REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL Magistrada Ponente: AÍDA VICTORIA LOZANO RICO Bogotá D.C., trece (13) de abril de dos mil veintiséis (2026). Proyecto discutido en Sala ordinaria del 26 de marzo de 2026 y aprobado en sesión del 9 de abril del mismo año. Ref.
Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-0352024-00235-01. I. ASUNTO POR RESOLVER Se decide el recurso de apelación interpuesto por la demandante frente a la sentencia proferida el 22 de julio de 2025, por el Juzgado Treinta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá dentro del juicio de la referencia. II.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones. La demandante, a través de apoderado judicial, pidió que se declare la nulidad del acta de la asamblea general ordinaria de copropietarios del Edificio Junín P.H., celebrada el 6 de abril de 2024, mediante la cual se aprobó el presupuesto para la vigencia de ese año. Como consecuencia de lo anterior, solicitó que se ordene a la administración de la propiedad horizontal elaborar un nueva proyección que se ajuste al reglamento, excluyendo el cobro de portería de los locales 1 y 2.
Asimismo, requirió conminar a la administración con el propósito de que se convoque a otra asamblea de propietarios y presentar la propuesta económica1. 2. Sustento Fáctico. La parte actora, quien es propietaria del local 2, sostuvo que el presupuesto de egresos para la vigencia 2024, contraviene manifiestamente el reglamento de la copropiedad.
Específicamente, invocó el parágrafo del artículo séptimo del reglamento, el cual establece de manera expresa que los propietarios de los locales de la primera planta (Locales 1 y 2) no participarán a prorrata en gastos de aseo general del resto del edificio, conservación, alumbrado, sostenimiento de ascensores ni portería. Argumentó que la razón de esta exoneración es que dichos inmuebles se encuentran al exterior del edificio y no se benefician ni utilizan el servicio de portería. No obstante, esta disposición reglamentaria, la asamblea aprobó un presupuesto que incluye, para el local 2, un cobro mensual por servicio de portería de $1.022.215,68, lo que, según la libelista, incrementa indebidamente la cuota de expensas comunes a $1.505.417, en lugar del monto que se estima correcto de $483.202.
Adicionalmente, alegó vicios de nulidad, porque el acta de la asamblea incumplió los requisitos formales establecidos en el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, al omitir el nombre y calidad de los asistentes, sus unidades privadas, coeficientes y el detalle de los votos emitidos en cada decisión. Señaló también una aparente inconsistencia en el quórum, que inició en 90.49% pero cuya votación del presupuesto refleja una presunta representación del 96.56%, sin que exista constancia de la verificación del mismo en el momento de la votación ni del incremento de asistentes. 3.
Contestación. La convocada formuló sus excepciones de mérito oponiéndose a las violaciones normativas alegadas por la demandante2, en el siguiente 1 Archivo “002EscritoDemanda.pdf”. 2 Archivo “006ConstestaciónDemanda.pdf”. Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. orden: Primero, negó la vulneración del artículo 3 de la Ley 675 de 2001.
Afirmó que dicho precepto debe interpretarse en concordancia con la regla 31 de la misma normatividad, la cual regula los módulos de contribución en edificios de uso comercial o mixto. La defensa argumentó que el reglamento de propiedad horizontal del edificio, que data de 1968, no estipuló de manera expresa la sectorización por módulos de contribución, por lo que no existe fundamento legal para la pretensión de la demandante en este punto.
Segundo, controvirtió la supuesta violación del artículo 5, parágrafo 3, de la Ley 675 de 2001. Subrayó que esta norma utiliza el término “podrán”, indicando que la consagración de regulaciones especiales para la actividad mercantil es facultativa y no imperativa. Por lo tanto, su ausencia en el reglamento no constituye una ilegalidad. Tercero, rechazó la vulneración del artículo 47 de la Ley 675 de 2001, referente a las actas de asamblea.
Aseguró que el precepto sí se cumplió, ya que los copropietarios suscribieron una lista de asistencia que incluye el índice de copropiedad y la constancia de representación. Además, afirmó que los cuadros de votación, diligenciados en una hoja de Excel durante la asamblea, son anexos que forman parte integral del acta y demuestran la validez de las decisiones, habiéndose anunciado públicamente el total de los coeficientes en la votación. Finalmente, argumentó la existencia de un “hecho consolidado”, ya que las cuotas de administración y los rubros que las componen, específicamente para los locales comerciales, fueron debidamente aprobadas en la asamblea general extraordinaria del 26 de agosto de 2021.
Dicha decisión, alegó, es de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, incluida la demandante (Local 1), quien en su momento aprobó dichas cuotas. Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. 4. La Sentencia de Primera Instancia. El 22 de julio de 2025, el a quo desestimó las pretensiones y condenó en costas a la demandante.3 El despacho fundamentó su decisión en la aplicación prevalente de la Ley 675 de 2001, sobre el reglamento de propiedad horizontal del Edificio Junín PH, el cual data de 1968.
La juzgadora señaló que, si bien el reglamento original contenía un parágrafo en su artículo séptimo que eximía a los locales de la primera planta de pagos relacionados con el aseo general, sostenimiento de ascensores y portería, dicho manual es anterior a la Ley 675 de 2001. Luego, razonó que, conforme al artículo 86 de la Ley 675, las disposiciones de esta ley se entienden incorporadas a los estatutos anteriores y las decisiones que se adopten en contrario serán ineficaces.
El despacho determinó que la cláusula de exención del año 1968, no constituye un módulo o sector de contribución válido bajo los términos del artículo 31 de la Ley 675, pues no señala expresamente los bienes y servicios comunales que no están destinados al uso y goce general de esas unidades privadas. Asimismo, la sentencia estableció, con base en la prueba testimonial, que el servicio de conserjería se encarga del aseo de bienes comunes y la seguridad del edificio, constituyendo así una expensa común necesaria, ligada a la conservación y seguridad de la propiedad horizontal.
Por lo tanto, al no existir un módulo de contribución debidamente establecido, el pago de dicho rubro debe determinarse por el coeficiente de copropiedad, como lo dispuso la asamblea ordinaria de copropietarios el 6 de abril de 2024. Finalmente, se indicó que otros asuntos planteados por la demandante, como humedades o la solicitud de disminución del 50% de la cuota, no eran pertinentes al litigio fijado. 5.
La apelación. Inconforme con la decisión, la demandante la apeló, formuló sus reparos ante la juez a quo y los sustentó en esta Sede, argumentando que la sentencia desconoció normas de orden público y las disposiciones del 3 Archivo “020ActaAudienciaConcentrada202400235.pdf”. Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. reglamento de la copropiedad. La recurrente enfatizó que la falladora incurrió en varios yerros, como la obligación de aplicar los módulos de contribución y la sectorización de bienes y servicios comunes, conforme lo exige el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, siendo esta una norma imperativa para edificios de uso comercial o mixto.
Razonó que los locales 1 y 2, al ser exteriores y no beneficiarse de servicios como portería, aseo interno o ascensores, no deben sufragar dichos gastos.4 Asimismo, aseveró que el fallo ignoró el régimen de transición del artículo 86 de la Ley 675 de 2001, el cual establece que las disposiciones de esta ley se entienden incorporadas a los reglamentos antiguos que no fueron modificados y que cualquier decisión en contrario es ineficaz.
Arguyó además que el a quo pasó por alto que el propio reglamento de la copropiedad (Escritura Pública 5689 de 1968), en el parágrafo de su artículo séptimo, excluye expresamente a los propietarios de los locales de la primera planta del pago prorrateado de gastos de aseo general, ascensores y portería. Finalmente, acusó al juez de desconocer el principio de equidad y el artículo 16 del Código Civil, que impide a los particulares derogar mediante convenios (como una decisión de asamblea) las leyes en cuya observancia está interesado el orden público.
Con citación de jurisprudencia de la Corte Constitucional (sentencia C-738/02), reforzó la obligatoriedad de los módulos de contribución en propiedades mixtas. Con base en lo expuesto, solicitó a la Sala revocar la sentencia y acceder a las pretensiones de la demanda. III. CONSIDERACIONES Concurren los presupuestos procesales y no se advierte vicio que invalide lo actuado, por lo que se debe dictar la sentencia que resuelva el mérito de la segunda instancia; siendo del caso precisar que la competencia del superior está delimitada por los reproches sustentados en la apelación. Por consiguiente, se deja al margen del escrutinio cualquier cuestión que 4 Archivo “006Sustentación.pdf” en “02SegundaInstancia”.
Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. no hubiere suscitado inconformidad o no esté íntimamente relacionada con lo resuelto en el fallo cuestionado, en aplicación del artículo 328 del CGP. El escrutinio de la Sala se centrará, por tanto, en los yerros atribuidos por la recurrente al fallo de primera instancia, los cuales se contraen a dos ejes temáticos: (i) la presunta vulneración de normas sustanciales, concretamente el desconocimiento del parágrafo del artículo 7 del reglamento de propiedad horizontal de 1968 y la errónea interpretación de los preceptos 31 y 86 de la Ley 675 de 2001; además, (ii) la supuesta nulidad formal del acta por incumplimiento de los requisitos del canon 47 de la misma ley.
La Ley 675 de 2001, constituye el marco normativo fundamental que regula las relaciones jurídicas en edificios y conjuntos residenciales sometidos al régimen de propiedad horizontal. Específicamente, en lo que concierne a la organización y funcionamiento de las asambleas de copropietarios, su artículo 37 establece que este órgano está constituido por “los propietarios de bienes privados, o sus representantes o delegados, reunidos con el quórum y las condiciones previstas en esta ley y en el reglamento de propiedad horizontal”.
Esta disposición reconoce a la asamblea como el órgano supremo de decisión en la copropiedad, dotándola de amplias facultades para la administración y gobierno del edificio o conjunto. La importancia de las decisiones asamblearias se refleja en el carácter vinculante que la ley les otorga, señalando que “las decisiones adoptadas de acuerdo con las normas legales y reglamentarias son de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios, inclusive para los ausentes o disidentes, para el administrador y demás órganos, y en lo pertinente para los usuarios y ocupantes del edificio o conjunto”.
Debido a la trascendencia jurídica de las actuaciones asamblearias, resulta necesario garantizar su conformidad con el ordenamiento jurídico. De ahí que la validez de estas decisiones depende del cumplimiento Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. estricto de los requisitos formales y procedimentales establecidos en la ley (ad solemnitatem).
El artículo 39 del aludido estatuto dispone que “la Asamblea General se reunirá ordinariamente por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio de éste, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal”. Asimismo, la norma indica que “la convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario”.
Esta exigencia temporal resulta fundamental para garantizar el derecho de participación de todos los copropietarios, de suerte que las decisiones de las asambleas de copropietarios son ineficaces cuando se cita la reunión ordinaria con menos de quince días de anticipación o según el término reglamentario para las extraordinarias, también si la segunda convocatoria no se lleva a cabo en el tercer día hábil.
A su turno, el Parágrafo 1 del citado canon estatuye: “Toda convocatoria se hará mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos. Tratándose de asamblea extraordinaria, reuniones no presenciales y de decisiones por comunicación escrita, en el aviso se insertará el orden del día y en la misma no se podrán tomar decisiones sobre temas no previstos en este”.
Ahora bien, la evocada codificación ordena de manera categórica la sanción de nulidad absoluta para aquellas decisiones que contravengan los requisitos legales. En tal sentido, el artículo 45, en su parte final, dispone expresamente que “las decisiones que se adopten en contravención a lo prescrito en este artículo, serán absolutamente nulas”.
Esta previsión constituye el fundamento normativo directo para la acción de nulidad de actas de asamblea, imponiendo una sanción severa para garantizar el cumplimiento de las normas procedimentales. Entre las falencias que pueden presentarse en la conformación de la asamblea general se encuentran los vicios de convocatoria, defectos en la conformación del quórum, irregularidades en los procedimientos de votación, defectos en la elaboración del acta y violación de normas Ref.
Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. sustanciales. Estas infracciones no constituyen meras irregularidades formales, sino que afectan sustancialmente el derecho de participación de los copropietarios. Por su parte, el acta de asamblea constituye el documento que consigna las decisiones adoptadas y debe cumplir con requisitos específicos establecidos en la ley.
El artículo 47 de la Ley 675 de 2001, consagra los elementos que debe contener el acta y su omisión puede generar la nulidad de las decisiones consignadas. Más allá de los vicios formales, las decisiones asamblearias pueden ser nulas cuando contravengan normas sustanciales del ordenamiento jurídico, lo que incluye determinaciones que vulneren derechos fundamentales, excedan las competencias de la asamblea o contravengan disposiciones imperativas de la ley.
El aspecto nodal de la litis radica en determinar la norma aplicable para el cobro de las expensas comunes correspondientes al servicio de portería del Local 2, propiedad de la demandante. La apelante insiste en que el reglamento de 1968, en el parágrafo de su artículo séptimo, la exime expresamente de dicho pago y que esta disposición debe prevalecer, máxime cuando la Ley 675 de 2001, en su artículo 31, impone la creación de módulos de contribución para edificios de uso mixto, como el presente caso.
Contrario a lo sostenido por la recurrente, esta Sala comparte la tesis central del despacho de origen. La Ley 675 de 2001, estableció un nuevo régimen de propiedad horizontal que, si bien previó una transición para los reglamentos preexistentes, también impuso la incorporación de sus principios y normas imperativas. El precepto 86 de dicho cuerpo normativo es claro al señalar que las disposiciones de la nueva ley “se entenderán incorporadas” a los reglamentos anteriores y que “las decisiones que se tomen en contrario serán ineficaces”.
El principio general para la contribución a las expensas comunes Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. necesarias, definidas en el artículo 3 de la ley como aquellas requeridas para la “existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes”, es el coeficiente de copropiedad.
Así lo dispone el artículo 29. La excepción a esta regla general, invocada por la apelante, es el artículo 31, que regula los “módulos de contribución” para edificios de uso comercial o mixto. Esta norma autoriza una sectorización, pero no opera de manera automática ni convalida per se cualquier exoneración pactada en reglamentos anteriores.
Para que dicha sectorización sea oponible y eficaz bajo el nuevo régimen, el reglamento debe establecer técnicamente dichos módulos, delimitando los bienes y servicios que no son de uso general y el sector específico que se beneficia de ellos. La juzgadora de primera instancia acertó al concluir que la cláusula de 1968 (Parágrafo del Art. 7) no constituye un “módulo de contribución” en los términos técnicos del artículo 31 de la Ley 675, pues se trata de una exoneración pactada bajo un régimen legal anterior.
Al no haberse adaptado el reglamento de 1968, para crear técnicamente los módulos conforme a la nueva ley, la asamblea general, como máximo órgano de administración, no solo tenía la facultad, sino el deber de aplicar la regla general imperante: la contribución según el coeficiente de copropiedad (Art. 29). La decisión de la asamblea del 6 de abril de 2024, que aprobó el presupuesto incluyendo el costo de portería para el Local 2, no hizo más que aplicar la consecuencia jurídica prevista en el artículo 86 de la Ley 675: ante la ausencia de un módulo de contribución válidamente constituido, la norma del reglamento anterior (la exoneración) que contraría el principio general de pago por coeficiente (Art. 29) deviene ineficaz.
Además, como bien lo valoró el despacho a quo con base en la prueba testimonial, el servicio de “conserjería” no se limita a la portería interna, sino que abarca la seguridad y el aseo general, prestaciones que la Corte Constitucional ha enmarcado dentro de las “expensas comunes Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. necesarias” (Art. 3, Ley 675) al ser indispensables para la “vigilancia de los bienes comunes”. Estas actividades benefician a la totalidad de la copropiedad, incluyendo los locales exteriores, al preservar la integridad y seguridad del inmueble en su conjunto. Por lo tanto, los cargos de la apelación relativos a la vulneración de los artículos 31 y 86 de la Ley 675 y del reglamento interno no están llamados a prosperar.
La demandante también alegó la nulidad formal del acta por omitir la lista de asistentes, coeficientes y el detalle de los votos. Al respecto, el artículo 47 de la Ley 675 de 2001, exige que ese documento contenga, entre otros, “la relación de los propietarios que asistieron indicando su unidad privada y su coeficiente” y “los votos emitidos en cada caso”.
Sin embargo, la norma no prohíbe que dicha información conste en documentos anexos que hagan parte integral de la misma, como lo alegó la defensa al señalar la existencia de una lista de asistencia firmada y cuadros de votación en Excel, los cuales aportó con su contestación. Si bien las formalidades del acta son ad solemnitatem, como lo ha sostenido la jurisprudencia5, la parte demandante no demostró los anexos allegados incumplieran con los requisitos legales.
No advirtiendo esta Sala una irregularidad formal de la magnitud alegada que vicie de nulidad la decisión, este reparo también será desestimado. En conclusión, al no encontrar mérito en los reparos formulados por la apelante, la sentencia de primera instancia que negó las pretensiones será confirmada, condenando en costas de esta instancia a la parte recurrente, como lo ordena el numeral 3 del artículo 365 del CGP.
IV. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA QUINTA DE DECISIÓN CIVIL DEL 5 Corte Suprema de Justicia, SC, 24 may. 2000, rad. 5267, reiterada en SC19730-2017. Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia). Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República y por autoridad de la ley, RESUELVE Primero. CONFIRMAR la sentencia proferida el 22 de julio de 2025, por el Juzgado Treinta y Cinco Civil del Circuito de Bogotá. Segundo. CONDENAR en costas en esta instancia a la parte recurrente, para lo cual la Magistrada Sustanciadora fija las agencias en derecho, en la suma de dinero equivalente a un (1) Salario Mínimo Mensual Legal Vigente.
Liquídense por el a quo siguiendo los parámetros establecidos en el artículo 366 del CGP. Tercero. Por la Secretaría de la Sala, devuélvase el expediente a la oficina de origen, ofíciese y déjense las constancias a que haya lugar.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE Firmado Por: Aida Victoria Lozano Rico Magistrada Sala 016 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Ref. Proceso verbal de MÓNICA DEL PILAR MORENO FAJARDO contra EDIFICIO JUNÍN P.H. (Apelación de sentencia).
Rad. 11001-3103-035-2024-00235-01. Adriana Saavedra Lozada Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 001 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 51931b70c69322d44d877860ef000fc5aa328514b876bed4a2731202259042a2 Documento generado en 13/04/2026 12:39:52 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica