Medellín “Al servicio de la Justicia y de la Paz Social” REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE MEDELLÍN SALA CIVIL DE DECISIÓN Medellín, veinte de mayo de dos mil veinticinco. Proceso Radicado Demandante Demandados Providencia Tema Decisión Magistrada ponente Ejecutivo 05001310300320200021501 Seguros Comerciales Bolívar S.A. Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez.
Sentencia 082 Terminación de los contratos de tracto sucesivo ante la apertura del proceso de liquidación judicial -ley 1116/2006Revoca. Ordena cesar la ejecución Martha Cecilia Lema Villada ANTECEDENTES 1. DEMANDA. Seguros Comerciales Bolívar S.A. presentó demanda ejecutiva en contra de Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez, con el fin de que se librara mandamiento de pago por los siguientes conceptos. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de agosto de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de septiembre de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de octubre de 2018.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de noviembre de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de diciembre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de agosto de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de septiembre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de octubre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de noviembre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de diciembre de 2018.
Como pretensión subsidiaria, la parte demandante solicitó que se librara mandamiento de pago “por los intereses de mora según el artículo 884 del Código de Comercio, de las sumas descritas como cánones de arrendamiento indemnizados, liquidados desde la fecha del pago que hizo la sociedad demandante a la aseguradora y hasta su solución o pago efectivo”.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 Como fundamento de lo pretendido, la apoderada judicial de la parte demandante narró: a. El 01 de febrero de 2010, Coltebienes Ltda., hoy Coltebienes S.A.S. -en la condición de arrendadora- celebró contrato de arrendamiento con C.I. Thor S.A.S. hoy Thor International S.A.S. en Liquidación- como arrendataria, sobre el inmueble ubicado en la Calle 79 B Sur No. 50-150 Bodega 121, Promisión Parque Empresarial Inteligente del municipio de La Estrella, el cual sería destinado a un taller de metalmecánica. b. Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez, suscribieron el contrato de arrendamiento en la condición de deudores solidarios. c. A la fecha de presentación de la demanda -21 de junio de 2019- el inmueble no ha sido restituido, a pesar de que la entrega fue ordenada por el Juzgado 002 Civil del Circuito de Envigado mediante sentencia proferida en proceso de restitución de inmueble arrendado. d. El valor del canon mensual de arrendamiento se fijó en $5 124 034 más IVA y administración, lo cual se debía pagar anticipadamente en el respectivo mes calendario, conforme se pactó en el parágrafo 2 de la cláusula sexta del contrato de arrendamiento. e. Con los incrementos anuales, el canon mensual de arrendamiento objeto de recaudo asciende a $10 009 548, incluido el IVA.
Mientras que la cuota mensual de administración asciende a $652 993. f. Desde el 01 de agosto de 2018, la parte arrendataria dejó de pagar oportunamente el canon, el IVA y la administración. g. Seguros Comerciales Bolívar S.A. y Luz Marina Ayala López -representante legal de Coltebienes S.A.S.- celebraron un contrato de seguro denominado “Póliza de Seguro Colectivo de Cumplimiento para Contratos de Arrendamiento”, en cuya cláusula primera se pactó: “AMPARO: Esta póliza ampara a EL ASEGURADO contra el incumplimiento en el pago del canon de arrendamiento o renta a cargo de Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 los arrendatarios respecto de los contratos de arrendamiento escritos celebrado por EL ASEGURADO en calidad de arrendador, contratos cuyo ingreso a la póliza hayan sido aprobados expresamente por LA COMPAÑÍA solo los amparará hasta los límites máximos legales”. h. La arrendadora Coltebienes S.A.S. presentó reclamación a Seguros Comerciales Bolívar S.A. porque la sociedad arrendataria C.I. Thor International y los deudores solidarios Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez, incurrieron en mora desde el 01 de agosto de 2018. i. Seguros Comerciales Bolívar S.A. ha indemnizado mes a mes a la arrendadora Coltebienes S.A.S. con el pago de los cánones de arrendamiento y las cuotas de administración causadas que no han sido pagados por la arrendataria y los codeudores Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez. j. Por mandato legal, Seguros Comerciales Bolívar S.A. se subrogó en los derechos de la arrendadora Coltebienes S.A.S. en contra de la arrendataria y los codeudores Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez. k. La sociedad Thor International S.A.S. en Liquidación se encuentra en trámite de liquidación obligatoria, razón por la que en este asunto apenas se demanda a los garantes en los términos del artículo 70 de la Ley 1116 de 2006.
2. AUTO LIBRA MANDAMIENTO DE PAGO: El 25 de junio de 2019, el Juzgado 012 Civil Municipal de Medellín libró mandamiento de pago en los términos solicitados en la demanda. 3. CONTESTACIÓN: El demandado Jorge Luis González Hencker fue el único que se opuso a lo pretendido y presentó la “excepción” que denominó “Inexistencia del título ejecutivo”, bajo el argumento de que el contrato de arrendamiento objeto de litigio terminó el 01 de agosto de 2018 en virtud de lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006 ante la liquidación judicial por adjudicación de la sociedad C.I. Thor International S.A.S. En consecuencia, afirmó que los codeudores dejaron de garantizar el cumplimiento de la obligación. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 El demandado Jorge Felipe González Peláez, notificado en forma personal, guardó silencio al respecto (archivo 28). 4.
REFORMA A LA DEMANDA: A título de reforma, Seguros Comerciales Bolívar S.A. y Coltebienes S.A.S. presentaron demanda ejecutiva en contra de Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez, con el fin de que se librara mandamiento de pago en los siguientes términos: 4.1. A favor de Seguros Comerciales Bolívar S.A.: -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de agosto de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de septiembre de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de octubre de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de noviembre de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de diciembre de 2018. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de enero de 2019.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 28 de febrero de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de marzo de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de abril de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de mayo de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de junio de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de julio de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de agosto de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 30 de septiembre de 2019. -$10 009 458 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 31 de octubre de 2019.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 -$9 675 896 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por el canon causado desde el 01 al 29 de noviembre de 2019. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de agosto de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de septiembre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de octubre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de noviembre de 2018. -$652 993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de diciembre de 2018. -$652.993 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de enero de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de febrero de 2019.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de marzo de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de abril de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de mayo de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de junio de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de julio de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de agosto de 2019. -$692.173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de septiembre de 2019. -$692 173 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de octubre de 2019. -$669 101 por la indemnización que pagó a la asegurada Coltebienes S.A.S. en virtud del contrato de arrendamiento, por la cuota de administración de noviembre de 2019.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 4.2. A favor de Coltebienes S.A.S.: -$7 425 610 por concepto de servicios públicos de la factura N° 71712477388. -$190 106 por concepto de servicios públicos de la factura N° 1102186112. -$134 019 por concepto de servicios públicos de la factura N° 1106031664. -$140 986 por concepto de servicios públicos de la factura N° 1110649991. -$142 613 por concepto de servicios públicos de la factura N° 1114618845. -$142 799 por concepto de servicios públicos de la factura N° 1114618845.
Esta reforma de la demanda tuvo fundamento en los mismos hechos de la demanda inicial y en ella se incluyó como demandante a Coltebienes S.A.S., para el recaudo de lo pagado por dicha sociedad por concepto de servicios públicos. Asimismo, se incluyó los cánones y cuotas de administración causados hasta el 29 de noviembre de 2019, fecha en que se afirmó se restituyó el bien inmueble objeto del contrato de arrendamiento. 5.
En tanto la reforma a la demanda alteraba la cuantía de las pretensiones y, por contera, la competencia, el Juzgado 012 Civil Municipal de Medellín, mediante auto de 10 de marzo de 2020, remitió el proceso para que fuera repartido entre los jueces civiles del circuito de la ciudad.
6. ADMISIÓN REFORMA A LA DEMANDA – LIBRA MANDAMIENTO DE PAGO: Mediante auto de 05 de octubre de 2020, el Juzgado 003 Civil del Circuito de Medellín asumió el conocimiento del asunto y admitió la reforma a la demanda. En ese sentido, decidió “ADICIONAR como consecuencia de la reforma de la demanda presentada, la providencia emitida el 25 de junio de 2019 por el Juzgado Doce Civil Municipal de Oralidad, dejando incólume lo dispuesto en dicha providencia, e incluyendo las demás pretensiones (…)”. 7.
SENTENCIA. El Juzgado 003 Civil del Circuito de Medellín, decidió: “Primero: Declarar no probada la excepción presentada por la parte resistente en el presente proceso de Inexistencia del Título Ejecutivo. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 Segundo: Como consecuencia de lo anterior, se ordena seguir con la ejecución de la obligación a favor de Seguros Comerciales Bolívar S.A. y Coltebienes S.A.S., en contra de Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez, en los términos indicados en el auto que libró mandamiento de pago y en la providencia que admitió la reforma de la demanda.
Tercero: Decretar el avalúo y el remate de los bienes embargados y los que posteriormente se llegaren a embargar, para que con el producto de este se cancele el crédito y los intereses. Cuarto: Ordenar a las partes que realicen y presenten al Despacho la liquidación del crédito dentro del término. Quinto: Sin condena en costas”. 7.1. La juez señaló que los documentos allegados como base de recaudo cumplen los requisitos para ser títulos ejecutivos.
En ese sentido, expuso que el contrato de arrendamiento está debidamente suscrito y las facturas que obran en la reforma a la demanda cuentan con los respectivos sellos de cancelación y la constancia de haber sido pagadas por la sociedad arrendadora. 7.2. Luego, la funcionaria judicial de primer grado señaló que la demanda no se dirigió en contra de C.I. Thor International S.A.S. en Liquidación y que, por ello, el proceso no fue remitido al juez del concurso.
En efecto, la juez señaló que en este caso la demanda fue interpuesta en contra de los deudores solidarios, lo cual encuentra sustento en el artículo 825 del Código de Comercio y en el artículo 7 de la Ley 820 de 2003, y en ese sentido, expuso que pese a que la apertura del proceso de liquidación de la sociedad arrendataria dio lugar a la terminación del contrato de arrendamiento de local comercial conforme al numeral 4 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006 -lo cual acaeció el 01 de agosto de 2018-, no se entiende por qué con posterioridad a esa fecha se llevó a cabo un proceso de restitución sobre el bien inmueble objeto de ese arrendamiento.
Así, la juzgadora indicó que, si el arrendatario no restituye el bien, es lógico que ese contratante y los deudores solidarios continúen con la obligación de pagar los Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 cánones de arrendamiento, las cuotas de administración y los servicios públicos que se causaron durante el tiempo en que tuvo la tenencia del bien, y hasta que la restitución se hiciera efectiva, conforme con el artículo 2005 del Código Civil.
Al respecto, la funcionaria explicó que si bien, en este caso, el contrato de arrendamiento está terminado por disposición legal, ello no significa que las obligaciones emanadas de ese contrato se encuentren cumplidas, por lo que al existir solidaridad entre el arrendatario y los aquí ejecutados, estos están llamados a cumplir con las obligaciones emanadas del contrato de arrendamiento que está terminado, hasta tanto se diera la restitución efectiva a la sociedad arrendadora.
Según la juez, en la cláusula “cuatrigésima” (sic) del contrato de arrendamiento se determinó que los deudores solidarios asumirían todas las cargas y obligaciones contenidas en dicho convenio hasta la restitución real del inmueble al arrendador, por concepto de arrendamiento, servicios públicos, indemnizaciones, daños en el inmueble, cuotas de administración, cláusulas penales, costas y cualquier otra derivada del contrato. 7.3.
Por último, la juez expuso que la responsabilidad del liquidador por no haber restituido a tiempo el inmueble no es un asunto que competa a este proceso. Asimismo, concluyó que la terminación del contrato de arrendamiento no significa per se, que el título ejecutivo deje de existir, pues las obligaciones que de ese contrato se derivan continúan vigentes para todos los deudores solidarios hasta que se haga la restitución efectiva del inmueble. 8.
APELACIÓN. Inconformes con lo resuelto, los demandados Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez apelaron la decisión y como reparos presentaron los siguientes: -El artículo 50 de la Ley 1116 de 2006 constituye una norma de orden público y, por tanto, como no se solicitó ni se obtuvo por parte del juez del concurso la autorización expresa para continuar con la ejecución del contrato de arrendamiento hasta tanto se verificara la restitución del inmueble arrendado, el contrato celebrado terminó por virtud de la ley el 01 de agosto de 2018.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 -Al terminar el contrato de arrendamiento por ministerio de la ley, la ocupación del inmueble posterior al 01 de agosto de 2018 constituye una situación de hecho, o un nuevo contrato de arrendamiento consensual ejecutado ahora entre la sociedad en proceso de liquidación por adjudicación y el propietario del inmueble o la agencia de arrendamiento, y no configura la ejecución del contrato de arrendamiento que fue aportado como título ejecutivo al proceso.
Por tal razón, los cánones de arrendamiento causados con posterioridad a la fecha en la cual se ordenó la liquidación no constituyen una obligación actualmente exigible para los codeudores solidarios, quienes sólo garantizaban las obligaciones emanadas del contrato de arrendamiento celebrado el 01 de febrero de 2010 y hasta el 01 de agosto de 2018. -Con la terminación del contrato de arrendamiento, también termina la garantía, pues por ministerio de la Ley 1116 de 2006, ninguna persona diferente al liquidador puede disponer sobre los bienes de la liquidación, o llevar a cabo actos jurídicos o materiales respecto de ellos, y en virtud de ello deja de tener aplicación el artículo 7 de la Ley 820 de 2003.
En efecto, los demandados, en la condición de codeudores solidarios, tenían prohibición legal expresa que les impedía ejercer los derechos o cumplir las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento, especialmente lo relativo a la restitución del inmueble arrendado, razón por la cual no puede predicarse la existencia de solidaridad con posterioridad al 01 de agosto de 2018, puesto que la misma ley y el juez del concurso advierten que todo y cualquier acto llevado a cabo por persona diferente del liquidador será sancionado con la ineficacia.
9. ALEGATOS EN SEGUNDA INSTANCIA 9.1. La parte demandada -apelante- reiteró y explicó los argumentos expuestos al momento de interponer el recurso de alzada. 9.2. La parte demandante -no recurrente- guardó silencio al respecto. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 CONSIDERACIONES 1. PROBLEMA JURIDICO. ¿La juez debió declarar probada la excepción denominada “inexistencia del título ejecutivo”, porque el contrato de arrendamiento objeto de recaudo terminó el 01 de agosto de 2018 en virtud de lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006 y, por tanto, ni siquiera la ejecución podía perseguirse en contra de los codeudores solidarios? o, por el contrario ¿tuvo razón la juez al considerar que estos continuaban a cargo de las obligaciones del contrato que se causara hasta que no se hiciera la restitución efectiva del inmueble?
2. MARCO NORMATIVO Y DE APLICACIÓN AL CASO EN CONCRETO. 2.1. Según el artículo 1 de La Ley 1116 de 2006 - Por la cual se establece el Régimen de Insolvencia Empresarial en la República de Colombia y se dictan otras disposiciones- “El régimen judicial de insolvencia regulado en la presente ley, tiene por objeto la protección del crédito y la recuperación y conservación de la empresa como unidad de explotación económica y fuente generadora de empleo, a través de los procesos de reorganización y de liquidación judicial, siempre bajo el criterio de agregación de valor”.
Asimismo, en el inciso tercero, dispone que “El proceso de liquidación judicial persigue la liquidación pronta y ordenada, buscando el aprovechamiento del patrimonio del deudor”. La doctrina nacional ha expuesto que “La liquidación judicial es el proceso al cual se llega cuando las circunstancias particulares de una empresa le impiden atender las obligaciones en la forma en que fueron contraídas y que tiene por objeto establecer su existencia y los bienes que integran el patrimonio para cancelarlas.
Es un proceso liquidatorio, que tiene origen en el estado de los negocios del deudor, circunstancia que le impide atender las obligaciones contraídas” 1. 1 AZULA CAMACHO, Jaime. Manual de Derecho Procesal. Tomo V. Procesos de Liquidación. Ed. Temis, 2020. Pp. 182-183. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 2.2. Según el artículo 47 de la Ley 1116 de 2006, “El proceso de liquidación judicial iniciará por: 1.
Incumplimiento del acuerdo de reorganización, fracaso o incumplimiento del concordato o de un acuerdo de reestructuración de los regulados por la Ley 550 de 1999. 2. Las causales de liquidación judicial inmediata previstas en la presente ley”. A su vez el artículo 48 de la misma ley dispone que la providencia de apertura del proceso de liquidación judicial dispondrá, entre otras cosas: “1.
El nombramiento de un liquidador, quien tendrá la representación legal, advirtiendo que su gestión deberá ser austera y eficaz. 2. La imposibilidad, a partir de la fecha de la misma, para que el deudor realice operaciones en desarrollo de su objeto, pues conservará su capacidad jurídica únicamente para los actos necesarios a la inmediata liquidación, sin perjuicio de aquellos que busquen la adecuada conservación de los activos.
Los actos celebrados en contravención a lo anteriormente dispuesto, serán ineficaces de pleno derecho (…)”. Por su parte, el artículo 50 ibidem dispone que la declaración judicial del proceso de liquidación produce: “1. La disolución de la persona jurídica. En consecuencia, para todos los efectos legales, esta deberá anunciarse siempre con la expresión “en liquidación judicial”. 2.
La cesación de funciones de los órganos sociales y de fiscalización de la persona jurídica, si los hubiere. 3. La separación de todos los administradores. 4. La terminación de los contratos de tracto sucesivo, de cumplimiento diferido o de ejecución instantánea, no necesarios para la preservación de los activos, así como los contratos de fiducia mercantil o encargos Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 fiduciarios, celebrados por el deudor en calidad de constituyente, sobre bienes propios y para amparar obligaciones propias o ajenas; salvo por aquellos contratos respecto de los cuales se hubiere obtenido autorización para continuar su ejecución impartido por el juez del concurso. 5.
La terminación de los contratos de trabajo, con el correspondiente pago de las indemnizaciones a favor de los trabajadores, de conformidad con lo previsto en el Código Sustantivo del Trabajo, para lo cual no será necesaria autorización administrativa o judicial alguna quedando sujetas a las reglas del concurso, las obligaciones derivadas de dicha finalización sin perjuicio de las preferencias y prelaciones que les correspondan (…)” (Resalto de la Sala) 2.3.
En cuanto a los documentos allegados como objeto de recaudo -contrato de arrendamiento y facturas de servicios públicos-, debe tenerse en cuenta que el artículo 14 de la Ley 820 de 2003- por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones-, aplicable al presente asunto por remisión del artículo 822 del Código de Comercio2, dispone: “Las obligaciones de pagar sumas en dinero a cargo de cualquiera de las partes serán exigibles ejecutivamente con base en el contrato de arrendamiento y de conformidad con lo dispuesto en los Códigos Civil y de Procedimiento Civil.
En cuanto a las deudas a cargo del arrendatario por concepto de servicios públicos domiciliarios o expensas comunes dejadas de pagar, el arrendador podrá repetir lo pagado contra el arrendatario por la vía ejecutiva mediante la presentación de las facturas, comprobantes o recibos de las correspondientes empresas debidamente canceladas y la manifestación que haga el demandante bajo la gravedad del juramento de que dichas facturas fueron canceladas por él, la cual se entenderá prestada con la presentación de la demanda”.
“Los principios que gobiernan la formación de los actos y contratos y las obligaciones de derecho civil, sus efectos, interpretación, modo de extinguirse, anularse o rescindirse, serán aplicables a las obligaciones y negocios jurídicos mercantiles, a menos que la ley establezca otra cosa ( )”. 2 Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 2.4.
Según el artículo 422 del Código General del Proceso, “Pueden demandarse ejecutivamente las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documentos que provengan del deudor o de su causante, y constituyan plena prueba contra él, o las que emanen de una sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción, o de otra providencia judicial, o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señalen honorarios de auxiliares de la justicia, y los demás documentos que señale la ley.
La confesión hecha en el curso de un proceso no constituye título ejecutivo, pero sí la que conste en el interrogatorio previsto en el artículo 184”.
3. CASO EN CONCRETO: La Sala desde ya advierte que la decisión de primera instancia será revocada, para en su lugar, declarar probada la excepción que la parte demandada denominó “Inexistencia del título ejecutivo”, porque el contrato de arrendamiento base de recaudo terminó por ministerio de la ley desde el 01 de agosto de 2018 -fecha a partir de la cual se dio apertura al proceso de liquidación judicial y la demandante imputó la mora en las obligaciones derivadas de tal convenio y que son perseguidas en este escenario-, sin que se haya acreditado que el contrato continuó ejecutándose por ser necesario para la preservación de activos o porque se obtuvo autorización por parte del juez del concurso para continuar la ejecución. 3.1.
En este caso, ocurre que, en efecto, el contrato de arrendamiento objeto de litigio -del cual también se pretende derivar las facturas de servicios públicos objeto de recaudo- terminó el 01 de agosto de 2018, de acuerdo con lo dispuesto en el numeral 4 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006, con la apertura del proceso de liquidación por adjudicación, de la arrendataria Thor International S.A.S. en Liquidación (según consta en auto 610-002556 de 01 de agosto de 2018, de la Superintendencia de Sociedades).
Al respecto, se debe tener en cuenta que los cánones de arrendamiento, las cuotas de administración y las facturas de servicios públicos que se persigue en este caso en contra de los codeudores solidarios Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez, se causaron todos con posterioridad al 01 de agosto de 2018. El numeral 4 del artículo 50 de la Ley 1116 de 2006, al señalar los efectos de la apertura de un proceso de liquidación judicial, es claro en establecer que los Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 contratos de tracto sucesivo -como en efecto son los de arrendamiento- se deben terminar.
Dicha norma, en el apartado final, señala una situación excepcional, consistente en haber obtenido la autorización del juez concursal, con ocasión de la cual ese tipo de contratos se puede seguir ejecutando. No obstante, como se advirtió en primera instancia, dicha situación no fue acreditada en el proceso. 3.2. La juez de primera instancia señaló que, en este caso, pese a que la arrendataria Thor International S.A.S. entró al proceso de liquidación y el contrato término el 01 de agosto de 2018, el cobro ejecutivo en contra de los codeudores solidarios se hacía viable porque la restitución del bien inmueble apenas se logró el 29 de noviembre de 2019, en virtud de las diligencias adelantadas en el proceso de restitución de bien inmueble tramitado en el Juzgado 002 Civil del Circuito de Itagüí bajo el radicado 2018-00334, en el que según acta de esa fecha (fol. 138), Coltebienes S.A.S. actuó como demandante y la arrendataria Thor International S.A.S. en Liquidación -representada por el Liquidador Aurelio Taborda- como demandada.
La funcionaria judicial señaló que las obligaciones del contrato de arrendamiento se siguieron causando hasta el momento de la restitución efectiva del inmueble -con fundamento en el artículo 2005 del Código Civil- y que ello además había sido pactado en la cláusula “cuatrigesima” (sic) del contrato, según la cual los deudores solidarios (Jorge Luis González Hencker y Jorge Felipe González Peláez) se obligaron en forma solidaria “de todas las cargas y obligaciones contenidas en el presente contrato, tanto durante el término inicialmente pactado como durante sus prórrogas o renovaciones expresas o tácitas y hasta la restitución real del inmueble al arrendador, por concepto de: Arrendamientos, Servicios públicos, Indemnizaciones, Daños en el inmueble, Cuotas de administración, Cláusulas penales (…) sin que por razón de esta solidaridad asumamos el carácter de fiadores ni arrendatarios y los respectivos causahabientes.
Todo lo anterior sin perjuicio de que en caso de abandono del inmueble cualquiera de los deudores solidarios pueda hacer entrega válidamente al arrendador o a quien este señale (…)”. No obstante, la juez pasó por alto que la parte arrendataria ingresó a un proceso especial de liquidación, lo que por ministerio de la ley dio lugar a la terminación del contrato de arrendamiento, puesto que no se acreditó que el liquidador hubiese Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 solicitado la continuidad de la ejecución del contrato, como tampoco la necesidad de mantener el convenio para preservar activos, pues ninguna gestión medió para justificar que se continuara generando el arrendamiento comercial a partir del 01 de agosto de 2018, en que este concluyó en virtud del inicio de la liquidación que cesaba las obligaciones a cargo de los suscriptores del contrato.
Así las cosas, al liquidador de Thor International S.A.S. en Liquidación le correspondía hacer la entrega inmediata del inmueble a la sociedad arrendadora, lo cual apenas aconteció el 29 de noviembre de 2019, sin que por tal situación -que incumbía a él y al trámite de insolvencia – los codeudores solidarios se puedan ver afectados, puesto que únicamente garantizaban las obligaciones de la arrendataria durante la vigencia del contrato, pero no las posteriores a este como en últimas se pretende aquí, ante la falta de entrega del inmueble por quien tenía el deber de hacerlo ya que no solicitó permiso para continuar allí. Sobre el particular, conviene traer a colación el concepto emitido por la Superintendencia de Sociedades en oficio 220-050854 de 27 de mayo de 2019, en el que explicó: “(…) el contrato de arrendamiento de un inmueble celebrado con una sociedad que posteriormente es convocada a un proceso de liquidación termina en la fecha del auto de inicio del trámite en mención y, por ende, corresponde al liquidador proceder a su entrega inmediata al arrendador, salvo que el juez de la insolvencia considere que ese bien se requiere para los fines de la liquidación. Por lo tanto, si el liquidador no ha devuelto el inmueble y no media pronunciamiento judicial en torno a la necesidad de continuar el arrendamiento, lo procedente es que el arrendador reclame la entrega directamente al administrador y, si éste persiste en su incumplimiento, solicite al juez de insolvencia emitir una orden en tal sentido, pero sin acudir a la pretensión de restitución de inmueble arrendado porque sin contrato de arrendamiento vigente no es posible adelantar un proceso de esta naturaleza.
Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 Sin embargo, si se formuló demanda de restitución de inmueble arrendado y el juez civil la admitió, sin advertir que el contrato ya había terminado porque sociedad demandada estaba en liquidación, las partes deben poner este hecho de presente para que el funcionario de conocimiento adopte la decisión que considere conveniente, porque esta eventualidad no está prevista como causal de nulidad en el artículo 133 del Código General del Proceso.
En cuanto al pago de los cánones adeudados es necesario diferenciar entre los causados antes del inicio del proceso y los generados luego de proferido el auto de admisión, si el juez consideró necesaria la continuidad del arrendamiento, como quiera que los primeros debieron ser presentados al liquidador dentro de los 20 días siguientes al de desfijación del aviso que informó sobre la apertura del proceso, para su graduación y calificación dentro de las obligaciones objeto del trámite, mientras que los segundos corresponden a gastos de administración que debe ser satisfechos en la medida de su causación. Ahora bien, si los dineros adeudados fueron causados antes del inicio del proceso de liquidación y no se presentaron oportunamente al liquidador, corresponden a créditos legalmente postergados, que solo pueden ser satisfechos con el pago de las demás obligaciones, en el entendido de que ya fueron presentados a aquél”. 3.3.
En este orden, la Sala advierte que, como en este caso el contrato de arrendamiento terminó por mandato legal el 01 de agosto de 2018, sin que se considerara necesaria la continuidad del contrato -por no haberse acreditado-, las obligaciones aquí pretendidas no pueden ser exigidas, pues ni siquiera tenían fundamento para causarse. Se trata de una carga respecto a la cual se debía acudir al liquidador de la sociedad Thor International S.A.S. en Liquidación, que competía resolver al liquidador y a la arrendadora.
Al respecto cobra importancia lo que el codeudor solidario Jorge Felipe González -quien a la vez era representante legal de la sociedad Thor International, informó – “Nosotros fuimos separados del cargo, a mí me cancelaron mi contrato laboral, el 02 de agosto me liquidaron, me anunciaron pues el retiro, y a partir de dos o tres semanas después yo ya no podía ni siquiera Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 asistir, entonces todo el manejo de la bodega, toda la correspondencia, servicios públicos, todo lo que tenía que ver con todo estaba en manos del señor AURELIO TABORDA, el liquidador” (Audio 1, min. 22 y s.s.), lo cual no fue cuestionado por la contraparte, y que, en todo caso, guarda consonancia con los efectos previstos en la Ley 1116 de 2006.
Lo expuesto, evidencia la falta de fundamento, para que, en el caso en particular, se pueda perseguir a los codeudores solidarios de un contrato de arrendamiento que ya terminó, para que respondan por obligaciones causadas después de ello como si el contrato hubiera seguido vigente (cánones, cuotas de administración y servicios públicos), lo cual no fue así porque al liquidador de la sociedad arrendataria correspondía hacer la entrega del bien y a la inmobiliaria gestionarla. 3.4.
Así las cosas, como los argumentos que se acaba de exponer fueron también invocados por el demandado Jorge Luis González Hencker al presentar la “excepción” que denominó “Inexistencia del título ejecutivo”, la Sala revocará la sentencia de primera instancia y, en su lugar, declarará probado el referido medio exceptivo y ordenará cesar la ejecución pretendida. 4.
De conformidad con el numeral 4 del artículo 365 del Código General del Proceso, la parte demandante será condenada a pagar las costas de ambas instancias. Como agencias en derecho en esta instancia, se fijará la suma de $2 847 000, equivalente a 2 SMLMV. Las agencias de primera instancia serán fijadas por el juez a quo. DECISIÓN Por lo expuesto, la Sala Segunda de Decisión Civil del Tribunal Superior de Medellín, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: Revocar la sentencia proferida el 21 de octubre de 2021 por el Juzgado 003 Civil del Circuito de Medellín y, en su lugar, declarar probada la excepción denominada “Inexistencia del título ejecutivo”. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 SEGUNDO: Cesar la ejecución pretendida en este asunto por la parte demandante.
TERCERO: Condenar a la parte demandante a pagar las costas de ambas instancias, y a favor de la parte demandada. Como agencias en derecho en esta instancia, se fija $2 847 000, equivalente a 2 SMLMV. El juez de primera instancia fijará las agencias de primera instancia.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Los magistrados, MARTHA CECILIA LEMA VILLADA (Firma electrónica RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ ACLARACIÓN DE VOTO LUIS ENRIQUE GIL MARÍN SALVAMENTO DE VOTO ACLARACIÓN DE VOTO Estoy de acuerdo con la cesación de la ejecución, agregando que ha sido mi reiterada posición en lo que respecta al trámite del proceso ejecutivo que tiene como eje fundamental el título ejecutivo como la llave jurídica para el acceso efectivo a la administración de justicia, el permanente control de legalidad que debe realizar el Juez sobre el documento ejecutivo para librar o negar mandamiento de pago, para Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 ordenar seguir adelante con la ejecución o negarla y en segunda instancia para confirmar o revocar la providencia de primera instancia; sin título ejecutivo no es posible poner en movimiento al aparato judicial, puesto que se debe partir de la certeza del derecho en cabeza del demandante – ejecutante y a cargo del demandado – ejecutado - obligado, lo cual debe estar consignado en un documento con soporte material tradicional o electrónico que cumpla con los requisitos formales y sustanciales establecidos en la Ley para cada título ejecutivo en particular.
Con respecto a los negocios jurídicos – patrimoniales entre particulares para el cobro de sus acreencias de dar, hacer o no hacer, está consagrado el proceso ejecutivo del Código General del Proceso, que en su artículo 422 consagra tres grupos de títulos ejecutivos (i) las obligaciones expresas, claras y exigibles que consten en documento que provenga que provengan del deudor o de su causante y constituyan plena prueba contra él, (ii) las que emanan de sentencia de condena proferida por juez o tribunal de cualquier jurisdicción o de otra providencia judicial o de las providencias que en procesos de policía aprueben liquidación de costas o señale honorarios de auxiliares de la justicia y (iii) los demás documentos que señale la Ley.
Precisamente el contrato de arrendamiento de vivienda urbana que tiene como finalidad la satisfacción del derecho colectivo consagrado constitucionalmente a una vivienda digna, difiriendo en su objeto del contrato de arrendamiento comercial que está consagrado para el desarrollo de la actividad profesional y empresarial del comercio; por ello el legislador en uso de su potestad de configuración normativa y para garantizar el derecho a la vivienda digna, expidió una normativa sustancial exclusiva para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana a través de la Ley 820 de 2003 que en su artículo 1 prescribe, “OBJETO.
La presente ley tiene como objeto fijar los criterios que deben servir de base para regular los contratos de arrendamiento de los inmuebles urbano destinados a vivienda, en desarrollo de los derechos de los colombianos a una vivienda digna y a la propiedad con función social.” Así, para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, que difiere en su objeto de otros contratos de arrendamiento civiles regulados en los artículos 1973 y ss. del Código Civil y de los contratos comerciales que tiene alguna normativa especial en Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 los artículos 518 y ss. del Código de Comercio y por remisión expresa del artículo 822 acude a las normas comunes civiles (artículos 1973 y ss.) y no al tipo especial del contrato de arrendamiento de vivienda urbana, el artículo 14 de la Ley 820 de 2003 en armonía con la tercera parte del artículo 422 del CGP, consagró la exigibilidad ejecutiva de las obligaciones de pagar sumas de dinero con base en el contrato de arrendamiento de vivienda urbana y no con fundamento en otro u otros tipos de contratos de arrendamiento civiles o mercantiles.
Es decir, la Ley 820 de 2003 es clara, expresa y específica al consagrar un conjunto normativo sustancial exclusivo para el contrato de arrendamiento de vivienda urbana, dejando a salvo las normas que regulan otros contratos de arrendamiento tanto civiles como mercantiles; de ahí que lo prescrito en el artículo 14 de la Ley 820 de 2003, es propio del contrato de arrendamiento de vivienda urbana y no del contrato de arrendamiento mercantil; por ello, en ejercicio de la potestad judicial del control de legalidad, debió cesar la ejecución por falta de título ejecutivo.
(Firma electrónica) RICARDO LEÓN CARVAJAL MARTÍNEZ Magistrado SALVAMENTO DE VOTO Medellín (Ant.), 20 de mayo de 2025. Con el debido respeto con los compañeros de Sala, me veo precisado a salvar el voto, por las razones que paso a indicar: Por efecto del proceso de liquidación de la arrendataria C.I. Thor S.A.S. hoy Thor Internacional S.A.S. en Liquidación, por mandato legal terminó el 1° de agosto de 2018, el contrato de arrendamiento que tenía celebrado con Coltebienes Ltda. hoy Coltebienes S.A.S.; no obstante, la restitución del inmueble solo tuvo lugar el 29 de noviembre de 2019, en virtud de las diligencias adelantadas por el JUZGADO SEGUNDO CIVIL DEL CIRCUITO DE ITAGÜÍ (Ant.), quien conoció del proceso de Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 restitución del inmueble arrendado; para colegir que un contrato de arrendamiento terminado no constituye título ejecutivo y, con este argumento ordenó cesar la ejecución de las obligaciones demandadas con soporte en la relación arrendaticia. Se debe comenzar por distinguir si la terminación del contrato de arrendamiento fue como consecuencia del vencimiento del plazo acordado para su duración y si el arrendatario cumplió con la obligación de restituir el bien objeto de la relación; o si en cambio, fue por otra causa diferente, como ocurre cuando uno de los extremos de la relación sustancial incumple con sus obligaciones.
En el primer evento, si el arrendatario además cumple con la obligación de restituir el inmueble al vencimiento del termino de duración del contrato, es evidente que no se sigue generando cánones de arrendamiento. En el segundo, sí se siguen generando los cánones de arrendamiento, como incluso, lo advierte el art. 2003 del C. Civil. Sobre el particular, la Sala Civil se ha pronunciado en los siguientes términos: “ Lo primero que se advierte es que si el contrato termina por el vencimiento del término estipulado, dejando de existir, no puede constituir título ejecutivo; es un contrasentido pensar que dejó de existir como contrato de arrendamiento pero que subsiste como título ejecutivo.
Una conclusión contraria riñe contra los más elementales dictados de la lógica. “A pesar de lo anterior, el recurrente considera que se siguen causando cánones de arrendamiento, incluso, trae a colación el cobro de tales prestaciones que en su sentir se causan con posterioridad a la terminación judicial de la relación arrendaticia. “Para dilucidar la anterior inconformidad, la Sala empieza por citar autorizada doctrina patria sobre la materia, que al efecto puntualiza: “El arrendatario debe pagar el precio o renta mientras el contrato subsista, lo que no constituye novedad ninguna.
La novedad está en que él puede permanecer obligado a pagar el precio después de terminado el contrato, cuando la terminación se produce por culpa suya, en este evento dicha obligación subsistirá durante todo el tiempo que falte para la expiración del plazo de duración del contrato expresamente estipulado, o hasta el día en que el contrato hubiera podido terminar mediante Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 desahucio por no haberse estipulado término fijo de duración. El arrendatario, sin embargo, puede librarse de esta obligación directa proponiendo persona idónea que lo sustituya durante el tiempo que falte para su terminación, siempre que garantice con una caución suficiente que el sustituto cumplirá con lo de su cargo”3.
“La anterior doctrina tiene como soporte el artículo 2003 del C. Civil, que expresamente puntualiza: “Cuando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado a la indemnización de perjuicios, y especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciado hubiere podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio.
“Podrá con todo, eximirse de este pago proponiendo, bajo su responsabilidad, persona idónea que la sustituya por el tiempo que falte, y prestando, al efecto, fianza u otra seguridad competente”. “Es pertinente hacer las siguientes precisiones: La obligación para que el arrendatario siga pagando la renta después de terminada la relación arrendaticia, tiene lugar y subsiste cuando esa terminación tiene por causa la culpa del arrendatario, en otros términos, cuando la causa para esa terminación la constituye el incumplimiento de éste; además, es imprescindible que el término de vigencia del contrato aún no haya fenecido, en cuyo caso, la obligación perdura hasta el día en que el contrato hubiere terminado sin desahucio o mediando éste.
“Lo anterior explica la razón por la cual una vez terminado el contrato de arrendamiento por sentencia judicial, por culpa o incumplimiento del arrendatario, la obligación a cargo de éste para pagar la renta subsiste con posterioridad, máxime en los contratos de arrendamiento que han sido objeto de una regulación especial, como ocurre con los de vivienda o locales comerciales cuando el arrendatario los ha ocupado por más de dos años con un mismo establecimiento de comercio, en cuyo caso, el vencimiento del término estipulado para la duración no es causal de terminación del contrato de 3 GOMEZ ESTRADA, Cesar.
De los Principales Contratos Civiles. Editorial Temis S. A., Santa Fe de Bogotá – Colombia; reimpresión 1999, Pág. 208. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 arrendamiento, ni para que el arrendador pueda demandar válidamente la restitución del bien arrendado. “Situación bien diferente es la que se presenta en el subjudice, pues estamos en presencia de un contrato de arrendamiento de bienes muebles, regulado por el código civil, en cuyo caso, el vencimiento del plazo establecido sí es causal de terminación del contrato de arrendamiento; situación que fue la que acaeció en el presente caso; pues el plazo estipulado venció el 15 de marzo de 2008, como viene de precisarse, para cuyo cometido el arrendatario con la debida antelación expresó que no tenía interés en continuar la relación arrendaticia; bajo estas circunstancias, como no medió culpa o incumplimiento del arrendatario en la terminación del contrato, ni quedaba aún pendiente el plazo pactado para su duración, es evidente que legalmente no subsistía la obligación de seguir pagando la renta a cargo del arrendatario” (Tribunal Superior de Medellín; sentencia del 15 de septiembre de 2011; proceso ejecutivo de Ingeniería de Servicios y Consultoría S. A. en contra de Bancolombia S. A., Rdo.
No. 0500131-007-2008-00369-01). La terminación del contrato de arrendamiento se soporta en el art. 50 la Ley 1116 de 2006, que dispone que la declaración del proceso de liquidación, produce: “1. La disolución de la persona jurídica. En consecuencia, para todos los efectos legales, esta deberá anunciarse siempre con la expresión “en liquidación judicial”.
“4. La terminación de los contratos de tracto sucesivo, de cumplimiento diferido o de ejecución instantánea, no necesarios para la preservación de los activos, así como los contratos de fiducia mercantil o encargos fiduciarios, celebrados por el deudor en calidad de constituyente, sobre bienes propios y para amparar obligaciones propias o ajenas; salvo por aquellos contratos respecto de los cuales se hubiere obtenido autorización para continuar su ejecución impartido por el juez del concurso” (Resalto de la Sala).
En efecto, si el contrato de arrendamiento terminó el 1° de agosto de 2018, el liquidador como representante del arrendatario tenía que proceder de inmediato a restituir el inmueble al arrendador para evitar la generación de perjuicios; pues solo Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 se vino a efectuar el 29 de septiembre de 2019, cuando había transcurrido más de quince meses; como consecuencia de las diligencias adelantadas por el Juzgado Segundo Civil del Circuito de Oralidad de Itagüí, quien conoció del proceso de restitución del inmueble que allí se tramitó contra el arrendatario; todo lo cual pone de presente que a pesar del proceso de liquidación, se seguía requiriendo el inmueble arrendado; como incluso, se infiere de la declaración del codeudor solidario Jorge Felipe González, quien era el representante legal de la arrendataria, citada en la ponencia en los siguientes términos: “Nosotros fuimos separados del cargo, a mí me cancelaron mi contrato laboral, el 02 de agosto me liquidaron, me anunciaron pues el retiro, y a partir de dos o tres semanas después yo ya no podía ni siquiera asistir, entonces todo el manejo de la bodega, toda la correspondencia, servicios públicos, todo lo que tenía que ver con todo estaba en manos del señor AURELIO TABORDA, el liquidador” (Audio 1, min. 22 y s.s.), lo cual no fue cuestionado por la contraparte.
De lo anterior se sigue que, después de la terminación del contrato de arrendamiento, este tiene efectos ultraactivos, que le permiten al arrendador ejecutar o cobrar las prestaciones que se derivan del vínculo arrendaticio y que se sigan causando hasta que se produzca la restitución. Como en efecto, el contrato de arrendamiento no terminó por vencimiento del plazo pactado, a lo que se agrega que, el liquidador como representante legal del arrendatario, en el proceso de liquidación, no cumplió con la obligación de entregar el bien arrendado, que le impone el art. 2005 del C. Civil y, al parecer lo siguieron usufructuando, el contrato de arrendamiento si constituye título ejecutivo para la ejecución de las obligaciones a cargo del arrendatario; como incluso, se acordó en la cláusula “cuatrigésima”, donde los deudores solidarios se comprometieron al pago de todas las prestaciones que se causaran hasta la restitución del inmueble arrendado.
Bajo estas circunstancias, consideró que como si existe título ejecutivo, la ejecución debe continuar, lo que imponía confirmar la decisión de primer grado. De otro lado, advierto que la Ley 820 de 2003, si tiene aplicación en este caso, para efectos del cobro de las obligaciones acoradas en el contrato de arrendamiento a Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 cargo de los arrendatarios y que, para estos efectos el contrato de arrendamiento si constituye título ejecutivo.
Al efecto, la ley 820 de 2003, en los sustancial entró a regular el contrato de arrendamiento de vivienda urbana; pero también emitió otras disposiciones, sobre todo en materia procesal, que se aplican a todos los contratos de arrendamiento, aún con independencia de la normatividad que los rige, como lo precisó la Corte Constitucional en la Sentencia C-674 del 13 de julio de 2004.
Sobre el particular precisa: “g ) Consideraciones de la Corte Constitucional. “El demandante considera que la expresión “en todos los procesos de tenencia por arrendamiento”, vulnera el principio de unidad de materia por cuanto, pese al título de la ley y a su objeto, referidos al arrendamiento de vivienda urbana, la norma demandada comprende toda clase de contrato de arrendamiento.
No comparte la Corte estas afirmaciones por las siguientes razones. “En efecto, la Ley 820 de 2003 se titula “Por la cual se expide el régimen de arrendamiento de vivienda urbana y se dictan otras disposiciones”, por lo que, no solo regula el contrato de arrendamiento de vivienda urbana sino que se dictan otras disposiciones, entre ellas algunas de tipo procesal aplicables por supuesto a “todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento”, dado que el legislador ha consagrado un solo procedimiento para tramitar la restitución del inmueble arrendado independientemente de la destinación del bien objeto del arrendamiento.
“En el caso, no se trata de una norma de carácter sustantivo, mediante la cual se regulen los derechos y obligaciones de las partes en un contrato de arrendamiento, sino que se trata de un mecanismo procesal para asegurar el pago, no solo de los cánones de arrendamiento adeudados, o que se llegaren a adeudar, sino de cualquier otra prestación económica derivada del contrato, el reconocimiento de las indemnizaciones que hubiere lugar y las costas procesales.
“Tampoco se trata de una disposición extraña o inconexa con las regulaciones generales de la Ley 820 de 2003 sobre el contrato de arrendamiento y las otras disposiciones que consagran aspectos procesales. Proceso ejecutivo 05001-31-03-003-2020-00215-01 “En este orden de ideas, la Corte declarará exequible la expresión “En todos los procesos de restitución de tenencia por arrendamiento”, del artículo 35 de la Ley 820 de 2003, por el cargo analizado”.
LUIS ENIRQUE GIL MARIN Magistrado Firmado Por: Ricardo Leon Carvajal Martinez Juez Sala 09 Civil Tribunal Superior De Medellin - Antioquia Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 6aa6228e52eb75ae6293bd1b7f9976b99585735d35e65ac03ec8ef05499b6be7 Documento generado en 21/05/2025 02:27:21 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica