República de Colombia Rama Judicial del Poder Público Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C. Sala Civil de Decisión Magistrada Sustanciadora SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA CLASE DE PROCESO DEMANDANTE DEMANDADOS RADICADO PROVIDENCIA DECISIÓN DISCUTIDO Y APROBADO FECHA Ejecutivo Edificio de la Peña- Propiedad Horizontal Sociedad de Activos Especiales S.A.S. 1100-131-03-046-2022-00505-01 Sentencia No. 058 MODIFICA Treinta y uno (31) de octubre y siete (7) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Once (11) de noviembre de dos mil veinticinco (2025) Se procede a resolver el recurso de apelación interpuesto por la parte ejecutante contra la sentencia proferida el 5 de agosto de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Seis Civil de Circuito de esta ciudad, al amparo de lo previsto en la Ley 2213 de 2022.
I.
ANTECEDENTES El Edificio de la Peña P.H., por conducto de vocero judicial, formuló demanda ejecutiva contra la Sociedad de Activos Especiales S.A.S., como administradora del inmueble identificado con matrícula inmobiliaria 50C1223566, con el fin de obtener el recaudo de las siguientes sumas: i) $192.702.710 por concepto de expensas comunes causadas entre agosto de 2017 hasta septiembre de 2022; ii) $2.238.000 correspondiente a las mensualidades extraordinarias; y, iii) por las cuotas que con posterioridad a la demanda se sigan generando.
Asimismo, exigió el reconocimiento de intereses moratorios sobre las referidas obligaciones liquidados a la tasa máxima permitida por la Superintendencia Financiera de Colombia desde el vencimiento de cada una. Además, deprecó condena por costas procesales1. Fundamento fáctico: En apoyo de sus pedimentos, la parte actora señaló que la demandada es administradora del Fondo para la Rehabilitación Inversión y Lucha contra el Crimen Organizado -FRISCO-, y bajo esa calidad, tiene en administración el citado bien, el cual se encuentra en explotación mediante “contrato de arrendamiento de vivienda urbana o tenencia”.
Desde agosto de 2017 a septiembre de 2022, se han generado cuotas ordinarias de administración y retroactivos, así como mensualidades extraordinarias, las cuales se encuentran en mora, en tanto el pago de las primeras se debe realizar a más tardar el último día de cada mes2. Actuación procesal: Mediante auto de 29 de noviembre de 2022 3, adicionado el 18 de enero de 20234, se libró mandamiento de pago en los términos deprecados, del cual se dispuso la notificación a la convocada.
Intimada la enjuiciada se pronunció frente a cada uno de los hechos de la demanda, se opuso a las pretensiones de la propulsora y formuló los enervantes de “prescripción extintiva”; “cobro de lo no debido” e “inexigibilidad de la obligación”5. Sentencia impugnada: La a quo resolvió declarar probada la última de las comentadas exceptivas y consecuentemente, dispuso terminar el proceso, sin costas a cargo de la parte vencida6. 1 Folios 2 a 5 del archivo “02EscritoDemanda.pdf”. 2 Folios 1 y 2, archivo “02EscritoDemanda.pdf”. 3 Archivo “04AutoLibraMandamientoPago.pdf”. 4 Archivo “07AutoAdiciona.pdf”. 5 Archivo “15Excepciones.pdf”. 6 Archivo “35Sentencia.pdf”. 046 2022 00505 01 Como fundamento de esa determinación, luego de reseñar el marco teórico, indicó que el título ejecutivo báculo de recaudo prestaba mérito coercitivo al cumplir con las exigencias consagradas en el artículo 48 de la Ley 675 de 2001, toda vez que obraban las certificaciones de existencia y representación legal de las partes litigiosas, así como la de los intereses regulados por la Superintendencia Financiera de Colombia; además, el documento expedido por el administrador que da cuenta de los emolumentos exorados y el certificado de folio de matrícula del bien común, en el cual se constata que es de propiedad de la querellada desde el año 2009, legajos que al articularlos emerge una obligación clara, expresa y exigible a cargo del deudor.
Acto seguido, se pronunció frente al enervante declarado próspero, refiriendo que, al tratarse de un inmueble sometido a la normatividad de extinción de dominio, para la exigibilidad de cuotas de administración y demás expensas comunes, debía acreditarse la productividad del mismo, tal como lo previene el precepto 110 de la Ley 1708 de 2014.
Requisito que encontró insatisfecho, tras considerar que las declaraciones vertidas, dejan en evidencia que efectivamente el predio no está generando ingresos, toda vez que tiene una “ocupación irregular” que está siendo controvertida a través de un proceso de restitución de inmueble. Circunstancia que se encuentra respaldada con la certificación emitida por la ejecutada que permite colegir que efectivamente la heredad es estéril económicamente.
Apelación: El extremo actor planteó el remedio vertical contra el fallo de primer grado. Para ello expuso sus reparos por escrito7, siendo replicados en esta instancia8, en los siguientes términos: 7 8 Archivo “36RecursoApelacion.pdf”. Archivo “006SustentacionRecurso.pdf” de la carpeta “002SegundaInstancia”. 046 2022 00505 01 La constancia en la que se apoyó la juzgadora para tener por cierta la ausencia de rendimientos de la vivienda carece de mérito probatorio, toda vez que no se acompañó con los respectivos soportes contables que acreditaran las operaciones allí consignadas; aunado, se trata de un medio suasorio emitido por la propia accionada y bajo ese entendido, en el ordenamiento jurídico existe un principio según el cual nadie puede fabricarse su propia prueba.
Con todo, la a quo pasó por alto que el aludido legajo indica que para los años 2016, 2017 y 2018 el apartamento generó ingresos superiores a los gastos, lo que significa entonces, que era productivo y por ello, resultó improcedente negar el cobro de las expensas comunes de esos períodos. De otro lado cuestionó que a la ejecutada al no haber sido diligente en tratar de recuperar la posesión de la vivienda a través de las diferentes actuaciones judiciales que dispone para tal fin, no se le debe recompensar en exonerarla del débito ejecutado.
Aunado, esa conducta permisiva vulnera el principio de igualdad de los demás copropietarios quienes, sí cumplen con sus obligaciones sociales y, la ausencia de pago, implica de un lado que, los comuneros deban aprobar cuotas extraordinarias para suplir dicho impago, y de otro, repercute en el mantenimiento de las áreas compartidas. Asimismo, indicó que la a quo “cuestionó la exigibilidad de la obligación al considerar que el título ejecutivo no provenía del deudor”; sin embargo, al tratarse de recaudo de cuotas de administración, el instrumento coercitivo es la certificación expedida por el administrador, conforme lo previene el artículo 48 de la Ley 675 de 2001. 046 2022 00505 01 Pronunciamiento del extremo pasivo: La convocada guardó silencio, según informe secretarial9.
II. PROBLEMA JURÍDICO Corresponde a esta Colegiatura analizar si efectivamente las obligaciones báculo de recaudo son inexigibles por tratarse de un bien sobre el que operó la extinción del derecho de dominio improductivo o si, por el contrario, tal limitación no se configura en el presente asunto y por ello, debió ordenarse adelante con la ejecución en los términos de la orden de pago proferida.
III. CONSIDERACIONES 1. La Sala advierte que se resolverá la instancia con la limitación que impone el inciso primero del artículo 328 del Código General del Proceso, esto es, que solo se analizarán los argumentos que desarrollen los reparos concretos presentados ante el juez de primera instancia, tal como lo dispone el inciso final del canon 327 ibidem. 2.
Como cuestión preliminar, resulta pertinente indicar que el alegato relacionado con que “la sentencia cuestionó la exigibilidad de la obligación al considerar que el título ejecutivo no provenía del deudor. Sin embargo, el artículo 48 de la Ley 675 establece que, en los procesos ejecutivos entablados por las administraciones de copropiedades, el título ejecutivo lo constituye la certificación expedida por el administrador, sin requisito adicional… la certificación aportada por la administración del Edificio La Peña cumple con esos requisitos… por lo que satisface el artículo 422 del Código General del Proceso”, resulta ser desenfocado por cuanto no rebate el pilar principal del raciocinio de la a quo, pues, contrario a lo cuestionado por la censora, la desestimación de la orden de pago no fue producto de ese “deber oficioso” de revisión del instrumento báculo de 9 Archivo “007InformeEntrada20251014.pdf”, ejúsdem. 046 2022 00505 01 acción, sino que ello obedeció al análisis de la exceptiva de inexigibilidad de los débitos reclamados (precepto 110 de la Ley 1708 de 2014).
Bajo ese sendero, esta Corporación se abstendrá en estudiar el mismo, toda vez que al pretenderse la revocatoria de una sentencia, recae en los hombros del recurrente “…plantear una crítica concreta y razonada de las partes de la sentencia que dicho litigante estima equivocadas (…), [que] guarde adecuada consonancia con lo esencial de la motivación que se pretende descalificar, vale decir, que se refiera directamente a las bases en verdad importantes y decisivas en la construcción jurídica sobre la cual se asienta la sentencia, habida cuenta de que si blanco del ataque se hacen los supuestos que delinea a su mejor conveniencia el recurrente y no a los que constituyen el fundamente nuclear de la providencia, se configura un notorio defecto técnico por desenfoque que conduce al fracaso del cargo correspondiente”10, carga incumplida conforme se indicó con antelación. 3.
Efectuada dicha precisión, conviene memorar que el estatuto procesal consagra la posibilidad de cobrar, a través del proceso coercitivo, aquellas obligaciones que consten en documentos que lleven ínsita su obligatoriedad, sea que provengan del deudor o de su causante, o de una sentencia condenatoria, entre otras fuentes que señale la ley (art. 422 C.G.P.), como lo es, en este caso, la liquidación de las obligaciones vencidas a cargo del propietario o morador, realizada por el administrador de los inmuebles sometidos a propiedad horizontal, conforme lo consagra el artículo 79 de la Ley 675 de 2001.
A su vez, el canon 29 de la referida normatividad prevé a cargo de los titulares de bienes privados de un conjunto, el débito de “contribuir al pago de las expensas necesarias causadas por la administración y la prestación de servicios comunes esenciales para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes, de acuerdo con el reglamento de 10 Corte Suprema de Justicia. Sentencia No. 06 de 26 de marzo de 1999, reiterada en la SC1964-2022. 046 2022 00505 01 propiedad horizontal”, siendo este el “estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de un edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal” (art. 3, ib), en el cual se establecerán las cuotas periódicas de administración y sostenimiento a cargo del titular de dominio (art. 78 ídem).
Para concretar los valores a pagar por dichos conceptos, la regla 38 ejúsdem, asigna a la asamblea general de copropietarios la función de “aprobar el presupuesto anual del edificio o conjunto y las cuotas para atender las expensas ordinarias o extraordinarias…”. En complemento, la disposición 48 in fine, consagra que “en los procesos ejecutivos entablados por el representante legal de la persona jurídica a que se refiere esta ley para el cobro de multas u obligaciones pecuniarias derivadas de expensas ordinarias y extraordinarias, con sus correspondientes intereses, sólo podrán exigirse por el Juez competente como anexos a la respectiva demanda el poder debidamente otorgado, el certificado sobre la existencia y representación de la persona jurídica demandante y demandada en caso de que el deudor ostente esta calidad, el título ejecutivo contentivo de la obligación que será solamente el certificado expedido por el administrador sin ningún requisito ni procedimiento adicional y copia del certificado de intereses expedido por la Superintendencia Bancaria o por el organismo que haga sus veces o de la parte pertinente del reglamento que autorice un interés inferior”.
Obligación que tiene su origen convencional, en tanto su fuente es el reglamento de la copropiedad para su fijación. Al respecto, la Corte Suprema de Justicia, ha sostenido: “(…) Si bien la autorización para recaudar cuotas de administración para el pago de las expensas comunes necesarias y demás gastos de sostenimiento de la copropiedad encuentra soporte en la Ley de Propiedad Horizontal, el sometimiento de un determinado edificio, conjunto o unidad a dicha ley, así como el reglamento que habrá de regir a la Propiedad Horizontal creada, nacen del acuerdo de voluntades de los propietarios de áreas individuales, plasmado en un contrato que al elevarse a escritura pública e inscribirse en 046 2022 00505 01 el Registro de Instrumentos Públicos constituye una persona jurídica (artículo 4, Ley 675 de 2001).
De allí que las cuotas de administración no puedan ser consideradas una obligación de fuente legal, por cuanto es el reglamento de propiedad horizontal ‘el concurso real de las voluntades de dos o más personas’ (artículo 1494 del C.C.) de someterse a las disposiciones de dicha ley y a la regulación plasmada por ellas en lo atinente a la nueva persona jurídica, incluyendo derechos y deberes de los copropietarios”11. 4.
Aplicado el anterior estado del arte al sub examine, se tiene que el eje central de la apelación que concita la atención de la Sala, estriba en determinar la exigibilidad de las cuotas ordinarias y extraordinarias de administración aquí ejecutadas, bajo el entendido que las mismas provienen de un bien de extinción de dominio improductivo.
De ahí que, el thema decidendum en esta instancia se circunscribirá sobre ese tópico, entendiéndose que las demás conclusiones expuestas por la juzgadora de instancia deberán mantenerse. 5. El artículo 110 de la Ley 1708 de 2014, modificado por el precepto 27 de la Ley 1849 de 2017, indica que las obligaciones causadas respecto de bienes sobre los que operó la extinción del derecho de dominio o que se hallen en curso de un trámite de tal naturaleza, “tales como cuotas o expensas comunes, servicios públicos, y que son improductivos por no generar ingresos en razón a su situación o estado, se suspenderá su exigibilidad y no se causarán intereses”, condición que se mantiene hasta cuando concurra alguno de los eventos, a saber: “a) La generación de ingresos suficientes, hasta concurrencia de lo producido” y “b) La enajenación y entrega del bien”.
En este último caso, el administrador con cargo al Frisco deberá “pagar el importe de las obligaciones no pagadas durante la suspensión y todos aquellos existentes con anterioridad a la misma”. En todo caso, previene el inciso final de la norma en cita que “durante el tiempo de suspensión, las obligaciones a cargo de dichos bienes no podrán 11 Corte Suprema de Justicia, proveído AC874-2024. 046 2022 00505 01 ser objeto de cobro por vía judicial ni coactiva, ni los bienes correspondientes podrán ser objeto de medidas cautelares”.
En complemento, el Decreto 1068 de 2015, en su canon 2.5.5.1.2, numeral 4°, define a los “bienes improductivos” como “aquellos que no generan recursos suficientes para su propio mantenimiento y sostenimiento, o que por su condición o estado no tienen vocación de generar recursos suficientes para su mantenimiento y/o sostenimiento”, y en el numerario siguiente, indica que “bienes productivos.
Son aquellos que generan recursos suficientes para el pago y cumplimiento de todas las obligaciones derivadas de la administración del mismo bien”. En torno a lo esbozado, vale la pena acotar que la Corte Suprema de Justicia, en un pronunciamiento de un caso de similares contornos adoctrinó: “De lo transcrito, observa la Corte que el pronunciamiento reseñado adolece de insuficiente motivación en torno a la improductividad del bien, aspecto que resulta en un todo determinante para la resolución del asunto.
Ciertamente, el anotado artículo 110 de la Ley 1708 de 2014 indica que las obligaciones causadas respecto de bienes sobre los que operó la extinción del derecho de dominio o que se hallen en curso de un trámite de tal naturaleza «(…) y que son improductivos por no generar ingresos en razón a su situación o estado, se suspenderá su exigibilidad y no se causarán intereses (…)… (…) Empero, el tribunal omitió confrontar esta disposición con otras que la clarifican, como es el caso del Decreto 1068 de 2015, Reglamentario del Sector Hacienda y Crédito Público, el cual, en el Capítulo 1 del Título 5 regula el régimen de administración de los bienes del Frisco y que, puntualmente, en su artículo 2.5.5.1.2, numeral, 4 define los «bienes improductivos»… (…) Y, menos aún, se detuvo la corporación accionada en el análisis de las manifestaciones del mismo apoderado de la parte ejecutante, quien fue claro al indicar, insistentemente, que el local comercial sobre el que se persigue el pago de las expensas comunes «viene desocupado desde 2004».
Es de destacar que concernía al juez colegiado verificar, además de las circunstancias fácticas, los preceptos normativos aplicables al caso concreto como la disposición reglamentaria acabada de anotar; no obstante, tal labor no fue desarrollada suficientemente, de allí que la 046 2022 00505 01 determinación adolezca de una adecuada fundamentación, lo que, como se anticipó, trasgrede las garantías de los sujetos procesales.
(…) De tal manera, la corporación demandada, al declarar impróspera la defensa propuesta por la Sociedad de Activos Especiales denominada «falta de título» y ordenar la continuación del compulsivo, omitió analizar a profundidad el artículo 110 del Código de Extinción de Dominio junto con las normas que gobiernan el tema y los medios de convicción obrantes en la actuación, por lo que – se itera – se impone la concesión de la salvaguarda”12.
En otro asunto declarativo, en donde la Sociedad de Activos Especiales SAE S.A.S. reclamó el pago de lo no debido que efectuó por concepto de intereses moratorios de expensas comunes de un inmueble improductivo, el Alto Tribunal asentó: “De lo expuesto, emerge la transgresión anotada, en la medida en que el tribunal le dio una interpretación errada al artículo 110 de la Ley 1708 de 2014, toda vez que entendió, en este caso, que la Sociedad de Activos Especiales SAE sí adeudaba los intereses moratorios de las expensas del periodo en que el apartamento estuvo embargado y desocupado, solo que estos se causaron con la enajenación y entrega del apartamento, lo cual tuvo lugar el 3 de diciembre de 2018.
No obstante, al revisar la norma con detenimiento, se evidencia que son dos situaciones distintas las que allí se regulan en relación con un bien improductivo que está gravado con medidas cautelares en proceso de extinción de dominio: (i) en torno a las obligaciones como cuotas, expensas comunes o servicios públicos del bien, estas se siguen causando, pero lo que se suspende es su exigibilidad, mientras que, (ii) en cuanto a los intereses de mora derivados de esa inexigibilidad, estos NO se causarán en ese tiempo y solo se reanudará su causación hasta que se generen ingresos brutos suficientes o el mismo sea enajenado… (…) En razón a lo anterior, se evidencia que el tribunal entremezcló los conceptos de causación y exigibilidad que aplicaban a escenarios distintos, lo que conllevó a afirmar que la demandante pagó correctamente intereses a la copropiedad por cuotas adeudadas en el periodo en que el inmueble estuvo improductivo y embargado, solo que estos debían pagarse – exigibilidad – después de su venta.
Del panorama expuesto, se colige con facilidad un defecto sustantivo en la definición de la causa objeto de revisión constitucional”13. 6. Deviene de lo indicado que el yerro de la iudex ocurrió parcialmente, por cuanto pasó por alto que el inmueble que pertenece al Frisco y es 12 13 Corte Suprema de Justicia. Sentencia STC9970-2020. Corte Suprema de Justicia. Sentencia STC14175-2024. 046 2022 00505 01 administrado por la ejecutada, no siempre fue improductivo, de suyo que, la inexigibilidad declarada sólo debió disponerse respecto de unos instalamentos y no de todos, como se pasa a explicar. 6.1.
Obsérvese que, se incorporó a la actuación como prueba de oficio, el “formato consolidado de productividad para inmuebles no sociales”, que da cuenta de los períodos de ingresos, comisiones, gastos, productividad y estado del predio de matrícula 50C-1223566, así: Certificación que deja en evidencia que el predio fue productivo, para lo que aquí interesa, en los años 2017 y 2018, por cuanto en esos períodos generó una rentabilidad de $22.914.861,87 y $14.087.600,61, respectivamente.
Y en razón a esos rendimientos, es posible afirmar que las obligaciones por concepto de cuotas o expensas comunes causadas por la heredad con extinción de domino durante ese lapso son exigibles, toda vez que el artículo 110 de la Ley 1708 de 2014, previene que tal requerimiento no debe predicarse de terrenos “improductivos por no generar ingresos en razón a su situación o estado”, supuesto que no concurre en el sub judice por la potísima razón que sí existió ese factor de recursos. 046 2022 00505 01 Conclusión que en nada contraviene la definición consagrada en el numeral 4º del precepto 2.5.5.1.2 del Decreto 1068 de 2015, en tanto la misma es clara en indicar que se trata de terrenos que no generen “recursos suficientes para su propio mantenimiento y sostenimiento”, es decir, inmuebles sin autosostenibilidad financiera que le permitan cubrir los costos para su conservación, vigilancia o mantenimiento.
Por el contrario, el raciocinio al que arriba este Tribunal guarda coherencia con el numeral siguiente de ese mismo cuerpo normativo (num. 5º, ib), bajo la noción que, aunque se hubiese incurrido en unos gastos y comisiones, lo cierto es que los ingresos obtenidos fueron superiores a esas erogaciones, lo que permitió clasificarlo como “productivo” y de paso, tener por cumplido ese carácter financiero.
Y si bien es cierto que en la parte final del aludido informe se consolidaron los ingresos, gastos y productividad del inmueble correspondiente al periodo 2005-2025 “improductivo”, en de manera global, tanto arrojó un determinando resultado neto que es negativo de $23.748.245, no por ello debe eludirse que ese análisis también se individualizó por años, identificándose que en algunas anualidades el bien fue rentable, circunstancia que no debe pasarse desapercibida, por cuanto durante esos lapsos le asistía el deber legal a la enjuiciada de atender las obligaciones correspondientes a la administración del fundo, estando dentro de ellas, las expensas ordinarias y extraordinarias que consagra el artículo 48 de la Ley 671 de 2001.
Valga anotar al respecto que, aunque la impugnante cuestione la solidez demostrativa del instrumento del que se viene hablando, por no haberse acompañado con los respectivos soportes contables, sumado, a que el mismo proviene de la propia ejecutada, lo cierto es que tal alegato no tiene asidero jurídico para derruir su mérito probatorio, en razón a que el mismo goza de presunción de autenticidad, tributo que no fue desvirtuado 046 2022 00505 01 o contrarrestado por la ejecutante en la respectiva oportunidad procesal, toda vez que no lo calificó como falso, ni mucho menos puso en duda la certeza de la persona que lo elaboró (art. 244 del Estatuto Civil), pues, cuando se le corrió traslado de dicho documento, el vocero judicial del Edificio de la Peña P.H., se limitó a reproducir los mismos argumentos expuestos en el escrito de sustentación de la alzada, aduciendo que se trataba de un “archivo plano”14 bajo el entendido que no ilustraba por qué el terreno era “improductivo”.
Cuestionamiento que, en estricto sentido, no pone en entredicho su autoría, así como tampoco la tacha de su existencia legal, para predicar que ante ese escenario, le correspondía a la parte que lo presentó demostrar su veracidad, so pena de carecer de eficacia probatoria, en los términos consagrados en la disposición 272 del Rito Procesal. 6.2.
Agréguese a lo expuesto, en lo concerniente al tema de productividad de la heredad que, el representante legal de la querellada, cuando se le cuestionó si la Sociedad de Activos Especiales S.A.S., había recibido alguna suma de dinero por el inmueble, refirió: “nosotros tenemos un certificado de productividad, este certificado de productividad es un documento oficial público que emite la Dirección Financiera de la Sociedad de Activos Especiales y lo firma pues el director de la oficina de, el Director Financiero y tengo en mis manos uno de fecha de 4 de julio de 2025, en el cual se dice que este inmueble tuvo unos ingresos por $219.214.290, tuvo unos gastos de administración por $221.260.263”15.
Siguiendo su declaración, la a quo le preguntó: “eso [certificado] viene por años, cierto?”, a lo que contestó: “si señora”, y ante esa respuesta la juzgadora le indagó: “o sea, el señor [arrendatario] en algún tiempo pagó?”, recibiendo como atestación: “se tiene que tuvo unos ingresos, si Minuto 34:25 del archivo “04Parte1100131030-46-2022-00505-00-20250714_124343- Grabación de la reunión.mp4” de la carpeta “34Audiencia14Julio2025”. 15 Minuto 13:58 del archivo “04Parte1100131030-46-2022-00505-00-20250714_124343- Grabación de la reunión.mp4” de la carpeta “34Audiencia14Julio2025”. 14 046 2022 00505 01 señora”16.
Es más, antes de proseguir con la lectura de ese documento, la iudex le indicó “…usted me lo va a relacionar desde el 2017, que es donde aquí piden cuotas y que es lo que es importante para el proceso, sí, porque creo que ustedes también lo hacen anual [el reporte]”, ofreciendo como aclaración el deponente “sí, esto es anual”17. Y bajo esa directriz, resaltó que el predio en los años 2017 y 2018 fue productivo.
En ese orden, al tratarse de una declaración que adquiere relevancia probatoria, en la medida en que el expositor admitió hechos que le perjudican y de paso favorecen a su contraparte18, es loable concluir que, al haberse obtenido una productividad superior a los gastos, las mensualidades correspondientes a los años 2017 y 2018 son exigibles “hasta la concurrencia de lo producido”, tal como así lo previene el literal a) del artículo 110 de la Ley 1708 de 2014.
En palabras sencillas, las mensualidades de la primera anualidad deben ser solventadas en su totalidad y las del otro año, lo serán hasta la suma de $14.087.600,61, monto que obtuvo como rendimiento en ese periodo. De otro lado, aunque no desconoce esta Corporación que el representante legal de la accionante expresó conocer la problemática del arrendatario, así como el impago de cánones de arrendamiento y la existencia del proceso de restitución de inmueble, tal circunstancia no es suficiente para confirmar en su integridad el veredicto impugnando, toda vez que, como quedó explicado, en el sub iudice se acreditó que, en puridad, la heredad durante un tiempo fue autosuficiente financieramente. 7.
En punto al embate de la exoneración del débito ejecutado trasgrede el principio de igualdad de los demás copropietarios, sin mayores elucubraciones, cae al vacío, en tanto fue el propio legislador quien estableció la excepción de exigibilidad de los emolumentos a cargo de una Minuto 15:06, ejúsdem. Minuto 15:34, ejúsdem. 18 Corte Suprema de Justicia. Sentencia SC14426-2016. 16 17 046 2022 00505 01 vivienda de naturaleza de extinción de dominio cuando quiera que la misma sea improductiva.
Sin que dicha limitación signifique un detrimento a los derechos particulares de cada copropietario ni mucho menos un trato inequitativo respecto al morador cumplidor de sus deberes, si en cuenta se tiene que esa suspensión de cobro no es indefinida, sino que la misma perdura hasta que el predio genere ingresos suficientes o en su defecto, se enajene el mismo y se proceda con su entrega (art. 110, Ley 1708 de 2014). 8.
En relación al aspecto relacionado con la presunta desidia de la accionada por no desplegar los mecanismos judiciales pertinentes para recuperar la tenencia de la vivienda, no puede ser materia de análisis en el escenario de esta acción compulsiva, sin parar mientes que el proceso ejecutivo es un mecanismo previsto en la ley para obtener la plena satisfacción de una prestación surgida a favor del demandante, contenida en un documento emanado del deudor o su causante, que constituye plena prueba en contra de él (art. 422 C.G.P.).
De ahí que no deba asemejarse o convertirse en un asunto declarativo, tendiente a dilucidar tópicos que desborden el escrutinio del documento aportado como báculo de la ejecución, en procura de establecer si el mismo presta el mérito coercitivo requerido para servirle de sustento. 9. Así las cosas, al estar probada la exigibilidad de las mensualidades causadas entre el período de 2017 y 2018, es preciso adentrarse en el análisis de las demás excepciones formuladas por la demandada, advirtiéndose que los razonamientos expuestos sirven para declarar infundado el enervante de “cobro de lo no debido”.
En punto a la defensa de la prescripción, ha de memorarse que tal institución es un “modo de adquirir las cosas ajenas, o de extinguir las acciones o derechos ajenos, por haberse poseído las cosas y no haberse ejercido dichas acciones y derechos durante cierto lapso de tiempo” –art. 046 2022 00505 01 2512 C.C.-, requiere que, a partir de la exigibilidad de la obligación, y, durante cierto lapso, no se haya ejecutado ningún acto tendiente a reclamar el derecho –art. 2536 C.C.- En tratándose de la acción ejecutiva en la que no se estén ejecutando títulos valores, el término prescriptivo será de cinco (5) años (art. 2536 ib), lapso que se deberá contabilizar desde el momento en que se hizo exigible cada mensualidad.
De otro lado, el aludido decaimiento es susceptible de ser interrumpido, ora naturalmente, por el hecho de reconocer el deudor el mutuo o civilmente (artículo 2539 C.C.); respecto de la última, que es la que interesa para el sub examine, establece el artículo 94 del Estatuto General del Proceso, que “la presentación de la demanda interrumpe el término para la prescripción e impide que se produzca la caducidad siempre que el auto admisorio de aquella o el mandamiento ejecutivo se notifique al demandado dentro del término de un (1) año contado a partir del día siguiente a la notificación de tales providencias al demandante.
Pasado este término, los mencionados efectos solo se producirán con la notificación al demandado”. Disipado lo anterior, en este asunto se tiene como vencimiento de las cuotas de administración causadas entre los años 2017 y 2018, según la certificación adosada, las siguientes calendas: Cuotas de Mes Valor administración 2017 046 2022 00505 01 Fecha de Momento en vencimiento que prescribiría Agosto $716.600 1/09/2017 1/09/2022 Septiembre $2.726.000 1/10/2017 1/10/2022 Diciembre $309.683 1/01/2018 1/01/2023 Enero $2.726.000 1/02/2018 1/02/2023 Marzo $2.726.000 1/04/2018 1/04/2023 Abril $2.999.000 1/05/2018 1/05/2023 2018 Retroactivo enero marzo Mayo $817.000 1/05/2018 1/05/2023 $2.999.000 1/06/2018 1/06/2023 Junio $2.999.000 1/07/2018 1/07/2023 Julio $2.999.000 1/08/2018 1/08/2023 Agosto $2.999.000 1/09/2018 1/09/2023 Septiembre $2.999.000 1/10/2018 1/10/2023 Octubre $2.999.000 1/11/2018 1/11/2023 Noviembre $2.999.000 1/12/2018 1/12/2023 Diciembre $2.999.000 1/01/2019 1/01/2024 De la anterior relación, en principio, se podría concluir que cuando se presentó la demanda (27.
Oct. 2022)19, no se logró interrumpir el término liberatorio respecto de las mensualidades de agosto y septiembre de 2017, por cuanto para aquel momento ya se había consumado el indicado fenómeno liberatorio. Situación diferente acaece frente a las demás cuotas, que en verdad si operó la parálisis en comento. Sin embargo, memórese que el Decreto Legislativo 564 de 2000, expedido en vigencia de la emergencia sanitaria, económica, y ecológica, ordenó la suspensión del plazo para computar la prescripción; así, en el canon 1 estableció: “Suspensión de términos de prescripción y caducidad.
Los términos de prescripción y de caducidad previstos en cualquier norma sustancial o procesal para ejercer derechos, acciones, medios de control o presentar demandas ante la Rama Judicial o ante los tribunales arbitrales, sean de días, meses o años, se encuentran suspendidos desde el 16 de marzo de 2020 hasta el día que el Consejo Superior de la Judicatura disponga la reanudación de los términos judiciales.
El conteo de los términos de prescripción y caducidad se reanudará a partir del día hábil siguiente a la fecha en que cese la suspensión de términos judiciales ordenada por el Consejo Superior de la Judicatura. No obstante, cuando al decretarse la suspensión de términos por dicha Corporación, el plazo que restaba para interrumpir la prescripción o hacer inoperante la caducidad era inferior a treinta (30) días, el interesado tendrá un mes contado a partir del día siguiente al levantamiento de la suspensión, para realizar oportunamente la actuación correspondiente”. 19 Archivo “03ActaReparto.pdf”. 046 2022 00505 01 Por su parte, el Acuerdo PCSJA20-1156720, dispuso el levantamiento de los términos judiciales a partir del 1 de julio de 2020, lo cual significa en aplicación de la norma transcrita debe descontarse el lapso comprendido entre el 16 de marzo y el 30 de junio de esa anualidad.
De esa manera, el plazo quinquenal, se extendió para cada erogación, así: Cuotas de Mes Agosto Fecha de vencimiento extendida 17/12/2022 Septiembre 17/01/2023 Diciembre 17/04/2023 Enero 17/05/2023 Marzo 17/06/2023 Abril 17/08/2023 Retroactivo 17/08/2023 administración 2017 enero -marzo 2018 Mayo 17/09/2023 Junio 17/10/2023 Julio 17/11/2023 Agosto 17/12/2023 Septiembre 17/01/2024 Octubre 17/02/2024 Noviembre 17/03/2024 Diciembre 17/04/2024 Por consiguiente, sí el mandamiento de pago fue librado el 29 de noviembre de 2022 21, siendo adicionado el 18 de enero de 2023 22, y notificada por estado esta última providencia a la ejecutante el día siguiente, quiere decir ello que la demandada debía ser enterada de este “Por medio del cual se adoptan medidas para el levantamiento de los términos judiciales y se dictan otras disposiciones por motivos de salubridad pública y fuerza mayor”. 21 Archivo “04AutoLibraMandamientoPago.pdf”. 22 Archivo “07AutoAdiciona.pdf”. 20 046 2022 00505 01 juicio compulsivo, a más tardar, el 19 de enero de 2024, es decir, dentro del año, conforme lo prevé el artículo 94 del Estatuto Adjetivo.
Carga que, en puridad, honró la interesada, toda vez que de la actuación que refleja el dossier, se constata que la intimación de la convocada se surtió de forma personal el 28 de julio de 202323, es decir, dentro del término contemplado en la aludida disposición y consecuencialmente, no operó la prescripción. 10. Colofón, se modificarán los numerales primero y segundo de la parte resolutiva de la sentencia objeto de censura, para declarar próspera exclusivamente la excepción de “inexigibilidad de la obligación” únicamente respecto de las cuotas ordinarias y extraordinarias causadas a partir del año 2019 y siguientes, pues, las correspondientes a las anualidades de 2017 y 2018 son susceptibles de ser pretendido su recaudo, como quedó explicado, hasta la concurrencia de lo producido por el inmueble de propiedad de la ejecutada (art. 110, Ley 1708/2014), esto es, $22.914.861,87 y $14.087.600,61, respectivamente.
Ante el triunfo parcial de la alzada, la Sala se abstiene de impartir condena en costas a cargo de la apelante, en aplicación de la regla del numeral 5º del precepto 365 del C.G.P. IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior de Bogotá, Sala Quinta Civil de Decisión, en nombre de la República y por autoridad de la Ley, RESUELVE 23 Archivo “12Notificacion.pdf”. 046 2022 00505 01 PRIMERO: MODIFICAR los numerales primero y segundo de la parte resolutiva de la sentencia proferida el 5 de agosto de 2025, por el Juzgado Cuarenta y Seis Civil de Circuito de Bogotá, para en su lugar, disponer: “PRIMERO: DECLARAR probada la excepción de mérito formulada por el extremo demandado, denominada ‘INEXIGIBILIDAD DE LA OBLIGACIÓN’, exclusivamente respecto de las cuotas ordinarias y extraordinarias causadas y no canceladas a partir del año 2019 y subsiguientes.
Los demás medios de defensa se declaran imprósperos.
SEGUNDO: ORDENAR seguir adelante con la ejecución en los términos de la orden de pago, únicamente respecto de las expensas comunes de los años 2017 y 2018, hasta la concurrencia de lo producido por el inmueble de propiedad de la ejecutada para esos períodos, esto es, $22.914.861,87 y 14.087.600,61, respectivamente, tal como así lo impone el literal a) del artículo 110 de la Ley 1708 de 2014”.
SEGUNDO: Sin costas en esta instancia.
TERCERO: En su oportunidad, devuélvase el expediente al juzgado de origen.
NOTIFÍQUESE SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada HENEY VELÁSQUEZ ORTIZ Magistrada GAMAL MOHAMMAND OTHMAN ATSHAN RUBIANO Magistrado (SALVAMENTO DE VOTO PARCIAL) 046 2022 00505 01 Firmado Por: Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Heney Velasquez Ortiz Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Gamal Mohammand Othman Atshan Rubiano Magistrado Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Firma Con Salvamento Parcial De Voto 046 2022 00505 01 Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 31b1885e5ea6432429bdb323c1462aa72eb7f1c702995206d220f 14caeba872a Documento generado en 11/11/2025 12:27:39 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 046 2022 00505 01