R.I. 16296 REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ - SALA CIVIL Bogotá D.C., veintisiete (27) de junio de dos mil veinticuatro (2024) Magistrada Ponente: Stella María Ayazo Perneth Proceso Radicado Demandante Demandados Instancia Asunto Verbal 11001310302220220007101 Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal Distribuciones OK Ltda., Álvaro Gómez Paiva y Pedro Riberto Angarita Higuera Segunda Sentencia Discutido y aprobado en Sala de 19 de junio de 2024, acta n° 24.
ASUNTO Se procede a resolver el recurso de apelación1 interpuesto por el apoderado judicial del extremo pasivo contra la sentencia proferida en audiencia el 1° de febrero de 20232 por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de esta ciudad, en el asunto de la referencia. I.
ANTECEDENTES 1) Petitum de la demanda:3 A través de apoderado judicial, la libelista solicitó: i) Se declare judicialmente terminado el contrato de arrendamiento suscrito, el 10 de agosto de 2005, entre el representante legal del Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal en condición de arrendadora, la empresa Distribuciones OK Ltda. en calidad de arrendataria, y los señores Álvaro Gómez Paiva y Pedro Riberto Angarita como 1 Recibido por reparto el 14 de febrero de 2023, archivo: “0ActaReparto”, carpeta “CuadernoTribunal”. 2 Archivo “060ActaAudienciaConcentrada20220071”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 3 Archivo “004Demanda”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310301220190079101 coarrendatorios, sobre las instalaciones del salón comunal de esa copropiedad, ubicado en la carrera 101 # 82 – 49 de Bogotá. ii) Como consecuencia de lo anterior, se ordene al extremo pasivo restituir a la demandante el bien inmueble en comento y, en caso de no efectuarse la entrega voluntaria, se comisione con amplias facultades al funcionario correspondiente para que practique la diligencia de lanzamiento. iii) Se condene a los demandados al pago de costas y agencias en derecho. 2) Elementos fácticos: Los fundamentos que soportan las pretensiones admiten el siguiente compendio: 2.1.
Según se relata en el líbelo introductor, las partes en contienda, el 10 de agosto de 2005, celebraron contrato de arrendamiento en el que el Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal entregó en alquiler a los convocados Distribuciones OK Ltda., Álvaro Gómez Paiva y Pedro Riberto Angarita Higuera, el primer piso del salón comunal ubicado la Carrera 101 # 82 – 49 de Bogotá correspondiente a esa unidad inmobiliaria, en la modalidad de local comercial. 2.2.
Desde dicha calenda el bien ha sido utilizado para la explotación económica de un supermercado, que tiene por objeto la venta al por mayor y al detal de víveres, rancho, licores, lácteos, panadería, frutas, verduras, productos misceláneos, cárnicos, entre otros, pactándose un canon inicial de $2.000.000. Precio que, debido al incremento anual, a la fecha de la presentación de la demanda asciende a $8´100.602. 2.3.
La duración del convenio se acordó por cinco (5) años, y ha tenido dos prórrogas automáticas; la primera en el período comprendido entre el 11 de agosto de 2010 y el 10 de agosto de 2015; y la segunda entre el 11 de agosto de 2015 y el 10 de agosto de 2020. 2.4. El 23 de enero de 2020 el administrador de la copropiedad demandante envió comunicación dirigida a la dirección física de la persona jurídica accionada, en la que informó su decisión de “no renovar el contrato” y solicitó la restitución del bien objeto de alquiler.
Y, por ello, erigió como causal la contenida en el numeral 3° del artículo 518 del Código de Comercio, por Rad. 11001310301220190079101 motivo de que existe la necesidad de “demoler y llevar a cabo una obra nueva de construcción” en ese lugar. 2.5. Tal determinación se adoptó a propósito de la Resolución No. 454 de 2000 expedida por la Alcaldía Local de Engativá, en donde se dispuso la obligatoriedad de desmantelar la portería existente en la parte externa.
Tema que, indica, se trató en la Asamblea General Ordinaria de copropietarios de 31 de marzo de 2019, en la que se habló de la necesidad de realizar la obra de construcción aludida, en las instalaciones de esa unidad horizontal. 2.6. En desmedro de lo anterior, la vigencia del acuerdo de voluntades culminó el 10 de agosto de 2020 sin que los arrendatarios hubiesen entregado el inmueble. 3) Actuación procesal: Mediante auto de 31 de marzo de 20224 se admitió la demanda; y, una vez notificada, la accionada allegó escrito de contestación5 en el que formuló como excepciones las siguientes: “la causal alegada no le es oponible a los arrendatarios”, “la obra nueva no es necesaria, ni apremiante para la demandante”, y “buena fe de la arrendataria”.
Vías de defensa en las que se señaló que el motivo que dio lugar a la causal de restitución invocada no se encuentra fundado, máxime que al escrito contentivo del desahucio no se acompañó prueba de la existencia de licencia que soporte el interés de la actora de demoler el bien en el que opera el establecimiento, ni de construir allí una nueva edificación. Agotadas las oportunidades de traslado y contradicción, en proveído de 22 de septiembre de 20226 se señaló fecha para desarrollar la audiencia prevista en el artículo 372 del Código General del Proceso; la cual, tuvo lugar el 1° de febrero de 20237.
En dicha diligencia se evacuaron de manera concentrada las etapas de la audiencia inicial, así como el decreto y recaudo de las pruebas respectivas, se recepcionaron alegatos de conclusión y se resolvió de fondo la controversia. 4 Archivo “007AutoAdmiteRestitucion”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 5 Archivo “019AllegaContestacionDemanda”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 6 Archivo “024AutoConvocaAudienciaConcentrada202200071”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 7 Archivo “060ActaAudienciaConcentrada20220071”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310301220190079101 II. SENTENCIA DE PRIMERA INSTANCIA Luego de encontrar acreditados los presupuestos procesales, la a quo dispuso (i) declarar no probadas las excepciones promovidas; (ii) disponer la terminación del contrato de arrendamiento suscrito entre las partes, de calenda 10 de agosto de 2005; (iii) ordenar al extremo pasivo restituir inmueble ubicado en la Carrera 101 No. 82 – 49 de Bogotá, correspondiente al primer piso del salón comunal del Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal; y (iv) condenar en costas a la parte pasiva.
Lo anterior, tras considerar que en el sub lite se cumplen a cabalidad las condiciones sustanciales necesarias para dar lugar a la extinción del acuerdo de voluntades prenotado, por cuanto se probó, sin contención alguna, lo allí convenido; se acreditó la materialización del desahucio con un plazo superior a seis (6) meses en el que se indicó como causal la contenida en el numeral 3° del artículo 518 del Código de Comercio; y, se evidenció que los tres (3) accionados asintieron en conocer dicha comunicación contentiva de la solicitud de restitución. Por tanto, además de señalar que tal acto de enteramiento se ajustó a lo establecido en los artículos 520 y 522 del Código de Comercio, la juez de primer grado, frente a la ausencia de demostración de las obras de demolición y de nueva construcción que se harían en el predio, indicó que “la ley no exige ninguna condición adicional, distinta al desahucio, para que no haya lugar a la renovación del arriendo como se desprende del artículo 520 del Código de Comercio.
Es más, de ser necesaria la recuperación judicial del bien, tampoco es preciso acreditar la causal aducida, ya que basta que se afirme, pues en caso de que el arrendador incumpla lo que manifestó en el desahucio debe asumir las consecuencias, en cuanto se vería compelido a indemnizar al empresario”. III. LA APELACIÓN Inconforme con la decisión, la accionante formuló recurso de alzada fundado en los siguientes argumentos, que se sintetizan de la siguiente forma: i) En primer lugar, indicó que en la determinación de la a quo se efectúo una “interpretación errónea de la causal de restitución” alegada, como quiera que, contrario a lo señalado en la sentencia, el extremo activo debía probar la veracidad de los motivos del desahucio, esto es, la existencia de licencia de parte de la curaduría urbana respectiva para realizar la demolición y posterior Rad. 11001310301220190079101 reconstrucción de las obras que se van a efectuar en el inmueble pretendido en esta acción. Además, refirió de manera genérica que debe darse aplicación sistemática a la normatividad contenida en los artículos 522 del Código de Comercio y en los preceptos concordantes de la Ley 675 de 2001, que regulan que es obligación de la copropiedad agotar en debida forma esa decisión mediante asamblea ordinaria con el quorum deliberatorio y decisorio respectivos. ii) En segundo término, aludió la presencia de “errores de valoración probatoria” en la providencia de primer grado, toda vez que, en su sentir, ninguno de los instrumentos obrantes en el expediente da cuenta de la materialización de la causal, ni de la verdadera necesidad de las obras que presuntamente piensan realizarse en el predio, como se indica en los hechos de la demanda.
Aspecto sobre el que agregó que la manifestación del arrendador y la carta de desahucio son insuficientes para declarar operante la causal prenotada, amén que deben valorarse el interrogatorio de la parte accionante, los documentos dirigidos ulteriormente al plenario correspondientes a la solicitud de licencia de construcción y los planos de las obras a realizar, así como el contenido del acta de asamblea de copropietarios allegada por la demandante de fecha 31 de marzo de 2019, en los que no se constata que sea menester realizar la obra por la que se invocó el inmueble en restitución. IV.
CONSIDERACIONES 1) Presupuestos procesales En el sub lite, se advierte la presencia de los presupuestos requeridos para considerar válidamente trabada la relación jurídico procesal, toda vez que el juez de conocimiento cuenta con atribuciones para conocer del caso y el tribunal para resolver la alzada; asimismo, las personas enfrentadas en la litis ostentan capacidad para ser parte, y no se vislumbra vicio de nulidad que afecte la tramitación. De ese modo, es dable decidir esta apelación; lo anterior, claro está, sin perjuicio de advertir que la competencia de la Sala se limitará al examen de los reparos que fueron planteados en el primer grado 8 y sustentados en la 8 Grabación “052Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310301220190079101 segunda instancia, en consonancia con lo señalado por la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia SC3148 de 2021 9, en la que se indicó lo siguiente: “Se sigue de todo lo hasta aquí expuesto, que las facultades que tiene el superior, en tratándose de la apelación de sentencias, únicamente se extiende al contenido de los reparos concretos señalados en la fase de interposición de la alzada, oralmente en la respectiva audiencia o por escrito en la oportunidad fijada en el inciso 2º del numeral 3º del artículo 322 del Código General del Proceso, siempre y cuando que, además, ello es toral, hubiesen sido sustentados ( )”.
(Negrilla fuera del texto original) 2) Fundamentos jurídicos del contrato de arrendamiento De manera general, debe recordarse que, en ejercicio de la autonomía de la voluntad privada, las personas pueden regular sus actividades negociales con el fin de brindar eficacia jurídica a sus actos o manifestaciones10. Ejemplo de ello son los convenios contractuales contenidos en la relación de arrendamiento, los cuales se encargan de expresar, entre los contratantes y ante terceros su querer a la hora de comerciar, en observancia de los principios constitucionales y legales.
Amén que se caracteriza por ser bilateral con obligaciones reciprocas para los contratantes, de índole oneroso, principal, consensual y conmutativo. Sobre su definición y formación, de modo general, el artículo 864 del Código de Comercio contempla que “[e]l contrato es un acuerdo de dos o más partes para constituir, regular o extinguir entre ellas una relación jurídica patrimonial, y salvo estipulación en contrario, se entenderá celebrado en el lugar de residencia del proponente y en el momento en que éste reciba la aceptación de la propuesta”, remitiéndose para su definición específica al canon 1973 del Código Civil que establece: “El arrendamiento es un contrato en que las dos partes se obligan recíprocamente, la una a conceder el goce de una cosa, o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por este goce, obra o servicio un precio determinado.” 9 MP.
Álvaro Fernando García Restrepo. 10 Corte Constitucional. Sentencia T-338 de 1993 M.P. Alejando Martínez Caballero. Rad. 11001310301220190079101 Constituyéndose como obligaciones del arrendador, a voces del precepto 1982 ibidem, entre otras, i) entregar al arrendatario el bien objeto de negociación, ii) mantenerlo en estado de servir, iii) así como librar al arrendatario de toda perturbación en su uso y goce.
Por su parte, el artículo 1996 y las siguientes disposiciones conexas de tal codificación, establecen como obligaciones del arrendatario, entre otras: i) emplear la cosa según lo pactado; ii) conservarla como lo haría un buen padre de familia; iii) hacer las reparaciones locativas; y, además, iv) pagar el precio o renta correspondiente. Incluso, en el escenario de los contratos de alquiler de orden comercial, catalogados como tal en virtud de lo previsto en el artículo 20-4 y 518 del Código de Comercio, el legislador protege al comerciante arrendatario en la tenencia del inmueble, otorgándole derecho a la renovación del acuerdo cuando lo ha ocupado por no menos de dos años consecutivos en desarrollo de un mismo establecimiento mercantil.
Lo anterior, salvo que ocurra alguna de las causales legales reguladas en el canon 518 ibidem, a saber: (i) el incumplimiento contractual; (ii) cuando el propietario requiera el predio arrendado para su propia habitación o con el fin de establecer una empresa sustancialmente diversa de la del locatario; y, (iii) cuando el inmueble arrendado deba ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin su previa entrega. 3) Caso concreto 3.1.
Revisado el asunto sub examine, de entrada, advierte la Sala la necesidad de confirmar de forma plena la sentencia de primer grado, ante la inviabilidad de los reparos promovidos por la accionante. Lo anterior, toda vez que la confrontación de esa decisión de fondo con las distintas pruebas recaudadas permite evidenciar que se cumplen a cabalidad las condiciones que establecen los artículos 518-3 y 520 del Código de Comercio, para no dar lugar a la renovación del contrato de arrendamiento de local comercial existente entre las partes y, consecuentemente, ordenar al extremo pasivo restituir el inmueble pretendido en esta acción. De ese modo, para los fines temáticos de la decisión, se resolverán en conjunto los motivos de apelación, debido a que se sirven de similares argumentos, y tienen por objeto generar un nuevo análisis de las vías de defensa planteadas, de cara a las distintas pruebas, especialmente, los Rad. 11001310301220190079101 interrogatorios de parte, y los documentos dirigidos al plenario por el extremo activo. 3.2.
De conformidad con lo anterior, es menester recordar que, según lo ha expresado desde antaño la Sala Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en sentencia de 14 de abril de 2008 11, el fin inicial del legislador a través de los artículos 515 y ss. del Código de Comercio, es salvaguardar los derechos del comerciante por el interés público que comporta el ejercicio que desempeñan ante la sociedad.
De suerte que, “quien entrega en arrendamiento un inmueble o local de su propiedad para que el arrendatario instale allí un establecimiento de comercio, lo está afectando en provecho de ese tercero, porque la actividad económica ejecutada conlleva, en principio, la creación de algunos intangibles”. Igualmente, agregó la Alta Corporación de cierre civil en dicha providencia, “cuando el arrendador pretenda recuperar la tenencia del bien, no lo puede hacer cuando a bien lo tenga, sino en armonía con los derechos del locatario, entre ellos, el derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento del mismo, cuando este ha tenido una duración no inferior a dos años”.
Máxime que se estima que, en aquel lapso, el arrendatario ya ha erigido su empresa y se ha dado conocer al público. Cuestiones que legitiman “defender la permanencia del establecimiento de comercio como bien económico, pero también los valores intrínsecos, humanos y sociales que igualmente lo constituyen.”12 Así pues, bajo los apremios del inciso 1° del canon 518 del Estatuto Mercantil, el arrendatario de local comercial tiene, en principio, derecho a la renovación del contrato de arrendamiento y a continuar gozando de la propiedad comercial en el lugar arrendado cuando: (i) ha ocupado título de arrendamiento el inmueble para la explotación de una unidad comercial por no menos de dos años consecutivos;
(ii) ha explotado durante ese plazo un mismo establecimiento; y, (iii) a pesar de haber vencido su duración inicial no se presenta alguna de las situaciones que señalan los tres numerales de tal precepto. 3.2.1. Ahora bien, lo anterior no significa que se limite o desconozca el derecho del arrendador sobre el inmueble, en razón a que lo que se busca es “proteger simplemente un elemento creador de beneficios económicos que no es 11 MP.
Jaime Alberto Arrubla Paucar. Referencia C-2300131030022001-00082-01. 12 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil. Sentencia 184 de 24 de septiembre de 2001. Exp. 5876. Rad. 11001310301220190079101 obra del propietario sino del inquilino, para que cada uno ejerza su derecho en la medida de lo que es suyo”13. De hecho, tal como lo expresó la providencia de primer grado, al arrendador le asiste a su vez el derecho a negarse a renovarlo y a obtener la restitución del inmueble o local, sin lugar a pagar indemnización alguna, entre otros eventos, cuando el bien deba ser demolido para efectuar la “construcción de una obra nueva” como lo prevé el numeral 3° del citado articulado, al indicar que: “El empresario que a título de arrendamiento haya ocupado no menos de dos años consecutivos un inmueble con un mismo establecimiento de comercio, tendrá derecho a la renovación del contrato al vencimiento del mismo, salvo en los siguientes casos: (…) 3) Cuando el inmueble deba ser reconstruido, o reparado con obras necesarias que no puedan ejecutarse sin la entrega o desocupación, o demolido por su estado de ruina o para la construcción de una obra nueva.” Lo anterior, claro está, con la condición de que desahucie al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación, como lo exige el precepto 520 ejusdem: “En los casos previstos en los ordinales 2o. y 3o. del artículo 518, el propietario desahuciará al arrendatario con no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato, so pena de que éste se considere renovado o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial.
Se exceptúan de lo dispuesto en este artículo los casos en que el inmueble sea ocupado o demolido por orden de autoridad competente.” De donde se desprende que ese acto se configura como otro elemento protector, en la medida en que, al tenerse por los arrendatarios un conocimiento anticipado de que arrendador no lo renovará, se les posibilita adoptar oportunamente las medidas de publicidad necesarias “para conservar los intangibles existentes en torno a su actividad”14, y así disminuir o eliminar todas las consecuencias que se puedan derivar de un traslado intempestivo.
De ese modo, el propietario o el arrendador deberá desahuciar al arrendatario con no menos de seis (6) meses de anticipación a la fecha de vencimiento del plazo convenido “(…) so pena de que este se considere renovado 13 Comisión redactora del Código de Comercio de 1958. Ministerio de Justicia. Tomo II, pág. 37. 14 Contratos Mercantiles, Jaime Alberto Arrubla Paucar, Tomo I, 8ª edición, Ed. Dike, pág. 528.
Rad. 11001310301220190079101 o prorrogado en las mismas condiciones y por el mismo término del contrato inicial”. Precisamente, sobre el alcance de esa figura, la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia, entre otras, en sentencia de 24 de septiembre de 2001, expediente n° 587615, definió el desahucio como“(…) el derecho que tiene el empresario, para que se le anuncie por parte del propietario del inmueble, el enervamiento del derecho de renovación por darse alguna de las circunstancias previstas por los ordinales 2° y 3° del artículo 518 ibidem, con el fin de aminorar los perjuicios que puede ocasionarle la restitución de la tenencia. De tal modo que este es un aviso que se le da al arrendatario para que en el razonable término que la norma fija, se ubique en otro lugar con posibilidades de continuar la explotación económica del establecimiento, con la misma fama, clientela y nombres adquiridos, porque en dicho plazo puede adoptar todas las medidas de publicidad y traslado que resulten convenientes” En tales casos, dijo el Alto Tribunal Civil en aquella decisión que “(…) para efectos probatorios se recomienda hacerlo en forma de carta, la cual puede ser entregada personalmente al arrendatario, dejando constancia de la entrega o enviándola por correo certificado”16.
Ya que, cumplido esto, se entenderá que el arrendatario conoce, entonces, la voluntad del arrendador y, sobre esa base, deberá hacer la entrega del bien arrendado. 3.3. Ciertamente, en el asunto de marras, se observa que las pretensiones de la demanda fueron encaminadas exclusivamente a obtener i) la declaratoria de terminación del contrato de arrendamiento celebrado entre el representante legal del Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal como arrendadora, Distribuciones OK Ltda. como arrendataria, y los señores Álvaro Gómez Paiva y Pedro Riberto Angarita Higuera como coarrendatarios; así como ii) la restitución, a favor de la demandante, del inmueble identificado como salón comunal, primer piso, del predio ubicado en la Carrera 101 # 82 – 49 de esta ciudad, en virtud de que se requiere para “ser demolido o reconstruido con obras de imposible realización sin el desalojo”.
Lo anterior, en efecto, se fundamentó en la causal prevista en el numeral 3° del artículo 518 del Estatuto Mercantil, con el argumento de que allí se construirá una portería y una entrada a las instalaciones de la copropiedad, y, a su vez, se buscó soportar en el curso del proceso con los planos aportados 15 MP. José Fernando Ramírez Gómez. 16 Ibidem.
Rad. 11001310301220190079101 por el extremo activo17, así como con la solicitud de licencia de construcción18 dirigida por esa parte. Actividades de cimentación que surgen de la actuación administrativa que la Alcaldía Local de Engativá adelanta contra la accionante, descrita, por demás en el documento de desahucio radicado con el líbelo introductor 19. 3.3.1.
Con todo, sobre este tópico cumple señalar que ninguna de las partes controvirtió la existencia del contrato de arrendamiento que los vincula, ni desconoció su posición contractual frente a ese convenio. Amén que tampoco se reparó en la existencia del desahucio, ni en la forma en tuvo lugar su enteramiento frente a cada accionado. De hecho, los motivos de la censura se concretan, precisamente, en la causal utilizada por la parte actora para solicitar la restitución del inmueble, en el entendido que, según lo expresó la pasiva en sus reproches, debían probarse de manera contundente los hechos justificativos del numeral 3° del canon 518 ut supra, como lo son la necesidad de la demolición y de las nuevas obras que se desarrollarían en ese bien, así como la existencia de licencia de construcción de parte de la Curaduría Urbana correspondiente. 3.3.2.
Sobre este sendero, se destaca que, en virtud la relación negocial existente entre las partes, soportada, inclusive, en los interrogatorios evacuados sobre los sujetos procesales, los aquí demandados han detentado el predio arrendado con el mismo establecimiento de comercio, a saber, Distribuciones OK20 desde el 10 de agosto de 2005. De ahí que dichas personas, en aplicación del inciso primero del citado canon 518 ut supra, tienen derecho a la renovación del contrato de arrendamiento al vencimiento respectivo.
Máxime que dicho acuerdo de voluntades, convenido por periodos de cinco (5) años, se prorrogó automáticamente el día 10 de agosto de los años 2010 y 2015, entendiéndose que el último de los lapsos aducidos en la demanda vencería el 10 de agosto de 2020. Sin desconocer tales eventos, la demandante, en uso de la causal prenotada, alegó que requiere el inmueble “para iniciar la obra de construcción de portería y entrada a los interiores” y que, por esa razón, “es necesario utilizar el espacio que les fue arrendado, para disponerlo y comenzar la obra nueva de 17 Archivo “047PlanoBochica2023”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 18 Archivo “045RadicacionCuraduria”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 19 Folio 7 del archivo “002Contrato”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 20 Folio 57 del archivo “019AllegaContestacionDemanda”, carpeta “01CuadernoPrincipal”.
Rad. 11001310301220190079101 construcción de la portería para la entrada a los interiores”21; situación que, incluso, fue ratificada por la representante legal de la demandante en su declaración rendida en la audiencia del 1° de febrero de 2023, quien, ante la pregunta de la a quo “cuál fue la razón por la cual se pidió la restitución del local”22 expresó “para hacer las porterías del conjunto”23.
Todo lo anterior, en efecto, condujo a la materialización del desahucio de que trata el artículo 520 del Código de Comercio el 23 de enero de 202024, esto es, con una antelación de “no menos de seis meses de anticipación a la fecha de terminación del contrato”; cuyo contenido se enteró a las partes de forma escrita y verbal como da cuenta la carta dirigida en esa data a la sociedad accionada por conducto de su representante legal, así como las declaraciones de parte rendidas por los señores Álvaro Gómez Paiva y Pedro Riberto Angarita Higuera, quienes de manera unánime aceptaron “conocer del requerimiento realizado por la demandante”, que se motivó en “las obras que demolición y construcción de portería y accesos” aludidas por la actora.
Requerimiento sobre el que la representante legal de la copropiedad, por su parte, confirmó en audiencia que se realizó de manera oportuna, al indicar en sus respuestas que el desahucio se llevó a cabo “siete u ocho meses antes del vencimiento del contrato”25. Acto este último que, más allá de ajustarse a los lineamientos de ese precepto mercantil, comprende lo expresado por el presente tribunal en casos de similares connotaciones, entre otras, en la sentencia de 25 de marzo de 201426, quien en lo relativo al desahucio explicó: “Expresado de otro modo, tal precepto normativo no prevé mayores exigencias de tipo formal o procedimental, de ahí que la doctrina haya considerado que el desahucio no es solemne, puede verificarse por carta privada o incluso verbalmente o hacerlo por medio de diligencia judicial.
Lo importante del desahucio es poder probar su realización cuando sea necesario (…)”. (Negrilla fuera del texto original) 3.3.3. Ahora bien, respecto de los reproches erigidos por el extremo pasivo que se cimientan en que, previo al desahucio y a la presentación de la demanda, debieron agotarse gestiones particulares como lo es que la Asamblea Ordinaria de la copropiedad accionada con una votación del 70% 21 Folio 7 del archivo “002Contrato”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 22 Minuto 40:34, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal” 23 Minuto 40:39, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal” 24 Folio 7 del archivo “002Contrato”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 25 Minuto 37:40, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 26 Tribunal Superior de Bogotá. Sala Civil.
M.P. Oscar Fernando Yaya Peña. Sentencia de 25 de marzo de 2014. Radicación 11001 3103 027 2010 00478 01 MP. Oscar Fernando Yaya Peña. Rad. 11001310301220190079101 adoptó la decisión de terminar el contrato por razón de modificaciones en el inmueble, sumado demostrar ante los arrendatarios y el operador judicial qué obra se va a realizar en el predio, y acreditar la licencia de construcción correspondiente, desde luego, tales agravios no tienen vocación de prosperidad en este asunto.
En efecto, acertó la a quo al determinar que el sistema normativo no exige que, con el desahucio deba acompañarse prueba de los hechos que fundamentan la causal, ni que para lograr la restitución del inmueble deban agotarse consigo cargas como las que aluden los opositores. Habida cuenta que, contrario a lo señalado por los recurrentes, el escenario que plantean en la alzada sale del resorte y alcance de este trámite procesal.
Por lo mismo, los reparos atinentes la “interpretación errónea de la causal de restitución” y a “errores de valoración probatoria” en la providencia de primer grado, no tienen lugar a ser aptos; como quiera que, para lograr la restitución del inmueble, la arrendadora, al haberse apoyado en una razón legal, no estaba compelida a probar los motivos que justifican su solicitud de entrega del bien como lo señalan los recurrentes, amén que esa no es una exigencia que comprenda el numeral 3° del canon 518 ut supra, ni el artículo 520 del Estatuto Comercial.
Contrario sensu, aquella acreditación debe darse dentro del lapso establecido en el precepto 522 ibidem, en el entendido que, quien figura como arrendador y solicita el inmueble en virtud de las opciones que contraen los numerales 2 y 3 del canon 518 ejusdem, cuenta con un plazo específico para llevar a cabo los actos respectivos propios de la causal, so pena de tener que indemnizar a los arrendatarios por los perjuicios causados en un escenario judicial y bajo un mecanismo distinto al que ocupa nuestra atención. Norma inicial que, sobre el particular, contempla lo siguiente: “Si el propietario no da a los locales el destino indicado o no da principio a las obras dentro de los tres meses siguientes a la fecha de la entrega, deberá indemnizar al arrendatario los perjuicios causados, según estimación de peritos.
Igual indemnización deberá pagarle si en esos mismos casos arrienda los locales, o los utiliza para establecimientos de comercio en que se desarrollen actividades similares a las que tenía el arrendatario. (…) El inmueble respectivo quedará especialmente afecto al pago de la indemnización, y la correspondiente demanda deberá ser inscrita como se previene para las que versan sobre el dominio de inmuebles.
(Negrilla fuera del texto original) Rad. 11001310301220190079101 Tópico sobre el que la Sala de Casación Civil de la Corte Suprema de Justicia en la sentencia de 14 de abril de 200827, en punto a la no necesidad de probar los motivos de la causal, claramente señaló que “la ley no exige ninguna condición adicional, distinta al desahucio, para que no haya lugar a la renovación del arriendo.
Así se desprende del artículo 520 del código de comercio ( ). Es más, de ser necesaria la recuperación judicial del bien, tampoco es preciso acreditar la causal aducida, basta que se afirme, pues en caso de que el arrendador incumpla lo que manifestó en el desahucio debe asumir las consecuencias, en cuanto se vería compelido a indemnizar al empresario”.
(Negrilla de la Sala) De modo que no se evidencia que la a quo haya interpretado de manera errónea la causal, así como tampoco que dejara de tener probado algún supuesto normativo necesario para declarar la terminación del contrato y ordenar la restitución del inmueble; máxime que, se insiste, las normas acabadas de citar no exigen acreditación alguna de los motivos en los que se funda la solicitud de entrega.
Igualmente, no tiene suficiente vigor el hecho de que la parte pasiva cumpliera en el tiempo sus obligaciones convencionales, toda vez que tal circunstancia no es impeditiva para que la arrendadora, en caso de considerarlo necesario, haga uso de las facultades contenidas en lo numerales 2 y 3 del artículo 518 ampliamente referenciado, previo desahucio, con miras a lograr la restitución para el desarrollo de los actos allí previstos.
Es más, como explicó la Corporación de cierre civil en sentencia más reciente SC2500-202128, no debe olvidarse que fue el mismo legislador el que preceptuó las causales de excepción a la renovación del pacto en los específicos escenarios mencionados, precisamente para “armonizar los intereses subjetivos de los contratantes y alinearlos con el interés supremo que resulta ser el bienestar común y el principio de solidaridad constitucional económica-social, atrás expuesto; y, por supuesto, desterrar la arbitrariedad en el ejercicio de los derechos, para dar paso a la razonabilidad y la realización de la justicia en la solución de los conflictos”.
Motivo por el que, si la copropiedad debe modificar la estructura del salón comunal – local para construir un nuevo acceso como lo indicó en el desahucio y en la demanda, a todas luces era viable invocar la causal tercera del referido precepto sustancial para esos fines. 27 Corte Suprema de Justicia. Sentencia de 14 de abril de 2008. Exp. 2001 08201. 28 Corte Suprema de Justicia. Sala de Casación Civil.
M.P. Luis Armando Tolosa Villabona. Sentencia de 23 de junio de 2021. Exp. 08001-31-03-010-2013-00168-01. Rad. 11001310301220190079101 Incluso, al indagarse por la juez acerca de motivos de la causal, la representante legal de la accionante, ante la pregunta respondió “el proyecto es elaborar los casilleros de los 600 inmuebles en la sala de espera, obviamente, el puesto de los de los 6 vigilantes que prestan el servicio a la copropiedad, un bicicletero, y una sala de juntas, ese es básicamente es el plano.”29 A lo que agregó esa declarante, frente al trámite administrativo que adelanta la Alcaldía Local de Engativá y que se indica en los hechos de la demanda que “en este momento tenemos un proceso policivo de la portería de la entrada 57 porque está invadiendo espacio público y en este justo momento estamos demoliendo la caseta; entonces nos quedamos en el aire, no tenemos dónde colocar los vigilantes.”30 Y, sobre las preguntas atinentes a las decisiones adoptadas por la propiedad horizontal sobre el particular, dicha representante legal indicó “cuando se tomó la decisión de hacer esto en el inmueble que se está pidiendo en restitución, tuvimos Asamblea el 15 de enero del año en curso, donde esa Asamblea nos aprueba esas adecuaciones en ese salón social.”31 Respuestas que permiten considerar que la valoración probatoria emprendida por la a quo en su decisión no resulta irregular, habida cuenta que del examen de esa declaración se advierte que su contenido es concordante con los motivos en los que se fundó la causal de no renovación descrita en el escrito de desahucio antes acotado.
Por demás, en el interrogatorio de parte que se evacuó sobre la representante legal de la demandante no reposa declaración alguna en la que se desvirtúe el contenido de la causal empleada, o que dé lugar a llevar a cabo una valoración distinta a la realizada en la primera instancia. Amén que esa prueba, sin perjuicio de que constituya un medio independiente, “no debe servir de fuente para la creación de su propia demostración32, sino apenas para determinar elementos propios de la confesión o para la reafirmación o aclaración de supuestos fácticos previamente relatados.
Consecuencia suasoria que, se insiste, no se advierte existente en este caso. 3.3.4. Igualmente, debe advertirse que esta instancia no es la idónea para discrepar acerca del carácter legal o no de las discusiones que sobre el particular planteen los copropietarios en las asambleas ordinarias celebradas 29 Minuto 40:58, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal”. 30 Minuto 42:19, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal Minuto 41:24, grabación “051Audiencia372y373”, carpeta “01CuadernoPrincipal” 32 Corte Suprema de Justicia. Sala Civil.
Sentencia STC9197-2022. MP. Octavio Augusto Tejeiro Duque. 31 Rad. 11001310301220190079101 a nombre de la demandante, ya que, para ese fin, el legislador ha previsto vías procesales en las que pueden erigirse ese tipo de reproches. De modo que son inaplicables al sub lite los preceptos contenidos en la Ley 675 de 2001 y no existe lugar a dar una aplicación sistemática al respecto como se invocó en la alzada.
Por lo mismo, no tenía lugar a valorarse de forma distinta el acta de asamblea de copropietarios realizada en el Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal el 31 de marzo de 2019, así como tampoco la solicitud de licencia de construcción y los planos de la obra a realizar, allegados de manera ulterior al trámite de la primera instancia, en tanto estos no arrojan elementos que desvirtúen el uso legítimo de la causal.
De hecho, aunque la parte actora no aportó documento específico que permita establecer que se cuente actualmente con el licenciamiento como lo pretendieron los demandados, es del caso reiterar que esa actividad no es exigida por el legislador para la demostración de la causal; pues, como lo señaló la juez de instancia, no era necesaria su incorporación a este proceso por resultar ajena por completo a su trámite natural. 3.3.5.
En todo caso, frente a los reproches del extremo opositor, debe reiterarse que estos son prematuros de cara a la relación sustancial que aún existe entre las partes, amén que, solo hasta tanto se materialice la entrega del inmueble y venza el plazo de que trata el canon 522 del Código de Comercio, los arrendatarios podrán hacer uso de la facultad allí prevista para verificar si, en verdad, fueron realizadas las obras de demolición y reconstrucción indicadas en el desahucio, y ahí si ejercer las acciones indemnizatorias del caso contra quien fungió como su arrendadora. 4) Conclusión Con fundamento en las consideraciones antes consignadas, se determina que ninguno de los reparos tiene vocación de prosperidad.
Por ende, la sentencia de primer grado se confirmará totalmente. Circunstancia esta última que conduce a condenar en costas de esta instancia al extremo apelante, en virtud de lo establecido en el numeral 3° del artículo 365 del Código General del Proceso. Rad. 11001310301220190079101 V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá, en Sala Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la Constitución y la Ley,
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia de 1° de febrero de 2023 proferida por el Juzgado Veintidós Civil del Circuito de Bogotá, por las razones prenotadas.
SEGUNDO: Condenar en costas a los demandados recurrentes Distribuciones OK Ltda., Álvaro Gómez Paiva y Pedro Riberto Angarita Higuera en favor de la actora Conjunto Residencial de la Supermanzana 6 Bochica 3 Propiedad Horizontal, de conformidad con lo previsto en el numeral 3° del artículo 365 ibidem. La magistrada ponente fija como agencias en derecho de segundo grado el equivalente a tres (3) SMMLV.
TERCERO: Remítase el expediente a la a quo para lo de su competencia. Notifíquese y cúmplase, Los Magistrados, (firma electrónica) STELLA MARÍA AYAZO PERNETH Magistrada (firma electrónica) MARÍA PATRICIA CRUZ MIRANDA Magistrada (firma electrónica) JAIME CHAVARRO MAHECHA Magistrado Firmado Por: Stella Maria Ayazo Perneth Magistrada Sala 04 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Maria Patricia Cruz Miranda Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Dirección Ejecutiva De Administración Judicial División De Sistemas De Ingenieria Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jaime Chavarro Mahecha Magistrado Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: db1bf31d6ac6730c9f6eca2630a0a3dee69f9e5d7846483e587d4287b419f590 Documento generado en 27/06/2024 04:19:06 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica