R.I. 16793 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C., veintisiete (27) de febrero de dos mil veintiséis (2026) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandado Instancia Asunto Verbal 110013103 049 2023 00379 01 Gloria Marina Herrera Rodríguez.
Néstor Alberto González Ríos. Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Salas de 18 de febrero de 2026, acta nro.6. ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación 1 interpuesto por el gestor judicial de la parte demandada2 y adherido por el extremo activo3, contra la sentencia que se profirió el 13 de mayo de 20254 por el Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1. Petitum contenido en el líbelo:5 Gloria Marina Herrera Rodríguez, por intermedio de apoderado, formuló demanda verbal contra Néstor Alberto González Ríos, a fin de que se acceda a las siguientes pretensiones: 1 Recibido por reparto el 12 de junio de 2025, archivo: “002ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “094ActaAudienciaArticulo373CgpSentencia” 3 Archivo “006 Admite doble apelación y adhesiva” 4 Archivo “108 202100073SentenciaEscrita”. 5 Archivo “001EscritoDemanda”.
Rad. 110013103 049 2023 00379 01 1.1. Se declare que el demandado incumplió el contrato de compraventa protocolizado en la escritura pública nro. 852 del 23 de febrero de 2023 otorgada en la Notaría 73 del Círculo de Bogotá D.C. 1.2. Que, en virtud de lo anterior, se resuelva ese pacto y se le ordene al demandado a reintegrar: i) el apartamento 705 de la torre 4, identificado con la matrícula inmobiliaria 50C-1816606, ii) el garaje 101 (matrícula inmobiliaria 50C-1815913), y iii) el depósito 350 (matrícula inmobiliaria 50C-1816318), ubicados en el Conjunto Residencial La Sabana P.H., de la KR 79 # 19-20 de la ciudad de Bogotá DC. 1.3.
Se condene al accionado a pagar los frutos civiles de los inmuebles descritos, hasta que fueran restituidos. 1.4. Que los valores por concepto de arrendamientos sean descontados de los dineros dados por el demandado. 1.5. Se condene al accionado al pago de los intereses pagados por la demandante desde marzo de 2023 con ocasión al préstamo por $250.000.000., al cual tuvo que acogerse, como consecuencia del incumplimiento del comprador. 1.6.
Se ordene a la parte demandada a cancelar las costas y agencias en derecho que se causen en el trámite del presente litigio. 2. Elementos fácticos de la demanda: 6 Los fundamentos de los que se sirven las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1. Gloria Marina Herrera Rodríguez adquirió, mediante compraventa formalizada en la Escritura Pública nro. 5761 de 2017, la propiedad del apartamento 705, el garaje 101 y el depósito 350 del Conjunto Residencial La Sabana P.H., en Bogotá. 6 Archivo “01Demanda” en “C01Principal”. 2.2.
En marzo de 2022, la demandante (residente en E.E.U.A), por conducto de sus familiares autorizados, entregó dichos inmuebles en arrendamiento a Néstor Alberto González Ríos, quien se desempeña como abogado en ejercicio. 2.3. A principios de 2023, ante la urgencia de solventar obligaciones financieras familiares, la propietaria a través de sus familiares, ofrecieron los bienes en venta al arrendatario.
Las partes acordaron un precio real de $450.000.000, suma que debía satisfacerse de contado en su totalidad el día de la firma del instrumento público. 2.4. No obstante, por sugerencia del demandado, se consignó en la minuta un valor de $350.000.000. Debido a la confianza depositada en el comprador por su profesión y el cumplimiento previo de los cánones, los intervinientes no suscribieron contrato de promesa de compraventa. 2.5.
El 23 de febrero de 2023, se otorgó la Escritura Pública nro. 852 en la Notaría 73 de Bogotá. Una vez perfeccionado el acto y fuera del despacho notarial, el señor González Ríos manifestó que no disponía del dinero en efectivo. En su lugar, propuso la entrega de un vehículo, un lote, y otros pagos futuros no concretos, lo cual contrarió el acuerdo inicial de pago inmediato que motivó el negocio. 2.6.
Con posterioridad a la firma, el demandado efectuó únicamente dos abonos: uno por $80.000.000 el 27 de febrero y otro por $20.000.000 el 3 de abril de 2023, para un total de $100.000.000. A pesar de los múltiples requerimientos y de reconocer la deuda restante, el deudor se negó a restituir los inmuebles o a cancelar el saldo insoluto de $350.000.000. 2.7.
Esta situación obligó a la convocante a contratar un crédito particular por valor de $250.000.000, con una tasa de interés del 2% mensual, para cubrir las deudas que pretendía sufragar con el producto de la venta. En consecuencia, el actuar del demandado no solo derivó en un incumplimiento contractual, sino que provocó perjuicios materiales y una grave afectación emocional y familiar para la señora Herrera Rodríguez. 3.
Actuación procesal: 3.1. La demanda de la referencia fue asignada por reparto al Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de Bogotá, quien después de inadmitir la demanda, y comprobar su subsanación procedió a admitirla el 7 de noviembre de 20237. 3.2. Dicha determinación fue notificada a la parte accionada, quien allegó escrito de contestación oportunamente, y propuso como excepciones de mérito las siguientes: “falta de legitimación por cuanto la vendedora no puede alegar su propia culpa al negarse a recibir el precio según lo pactado”, “Inexistencia de los requisitos de la acción resolutoria conforme a lo dispuesto en el numeral quinto de la escritura No. 852 del 23 de febrero de 2023 de la Notaria 73 del Círculo de Bogotá”, “Culpa exclusiva de la vendedora por negarse injustificadamente al negarse a recibir el precio en la forma pactada”, “Excepción de contrato cumplido conforme al tenor literal de la cláusula quinta contenida en la escritura No. 852 del 23 de febrero de 2023 de la Notaria 73 del Círculo de Bogotá” y “Excepción de contratante cumplido o presto a cumplir”.8 3.3.
Surtidas las audiencias de los artículos 372 y 373 del Código General del Proceso, se resolvió de manera oral el conflicto el 13 de mayo de 2025. II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA En su providencia el a-quo; i) declaró fracasada las excepciones de mérito propuestas, ii) dispuso la resolución del contrato de compraventa contenido en la escritura pública nro. 52 del 23 de febrero de 2023, suscrita entre las partes, iii) ordenó pagarle al demandado la suma de $114.335.106.oo, por concepto de precio, y $7.700.000.oo, a título de mejoras, iv) restituir en el término de 5 días siguientes a la ejecutoria de la sentencia, los inmuebles a favor de la actora, v) el pago a favor de la demandante de $29.835.000.oo, por frutos civiles, vi) negó las demás pretensiones de la demanda, vii) condenó en costas parciales al demandado favor de la demandante en un 70%, disponiendo como agencias en derecho la suma de $8.000.000.oo, y, viii) dispuso el levantamiento de las medidas cautelares.
Posteriormente, a través de la providencia del 14 de mayo de 20259, el a-quo, adicionó la decisión, añadiendo la orden de oficiar a la Oficina 7 Archivo “009AutoAdmite”. 8 Archivo “Contestacion demanda 2023-379” en la carpeta“014ContestacionDemanda”. 9 Archivo “096AdicionaSentencia”. de Registro de Instrumentos Públicos para que procediera a cancelar la anotación respectiva a la escritura pública nro. 852 de 2023 de la Notaría 73 del Círculo de Bogotá; en los folios de matrícula inmobiliaria 50C1816606, 50C1815913 y 50C1816318.
En el análisis del fallo, el a-quo determinó que la vendedora cumplió con sus obligaciones contractuales al efectuar la tradición de los bienes y permitir que el demandado mantuviera la tenencia material de los mismos. Respecto a la obligación de pago, el juzgado estableció que, ante la ausencia de un plazo o condición expresa en el título, la prestación se calificó como pura y simple, lo cual la hizo exigible de manera instantánea a la firma del instrumento público.
Para ello, se acompasó de las sentencias del 8 de agosto de 1974 y de la sentencia SC 1170 de 2022, proferidas por la Corte Suprema de Justicia, para fundamentar su decisión. Asimismo, el despacho desestimó la defensa del demandado sobre un supuesto acuerdo para cancelar parte del precio con un vehículo y un lote de terreno, toda vez que dicha versión careció de soporte probatorio en el plenario.
Finalmente, la primera instancia denegó las pretensiones indemnizatorias relacionadas con los intereses de un crédito privado que la demandante alegó contraer, al considerar que no se probó un daño cierto, personal y directo. En cuanto al reconocimiento de los frutos civiles a favor de la parte accionante precisó que, dado que el demandado no actuó de mala fe, estos serían reconocidos a la luz del artículo 964 del Código Civil; esto es, solo desde la notificación de la demanda (10 de noviembre de 2023) hasta proferirse la sentencia. III.
LA APELACIÓN Inconforme con la providencia, la convocante formuló alzada que se fundamentó en los reparos10; a su turno, la parte demandante, elevó alzada en adhesión11 Reparos del extremo demandado. a) “Error sustancial al aplicar la norma no coincidente frente a los hechos probados”. El recurrente sostuvo que el fallo de 10 Archivo “097MemorialReparosSentencia”. 11 Archivo “006 Admite doble apelación y adhesiva” en la carpeta “02SegundaInstancia”. primera instancia incurrió en un error sustancial al calificar la prestación como una obligación pura y simple.
Argumentó que los intervinientes nunca pactaron un plazo o condición antes de la firma del instrumento público, esgrimió al respecto “todos fueron precisos en manifestar que nunca se había hablado de la forma en que iba hacer cancelada la suma por la venta de los inmuebles y que solo hasta ese día y después de firmada la escritura Publica No. 852 de 2023 se habló por primera vez de como iba hacer esa forma y condiciones de pago, ya que supuestamente como lo refirió la parte vendedora esta pensaba que iba hacer entregada la suma en efectivo el mismo día de la firma escritura pero sin que jamás está o su autorizado le hubiesen hecho saber dicha forma de pago a mi poderdante el señor NESTOR ALBERTO GONZALEZ RIOS” Señaló que la recepción de $100.000.000, por parte de la vendedora acreditó la existencia de un acuerdo verbal posterior que modificó la exigibilidad inmediata del precio.
Finalmente, resaltó que el comprador ofreció rescindir el negocio, propuesta que la demandante rechazó pese a la falta de liquidez manifestada, por lo que solicitó que prevalezca la autonomía de la voluntad sobre la presunción legal aplicada por el a quo. b) “Falta de motivación probatoria frente las pruebas aportadas en el proceso” Sostuvo que, la decisión careció de motivación probatoria suficiente, por cuanto el despacho omitió un análisis integral de las declaraciones recaudadas.
Señaló que la demandante admitió que, ante la falta de liquidez del comprador el día de la firma, aceptó la propuesta de realizar pagos parciales por sumas de $80.000.000 y $20.000.000. Afirmó que esta conducta, junto con la recepción efectiva de tales dineros, constituyó una aceptación de los términos del demandado que el fallador no valoró en su decisión. Asimismo, el apelante reprochó que nada se dijera respecto al testimonio de Víctor Hugo Gracia Vera, quien manifestó que conocía con antelación la modalidad de negociación del señor González Ríos en otros inmuebles, la cual incluía permutas y dinero en efectivo.
Sostuvo que este conocimiento previo permitió que los vendedores comprendieran y aceptaran la forma de pago propuesta desde el inicio de las tratativas. c) “Escasa valoración probatoria frente a los perjuicios debidamente soportados”. Denunció la falta de pronunciamiento sobre el perjuicio patrimonial que sufrió con ocasión de la venta urgente del vehículo de placas KYW-692.
Aseguró que el cambio de postura de la vendedora, quien inicialmente aceptó recibir el automotor y luego lo rechazó, lo obligó a realizar una transacción ruinosa que le restó setenta millones de pesos respecto al valor comercial de la camioneta. En igual sentido, el apelante censuró la decisión del a-quo de ignorar las mejoras reportadas el 9 de diciembre de 2024, las cuales sumaron $75.000.000.
Sostuvo que tales intervenciones no obedecieron a un capricho, sino a un estado de necesidad y fuerza mayor derivado de filtraciones de humedad que afectaron al apartamento inferior. Precisó que, más allá de los arreglos técnicos exigidos por la administración en marzo de 2024, se realizaron obras útiles como la construcción de una habitación en el área de estudio y la instalación de carpintería, labores que incrementaron el valor del inmueble y que quedaron acreditadas mediante soportes audiovisuales.
Reparos del extremo demandante. d) “No condenar al demandado al pago de los frutos civiles causados”. Manifestó su inconformidad frente a la limitación temporal de la condena por frutos civiles, la cual se fijó únicamente desde la notificación de la demanda hasta la fecha de la sentencia de primer grado. Alegó que tal restricción vulneró el régimen de las restituciones mutuas consagrado en el artículo 1746 del Código Civil, precepto que ordena retrotraer las cosas al estado anterior a la celebración del acto resuelto.
Bajo esa premisa, exigió que el pago de los frutos civiles abarcara desde abril de 2023 -época en que se originó el incumplimiento del comprador- hasta la efectiva restitución de los bienes. e) “Inconformidad con el no reconocimiento de los incrementos legales al canon de arrendamiento por parte del ad quo” Cuestionó que el fallo omitiera los incrementos anuales por IPC previstos en la Ley 820 de 2003 para el cálculo de los frutos civiles.
Afirmó que el despacho mantuvo un canon desactualizado de $1.950.000, por lo que pretendió que la condena se reajustara según los índices legales de los periodos 2023 a 2026. Bajo esta lógica, la parte actora solicitó que la suma por este concepto se fijara en $51.398.109 y se dispusiera su cancelación inmediata. f) “Inconformidad frente al reconocimiento de la suma de $7.700.000 por concepto de mejoras” La recurrente impugnó el abono de $7.700.000 por concepto de cortinas motorizadas, al calificarlas como mejoras voluptuarias y no como expensas necesarias o útiles.
Sostuvo que tales accesorios obedecieron al gusto personal del demandado y que su naturaleza removible permitió su retiro sin afectar la estructura del inmueble. g) “Inconformidad por el tratamiento desigual en cuanto a la indexación para el demandado y el incremento de los arrendamientos para la demandante”. Cuestionó la asimetría en la actualización de los valores, pues se indexó el precio devuelto al comprador, pero se omitió el reajuste de los frutos civiles a favor de la parte demandante.
Sostuvo que tal disparidad favoreció indebidamente al contratante incumplido en perjuicio de la parte cumplida. Por lo anterior, pretendió que se eliminara la indexación a favor del demandado o que se aplicaran los incrementos legales al canon de arrendamiento para restablecer el equilibrio prestacional. IV. CONSIDERACIONES 1.- Presupuestos procesales Preliminarmente se avizora que concurren los elementos formales necesarios para resolver el asunto, como quiera que en el primer grado se trabó de manera valida la relación jurídico procesal; el juez de circuito contó con atribuciones para conocer del proceso y el tribunal para dirimir la alzada.
Asimismo, las personas enfrentadas ostentan capacidad para ser parte; y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir de fondo esta apelación con la advertencia de que, en tanto ambas partes recurrieron la sentencia, este Tribunal puede pronunciarse sin limitación alguna sobre el objeto de litigio, tal como lo prevé el artículo 328 del Código General del Proceso, en concordancia con lo expresado por la Corporación de cierre civil en la providencia SC3148 de 20216 2.
Sobre la resolución del contrato Resuelta útil memorar que el ordenamiento jurídico patrio concede a los sujetos de derecho la posibilidad de celebrar negocios jurídicos en las condiciones que a bien tengan, siempre que con esto no se trasgredan las normas de orden público, ni las buenas costumbres de cara a lo acordado de buena fe, a no ser que, por un nuevo consentimiento mutuo o por causas legales, se impida la ejecución de lo pactado.
De ese modo, corresponde a las partes, conforme a la confluencia de voluntades que las ata, dar cumplimiento en la forma y condiciones convenidas, considerando que, ante la eventual infracción de una de ellas, el extremo cumplido, le asiste la acción resolutoria con indemnización de perjuicios originada en la inejecución total o parcial de la prestación debida, o en su cumplimiento defectuoso o tardío. Al respecto, establece el artículo 1609 del Código Civil que “en los contratos bilaterales ninguno de los contratantes está en mora dejando de cumplir lo pactado, mientras el otro no lo cumpla por su parte, o no se allana a cumplirlo en la forma y tiempo debidos”.
Sobre el particular la Sala Civil, Agraria Rural de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3666-2021 expresó: “En los contratos bilaterales, cuando ambos han incumplido, ninguno está en mora, pero ambos pueden, a su arbitrio, demandar la obligación principal, sin cláusula penal y sin indemnización de perjuicios. Y obviamente pueden pedir la resolución, también sin indemnización de perjuicios.
Ese es el verdadero y único sentido del artículo 1609. Se evita, con la interpretación de esa norma, el estancamiento de los contratos que conduce a tremendas injusticias y que, para evitarlas, llevó a la Corte, con ese sano propósito, a crear la figura de la resolución por mutuo disenso tácito.” ( ) “Corolario de lo anterior es que hay lugar a dos formas de resolución o ejecución de los contratos bilaterales, a saber: a) Cuando uno solo incumple y el otro sí cumple.
En tal evento hay lugar a la resolución o ejecución con indemnización de perjuicios, y b) cuando ambos contratantes incumplen, caso en el cual también hay lugar a la resolución o ejecución, pero sin indemnización de perjuicios y sin que haya lugar a condena en perjuicios o cláusula penal” De ahí que, para la prosperidad de tal acción con indemnización de perjuicios, es necesario acreditar la existencia de i) un acuerdo de voluntades válido; ii) el cumplimiento o allanamiento a satisfacer el débito prestacional de su parte por el pactante iniciado de la causa judicial; y iii) el incumplimiento del contratante convocado al juicio. 3.
Caso concreto 3.1. Analizado el dossier en sede de apelación, observa la Sala que la determinación de primer grado debe modificarse ante la viabilidad de los reparos planteados por el extremo demandante, por los motivos que en adelante se expondrán. Temática esta por la que, para lograr un análisis sistemático y coherente, se agruparán los argumentos definitorios en tres ejes así: el primero, relativo a la valoración normativa y probatoria en el caso en cuestión, visibles en los reparos a), b), c); el segundo, concerniente al reconocimiento de mejores y frutos civiles en las que gravitan las censuras d) y f), y, por último; en tercer lugar, lo referente a la tasación de las condenas a imponer a las partes en pleito, consagradas en los reparos e) y g). 4) Pronunciamientos respecto a la valoración normativa y probatoria aplicada al caso, dispuesta en el reparo a), b), c) Al descender al análisis del caso sub examine, la Sala advierte que los reproches aquí analizados carecen de asidero fáctico y jurídico frente a la realidad sustancial del proceso.
Si bien el recurrente por pasiva adujo una indebida aplicación normativa y valoración probatoria, su argumentación se aparta de los postulados del derecho material y demostrativo que rigen este asunto. La censura relativa a la naturaleza de la obligación se desvanece ante la literalidad del negocio jurídico y las confesiones de las partes.
El recurrente demandado reconoció que los contratantes omitieron estipular un plazo o condición para satisfacer el saldo del precio, defecto que, lejos de favorecer su postura, activa la regla prevista en el artículo 1863 del Código Civil. Al no existir una pauta temporal expresa, la obligación adquirió el carácter de pura y simple, lo cual implica que su nacimiento y exigibilidad coincidieron cronológicamente.
Ahora bien, al analizar el contenido de la Escritura Pública nro. 852 de 2023, se observa que, contrario a lo que aseguraron los sujetos procesales en sus escritos, el instrumento sí incluyó una manifestación expresa sobre la satisfacción del precio. En efecto, la cláusula 4° del documento consignó que el valor se encontraba totalmente saldado y que la vendedora lo había recibido a satisfacción. Está abierta contradicción con la realidad sustancial que se debate en el proceso evidencia una conducta reprochable en ambas partes, quienes acudieron al otorgamiento del título con una ligereza que desvirtuó la solemnidad del acto.
Tal proceder ignoró el mandato del artículo 30 del Decreto 960 de 1970 (Estatuto notarial), el cual exige que los otorgantes expresen su asentimiento de forma clara, lo que denota un descuido y desidia en la manifestación de sus voluntades, que la postre se refleja en este pleito judicial. No obstante, al realizar el examen de la conducta contractual de las partes, resulta evidente que la demandante satisfizo sus obligaciones mediante la entrega material y jurídica de los bienes, acto que se perfeccionó incluso con anterioridad a la suscripción de la escritura pública.
En abierta contraposición, el extremo pasivo se sustrajo de su deber correlativo de cancelar el saldo del precio pactado. Tal incumplimiento encuentra pleno respaldo probatorio en la confesión que se desprende de la contestación de la demandada llevada a cabo por el apoderado judicial del comprador; quien, al momento de pronunciarse ante los hechos del libelo, reconoció que a la fecha adeudaba la suma de $350.000.000 por concepto del valor de los inmuebles.
Aquiescencia que se respalda en el artículo 193 del Código General del Proceso. Obsérvese lo plasmado: En este mismo sentido, el demandado en el interrogatorio rendido el 24 de abril de 2025, bajo los presupuestos de los artículos 191 y 198 del Estatuto Procesal Civil, explicó el desarrollo del negocio aquí discutido, y admitió que entregó la suma de $100.000.000, a la parte demandante, y que la transferencia del vehículo de placas KYW-692 o del lote de terreno nunca se llevó a cabo.
Al respecto indicó: “Se les coloque disponibles si quieren mirar cuando hacían el traspaso, o sea la fecha. No señor, no señor, ellos no me acordaban fecha. Solamente me dijeron que ellos me avisaban, pero desde ese día, desde el mismo 23 de febrero, les coloqué disponibles los bienes”12. (…) “Señoría, de pronto corregir que no son 100, sino 150.000.000, que son los que están en la camioneta, digamos de la plata de la camioneta que estaba guardada y los otros 200.000.000 como se había planteado, igual yo no tengo problema en devolver el apartamento.
Pero entonces ya las cosas en ese sentido, yo sí tengo las cuentas de cuánto dinero me deben de regresar, porque se perdió el lote, se perdió la plata de la camioneta, se hicieron arreglos locativos, se hicieron arreglos necesarios, unos de emergencia” ( ) Ya no me querían devolver la plata, o sea, los 100.000.000, no me los querían devolver por ningún lado, yo a ellos les había pagado siempre los arriendos por adelantado, sin ningún, o sea, sin ningún contratiempo”13..
Ahora bien, frente a la supuesta renuencia de la vendedora alegada por el extremo pasivo en recibir el pago (traspaso vehículo y lote de terreno), se colige que tal afirmación carece de sustento probatorio. El extremo pasivo no acreditó dicha resistencia mediante el interrogatorio de parte, las declaraciones testimoniales ni otro medio de convicción. No obstante, incluso bajo la premisa de que tal hecho hubiese ocurrido, esta Corporación subraya que tal circunstancia no representaba un obstáculo insuperable para la satisfacción de las obligaciones.
El ordenamiento jurídico instituye el pago por consignación como el mecanismo idóneo para que el deudor purgue su mora y preserve la vigencia del contrato ante la resistencia del acreedor. El ejercicio de este mecanismo legal era un imperativo que el accionado, en su calidad de profesional del derecho, no podía desconocer, por lo que su inacción ratificó la configuración de un incumplimiento voluntario que habilitó la resolución del negocio jurídico.
De esta forma, resulta acertado desestimar cualquier eficacia jurídica a las presuntas modificaciones verbales de las condiciones de pago alegadas por la parte pasiva. Bajo el rigor de esta ritualidad, cualquier alteración de los elementos esenciales del negocio jurídico debía constar en el propio 12 Archivo “089GrabacionAudienciaArticulo372Cgp” Minuto 1:13.30 13 Archivo “089GrabacionAudienciaArticulo372Cgp” Minuto 1:18.12 título a la luz del artículo 1857 del Código Civil.
Por consiguiente, la inclusión del traspaso del vehículo de placas KYW-692 y la transferencia de un lote de terreno como formas de pago resulta inadmisible, en tanto que dichos acuerdos se apartan y carecen de soporte en el instrumento original. De igual manera, admitir variaciones orales contrarias al contenido de dicho documento atentaría contra el vigor del propio instrumento por transgredir elementos sine qua non de su existencia, aunado a que, como se indicó, ninguno de los cambios aducidos recibió aceptación por la convocante.
Sobre el particular, la vendedora indicó en su interrogatorio: “Solamente. Exclusivamente solamente hablé con mi cuñado, que es Víctor Gracia y mi hermana Fresia Herrera. Eso se iba a hacer de contado. Que el dinero se iba a recibir contado, nada de ningún arreglo porque se yo necesitaba urgentemente ese dinero para pagar otro pago que mi papá tenía pendiente y se necesitaba el dinero efectivo y eso estaba claro para todos y también para el señor Néstor.
Que necesitaba el dinero en efectivo, nunca hubiera estado de acuerdo con ningún negocio de un carro, ni con un lote que yo no, yo no vivo primero, que todo yo no vivo en Colombia, yo no necesito un lote y no necesitaba un carro”14 De esto, el análisis del material probatorio (específicamente de los interrogatorios de parte y las declaraciones testimoniales) permite establecer que las tratativas previas no se adelantaron directamente con la titular del dominio, quien reside en el exterior, sino con Frecia Janet Herrera Rodríguez (hermana) y Víctor Hugo Gracia Vera (cuñado) que se encontraban en territorio nacional.
Esta circunstancia hace que la tesis de un acuerdo verbal vinculante sea jurídicamente insostenible, pues no se acreditó la existencia de un mandato o representación legal que facultara a dichos terceros para comprometer la voluntad de la vendedora o para modificar lo pactado en el título traslativo de dominio. De hecho, el testimonio del señor Víctor Hugo Gracia Vera, otorgado el 13 de mayo de 2025, y aludido por la parte pasiva en su recurso de alzada, negó haber llevado estos acuerdos con el comprador, al respecto dijo: 14 Archivo “089GrabacionAudienciaArticulo372Cgp”.
Minuto 34:14. “Don Néstor Ríos tenía conocimiento de que si se llegara a vender el apartamento se necesitaba en efectivo. Razón era porque mi suegro tenía un inconveniente monetario y tenía que dar un dinero. En marzo 6 de 2023. Entonces por eso se resolvió vender el apartamento”15 (…) “Entonces don Néstor nunca me dijo a mí, ni me propuso de ninguna permuta de ningún nada, absolutamente nada.
Hablamos de precisamente hablamos de precio”. 16 (…) Todos los temas relacionados con pagos fue después de que se firmaron las Escrituras anterior a las Escrituras. No se habló la forma de pago”17 (énfasis por el Tribunal). Así pues, se satisficieron los presupuestos de la condición resolutoria tácita consagrada en el artículo 1546 del Estatuto Civil.
Mientras la demandante cumplió con su deber de transferir la propiedad y entregar materialmente los inmuebles, el comprador se despojó de su obligación correlativa de pagar el precio íntegro, tal como lo reconoció el despacho de origen en la providencia objeto de alzada. En virtud de las consideraciones precedentes, se colige que el fallador de instancia aplicó con acierto el marco normativo al calificar la prestación como una obligación pura y simple, así como una adecuada valoración probatoria para la determinación del incumplimiento por parte de la parte pasiva.
Por consiguiente, no están llamados a prosperar los reparos a), b) y c) elevado en el recurso de alzada por la parte accionada. 5) Pronunciamientos respecto al reconocimiento de mejores y frutos civiles en el que gravita los reparos d) y f). En cuanto al estudio de las mejoras aducidas por la parte compradora, y atacadas por la parte demandante en su recurso de alzada, consistentes en la adecuación de una habitación y diversos trabajos de carpintería, es imperativo recordar que el régimen de las prestaciones 15 Archivo “092GrabacionAudienciaArticulo373Cgp”.
Minuto 13:31 16 Archivo “092GrabacionAudienciaArticulo373Cgp”. Minuto 15:29 17 Archivo “092GrabacionAudienciaArticulo373Cgp”. Minuto 21:46 mutuas, bajo el amparo del artículo 996 del Código Civil y numeral 3° del artículo 96 del Código General del Proceso, en armonía con el artículo 206 de la misma obra adjetiva, traslada al interesado la carga de acreditar con suficiencia no solo el valor de las expensas, sino su necesidad, utilidad y existencia efectiva.
En el presente caso, el accionado estimó inicialmente tales conceptos en la suma de $35.000.00018; no obstante, esta magistratura advierte que dicha cuantía se incrementó de forma injustificada en el recurso de apelación hasta alcanzar los $75.000.000. Tras el examen riguroso del acervo, se observa que solo dos documentos poseen relevancia para determinar el valor de las presuntas mejoras.
El primero de ellos se refiere a una factura por “cortinas sheer stream tini blanco motorizadas19 por un importe de $7.700.00020. Frente a este rubro, esta instancia se aparta de la tesis del juzgado de origen al estimarla como una mejora útil. La instalación de dichos elementos no se subsume en dicha categoría, sino en la de voluptuarias, al tenor del artículo 967 del Código Civil.
Al tratarse de accesorios destinados exclusivamente al ornato o recreo, que no incrementan el valor venal del 18 Folio 9. Archivo “Contestacion demanda 2023-379” 20 Archivo “ANEXOS 2023-379” en “014ContestacionDemanda” inmueble ni resultan indispensables para su conservación, no es dable compeler a la demandante a su reconocimiento patrimonial.
Según el artículo 658 de la ley civil, dado que tales bienes pueden separarse sin detrimento del inmueble principal, el demandado podrá retirarlos para su propio provecho, pero carece de derecho a exigir su reembolso. Respecto al segundo soporte documental (orden de cobro), su eficacia probatoria se desvanece ante su manifiesta ambigüedad.
El instrumento omite la discriminación de valores unitarios y calidades técnicas; asimismo, guarda silencio sobre la identidad del inmueble destinatario de los accesorios. Resulta relevante notar que varios ítems allí descritos corresponden al mantenimiento ordinario de la propiedad, como el cambio de lámparas o guarda escobas, conceptos que, bajo un criterio de razonabilidad, difícilmente alcanzan la suma pretendida por el deudor.
Esta orfandad probatoria se extiende a los registros fílmicos incorporados al expediente. Si bien dichos archivos registran actividades de construcción, son insuficientes para identificar la propiedad, establecer el estado de los daños previos o verificar que los insumos coincidan con los reclamados. Ante esto, la Sala subraya un aspecto de capital importancia en la conducta contractual del extremo pasivo.
Los arreglos descritos se ejecutaron apenas un mes después de la suscripción de la escritura pública. Tal circunstancia evidencia que el adquirente disponía de un flujo de caja que, de manera injustificada, decidió no emplear para el pago del saldo del precio adeudado a la vendedora. Esta conducta configura una manifestación inequívoca mala fe contractual.
Al privilegiar la inversión en elementos suntuarios (tales como las cortinas motorizadas ya referidas) sobre la satisfacción de la prestación esencial del negocio, con todo, el convocado se apartó del estándar de lealtad y corrección que impone el artículo 1603 del Código Civil. A este reproche ético-jurídico se suma el mandato del artículo 1932 de la misma obra, el cual instituye una presunción de mala fe en contra del comprador que incumple el pago del precio.
La citada disposición prescribe: “Artículo 1932. La resolución de la venta por no haberse pagado el precio dará derecho al vendedor para retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada.
(…) Para el abono de las expensas al comprador, y de los deterioros al vendedor, se considerará al primero como poseedor de mala fe, a menos que pruebe haber sufrido en su fortuna, y sin culpa de su parte, menoscabos tan grandes que le hayan hecho imposible cumplir lo pactado” (negrillas por el Tribunal) Bajo este rigor normativo, el legislador impone al comprador una carga probatoria específica para eludir la calificación de mala fe.
Este debe acreditar que su incumplimiento derivó de un menoscabo patrimonial severo, fortuito e inculpable. En el presente caso, la defensa no solo omitió tal prueba, sino que los hechos demuestran una solvencia económica destinada a fines ajenos a la extinción de la deuda. Sobre el particular de esta norma, la Corte Suprema de Justicia, decantó en la Sentencia SC11287-201621.
“…a diferencia de la regla contenida en el artículo 1545 del Código Civil, según el cual “verificada una condición resolutoria no se deberán los frutos percibidos en el tiempo intermedio, salvo que la ley, el testador, el donante o los contratantes, según los varios casos, hayan dispuesto lo contrario”, el artículo 1932 ejusdem, prevé que el vendedor tendrá derecho 21 Magistrado Ponente.
Dr. Ariel Salazar Ramírez. a “retener las arras, o exigirlas dobladas, y además para que se le restituyan los frutos, ya en su totalidad si ninguna parte del precio se le hubiere pagado, ya en la proporción que corresponda a la parte del precio que no hubiere sido pagada”. ( ) Según este último inciso, que también se aplica a los frutos que el comprador debe devolver al vendedor, se presume que el primero fue el culpable de la inejecución del contrato porque la ley estima que hubo mala fe de su parte al no pagar la prestación a su cargo.
Esta presunción (o su eventual refutación) tiene una implicación directa en la restitución de las prestaciones recíprocas, toda vez que de atender a la buena o mala fe del comprador así serán los efectos que la ley civil dispone para el reconocimiento del deterioro que sufre la cosa y para la fecha del reconocimiento de los frutos, tal como lo disponen los artículos 963 y 964 de la codificación sustancial, los cuales, si bien se refieren expresamente a las prestaciones a cargo del poseedor vencido en reivindicación, son perfectamente aplicables a la resolución de la compraventa como quiera que –se reitera– ésta apareja una acción restitutoria” (negrilla por fuera del texto original).
En consecuencia, al no obrar en el expediente prueba alguna que justifique el impago por una alteración catastrófica de la fortuna del accionado, y, por el contrario, al quedar evidenciado el desvío de recursos hacia mejoras voluptuarias, la presunción legal del artículo 1932 cobra plena vigencia. Así las cosas, el demandado debe asumir las consecuencias de su deslealtad contractual, lo que conlleva la obligación de restituir la totalidad de los frutos percibidos y la pérdida del derecho al abono de las expensas que no ostenten la calidad de necesarias.
En virtud de lo anterior, la liquidación de los frutos civiles (representados en los cánones de arrendamiento) no debe restringirse al periodo posterior a la contestación de la demanda. Por el contrario, de conformidad con el inciso primero del artículo 964 del Código Civil, estos deben reconocerse desde el momento mismo del incumplimiento.
Bajo estas premisas, al advertirse un error en la calificación jurídica de las mejoras concedidas y el reconocimiento de frutos civiles por parte del deudor, los reparos identificados bajo los literales d) y f) están llamados a prosperar. 6) Pronunciamientos respecto a la tasación de las condenas fijadas, dispuestas en los reparos e) y g).
Prosiguiendo con el escrutinio de las censuras e) y g), se advierte un yerro en la providencia impugnada, esto al circunscribir el reconocimiento de los cánones de arrendamiento únicamente hasta la fecha en la que se profirió la sentencia de primera instancia; de tal forma, el a-quo excluyó indebidamente los incrementos contractuales y legales que se causaran con posterioridad a dicho hito.
Esta restricción temporal vulnera la indemnidad patrimonial de la parte actora. El derecho de la demandante no se agota con la simple percepción de los frutos devengados durante el proceso, sino que comprende su debida actualización y el pago de las mensualidades futuras hasta que se verifique la restitución material efectiva de los inmuebles.
Así pues, en aras de salvaguardar el equilibrio prestacional y proscribir un enriquecimiento sin causa del contratante incumplido, se impone la obligación de ajustar dichos rubros. Para tal efecto, se aplicarán los incrementos legales pertinentes y la variación del Índice de Precios al Consumidor (IPC), en los términos del artículo 20 de la Ley 820 de 2003.
Esta medida garantiza que las prestaciones conserven su valor real frente al paso del tiempo y asegura que los cánones se reconozcan de manera ininterrumpida hasta que cese el aprovechamiento económico del bien por parte del demandado Por lo tanto, dando aplicación a lo consagrado en el artículo 283 del Estatuto Procesal Civil, y llevando a cabo los cálculos pertinentes, se tiene22: 22 Información tomada de Departamento Administrativo Nacional de Estadística.https: //www.dane.gov.co/index.php/estadisticas-por-tema/precios-y-costos/indice-de-precios-al-consumidoripc Histórico de cánones mensuales Periodo de vigencia IPC Aplicado Valor canon mensual Con 13/03/2022 a 13/03/2023 inicial $1.950.000 13/03/2023 a 13/03/2024 13,12% $2.205.840 13/03/2024 a 13/03/2025 9,28% $2.410.542 13/03/2025 a 13/03/2026 5,20% $2.547.702 fundamento en las motivaciones que anteceden, los agravios e) y g) se declararan fundados, lo cual impone la reforma de los numerales Liquidación cánones de arrendamiento a la fecha23 Tramo temporal Meses Valor canon mensual 24/02/2023 a 12/03/2023 0,57 $1.950.000 $1.105.000 13/03/2023 a 12/03/2024 12 $2.205.840 $26.470.080 13/03/2024 a 12/03/2025 12 $2.410.542 $28.926.504 13/03/2025 a 12/03/2026 11 $2.547.702 $28.534.262 13/03/2026 a 18/02/2026 0,20 $2.547.702 $509.540 Total Subtotal $85.035.846 pertinentes en la sección resolutiva de la providencia. Este ajuste técnico permite armonizar las restituciones mutuas y asegura la equidad en el restablecimiento patrimonial de los sujetos procesales 7.
Conclusión Corolario de las consideraciones expuestas, toda vez que las censuras identificadas bajo los literales a), b), c) carecen de fundamento para desvirtuar la realidad procesal, esta Corporación confirmará la decisión de primer grado en lo relativo a la declaración del incumplimiento de las obligaciones contractuales por parte del comprador. 23 Es pertinente aclarar que el IPC del año 2025 (5,10%) no se aplicó en esta liquidación, pues el siguiente incremento anual solo tendrá lugar el 13 de marzo de 2026, fecha posterior al corte del presente cálculo.
En contraste, los reparos d), e), f) y g), formulados por el extremo demandante, resultaron fundados, circunstancia que impone la modificación de la providencia recurrida con el propósito de ajustar la tasación de las prestaciones mutuas, actualizar los rubros económicos y garantizar la plena indemnidad de la parte cumplida. Finalmente, en estricto cumplimiento de lo establecido en el numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso, se condenará en costas de esta instancia a la parte demandada.
Para tal efecto, la Sala fija por concepto de agencias en derecho la suma equivalente a cuatro (4) salarios mínimos mensuales legales vigentes (SMMLV). IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá - Sala Civil, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Ley
RESUELVE
PRIMERO: MODIFICAR, por las razones expuestas los numerales 3° y 5° de la sentencia proferida el 24 de febrero de 202529, por el Juzgado Cuarenta y Nueve Civil del Circuito de esta ciudad; cuyo contenido, en lo sucesivo, quedará de la siguiente forma: “TERCERO. ORDENAR a la demandante la devolución de $114.355.106.oo por concepto de precio a favor del demandado en el término de cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta sentencia.
QUINTO: ORDENAR a la parte demandada cancelar a favor de la demandante, dentro de los cinco (5) días siguientes a la ejecutoria de esta providencia, la suma de $85.035.846 de pesos, por concepto de frutos civiles (cánones de arrendamiento) causados desde el 24 de febrero de 2023 hasta el 18 de febrero de 2026. Así mismo, el demandado deberá pagar las mensualidades que se devenguen a partir del 19 de febrero de 2026 y hasta que se verifique la restitución material efectiva de los inmuebles, las cuales tomarán como base la suma de $2.535.890 mensual, sujeta a los incrementos legales anuales conforme al artículo 20 de la Ley 820 de 2003”
SEGUNDO: CONFIRMAR en todo lo demás la sentencia de instancia, por los motivos aducidos.
TERCERO: CONDENAR en costas de esta instancia a Néstor Alberto González Ríos. Como agencias en derecho de esta instancia se fijan cuatro (4) salarios mínimos mensuales legales vigentes, de conformidad con lo normado en el numeral 1° del artículo 365 del Código General del Proceso.
CUARTO: Por secretaría, remítase el expediente al a-quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH (110013103 049 2023 00379 01) (firma electrónica) ADRIANA AYALA PULGARÍN (110013103 049 2023 00379 01) (firma electrónica) JUAN CARLOS CERÓN DÍAZ (110013103 049 2023 00379 01) Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Adriana Ayala Pulgarin Magistrado Sala 017 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Juan Carlos Ceron Diaz Magistrado Sala 002 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 279a75e39ce7fa12f15079199c713fa3c6d8721cb27a31f0ad9e0e99a641c045 Documento generado en 27/02/2026 02:56:04 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica