REPÚBLICA DE COLOMBIA RAMA JUDICIAL DEL PODER PÚBLICO TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada Ponente Radicación: 11001310303920220017501 Discutido y aprobado en Salas de Decisión del 18 y 25 de febrero de dos mil veintiséis (2025). Actas No. 07 y 08 Bogotá D.C., veinticinco (25) de febrero de dos mil veintiséis (2026).
Se decide la apelación interpuesto por el Centro Comercial El Lago Unilago P.H., en oposición a la sentencia proferida el 26 de septiembre de 2025 por el Juzgado Treinta y Nueve Civil del Circuito de Bogotá, dentro del proceso de impugnación de actas de asamblea adelantado por Parqueaderos Ya S.A.S. contra la hoy recurrente. I.
ANTECEDENTES 1. Pretensiones1. Se declare la ineficacia de las determinaciones adoptadas en la asamblea de copropietarios del Centro Comercial El Lago Unilago P.H. obrantes en el acta No. 58 del 30 de marzo de 2022, por la inobservancia de las reglas sobre la convocatoria y el quórum. En subsidio, se decrete la nulidad de las decisiones por contrariar lo previsto en la ley y en el reglamento, ora su inexistencia, al haberse omitido las solemnidades exigidas para su validez. 1 Archivo No. 01Demanda.pdf.
Radicación: 11001310303920220017501 2. Sustento fáctico2. Se refirieron los siguientes hechos: 2.1. Parqueaderos Ya S.A.S., es propietaria de los parqueaderos del sótano del Centro Comercial El Lago Unilago P.H. ubicados en la carrera 15 No. 78-33 de Bogotá, los cuales explota comercialmente. 2.2. Unilago ajustó su reglamento de propiedad horizontal a las disposiciones de la Ley 675 de 2001, mediante Escritura Pública No. 2705 del 4 de octubre de 2002, en la cual se precisó que los derechos de los copropietarios anteriormente adquiridos no serían modificados. 2.3.
Además, en el artículo 18 de las reglas, se estableció una administración independiente para los garajes y depósitos ubicados en el sótano, excluyéndolos del pago de las expensas comunes y sin fijarles coeficiente de participación para tales gastos. 2.4. En ese orden, el canon 22 del mismo estatuto, dispuso que los aparcaderos reconocerían pagos por “módulos de contribución” a voces de la Ley 675 de 2001, por tratarse de bienes comunes no destinados al disfrute de todas las unidades privadas.
Sin embargo, aunque Unilago P.H. nunca reformó el reglamento para determinar los sectores susceptibles de ese rubro especial, desde el año 2014 ha cobrado a los predios del sótano aportes arbitrarios denominados “expensas comunes” o “contribuciones”. 2.5. Esta práctica irregular se consolidó en la asamblea del 30 de marzo de 2022, en la cual se adoptaron decisiones sin el quórum exigido por el artículo 45 de la Ley 675 de 2001.
Esto, pues, aunque en el acta se certificó una asistencia deliberativa inicial del 70.82%, en el acápite de cada votación no se dejó constancia de la verificación 2 Ibid. 2 Radicación: 11001310303920220017501 de la presencia mínima requerida y tampoco la identificación de los copropietarios, apoderados o asistentes a distancia. 2.6. El documento atacado también carece de las formalidades exigidas por el precepto 47 de la Ley 675 de 2001, que ordena incluir la forma de convocatoria, el orden del día, el nombre y calidad de los asistentes, sus coeficientes y los votos emitidos en cada caso. 2.7.
Finalmente, tampoco se cumplió con la aprobación dentro de los veinte días por la comisión designada, tal y como exigía el reglamento de Unilago P.H., máxime si la copia entregada el 04 de mayo de 2022, no contaba con la señal de anuencia requerida. 3. Trámite Procesal. El Juzgado Treinta y Nueve Civil del Circuito de Bogotá, dio curso a la demanda en determinación del 22 de noviembre de 20223. 3.1.
Centro Comercial el Lago-Unilago P.H.4 formuló las defensas de mérito de “cumplimiento de los requisitos exigidos para realizar la convocatoria”, “cumplimiento de quórum decisorio en cada punto aprobado en el orden del día conforme al decreto 398 de 2020”, “supremacía de la ley 675 de 2001 frente a las disposiciones de los reglamentos de propiedad horizontal” y “la demandante impugnó infructuosamente el acta No. 54 de 2018 por los mismos motivos de esta demanda y fueron declaradas no probadas las pretensiones por parte del Juzgado Trece Civil del Circuito en el Proceso 2018-369”. 3.2.
Agotada la conciliación, evacuados los interrogatorios y practicadas las pruebas (artículos 372 y 373 procesales), se profirió sentencia favorable a los intereses de la demandante. 3 Archivo No. 07AutoAdmiteDda22nov22.pdf. 4 Archivo No. 12ContestaDemanda.pdf. 3 Radicación: 11001310303920220017501 4. Fallo acusado de primera instancia. En veredicto de 26 de septiembre de 20255, el a-Quo partió por explicar las diferencias entre las figuras de ineficacia, nulidad, inoponibilidad e inexistencia. Luego, al examinar los argumentos de la parte accionada, el juez advirtió que la copropiedad omitió acreditar las aseveraciones consignadas en el escrito de defensa.
En particular, puntualizó que el acervo documental fue insuficiente para soportar el envío de la citación a los 376 copropietarios, lo cual impidió tener por demostrada la legalidad de la convocatoria. De igual manera, dijo que los actos de la verificación del quórum asambleario no se ciñeron a los mandatos legales, a pesar de lo señalado en la de contestación. Lo anterior, pues el acta impugnada omitió indicar los coeficientes de copropiedad respectivos, elementos que el fallador dijo indispensables para constatar la concurrencia de los intervinientes y la debida formación de las mayorías decisorias. 5.
Apelación. Inconforme con la decisión, la parte demandada formuló en su contra censura vertical. 5.1. Sustentación6. En síntesis, el recurrente indicó que las pruebas echadas de menos por el a-Quo sí obraban en el expediente. Lo anterior, por cuanto el acta sí registró el modo de convocatoria y la verificación del quórum en cada votación y, al ser parte de los libros oficiales de la copropiedad, goza de presunción de autenticidad a voces de los artículos 264 procesal y 88 del reglamento de propiedad horizontal, disposición última que reconoce a tales registros el valor de plena prueba respecto de los hechos y actuaciones que contienen. 5 Archivo No. 41Audiencia26sep25.mp4. 6 Archivo No. 08Sustentacion.pdf.SegundaInstancia. 4 Radicación: 11001310303920220017501 Por otra parte, afirmó que el acta satisfizo las exigencias previstas en el canon 88 del reglamento, pues dejó consignados el lugar, la fecha y la hora de la sesión, la identificación del presidente y del secretario, el número del bien privado y el nombre de los titulares presentes o representados, los coeficientes, las determinaciones adoptadas, el detalle de las votaciones, las designaciones hechas, el cierre de la deliberación y la constancia de aprobación del documento.
De igual modo, se atendieron las previsiones del artículo 47 de la Ley 675 de 2001, toda vez que el instrumento precisó el carácter ordinario de la asamblea e incluyó la modalidad de convocatoria, el orden del día, la individualización de los asistentes y su unidad inmobiliaria, el porcentaje correspondiente, los sufragios emitidos en cada punto y la comunicación dirigida a los propietarios para divulgar el contenido del acta suscrita por la comisión de refrendación. 5.2.
Traslado del recurso. El demandante replicó los argumentos de su contendiente y solicitó la confirmación del fallo7. II. CONSIDERACIONES 1. Observado que los presupuestos procesales se encuentran reunidos sin que concurra causal de nulidad con entidad para invalidar lo actuado, es procedente emitir pronunciamiento de mérito a la par de lo regulado en los artículos 327 y 328 del Código General del Proceso, limitado a las censuras presentadas por la apelante única, que fueron debidamente sustentadas. 2.
Y fijado este punto, encuentra el Tribunal que el problema jurídico a resolver gravita en determinar si el acta correspondiente a la asamblea ordinaria de copropietarios de Unilago P.H., celebrada el 30 de marzo de 2022, se ajustó a las exigencias legales o si, por el 7 Archivo No. 09DescorreTraslado.pdf. Segunda Instancia. 5 Radicación: 11001310303920220017501 contrario, adolece de ineficacia, nulidad o inexistencia, de acuerdo con los hechos y las pretensiones de Parqueaderos Ya S.A.S. 3.
De las decisiones en el régimen de propiedad horizontal. 3.1. La Ley 675 de 20018, otorgó a las personas jurídicas sometidas al régimen de propiedad horizontal la facultad de ejercer su autonomía para adoptar reglamentos y regular su aplicación interna. Sin embargo, el alcance de esas prerrogativas no es ilimitado, pues su ejercicio en el ámbito privado no puede contravenir mandatos superiores y, menos aún, afectar derechos fundamentales, entre ellos las garantías propias del debido proceso. 3.2.
No obstante, frente a eventuales desacuerdos con las decisiones, el legislador dispuso en el artículo 49 de la Ley 675 de 2001 que “el administrador, el revisor fiscal y los propietarios de bienes privados” pueden “impugnar las decisiones de la asamblea general de propietarios, cuando no se ajusten a las prescripciones legales o al reglamento de la propiedad horizontal”, acción que fue incorporada al ordenamiento procesal en el canon 382 del código vigente.
Este mecanismo resulta esclarecedor, en tanto delimita que lo susceptible de impugnación son las disposiciones adoptadas por la asamblea general, y no el acta que simplemente las documenta. La distinción reviste especial importancia, pues admitir que el acta constituye el verdadero objeto de control judicial implicaría que todas las determinaciones allí registradas, sin consideración a su conformidad con la ley o con el reglamento, quedarían privadas de efectos y no podrían ejecutarse, conclusión incompatible con la estructura del régimen de propiedad horizontal. 8 Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. 6 Radicación: 11001310303920220017501 3.3.
De igual forma, debe resaltarse que no todas las decisiones adoptadas en una asamblea comparten necesariamente idéntica suerte jurídica. Es perfectamente posible que la convocatoria se haya efectuado con observancia de las formalidades legales y estatutarias, pero que únicamente determinadas resoluciones se encuentren afectadas por vicios concretos, como la falta de quórum especial exigido por la ley para ciertos asuntos, o la inclusión en una reunión extraordinaria de temas no previstos en la citación. Tales irregularidades no tienen por qué extenderse a otras determinaciones adoptadas respetando los requisitos pertinentes.
Con todo, tampoco sería razonable sostener que todas las deliberaciones son válidas cuando el defecto recae precisamente en la convocatoria o en la ausencia del quórum exigido para deliberar y decidir. En tales hipótesis, la deficiencia afecta el conjunto de actuaciones de la asamblea, porque compromete la estructura del órgano y su capacidad para adoptar decisiones válidas. 4.
A partir de lo expuesto, resulta necesario abordar el examen de la ineficacia alegada por la parte actora como pretensión principal del proceso y eje del veredicto del a-Quo, a fin de verificar si, en efecto, como se concluyó, se presentaron irregularidades en la convocatoria y en la comprobación de la asistencia mínima que permitió dar curso a la asamblea de copropietarios. 5.
De la convocatoria a la asamblea general ordinaria. 5.1. El artículo 39 de la Ley 675 de 20019, dispone que la asamblea general deberá reunirse “por lo menos una vez al año, en la fecha señalada en el reglamento de propiedad horizontal y, en silencio 9 Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. 7 Radicación: 11001310303920220017501 de este, dentro de los tres (3) meses siguientes al vencimiento de cada período presupuestal; con el fin de examinar la situación general de la persona jurídica, efectuar los nombramientos cuya elección le corresponda, considerar y aprobar las cuentas del último ejercicio y presupuesto para el siguiente año”.
Para ello, “la convocatoria la efectuará el administrador, con una antelación no inferior a quince (15) días calendario” y deberá realizarse “mediante comunicación enviada a cada uno de los propietarios de los bienes de dominio particular del edificio o conjunto, a la última dirección registrada por los mismos”. Esto último, con el fin de “dar a conocer la fecha, lugar, hora y asuntos que serán tratados en la reunión de tal forma que los integrantes no sean sorprendidos con temas no incluidos y tengan la oportunidad de indagar con anterioridad sobre las dudas e inquietudes acerca de los temas propuestos”10, según la doctrina.
Y es aquí donde surge el primer punto de discrepancia, pues mientras el a-Quo sostuvo que no se allegó al plenario el envío de la convocatoria a los 376 dueños de la copropiedad, la apelante sostiene que la remisión de comunicación se acreditó con el acta de asamblea y con la notificación recibida por Parqueaderos Ya S.A.S. 5.2. Ahora bien, para desatar este debate, conviene recordar que el inciso cuarto del artículo 47 de la Ley 675 de 200111, establece que “[l]a copia del acta debidamente suscrita será prueba suficiente de los hechos que consten en ella, mientras no se demuestre la falsedad de la copia o de las actas”, mandato que se refleja en el artículo 88 del reglamento de propiedad horizontal de Unilago P.H., el cual reprodujo de manera literal esa previsión legal12. 10 VELÁSQUEZ JARAMILLO, Luis Guillermo.
La propiedad horizontal en Colombia. Bogotá, Editorial Leyer. 2005. Página 303. 11 Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. 12 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, página 99. 8 Radicación: 11001310303920220017501 5.3. Luego, si la ley y el reglamento previeron que el acta es el medio idóneo para certificar las actuaciones de la asamblea, quien busque controvertirla deberá asumir la carga prevista en el artículo 167 procesal para desvirtuar el contenido de las deliberaciones a través de los mecanismos legales, y demostrar que lo impuesto en la misma no se ajusta a lo acontecido en la reunión social. 5.4.
En ese contexto, bastará decir que en el expediente no obra ningún elemento que se oponga a lo consignado en el acta13. Por el contrario, del legajo se tiene que Parqueaderos Ya S.A.S. recibió la comunicación el 7 de marzo de 202214, es decir, con la antelación exigida para la realización de la asamblea general ordinaria que tuvo lugar 30 de marzo siguiente.
El escrito de citación15, dicho sea de paso, incluyó el orden del día, los estados financieros, el informe de revisoría fiscal, los poderes para solicitar la representación y la relación de cartera de deudores morosos, tal y como la norma sustancial se lo imponía (canon 39). Además, según el acta16 cuyo contenido no fue tachado de falso, Unilago P.H. procuró la asistencia de todos los condueños, si se tiene en cuenta que además de la memorada invitación legal: i) se publicó en la página web del centro comercial y en las puertas 1, 2, 3 y 5 de las instalaciones físicas, ii) se reenvió digitalmente el 15 de marzo mediante la aplicación Mail Chimp App, iii) se libraron dos recordatorios el 24 y 28 de marzo con las instrucciones y iv) también el 28 de marzo, se remitieron las credenciales virtuales para aquellas personas que deseaban asistir de forma remota. 13 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 242 a 377. 14 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 379. 15 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 378 a 381. 16 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 242 a 377. 9 Radicación: 11001310303920220017501 5.5.
Por ende, si Parqueaderos Ya S.A.S. consideraba que existían discrepancias entre lo visto en el acto y la realidad de la etapa previa a la reunión, le correspondía desplegar la actividad necesaria para desvanecer la fuerza probatoria de ese instrumento. En efecto, en ejercicio de su carga procedimental, la interesada debió procurar la exhibición de los soportes de envío o agotar los medios de convicción idóneos en armonía con la libertad probatoria que extendió el canon 165 ritual, a partir de los cuales se evidenciaran las anomalías en la formación de la voluntad social. 5.6.
Bajo tal perspectiva, reitera el Tribunal que la parte actora omitió aportar los elementos de juicio para desestimar el contenido del acta impugnada. Específicamente, en lo atinente a la convocatoria, la autenticidad que la amparaba debió ser confutada mediante prueba en contrario, deber que no se satisfizo en las oportunidades legales. Luego, resultaba improcedente alterar la distribución de la carga de la prueba para trasladar esa responsabilidad a la convocada, máxime que, de haberse estimado imperativa tal modificación, el juez habría tenido que proferir una decisión de trámite en ese sentido en estricta observancia del inciso segundo del artículo 167 procesal, según el cual “el juez podrá, de oficio o a petición de parte, distribuir, la carga al decretar las pruebas, durante su práctica o en cualquier momento del proceso antes de fallar, exigiendo probar determinado hecho a la parte que se encuentre en una situación más favorable para aportar las evidencias o esclarecer los hechos controvertidos”, presupuesto que no se verificó en este trámite. 6.
Del quórum para dar curso a la reunión social. 6.1. Sobre el particular, enseña el canon 45 de la Ley 675 de 2001 que “la asamblea general sesionará con un número plural de 10 Radicación: 11001310303920220017501 propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad y tomará decisiones con el voto favorable de la mitad más uno de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión” (se destaca). 6.2.
En este punto resulta pertinente efectuar una distinción, pues el quórum puede ser deliberatorio o decisorio. El primero, relevante para establecer la eficacia de la sesión, se refiere al número de asistentes presentes al inicio de la reunión, requisito indispensable para que la asamblea pueda instalarse. El segundo alude a la cantidad de titulares con derecho al voto y, como se explicará más adelante, varía según la naturaleza del asunto sometido a consideración, pudiendo resolverse mediante mayorías simples o, en casos específicos, mediante mayorías calificadas.
En palabras de la Corte Constitucional, “[e]sta regla, a su vez, puede separarse en dos: la que establece el quórum para sesionar y la que fija la mayoría para decidir. En cuanto a quórum para sesionar, la regla general que se establece (…) es que "la asamblea general sesionará con un número plural de propietarios de unidades privadas que representen por lo menos, más de la mitad de los coeficientes de propiedad" y “respecto del quórum para adoptar decisiones, la norma en comento lo establece en la mayoría absoluta (mitad más uno) de los coeficientes de propiedad representados en la respectiva sesión. En este punto la redacción de la disposición revela su carácter imperativo o de orden público”17 (se destaca). 6.3.
Luego, frente a la ineficacia atribuida a la sesión celebrada el 30 de marzo de 202218, está claro que no existe controversia en ese 17 CC. C-738 del 11 de septiembre de 2002. M.P. Marco Gerardo Monroy Cabra. 18 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 242 a 377. 11 Radicación: 11001310303920220017501 punto y, por ende, no se advierte fundamento suficiente para la decisión del a-Quo de restarle efectos a la asamblea por este motivo.
Esto, pues además que la pretensión primera de ineficacia fue bastante genérica en la medida en que se acusó al Centro Comercial El Lago - Unilago P.H. de incumplir las reglas del número mínimo de asistentes, véase que en el hecho 7.4. de la demanda 19, fue la misma Parqueaderos YA S.A.S. quien reconoció que en la reunión social consignada en el acta impugnada si se certificó “que para iniciar la reunión se contaba con un quórum deliberativo del 70,82%, pero tal constatación no se da en las votaciones de cada uno de los puntos que en el orden del día se exigen”20 (se destaca).
Premisa de donde aflora que, la inconformidad no recayó en el conteo para iniciar la asamblea que encontró ajustado por superar el 50% más uno de los coeficientes21, sino en la votación, aspecto relativo al reclamo subsidiario de nulidad por el incumplimiento en las mayorías simples y calificadas, el cual se abordará más adelante. 7. Así pues, se revocará la decisión apelada, en tanto del plenario no subyacen los vicios atribuidos a la asamblea y tampoco, alguna irregularidad en la verificación del quórum inicial.
En su lugar, se negarán las pretensiones principales tendientes a la ineficacia del acta de asamblea del 30 de marzo de 2022, lo cual impone el estudio de los reclamos subsidiarios de la accionante. 8. De las mayorías decisorias. 8.1. Como se dijo en líneas precedentes, el artículo 45 de la Ley 675 de 200122, distingue entre mayorías deliberatorias y decisorias. 19 Archivo No. 01Demanda.pdf. 20 Archivo No. 01Demanda.pdf. 21 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 242 a 377. 22 Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal. 12 Radicación: 11001310303920220017501 Estas últimas, a su vez, comprenden dos modalidades: i) la simple, como regla general, que se configura cuando más del 50% de los coeficientes asistentes emiten voto favorable, y ii) la calificada, exigida únicamente para asuntos de especial relevancia, cuya aprobación demanda el respaldo mínimo del 70% de los coeficientes totales de copropiedad, según lo dispone el artículo 46 del estatuto. 8.2.
Esta diferenciación no se limita a la terminología usada. Por el contrario, obedece a la necesidad de garantizar que las decisiones de impacto estructural dentro de la copropiedad cuenten con un nivel superior de consenso, mientras que los asuntos genéricos sean resueltos con votaciones adoptadas por quienes efectivamente concurren a la asamblea, siempre que en cada nominación esté conformado válidamente el quórum deliberatorio. 8.3.
Con todo, obsérvese que, para la adopción de decisiones sociales, el voto de cada propietario corresponde al porcentaje del coeficiente de copropiedad asignado a su unidad privada, conforme lo establece el artículo 37 de la Ley 675 de 2001. En efecto, “se toma el voto ponderado y no por cabezas, es decir, el valor de cada voto está directamente relacionado con el coeficiente de propiedad, teniendo en cuenta que cualquiera que sea la decisión tomada, ella afecta en mayor proporción a quienes ostentan un porcentaje más alto en sus derechos y obligaciones que tengan sus titulares sobre los bienes comunes del inmueble”23 (se destaca). 8.4.
Además, sea momento de aclarar que las determinaciones de mayoría calificada, según el precepto 86 del reglamento de propiedad horizontal24 y el 46 de la Ley 675 de 2001, tienen que ver con: i) modificaciones que impacten la destinación o el uso de los bienes 23 MONTEJO CAMARGO, Javier Raúl. Del ejercicio de la propiedad horizontal en Colombia.
Bogotá, Editorial Temis. 2002. Página 86. 24 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, página 97 y 98. 13 Radicación: 11001310303920220017501 comunes, ii) imposición de expensas extraordinarias que excedan cuatro veces las necesarias mensuales, iii) aprobación de cuotas distintas a las indispensables, iv) asignación de un bien común como de uso exclusivo de un propietario, v) reforma de estatutos y reglamento, vi) desafectación de bienes comunes no esenciales, vii) reconstrucción del conjunto cuando la destrucción sea igual o superior al 75%, viii) cambio de destinación de las unidades privadas conforme la norma urbanística, ix) compra de inmuebles para el conjunto y x) adopción de decisiones relativas a su fusión, anexión, liquidación o disolución. 8.5.
En ese contexto, revisadas las votaciones registradas en el acta, se advierte que ninguna desconoció los mínimos exigidos por la ley y el reglamento, motivo por el cual no hay fundamento para declarar su nulidad, en la forma que pasa a detallarse25. 1. Aprobación del orden del día Mayoría calificada No requiere Quórum al momento 59,13% Quórums votantes 58,52% 2.
Aprobación del reglamento No requiere No es claro 64,90% 3. Elección presidente de la asamblea 4. Aprobación de futura convocatoria para asamblea extraordinaria 5. Aprobación estados financieros 6. Aprobación presupuesto 2022 7. Elección consejo de administración 8. Elección revisor fiscal No requiere No es claro 58,20% No requiere 69,17% 69,10% No requiere No requiere No requiere No requiere 70,70% 66,05% 60,41% 59,97% 70,70% 66,05% 60,40% 59,97% Pregunta.
De lo anterior, es menester efectuar las siguientes precisiones: 8.5.1. En relación con la segunda pregunta, aunque la imagen incorporada en el acta no permite apreciar con nitidez el quórum total al momento de formularla, se constata que al menos el 64,90% de los coeficientes emitió voto, lo que permite concluir que concurría un número suficiente de titulares para deliberar en ese punto.
Inferencia 25 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 242 a 377. 14 Radicación: 11001310303920220017501 que se robustece si se considera que el propietario del local 1-161, Pablo Emilio Ríos, solicitó aclaración acerca de si “esa votación [estaba] sobre el quórum o sobre el total del coeficiente del centro comercial”, inquietud frente a la cual el técnico de la plataforma AIPI, Juan Pablo Alvarado Arboleda, respondió: “muy buena pregunta, es sobre el total del coeficiente de la copropiedad”26 (se destaca). 8.5.2.
Idéntica cuestión ocurrió con la pregunta tercera, en tanto los números de la fotografía no dejan ver el coeficiente total de la deliberación, aunque el valor total de porcentajes que derivaron del registro digital de la plataforma ascendió a 58,20%. 8.6. Puestas de ese modo las cosas y una vez efectuado el examen integral de las votaciones consignadas en el acta del 30 de marzo de 2022, no advierte el Tribunal transgresión alguna a las reglas de quórum deliberatorio y/o decisorio establecidas en la Ley 675 de 2001 y en el reglamento interno del Centro Comercial El Lago - Unilago P.H. Esto, en la medida en que ninguna de las decisiones adoptadas exigía mayoría calificada y todas superaron el umbral mínimo previsto para las mayorías simples, es decir, el 50% + 1 de los coeficientes de propiedad presentes en la asamblea, cuestión que descarta de plano la existencia del vicio alegado por la parte accionante.
Con todo, las eventuales deficiencias de legibilidad en algunas imágenes no desvirtúan los porcentajes registrados en el acta, los cuales muestran que las deliberaciones fueron efectuadas con una participación suficiente para garantizar su validez. 8.7. Por lo tanto, no se configura la causal de nulidad invocada por Parqueaderos Ya S.A.S., por presunta infracción a las reglas de mayorías, razón por la cual los primeros reclamos subsidiarios 26 Archivo No. 02PoderAnexos.pdf, páginas 242 a 377. 15 Radicación: 11001310303920220017501 orientados a obtener la nulidad del acta de asamblea del 30 de marzo de 2022, carecen de sustento fáctico y jurídico. 9.
Ya de cara a la inexistencia reclamada en el tercer grupo de pretensiones, cabe precisar que esta figura no se encuentra prevista en el ordenamiento civil como sanción aplicable a los actos jurídicos, y tampoco aparece en la Ley 675 de 2001 como consecuencia derivada del incumplimiento de los requisitos de las actas de asamblea. En este régimen especial, las eventuales deficiencias en su elaboración o contenido solo pueden generar, en casos puntuales, la nulidad de las decisiones adoptadas, siempre que se demuestre el quebrantamiento de normas imperativas o del reglamento interno; pero en ningún evento conducen a la privación de los efectos del documento que da cuenta del registro de lo ocurrido en la asamblea. 9.1.
Luego, si bien es cierto que el acta de la asamblea del 30 de marzo de 2022, no incorporó en su texto el listado de copropietarios, la identificación de sus unidades y el coeficiente correspondiente, tal omisión no comporta la invalidación de las determinaciones de esa sesión, pues así no lo dispuso expresamente la norma. 9.2. Al respecto, este Tribunal ha sentado que la infracción a las exigencias establecidas en el precepto 47 de la Ley 675 de 2001 “no afecta la validez de las determinaciones adoptadas por ese órgano corporativo”27 pues, aunque el documento compilatorio no reúna los requisitos del memorado artículo, “a ello no le sigue que sean nulas las decisiones adoptadas por ese órgano. Uno es el continente y otro el contenido.
Es cierto que las actas deben cumplir unas exigencias. (…). Sin embargo, la infracción de esas exigencias no repercute en la validez de las decisiones adoptadas por la Asamblea, pues 27 TSB. SC del 15 de septiembre de 2016. MP. Juan Pablo Suárez Orozco. Exp. 004-2015-00844-01. 16 Radicación: 11001310303920220017501 lo que unos pocos delegados desatiendan, no tiene porqué incidir en lo que unas mayorías decidieron (…)”28 (se destaca).
Criterio que, dicho sea de paso, fue estimado razonable por la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia en sede de tutela29, al avalar que la omisión de ciertos datos formales en el cuerpo del acta no conduce, por sí misma, a desconocer la validez de las determinaciones, por ser un medio de constatación y no un requisito de eficacia de las decisiones sociales.
Por ende, tampoco tienen vocación de prosperidad las segundas pretensiones subsidiarias de inexistencia del acta. 10. En lo demás, cabe señalar que, aunque en la subsanación de la demanda se mencionó un conjunto de disposiciones legales y reglamentarias presuntamente vulneradas, Parqueaderos Ya S.A.S. no expuso de qué manera concreta tales normativas habrían sido desconocidas en la asamblea del 30 de marzo de 2022.
En ese contexto, si bien compete al juez examinar los pedimentos a la luz de los hechos, la argumentación no permite identificar la infracción que se atribuye a las decisiones impugnadas. Con mayor razón si se advierte que buena parte de los artículos citados regulan asuntos relativos a la distribución de expensas, coeficientes, módulos de contribución o cargas comunes, materias que no inciden en la validez y la legitimidad de las deliberaciones adoptadas en ejercicio de la democracia interna que caracteriza a las copropiedades. 11.
Por lo anterior, se revocará la decisión de primer grado y, en su lugar, se denegarán las pretensiones de la demanda, con la 28 TSB. SC del 01 de agosto de 2012. MP. Marco Antonio Álvarez Gómez, reiterada en SC del 3 de octubre de 2012, Rad. 2009-00886-01. M.P. Manuel Alfonso Zamudio Mora. 29 CSJ. STC-16562 del 16 de noviembre de 2016. MP.
Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo. 17 Radicación: 11001310303920220017501 consecuente condena en costas a cargo de la parte vencida, Parqueaderos Ya S.A.S., en ambas instancias. III. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, la SALA CUARTA DE DECISIÓN CIVIL DEL TRIBUNAL SUPERIOR DEL DISTRITO JUDICIAL DE BOGOTÁ, administrando justicia en el nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, RESUELVE:
PRIMERO: REVOCAR la sentencia proferida el 26 de septiembre de 2025 por el Juzgado Treinta y Nueve Civil del Circuito de Bogotá, por las razones expuestas en precedencia.
SEGUNDO: En su lugar, DENEGAR las pretensiones, tanto principales como subsidiarias, de Parqueaderos Ya S.A.S.
TERCERO: CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandante. La Magistrada Sustanciadora fija como agencias en derecho de este grado, 3 SMLMV a favor de la accionada.
CUARTO: DEVOLVER el expediente al Despacho de origen. Oficiar y dejar las constancias que correspondan.
NOTIFÍQUESE Y CÚMPLASE. FLOR MARGOTH GONZÁLEZ FLÓREZ Magistrada JOSÉ ALFONSO ISAZA DÁVILA Magistrado MARTHA ISABEL GARCÍA SERRANO Magistrada 18 Radicación: 11001310303920220017501 Firmado Por: Flor Margoth Gonzalez Florez Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Jose Alfonso Isaza Davila Magistrado Tribunal O Consejo Seccional Sala 018 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Martha Isabel Garcia Serrano Magistrada Sala 021 Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 39428bd5e9042929644dfd8a68ef0b95ddcd01c7e0f2e8fd566aa4 48ad0c973b Documento generado en 27/02/2026 04:44:53 PM Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://firmaelectronica.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica 19