República de Colombia Rama Judicial TRIBUNAL SUPERIOR DE BOGOTÁ, D.C. SALA CIVIL DE DECISIÓN Bogotá D.C., treinta y uno (31) de mayo de dos mil veinticuatro (2024) MAGISTRADA PONENTE: RADICACIÓN: PROCESO: DEMANDANTE: DEMANDADO: ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS 11001-31-03-009-2021-00158-01 EJECUTIVO CONSTRUBAN S.A.S INTER RAPIDÍSIMO SA ASUNTO: IMPUGNACIÓN SENTENCIA De conformidad con el artículo 12 de la Ley 2213 de 2022, decide el Tribunal el recurso de apelación interpuesto por la parte demandada, en contra de la sentencia emitida el 25 de octubre de 2023, por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de Bogotá, en el asunto del epígrafe.
I.
ANTECEDENTES 1. La parte interesada, por medio de la cuerda ejecutiva singular, acudió a la jurisdicción, a fin de solicitar, con base en el contrato de arrendamiento báculo de la ejecución: i) el recaudo de once meses de renta, por valor total de $ 184.343.742; ii) la suma de $ 50.275.566, como penalidad pactada por el incumplimiento de lo convenido; iii) los intereses moratorios e IVA generados sobre aquellas cantidades, y iv) $ 908.526, como valor cancelado por la parte demandante a su apoderado para iniciar el presente proceso.
Es de aclarar que, al emitir la orden de apremio, el juzgado de primer grado únicamente libró mandamiento de pago por los valores mencionados en los numerales i) y ii). Como sustento de sus pretensiones, manifestó que entregó en administración a Coninsa Ramón H. S.A. para arrendamiento, las bodegas Nos. 2, 3 y el local No. 5, la cual celebró el contrato de arrendamiento N° CAC- Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. 100100 con la ejecutada el día 1 de febrero del año 2019.
En el documento suscrito se pactó el canon en la suma de $ 15.000.000 mensuales y por el término de 36 meses, cuyo cumplimiento se observó a cabalidad hasta el día 28 de febrero de 2021. Historió que en el mes de febrero de 2021 la sociedad demandada comunicó su decisión unilateral de terminar el negoció arrendaticio aduciendo que contaba con una causa legal para hacerlo, desconociendo que para la culminación restaban 11 meses; es decir, que según lo convenido terminaría el 31 de enero de 2022, circunstancia por la cual, el arrendador cedió sus derechos a la aquí demandante.
Afirmó que, de cara a la falta de cumplimiento de la pasiva, el contrato de arrendamiento presta mérito ejecutivo, por lo que el acreedor tiene la facultad de declarar vencido, anticipadamente, la totalidad de los instalamentos pendientes, suma que a la fecha de presentación de esta demanda asciende a $ 184.343.742, habida cuenta que el valor mensual del canon se actualizó a la suma de $16.758.522.
Asimismo, según la cláusula décimo sexta del contrato, se estipuló, a título de penalidad, la suma equivalente a tres cánones de arriendo mensuales de arrendamiento vigentes al momento del incumplimiento, suma exigible sin necesidad de requerimiento judicial o privado, cuyo valor equivale a $ 50.275.566. 2. Una vez fue notificada del mandamiento de pago librado en su contra, y luego de haber sido objeto de recurso de reposición -el cual no tuvo éxito alguno- la sociedad demandada formuló, en tiempo, las excepciones intituladas “FALTA DE REQUISITOS FORMALES DEL TÍTULO EJECUTIVO;
JUSTA CAUSA DE TERMINACIÓN DE CONTRATO; NADIE PUEDE ALEGAR SU PROPIO DOLO O CULPA; MALA FE DEL DEMANDANTE; CARENCIA DE FACULTADES DEL CEDENTE PARA CEDER DERECHOS DE CONTRATOS E INEFICACIA DE LA CESIÓN DE CONTRATO; FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA POR CARENCIA DE LA CALIDAD DE CESIONARIO; IMPROCEDENCIA DEL RECONOCIMIENTO DE CÁNONES DE ARRENDAMIENTO POR ESTAR LEGALMENTE TERMINADO EL CONTRATO;
IMPROCEDENCIA DEL COBRO DE CLÁUSULA PENAL; PAGO TOTAL DE LAS OBLIGACIONES DERIVADAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO; INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES POR PARTE DEL DEMANDANTE; HABÉRSELE 2 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. DADO UN TRÁMITE A LA DEMANDA DIFERENTE AL PROCESO QUE CORRESPONDE;
COBRO DE LO NO DEBIDO y DOBLE SANCIÓN”. II. LA SENTENCIA APELADA Agotada la ritualidad que corresponde a esta clase de asuntos, el juzgador de primer grado ordenó proseguir con la ejecución, únicamente por la suma de $117.309.654, tras hallar demostradas, parcialmente, las excepciones denominadas “cobro de lo no debido, doble sanción, improcedencia del cobro de la cláusula penal, improcedencia parcial del cobro de cánones de arrendamiento”, con apoyo en los siguientes razonamientos.
Luego de encontrar demostrados los presupuestos procesales de la actuación, abordó el estudio de las excepciones perentorias planteadas, tomando en conjunto las denominadas “CARENCIA DE FACULTADES DEL CEDENTE PARA CEDER DERECHOS DE CONTRATOS E INEFICACIA DE LA CESIÓN DE CONTRATO; FALTA DE LEGITIMACIÓN EN LA CAUSA POR ACTIVA POR CARENCIA DE LA CALIDAD DE CESIONARIO”, tras establecer que de allí puede extraer, preliminarmente, la legitimación en la causa por activa y por pasiva.
Al respecto, recordó que en la cláusula 19 se señaló que “en cualquier momento podrá la arrendadora ceder los derechos en los términos de los artículos 1960 y siguientes del Código Civil; a su vez, el Código General del Proceso en el artículo 423 señala: (…) ‘La notificación del mandamiento ejecutivo hará las veces de requerimiento para constituir en mora al deudor, y de la notificación de la cesión del crédito cuando quien demande sea un cesionario.
Los efectos de la mora sólo se producirán a partir de la notificación’, por tanto, con la expedición de la providencia de mandamiento de pago y con la notificación de esta al demandado, efectivamente se cumpliría la notificación de la cesión y que en principio nos evocaría la legitimación en causa por activa”; asimismo, a partir del certificado de existencia y representación legal de Coninsa Ramón H S.A. extrajo que la excepción referente a la carencia de facultades para ceder el contrato, estaba llamada al fracaso, toda vez que la abogada Sirley González Aguirre (cesionaria), tenía plenas facultades de representación legal de la sociedad para celebrar ese acto.
De manera que se dan las condiciones para que la misma produjera efectos, que es lo que en últimas se busca, pues se encuentran claramente las formalidades del artículo 1959 del estatuto sustancial civil, esto es, la entrega del título. 3 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. Agregó que “(…) si bien es cierto, para efectos [del artículo] 1960 se indica que la cesión no produce efectos contra el deudor ni contra terceros, mientras no haya sido notificada, [también lo es que] el Código General del proceso estableció claramente la forma en que puede suplirse esta notificación y la misma se dio claramente con la notificación al mandamiento de pago”.
Con relación a la “FALTA DE REQUISITOS FORMALES DEL TÍTULO”, trajo a colación el artículo 1546 del Código Civil; que para aplicarlo en el caso concreto, adujo que ambos extremos de la litis alegan un incumplimiento contractual. “Frente al demandante indica, es que el incumplimiento se da cuando me han dejado el inmueble (…) de manera abrupta, entregándome las llaves vía correo certificado y sin que medie alguna causal de índole contractual o legal.
En sentido contrario, la demandada indica que el incumplimiento se presenta por varios factores, pero el que desata realmente el punto o colma la paciencia es el adiado a 30 de diciembre de 2020 (…)”, de modo que, surge el cuestionamiento de si el arrendatario podía dar por terminado el contrato de arrendamiento en razón a esas vías de hecho confesadas en su momento por la demandante; con lo que vale también preguntarse “¿el actuar de Inter Rapidísimo para terminar el contrato era el correcto? o, ¿debía este acudir a otro medio para dar por terminado el contrato y proceder a restituir la cosa? (…)”.
Con ese propósito señaló que “una de las obligaciones del contrato de arrendamiento es que quien arriende la cosa debe garantizar que no va a existir perturbación de dicho bien mientras subsista el contrato de arrendamiento, en sentido contrario (…), las obligaciones que tiene, en este caso, Inter Rapidísimo [son], pagar su canon de arrendamiento y disfrutar del bien objeto del mismo; sin embargo (…), que pasa con la terminación unilateral ¿realmente esta terminación era válida? (…)”.
Bajo ese panorama refirió que, está clara la materialización de una vía de hecho, que es la perturbación del 30 de diciembre de 2020, pero, asimismo, existe otra vía de hecho mayor, que fue haber terminado el contrato de esa forma, y como insistió la pasiva, el contrato es ley para las partes, por ello, el mismo evoca la forma de su terminación, entonces, si lo que se pretendía era el finiquito, existía el común acuerdo o, “(…) el Código Civil efectivamente faculta al arrendatario a pedir a su arrendador que se le libre de toda perturbación o embarazo de la cosa arrendada, artículo 1982 y si por alguna razón llegase a pasar esto, ora por terceros o por la misma parte que lo arrendó, este tiene el derecho, conforme los artículos 1987 y siguientes, de pedir que no se le perturbe 4 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. y pedir, a su vez que se le indemnice por los perjuicios causados, pero, dichas normas (…) no facultan para una terminación unilateral, facultan es precisamente para reclamar ese derecho a esa indemnización surgida (…).
Por tanto, está claro que efectivamente existió la perturbación, que efectivamente el demandado tiene una vía adecuada para pedir los perjuicios, pero su actuar no lo facultaba para terminar el contrato a su arbitrio, de manera unilateral, conforme la cláusula octava del literal g), porque si bien este podría ser un eventual incumplimiento de las obligaciones, pues el mismo, de todas maneras, contemplaba otra posibilidad para la terminación (…)”.
Clarificado lo anterior, procedió con el estudio de la defensa relacionada con la cláusula penal, para lo cual anunció que existía un incumplimiento del demandante porque “la obligación del demandado era solicitar la terminación en forma apropiada, ora porque el mismo estuviera próximo a fenecer, caso en el cual debía enviar la misma misiva que se pactó en el mismo contrato o, porque efectivamente existiese un incumplimiento y debiera agotar los mecanismos de defensa judicial, pero lo que no le facultaba al aquí demandante y cesionario era que durante ese interregno que finalizara precisamente el contrato de arrendamiento, el [bien] podía ser arrendado, porque en últimas esto dependía precisamente de un incumplimiento contractual, porque es que el vínculo subsiste (…)”, pero la confesión del demandante indica que arrendó dos bodegas.
Entonces, de acuerdo con la teleología de ese rubro y luego de la lectura de la penalidad convenida, se tiene que puede darse aplicación al artículo 1609 del Código Civil, comoquiera que, “en este caso cesionario demandante y demandado han incumplido mutuamente sus obligaciones y, por ende, no hay lugar al cobro de la cláusula penal invocada”.
Con estas explicaciones se tuvo por superado el estudio de “la justa causa de terminación del contrato; nadie puede alegar su propio dolor o culpa; mala fe del demandante; improcedencia al reconocimiento de cánones de arrendamiento por estar legalmente terminado el contrato; improcedencia al cobro de la cláusula penal y pago de las obligaciones derivadas del contrato de arrendamiento”.
Seguidamente, ultimó que en aplicación a las disposiciones del artículo 2003 del Código Civil, el arrendatario si está obligado al pago de los meses de renta faltantes, pero como el bien se arrendó en octubre de 2021, solamente “sería marzo, abril, mayo, junio, julio, agosto y septiembre de ese año 2021 (…), por tanto, se evoca claramente el incumplimiento contractual de la demandante, así las cosas, solo podrá seguirse la ejecución por la suma de $117.309.654 pesos.
Moneda corriente en lo que refiere a los cánones de arrendamiento dejados de percibir por esos meses”. 5 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. Por otro lado, frente a la exceptiva de “HABÉRSELE DADO UN TRÁMITE A LA DEMANDA DIFERENTE AL PROCESO QUE CORRESPONDE”, para su fracaso le bastó con señalar que, en este proceso, básicamente, se trajo a cobro un título ejecutivo, documento que cumplía con los artículos 422 y siguientes del C.G.P. Y en torno a la “INDEBIDA ACUMULACIÓN DE PRETENSIONES POR PARTE DEL DEMANDANTE”, recordó que la misma debía promoverse a través del recurso de reposición en contra del mandamiento de pago y allí se daría resolución a la misma.
Sin perjuicio de lo anterior, se está frente a dos pretensiones principales, i) los cánones de arrendamiento y ii) la cláusula penal; puesto que en el mandamiento nunca se ordenó el pago de intereses sobre suma alguna, lo que descarta la inconformidad planteada. III. LA IMPUGNACIÓN 1. Inconforme con tal determinación, en la oportunidad de que trata el inciso 1º del numeral 1º del artículo 322 del Código General del Proceso, el apoderado de la sociedad ejecutada interpuso recurso de apelación, exteriorizando sus reparos con sustento en las siguientes argumentaciones: En primer lugar, alegó que hubo una indebida valoración probatoria en el sentido que, si bien se reconoció que el literal g) del artículo 8º del contrato base de la ejecución, permitía darlo por terminado unilateralmente por incumplimiento de las obligaciones, y las mismas evidentemente fueron incumplidas, pero en este caso, el despacho no le dio el peso suficiente a ese actuar indebido, situación que “revictimiza” a Inter Rapidísimo, al suponer que debe soportar una vía de hecho en época navideña, sino que también tuviera que esperar al resultado de una decisión judicial que definiera o castigara el actuar de su arrendador, con lo que se le da mayor relevancia al incumplimiento del demandado por la ausencia de unos requisitos procesales sobre las infracciones del arrendador, desconociendo que las normas civiles y comerciales son claras en el sentido de que todo contrato lleva envuelta la condición resolutoria.
Agregó que no se tuvo en cuenta en la valoración probatoria el hecho de que, en el instante en que el arrendador transgrede los principios que rigen el contrato vició su consentimiento, y, por contera, este pierde validez y ejecutoria; es decir, no solo no puede cobrar una cláusula penal, sino 6 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. que no puede cobrar unas obligaciones de un pacto que el mismo decidió incumplir al incurrir en las vías de hecho.
Criticó que el despacho se haya apoyado en el artículo 2003 del Código Civil, cuando esa norma es diáfana al señalar que sus consecuencias devienen del incumplimiento del arrendatario, pero, está probado que quien incumplió fue el arrendador demandante. En suma, la sentencia se quedó corta respecto de la valoración de los múltiples incumplimientos del arrendador, contrario a los de la demandada, quien, en su opinión, no incumplió el contrato, sino que se vio obligada a “(…) tomar una decisión fuerte porque (…) hubiera sido muy gravoso esperarnos 1 año, 6 meses u 11 meses, como lo pretende hoy el demandante, a ver cuándo nos volvían a bloquear porque un camión rayó una pared o porque unos señores entraron a jugar sin camiseta, (…) eso realmente para nosotros sí es muy gravoso que la justicia nos diga usted tenía que aguantarse que le bloquearan, aguantarse que le perjudicaran su imagen y que no le dejaran entrar sus clientes y mucho menos sus camiones y no lo dejaran descargar (…)”.
Reparó en que en el trascurso del contrato no se le respetaron sus derechos y se infringieron normas civiles y comerciales, “(…) en ese sentido, la evaluación de responsabilidad civil contractual depende en gran parte de un elemento subjetivo, con razonamiento necesario para definir el alcance de la responsabilidad, atando la reparación de perjuicios al grado de culpabilidad de Inter Rapidísimo (…)”.
Por esas razones afirmó que considera que, “(…) pagar en este momento unos cánones de arrendamiento donde los señores [sociedad arrendadora] incumplen todas las normas, tanto legales como contractuales, es tanto como premiar un poco este tipo de actividades en el ámbito comercial y en el ámbito privado. En ese orden de ideas, señor juez no habría lugar a condenar al pago de renta por el tiempo que faltare, dada la ausencia de la culpa de Inter Rapidísimo (…)”.
Además, porque la decisión de instancia no puede desconocer que quien dio inicial incumplimiento fue su contraparte, por lo que debe darse aplicación al precepto consistente en que “(…) la mora purga la mora, [y no] que el que está en mora pretenda [constituir] en mora al que está cumpliendo el contrato, que fue lo que pasó acá, (…) nosotros en ese momento estábamos cumpliendo el contrato, no hay prueba que así lo contraríe (…)”. 7 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. 2.
En la fase sustentatoria adelantada ante esta Colegiatura, la parte demandada desarrolló los reparos inicialmente elevados, esgrimiendo, en síntesis, las siguientes explicaciones. 2.1. El apelante ratificó su postura en que debe darse una correcta aplicación al artículo 1609 del Código Civil, puesto que en la sentencia se “(…) desconoce que el origen del incumplimiento contractual yace imputable a la parte demandante, pues fue esta, tal como resultó probado durante el trámite de la primera instancia, quien incumplió primero el contrato, avalando, permitiendo y justificando las vías de hecho [de ser así] se estaría desconociendo el principio de ‘exceptio non adimpleti contractus’, o comúnmente conocido como ‘la mora purga la mora’; principio que hace alusión a que dentro de las relaciones contractuales bilaterales debe de cumplirse primero la obligación que sea necesaria, para luego, cumplir la obligación consecuente (…)”.
Por lo que para su correcta aplicación debe analizarse “(…) el contexto lógico de la realidad contractual para luego verificar qué incumplimiento se ha originado primero”. 2.2. Reiteró que “(…) el literal g de la cláusula Octava del Contrato de Arrendamiento cedido, trae inmersa la facultad de dar por terminado de manera unilateral el vínculo por el incumplimiento de cualquiera de las obligaciones del pacto, y por esta razón, y ante la justificación de las vías de hecho ordenadas por la administración del parque, para INTER RAPIDÍSIMO S.A., no había otra salida [diferente a] la terminación unilateral del contrato y la entrega del inmueble”, pues con las vías de hecho promovidas por la administración, permitidas por el arrendador los términos contractuales se vieron alterados. 2.3.
Insistió en que la decisión criticada revictimizaba a la parte demandada, al tener que soportar los bloqueos ordenados que tuvieron lugar en “las festividades navideñas, prohibiendo el ingreso de trabajadores, colaboradores, contratistas y clientes de la Empresa”; además, porque se le conmina a “respetar el debido proceso, agotando los requisitos procesales que buscaran la declaratoria judicial de dicho incumplimiento, cuando la contraparte no lo hizo (…)”, con lo que puede concluir que “(…) la demandante CONSTRUBAN S.A.S., al haber actuado al margen de sus obligaciones, desconociendo a la arrendadora CONINSA RAMÓN H S.A., y sobre todo los derechos de INTER RAPIDÍSIMO S.A., violó de manera flagrante el Artículo 1982 del Código Civil, dejando la puerta abierta a que en aplicación del Artículo 1988 y 1546 ibídem, pueda pretender la indemnización de los perjuicios ocasionados”. 8 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. 3.
Al descorrer el traslado de la sustentación de la alzada, el abogado de Construban S.A.S, manifestó que la sentencia de primer grado debía ser confirmada, para lo cual indicó, en síntesis, que el demandado pretende excusar su incumplimiento con el comportamiento o decisiones adoptadas por un tercero que no hace parte de la sociedad demandante, o que no se probó que fuera así, situación que fue decantada en primera instancia. IV.
CONSIDERACIONES 1. Al encontrarse reunidos los presupuestos procesales y no advirtiéndose vicio que invalide la actuación, se hace necesario anotar, de manera preliminar, que esta Sala se circunscribirá a examinar, exclusivamente, los motivos de desacuerdo demarcados por la parte impugnante, acatando los lineamientos del inciso 1º del canon 320 y del art. 328 del Código General del Proceso, impugnaciones que, en esencia, centran el debate jurídico en los siguientes aspectos torales: i) si en este caso, con el actuar de quien fuera el arrendador en el momento de los hechos, el arrendatario se encontraba facultado para dar aplicación al literal g) del artículo 8º del contrato base de la ejecución y darlo por terminado unilateralmente; ii) si en razón al incumplimiento de ambos extremos contractuales, era viable dar aplicación al artículo 1609 del Código Civil, con relación a la llamada “exceptio non adimpleti contractus”, o excepción de contrato no cumplido, con miras a evitar el pago de cánones de arrendamiento faltantes por cubrir, y iii) si la terminación del pacto se produjo por culpa de Inter Rapidísimo, y había lugar a aplicar las consecuencias del artículo 2003 ídem. 2.
Delimitado de esta forma el escenario dialéctico, desde ya se anticipa que la decisión adoptada por el juzgado de primera instancia ha de ser confirmada, por las razones que a continuación pasan a esbozarse. 3. En primer lugar, viene bien recordar que el juicio ejecutivo tiene como característica elemental, la certeza y determinación del derecho sustancial pretendido, por lo que, desde su preámbulo, es necesaria la presencia de un documento proveniente del deudor o de sus causahabientes, de cuyo contenido emane una obligación clara, expresa y exigible, al tenor de lo consagrado en el artículo 422 del Código General del Proceso. 9 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. Entre los distintos títulos ejecutivos que se pueden hacer valer están los denominados contractuales, entre los cuales están los contratos válidamente celebrados, como una manifestación de la autonomía de la voluntad, como serían por ejemplo los de mutuo, arrendamiento o promesa de compraventa, de los que, según sus particularidades, pueden surgir obligaciones de pagar sumas de dinero, dar, hacer o no hacer.
Para el caso examinado, como base de la acción se aportó el contrato de arrendamiento suscrito por la sociedad demandada en calidad de arrendataria y Coninsa Ramón H. S.A. como arrendadora, mismo que fuera cedido a la hoy demandante para efectos de esta acción; acuerdo de voluntades que, según lo previsto en el artículo 14 de la Ley 820 de 2003, presta mérito ejecutivo, aplicable a los contratos mercantiles y específicamente al arrendamiento, conforme lo dispuesto en los artículos 2 y 822 del Código de Comercio, por lo que se tornaba viable reclamar coercitivamente el pago de los cánones pactados, con sustento en aquel documento. 4.
Ahora bien, de cara a los puntos medulares de los cuestionamientos planteados en el recurso vertical formulado, cumple destacar que al tenor de lo señalado en el artículo 1602 de la codificación civil, a los integrantes de la relación negocial no les está permitido sustraerse de lo pactado, puesto que se reputa como ley para estos.
Asimismo, que los negocios jurídicos deben honrarse de buena fe, no solo conforme a su contenido, sino a “todas las cosas que emanan precisamente de la naturaleza de la obligación, o que por ley pertenecen a ella” (art. 1603 ib). De ahí que si el propósito de la defensa es el decaimiento del compulsivo, es necesario que se demuestre, fehacientemente, que las obligaciones fueron debidamente honradas, que no existen o que se está en presencia de circunstancias que excusan al contratante para su cumplimiento. 5.
Desde esa perspectiva, de acuerdo con la facticidad planteada, lo primero que debe señalar la Sala es que, por supuesto el arrendatario se encontraba en la facultad de terminar unilateralmente el contrato, pues así fue pactado en el mismo, lo que no se comparte es la manera en que lo hizo o que pueda evadir sus responsabilidades por esa razón. 10 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. Entonces, como el eje central de la discusión, en últimas, se contrae a determinar si la parte convocada tenía la facultad o no de finalizar la relación arrendaticia en la forma como lo hizo, sin tener que pagar los cánones faltantes; a continuación, el Tribunal pasará a desentrañar esa situación. Para ese efecto resultan útiles las siguientes piezas procesales: i) Contrato de arrendamiento de varios inmuebles ubicados en el Parque Comercial e Industrial Calle 30, ubicado en la ciudad de Barranquilla, suscrito entre la demandada y la sociedad Coninsa Ramón H. S.A, en el que se pactó, entre otras cosas, DURACIÓN DEL CONTRATO: TREINTA Y SEIS (36) MESES FECHA DE INICIACIÓN: PRIMERO (01) FEBRERO DE 2019 FECHA DE VENCIMIENTO: TREINTA Y UNO (31) DE ENERO DE 2022 CANON DE ARRENDAMIENTO: $15.000.000.00 CUANTÍA DEL CONTRATO: $180.000.000.00 (Por los doce primeros meses de ejecución de este contrato).
Clausula “OCTAVA. -TERMINACIÓN CON JUSTA CAUSA: “(…) serán causales de terminación anticipada del contrato dando lugar a la restitución inmediata del inmueble otorgado en arrendamiento las siguientes: (…) g) Por incumplimiento de cualquiera de las obligaciones surgidas en este contrato (…)”. ii) Escrito enviado el 21 de enero de 2021, remitido por la demandada a su arrendador Coninsa Ramón H. S.A., en el que puso en conocimiento la situación ocurrida el 30 de diciembre de 2020 “en la cual, de manera arbitraria, por orden del propietario de los inmuebles, se impidió el acceso de los vehículos y el personal de INTER RAPIDÍSIMO”, por lo que solicitó “(…) aclarar los motivos que llevaron a las acciones antes expuestas, pues es claro que con las mismas se limitó el uso de los Inmuebles para el fin que fue arrendada (sic), así mismo se presentó una perturbación a los derechos de mi representada, los cuales dan lugar a una indemnización de perjuicios, tal cual lo estipula el artículo 1987 del Código Civil (…)”. iii) Comunicación contentiva de la terminación unilateral del contrato por parte de Inter Rapidísimo de fecha 27 de enero de 2021 a partir del 5 de febrero siguiente, en el que se plasmaron las motivaciones que se 11 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. transcriben a continuación: (…) [M]i representada ha logrado determinar que las actuaciones y omisiones generadas por los propietarios del inmueble y el arrendador derivada entre otras, de los hechos presentados el día 30 de Diciembre de 2020, en los cuales mediante vías de hecho se impidió el acceso de nuestro personal y clientes a los locales comerciales arrendados, no contar con una administración que garantice que esto no se presente, además de que no cuentan con una empresa de seguridad privada habilitada legalmente, por lo que como fue de su conocimiento, ingresaron delincuentes poniendo en riesgo a nuestro personal y hurtando dinero de nuestras cajas, sin que a la fecha hayan tomado medida alguna para evitar este tipo de situaciones.
Así las cosas, las circunstancias esbozadas claramente limitan el efectivo uso y goce del inmueble, aún más cuando este tiene un fin de carácter comercial ligado directamente con nuestro objeto social, quedado así gravemente lesionado el objeto del contrato, impidiendo el desarrollo normal del mismo. En consecuencia, se ha configurado una justa causa para dar por terminado el contrato de arrendamiento, por cuanto se vislumbra serios incumplimientos a las obligaciones del arrendador, descritas en el artículo 1982 del Código Civil (…). iv) Documento remitido por correo electrónico por la arrendataria a sus arrendadores el 29 de enero de 2021, por medio del cual le comunicó que las llaves de las bodegas serían enviadas a través de correo certificado ante la renuencia de recibirlas el 1º de febrero de esa anualidad. v) Respuesta al requerimiento contractual del 21 de enero de 2021, enviada el 2 de febrero de ese mismo año por Coninsa a Inter Rapidísimo, en el que explicó: (…) 2.
Desconocemos la serie de novedades, ya que sólo hemos recibido el comunicado de fecha 20 enero de 2021; por el contrario, ha sido la administración quienes han requerido en distintas ocasiones llamados de atención a los arrendatarios por mal uso de zonas comunes. 3. Reconocemos la importancia del objeto social y desarrollo de actividades que ejercen como arrendatarios del inmueble; sin embargo, como exponemos en el punto anterior, la situación presentada solo fue notificada ante 12 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. nosotros como arrendadores hasta el 20 de enero de 2021.
No es dable afirmar que la orden de obstrucción fuera emitida por el propietario directamente, toda vez que la misma emanó de la administración de la copropiedad por el continuo incumplimiento de normas de convivencia por parte de ustedes. 4. Si bien entendemos la situación, ante la presentación de diferencias con la administración de la copropiedad, son ustedes los llamados directamente a atender esta comunicación en pro de solucionar la misma y establecer los acuerdos para resolverlos. 5.
Acorde a la manifestación realizada por la administración de la copropiedad, no existió por parte de los representantes del arrendatario una respuesta formal a los requerimientos de esta para la solución a los daños y reparaciones pendientes de los daños causados a las zonas comunes. 6. Cabe aclarar que este tipo de actuaciones fueron realizadas directamente por la copropiedad y de manera unilateral, en el entendido que CRH nunca tuvo conocimiento de la ocurrencia de estas, por lo que no puede atribuirse este tipo de circunstancias al arrendador. 7.
Nuevamente aclaramos que Coninsa Ramón H actúa en el contrato de arrendamiento como arrendador, y no como administrador de la copropiedad; por tanto, es ajena a las decisiones y actuaciones generadas por la propiedad horizontal. vi) Documento remitido por correo electrónico por Coninsa Ramón H. a su arrendataria el 3 de febrero de 2021, por medio del cual comunica que no acepta la terminación unilateral al no estar constituida una justa causa, además, porque las actuaciones con las que se pretende fundamentar el finiquito del convenio fueron desplegadas por un tercero, es decir, la administración del parque industrial. 5.1.
A tono con el reflejo probatorio de los medios de convicción antes enunciados, este Tribunal advierte a partir del examen detallado de los mismos, que efectivamente la parte arrendataria estaba facultada para terminar unilateralmente el convenio y que se alegaron como causales que motivaron la terminación, tres situaciones específicas: i) la ausencia de administración, ii) el hurto del que presuntamente fue víctima en las instalaciones del parque industrial y iii) el evento denominado como “vías de 13 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. hecho” ocurrido el 30 de diciembre de 2020.
Hechos que, a su juicio, limitan el uso y goce de los bienes dados en renta. No obstante, del escenario factual revelado y en el contexto lógico de la realidad contractual no se observa que, en verdad, esté plenamente demostrado que el arrendador haya incumplido con sus deberes contractuales, menos aquel contenido en el numeral 3. del artículo 1982 del Código Civil, consistente en la obligación de “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”.
Al efecto, no se hará referencia a los dos primeros puntos, dado que, tanto el apelante como el a quo concentraron sus disertaciones en las “vías de hecho” desplegadas el 30 de diciembre de 2020, como verdadero detonante para la finalización unilateral del pacto. Aspecto sobre el cual viene bien recordar que está acreditado, pues así fue manifestado al unísono por las partes, que sí existió un bloqueo, pero este fue propiciado por la señora Patricia Laguna, en su calidad de administradora del Parque Comercial e Industrial Calle 30, quien al parecer, labora con la sociedad aquí demandante, misma que es comodataria de todo el parque; asuntos que, por cierto, se escapan de la órbita de estudio de esta exacción y que, según informó el gestor de la pasiva, son materia de investigación en otros procesos.
Lo que sí es relevante para resolver la inconformidad, es el hecho de que para ese instante (de las vías de hecho) Construbán S.A.S. no fungía como arrendador, sino que lo era la compañía Coninsa Ramón H. S.A.; es decir, que, independientemente de que se haya o no promovido el actuar irregular por disposición de Construbán (lo que no está probado) o si esas medidas estaban o no incluidas en el reglamento de propiedad horizontal como lo sugirió el demandante en su declaración; mal podría endilgársele alguna responsabilidad al arrendador, pues no propició ese puntual suceso, o por lo menos no se hizo una acusación semejante.
Ciertamente, como ya se dijo, el arrendador tiene la obligación de “librar al arrendatario de toda turbación o embarazo en el goce de la cosa arrendada”; sin embargo, ante el evento ocurrido difícilmente podía desplegar alguna actuación encaminada a contrarrestar la perturbación, toda vez que ambos 14 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. extremos procesales coinciden en que el bloqueo duró hora y media aproximadamente, y fue levantado por las gestiones de Inter Rapidísimo.
Adicionalmente, no puede dejarse de lado que, al momento de enterar a su arrendador sobre lo ocurrido, la petición que se elevó fue específicamente para que se sirviera “aclarar los motivos que llevaron a las acciones antes expuestas” y sin esperar una respuesta, seis días después, ya estaba comunicando el finiquito del negocio. Ahora, a pesar de que ya se había adoptado la determinación de romper las relaciones, la sociedad demandada se duele de la respuesta emitida por su arrendador, al punto que al absolver el interrogatorio el representante señaló que “(…) cuando entro yo a requerir a mi arrendador que era Coninsa Ramón H. y me contestan (está dentro de esta la respuesta también de ellos), donde nos dice que no, que me entienda con la administradora.
Y están faltando al deber que dice la norma que el arrendador debe proteger al arrendatario de toda perturbación en el uso y goce del inmueble. Y me contesta por escrito que vaya y me entienda con la administración, pues claramente, doctora, también está incumpliendo la norma (…)”. Desconociendo que en el “requerimiento contractual” elevado se les inquirió nada más que una explicación de las razones que llevaron a la vía de hecho, lo que fue contestado, precisamente, indicando que habían sido medidas adoptadas por la administración y no por parte del arrendador.
Pero, además, no comprende este Tribunal qué clase de medidas pretendía la pasiva que se acogieran cuando ya había cesado la perturbación y si es que esperaba que fuera una propuesta contundente a futuro, tampoco se tomó un tiempo prudencial para esperar una respuesta, pues, itérese, concluyó el contrato tan solo seis días después de haber informado la situación acaecida.
De acuerdo con las anteriores explicaciones, no está tan claro, como lo propone el apoderado de la demandada, el hecho de que su arrendador hubiera incumplido con sus deberes, puntualmente, que no libró a Inter Rapidísimo de la perturbación de la que estaba siendo víctima. De ahí que si lo que se pretendía era terminar unilateralmente el contrato con fundamento en la cláusula 8ª, literal g), por lo menos tenía que estar nítidamente demostrado ese incumplimiento o, de lo contrario, como lo dedujo 15 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. el a quo, ante esa incertidumbre tenían que promoverse las acciones legales o policivas encaminadas a demostrar su dicho, pero no fue así. 5.2.
A la luz de estas dilucidaciones, para esta colegiatura no está demostrado con solidez el incumplimiento que se le pretende atribuir al arrendador, lo que por contera aniquila la aspiración de la pasiva, referente a la aplicación del artículo 1609 del estatuto sustantivo civil, relacionado con la llamada “exceptio non adimpleti contractus”, pues a tono con la jurisprudencia de la Corte Suprema de Justicia “(…) en el evento de que las obligaciones asumidas por ambos extremos no sean de ejecución instantánea, sino sucesiva, se ha precisado que, al tenor del artículo 1609 del Código Civil, quien primero incumple automáticamente exime a su contrario de ejecutar la siguiente prestación, porque esta última carece de exigibilidad en tanto la anterior no fue honrada (…).
(…) [A]l demandante le basta con haber acatado los compromisos que adquirió hasta el momento en que su contendor desatendió los suyos, en razón a que de allí en adelante las demás obligaciones de aquel carecieron de exigibilidad y, en consecuencia, no puede afirmarse que omitió allanarse a cumplir, pues lo hizo respecto de cargas que cobraron exigibilidad (…)”1.
Sin que esté de más aclarar que, aun cuando el juez de primer orden sí dio aplicación a ese precepto, y como consecuencia excluyó el cobro de la cláusula penal exigida, lo hizo por razones diferentes a las aquí expuestas, que, en todo caso, no fueron parte de los fundamentos de la alzada promovida, por lo tanto, quedan fuera del escrutinio decisional. 6.
Con todo, y sin perjuicio de lo ya expuesto, no desconoce este Tribunal que en razón al objeto social que desarrolla la aquí demandada, su reconocimiento y posicionamiento comercial en el campo de los transportes y el servicio postal, las acciones desplegadas por la copropiedad, encaminadas intempestivamente a detener u obstruir su operación, de cierto modo podrían generar temor, incertidumbre y sobre todo desconfianza; situación que, a no dudarlo, motivarían la terminación unilateral del contrato, que es la tesis sugerida por el extremo demandado.
No obstante, tales impresiones no 1 CSJ. SC1209-2018. 16 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. habilitan, en este caso al arrendatario, para eludir sus obligaciones en perjuicio de su arrendador, máxime, hacerlo de la manera en que lo hizo. Sobre este aspecto conviene traer a colación un pronunciamiento de la Sala de Casación Civil, Agraria y Rural de la Corte Suprema de Justicia -aplicado, mutatis mutandis, al presente asunto- en el que se recordó que la “perpetuidad no es normal en la ejecución de los contratos; al contrario, resulta extraña e incompatible al concepto de obligación, y al orden público por suprimir la libertad contractual, desde luego, sin perjuicio de las denominadas obligaciones propter rem, que, por surgir con ocasión de un derecho real principal, el titular de éste se constituye deudor de aquellas mientras mantenga esa calidad jurídica; pero, aquél débito sigue siempre anejo al referido derecho, y se transmite al adquirente del mismo.
Es oportuno señalar que algunos atribuyen características parecidas a las denominadas obligaciones modales, así llamadas por el artículo 1147 del Código Civil; aunque cabe advertir que lo modalizado no es la obligación, sino el derecho del asignatario adquirente. En ese sentido, se estima que el legislador o las partes, ceñidas a la ley, la ética, la corrección, y en fin, con apego a la buena fe, con observancia de la función, utilidad y relatividad de los contratos, y en ejercicio de la libertad contractual, pueden disponer, además de otros aspectos, la terminación unilateral del vínculo negocial.
Las razones por las cuales una de las partes recurre a la finalización unilateral del pacto son múltiples en el esquema de libertad contractual, las que no se reducen al incumplimiento, dado que puede ser consecuencia de la confianza perdida o de la intención de poner fin a relaciones indeseables o inconvenientes. De hecho, puede ser una manifestación del derecho al arrepentimiento, en sentido lato, de cara a la duración diferida o al tracto sucesivo del pacto, como lo entendió la Sala en SC, 14 dic. 2001, rad. 6230, en la que explicó: «Pero más allá de éste indiscutido fundamento teleológico, no es posible perder de vista que la revocación también puede hundir sus raíces en múltiples motivos no necesaria o indefectiblemente ligados a la confianza, stricto sensu, o a la protección de la ubérrima bona fides -cuando alguna de las partes considere que el comportamiento contractual de la otra no se acompasa con tan caro postulado-, pudiendo considerarse, bien como una garantía instituida en pro del consumidor y en beneficio de una sana, ortodoxa y transparente competencia, en cuanto que aquel puede legítimamente aprovecharse de las ventajas cualitativas y cuantitativas que ofrece el mercado, v. gr.: en materia de primas y de coberturas; ora como una 17 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. expresión del derecho al arrepentimiento –en sentido lato- de cara al término de duración aún no transcurrido en los negocios jurídicos “fluyentes”, de duración, de ejecución diferida o de tracto sucesivo, como acontece en punto tocante con el contrato de seguro, conforme se refirió en aparte que antecede.
De ahí que para algunos doctrinantes, la revocación –o su equivalente en el Derecho nacional pertinente- deba entenderse como “una declaración de voluntad unilateral incausada”2, lo que pone de presente, en lo que a su génesis atañe, que es altamente subjetiva, que ella “debe dejarse al arbitrio unilateral de cada uno de los contratantes” (ad nutum), como -a propósito- se consignó en la Exposición de motivos del meritado Proyecto de Código de Comercio del año 1958, sin que ello signifique, de ninguna manera, que el revocante escape al inexorable y plausible deber constitucional y legal de no abusar de sus derechos (art. 95-1 C. Pol. y 830 C. de Co.), habida cuenta que el reconocimiento de una facultad o poder, de por sí, no constituye salvoconducto o patente de corso para propiciar la arbitrariedad, so pena de la condigna indemnización de los perjuicios irrogados.
Es por ello por lo que el abuso, en sí, trasciende al mero arbitrio o a la simple volición»3. De ese modo, ambas partes son titulares de un derecho potestativo para terminar unilateralmente el contrato, sin asentimiento de la otra, aunque la generalidad de la doctrina enseña que debe darse un preaviso mínimo, legal o convencional, o en su defecto, congruo, razonable y suficiente, que le permita al otro contratante realizar las gestiones pertinentes, en orden a procurar nuevos clientes, o proveedores o abrir otros mercados, entre varias alternativas.
En otras palabras, se busca evitar una terminación abrupta e intempestiva que sorprenda al otro contratante, al punto de impedirle adoptar medidas adecuadas para continuar sus actividades con un mínimo de parálisis o afectación de su giro ordinario”4. (Subraya y negrillas propias de esta Sala). En consecuencia, definitivamente es viable la culminación de un convenio de forma unilateral y anticipadamente, incluso, en contra de los intereses de su contraparte, pero eso si, mediando una comunicación antelada, con un plazo razonable y suficiente para no causar daños, cuestión que SPOTA, A.G. Instituciones de Derecho Civil.
Contratos. T. III. Pág. 516. Cfme: Isaac HALPERIN. Seguros. Depalma. Buenos Aires. 1983. Vol. 1. Pág. 368 y A. Faure Rochex y G. Courtieu. Le Droit du contract d’assurance terrestre. L.G.D.J. París. 1998. Pág. 171. 4 CSJ SC4902-2019. 2 3 18 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A. tampoco se observa en el caso de marras, ya que, insístase, luego de poner en conocimiento de su arrendador la situación acaecida (el 21 de enero de 2021), seis días después (el 27 de enero de 2021) avisó su determinación de finalizar la relación negocial, misma que se materializaría el 5 de febrero siguiente, lapso que, en consideración de esta Sala, resulta ser absolutamente sorpresivo y nada prudente.
Argumentaciones suficientes para colegir que, en cualquier caso, la teoría presentada por la pasiva no está llamada a prosperar. 7. Para cerrar, frente a la aplicación del artículo 2003 del Código Civil, basta con acudir a las explicaciones que anteceden para establecer que la ultimación a la que arribó el a quo no es errada, y, por el contrario, su interpretación se ajusta a la situación fáctica planteada, comoquiera que ese precepto es claro al señalar que “[c]uando por culpa del arrendatario se pone término al arrendamiento, será el arrendatario obligado (…) especialmente al pago de la renta por el tiempo que falte hasta el día en que desahuciando hubiera podido hacer cesar el arriendo, o en que el arriendo hubiera terminado sin desahucio” y en el asunto examinado, quedó demostrado que la terminación se dio por razones atribuibles a Inter Rapidísimo. 8.
De acuerdo con las anteriores reflexiones, se observa, sin dificultad, que el instrumento aportado como base de la acción cumple cabalmente con las exigencias del artículo 422 del Código General del Proceso, sin que el demandado hubiere acreditado la extinción o inexigibilidad de la obligación por la que se ordenó proseguir la ejecución, lo que basta para confirmar la decisión rebatida, con la consecuente condena en costas a la parte recurrente, en atención a lo preceptuado en la regla 1ª del artículo 365 del C. G. del P. V. DECISIÓN En mérito de lo expuesto, el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Bogotá D.C., en Sala Quinta Civil de Decisión, administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por autoridad de la ley, 19 Ejecutivo 1100131-03-009-2021-00158-01 de Construban S.A.S. contra Inter Rapidísimo S.A.
RESUELVE
PRIMERO: CONFIRMAR la sentencia proferida el 25 de octubre de 2023, por el Juzgado Noveno Civil del Circuito de esta ciudad, dentro del asunto del epígrafe.
SEGUNDO: CONDENAR en costas de esta instancia a la parte recurrente. La magistrada sustanciadora fija como agencias en derecho la suma de un millón quinientos mil pesos ($1’500.000). Liquídense de conformidad con lo establecido en el artículo 366 del C. G. del P.
TERCERO: En oportunidad, por Secretaría, ofíciese al Despacho de origen informándole sobre la presente decisión, y remítasele copia magnética de esta providencia, para que haga parte de la actuación respectiva.
NOTIFÍQUESE ANGELA MARÍA PELÁEZ ARENAS Magistrada (0920210015801) SANDRA CECILIA RODRÍGUEZ ESLAVA Magistrada (0920210015801) CLARA INÉS MÁRQUEZ BULLA Magistrada (0920210015801) Firmado Por: Angela Maria Pelaez Arenas Magistrada Sala 009 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., 20 Clara Ines Marquez Bulla Magistrada Sala 003 Civil Tribunal Superior De Bogotá D.C., Sandra Cecilia Rodriguez Eslava Magistrada Sala Civil Tribunal Superior De Bogotá, D.C. - Bogotá D.C., Este documento fue generado con firma electrónica y cuenta con plena validez jurídica, conforme a lo dispuesto en la Ley 527/99 y el decreto reglamentario 2364/12 Código de verificación: 2fe0f1b27267a86035e668116dd4fd0c36f418ad38d7da18d4a0593214d49bee Documento generado en 31/05/2024 11:36:17 a. m. Descargue el archivo y valide éste documento electrónico en la siguiente URL: https://procesojudicial.ramajudicial.gov.co/FirmaElectronica