáctico jurídico por Pago de la Obligación’, se encuentran destinadas al fracaso, dado que la causal invocada por la parte actora, es el vencimiento del término de duración del contrato de arrendamiento (…)”.
Hecha esa precisión, recordó que, “(…) efectivamente, las demandantes y la empresa demandada, suscribieron otrosí al contrato de arrendamiento celebrado inicialmente el 1 de junio del año 2010 con el señor Luis 3 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel Carlos Hurtado Sarmiento, para efectos de ‘renovar la vigencia’ del [mismo] y ‘modificar el valor a pagar por concepto de canon (…)’”.
Manteniéndose incólumes las disposiciones referentes a la terminación y prórroga del convenio, estableciéndose en la cláusula octava: “(…) Este contrato termina por vencimiento del término estipulado, por sentencia judicial, o por mutuo acuerdo entre las partes. EL ARRENDATARIO podría prorrogarlo por un término igual al del presente contrato mediante solicitud escrita remitida a la otra parte y aceptada por ésta, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento (…)”.
Sin embargo, del acopio de pruebas no se observó que “(…) ninguna comunicación escrita proveniente de la Arrendataria, es decir, de la empresa demandada, dirigida a las demandantes, Arrendadoras, mediante la cual solicitaran la prórroga del contrato de arrendamiento por un término igual, con treinta (30) días de anticipación al vencimiento, esto es, de fecha 1 de mayo del año 2020, ni mucho menos se evidencia que la parte actora, haya aceptado la prórroga del contrato, contrario sensu lo que el despacho advierte de los suasorios que conforman el acervo probatorio, es que la parte [arrendadora], no estaba dispuesta a prorrogar el contrato, luego de su vencimiento, el 1 de junio del año 2020, hecho que se demuestra de las misivas remitidas a la empresa demandada, por parte de las aquí accionantes, solicitando la restitución del bien inmueble y la terminación del contrato por vencimiento del término, cartas de fechas 7 de febrero de 2020, 6 de abril de 2020 y 21 de febrero de 2021 (…)”.
Solamente se observó una comunicación escrita proveniente de la sociedad arrendataria, de fecha 4 de mayo de 2020, en la que “(…) les informó sobre la reducción del canon de arrendamiento, con base en la Emergencia Sanitaria decretada por el Gobierno Nacional por el Covid-19, que no cumple los requisitos exigidos por la cláusula octava del contrato de arrendamiento para lograr su renovación (…)”.
Evidencias que demuestran palmariamente que el vínculo arrendaticio objeto de este proceso “(…) no fue prorrogado por las partes en la forma pactada para tal fin (…)”. Acto seguido, prosiguió a pronunciarse sobre las exceptivas restantes de “Ausencia del elemento axiológico para iniciar la Acción – Imposibilidad de incoar la Acción” y la de “Derecho a la renovación del contrato de arrendamiento”. 4 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel Para colegir el fracaso de la primera, la falladora dijo que las argumentaciones rendidas por la pasiva no son de recibo para el despacho porque, “(…) de un lado, la vigencia (…) del Decreto 579 de 2020, se determinó hasta el mes de junio de 2020, y por el otro, desde el 30 de junio del año 2022, se puso fin a la Emergencia Sanitaria decretada desde el 12 de marzo de 2020 y la contestación de la demanda, se realizó el 29 de julio del año 2022”.
A su turno, para despachar desfavorablemente la segunda defensa, recordó que, según las reglas del artículo 518 mercantil “(…) el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento opera cuando este ha tenido una duración no inferior a dos años, tiempo que el legislador ha considerado suficiente para que se establezca la empresa en el inmueble donde aquella va a funcionar y se dé a conocer y acredite su establecimiento de comercio, así como para que se demuestre que ha cumplido sus obligaciones, con el pago oportuno de la renta, el buen uso y conservación del local y así poder renovar el contrato al vencimiento del mismo, siendo al mismo tiempo ese derecho que le asiste al arrendatario, una forma de protección a su establecimiento de comercio, al punto que el propietario no puede poner en funcionamiento en dicho local comercial una empresa igual, sino que debe ser sustancialmente diferente a la que tuviere el arrendatario”.
No obstante, el pacto objeto de este proceso “(…) no versa sobre un local comercial, donde la empresa demandada desarrolle su objeto mercantil, es decir, el inmueble arrendado no tiene un local comercial donde funcione su Establecimiento de Comercio”. De ahí que, “(…) aunque el contrato de arrendamiento ha tenido un término no inferior a dos años y la parte demandada es un comerciante, en el inmueble arrendado, no funciona su establecimiento de comercio en un local comercial, sino que según la cláusula PRIMERA del contrato, el objeto del mismo era dar en arrendamiento, un área de terreno (…) donde fue ubicada una Antena de Transmisión, lo que descarta los presupuestos exigidos para invocar el derecho de renovación del contrato de que trata el artículo 518 de la ley mercantil”, pues “(…) el espíritu de la norma comercial, no se acompasa con los hechos que motivaron el arrendamiento del inmueble y los requerimientos invocados para la instalación de la Antena de Transmisión y, aunque se allegó un concepto técnico sobre la necesidad de la permanencia de dicha antena, no puede ser de recibo que una empresa, del nivel de la demandada, especializada en la prestación del servicio de telefonía celular e internet, no logre con su músculo financiero y operativo, instalar la Antena de Transmisión en ningún otro sitio de la ciudad de Bogotá, sin paralizar o afectar la prestación del servicio (…)”. 5 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel III.
LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 2. del numeral 1. del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la parte demandada interpuso recurso de apelación, exteriorizando sus reparos, con sustento en las siguientes argumentaciones. 1.1. Censuró que el despacho no dio aplicación al artículo 520 del Código de Comercio, “en relación a la obligación que tenían las arrendadoras de presentar escrito de desahucio al arrendatario, con al menos 6 meses de anticipación a la fecha de vencimiento con el fin de dar por terminado el contrato, so pena de darse por renovado en los mismo términos y condiciones iniciales (…)”.
Además, dijo que valoró indebidamente los documentos aportados para ordenar la terminación del contrato, los cuales no cumplen los requisitos exigidos por la citada norma y, menos se allegó prueba que demuestre que fueron efectivamente radicados y recibidos por Comcel. 1.2. Cuestionó a la falladora por realizar una indebida apreciación del canon 518 ídem, al establecer que, a pesar de que la arrendataria lleva más de dos años detentando el bien “(…) no tiene derecho a la renovación del contrato porque en el inmueble arrendado no funciona su establecimiento de comercio en un local comercial (…)”, pasando por alto que “(…) el establecimiento de comercio es un conjunto de bienes organizado por el empresario para realizar los fines de la empresa, es decir el contrato de arrendamiento en sí mismo hace parte de ese conjunto de bienes que [lo] conforman (…)”.
Obviando el precepto 516 de la misma obra, el cual “(…) trae a colación los elementos que hacen parte del establecimiento de comercio, [cuyo] numeral 5 [prevé como] uno de ellos los contratos de arrendamiento, es decir al hacer el contrato parte del establecimiento de comercio y ser el arrendatario un comerciante tenía derecho a la renovación del contrato por haber ocupado el inmueble por más de dos años”.
Adicionalmente, adujo que se soslayaron por completo las declaraciones de Johanna Villanueva y Claudia Mireya García, quienes manifestaron que el contrato fue renovado en los términos del artículo 518 en comento, puesto que nunca recibieron la petición de desahucio con 6 meses de antelación a la fecha de culminación. 6 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel 1.3.
Reparó en el hecho de haberse dado plena validez a la cláusula octava del contrato, en el sentido de entender renovado el convenio solamente ante la intención emitida por escrito 30 días antes del vencimiento y aceptada por el arrendador, apartándose con ese argumento de lo dispuesto en el artículo 524 del precitado estatuto, que señala que “[c]ontra las normas previstas en los artículos 518 a 523, inclusive, no producirá efectos ninguna estipulación de las partes”, lo que demuestra la obligatoria aplicación de los derechos de renovación y desahucio contemplados en la ley comercial. 2.
En la fase sustentatoria adelantada ante esta Colegiatura, la parte pasiva desarrolló los reparos inicialmente elevados, esgrimiendo, en síntesis, las siguientes explicaciones. 2.1. Argumentó que, en este caso, “(…) se firmó contrato de arrendamiento en fecha 7 de junio de 2010 por el termino de 5 años, posteriormente en fecha 7 de junio de 2015 se dio la renovación del mismo en los mismos términos pactados inicialmente; conforme a lo anterior, la fecha de la tercera renovación se dio el 7 de junio de 2020 (…)”, luego, “(…) dando cumplimiento a lo que indica el Artículo 520 del Código de Comercio, el arrendador debió presentar escrito de desahucio al arrendatario máximo el día 7 de diciembre de 2019 con el fin de que se cumpliera el termino estipulado de 6 meses para poder dar terminación del contrato, (…) pero en el expediente no obra prueba que demuestre que efectivamente la demandante cumplió con el mismo dentro de la fecha establecida, [ya que] la primera comunicación que obra en el expediente y mediante la cual la parte arrendadora solicita a Comcel la terminación del contrato data de fecha 20 de febrero de 2020 (…)”, es decir, tan solo 3 meses y 17 días antes de la culminación del plazo, circunstancia reveladora de la renovación automática del acto. 2.2.
Comentó que el único propósito del contrato fue “(…) garantizar la labor que desempeña la prestación de sus servicios comerciales en telefonía móvil celular en la ciudad de Bogotá, zona sur occidental, utilizando como estructura de comercio, la ubicación en el sitio arrendado de una base repetidora y demás elementos necesarios para garantizar los fines de la Empresa, en el marco de la definición de establecimiento de comercio (…)”.
Así las cosas, “(…) la relación contractual entre la entidad demandada COMCEL y las señoras HURTADO SARMIENTO, no puede enmarcarse en el simple 7 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel ejercicio de un arrendamiento de un espacio con naturaleza civil como lo pretende hacer ver el a quo.
Los hechos de la demanda, la naturaleza de la entidad demandada (…) [que son] de amplio conocimiento por parte [de las] accionante[s], la destinación y objeto del bien inmueble arrendado, el cual no era otro que el de garantizar la venta y prestación de los servicios de orden comercial relacionados con la telefonía móvil celular y demás asuntos complementarios de la Empresa, para la población o clientes ubicados en la ciudad de Bogotá zona sur occidental, no puede verse alejado del estatuto mercantil (…)”, de manera que, el sitio arrendado, hace parte fundamental de la unidad comercial de la empresa convocada, como integrante de su establecimiento de comercio y la no aceptación de renovación, ni prórroga del contrato de arrendamiento como causal invocada para la restitución, dada la presunta expiración del tiempo establecido, no constituye un argumento válido o legal, para lograr la restitución o entrega del bien inmueble dado en renta.
Agrega que lo expuesto demuestra los yerros en que incurrió la falladora de primer grado, al inaplicar el referido artículo 518, aspecto que se une al hecho de que las testigos Johanna Villanueva y Claudia Mireya García, afirmaron que nunca recibieron el requerimiento del desahucio 6 meses antes del cumplimiento del plazo de duración contractual, lo que indica que operó la renovación legal. 2.3.
Reiteró, el principal argumento para invocar la restitución fue la falta de manifestación de voluntad de la pasiva para continuar con el contrato, dentro del término de 30 días antes al vencimiento del mismo, según lo pactado en la cláusula octava del documento; sin embargo, no se tuvo en cuenta la disposición expresa del artículo 524 del precitado estatuto, el cual resta los efectos a cualquier estipulación de las partes que se contraponga a los cánones 518 y siguientes de esa compilación, siendo imperativo aplicar las reglas mercantiles previstas sobre esa materia, en lo que tiene que ver con los derechos de renovación y desahucio. 3.
Al descorrer el traslado de la sustentación de la alzada, la apoderada de la parte actora manifestó que la sentencia de instancia debía ser confirmada, apoyando los argumentos de la falladora de primer grado, sobre todo en las evidencias analizadas para cimentar su decisión, y apartándose por completo de todas las disertaciones de su contraparte, siendo enfática en 8 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel que está plenamente demostrado el incumplimiento por parte de la demandada, de acuerdo con el clausulado que rigió la relación, aclarando, en todo caso, que la destinación del bien nunca fue el desarrollo de una actividad comercial, pues no puede confundirse la instalación de una torre o antena, con la comercialización, compra o venta de bienes y servicios.
IV. CONSIDERACIONES 1. Encontrándose reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte apelante, acatando los lineamientos del inciso 1º de los cánones 320 y 328 del Código General del Proceso, impugnaciones que, en esencia, centran el debate jurídico en los siguientes aspectos torales: i) si en este caso, debía darse aplicación a las reglas contempladas en los artículos 518 y 520 del Código de Comercio, en relación con el derecho de renovación del contrato de arrendamiento y el requerimiento para el desahucio 6 meses antes del finiquito del convenio; ii) de ser así, deberá verificarse si, en este caso, se cumplen los presupuestos de las citadas normas, y iii) o por el contrario, debe acatarse la voluntad negocial de los contratantes, en cuanto a los plazos de terminación y renovación o prórroga del contrato. 2.
Delimitado de esta forma el escenario dialéctico, desde ya se anticipa que la decisión adoptada por el Juzgado de primera instancia ha de ser confirmada, para lo cual es necesario realizar ciertas precisiones que a continuación pasan a esbozarse, quedando al margen del escrutinio decisional la existencia, contenido y validez del contrato de arrendamiento suscrito el 1 de junio de 2010 y su otrosí del 1 de junio de 2015, así como la relación jurídica existente entre las partes y el vencimiento del plazo de duración pactado, aspectos que son pacíficos para los contendientes. 3.
Ahora bien, de cara a los puntos medulares de los cuestionamientos planteados en el recurso vertical formulado, cumple destacar que al tenor de lo señalado en el artículo 1602 de la codificación civil, 9 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel a los integrantes de la relación negocial no les está permitido sustraerse de lo pactado, puesto que se reputa como ley para estos.
Asimismo, que los negocios jurídicos deben honrarse de buena fe, no solo conforme a su contenido, sino a “todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella” (art. 1603 ib). 4. Clarificado lo anterior, para comprender la aplicabilidad de los artículos 518 y 520 del estatuto de los comerciantes, en este caso en particular, es menester vislumbrar la finalidad de estos preceptos, resaltando que, efectivamente se trata de privilegios con los que cuentan los empresarios arrendatarios de bienes en los que desarrollan su objeto social, aclarando que, distinto a lo señalado por el inconforme, para su buen uso no debe mediar la sola existencia de una relación de arrendamiento entre los involucrados, sino que deben verificarse otros aspectos que se analizarán a continuación. 4.1.
Al efecto, el mencionado artículo 518 prevé que “[e]l empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo (…)”. Norma que, a su turno, apareja la prerrogativa para el locatario de ser avisado del finiquito con una antelación no menor de seis meses, prevista en el canon 520 de esa misma obra, que dispone que “[e]n los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial (…)”. 4.2.
Entonces, desde el contexto de la discusión, la esencia de las disposiciones traídas a colación no es otra que la de preservar la permanencia del comerciante, pero esto se hace con el fin de dejar a salvo una serie de garantías inmateriales obtenidas con el paso del tiempo en el lugar rentado, tales como, la acreditación, posicionamiento, fama o prestigio que durante su estadía ha alcanzado, en frente del público en general y su clientela en particular. 10 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel Así lo ha explicado el Alto Tribunal de Justicia Ordinaria al recordar que “[c]omo instrumento para la protección de los establecimientos de comercio, el artículo 518 del Código de Comercio, consagra a favor del empresario el derecho de renovación del contrato de arrendamiento del local donde aquéllos funcionan, al vencimiento del mismo.
Se trata de defender la permanencia del establecimiento de comercio, como bien económico, pero también, los valores intrínsecos, humanos y sociales, que igualmente lo constituyen (…). El derecho de renovación que asiste al empresario – arrendatario, garantiza el statu quo de la tenencia, puesto que ese es su haber dentro del marco de la relación sustancial, porque, como se anotó, pero se repite, dicho derecho protege la estabilidad del negocio, como salvaguardia de la propiedad comercial, conformada, entre otros intangibles, por la clientela y la fama acumuladas en el lugar donde desde antaño se cumple la actividad mercantil.
(…) Al lado del anterior derecho, como otro elemento más de protección del establecimiento de comercio, el artículo 520 del Código de Comercio, consagra el llamado derecho al desahucio, que no es otra cosa que el derecho que tiene el empresario – arrendatario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación, por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2º y 3º del artículo 518 ibídem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo que este es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes”1.
(se destaca). Prerrogativa que “(…) precisamente, se ha instituido para proteger los derechos inmateriales del comerciante, amén del interés público que entra en juego, porque se estima que en el susodicho término [de más de dos años] ha establecido su empresa, se ha dado a conocer al público y ha acreditado debidamente su unidad económica, creando en torno a ella una clientela (…).
De otra parte, porque el interés general clama por la estabilidad de las empresas y no por su aniquilación. (…) Si lo que se propende es asegurar la unidad económica y con ella la propiedad comercial, CSJ. Sala de Casación Civil, sentencia de 24 de septiembre de 2.001, M.P. José Fernando Ramírez Gómez, rad. 5876. 1 11 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel esto significa que el desahucio es otro elemento protector de los establecimientos de comercio, porque el conocimiento anticipado sobre que el arrendador no renovará el contrato de arrendamiento, permitirá al empresario adoptar las medidas de publicidad necesarias para conservar los intangibles que en torno a su actividad empresarial ha creado y así atenuar o eliminar todas las consecuencias que se puedan derivar de un traslado apresurado o intempestivo”2.
(negrilla fuera del texto original). Es decir que, la teleología de las disposiciones traídas a colación, en últimas, es mantener “la autoría del elemento inmaterial consistente en la acreditación del establecimiento y en la conquista de una específica clientela, fruto valioso que no deviene, como emerge obvio, de la conducta del propietario del inmueble, sino de la labor, la paciente espera, el impulso y la fructífera gestión del empresario; esta razón, por tanto, impone su resguardo frente a cualquier abuso en el que pudiera incurrir el arrendador, tendiente a evitar que se enriquezca sin causa alguna con aprovechamiento, evidentemente injusto, del derecho que ha sido creado por el esfuerzo del comerciante”3.
En el marco de aquellos pensamientos jurisprudenciales, ciertamente puede colegir esta Sala de Decisión que la renovación automática y el derecho al desahucio contemplados en las normas mercantiles en comento, persiguen amparar un intangible forjado con el paso del tiempo por el empresario debido al posicionamiento que ha logrado ante su clientela en un local, al punto que, como bien lo mencionó el apelante, forman parte del establecimiento de comercio los contratos de arrendamiento destinados a su actividad comercial. 4.3.
Distinto a lo que ocurre en el caso de ciernes, que el bien rentado no fue un local comercial en el que la pasiva ofrezca sus bienes y servicios, donde haya moldeado un reconocimiento ante el público por la explotación de la unidad económica para la operación de su establecimiento de comercio, mucho menos, la finalidad de la negociación fue esa, cuyo escenario sí sería perfectamente adecuado a los artículos 518 y 520 en mención; sino que el objeto del contrato fue el alquiler de un espacio al interior 2 CSJ.
Sala de Casación Civil, sentencia de 14 de abril de 2.008, M.P. Jaime Alberto Arrubla Paucar, rad. 2300131030022001-00082-01. 3 CSJ. Sala de Casación Civil, sentencia de 27 de abril de 2.010, M.P. César Julio Valencia Copete, rad. 11001-3103-003-2006-00728-01. 12 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel del inmueble de propiedad de las demandantes, para la instalación de “(…) la(s) torre(s) y equipos celulares necesarios para la transmisión de comunicación celular, un contenedor o cuarto para equipos celulares y de microondas, equipo de respaldo para los casos de perdidas o fallas en el fluido eléctrico dentro de una cabina insonorizada, caseta para transferencia y depósito, junto con los elementos que se consideren necesarios para el correcto funcionamiento de la estación”, el cual ni siquiera se anuncia al público como un instrumento de su propiedad o necesario para la operación de la compañía, como para suponer alguna confusión o alteración en la clientela con su traslado a otra ubicación. Reflexiones que, sin dubitación alguna permiten a este Tribunal concluir definitivamente la inaplicabilidad del desahucio y la renovación contractual contemplados en las normas estudiadas, no porque el contrato celebrado esté excluido del establecimiento de comercio de la accionada o al no tratarse de una operación comercial, como desatinadamente lo interpretó el apelante en su escrito impugnatorio, sino porque el objeto y causa de la convención arrendaticia no puede ser amparada con los preceptos mencionados, al no verse afectados los intangibles protegidos con esas disposiciones, pues difícilmente puede contemplarse que un espacio ubicado en la parte trasera de un inmueble, en el que únicamente se encuentra una antena y al que está vedado el acceso al público, incluida la clientela de Comcel, pueda ser protegido por las prerrogativas escrutadas, al no darse las condiciones para que se generen los valores intrínsecos, humanos y sociales a que se refiere la jurisprudencia traída a colación. Sin que las declaraciones de las señoras Johanna Villanueva y Claudia Mireya García (representante legal, y analista administrativa de inmuebles de Comcel) sean suficientes para deducir lo contrario, pues aun cuando tajantemente manifestaron en su intervención que el contrato no terminó al no recibirse el preaviso de finalización con 6 meses de antelación, tal razonamiento deviene del convencimiento propio de esas empleadas, ante una interpretación sesgada de las normas examinadas, pero no controvierten el hecho de que, en el bien objeto de este proceso no operaba la actividad comercial de la inculpada, ante una clientela que lo reconociera por esa ubicación específica. 13 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel 5.
Dilucidado lo anterior, y si en gracia de discusión se acogiera la tesis del censor, relacionada con la aplicabilidad de la normativa en comento, no está de más destacar que las bondades que ofrece el citado artículo 518, cuentan con tres excepciones puntuales: “1) Cuando el arrendatario haya incumplido el contrato; 2) Cuando el propietario necesite los inmuebles para su propia habitación o para un establecimiento suyo destinado a una empresa sustancialmente distinta de la que tuviere el arrendatario, y 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva”.
Asimismo, el multievocado canon 520 dispone la obligación para el propietario de desahuciar a su inquilino no antes de 6 meses de la finalización del plazo convenido, so pena de la renovación o prórroga del contrato; pero, únicamente ante el segundo y tercer escenario enunciados, es decir, tal prerrogativa no aplica en el primer evento (el incumplimiento).
Nociones que, sin mayor esfuerzo dejan entrever la imposibilidad, en todo caso, de dar aplicación a las aludidas reglas en el presente asunto, al encontrarse plenamente demostrado, incluso, fue confesado por la demandada, que durante unos meses incumplió el contrato de arrendamiento, circunstancia excluyente de las antedichas prerrogativas del locatario; al disponer por su propia cuenta y sin la anuencia de su arrendador, la reducción del canon de arrendamiento, excusándose en los efectos adversos para la economía nacional ocasionados por la Emergencia Económica, Social y Ecológica declarada por el gobierno nacional, como medida de contingencia para prevenir el contagio del virus SARS-CoV-2 o COVID 19, que si bien no fue esta la causal alegada para la restitución y ya fue solucionado ese rubro, no hay ninguna duda en la deshonra a sus obligaciones.
Mírese que según informaron las demandantes en el hecho octavo del libelo introductor, “Como en el año 2020, estábamos enfrentados a la situación de la Pandemia, la Empresa de COMUNICACIÓN MOVIL COMCEL S.A. CLARO S.A., de manera arbitraria y abusiva sin contar con el consentimiento de las ARRENDADORAS, (…) se auto redujo el canon de arrendamiento a $3.000.000, aduciendo que por el estado de salubridad el Gobierno los facultaba para hacer reducción del valor del arrendamiento, por tal motivo durante los meses de mayo y junio y hasta la fecha no han cancelado ese valor faltante de la cuota”, aserto que fue contestado por el apoderado de la pasiva indicando: “Es parcialmente cierto, toda vez que, si bien 14 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel hubo una reducción exactamente del 17% en el canon esta no fue arbitraria, ni caprichosa, sino que, fue una medida transitoria que COMCEL se vio en obligación de tomar, con el fin de mantener los contratos de arrendamiento, dadas las afectaciones económicas que suscitaron debido a la fuerza mayor causada por la pandemia (…)”.
Evidencias que apreciadas a la luz de lo preceptuado en el canon 193 del C. G. P., permiten extraer el incumplimiento de las obligaciones contractuales en cabeza de la demandada. Conclusiones que encuentran respaldo no solo en lo mencionado líneas atrás, sino también en las misivas enviadas por Comcel a sus arrendadoras los días 4 y 22 de mayo de 2020, informando acerca de la reducción unilateral del canon y la protección que le otorgan los Decretos 464, 555 y 579 de 2020, junto con las normas mercantiles estudiadas en precedencia, en su calidad de arrendataria comerciante. 5.1.
Alternativa que, no es de recibo para esta Sala, mucho menos se encuentra justificada, ya que este Cuerpo Colegiada es consciente de la problemática mundial que generó la pandemia que trajo la aludida enfermedad y los resultados nocivos que tuvo que soportar la economía del país; no obstante, con el fin de mitigar tales efectos, el Gobierno Nacional promulgó distintos decretos orientados a aminorar las cargas que tenían que soportar los empresarios.
Sin que pueda suponerse que en el caso de la accionada se trató de una fuerza mayor que le impidió ejercer su actividad, toda vez que al privilegiarse el uso de las tecnologías de la información, se emitieron los Decretos 464 y 555 de 2020, con los que se procuró que la prestación de este servicio operara con absoluta normalidad, al declarar que “[l]os servicios de telecomunicaciones incluidos los servicios de radiodifusión sonora, los de televisión y los servicios postales, son servicios públicos esenciales.
Por tanto, no se suspenderá su prestación durante el estado de emergencia. Los proveedores de redes y servicios de telecomunicaciones y postales no podrán suspender las labores de instalación, mantenimiento y adecuación de las redes requeridas para la operación del servicio”4, es más, las entidades prestadoras como Comcel se vieron beneficiadas al suspenderse algunas de sus obligaciones monetarias, disponiendo que “[l]os periodos de pago de las contraprestaciones que efectúan los proveedores de redes y 4 Artículo 1º del Decreto 555 de 2020. 15 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel servicios de telecomunicaciones, los concesionarios, los operadores postales y los titulares de permisos para el uso de recursos escasos al Fondo Único de Tecnologías de la Información y las Comunicaciones serán suspendidos hasta el 30 de mayo de 2020”5.
Medidas adoptadas “(…) con el fin de contrarrestar los efectos negativos que se presenten como consecuencia de la disminución en los ingresos de los prestadores de redes y servicios de comunicaciones, cuyas operaciones son igualmente impactadas por la ocurrencia de la pandemia del COVID-19 (antes coronavirus) y la probable disminución del flujo de caja que esto genera en la economía así como la disminución de ingresos derivadas de las obligaciones en dólares que se ven afectadas por las fluctuaciones en la tasa de cambio, como se expresa en la parte motiva del Decreto 417 de 2020, y con el fin de garantizar el funcionamiento de estos servicios esenciales, se requiere dictar medidas orientadas a unificar los periodos de pago de las contraprestaciones con el fin de facilitar y prorrogar la cancelación de las cargas económicas que estos agentes deben a la Nación con ocasión de sus licencias, títulos y permisos”6. 5.2.
Adicionalmente, se aplicaron otros planes para poner a salvo a los empresarios que fungen como arrendatarios, quienes por obvias razones se encontraban impedidos para desarrollar sus operaciones de comercio ante el confinamiento obligatorio de los ciudadanos, salvo muy específicas y reducidas excepciones, con ese fin, se emitió el Decreto 579 de 2020 orientado, básicamente, a suspender “(…) la orden o ejecución de cualquier acción de desalojo dispuesta por autoridad judicial o administrativa que tenga como fin la restitución de inmuebles ocupados por arrendatarios, incluidos aquellos casos en los que el plazo del arrendamiento y/o su forma de pago se haya pactado por períodos diarios, semanales, o cualquier fracción inferior a un mes, bajo cualquiera de las modalidades contempladas en el artículo 4º de la Ley 820 de 2003”7, y aplazar “(…) el reajuste anual a los cánones de arrendamiento que se tuvieran que hacer efectivos durante el periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020, bien porque se hubiere acordado por las partes, o por virtud del artículo 20 de la Ley 820 de 2003”8. 5 Artículo 5º ib. 6 Parte considerativa del decreto en cita. 7 Artículo 1º del Decreto 579 de 2020. 8 Artículo 2º ejusdem. 16 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel Para ello, se estableció que “[l]as partes deberán llegar a un acuerdo directo sobre las condiciones especiales para el pago de los cánones correspondientes al periodo comprendido entre la vigencia del presente decreto y el treinta (30) de junio de 2020.
En dichos acuerdos no podrán incluirse intereses de mora ni penalidades, indemnizaciones o sanciones provenientes de la ley o de acuerdos entre las partes”9, incluso, se trazaron directrices en caso de la ausencia de concierto de voluntades10. 5.3. Con fundamento en el anterior análisis, se tiene que la interpelada, otorgando unos alcances excesivos o errados a la normatividad traída a colación, de manera unilateral, arbitraria y sin siquiera consultar a las demandantes, por su propia cuenta redujo el canon de arrendamiento pactado en un 17%, medida que a todas luces se escapa de los privilegios otorgados por el Gobierno Nacional a los empresarios que cuentan con contratos de esa estirpe, ya que, a pesar de adoptarse algunas medidas de contingencia, lo cierto es que estas solamente atendían al no incremento del canon anual, el no cobro de intereses a causa del impago y a impedir los desalojos; pero, de ninguna manera se contempló la disminución del canon de renta, mucho menos, sin llegarse a un acuerdo entre las partes. 5.4.
De lo explicado hasta este momento, se puede colegir el incumplimiento contractual de la parte demandada en la relación arrendaticia, circunstancia que descarta por completo la aplicabilidad de las reglas de los artículos 518 y 520 de la codificación de los mercaderes, al encontrarse la situación fáctica planteada dentro de las excepciones marcadas por las normas en comento. 6.
Puesta de esta manera la situación litigiosa, descartada la posibilidad de echar mano a las reglas mercantiles sobre la prórroga y preaviso para la terminación del contrato, nada en derecho impide la aplicación de las convenciones obligacionales que los contrayentes pactaron sobre esos tópicos, si en mente se tiene que de acuerdo con lo normado por los artículos 1602 y 1603 del Código Civil, los contratos celebrados legalmente son ley para los contratantes, quienes deben ejecutarlos de buena fe, obligándose por 9 Artículo 3º idem. 10 Mismo artículo antes citado. 17 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel consiguiente no solo a lo que en ellos se expresa, sino a ejecutar todas las cosas que emanan de la naturaleza de la obligación o que por ley pertenecen a ella.
Arreglo previsto en la cláusula octava del pacto, que enseña: “TERMINACIÓN Y PRÓRROGA DEL CONTRATO: Este contrato termina por vencimiento del término estipulado, por sentencia judicial, o por mutuo acuerdo entre las partes. EL ARRENDATARIO podría prorrogarlo por un término igual al del presente contrato mediante solicitud escrita remitida a la otra parte y aceptada por esta, por lo menos con treinta (30) días de anticipación a su vencimiento”.
Misiva antelada que se echó de menos en las presentes diligencias, lo que es suficiente para concluir que, ante la culminación del término contratado, sin que se expresara la intensión de renovar por parte de los intervinientes, lo procedente era reconocer el finiquito de la convención de arrendamiento, tal como lo dedujo la falladora de primer grado. 7.
Todo lo expresado en precedencia resulta suficiente para colegir que el fallo dictado en primera instancia merece ser confirmado integralmente con la consecuente condena en costas a la parte recurrente, al tenor de lo previsto en la regla 1ª del artículo 365 del Código General del Proceso. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 22 de marzo de 2024, por el Juzgado Cuarenta y Siete Civil del Circuito de Bogotá, dentro del asunto del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la 18 Verbal 11001-31-03-047-2022-00206-01 de Luz Alexandra Hurtado Sarmiento y otra contra Empresa de Comunicación Celular S.A -Comcel suma de dos millones de pesos ($2.000.000). Liquídense de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO: En oportunidad, por Secretaría ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (4720220020601) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (4720220020601) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (4720220020601) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., 19 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: e882bed80f473727d81d2310cb0c3be9bf78fafd67e2f94fa32a88abd5983bda Documento generado en 08/10/2024 12:06:14 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica